編按：
台灣的租屋市場也有所謂的「年齡歧視」現象，因為年長者發生意外事故或死亡的比例較高，造成房東不願意出租房屋給年長者。而在高齡社會的日本中，熟齡族租屋也是一大困難，一位熱血的年輕房仲山本先生，瞄準這樣的痛點，創辦一家公司專門為熟齡族提供租屋服務。（本文摘自《不老經濟》一書，以下為摘文。）
一個暑熱難當的日子裡，一位80歲卻仍身體健康的老奶奶與年輕熱血的房仲相遇，在聯繫了200個租屋物件及實際走訪5個物件後，老奶奶終於租到房子，而這位熱血的年輕房仲正是接下來要介紹的R65公司創辦人──山本遼。上述經驗讓山本先生深刻感受到熟齡人士租屋的不便，興起創辦R65的念頭。
讓「劣勢」變「優勢」
根據日本國土交通省2010年的調查，房東最不想把屋子租給三種人：單身高齡者、外國人、高齡家庭，其中熟齡人士就包辦了前兩名。
2015年日本國土交通省針對日本全國房東（調查對象27萬名）進行問卷調查，結果顯示有7成以上房東不願意將房子出租給高齡者。之所以連年調查結果都顯示房東不喜歡熟齡房客，最主要的原因是擔心熟齡人士的經濟能力，及孤獨死等意外發生時難以應對。
但對房東而言，熟齡人士真的就是一個爛咖嗎？山本先生發現了其中一個關鍵：租期長短。和一般租屋者相比，64%的熟齡人士租期會超過6年，甚至長達10年以上，平均居住時間是13年。而大學生在學校附近租屋一般則是4～5年，社會人士是3～4年，結婚之後就會選擇換屋，而年輕夫妻的小家庭則是大約6年（到小孩入學左右）。因此對房東而言，租屋給熟齡人士租金收入較為穩定，可減少租約到期轉換時的空窗期，以及重新刊登租屋廣告、看屋的成本。
山本先生認為只要能幫房東媒合健康的熟齡人士，克服房東所擔心的付不出房租、孤獨死等問題，降低房東租屋給熟齡人士的相關風險及成本，就有機會創造房東與熟齡房客之間的雙贏。
尋找外部合作網絡
釐清了房東不願租屋給熟齡人士的原因後，R65的服務內容也逐漸清晰起來。首先，R65與15～20家不動產管理公司合作，從熟齡人士的角度出發（例如儘可能維持目前生活步調等），提供租賃物件媒合服務。即使是房東眼中條件欠佳的物件，只要符合熟齡人士的需求，就能提高媒合成功率。像是租賃物件離電車車站太遠，地點不佳，但要是離公車站近，反而受到熟齡人士青睞。另外，熟齡人士也比較偏好不用爬樓梯的一樓房間，就算房間是和室，裝潢風格比較老舊，卻比較貼近熟齡人士記憶中家的感覺，老房子反而受歡迎。其他像是熟齡人士可能會飼養寵物，希望離醫院近一點，沒有親人可以當保證人，希望租金低廉等需求，R65都盡可能地加以滿足。如果熟齡人士有需要，R65還會轉介居家守護服務。
在想辦法滿足熟齡人士租屋需求的同時，R65也致力於消除房東的疑慮，降低房東租屋給熟齡房客的風險。例如為房東轉介房屋險或火險承保公司，或建構房東網路，傳遞其他房東的經驗談。
近年來，R65更進一步提出「R65安心守護方案」，內容包含「電力守護」及「孤獨死相關保險」。「電力守護」預防對策與IQF電力公司合作推動，租屋處僅需改用該公司提供電力，不用加裝任何設備。IQF電力公司一旦發現住戶起床、就寢時段電力使用量沒有變化，顯示房客可能發生狀況而未開關電燈，就會用郵件通知聯絡人（最多5人）。這個對策除了能及早覺察熟齡房客可能發生意外，又能保有房客隱私，不會有隱私遭窺探的感覺。另一方面，針對萬一真的發生房客孤獨死狀況，守護方案中配套提供Aiaru小額短期產險公司名為「孤獨社會護身符（無縁社会のお守り）」的「孤獨死相關保險」。本保險可補助房東如整理房客遺產、孤獨死清掃等處理善後費用，如因前任房客孤獨死而不得不調低房租時，保險也會補償屋主相關損失。
目前R65在北海道、埼玉縣、東京都、神奈川縣、富山縣、靜岡縣、兵庫縣、山口縣、大分縣提供相關服務，至2018年7月經手物件接近1萬件。
圖／R65 安心守護方案。
讓租屋不只是租屋
雖然R65嘗試協助高齡者租屋，也與不同的不動產公司合作，增加案源，但發現日本現行體制下，仍有許多問題難以突破。因此在2017年6月5日，山本先生又創設了R65+公司，希望提供嶄新服務，使高齡者更容易租到房子，房東也能安心將房子租給高齡者。
在既有的R65服務之外，R65+還會協助熟齡房客製作「未來整理筆記（未来整理ノート）」，釐清入住期間可能發生的問題，以針對問題預擬對策。此外，R65+員工會定期訪視，了解房客生活各面向的需求及個人健康狀態，提供家事服務、法務、投資規劃、捐贈、繼承、稅務、工作媒合、照護機構轉介等服務。其次，R65+會主動向屋主承租房屋，轉租給沒有連帶保證人的熟齡房客。一方面安頓這些熟齡房客的生活，同時也減輕房東不安，確保熟齡房客能住進符合需求的物件。
圖／R65 服務開發綜合分析。
圖／R65+ 服務內容。
為所有人創造豐富的生活空間
荷蘭Weesp小鎮上有一座知名的失智老人村──霍格威村（Hogeweyk），村內設有老人住宅、餐館、理髮店、超級市場、商店街等，打造出一座大規模的「偽城鎮」。相較之下，「你家」的場域是一個簡化版的區域共生社會，創造出能讓老人、小孩、身障人士一起生活的空間，使人們能跨世代參與活動。目標是讓熟齡人士的生活不再受建築物隔絕、禁錮，而是可以跟很多不同類型、不同年齡層的人互動，降低孤獨感。
降低困難及風險，創造租賃雙贏
洞見熟齡人士租屋難問題，R65從熟齡人士觀點出發，理解他們對租屋的需求，並且化劣勢為優勢，為房東手中看似條件不佳的物件找到新房客。R65並整合其他業界的資源，為熟齡人士的健康、經濟與最後終老相關安排提供全方位協助，也為房東的租金收入、房屋維護等方面提供支援。「洞悉需求」與「跨業合作」讓小型不動產公司R65在不少人避之唯恐不及的熟齡租賃市場中一枝獨秀。
圖／《不老經濟：同理新世代高齡者6大「怕」點 ╳精選40個商業實例，成功開創銀色新商機！》一書，詹文男、高雅玲、劉中儀、侯羽穎著，商周出版出版。
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