不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

根據內政部最新統計顯示，今年首季全台住宅建照核發共約三．三萬戶，不僅年增二○％，更為近二十年來同期新高，尤其台中市首季建照核發近達八八一○戶，年增六四％，為六都最高。

以內政部統計近年建照核發數量觀察，在房市最熱絡的二○一三年全台建照核發量計十三．三萬戶，不過隨著二○一四年房市景氣自高點反轉，建照核發量也逐年快速下滑至二○一六年的七．九萬戶，近四年間在使照核發量逐年降低與餘屋逐漸去化下，二○一八年全年建照核發量又高達十二．二萬戶，為房市反轉向下的四年間最大量。

筆者分析，房市自去年以來，建照核發量與開工量屢創新高的真正因素有三：

一、房產中古屋市場於二○一八年下半年確立止跌落底

從二○一七年下半年開始，累積三年多約七、八萬戶的剛性中古屋買盤逐漸進場，台北市的中古屋自二○一七年第三季平均價每坪五二．五萬元低點，已經五季連續回溫，就可證明二○一七年第三季是台北市房價的止跌點。二○一八年全台房價季線顯示，由新北市往南到高雄，房價也已於第三季呈現全面止跌，這個止跌訊息，令建商的信心大增。



 

 

 

 

 

二、上市公司有不得不推案的壓力

上市建商在近年房市交易不佳狀況，仍依靠二、三年前銷售狀況頗佳的個案完工入帳，在整體獲利EPS表現不錯，但若不持續推案勢必影響未來幾年的獲利能力，也因此，在房市止跌後，自住與換屋剛性買盤進場時，必須搶佔先機，大量推案。

三、市場信心逐漸恢復，上半年是推案最佳時點

從去年開始，建商眼見中古屋房市明顯止跌，土地庫存不足的建商購地企圖心相當積極，建商推案信心持續擴增，在利空出盡，且大選前沒有任何利空政策的環境下，加上剛性需求持續進場，建商抱著先推先贏的心態積極搶先推案，以致今年首季建照核發達三．三萬戶，超過房市熱絡的二○○六、二○一四年同期，更創近二十年來同期新高。

然而，建商大量推案對房產後市會產生那些影響？筆者從房市供需基本面、景氣循環面、建商推案策略面三大因素分析：

(一)房市買氣基本面雖回溫，全年推案量過高，將會產生供過於求的傾斜現象


 

 

 

 

 

 

針對六都首季住宅建照核發數量觀察，除台北市、高雄市分別萎縮外，其餘四都都有大幅成長。而從六都買賣移轉棟數統計資料顯示，六都四月的買賣移轉棟數為一．九一萬棟，交易量年增二八％，寫下近五年同期新高，農曆年後房市的確快速回溫，上半年形成購屋需求的旺季，對建商推案有利。

由於目前推案的產品訴求對象都是自住與首購剛性買盤居多，因此，今年的房市全年交易量有機會上看三十萬戶，唯全年推案量的成長幅度若高於一○％至一五％，對市場就將會產生供過於求的傾斜現象。

(二)房市景氣正處於止跌打底，過度推案會延長盤整期

雖然報載國泰房地產指數、住展雜誌、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等四大指標，統統都顯示，房價已止跌回彈，甚至有些區域已回漲，接近二○一四至二○一五年初的前波高點，但筆者認為全台房價雖然確實已止跌，但四大房價指標的統計來源與方式隱現出一些盲點，主要是實價登錄價格因有虛價參雜，以致真正漲跌幅度有點失真，雖然房市止跌是事實，但反彈言之過早，不過指數的走勢仍可做為漲跌趨勢參考。目前大部分建商對市場過度樂觀，所以積極推案，另外抱持的心態就是剛性需求仍強，先推先贏。

(三)建商要搶攻剛性市場，預售價需貼近新成屋價，才能激勵買盤

二○一八年下半年雖然全台中古屋確立止跌，低總價產品的房價有些微反彈，但新成屋餘屋仍然處於讓利成全的態勢，預售屋市場則看個案表現，預售平均價仍處於接近止跌階段，建商若採取預售價貼近新成屋價的推案策略，銷售率應該都會有五成以上，但建商不應一窩蜂推出中小坪數，搶攻低總價小坪數，而忽略了全民換屋的剛性需求。