不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2012初始，展望新的一年，房仲全聯會認為，只要國內政治經濟沒有太大變化，歐債也未持續惡化，在低利環境及政府救經濟救失業的大力帶動下，今年房市可望出現緩跌緩升倒吃甘蔗的態勢，不會出現像之前暴漲的市況，但預期可維持一個否極泰來的局面。

2011年下半年房市呈現『北冷』『中溫』『南暖』現象

不動產仲介經紀公會全聯會理事長李同榮表示，2011年的房市可說是多事之秋，先是高房價引來政府政策打房，實施奢侈稅，之後又有歐債風暴及美國調降信評事件，加上最近通過修法的實價登錄等議題，都讓房市交易量急速下滑，市場有提前過冬的現象。

李同榮指出，2011年國內房市出現四個冷熱異常的特殊現象，第一是年頭熱年尾冷，在政府釋出奢侈稅議題之前，也就是年初時房市是熱烘烘的，但到了第四季傳統旺季，房市急凍變得冷颼颼。第二是量縮價平，預估全年台灣建物買賣移轉件數會落在36-37萬件之間，萎縮幅度在7.5-10%之間，但各地房價並沒有明顯下滑，呈持平狀態。

第三是住冷商熱，受到市場供給量大及房價頻創新高的影響，住宅產品出現買氣鈍化的情形，市況顯得冷清，不過商用不動產卻逆勢回溫，在陸企來台投資想像空間及補漲行情之下，好地段的商辦及店面反而出現少有的熱絡景象，這是過去市場上很難見到的景象。

第四是北冷中溫南暖，過去很長一段時間，南北房市都是北熱、中溫、南冷，但在北部高房價的高抗性之下（購屋壓力過高），北部市場顯得相對冷清，明顯的南部市場稍有回溫，房價的補漲行情還沒結束。

2012年房市可望出現緩跌緩升倒吃甘蔗的態勢　休閒不動產將是台灣未來十年的黃金熱門商品

對於2012年的房市，李同榮認為，整體市況還不到最悲觀的地步，他舉金融海嘯為例，金融海嘯製造混亂但也創造機會，現在全球面臨的歐債風暴是危機但同時也是轉機，上半年可能盤整震盪，下半年新政府上路，政策趨向明朗，市場應會回溫。

由於2012房市變化會較為劇烈，李同榮對於2012房市自住客以及長線理財型置產客提出八大建議：

第一：購屋標的越是都會核心商圈越是安全，也就是地段考量優先。第二：量大區塊預售屋短線投資風險大，特別要注意斷頭
　　　的風險。
第三：本身若專業不夠，最好不要碰都更產品，因市場未確定因素風險較難預測。
第四：預期兩年內台北市區內豪宅產品仍可維持高價，市場釋出量不會太多。
第五：在購屋置產布局上，建議提高自有資金，並轉為中線投資。
第六：盡量避開量大區域，並且還要注意若大台北房價持續攀高，後續是否還有進一步打房政策。
第七：長線不動產投資型產品建議可以注意北市豪宅、以及中南部A級商辦大樓。
第八：未來無論房地產景氣榮衰，全省各地『休閒不動產』將是台灣未來十年的黃金商品。

【中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會】

本文刊載於1月3日UDN網站、鉅亨網網站

2012年總統大選揭曉，馬英九總統以過半的得票優勢順利獲得連任，我們可以預期，一個更成熟的經營團隊與更內斂的政府領導人將帶領台灣邁向嶄新的未來。在政治上兩岸關係將在九二共識的基礎上朝向更正面的發展;在經濟上，兩岸也會在ECFA的架構下朝向更積極、更開放的政策發展;然而在民生議題上，不容忽視的【維護居住正義】【縮短貧富差距與南北落差】，將會是後馬英九時代最重視的建設議題，這可以從馬政府爭取連任時，重複地在政見內容強調【縮短貧富差距】與【維護居住正義】看出端倪。

政府若能結合民間資源，廣建社會住宅，以治本政策，平衡都會住宅供需，必能伸張【居住正義】，並得以消除台北大都會居住不易的民怨

談【居住正義】易，但維護【居住正義】難，在中南部比較沒有居住正義的問題，因為富者可以住台中七期與高雄美術館特區豪宅，窮者可以選擇毗鄰豪宅特區均價十萬以內的公寓住宅，但在台北都會區內，富者還不見得住得起超級豪宅，窮者卻買不起任何公寓住宅，這對於生活於台北都會的年輕族群而言，居住的痛苦指數當然節節升高。目前政府雖極力推動【合宜住宅】政策，但只能達到局部的治標功能，卻無法讓市場發揮供其所需的真正功效，反而會造成新的一批合宜新貴。未來，執政黨不得不重視【廣建社會住宅】的治本政策，若政府能應用都會國有土地與民間業者的資金合作興建與委託管理，廣建【以租代售】的公營住宅，藉由租金補貼與保障民間投資報酬補貼，既可解決興建預算不足的最大障礙，又得以平衡台北都會房地產的供需問題，可謂是一舉兩得的政策。

縮小南北差距，政府應重視中南部觀光資源開發，讓觀光產業引領觀光休閒不動產與消費市場的蓬勃發展，締造未來台灣經濟發展的黃金十年

新政府即將上路，後馬英九時代正式來臨，政府在這次選舉已經感受到都會民怨的起源，集中在於居住痛苦指數的節節升高，未來政策走向一定不可能讓都會房價無限上綱，因此在房地產的資訊透明化政策下，無論是實價登錄、實價揭露、實價課稅等政策議題，應會加快腳步，制訂完善的房地產稅制政策，藉以達到牽制房價脫序的真正功效。因此，短線投機，囤積土地，哄抬價格的市場環境機會，將會逐漸消失，房地產相關產業的經營模式也必須徹底調整。但另一方面，為了縮短貧富差距與南北落差，相信新政府團隊一定會強化中南部的公共建設，以及開發中南部與東部可貴的觀光資源，我們可以預期，未來兩年中南部房地產將還有一段補漲的行情期待，尤其是兩岸自由行的更加開放，將帶動中南部休閒觀光資源蓬勃發展，我們更可以預期，未來十年，無論房地產景氣興衰與否，觀光休閒不動產將坐擁黃金十年歲月，更是未來房地產的明日之星!假如政策的走向如此，南部的資源開發受到重視，房價合理增值，消費市場因觀光市場擴大而受惠，南部民眾才能感受到所得的大幅增加，貧富差距與南北落差因此縮小，對2016年執政黨是否繼續執政應該是舉足輕重的有利政策關鍵。

面對維護【居住正義】的民意潮流，【服務正義】當然是不動產相關業者獲取產業尊嚴的關鍵所在!

未來四年，當政府致力推動【居住正義】的政策逐漸獲致成效的同時，【服務正義】則是未來不動產相關產業(包括建築開發商、代銷經紀業、仲介經紀業)不得不重視的重要議題。在消費者意識抬頭的環境社會裡，不動產相關產業若要獲取消費者認同，以及提升良好的社會評價，則【從業人員專業的提升】、【經營體質的創新】、以及【服務品質的改善、消費糾紛的降低】，將是決定產業尊嚴能否獲得提升的重要關鍵因素。未來，政府對業者服務的作業流程，契約的訂定，與消費者權益的保障，將會更加嚴格的制定規範把關，消費者對業者服務品質提升的期待也會有增無減，面對維護【居住正義】的民意潮流，【服務正義】當然是不動產相關業者獲取產業尊嚴的關鍵所在，我們期待後馬英九時代，在居住正義與服務正義的大框架政策下，不動產相關產業將致力服務品質的提升，經營體質的改善，逐步改變消費者對產業的社會評價，而台灣的房地產也將擺脫交易量急漲急縮的不正常軌道，並隨著經濟發展的基本面脈動下朝向正常的發展方向前進!

【中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮】

本文刊載於1月17日UDN網站、鉅亨網網站

2012年總統大選揭曉，馬英九總統以過半的得票優勢順利獲得連任，我們可以預期，一個更成熟的經營團隊與更內斂的政府領導人將帶領台灣邁向嶄新的未來。在政治上兩岸關係將在九二共識的基礎上朝向更正面的發展;在經濟上，兩岸也會在ECFA的架構下朝向更積極、更開放的政策發展;然而在民生議題上，不容忽視的【維護居住正義】【縮短貧富差距與南北落差】，將會是後馬英九時代最重視的建設議題，這可以從馬政府爭取連任時，重複地在政見內容強調【縮短貧富差距】與【維護居住正義】看出端倪。

政府若能結合民間資源，廣建社會住宅，以治本政策，平衡都會住宅供需，必能伸張【居住正義】，並得以消除台北大都會居住不易的民怨

談【居住正義】易，但維護【居住正義】難，在中南部比較沒有居住正義的問題，因為富者可以住台中七期與高雄美術館特區豪宅，窮者可以選擇毗鄰豪宅特區均價十萬以內的公寓住宅，但在台北都會區內，富者還不見得住得起超級豪宅，窮者卻買不起任何公寓住宅，這對於生活於台北都會的年輕族群而言，居住的痛苦指數當然節節升高。目前政府雖極力推動【合宜住宅】政策，但只能達到局部的治標功能，卻無法讓市場發揮供其所需的真正功效，反而會造成新的一批合宜新貴。未來，執政黨不得不重視【廣建社會住宅】的治本政策，若政府能應用都會國有土地與民間業者的資金合作興建與委託管理，廣建【以租代售】的公營住宅，藉由租金補貼與保障民間投資報酬補貼，既可解決興建預算不足的最大障礙，又得以平衡台北都會房地產的供需問題，可謂是一舉兩得的政策。

縮小南北差距，政府應重視中南部觀光資源開發，讓觀光產業引領觀光休閒不動產與消費市場的蓬勃發展，締造未來台灣經濟發展的黃金十年

新政府即將上路，後馬英九時代正式來臨，政府在這次選舉已經感受到都會民怨的起源，集中在於居住痛苦指數的節節升高，未來政策走向一定不可能讓都會房價無限上綱，因此在房地產的資訊透明化政策下，無論是實價登錄、實價揭露、實價課稅等政策議題，應會加快腳步，制訂完善的房地產稅制政策，藉以達到牽制房價脫序的真正功效。因此，短線投機，囤積土地，哄抬價格的市場環境機會，將會逐漸消失，房地產相關產業的經營模式也必須徹底調整。但另一方面，為了縮短貧富差距與南北落差，相信新政府團隊一定會強化中南部的公共建設，以及開發中南部與東部可貴的觀光資源，我們可以預期，未來兩年中南部房地產將還有一段補漲的行情期待，尤其是兩岸自由行的更加開放，將帶動中南部休閒觀光資源蓬勃發展，我們更可以預期，未來十年，無論房地產景氣興衰與否，觀光休閒不動產將坐擁黃金十年歲月，更是未來房地產的明日之星!假如政策的走向如此，南部的資源開發受到重視，房價合理增值，消費市場因觀光市場擴大而受惠，南部民眾才能感受到所得的大幅增加，貧富差距與南北落差因此縮小，對2016年執政黨是否繼續執政應該是舉足輕重的有利政策關鍵。

面對維護【居住正義】的民意潮流，【服務正義】當然是不動產相關業者獲取產業尊嚴的關鍵所在!

未來四年，當政府致力推動【居住正義】的政策逐漸獲致成效的同時，【服務正義】則是未來不動產相關產業(包括建築開發商、代銷經紀業、仲介經紀業)不得不重視的重要議題。在消費者意識抬頭的環境社會裡，不動產相關產業若要獲取消費者認同，以及提升良好的社會評價，則【從業人員專業的提升】、【經營體質的創新】、以及【服務品質的改善、消費糾紛的降低】，將是決定產業尊嚴能否獲得提升的重要關鍵因素。未來，政府對業者服務的作業流程，契約的訂定，與消費者權益的保障，將會更加嚴格的制定規範把關，消費者對業者服務品質提升的期待也會有增無減，面對維護【居住正義】的民意潮流，【服務正義】當然是不動產相關業者獲取產業尊嚴的關鍵所在，我們期待後馬英九時代，在居住正義與服務正義的大框架政策下，不動產相關產業將致力服務品質的提升，經營體質的改善，逐步改變消費者對產業的社會評價，而台灣的房地產也將擺脫交易量急漲急縮的不正常軌道，並隨著經濟發展的基本面脈動下朝向正常的發展方向前進!

【中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮】

本文刊載於1月17日UDN網站、鉅亨網網站

實價登錄上路後，房價透明化，在供給稀少的精華地段將有穩盤、 撐盤作用，
但在供給量大的市郊，房價影響可能就會大一些。

奢侈稅自去(二０一一)年六月一日開徵以來，根據永慶房屋統計，大台北地區中古屋市場成交量，明顯萎縮約三成。而根據內政部統計處公布的今年一月全台建物買賣移轉棟數共一萬八二一三棟，較去年十二月減少了七九二五棟，大跌三０．三二％。

建商樂見實價登錄促成不二價

二月的統計尚未出爐，但依據台北市地政局所公布的台北市二月建物買賣移轉棟數共二四二五棟，較一月增加九十五棟，微幅上漲四．０八％，因建物第一次登記棟數（交屋潮）共六一五棟，較一月五九七棟，增加十八棟，微漲三．０二％交易量止跌回升。

實價登錄上路後，房價透明化，在供給稀少的精華地段將有穩盤、 撐盤作用，
但在供給量大的市郊，房價影響可能就會大一些。

奢侈稅自去(二０一一)年六月一日開徵以來，根據永慶房屋統計，大台北地區中古屋市場成交量，明顯萎縮約三成。而根據內政部統計處公布的今年一月全台建物買賣移轉棟數共一萬八二一三棟，較去年十二月減少了七九二五棟，大跌三０．三二％。

建商樂見實價登錄促成不二價

二月的統計尚未出爐，但依據台北市地政局所公布的台北市二月建物買賣移轉棟數共二四二五棟，較一月增加九十五棟，微幅上漲四．０八％，因建物第一次登記棟數（交屋潮）共六一五棟，較一月五九七棟，增加十八棟，微漲三．０二％交易量止跌回升。