桃園市是六都之一，離台北又近，吸引不少人選擇置產，近日就有網友PO文表示，自己住慣了台北，想搬到桃園住，不但人比較少，租屋也比較便宜，因此上網發問網友「台北跟桃園的生活品質差很多嗎？」
原PO在PTT發文提到，最近想換工作，由於住慣了台北，沒有住過其他縣市，且現在找的工作普遍都在桃園市區和中壢，「桃園不但人比較少，租屋也比較便宜」，台北則是到處都在塞車，物價又貴，讓他好奇詢問「桃園那邊生活機能有比台北差嗎？」
貼文一出隨即掀起網友熱議，紛紛留言「桃園去跟台中、高雄比吧，台北市連車尾燈都看不到」、「人行道吧，出了台北，行人都沒地方可以走」、「台中高雄屌打桃園，光市容就贏，公共建設更不用說」、「在桃園工作過，完全不會想在桃園定居」
不過也有網友點出桃園的優點，「桃園唯一優點房價比台北便宜」、「除了房價便宜沒啥優點」、「房價打很多折之外，其它沒有」、「桃園房價就屌打台北，買雙車位都還剩很多錢去做別的事」。
徐永明接受《信傳媒》專訪時表示，未來改革不會堅持一定要採用時力的立場，希望能和民進黨培養出別於以往的關係。（圖片來源／信傳媒編輯部）
總統蔡英文將在520展開第二任期，也是民進黨第二次完全執政，外界期待，再挑戰年金改革、同性婚姻後，蔡英文的下一個4年還會推出什麼改革。
時代力量黨主席徐永明接受《信傳媒》專訪時，提出他期待蔡英文能有所作為的議題；徐也透露，希望未來4年，能與蔡政府、民進黨發展出別於以往的關係。
不用100%時力主張，盼改善與民進黨關係
徐永明表示，過去時力在議題上比較堅持自己的立場，「調子拉比較高」，雖然達到一定的效果，能對執政黨產生壓力，卻也因為這樣的堅持，導致綠營一度把時力視為「對手」、「逢時力必反」。
作為國會少數，面臨推動改革的力度與執政黨分歧，時力大多只能狗吠火車，一廂情願地希望政府能有更多作為；不過，經歷國會成員大換血，以及內部調整後，徐永明表示，希望未來4年能跟民進黨發展出「不同的關係」。
時力在許多議題上，跟執政黨持有不同立場，但徐永明強調，之後的改革，時力不會堅持一定要採納自己的主張，也認知到改革不一定能一步到位；換句話說，未來時力會給執政黨更大發揮空間。
徐永明認為，不應該只看蔡英文的未來4年，而要把時間線拉長，從她執政8年的角度來看，過去執政黨已經做了部分改革，這次在817萬人民支持下連任，是新階段的開始，可以做進一步的改革。他也提出期待蔡英文能有更多作為的5大領域，分別是司改、媒改、憲改、居住正義、以及產業創新。
蔡英文最能做到的是司法改革
以司法改革為例，民進黨比較偏向採用參審制，時力則主張改陪審，兩黨之間顯然有大方向的分歧；不過時力不會在此議題上「決戰」，反而會從爭議較小、社會共識較大的問題著手，像是提高貪污犯假釋門檻、外役監貪官多等問題。徐永明認為，司改是蔡英文最能做到的改革。
另外，徐永明指出，今年年底要換發電視執照，所以6月必須要審查相關資料，也就是說，媒改會是蔡英文上任後，立刻遇到的議題。徐永明表示，假新聞在台灣氾濫已經不是新聞了，執政黨都能在選舉前通過《反滲透法》，卻不見其在反紅媒上有一樣的決心。
徐永明說，新提名的國家通訊委員會（NCC）主委陳耀祥，在串流平台「愛奇藝」立場堅定，希望他在處理中天電視換照上，也可以持有一樣的態度，一次處理好媒改議題。
憲改先處理有共識議題；「實價登錄2.0」是基本款
憲改的部分，目前以18歲公民權呼聲最高，在朝野都沒有人反對的情況下，有望在這屆國會成立修憲委員會，討論相關改革。若啟動修憲工程，時力是否對民進黨有更多期待？徐永明僅笑著說，時力珍惜民進黨願意召開修憲委員會的機會，雖然憲改議題不只有下修公民權，但目前看來，這題共識最高，可以先處理。
面對居住正義改革，徐永明認為「實價登錄2.0」是基本款，後續囤房稅等機制還可以再討論。徐強調這是年輕人對蔡英文的期待，也是他認為蔡必須推動，畢竟行政院都在上屆國會提出相關修法，顯然執政黨也認定是可行政策。
產業創新則是時力新提出的主張，徐永明表示，會以長期佈局來思考，時力會慢慢提出想推動的措施，尤其創新產業這塊，希望蔡英文能注重產業領域的發展，並有遠程規劃。
▲店面產品風險較高，因此銀行貸款往往利率較高。（圖／記者陳建宇攝）
記者陳建宇／綜合報導
近年房貸利率持續下探，最近更因為新冠肺炎的疫情而下修到1.4%左右，甚至有銀行推出最低1.06%的利率，但仍有民眾購屋時銀行表示利率在1.7%以上，不禁令人懷疑是否是生在平行世界。不過房仲專家表示，房貸利率會因產品、屋齡而異，如果是店面或套房產品，確實可能現在的利率仍高於1.7%。
近期因為新冠肺炎的疫情影響，房貸利率也逐步調降，從今年初的1.6%降到現在的1.4%，甚至還有銀行推出逼近1%的方案，對有意買房子的民眾來說也減輕了一些負擔，不過並非所有的產品都能享受較低的利率，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，有部分產品對於銀行來說風險較高，例如店面或套房，像這樣的物件民眾在申請房貸時，可能就會遇到利率較高的狀況。
▲目前房貸利率雖然降低不少，但針對店面或套房利率仍較高。（圖／記者陳建宇攝）
為什麼店面或套房屬於風險較高的產品？徐佳馨指出，一般住宅大多數是自住民眾購買，基本上絕大多數都會乖乖把房貸繳完、繳清，對銀行來說風險較小，但店面或套房這類產品「投資」屬性高，有的人也許嗅到危機就會立馬脫手，甚至槓桿玩得太大導致付不出房貸，物件被打進法拍市場，對銀行來說都是麻煩，因此一開始對於這類物件就會以高利率、低成數的方式面對，就是希望買方拿多一點錢出來，降低銀行的風險。
同樣，若物件的屋齡較高也會影響利率及成數，原本可以貸8成的物件，屋齡太高就可能降到只貸7成，同樣也是為了降低銀行的風險。
在家抗疫宅經濟成主流，買屋又如何搭上網紅經濟？不動產網路平台我家網有撇步！
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▲網友想用150萬元頭期款買房。（圖／記者林裕豐攝）
記者林裕豐／台北報導
有網友在網路論壇《mobile01》po文，想用「信貸＋房貸」買500萬元的房子接媽媽同住，不過原po的存款約40多萬，每個月薪水4萬元，還貸款相當吃緊，網友勸他「母湯啊」，專家也分析，這樣的條件要成功貸款不容易，就算貸款下來，工作一有變動，光每個月還款都有問題，可能要和銀行再協商申請延長寬限期。
原po為了買房，規劃先貸100萬的信用貸款，「以6%分7年歸還的話，一個月約還14700元，剩下350萬貸房貸，分30年歸還，一個月大約12100元，加起來前7年一個月26800元，之後一個月12100元。」想用月薪4萬來還每個月貸款，精密計算卻嚇壞網友。
Po文一貼出，網友反應熱烈，「負債比過高會影響房貸，房貸加信貸的月付金會讓妳喘不過氣」「我建議妳不要急，再存幾年再看看」
還有網友說：「你確定你確定你撐得過前面7年？每天為了錢東奔西跑還不能出任何一點差錯。」
▲網友「信貸＋房貸」的買房方式，專家建議先延後買房計畫。（圖／翻攝《mobile01》）
原po分析「個人認為娛樂消費不要像以前那麼多的話，前7年捏一點是撐的過去的。」還寄望公司會每年調薪（3%），年節及每季都有獎金，希望用這樣的方式買房，把媽媽接來一起住。
全國不動產總經理藍怡婷表示，買房一般建議謹守333法則，即為自備款3成、房貸支出不超過每月收入的3分之1、以及至少存有3個月以上的緊急預備金，以該網友月薪4萬元來看，每月負擔房貸金額最好在1萬3000元以內較為合適，其買房預算規劃確實相當吃緊。
另外，藍怡婷進一步指出，若房屋屋齡較為老舊，貸款成數不一定能達到網友原本期望，加上還需預留一筆裝潢與購買家電、家具現金，建議網友再多存頭期款資金，屆時購屋資金也較有餘裕分配利用。
藍怡婷分析「若網友堅持購屋，未來遇到還款困難等問題，建議可向銀行協商，如申請延長寬限期、先繳利息不還本金等應變方式，但須注意寬限期結束後每月貸款將高出不少。
原文網址: 「信貸＋房貸」月薪4萬拼買房 專家祭333法則勸母湯 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1713301#ixzz6Mm1GlvoE
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▲中永和緊鄰台北市，但交通擁擠人又很多。（圖／資料照）
記者黃可昀／綜合報導
雙北非常多屋齡20年以上的老公寓，尤其是在中永和地區，即便40年老房子還是賣得掉。一名網友表示，想買永和公寓1000萬跑不掉，仍然不少人搶著要住在這，但買了以後要花錢裝修還是小事，他更擔心這種老房子住不了幾年就得淘汰，更別說將來要轉賣給其他人。
原PO在臉書社團《買房知識家（Q你的A）》表示，他想知道永和的老公寓值不值得買，「隨便一間都要千萬，還能住多久？」據了解，中永和不少公寓都40年以上，但屋齡似乎對房價沒有影響，屋主照樣能開出一個好價格，可見買家對於地點、生活機能的需求比屋齡來得高，只要離台北市近就能彌補屋況老舊的缺陷。
▲中永和的老公寓行情很好。（圖／資料照）
網友表示，如果是買來自住，要考量到居家安全與還能住多久，很多會買永和老公寓的人都是為了地點，想要離台北市近一點，在預算不足又想買好地段的狀況下，首先就得犧牲生活品質，「就看在乎地段還是生活品質了，青菜蘿蔔各有所好」、「自住你要考慮還能住多久、還要花多少裝修整改、到時後怎脫手」、「老公寓危險，就算你家線路全換新，不擔保整棟你的鄰居全換過，這樣住得心不安。」
不過，如果是出於投資心態，永和老公寓確實很好轉手，那一帶超過30、40年的老房子是常態，不用太擔心賣不掉，買來出租比較不用擔心房子太老租不掉，「永和的房子非常好賣轉手，根本是不動產介的勞力士！1000出頭的非常有競爭力可以買。」
去年底有網友也在PTT發問，朋友要出售一間永和40年老房，「大約20坪，無公設，有電梯」，屋況維持得算不錯，考量到有可能都更，屋主開出800萬的價格。他顧慮到房子已40年，可能住沒幾年又要再換屋，猶豫該不該入手？其他人回應，「一坪40萬，屋況不要太差，不是兇宅的話就快買吧，永和1000萬內有電梯的很難得了」、「永和800萬有電梯？你再猶豫個幾天可能就被買走惹」、「屋況不錯的話應該是投資客的最愛，買來租人放到等都更。」
記者陳韋帆／台北報導
好不容易看到想要的房子，也下了「斡旋金」卻買不到房？屋比房屋總監陳傑鳴指出，其實「下斡旋」後，買賣雙方價格兜不妥是常有的事情，對於首購族而言可能比較新鮮，不過也不用過於在意，10個首購族第一次「下斡旋」，如果能成功1個就已經相當厲害。
▲「下斡旋」與簽訂「要約書」相同，是買方委託仲介的一項動作，價金若談不妥合約則自動失效。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
「斡旋金」指的是當購屋者看到喜歡的房子後，先繳交約10萬元或房屋總價2％的金額，做為展示買屋誠意的做法，倘若房屋成交，這筆金額將直接成為買賣價金，若未談成，則可退回買方。其實與「要約書」效力相同，就是買方委託仲介，協商房屋買賣價金的一個動作。
▲首購族常想找到「俗擱大碗」的房子，第一次下斡旋通常很難成交。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
陳傑鳴表示，現在房屋動輒千萬，對於購屋族而言，都想找到「俗擱大碗」的房子；屋主心態則通常相反，都想要賣的越高越好。雙方觀念屬於對立狀態，只要價格兜不妥，就會立馬破局。
而首購族而言，由於缺乏購屋經驗，時常誤判自己擁有的籌碼可買到的房子，例如能力範圍約可買800萬元公寓，卻不斷看著1,200萬元華廈，這樣的事情在買賣過程每天不斷上演著。
▲實務經驗上，10個首購族中，若有1個第一次下斡就成功，已經相當厲害。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
當然稱職的房仲依舊會不厭其煩的帶看、介紹，不過由於首購族出價時常不夠精準，誤判屋主願意讓價的極限，就很容易第一次下斡旋就失手，依照實務經驗，10個首購族中，有1個成功就很厲害了。
陳傑鳴說，不過首購族也不用氣餒，畢竟出價跟看屋一樣需要經驗，建議買屋不要直接尋找房仲，而是先上網利用內政部實價登錄，以及售屋網站平台比價了解行情，當然屋主中仍不乏高估自己房價的人，慢慢找尋總會有找到自己想要的房子，且價位理想的一天。
從今年 1 月 21 日，台灣首例新冠肺炎病例確診開始，台灣抗疫已經超過百日，在這段期間，台北市的房市，仍然出現高價位的成交紀錄。實價登錄最新揭露一筆台北市捷運內湖站旁店面交易，以總價 1 億 900 萬元成交，是最近一年來的次高紀錄，交易時間就是在今年的 2 月份，可說是絲毫不受到肺炎疫情影響。
根據全國不動產企研室調查，此筆交易為「翠湖大樓」1 樓店面，位於台北市內湖區成功路四段，鄰近捷運內湖站，目前經營為「寶島眼鏡」。該店面總面積 41.26 坪，在今年 2 月以總價 1 億 900 萬元成交，總價創下一年來的次高紀錄，拆算每坪高達 264.2 萬元，單價也創下實價登錄有史以來第 3 高紀錄。
全國不動產內湖捷運店店長洪瑞喜表示，該店面位內湖湖光市場商圈，緊鄰捷運內湖站、CITYLINK 內湖店，是內湖最精華熱鬧的生活圈，也是內湖店面最高價地段，向來少有釋出，每坪單價行情落在 250 至 300 萬元之間，該筆店面過去曾開價 1.2 至 1.3 億元求售，現在以 1.09 億元成交，單價 264.2 萬元，屬合理行情價範圍。
洪瑞喜分析，捷運內湖站、湖光市場商圈店面月租金行情為每坪 5000 元，換算投資報酬率都有超過 2％，該商圈在 CITYLINK 內湖店進駐後，持續帶動消費與市場繁榮，少有店面空置，買方應是看準不錯的投資報酬率，以及內湖最核心商圈的地段門牌，因此創下高價交易。
全國不動產總經理藍怡婷表示，湖光市場商圈除了擁有百貨、傳統市場、多所學校以及捷運站利多，還鄰近美國在台協會 AIT，是內湖店面市場最高價地段，實價登錄歷年交易單價前 3 名皆位在該商圈，冠亞軍皆為湖光市場 7 坪左右小店面，分別創下 279.7、275.6 萬元高價，此次最新實價交易為成功路四段 41.26 坪店面，單價 264.2 萬元位居史上第 3 名，總價也創近一年次高，表現算是非常亮眼。
至於近一年總價最高交易，是位於東湖路「永泰金城」1 樓店面，面積 112.69 坪，在去年 9 月以 1 億 1800 萬元成交，拆算每坪單價為 104.7 萬。全國不動產內湖捷運店店長洪瑞喜分析，該筆店面前屋主在 2014 年房市高點交易，每坪單價達 119.8 萬元，去年 9 月以每坪 104.7 萬元轉手，雖賠售 1700 萬元，但仍屬合理下修範圍。觀察該店面地段，位東湖最熱鬧的東湖路，旁鄰肯德基、全聯福利中心，周邊店面月租金行情 3500 至 4000 元，投資報酬率約為 3％，以在地與汐止消費人口為主要客群，因此店面每坪仍站穩百萬身價。
【本文經授權，轉載自好房網，不開放合作夥伴轉載】
▲有句話說「別盼著房價降，你以為房價降了，你就買得起了？」（示意圖／取自pakutaso）
記者王麗琴／綜合報導
買房是大多數人一生中無法逃避的剛性需求，台灣的房價雖然不會再像過去15年那樣飆漲，但總體上仍是居高不下。就有網友不解地問，為何「台灣的總人口數一直沒明顯升高，但房價為什麼一直漲」，貼文一出立刻引發熱議，網友紛紛點出關鍵原因，更有內行人分析表示，「基礎建設改善、產業升級發展帶動、都市計畫等都有影響」等，導致台灣房價降不下來。
一名網友在PTT「八卦板」PO文求解，他表示自己存款已突破200萬，開始有買房的打算，但卻發現房價仍持續在漲，讓他不禁好奇地問，「台灣的總人口數一直沒明顯升高，房子戶數越來越多，很直觀的，房價應該要跌才對吧？」但為什麼會出現逆著市場的反應呢？讓他困惑地問「有卦嗎？」
▲網友好奇台灣房價的奇特現象，引發網友熱烈討論。（圖／翻攝自PTT）
貼文一出立即引來網友熱議，不少人留言指出，「因為是投資需求在撐」「、都心土地一直漲，房價會跌？」、「因為房價只會漲不會大跌，是最保值的投資」、「錢變薄了，就是這十幾年的趨勢」、「房價的需求不只來自人口，也來自資金」、「因為錢變多 有錢就會買 買了就有支撐」、「除非出現毀滅性打擊，或是執政者發瘋，房價真的不會跌」。
不過也有內行人分析背後原因，「六都人口集中化，也是個原因」、「基礎建設改善、產業升級發展帶動、都市計畫等等都有影響」、「台灣買房的難度是亞洲第一，養房反而很簡單，有錢人當然越屯越多」、「持有成本那麼低，又不像蔬菜會過期」、「不要幻想少子化房子就會跌了，只要有多餘的資金，就會有人往房市丟，是錢追著房子跑」、「都市人口集中，鄉下的誰買不起，沒人想買而已」、「全球貨幣，股市都不斷膨脹，自然房價不太會跌」。。
關鍵字：PTT﹑房價為什麼一直漲
原文網址: 台灣人口沒變多「房價卻一直漲」？內行人揭「3大原因」：都有影響 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1706442#ixzz6MUhANHaW
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作者：Yahoo房市觀察員 / 廖一德（資深房產記者）
近來關於疫情、台灣已近一個月沒有本土感染案例，房地產剛需也順勢出籠；因此不少朋友常問我關於看屋的細節，其中又以新婚族、首購族詢問最多，都是關於看屋、如何判斷好壞的重點細節，為此，本篇就來談談首購看屋的大略重點，包括鎖定購屋區域、決定購屋總價、觀察外部因素以及學會看平面圖等等。
既然是買屋自住，地緣性還是最重要的因素；鎖定購屋區段，最好不要跟家人離的太遠、上班工作距離最好以30分至50分為極限。勾勒出買房的區段後，再來談總價；至於要買新屋還是中古屋，就關乎購屋者自己的選擇，但無論買哪一種，建議還是到附近的仲介店頭看屋，再針對實價登錄的行情比對，漸漸可以選擇產品的概念就會產生。
決定購屋總價，若要選擇新屋，無論是預售還是新成屋，對於建商的總價還是要有基本的認識。許多人上網做功課，都會學到一招叫先打7折再來談價；我認為這是一種對於建商成本沒有概念的購屋行為。端看現在市場的新屋開價，早已不是開高砍低的趨勢，加上現今建商蓋屋的利潤，大約是15至20%，已經很少有3成以上的好光景，你砍3成、等於叫建商成本賣你，無非是緣木求魚的行為，筆者非常不建議這樣看屋砍價，不然等於浪費買賣雙方的時間。
其次，看屋最好優先觀察外部因素，大則如鄰戶棟距、開窗採光、道路寬度、有無嫌惡設施等等，小則如社區戶數、單層戶數、電梯數量等等。以上這些項目，基本上都是購屋者入住後、無法片面改變的因素。
譬如鄰戶棟距太小，相對噪音干擾、採光也就相對不好；開窗採光、道路寬度過小也是同樣問題，這些都會影響未來的生活品質，購屋前一定要注意。
再者，社區戶數若太多、超過150戶以上，代表居住人口稍多，你很難控管鄰居素質，更不建議買跟小套房規劃在一起的社區，若社區租戶過多，日後碰到地雷鄰居的機會更會大增。
還有單層戶數、電梯數的問題。標準的大樓社區是單層4戶搭配2部電梯，坪數越小的大樓，容易產生單層戶數更多、電梯數減少（如小套房的8至10戶共用2部電梯），這些都會影響你出門、上班的等待時間。我曾經看過標榜品牌建商蓋的小宅案，結果3戶1電梯，總樓高15層樓，這種建商節省成本的作法，都會影響你入住後的每天心情。
最後，建議大家學會看平面圖。市面上一堆小宅產品，但不見得全都是要賣給首購新婚族的，舉例來說，同樣30坪，標準格局是2+1房，也就是一間主臥雙人房、一間次臥雙人房以及一間書房或儲藏室，有些建商會硬規劃出3房，訴求房間數夠，但若你真的一人一間房、住進去後就會沒地方收納；也有建商規劃1+1房，客、餐廳超大，房間超小，這是傳說中針對置產客規劃的「party house」，適合朋友聚會、偶爾小住的產品，主臥標準空間，但次臥只能放單人床就滿了。若新婚族買來、住個5年左右就準備換房，則勞民又傷財。
◎本文章內容僅反映作者個人意見，不代表Yahoo奇摩立場。
環狀線通車，沿線居民有捷運可搭，一般認為應該很高興。一位民眾近日卻上網表示， 「環狀線建好後惡夢開始」，表示現在每天都被捷運車廂通過的聲音吵到睡不著，非常痛苦。詢問房子該賣還是整修？
住商不動產企研室經理徐佳馨表示，高架捷運噪音問題很普遍，文湖線、淡水線高架段第一排住宅都有同樣問題，環狀線還算比較好，因為多數都有隔音牆，甚至隔音罩整個包起來，但仍難避免有震動低頻聲音。
她表示，不僅高架捷運，高架道路第一排也有同樣問題，而且比捷運還慘，因為捷運晚上會收班，高架道路幾乎全天都有聲音，夜深人靜聲音更大。雖然可以透過氣密窗或隔音建材改善，但感受因人而異，裝修後也不能保證可以完全解決。
環狀線今年一月正式通車，一位住在中和的民眾在Mobile01文表示，住在環狀線高架第一排，原本是滿心期待一出門就有捷運的方便，但現在每天都被捷運車廂通過的聲音吵到睡不著，只能盡量避開捷運營運時間，晚睡早起，非常痛苦。
民眾說，鄰居也受不了這個捷運通過的噪音，花了12萬全部換成YKK的頂級隔音窗，還特地改到書房去睡，但他去鄰居聽聲音雖有減輕還是聽得到，分析起來就是一種低頻，猜想可能是大樓牆面材質無法隔絕這類低頻。
民眾表示，他的房子屋齡已20年，如果全室整修，室內牆面重新施工再包覆一層，設計師估計要花250萬至300萬元，讓他很糾結該整修還是乾脆賣掉？
網友有人建議賣掉，「花了三百萬要是達不到你的要求，你可能會更崩潰」，也有不少人認為應該先試氣密窗、隔音窗，「如果換完還無法接受，對房價本身也是加分」。
徐佳馨則認為，如果民眾打算要賣，不建議砸大錢裝潢，因為未必能帶給房子多少加值。基本上，面高架路第一排有噪音的房子，多會比區域同樣條件的房子便宜一成，裝潢資金拿來當頭期款比較務實。
2020年過去三個月了，因為疫情使得民眾大部分時間都待在家裡。房市，也因為疫情，冷淡了不少。
人們都期待房子降價，對此有人持觀望態度，在等待大幅降價後再進場購房。
房價下跌再買房不現實
等房價下跌才去買房是自己欺騙自己。
疫情使得樓盤銷量下跌，價格下浮，確實有些開發商因而資金緊張。但是從近年來區域開盤價與消費者購買房屋的情形來看，房價依然堅挺，並不致於出現暴跌。房價並沒有像有些人宣稱的，面臨崩盤的調整期了。
現實來看，我們的收入並沒有先進國家那麼高，但房價卻居高不下，之所以如此，確實與炒作有關，包括；土地炒作和房屋炒作。社會上少數富人的財富投資都瞄準了房地產市場。有限的土地資源掌握在不缺錢的權貴人士手上，又引發了「麵粉比麵包貴」的反常現象，造成了房地產暴漲的情景，也拉長了房地產的週期，今日的房地產週期已經從以往的4、5年走向10年以上，甚至長達15、20年，原因無他，就是炒作，也因此惡化了世代的不公平。
有很多人發問，在上述背景下，現在的房價會不會下跌？會不會再漲？
其實這不是一個簡單的問題，有太多因素彼此交錯影響，簡單來說，短期和政府政策（包括利率、稅制）、民眾的預期心理有關；中期則和危老改建的成效有關；長期則和人口結構（老齢化、少子化）有關，讀者不妨參閱筆者的相關文章。
華人對家的觀念是有房才是家，租房居住不是自己的家，所以人人都夢想有一套屬於自己的房子，結婚房、養老房、改善房在近十年內不會縮減。在這樣的背景下，房子需求並沒有飽和，在有需求的情況下房價就難以大幅降低，這是市場的自我調節規律。
早期蓋的房子都只是滿足民眾居住的需求，隨著經濟的發展，民眾對房屋的要求已由原來的遮風避雨，走向節能、環保、舒適、安全、智慧、景觀和宜居等方面，所以建築成本也在逐年提高，在這樣的情況下，新房的房價很難有大幅降低的可能。
本文經授權轉載自台灣商務平台，原文請點此
中信房屋研展室副理張漢超表示，調查結果顯示便利超商已與民眾的日常形成緊密連結，民眾高度依賴。由於超商展店前都會進行商圈調查，一定人潮才會拓點，區域有無超商，數量多寡也可作為商圈成熟程度指標。
中信房屋近日針對生活機能偏好進行調查，由民眾依重要性選出前三名，再以加權方式統計票數。
結果結果，民眾認為便利超商是最重要，且是住家附近必備的生活機能，第二為捷運站，「量販店、大賣場、超市」位居第三名，第四是公車，第五為各級學校。
其他依序為醫療設施、公園綠地，高速公路交流道，餐飲店、百貨購物中心，健身房或運動中心、飲料店等。
張漢超表示，國內四大便利超商目前總店數已逾上萬間，超商多元化的便利服務深受民眾依賴，住家附近缺少便利超商，真的很不便利，從調查來看，甚至會影響到部分購屋民眾購屋意願。
捷運站排名第二不令人意外，對於已有捷運的都會區，現在多數人都是「逐捷捷而居」。
張漢超指出，根據調查，一般民眾願意至捷運站搭車的步行時間在10分鐘以內，換算距離約是500公尺到700公尺，捷運站與住家距離在此範圍內，最受青睞，房價也最具保值。
「量販店、大賣場、超市」近年快速崛起，調查顯示，由於可一站購足，加上相對便宜，現在已是民眾心中重要生活機能。
張漢超表示，相對於嫌惡設施，民眾喜愛的生活機能，可稱友鄰機能。友鄰機能雖是多數人喜愛，但有利往往也有弊。比如住在便利超商樓上，住在捷運高架路線旁，住在大賣場近，都可能比較吵，或有交通堵塞問題，購屋前須多方考量。
當看上房屋想出手議價時，最擔憂不懂出價而買貴了，如何談到合理價位?以房仲業多年經驗等房市專家安新建經履約保證業務經理張凱智提出價關鍵且簡易兩招，「打折法和市場行情平均價」，擅以運用將能談得好價錢。
買房總是擔心是不是買點?會不會買貴?張凱智說，自住買方因有居住需求，購屋不需擔心買錯時間點，只要先問自己三個問題，「預算多少、還款能力和喜不喜歡」。
張凱智進一步說明，若是預算夠，還款能力也行，甚至夠喜歡，就可以出價，並且至少這三個條件都必須滿足，哪怕有天房價趨勢走跌，但至少這房子還是喜歡。
至於出價學問大，如何在議價過程中，與賣方達成共識，又能買到滿意價格。張凱智表示，有兩大方式可計算出出價價格，「打折法和市場行情平均價」。
打折法絕非像坊間瞞天亂喊，不僅談不成，也將房屋拱手讓人。張凱智說，一般房子的成交價會落在開價的8折至9折區間，若市場交易熱絡則成交價會偏向較高區間，若市場較低迷則成交價會較偏向較低區間，但此法並非絕對，前提仍需參照實價登錄的市場成交行情，因為有些案子特殊，可能開高或貼近市場行情，打折法恐會行不通，舉例說明，20坪的房子開價1000萬，若打85折，成交價約850萬，平均單價為42.5萬（屬合理行情範圍內），假設同樣條件下，卻有屋主開價1500萬，就算打85折後的價格，高達1275萬，換算單價一坪卻要63.75萬，這樣就與市場行情產生背離。
由此看來，最重要的出價關鍵莫過於「實價登錄行情」，張凱智建議，買方查詢近一年實價登錄行情，將同質性產品的成交行情紀錄做比對，並且計算平均成交單價區間，只要將上述的打折法和行情均價兩個算出來的數字是趨近一致的話,就可以當做出價的依據。
記者 陳怡君
少子化時代下，比起留一筆資產給小孩，照顧好自己的退休生活變得更重要。CFP國際認證理財規劃顧問吳士賢指出，國人的資產配置中，不動產佔的比很高，而在不動產活化方式中，又以「以房養老」的方式，兼具「自宅養老」與「固定現金流入」的優點，適合只有一間房子且退休金不足的人使用。
「以房養老」是將不動產反向抵押，跟銀行貸款取得每月固定的生活費。銀行會根據房屋鑑價結果，貸款成數一般最高7成，然後以「按月定額給付」的方式撥款，主要分為「一般型」和「理財型」，另外還有搭配「年金險」的方式，提供給不同需求的人選擇。
一、「一般型」以房養老
適合：已經要退休，但手上現金不足。
特色：貸款金額是分期每月固定領取，也就是每月都有一筆錢進入帳戶，但實際金額會扣除已借出總額的利息，因此領到的錢逐月遞減。例如，房子經鑑價後算出每月可領3萬元，第二個月起每月都要計算利息，因此第二個月領到的錢是3萬元扣掉利息，之後隨著每月累計的貸款金額越來越高，應還利息也跟著增加，實際領到的金額將會逐月減少。
優點：
A. 有每月最低可領的金額保障：規定每月支付不得低於最初金額的2/3，以每月3萬元來說，最多只會遞減到每月領取2萬元就不會再往下降，多出來的利息則遞延到最後結清時一併計算。
B. 沒有立即還款壓力：最高可申貸30年，大部分銀行設定95歲為貸款期滿年齡，也就是說從65歲退休到95歲之間可以沒有還款壓力。
二、「理財型」以房養老
適合：手上還有資金，但想要有一筆緊急預備金，或希望讓退休生活過得更好。
特色：一樣「按月定額給付」到帳面上，但不動用就不會扣利息。例如，房子經鑑價後算出每月可領3萬元，貸款人可以選擇是否要動用這筆錢，如果不動用就一直掛在帳上，一年都不動用就會累積到36萬元可以運用。
優點：有一筆可以彈性動用的資金。
三、搭配年金險
適合：希望高齡也能安心養老。
特色：由於以房養老最多到95歲期滿，為因應可能活超過95歲的長壽風險，可以再搭配年金險，最長給付年紀到110歲。房屋抵押貸款後，銀行以「一次給付」方式撥款，再向壽險業購買年金險，生活費以年金險給付；或者每月撥出一部分資金買「遞延年金險」，等貸款期滿時若天年未到，再開始領取年金。
優點：因應長壽帶來的風險。
▲老公寓裝電梯得評估屋況與空間。（示意圖／記者張菱育攝）
記者黃可昀／綜合報導
台灣多數公寓或透天沒有裝設電梯，內政部幾年前積極推動老公寓電梯補助，讓長輩不必每天再爬上爬下傷膝蓋。一名網友指出，他家5樓鄰居正積極說服住戶裝電梯，轉硬兼施要求大家簽名，但每一戶都抱持觀望或不願意的立場，面對那位鄰居的強硬態度，不知事件何時才可落幕。
原PO在PTT表示，他家是30幾年老公寓，如果要裝電梯必須評估建築狀況、空間等等，住家樓梯間總寬度約2米3、結構牆不到40公分，看起來連裝3人電梯都很困難。由於現在有補助方案，5樓鄰居正挨家挨戶向住戶解釋細節與計畫，說服大家簽署申請書，「不斷地說只要簽不代表就要裝」，樓上幾位年紀大的住戶在一知半解的情況下就簽名。
▲台北市補助增設電梯完工案例分享，地點位在內湖區。（圖／台北市都市更新處）
其他網友指出，原PO只要堅持不簽名，5樓鄰居也拿他沒轍，而且是否能裝成功也要等後續評估，空間不夠也無法裝，「只有工程費沒有日後保養維修、電費怎麼攤的相關資料？然後再把資料拿給一樓看」、「你們這個空間一定不會過的，要裝要300公分寬度的樣子」、「你家不簽名 ，他又不能拿你怎麼樣。」
不過，不少網友認為，裝電梯其實對於住家方便度、房價都有加分，最難的就是取得1樓住戶同意，「裝了權狀面積會增加，房價高的話還倒賺」、「這麼好的鄰居，我超想裝的，如果有人要我馬上增貸」、「我們這邊是5樓出總費用一半，其他樓層按比例遞減，一樓不用出。」雖然裝了以後好處多多，但住戶必須自掏腰包施工，後續也要負擔電梯保養、電費等相關費用，長期來看是一筆不小負擔。
圖文／鏡週刊
當房東，是很多人的夢想，畢竟包租公、包租婆月月有租金收，真的「穩答答」！不過，當房東得要先拿出一大筆錢來投資房地產，這門檻可不是一般人可輕易跨過的。怎麼辦？REITs可以解決這個問題。
REITs（Real Estate Investment Trust），中文稱作不動產投資信託，是將不動產所有權證券化的一種商品。其投資概念類似共同基金，結合投資大眾的資金，投資各種行業的房地產，如購物中心、辦公大樓、停車場等，而這些不動產的租金收入及土地增值收益會以配息的形式發放給投資人。
簡單來說，就是將辦公大樓、商場等不動產的投資切割成股份，讓資金不多的大眾，可以以持有股份的方式參與投資。
REITs將不動產證券化，因此在公開市場交易，買賣也跟股票一樣，十分方便。由於主要收入為不動產租金，且當不動產增值，租金也可能連帶提高，因而股息收益穩定。此外，REITs也是較能對抗通膨的資產，因為大多數商業租賃契約中有「防通貨膨脹」條款，因此租金多會隨通貨膨脹調整。
不過，REITs也和股票一樣有漲跌風險。長期觀察REITs走勢，當市場恐慌情緒上升時，其波動往往也大。另外，投資人是透過買證券的方式來參與不動產投資，並非直接買賣不動產，因此不具備自主處分、經營的權利；當REITs經營者管理不善時，價格亦會受影響。想一次搞懂REITs嗎？快來看看以下圖文。
原文網址: 小資族也能當房東 小錢就能買的「REITs是什麼」？60秒圖解 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1701062#ixzz6M8nSLZNJ
房屋稅近年來頻頻成為熱門話題，之前部分地方政府以居住正義為名打房，課徵「豪宅稅」，近年來又在輕稅便民意識抬頭下，吹起降稅風，像是台北市長柯文哲先是將自用住宅房屋稅降為1％，後又利用調降稅基方式將房屋稅實質稅率降至0.6％，僅及《房屋稅條例》規定1.2％的一半，專家直言，這些情形根本是政治操弄，強調中央應強化制度合理性，蔡英文這屆總統任內，在不動產稅制上繳了白卷，第二任實應有所做為。
法規明定為1.2％ 北市腰斬
柯文哲利用調降稅基，將房屋稅實質稅率降為0.6％，低於《房屋稅條例》規範，專家直言這根本是「偷吃步」！面對房屋稅調整，各縣府步調差很大，消基會房屋委員會召集人張欣民指出，這幾年房屋稅的調整多屬政策操作，以致稅制混亂，蔡英文參選上一屆總統大選時，曾將房地產稅制納入政見，但上任至今，並無落實。他強調，未來蔡總統沒有連任壓力，實應大刀闊斧好好改革。
行政院前院長、新世代金融基金會董事長陳冲便曾公開表示，房屋稅因本於《納保法》保護納稅人原則進行修正。他強調，房屋稅計算參數納入「路段率」違反母法；對自住房屋課稅就是刨樹皮、挖樹根，建議持有1戶者應免課房屋稅。
稅捐單位算的精 折舊設限
陳冲並認為，房屋會折舊，照理說，房屋稅應該是愈來愈便宜，早年立法院尚未全面改選，老委員在審《房屋稅條例》時，還特別強調「加計折舊，逐年遞減」的立法精神，但稅捐單位很厲害，竟訂定房屋折舊達多少為止，折舊完以後，有些個案收的稅金甚至比之前還高。
持有稅也應研修 房地合一
學者張金鶚指出，台灣不動產稅制不合理、也不合時宜，土地相關稅負由內政部管，課得較輕，房屋由財政部管課得較重，但合理的做法根本是應反過來！他呼籲，政府在交易稅已採房地合一稅制下，持有稅也應採用房地合一方向研修。
另永慶房屋總經理葉凌棋指出，美、日等先進國家實價登錄都已全面透明化，公布到每戶交易狀況，但台灣現在卻採區段公布，以30個門牌號碼為基準，但實務30個門牌號碼幾乎是一個大街廓，要民眾如何弄清價格。葉凌棋表示，連隔壁相鄰的2棟樓，都會因採用建材、建商品牌等不同，單價價差逾百萬，現制若不加改善，恐導致買賣雙方錯估情勢，以致賣便宜或買貴了。
https://www.chinatimes.com/newspapers/20200511000403-260110?chdtv
內政部今發布2019年第4季房價負擔能力指標，全國貸款負擔率為35.15％，較上季上升0.42％，與去年同季持平，房價負擔能力為「略低」等級；房價所得比則為8.58倍，較上季上升0.11倍，與去年同季持平。
內政部表示，從長期觀察，本季貸款負擔率雖較上季上升，但仍是2016年以來第3低，房價負擔能力有逐漸提升的趨勢。
房價負擔能力指標是參考貸款負擔率及房價所得比2項指標，以衡量對房價可負擔的程度。內政部指出，數值愈低表示負擔能力愈高，並依據當季房價中位數與所得中位數的關係計算而得。本季因房價中位數較上季上漲，致貸款負擔率及房價所得比，呈現上升趨勢。
內政部說明，房價負擔能力指標中的貸款負擔率，其比例愈大者，表示其房價負擔能力越低，依照不同比例區分為可合理負擔、略低、偏低、過低四種不同的房價負擔能力等級。
以工具機械、光電面板、自行車業為大本營的中部地區，產業聚落持續升級擴展，也相繼在大雅、大里、潭子、太平等地開發新產業園區，迅速帶動就業人口進駐，這些衛星城鎮以相對親民房價與聯外道路串連等疊加因素，已然成為置產新天堂。
西屯、大雅熱賣
以中部科學園區為例，長年持續擴廠增產，加上近年大批台商回流投資，中科就業人口與10年前相比已翻倍成長，根據中科管理局網站公布資料，2020年3月中科園區從業人員為5萬1491人，與5年前同期相比，人數成長60％；與10年前同期相比更是成長120％，大量就業人口移入，讓中科園區周遭的西屯、大雅房市熱賣。
台中市建築經營協會理事長邱名仕指出，大雅房市表現一枝獨秀，中科園區功不可沒，且造就不少大雅在地推案王，如深耕大雅房市多年的久樘開發，設計規畫已成為市場新標竿，以及藍鵲、馨雅、晟溢等建商在大雅也接連推案，市場需求度相當高。
上市櫃建商坤悅開發大雅新案「坤悅雅樂」，位在中清路與中清北街口，規畫住宅產品77戶，總銷金額9億元。為迎合中科新貴喜好，特別打造現代科技感的建築風格，2房總價700萬元起，進場不到2個月已銷售近6成。
久樘開發也將在今年第2季再度推出大雅新案，基地位置在距離中清路僅3分鐘車程的大林路；以年輕家庭與白領上班族為主要客層，打造渡假感童話宅，產品規畫為2至3房格局。
草湖匝道創利多
中部唯一的軟體產業園區台中軟體園區就在台中大里區，包括網銀、鼎新電腦企業總部都已完工啟用，另外如佑順「S1智匯中心」、「Dali Art藝術廣場」等陸續招商進駐，官方資料顯示已有60家企業廠商入駐，挹注大量就業機會也帶動租屋市場活絡。
精銳行銷經理朱自仁表示，除產業園區開發、企業進駐外，74號快速道路增設草湖匝道工程將是區域發展利多大補帖。據了解，由於匝道直通中山路抵達軟體園區，交通便利性大增，將引入大批居住或就業人口；該匝道工程預計在今年中取得土地後發包，預計開工30個月完工。
位在台中軟體園區第一排的「精銳軟園一號」在3年前預售階段銷售告捷，每坪售價在21萬上下，與新推出的個案「沅林築青」開價每坪30-35萬相比，區域價格漲幅極為明顯。「沅林築青」位在德芳南路與中興路口，與軟體園區距離約8分鐘車程，該案產品規畫28-44坪，為近期大里區指標建案。朱自仁坦言，以現在當地建地價保守估計，推案售價至少每坪27萬起跳。
