不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者黃靖惠／綜合報導

行政院副院長陳其邁在臉書宣布「橋頭科學園區要來了！」，提及將在園區引進晶圓製造、半導體產業、智慧機械及AI軟體服務，預估可創造1800億元產值，並提供1.1萬個工作機會。當地房仲預估，將會刺激周邊住房需求，帶動橋頭、岡山、楠梓3區房市發展。

東森房屋岡山美美勵志新城國宅加盟店襄理黃靖雅表示，「橋頭科學園區若發展釋出萬個工作機會，增加岡山、楠梓、橋頭3區的住房需求及商業需求。」

黃靖雅表示，近3年高雄市中心建商推案有北移趨勢，推測應是看準岡山一帶交通及民間投資案利多不斷，除了現有的捷運紅線外、未來高雄醫學院分院進駐，且達麗建設規劃建設百貨影城，以及橋頭科學園區有人近駐後，也會再拉抬當地房價。

她說明，岡山地區利多不斷，導致10年內房價漲幅驚人，以一間3房型、35坪的中古大樓，總價220萬元，換算單坪6萬元，對比現在同類型產品總價450萬元，換算單坪約12萬元。

以新成屋大樓價格來看，楠梓區每坪單價約13～16萬元，以2房型最多，總價約300～400萬元，大多為26～36歲的單身貴族，在周邊工業區上班族，或者是年輕小夫妻。

另外，岡山地區新成大樓產品較少，每坪單價約15～16萬元，以3房型含車位，總價帶約800～900萬；2房型總價帶約600～700萬元，市區開車上岡山交流道約8分鐘，15分鐘能抵達科學園區，往北到路竹、往南到楠梓都不用半小時。

橋頭地區新成大樓，每坪單價約13～15萬元，2房型總價帶300～400萬。

▲行政院啟動橋頭科學園區計畫。（圖／陳其邁辦公室提供）

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詹宜軒／台北報導

遠東航空出售中正區館前路資產，開出5.8億元尋找新房東。實地勘查該物件，目前1樓作為全家便利商店、2~3樓則是知名美式連鎖餐廳。周圍房仲業者推估，依照區域租金水平來看，該物件租金報酬率約在1.4~1.5%左右，「不特別精彩，算是符合一般水平。」對此，遠航則否認有出脫資產的計劃。

遠東航空曾歷經財務危機，後由現任董事長張綱維重整後，重回軌道，而張綱維的花邊新聞，也比事業經營還要精采，他個人曾承認過的戀情，包括藝人陳怡蓉、幫他生下兒子的韋汝等。根據《591房屋交易網》所張貼的物件出售訊息，為館前路1~3樓店面，總面積約236坪，開價5.8億元，目前1樓為全家便利商店、2~3樓則是藝人小禎多次推薦的CAMPUS美式餐廳。

▲遠航大樓1~3樓店面出售訊息。（圖／翻攝自591房屋交易網）

針對便利商店及美式餐廳租金，區域房仲皆不願透露。東森房屋研究中心經理于靜芳推測，「館前路三角窗店面，平均每坪租金約1萬元，而整體站前商圈，1樓租金單價約1~1.2萬元，但大型品牌經營相對持久，以該案來看，1樓50坪、2+3樓約130坪，整體總月租估計約65~71萬元。」若以開價5.8億元計算，店面租金報酬率約1.4~1.5%，于靜芳認為，符合市場現況。

據了解，遠航大樓所處地段，位於台北車站商圈之內，區段是五鐵匯集地，受惠觀光人潮眾多，近年也出現不少舊大樓、改建為平價商旅，不少企業、資產公司積極獵地，加上補習班學生族群聚集，生活3C、日韓藥妝、國際服飾、餐飲業不斷拓點，空租店面少，空置率僅約2%，每有釋出很快就成交。

而就出脫資產的部分，遠航發言人盧紀融指出，並無此計劃，但針對網站上刊登的出售資訊，僅表示，將再查證。

原文網址: 遠航開價5.8億元　賣館前路便利商店、美式餐廳店面 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190510/1440412.htm#ixzz5nVB9f33Q 
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捷運+複合式微都心空中水花園宅邸引領建築風潮

桃園高鐵青埔特區占地近500公頃，是北臺灣少見國家建設級重劃區，A19站以造鎮級規格完整規劃、重磅開發，圍繞在A19站周圍，包括市立美術館、萬坪青塘園、亞洲矽谷、世貿中心、國際棒球場、國際學校、五星級BOT飯店等，幾近涵蓋青埔未來10年發展，集產業、休閒精華於一，有別於以Outlet為主的A18區，A19更優質的生活環境更適合住家，特別是以捷運A19站為主體的複合式微都心，冠德A19聯合開發案，坐擁5,000坪超巨大完整街廓，桃園史上最大捷運聯開宅，將引領桃園住宅躍入新境界。

捷運聯合開發專家冠德建設帶動軌道經濟崛起
說到捷運聯合開發，冠德建設可以說是這方面的專家。在透過旗下環球購物中心，陸續標得臺鐵南港車站、板橋車站、新左營車站、機捷A8、林口A9兩個捷運車站商場後，效益日益高漲，2018年環球購中心總進店人潮更突破4,500萬人次，突顯軌道經濟商機魅力無窮！軌道經濟崛起，帶動周邊房價飆漲，軌道效應所帶來的高保值力與升值潛力成為共識，並在雙北市場得到驗證，綜合此趨勢，將「捷運」與「住宅」聯合開發的「共構宅」已然成為市場新寵兒。前不久，機場捷運沿線林口A9站的共構案極速完銷便是一成功案例。

5,000坪巨型街廓捷運站就在樓下
下樓就是A19捷運站，不用過馬路就能抵達的咫尺之距，冠德A19聯合開發案與機場捷運站共同擁有5,000坪超巨型基地，獨享氣派獨立街廓，複合式微都心的摩登新紀元已然展開，新時代新潮流的新思維下，冠德A19以青埔首席之尊集交通、商業、休閒、住宅於一身，將一躍成為青埔最具代表性的地王級指標建築。

冠德捷運A19聯合開發宅即將輝煌落成公開，空中泳池水花園未來宅邸，勢必掀起北北桃地自住、置產、投資的新世代熱潮，密切關注冠德官網，最新消息搶先曝光。
建案官網：http://bit.ly/2LymFo9

原文網址: 桃園首發捷運聯開宅　A19地王登場 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190510/1440943.htm#ixzz5nVAYXKRt 
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（中央社倫敦10日綜合外電報導）在美中貿易戰看似將停戰之際，美國總統川普突然上調2000億美元的中國商品加徵關稅稅率，且「很快」會再祭出新關稅，讓國際經濟緊張局勢再度動盪。

英國廣播公司（BBC）整理美中貿易戰的核心議題如下：

● 貿易戰為何開打？

美國指控中國進行不公平貿易並於去年發起貿易戰，不僅指控中國竊取智慧財產，還希望北京改變不公平經濟政策，華府指稱北京透過補貼幫助國內企業。

美國也希望中國購買更多美國產品，抑制美國對中國的高達4190億美元貿易逆差。削減貿易逆差是川普貿易政策的關鍵部分。

● 目前祭出那些關稅？

美國去年對價值2500億美元的中國產品加徵關稅，北京則對價值1100億美元的美國產品課徵報復性關稅。

美國原定於今年1月1日起對中國2000億美元輸美產品課徵的關稅，從10%調升至25%，但後來延後實施以利雙方談判。如今川普卻說，因為與北京的談判進展「太慢」將於5月10日調升關稅。此外，他還誓言「很快」就會對另外3250億美元尚未受關稅打擊的中國產品祭出25%關稅。

● 什麼產品可能受影響？

自貿易戰開打，受美國關稅影響的中國產品範圍廣泛，從機械到摩托車應有盡有。

受美國最新一輪稅率影響的2000億美元中國商品，包括漁獲、手提包、衣物及鞋類等。若本週依計畫調升關稅，這些產品將被課徵25%關稅。

中國指控美國發動經濟史上最大貿易戰，並鎖定從化學品、蔬菜到威士忌等美國產品展開報復，也策略性鎖定共和黨票倉的產品，以及像大豆等可以從他處採購到的品項。

● 貿易戰對市場產生多少影響？

美中貿易戰一直是過去一年來全球金融市場不確定性的最主要來源，這種不確定性導致全球投資人信心受挫，並帶來損失。

2018年香港恒生指數重挫超過13%，而上海證券交易所綜合股價指數則暴跌將近25%。這兩項指數今年都反彈回升，今年迄今分別上漲大約10%及14%。

相較之下，美股道瓊工業指數2018年下跌將近6%，今年已回升約11%。

根據路透社，去年人民幣兌美元匯價走貶超過5%，今年則大致回穩。（譯者：侯文婷/核稿：劉學源）1080510

橋頭科學園區來了！總統蔡英文9日赴高雄視察橋頭科學園區發展，表示園區已通過可行性評估，待行政院核定，未來將加速開發。房仲業者分析，重大建設進駐將帶來就業機會，並增加購屋需求，房市發展潛力十足，科學園區旁已設有重劃區「橋頭新市鎮」，買氣有望攀升。

據高雄市政府地政局統計，高雄3月買賣移轉，橋頭區異軍突起勇奪第一，達560棟，比建物移轉常勝軍鳳山區還多逾百棟。

信義房屋楠梓店店長侯鐵漢表示，橋頭區移轉量大，受交屋潮影響，新建案主要集中於橋頭新市鎮，緊鄰楠梓區高雄大學特定區及高雄都會公園，目前雖生活機能缺乏，因擁有捷運青埔站，以及科學園區將坐落於新市鎮內，就業人口購屋需求大，發展前景看好。

侯鐵漢指出，橋頭新市鎮新成屋單價約12至14萬元，房價相較鄰近的楠梓便宜1成左右，3房車位總價約500至700萬元，2房車位則僅500萬元內，部分甚至主打含輕裝潢，招攬首購族群。

此外，橋頭舊市區則以橋頭車站為發展核心，因發展早，大多是屋齡30至40年的小型舊透天，或是20年左右的大樓，釋出相對稀有。

看準捷運新莊站旁中正路段是新莊最成熟發展商圈，吃喝玩樂俱全，知名速食品牌漢堡王日前搶進，更加應證商圈人氣紅不讓，生活機能完善、交通便捷，加上3字頭低房價，周邊住宅一釋出不到2個月就銷售出去。

中正路段是新莊最早發展且相對成熟的商圈，更是對外主要聯外道路，由於是當地人聚落，吸引不少大型品牌，包括保時捷、BMW門店；星巴克、王品原燒、三商巧福等餐飲，及集結麥當勞漢堡王、摩斯、頂呱呱等知名速食業者，還有至少5家以上銀行，公家機關也設置在此路段。

信義房屋新莊捷運店長陳佳興表示，中正路是新莊主要幹道，也是新莊生活機能最強的商圈，除捷運站旁，離65快速道路近，往返板橋、土城、國道2號便利，四通八達的交通，除買氣很旺，對品牌具有宣傳效果，才會吸引知名品牌業者的進駐。

由於中正路商圈有新莊著名老街，公寓比重占比高達7成，店面多以老舊公寓為主，面積40-50坪月租金約10萬元左右。

住宅方面，陳佳興指出，捷運新莊站旁不似副都心與頭前重劃區新建案吸引外來客，屋齡相對較高，以當地自住客為主，釋出量穩定，今年以來，只要屋主一釋出，開價與實價登錄差距不大，2個月就可順利銷售出去。

根據信義房屋企研室就新莊捷運站周邊500公尺內的房市進行統計分析，近七年交易量逐年穩定成長，除2015年因房市高點而一度均價突破40萬元，近年平穩維持於3字頭、近4字頭行情。

 

國內住宅問題嚴重，許多人買不起也租不起，如何解決？觀察目前檯面熱門潛在總統候選人住宅政策，大致都主張興建社會住宅、推動包租代管、提供廉租屋、拚經濟，讓所得提高買得起房等。學者說，這些政策，遠水救不了近火。

總統大選打得火熱，房地產教授章定煊整理熱門人選近一年有關房市的言論，其中，總統蔡英文著重社會住宅、包租代管，表示「最重要的政策是在全台各地，啟動大規模社會住宅興建計畫」、「政府修改了《住宅法》，也積極推動包租代管」

賴清德與館長會面時提到，「對於薪資、房價，政黨要合作，也會拚經濟、捍衛主權。」、「其他國家實施空屋稅對壓抑房價確實有效果，但到底要符合什麼樣的條件才要納入，是4、5間嗎？還要再研究。」

柯文哲去年吃便當直播說，「台灣房價積病已久，面對虛弱的病人，不能直接開刀，一開就會死掉，必須循序漸進調整」、「房市健全不僅是興建公宅，同時必須配合滾動式政策和調整稅金制度」。

另在今年2月投資論壇表示，「高房租比高房價對產業殺傷力更大，市府將研議課徵空置房屋稅及提高稅率的可行性」。

郭台銘提出吸引外資投資，提高年輕人所得。

朱立倫今年4月在臉書說 ，在新北市長任內興建7,000戶以上社會住宅，如果台北市找不到足夠土地，或都更難以加速，可藉由落實三環三線，鼓勵老舊房屋的住戶搬到新北市。

中長期來看，公宅政策應和處理老舊建物、都更等議題齊頭並進處理，加強居住安全，也滿足居住需求，並兼具都市再造功能。

王金平今年5月受訪喊出新世代住宅口號，利用政府地，經過精算房價一坪可以調整到500元，讓每個人都能租得起。

韓國瑜去年選前提出活化空屋、老青共居，聯合地產業者讓富裕的銀髮族來高雄定居。今年3月受訪表示，房市是自由經濟市場，沒有需求，價格自然往下跌，市府也不會介入，高雄市政府不可能當黑手去控制房價，通通是自由市場來決定。

章定煊表示，在房價的部分，目前執政團隊已表態執政後沒打房，後續也不會打房，對房價表態者也未表達打房的態度。

差異點只在「研究」要不要針對空屋開徵空屋稅，達到活化空屋、壓低租金、避免房市過熱以及政府黑手不要伸進房市。

至於針對買不起也租不起的問題，大致都主張興建社會住宅、推動包租代管、差異點只在以興建社會住宅為主，還是推動活化空屋為主軸。

章定煊表示，這些政策，遠水救不了近火，很難讓民眾即時有感。不管是社會住宅，或是活化空屋的包租代管，均陷入只有蘿蔔（優惠誘因），沒有棒子（強制或懲罰）的困境，社會住宅中籤率低得可憐、包租代管推動需要時間誘導社會大眾，要課空屋稅阻力重重。這種遠水救不了近火的狀況，柯文哲講得最直白，房價問題是多年積下來的問題，只能慢慢地去導正。

以社會住宅來說，就算柯文哲的八年5萬戶能達標，台北市光是房屋稅籍住宅類的建物就接近90萬戶，只能達到住宅存量的5.55%。更何況現在僅有2萬1,000多戶。興建社會住宅，真的很慢也很難，難怪柯市長跳票。

至於空屋活化，雖然106年營建署低度使用住宅統計，空屋率（低度使用率）為10.12%，推估宅數達86萬4,835宅，但若只計算耐用年限內，以幾乎完全不使用為認定基礎，或是把60坪以上的大坪數空屋扣除，大約都各自僅有50多萬戶，台灣真的完全閒置可以拿出來活化的空屋並沒大家想像的那麼多。

美中貿易戰進入關鍵階段，兩大全球經濟體的貿易緊張關係升溫，若談判破局，美國將對中國輸美商品課徵25%的懲罰性關稅。美中台經貿關係密切，會計師建議：依客戶及市場需求重新佈局、從單純代工走向高技術附加價值，以及調整供應鏈與價值鏈並運用關稅工具，是台商三大自保之道。

資誠會計師事務所表示，中美在智慧財產權保護、強制性技術轉移、中國市場開放、匯率操縱以及國家補貼重要產業等重大議題無法達成協議。美國的要求越來越嚴苛，大陸也有不能輕易退讓的壓力，雙方達成協議之路似乎越來越狹窄，這將造成台資企業的重大危機。

「台資企業已成為中美貿易戰的重大受災戶，」資誠會計師事務所全球稅務服務會計師曾博昇指出，眾多台資企業利用大陸生產，銷售美國客戶。但這個傳統的「台灣接單、大陸生產、外銷美國」的商業模式，受到中美貿易戰的嚴重威脅。

曾博昇觀察，中美貿易戰開打以來，台資企業深刻體會分散風險的重要性，正在進行大規模的變革，積極進行供應鏈調整與市場重心轉移，包括增加台灣及東南亞的製造佈局，或是分散對美國市場的依賴，加強開發歐洲、大陸或東南亞等市場。能提早做到分散生產基地的企業，便能穩定訂單。

台資企業也更加注重面對高度客製化、少量多樣的市場需求，讓企業更加貼近市場、快速做出回應。曾博昇指出，台資企業開始注重縮短其產銷流程，設廠眼光也從低成本，轉向終端市場，把物流成本、關稅、供應鏈、原物料等因素加總起來思考，了解低人工成本的地區未必就是最有利的生產基地。

曾博昇表示，企業若繼續複製低成本的生產模式、以低價作為自身的競爭力，在未來的時代將容易被淘汰；再加上全球稅制改變，使企業想藉由轉移生產基地達到降低成本更加困難。

台資企業應加速從單純的代工(OEM)走向高技術附加價值的設計代工(ODM)，致力提升技術含量及競爭力。政府推出境外資金回台投資專法等鼓勵台商資金回台投資政策，回台設廠也是台資企業的選項之一。

曾博昇建議，台資企業應持續隨客戶及市場需求重新佈局，在價值鏈的策略思考上，進行成本效益試算，以及供應鏈及價值鏈調整的評估分析，思考構面包括關稅、財務預測、供應鏈、人才、技術、產線、資金和物流等。企業也必須考量無形資產的配置、利潤分割法的適用、TP政策的調整和常設機構等稅務議題，以降低中美貿易戰的衝擊，同時提升企業的競爭力。

面臨貿易戰，台商可思考相關關稅工具的使用，包括重新審視受影響產品適用的進口稅則、重新審視/規劃受影響產品的原產地、探討價值鏈重組及潛在規劃機會、評估申請豁免加徵關稅及首次銷售原則適用的可行性、規劃受影響產品的完稅價格，以及評估關稅加徵對關聯交易的影響。

【大紀元2019年05月10日訊】（大紀元記者天睿澳洲悉尼編譯報導）在政府成立的調查委員會對銀行業進行嚴查並導致貸款收緊之後，澳洲的房貸者又面臨新的借款限制，在貸款高風險的「黑名單」區，銀行不僅要審核貸款者的生活消費、還款能力，而且可能會要求貸款人支付30%的首付款。
銀行業此前曾遭到政府成立的調查委員會嚴查，之後一系列規範貸款行業的政策出台。此次是銀行收緊貸款標準的新一輪舉措，讓許多貸款人感到措手不及。

據澳洲廣播公司報導，數字金融分析（Digital Finance Analytics）公司對一些銀行認定為「高風險」地區的貸款數據進行了評估，並把不成功貸款審批或貸款難度大等因素綜合起來，列出了一些上了這個「黑名單」的地區。

這個黑名單包含的大都是一些房屋供應過剩、經濟下滑和房市不景氣的地區。

珀斯是貸款風險最高的首府城市，風險分為27.9。布里斯本和阿德萊德緊隨其後。

悉尼和墨爾本的房市近年來一直領漲全澳，但最近一段時間來房市下行也使得貸款高風險地區的數量增多。整體來看，悉尼的風險分是11.4，墨爾本17.5。

全澳風險最高的三個地區全部在西澳的偏遠地區，分別是紐德蓋特（Newdegate）、博達林（Bodallin）和皮薩拉（Pithara），風險分均高達46.1。

在這些高風險地區買房，銀行會使用非常嚴格的貸款條件，並要求貸款人支付更高比例的首付款，以避免支付抵押貸款保險（LMI）的費用。

房屋的位置並不是銀行認定的唯一風險因素，貸款額也成了銀行提高貸款難度的評估因素之一。因為對銀行來說，借款人貸款越多，銀行承擔的風險就越大，因此他們正在把這部分風險成本轉嫁給借款人。

一些銀行堅持要借款人支付30%或更高的首付款比例，才能避免支付抵押貸款保險費用。此前，借款人貸款比例超過房價80%的時候才需要繳納這筆保險費。

地產投資諮詢公司Momentum Wealth的金融專家梅里克（Caylum Merrick）說：「長久以來，這可能是貸款最難的時候，讓很多人措手不及。」

他表示，銀行現在評估貸款審批的條件和三四年前有很大不同，許多貸款人驚訝地發現申請貸款比以前難了很多。

澳洲儲備銀行（RBA）也表示，他們已經有段時間沒見過這麼嚴格的貸款條件環境了。市場上的投資房貸款和自住房貸款因此出現了大幅下降。

不僅申請新貸款變難了，現有貸款進行再融資的難度也加大了。而這一切都發生在大批只付息貸款的只付息階段結束，需要開始每個月多付數百元錢支付本金的時候。

目前，只有7%的貸款首付款比例小於10%，而獲得批准的新只付息貸款下降了大約16%。

占房價90%以上的貸款在過去5年裡大約下降了一半，五分之四的貸款都要求首付款比例至少得有20%以上。

儲銀估計，大約有1200億澳元的只付息貸款將在今年進入到還本付息階段，這些貸款大部分是在2015年前獲批的。

責任編輯：堯寧

【大紀元2019年05月10日訊】（大紀元記者高強編譯報導）在第一季度下滑後，達拉斯地區的房屋銷售在四月份出現反彈。當地房地產經紀人銷售了超過9,600棟單戶住宅，比2018年四月份增加了5％。
在四月份房屋銷售增加之前，由於房屋的可負擔性問題以及抵押貸款成本上升，導致達拉斯地區房屋銷售連續數月同比下降。在今年第一季度，達拉斯地區由房地產經紀人經手的房屋銷售下降了2.5％。

四月份的同比銷售增長並不足以彌補今年早些時候房屋銷量的疲弱。根據德州農工大學房地產中心和北德州房地產信息系統的數據，到目前為止，2019年北德州房地產經紀累計售出30,567棟房屋，比2018年前四個月仍減少了1％。

總部在達拉斯的住宅策略公司（Residential Strategies Inc.）的負責人泰德•威爾遜說：「四月份的銷售量增長反映了我們在市場上所聽到的情況。由於抵押貸款利率在一月和二月份開始下降，我們聽到了好轉的銷售數字。」

在2018年底，30年期房屋抵押貸款的平均利率飆升至接近5％，導致一些房屋買家退出市場。從而降低了今年年初的房屋銷量。從那之後，抵押貸款利率已經開始回落，現在更接近4％。

威爾遜表示，我們看到的抵押貸款利率下跌可能是房屋市場反彈的最重要原因。

根據德州房地產經紀人貿易協會的數據，第一季度達拉斯地區的房屋銷售中位數價格僅比2018年同期高出約1％。但在四月份，該地區房屋銷售價格中位數較去年同期上漲4％，至265,000美元。

截至上月底，在調查中包括的北德州的二十多個郡中，有超過24,000棟房屋由房地產經紀人上市待售，比2018年四月份多出19％。

同一期間，在該地區出售一棟房屋所需的平均時間為51天，比一年前延長了16％。另外有11,523筆待完成的房屋銷售，比2018年同期增加了2％。

達拉斯地區的房屋市場活動在去年已經降溫，原因是多年房價上漲導致房屋可負擔性緊張。不過該地區仍然是全美就業增長和人口增長最大的市場之一，這推動了住房需求。

「我們在房地產市場看到的很多改善都與消費者信心有關。」威爾遜說：「消費者信心已經回升，他們對經濟和房屋市場感覺好一點了。在達拉斯地區，我們仍然擁有非常好的就業數字和強勁的經濟。」

責任編輯：李元

受美中貿易戰延燒、總統大選議題發酵等影響，市調機構最新統計，今年北台灣房市520檔期推案量初估2,211.88億元、年減二成。雖然520檔期量縮，但案量破2,000億元，是歷史第三高的紀錄。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年520檔期推案量縮有三大原因，第一是中美貿易大戰持續，第二是總統大選議題發酵，可能都會造成市場觀望氣氛濃厚；第三是去年520檔期案量為歷史新高、達2,768.61億元，超過2014年推案高點的2,740.08億元，在去年基期偏高，加上國內政經情勢不確定因素影響，削弱建商推案信心。

 

住展雜誌最新統計，今年北台灣房市520檔期推案量初估2,211.88億元，較去年同期減少556.73億元、年減幅度達二成，是近四年來衰退幅度最大。以區域來看，新北市仍是推案量最大地區，初估案量達858.59億元，且集中在板橋江翠、新店央北兩大重劃區，前者將有150億元大案「立信帝國花園廣場」，後者有總銷70億元「宏普中央公園」指標大案登場。

台北市由於豪宅市場推案冷清影響，今年520檔期預估案量達353.98億元，推案較熱絡地區為北投、南港；市中心新案相對稀少。

桃園市520檔期推案量達640.3億元，是北台灣案量第二大，並出現兩大百億元新案，包括桃園藝文特區豪宅案「麗晶」、龜山A7「竹城甲子園」。另外，中壢青埔特區有總銷85億元「冠德A19案」，顯示桃園已揮別近幾年推案量縮格局，在市場達到一定去化程度之下，建商逐漸重燃推案信心。

雖現階段預售、新成屋市場買氣仍有基本溫度，但去年下半年至今，新建案開價持續墊高，尤其指標重劃區如江翠北側、新店央北等兩大重劃區，在品牌建商國泰、潤泰、宏普建設等新案開價可能續創區域新高下，買氣能否跟上，還要觀察。

 

世邦魏理仕昨（9）日指出，今年前四月台灣商用不動產及土地交易金額，合計已達1,193億元，不僅衝破千億元大關，也較去年同期大增70%，這個交易額已逾去年全年的四成。

首季通常是不動產交易的傳統淡季，但今年首季無論是土地、商辦、工業廠房等需求均暴增，除了推升第1季交易成績，第2季起的4月也維持交易熱度。其中，有「最貴停車場」之稱的信義計畫區D3街廓法拍案，就貢獻土地交易市場112.58億元，由元利建設及全聯董座林敏雄個人名義搶下。

「信義計畫區D3街廓」備受矚目，從這筆土地交易發現，今年以來建商獵地腳步加快，加上自用型買方也積極出手，推升前四月土地交易量達837億元，年增率直逼90%。

值得注意的是，建商也開始瞄準工業及產業用地。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，2018年至今，建商已投入142億元購買工業及產業用地，尤其去年下半年起，台商回流投資加溫，提升了土地交易熱度。光是今年前四月，建商即投入78億元購地，金額是去年同期的八倍，反映建商積極跨足廠房及廠辦市場。

此外，今年前四月商用不動產成交金額共356億元，較去年同期成長36%，其中，投資與自用需求皆相當強勁。以海霸王集團為例，就以54.4億元標下高雄85大樓3萬多坪土地，是今年來最大宗交易案。此外，台達電也斥資25.68億元購入桃園中壢區廠房。

 

去（2018）年賣了房子，適用舊制，售屋財產交易所得怎麼報？台北國稅局官員表示，先核實申報，真的找不到當年買價，可以設算所得。設算所得分兩種，高總價者按售出實價的15%計；不是高總價的，則按房屋評定現值的一定比率設算，各地區設算比率不同，最低是8%，最高是台北市，分41%、46%兩級。

 

財政部已公布「107年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，房屋所在的縣市、行政區不同，適用的設算比率不一樣，申報前可以先查表。

法規規定有核實和設算兩種申報方式，國稅局官員解釋：「是有兩種方式沒錯，但這不表示納稅人可以擇一申報。事實上，納稅人是沒有選擇的，一定是『先核實、再設算』，因為無法提供買進成本，只好改用設算來申報。」

也就是說，即便納稅人選用了設算申報，稽徵機關也會設法去查核當年的買進成本，官員說，例如找貸款銀行，查調買進成本；找仲介公司，也許留有當年資料；也可以找地政機關，地政機關也可能有備份資料。

官員指出，房屋財產交易所得的計算公式：收入－成本＝所得，所得×適用稅率＝應納稅額。適用舊制的房屋財交所得是併入其他綜合所得計算稅負。

所得稅只需算房屋

去年賣房子的，應該都登錄了實價，政府可以掌握售出價格。一般都是房、地一起交易，只有一個總價，官員說，土地交易已核課土地增值稅，所以個人綜合所得稅只需計算「房屋」的部分。那如何從房地總價中分離出房屋的賣價呢？可以利用政府公告的現值，以「公告土地現值＋房屋評定現值」作為分母，房屋評定現值為分子，算出比率，再乘以總價，即得出房屋的賣價。

官員說，除了買進成本，改良房屋的裝潢等也是成本，如果能提出單據，也可以列扣。

高總價與否 差很大

如果買進時間久遠，無法核實申報，國稅局官員指出，也只好利用設算方式申報。設算方式分為高總價者和非高總價者兩種，屬於高總價者就必須用高總價者的方式設算。高總價者的設算基礎是「實際售價」，非高總價者是房屋評定現值，兩者差距不小。

例如賣出台北市一戶豪宅售價2億元，因為超過7000萬元，屬於高總價者，官員說，假設採設算，就優先適用高總價者公式。房屋一般約占總價的三成到四成，以三成計的話，售屋收入是6000萬元。再用6000萬元×15%＝900萬元。900萬元就是售屋所得。

上述豪宅當然也屬於台北市的「高級住宅」，同樣的個案套用高級住宅設算公式：房屋評定現值×46%，房屋評定現值500萬已屬豪宅中的高檔，官員指出，就以500萬元帶入設算，設算所得230萬元，與上述900萬元差距很大。

財政部規定的高總價者有三個定義，房地總成交金額在台北市逾7000萬元、在新北市逾6000萬元、台北和新北市以外地區逾4000萬元者屬之。官員說，上述例子符合高總價者、也符合非高總價的高級住宅，納稅人不能選擇，必須優先適用高總價者設算公式。

非高總價者的售屋所得設算公式一律按房屋評定現值一定比率計算，官員說，去年成交時應該都有計算契稅，賣方通常也會保留契稅的副本，契稅單據上面就有房屋評定現值，用那個現值金額再乘上規定的設算比率，就是售屋所得。