不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【楊明峰／台北報導】台北市大安區仁愛路巷弄內近期有2棟公寓改建的危老案，將規劃為總銷約6.4億元的大樓新案，房屋單價從80萬元增漲為125萬元，讓其中一位企業主的屋主，得以藉此融資數千萬元作公司增資所用，顯見危老開發除讓老屋重生外，更因價值翻倍而有「危老煉金術」之效。

千倫實業林姓董事長持有台北市大安區仁愛路三段5巷的1棟3樓公寓，屋齡42年，過去5年打算整合附近老屋進行危老重建，也想藉此融資作為投資資金，卻卡在危老整合這一關，遲遲無法成局。後經友人牽線，找上危老都更顧問公司「智匯耕新」以委建方式協助整合更新，從去年9月起進行危老重建評估，召集相關住戶舉行說明會，去年11月訂綱重建方案，今年3月送重建計劃，預計8月底能獲審核通過。

評估半年送審 料月底通過

智匯耕新執行長吳承叡表示，原打算整合3棟公寓共約120坪基地，但因其中1棟公寓1樓戶始終喬不攏分配問題，考量坪效、時間成本，最後成功說服另1棟屋齡32年5樓公寓的7位區分所有權人，包含1樓為台北衛理堂的才藝教室、2~5樓為金融業、醫院分院長、髮廊股東等高資產型區權人，分析各方案利弊得失後，如有土地1坪換5坪多的最佳坪效、僅2棟更能有效率完成整合，因此很快取得共識，以近86坪基地進行重建。

吳承叡補充，台北衛理堂為財團法人，欲危老處分資產須經董事會、執掌會等點頭，更要經主管機關民政局同意，因此提出具體方案讓內部有討論基礎，才能迅速促成整合。

▲該案區權人之一的台北衛理堂，處分資產除要內部董事與執掌會同意外，還須經主管機關許可。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

周邊每坪150萬 總銷逾6億

吳承叡也提及，個別訪談每個區權人後，得知林姓董事長投資高科技產業，需要一筆高達數千萬元的增資需求，想透過這次危老融資讓資金一併到位。因此全案評估重建價值與所有興建、前貸等相關成本約1.62億元，千倫實業產權佔比須分攤51%，約負擔8300萬元，加上林董事長原本老屋的前貸，符合貸款價值比（LTV）不到6成的銀行相關評估標準，即可通過融資，成功取得資金。

該案預計興建地上10樓、地下3樓的15戶住宅與1樓店面的大樓，案名定為「仁愛臻寶」，該案建築師沈健雄指出，規劃以3房型為主，強調2~3面採光，並根據綠建築、智慧建築、耐震等容積獎勵標準，將注重建物綠化、保水、採光等設計，「基地雖不大，卻能達最佳品質，提升改建後的價值。」

預計明年動工，於2023年完工，由於位屬大安區仁愛路燙金門牌，附近有仁愛路綠蔭大道、捷運忠孝新生站、大安森林公園等，機能良好，周邊豪宅單價約有150萬元以上行情，吳承叡估計，屆時該案單價將從原本老公寓每坪80萬元，躍升為每坪125萬元身價，全案總銷價值約6.4億元。

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