紐約房地產律師兼投資人黃啟源說，投資房地產的美國華人很多。投資者中有專業房地產投資者，還有醫師、律師、餐館老闆、超市股東等高收入者。他們有的投資曼哈頓的樓房，有的投資在皇后區的法拉盛。他認為，由於房價下跌，貸款利率比較低，現在是投資房地產的好機會。但是，他建議一定要計算好，能在收支上打平，才能出手。
紐約天驕基金管理公司總裁郭亞夫說，如果資金不夠雄厚，而且在租房子住時，人們首先解決的問題是攢錢。「攢錢不是為了投資股票，而是要先買一套房子自住。」他說，房地產投資最擔心的是房子租不出去，還要支付地稅等；但買一棟房子自住，自己這個房客是不會跑掉的。「你一年365天都得住，可以保證投資收益。」
商業地產寒冬 房東也苦
黃啟源說，房價是由供給和需求決定的，而且具有地方性，因此房地產投資要看當地的具體情況。由於新冠疫情的影響，紐約市的餐館只准外賣，或限制堂吃人數，對餐館的生意影響很大。「如果你把地產出租給餐館和酒吧，就面臨房租收不上來的問題。」
他說，他有三個商業房產，兩個在曼哈頓，一個在皇后區的法拉盛。「三個房客連續六個月沒有交房租。」曼哈頓的房子租給餐廳，但房客說餐廳沒有生意，都是外賣，不掙錢。而法拉盛租給一個小酒吧，但是酒吧關了幾個月，門口貼了一個紙條，上面寫道：10月1日再見。
他說，房東也是貸款買房，希望用房租抵房貸，同時還要每月交稅。每個房客每月租金是1萬多元，六個月的房租近20萬元。「房東六個月沒有收到房租，房東的困難比房客的大。」
有的房東年齡大了，不想為收租發愁，就決定賣房子。但是，曼哈頓賣房子多是口耳相傳，由於房價下跌，房子很難賣。他說，有的房東擁有十幾棟房地產，不是沒有錢，而是沒有流動資金，無法支付房貸和稅收。「十幾棟的房地產都要還房貸，支撐不了。」
他說，房地產投資的缺點之一就是賣房不易。賣房一般需要三到六個月。若是比較特別的房子，需要好幾年。「有的人投資了大樓，很久都賣不掉。」而且，管理房子需要時間和精力，也不容易。
投資房地產的另一個缺點就是容易引起官司。例如，他的一個客戶用65萬元買了一棟房子，結果「一個房客在地下室裡被燒死了」。房客的家人起訴房東，要求賠償1680萬元。他說，即使房東把房子賣掉，也籌不了這麼多錢。有的華人租下大樓，開辦家庭旅館，結果被政府發現，「房屋局開了六張罰單，一張要1.2萬元」。
他說，主流社會投資房地產有兩個途徑，一是投資大樓，並聘用物業公司管理，一切照章程辦事。二是購買房地產基金，不具體接觸房地產。「基金賺錢，股東就可以分錢」；但是，華人投資房地產基金的很少。
在開業前，他曾經在一家美國律師事務所工作，專門負責做房地產基金。他說，房地產基金歸美國證券委員會（SEC）管理。SEC有規定，房地產基金要遵守基金管理規定，按期填寫表格，報給SEC，「只有基金規模大了，才能這麼做」。不過，美國華人想做也沒有那麼大的資金量。
華人投資房地產6類型
黃啟源說，美國華人投資房地產的很多，形式多樣。「投資者中有來自台灣、大陸和香港的華人，這可能與華人的傳統有關。」他說，專業的華人房地產投資者可以分為下面一些類型。
1.中國大陸來美的一些大型房地產公司。他說，這些大陸房地產集團投入的資金量比較大，如上海綠地、深圳萬科、安邦集團等，有的是買地蓋樓，然後銷售。有的是買現成的出租公寓，改造成合作公寓（Co-op）或共有公寓（Condo）。有的持有75%的房地產商股份，但是讓持有25%股份的美國公司開發，他們只管分成。他說，成功的案例相當賺錢。例如，有的公司投入4000萬元，房地產開發完成後公寓值1.25億元，在開業當天有人要出價2.5億元買下。
2.紐約當地華人提出開發方案，然後找熟悉的鄉親籌資。有人花了200萬元買地，然後投入1200萬元蓋成高層的共有公寓。樓房蓋好後，一半Condo以成本價賣給出資的鄉親，一半Condo以市場價出售。發起者賺了錢，參與者買了房。這類開發多是福州移民。「但是，樓蓋好後，產生的法律糾紛也很多。」
也有溫州移民通過做會集資蓋房。例如，89名溫州移民籌資2000萬元，貸款2000萬元，買了兩棟公寓，改造成共有公寓，賣給鄉親。許多參與者是小商業者，有的做餐館，有的賣電話卡。他說，紐約州過去有個規定，如果公寓要改成共有公寓，需要15%的住客同意。「他們把價值45萬元的Condo以35萬元的價格出售，沒有人不同意。」但是，2019年7月1日，紐約州通過了新的法律，要求公寓中的一半住客同意，才能改造。於是，有的華人剛剛買下，就遇上新法律，過去的設想成了泡影，只想拿回成本了。
3.華人成立投資房地產的有限責任公司（LLC）。他說，這些中型公司的規模大約有幾百萬元本金，專門投資房地產，蓋房子，賣房子。他說，有限責任公司的好處是損失有限度，就是那棟房子。而且，他們只報個人說，不報公司稅，不會被雙重課稅。他說，有人出資200萬元，占1200萬元房地產的六分之一。投入的200萬元現在漲到600萬元，賺了400萬元。現在，他年齡大了想賣掉，一問會計師，400萬元要交三分之一的稅，要100多萬元，「他又有點捨不得」。
4.有的華人是單幹。例如，他們自己籌資幾十萬元，買下舊房子和法拍屋，重新裝修後再賣掉，從中賺取差價。「如果市場不好，他們就自己住，等到市場好了再賣。」他知道很多華人在做，但是收入不定。
5.有的華人專門做法拍屋。他說，他有時也去房屋拍賣市場看看，「總能看到一些熟悉面孔」。他說，這些人都是事先都做了研究。例如，一棟獨立屋的占地面積是60呎乘100呎，拆掉舊屋可以蓋三棟獨立屋。於是，他們就在拍賣場上競標，有時一個要價45萬元的房子被標到70萬元。「其他的出標者沒有事先看房，覺得他們瘋了。」實際上，這些華人考慮的是「一棟變三棟」，而其他人考慮的「只是一棟」。他說，這些人結成伙，「為了不讓新來者入行，價格再高都要拿下，就是堵住別人進來。」
6.集資建商場。一位知情者透露，溫州移民投資房地產還有一個模式，就是「集資建商城」。具體做法是，他們內部集資租下一個大型建築，然後分割成小的空間，出租給各個商戶，從中賺取租金。這類商城的例子很多，如法拉盛市中心的新世界商城、美食廣場及麥斯佩斯的「小義烏」等。
他指出，華人投資房地產有以下幾個原因。一、房子是看得見、摸得著的東西，比較可靠。二、土地有限，人口無限，房價總會上漲。三、房屋價格穩定，波動不大，華人喜歡。四、房屋有使用價值，如果賣不掉，可以自己住。
投資前 要研究房地產
黃啟源說，如果要投資房地產，一定要真正了解房地產，知道它面臨的問題和挑戰。「投資房地產不是簡單地買個房子擺在那裡。」各地政府都有管理房地產的規定。同時，投資房地產還有一個任務，就是找房客。他說，找房客不容易。現在，職業房客很多，專門找免費的房屋住。「如果他們看中你的房子，起碼要免費住上半年。」
投資房地產要有目標，掌握有關的資訊，要知道房地產的走勢。因此，投資者要仔細研究有關資料，要找出房地產的潛力所在。他舉例說，有人買下一棟大樓，但是租金收入低，不賺錢。他建議在大樓的地下室安裝洗衣機和烘乾機，一年能賺不少錢。他說：「有人能在破房和空地上賺錢，就是看到潛力的能力比別人強。」
他認為，房地產投資也要多元化。如果投資房地產，可以投資住家和商業不同類型的房地產。同時，也不要只買一個地方的房地產，可以四處看看。他舉例說，紐約市的房地產收益率是4%，朋友在拉斯維加斯的房地產收益率是8%，而他在紐約上州的房地產收益率是14%。「不同的地方，收益率不同。」
如果想單獨投資房地產，沒有一點問題，但是做不大。「如果想做大，就要吸引投資。」因此，投資者要有集資的能力。他建議，他們先從基礎做起，拿出成果再去集資。在集資時，自己拿出的錢多，別人拿出的錢少。「過去的投資都要做好紀錄，有具體的數字，必要時需要律師幫助整理。」但是，不要為了好看而編造數字，那樣就屬於欺詐了。
作為房地產律師，他認為華人房地產投資主要問題是沒有大型企業，缺乏制度，沒有規畫，容易出問題。有的為了省錢，使用中國進口的次級材料，結果建築質量不高。「有的大樓電梯總是壞，因為質量不過關。他們總想先賺了錢再說。」而美國的建築商注重建築質量，用了上百年還能用。他說，短視行為對華人房地產商影響很大。
人口轉移 郊區房價將漲
紐約市立大學勃魯克學院（Baruch College）金融學系副教授姚睿曾經是房地產學教授。他說，新冠病毒疫情3月初在紐約市首先爆發後，迅速蔓延至全美。按理說，許多人不能出門工作，影響經濟，市場應該往下走。但是，美國房市卻成為熱點。他說，房地產市場活躍的主要原因是「貸款利率很低」。
他說，聯準會（Fed）已經開會宣布，在2024年以前，聯準會都不會提高貸款利率，這個表態意義重大。利率長期保持低位，一定會刺激市場。因此，美國8月房市的成交量超過以前的高點。
人們發現，如果住在家裡，也可以上網工作，不一定每天要去公司。於是，美國人開始搬離大城市，住到郊區去，或者搬到生活便宜的南方去。目前，雖然還有新冠病毒的病例，但是醫院可以承受，死亡率也在下降。人們也不緊張了，感覺更安全了。「我昨天去新澤西的Costco，感覺人滿為患。」
他說，曼哈頓人不願意住在城裡，要搬到郊區的大房子裡，導致曼哈頓房市下跌。過去，大城市的生活豐富多采，但是現在飲食和娛樂場所都不在了。「大城市將發生很大變化，不會像過去那麼熱鬧。」由於疫情的影響，許多公司實行在家辦公，因此商業房地產面臨很大的壓力。過去，公司給每個員工留出一個位置，但是今後也許會實行幾個員工共用一個工作間。
市場下行 投資者看到機會
紐約房地產雜誌《地產交易》（Real Deal）2020年4月7日發表文章稱，冠狀病毒困擾成為房地產投資者的「世紀機遇」。隨著冠狀病毒危機使房地產價值暴跌，房地產投資者感覺到現在比2008年次貸危機時存在更大的購買機會。報導稱，酒店、零售物業和抵押貸款支撐的證券尤其是投資者的目標。
根據Preqin的數據，截至去年12月，專注於機會和不良資產投資的私人房地產基金共有1420億元。BH3投資公司2018年底推出了1億元的不良債務基金。黑石集團（Blackstone Group）、布魯克菲爾德資產管理公司（Brookfield Asset Management）和喜達屋資本集團（Starwood Capital Group）等公司，已經從養老金和主權財富基金等處籌集了數十億元，準備在價格下跌時出手。
地產資本分析（Real Capital Analytics）資料顯示，到目前為止，很少不良資產進入市場，但許多投資者都希望這次有比上次金融危機時有更多機會。在上次金融危機期間，房價在2008年8月至2010年6月之間下跌了35%。一位知情者透露：「他們中的許多人已經等了十年。」
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