不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

「千金買厝宅，萬金買厝邊」，民眾在集合住宅遇到的困擾，逾半都來自惡鄰居。根據房仲業者調查，社區住宅管理問題多，令住戶最困擾的問題前三高，分別為「住戶占用公共空間」(28.9%)、「我的居住處所沒有管委會」(28.1%)以及「住戶管理費欠繳」(24.6%)；專家建議，民眾在看屋選屋時，可從公共空間有無堆積雜物、頂樓是否積水、垃圾如何處理、公佈欄上有關欠繳管理費戶數的多寡等多細節去觀察社區運作情況。

中信房屋日前針對社區住宅的住戶困擾進行網路調查，共回收1024份有效問卷，調查結果揭露，社區住宅令人困擾的問題，光是住戶部分，就有「占用公共空間」、「管理費欠繳」、「違反社區公約」三大項，其中占用公共空間的霸鄰事件為最大宗，高達28.9%；另兩選項也分別拿下困擾問題調查逾20%的比例。

中信房屋研展室副理張漢超表示，遇到占用公共空間跟違反社區公約的惡鄰居，最好的處理方法是請管委會出面勸導、協調改善，但因為管委會或個人都不具公權力，不能擅自對於違規事項作更多處置；因此若違規住戶仍不改善，可轉而尋求縣市主管機關介入處理，比如台北市的建管處、新北市的工務局等機關。

至於住戶欠繳管理費的部分，管委會可先對欠繳戶溝通協調，同時寄出存證信函催繳，若住戶仍無回應，則可聲請各地調解委員會調解，出來的協調書跟法院判決是具有相同效力的。

該份網路調查中，除了惡鄰居讓民眾困擾，社區管理委員會是另一項讓住戶頭痛的類別，其中包含「我的居住處所沒有管委會」、「管委會怠忽管理、修繕、維護等業務」、「財務或基金運用收支不明」等三大狀況。對此，張漢超回應，早期的公寓、大廈型態建築由於公設少，大多沒有設立管理委員會，針對社區規約、管理、費用等議題，住戶可召開區分所有權人會議，全體住戶都需依多數決的結果，按《公寓大廈管理條例》相關規定來共同遵守。「現代人生活忙碌，若住戶之間有共識，其實正式成立管委會是個不錯的方法。」張漢超說明，管委會可以幫住戶解決很多事，從社區內部的修繕、維護作業，到老屋拉皮、設立電梯等作業都可以管委會名義，向地方政府申請相關補助，讓社區全體住戶享有更多權益跟好處。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡建議，民眾若選擇有管委會的社區住宅，在看屋時，可先行留意公共空間是否出現雜物堆積或環境髒亂的狀況，最好也看一下頂樓有無積水、社區垃圾處理妥當與否，從這些面向即可看出社區管委會的運作情形；如果是入住沒有管委會的集合式住宅，社區的維護就需仰賴全體住戶的互助跟默契，若彼此之間溝通無礙，也未必一定要擬設管理委員會。(施智齡/台北報導)

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