不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2019年08月15日訊】中共國家統計局8月14日發布了大陸房地產市場開發投資、銷售面積等數據，多項數據均在下滑，顯示大陸樓市仍在降溫，下半年將繼續承壓。
中共統計局發布今年1至7月份房地產的數據顯示，房地產開發投資、新開工面積、房企到位資金等多項指標增速持續回落，房企購地面積降幅繼續擴大，房地產開發投資和房企到位資金增速在連續3個月回落後創出年內新低；銷售面積增速已經連續7個月為負。

具體來看，1至7月份，大陸房地產開發投資72,843億元（人民幣，下同），同比增長10.6%，增速比1至6月份下滑0.3個百分點。這是該指標連續第3個月增速下滑，並創年內新低；房屋新開工面積同比增速下滑0.6個百分點；房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1至6月份擴大1.9個百分點；土地成交價款4795億元，同比下降27.6%，降幅與1至6月份持平。

另外，房地產貸款增速也在繼續下滑。中共央行近日發布的《2019年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，截至6月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額為41.9萬億元，同比增長17.1%，增速較3月末下降1.6個百分點。

對此，大陸券商中國引用易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進的解讀表示，部分城市近期土地市場管控比較嚴厲，房企購地積極性略受限制；近期資金面收緊，尤其是銀行貸款管控造成部分房企的新開工等節奏略有放緩；業界預期房地產市場下行，房企更多會強調降價促銷和回籠資金，而在投資端相對會更加趨於保守。

諸葛找房副總裁苑承建認為，熱點城市樓市政策不斷收緊，金融政策收緊導致房企融資進一步承壓，同時銷售趨冷，導致市場預期逐漸變化，開發企業投資預期進一步降低，土地購置面積同比下降29.4%，降幅繼續擴大，新開工面積增速開始下降，特別是住宅新開工面積增速下降0.9個百分點，帶動開發投資增速繼續下滑。

對於房地產開發企業到位資金指標連續第3個月增速下滑。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示：「房企的資金面主要跟銷售和融資有關，目前，銷售總金額保持低位增長，沒有改善，而近期房企的包括銀行貸款、信託貸款、海外發債等各種融資渠道都收緊了，這兩個因素就導致房企的資金來源增速也在低位徘徊。」

易居研究院研究員沈昕認為，1至7月份，房地產開發企業到位資金同比增長7%，增速連續3個月回落，房企資金壓力較大。

另據《新京報》的消息顯示，今年以來，商品房銷售面積數據已經是連續6個月下降。數據顯示，1至2月、1至3月、1至4月，商品房銷售面積分別同比下降了3.6%、0.9%及0.3%。1至5月、1至6月及1至7月，商品房銷售面積的同比降幅則分別達1.6%、1.8%及1.3%，而2018年全年則為增長1.3%。

嚴躍進對此表示，商品房銷售面積持續下降說明市場已經有所降溫。

對於下半年大陸房地產走勢，有業內人士預計，下半年各地當局調控政策鬆綁的可能性微乎其微，房企融資環境還在持續收緊，全國樓市還將持續降溫，房企的資金壓力將加劇，預計下半年市場將整體保持穩中有降，多項指標增速將有所回落。

責任編輯：劉毅

2019-08-13 17:02

香港警察近來激進鎮壓示威民眾，使香港街頭淪為施暴現場。（法新社）

〔編譯楊芙宜／台北報導〕彭博新聞報導，香港政治危機加深，面臨演變成經濟危機的風險；香港機場近日陷入癱瘓，由反對港府修訂「逃犯條例」引發的爭民主不合作示威運動已延燒10週，加上美中貿易戰，投資人和企業領袖越來越擔心零售業銷售、房地產價格、股市持續受重創下，恐促使香港經濟正走向衰退。

英國顧問機構TS Lombard經濟學家葛林（Rory Green）表示，「長期來看，這對香港作為國際金融中心的地位構成了根本性的挑戰」。

報導指出，香港從6月初抗議升溫以來，港股已蒸發市值近5000億美元（15.75兆美元）。香港警方和抗議群眾間暴力衝突近日來升級，港股恆生指數已跌至7個月來新低，週二仍跌逾2%。

新加坡大華繼顯證券公司（UOB Kay Hian）香港分公司主管梁偉源表示，這場動盪比他預期的更久和更暴力，「只要我們每週都有這樣事件發生，就沒有投資者願在香港購買資產了」。

短期來看，香港經濟前景已面臨衰退的風險，第2季GDP（國內生產毛額）季減 0.3%，7月份關鍵的採購經理人指數（PMI）降至逾10年來最低點，房地產交易較去年同期大幅下跌35%，零售業則連續5個月下滑。

荷蘭國際集團（ING）駐香港經濟學家彭藹嬈表示，「我們預期香港將會陷入衰退」。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2883212

中共人民法院公告，至今年7月底，中國上半年有超過270家房地產企業破產，7月單月宣布破產的房企就約達30家。雪上加霜的是，7月30日中共中央政治局決定持續嚴控炒房政策，房地產類股應聲重挫，專家也預估未來數年中國恐怕難免房企破產潮。

中國經濟環境日趨嚴峻，許多房企深陷債務危機。即便中共當局從去年底開始動用資金與政策進行房市維穩，但是面臨資金斷鏈而且籌錢困難的中小型房企仍舊不敵現實、難以度日。市場預估，今年中國房企破產家數可能會突破500家，絕大多數是中小型房企。

中小型房企的困境

7月30日，中共中央政治局開會定調，確定延續房市調控，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」，「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，等於澆了房企市場冷水。官方宣布次日A股開盤後，房地產類股市值蒸發將近550億（人民幣，下同）。

中國政府從私募、開發貸放、房地產信託等方面，全面緊縮房地產行業融資管道。根據中國房產專家統計，2019年實施收緊房地產資金政策超過15次，光是2019上半年，全中國房地產調控次數達251次，與去年同比增加31%。

今年到7月底，中國房企破產數與去年同比已經增加超過4成。中共對房企收緊融資管道，口袋不夠深的中小型房企首當其衝，加上大環境惡化導致銷售瓶頸，限縮了房企最主要的營運金流。更嚴重的是，今年中國房企地產債到期超過4,000億元，如果金流斷鏈，房企破產的骨牌效應難以避免。

根據中國統計局數據，中國的房企至2018年底有近96,000家。前重慶市長、前中共人大財經委副主委黃奇帆日前指出，未來10幾年中國房企有3分之2以上會被淘汰，等於6萬多家房企將會消失。也就是說，中國中小型房企破產的困境才正要開始。

龍頭房企：「想辦法活下去」

隨著中共中央政治局延續房市調控的政策宣示，中國上市房企的行情也特別值得注意。

根據《國際金融報》等媒體報導，2018年中國52家大型指標性房企的資產負債率升高，其中有半數資產負債率超過80%警戒線，47家房企的資產負債率超過70%。中南置地的資產負債率高達91.69%，建業地產、萬科、恆大、融創中國、碧桂園等大型房企也都超過85%。

這52家大型房企的償債壓力極大，根據統計，2018年以來有息負債規模總計超過5兆（萬億），較2017年增長19.22%。其中，中國恆大、碧桂園、保利、萬科等17家房企，在2018年的有息負債均超過千億人民幣。

其中，有息負債居首的是中國恆大的6,732億；碧桂園為3,285億，負債同比上漲52.92%；萬科為2,612億，負債同比上漲37.03%。

龍頭房企萬科，去年在秋季例會因為董事會主席郁亮要同仁想辦法「活下去」而廣受中外媒體矚目。今年2月底，郁亮再度疾呼要讓萬科「活下去」，表示「經濟下行壓力加大，L型走勢尚未探底，宏觀形勢並不樂觀。」並強調2019年要保證萬科「活下去、活得好、活得久。」
 

房市總值=2017年GDP的5倍

2019年1月，中國央行再次降準，下調金融機構存款準備率1%，約當釋出8,000億人民幣，加上融資成本下降，去年底瀕臨窒息的房市短暫活跳起來。

然而，這些資金大量流向人口密集的大城市，短時間撐住部分房價，甚至造成「恐慌式上漲」以及「盲目的樂觀」，事實上總體形勢仍然相當嚴峻，中國幾乎病入膏肓的房地產式經濟，難以彌補全中國製造業的急劇萎縮，以及美中貿易戰之衝擊。

總值高達430兆人民幣的中國房市，去年已被國際輿論形容為「史上最大泡沫」，此金額大約是中國2017年GDP的5倍。對比之下，日本1990年房地產泡沫爆破前，日本房地產總值僅為GDP的2倍，而且高科技與製造業強勁；2008年美國次貸危機爆發前夕，美國房地產總值僅為GDP的1.7倍。

當時日本經濟泡沫爆破之次年，房價暴跌7成；而2008年美國金融風暴衝擊全球，美國人一年半後平均失去4分之1淨資產，美國股市標準普爾500指數下跌45%，房價下跌20%。

中國房企破產潮持續惡化，會嚴重影響消費權益與市場信心，甚至導致大量拋售，戳破房地產市場泡沫，目前中共當局極力維持泡沫，卻又擔心過度槓桿危機，已經進退維谷。

台灣必須密切關注中國房企破產潮是否將演變為金融海嘯，與中國市場儘量保持距離，極力避免遭受相關風險波及。

關鍵字：中國﹑深圳﹑房地產﹑土地﹑建商﹑開發商

原文網址: 深圳地價狂飆政府出重法　「滿1年土地不開發」全依法徵收！ | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1508095#ixzz5wNb9C9iU 
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（中央社記者劉姵呈台北11日電）IMF示警，若美國進一步對中國加徵關稅，中國經濟成長恐大幅減退。學者指出，中國GDP恐面臨6%保衛戰，要守住須看經常帳能否維持順差、企業降低違約問題等4項條件能否掌控好。

國際貨幣基金（IMF）昨天公布中國經濟年度報告示警，若美方對尚未課徵關稅的輸美中國商品，加徵25%的關稅，恐導致中國未來一年經濟發展遲緩，例如美方決定對其餘中國商品加徵25%關稅，恐讓中國未來12個月的成長率削減約0.8個百分點。

針對中國經濟前景，中經院大陸經濟所所長劉孟俊向中央社記者表示，根據IMF報告與多數經濟學家預估，2021年前經濟成長率還是可以保住6%，不過至2022年很有機會跌破6%。

劉孟俊分析，6%像是一個分水嶺，能保6表示中國經濟不算太差，「不過在美中貿易戰以及中國景氣與產業結構問題下，中國經濟下行已成為必然趨勢」，中國政府除了與美國之間的貿易關係要好之外，未來中國經濟前景，端看外匯存底、房地產泡沫化形成地方政府債務壓力、經常帳能否維持順差、企業如何解決去化產能過剩與降低違約問題等4項條件能否控制好。

首先，中國7月外匯存底為3兆1036億美元，月減155億美元，創下9個月以來最大單月降幅。劉孟俊指出，中國的外匯存底餘額目前還是在流失當中，代表中國資本外流，將來可能有金融緊縮的可能，會對金融機構產生壓力。

另外，現在中國金融機構大部分還是貸款給國營企業，金融緊縮後中小企業、民營企業將會比過去更不容易到貸款融資，會產生更大的壓力。

第二，中國目前房地產價格仍在持續飆升，但隨著中國經濟及金融市場所面臨的風險愈高，房地產市場不可持續時，泡沫化的風險將一觸即發，又因為房地產價格也攸關於地方政府的債務，地方政府主要稅收來源就是拍售國有土地，屆時就會讓地方政府削減財政收入，形成很大的壓力。

第三，目前中國2018年底對全球的貨貿順差近4000億美元、服貿逆差則是接近3000億美元，還有1000多億美元的順差額，不過，受到美中貿易戰的影響，中國今年是否能保持經常帳收支順差也是一個關鍵。

劉孟俊也說，其實大國通常都會呈現經常帳逆差的現象，不過因為貿易戰關係，中國需要慢慢轉成由內需帶動經濟成長，不能老是靠美國支撐，因此，將來中國要保持經常帳順差變更困難。

第四，企業如何去化產能過剩的狀況，不能老是靠著向銀行借錢，企業會失去競爭力，變成殭屍企業；另外中國企業也屢屢爆出公司債違約，7月中國公司債違約創下4個月新高，有人民幣144億元（約新台幣653.7億元），由於民營企業違約數量增加，使得投資人更保守甚至減少投資，將連帶拖累基本面良好、經營穩健的民營企業正常融資需求。

此外，貿易戰衍生貨幣戰，在人民幣匯率方面，永豐金控首席經濟學家黃蔭基也分析，貿易戰重挫全球景氣，預期美國聯準會（Fed）年底前還會再降息2碼，如果美國對中國課徵關稅情況加劇，人民幣兌美元預料會繼續貶值，IMF先前也有預估人民幣兌美元會貶至7.44才可以因應貿易戰帶來的風險，他也預估今年年底前，倘若加徵關稅情況更嚴重，且無更好的利多條件出現，人民幣兌美元可能就會先下探至7.2元價位。（編輯：楊凱翔）1080811

https://www.cna.com.tw/news/acn/201908110159.aspx

【看中國2019年8月9日訊】這世界不管什麼東西都有名義價格和實際價格，比如，一國GDP有名義增長率也有實際增長率，一國匯率有名義價格也有實際價格，看來房地產也是。

今年以來，房地產的一系列政策幾乎讓人眼花繚亂。6月13日，在上海舉行的第十一屆陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清發言說「……當前房地產過度金融化，居民負債率佔相當大的比例，甚至一半投資都投入到房地產市場。歷史證明，如果過度的依賴房地產最終會付出代價。不同地區的房價有低也有高，但如果你買了一套房子，只用於投資或者投機，那就是水泥和磚頭。要防止房地產的投資行為……。」

要注意關於「水泥和磚頭」的表述，讓人通俗易懂。當今的房子，扣除土地價值，平均下來一塊磚頭的單價應該也是很高的，但這是真金白銀買來的，是實際價格。

然後就是網上傳出一系列消息，包括信託不能為房地產融資、銀行壓縮對房地產貸款、限制房地產企業的美元融資，等等，雖然這些消息真假難辨，但讓人想起無風不起浪這個詞語。然後就是媒體報導部分城市的房貸利率出現了上漲；今年以來的房地產成交面積開始萎縮；也已經有房企主動限制拿地的報導等等。

但這些內容似乎還都是老套路，一些城市開始發布調控文件，似乎專門是為了呼應關於「水泥和磚頭」的表述。

上海易居房地產研究院發布了《2019年一季度50城租金收益率研究報告》，研究對象是全國50個典型城市。租金收益率最高3.7%，最低1.6%。

去年10月，中國國內主要銀行一年期至五年期大額存單利率是2.25%-4.18%，今年有媒體報導稱，有些銀行已經達到了5%。

雖然上述城市的租金收益率有高有低，但與大額存單利率比較起來，一旦沒有了房價上漲的誘惑之後，購房的劣勢是明顯的。意味著如果沒有房價上漲的驅動，人們就不會在這樣的價格下購置房產。當大連的政策得到執行之後，就會打掉了漲價的希望，房屋的成交量極有可能出現快速萎縮。

今年是房地產企業的還債大年，融資已經被收緊，當成交量萎縮之後，就面臨還債壓力，它們採取的正常經營策略只有降價換量。可降價幅度不准超過5%，就意味著不能大幅降價實現換量，這就會導致中小房地產企業和高槓桿的房地產企業在今年可能是難關年份，預計房地產企業破產的速度會加快。但這對銀行有好處，價格在高位停滯（無論有無成交），銀行就不會劇烈爆發壞賬，保護了銀行。

這個成交稀少的價格除了對銀行有利之外，還有另外的好處。房產稅的徵收總要有個依據吧，估計應該按市價徵收，此時就要給市價找個依據，這個名義價格就是依據。

這個成交稀少的價格，就屬於名義價格，雖然是名義的，但作用巨大，將改變人們對房地產的預期，房地產的未來就會一夜間變得晴朗。

關於房地產的另外一個大招是中共政治局說「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。為什麼冒出這樣的說法？

核心是兩個問題：第一，當房地產威脅到外匯儲備的時候（發展房地產所需的鐵礦鋁礦原油需大量進口），房地產就只能放棄了。至於外匯儲備為什麼比房地產更重要，原因不需再說。第二，當房地產衝擊其它產業、導致失業問題嚴峻的時候，也必須放棄房地產。這個大招，也是改變預期的手段。

當全社會的預期徹底改變之後，房地產未來也就破滅了。

借用郭樹清的那句話作為結束，「歷史證明，如果過度的依賴房地產最終會付出代價。」

https://www.secretchina.com/news/b5/2019/08/09/903060.html?code=b5

在政府打壓下，中國大陸6月新房價格依然較去年同期上漲10.3%，已是連續45個月上漲。不過，1線城市漲幅已停滯，改由2、3線城市接棒。

7月30日，中共權力核心的中央政治局召開會議，討論當前經濟局勢和部署下半年經濟工作。在備受關注的房地產議題上，儘管外界呼籲鬆綁調控救經濟的聲浪高漲，但會議最後仍定調「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，確定了延續房市調控的政策方向，也大大潑了市場一盆冷水。

鬆綁無望，31日A股開盤後，房地產類股「無懸念」帶頭下殺，135檔個股平均跌幅1.51%，當日市值蒸發將近550億元（人民幣，下同）。在港股上市的中國大陸房企也應聲重挫，累計7月31日和8月1日兩個交易日，融創中國和碧桂園兩大巨頭跌幅均超過4%。

中小型房企　淘汰趨勢加速

說到大陸房市政策的轉變，習近平自2012年接任中共中央總書記之後，走了一條與江澤民和胡錦濤時代迥然不同的道路，他重用了中央財經辦主任劉鶴，開始著手推動提升經濟品質的結構性供給側改革，而擠掉房市泡沫便是當中一項重任。習近平也確實「一路走來，始終如一」，即使面對當前經濟成長明顯放緩，而刺激房地產又不失為一帖特效藥，仍未動搖他的「房住不炒」決心。

事實上，當前大陸房地產市場並非步入衰退週期，而是行業和市場都陷入了畸形發展，致使官方對房市不敢輕忽大意，抑制房價的調控措施有增無減。

從行業看，出現大者恆大，中小型房企卻加速淘汰的趨勢。根據中國人民法院公告網的數據，今年截至7月底，已有274家房地產公司宣告破產。7月24日當天更一口氣有3家加入破產行業列，市場預估全年破產家數可能會突破500家；而這些倒閉的，幾乎都是不敵景氣而出局的中小型房企。

大陸房企的大洗牌恐怕會持續多年。重慶市前市長黃奇帆日前就憂心地指出，今後10幾年，大陸房企數量會減少2/3以上。據中國統計局數據，截至2018年底，大陸共有近96000家房企，按照黃奇帆的說法，未來10幾年將有6萬多家房企被淘汰。

但另一方面，大型房企卻憑著充足的銀彈和長期的囤地，持續鯨吞市場。根據中國房地產業協會公布的「2019中國房地產開發企業500強」報告，2018年大陸500強房企銷售總額達9.9兆元，年增17.1%。依銷售額計算，500強房企的市占率達66.01%，較上年提升2.77個百分點。

再從市場看，胡溫時期由京滬廣深等一線城市領漲房價的時代，在習近平上台後逐漸出現變化，1線城市受到重點「關注」後，房價得到有效抑制，但2、3線城市卻接棒輪流大漲。例如，2016年之後，合肥、蘇州、廈門、南京等2線城市房價開始狂飆，這4城市還因此被冠上「房價4小龍」的稱號。

中國國家統計局每月定期追蹤70個大中型城市房價，以2019年6月數據看，70個城市整體新房價格較去年同期上漲10.3%，已是連續45個月上漲；逐月看，6月房價較5月上漲0.6%，為連續50個月上漲。值得注意的是，「房價4小龍」漲勢已經放緩，取而代之的是無錫、西安、呼和浩特、洛陽等2、3線城市。

緊縮資金流　房市難有起色

在這種情況下，監管部門只好像電玩「打地鼠」一般，針對房價強冒出頭的城市進行控管，因此有了「一城一策，因城施策」這種對症下藥式、卻治標不治本的房市政策。大陸各地方政府調控房市的措施可謂五花八門，但多從限購、限價兩大手段衍生而出，而調控措施推出的頻率有日益密集的趨勢。據中原地產研究中心統計，2019年上半年，全中國大陸房地產調控次數達251次，比去年同期的192次增加31%。

另外，掐住房市上游的資金流，成為新的調控策略。房地產業專家統計，2019年來，收緊房地產資金鏈的政策超過15次。具體看，大陸政府正從開發貸放、房地產信託到內債外債、私募等方面，全面緊縮房地產行業的融資管道。

在中共中央政治局會議確定了「不可炒房、不靠刺激房市救經濟」兩大主軸後 ，短期看，大陸房市勢必要面對許多官方「棒子」的伺候，回暖的機會微乎其微，房企苦日子還有得熬。

https://www.nownews.com/news/20190809/3551327/

文／羅文欽

在政府打壓下，中國6月新房價格依然較去年同期上漲10.3%，已是連續45個月上漲。不過，1線城市漲幅已停滯，改由2、3線城市接棒。

 

7月30日，中共權力核心的中央政治局召開會議，討論當前經濟局勢和部署下半年經濟工作。在備受關注的房地產議題上，儘管外界呼籲鬆綁調控救經濟的聲浪高漲，但會議最後仍定調「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，確定了延續房市調控的政策方向，也大大潑了市場一盆冷水。

鬆綁無望，31日A股開盤後，房地產類股「無懸念」帶頭下殺，135檔個股平均跌幅1.51%，當日市值蒸發將近550億元（人民幣，下同）。在港股上市的中國房企也應聲重挫，累計7月31日和8月1日兩個交易日，融創中國和碧桂園兩大巨頭跌幅均超過4%。

中小型房企　淘汰趨勢加速

說到中國房市政策的轉變，習近平自2012年接任中共中央總書記之後，走了一條與江澤民和胡錦濤時代迥然不同的道路，他重用了中央財經辦主任劉鶴，開始著手推動提升經濟品質的結構性供給側改革，而擠掉房市泡沫便是當中一項重任。習近平也確實「一路走來，始終如一」，即使面對當前經濟成長明顯放緩，而刺激房地產又不失為一帖特效藥，仍未動搖他的「房住不炒」決心。

事實上，當前中國房地產市場並非步入衰退週期，而是行業和市場都陷入了畸形發展，致使官方對房市不敢輕忽大意，抑制房價的調控措施有增無減。

從行業看，出現大者恆大，中小型房企卻加速淘汰的趨勢。根據中國人民法院公告網的數據，今年截至7月底，已有274家房地產公司宣告破產。7月24日當天更一口氣有3家加入破產行業列，市場預估全年破產家數可能會突破500家；而這些倒閉的，幾乎都是不敵景氣而出局的中小型房企。

中國房企的大洗牌恐怕會持續多年。重慶市前市長黃奇帆日前就憂心地指出，今後10幾年，中國房企數量會減少2/3以上。據中國統計局數據，截至2018年底，中國共有近96000家房企，按照黃奇帆的說法，未來10幾年將有6萬多家房企被淘汰。

但另一方面，大型房企卻憑著充足的銀彈和長期的囤地，持續鯨吞市場。根據中國房地產業協會公布的「2019中國房地產開發企業500強」報告，2018年中國500強房企銷售總額達9.9兆元，年增17.1%。依銷售額計算，500強房企的市占率達66.01%，較上年提升2.77個百分點。

再從市場看，胡溫時期由京滬廣深等一線城市領漲房價的時代，在習近平上台後逐漸出現變化，1線城市受到重點「關注」後，房價得到有效抑制，但2、3線城市卻接棒輪流大漲。例如，2016年之後，合肥、蘇州、廈門、南京等2線城市房價開始狂飆，這4城市還因此被冠上「房價4小龍」的稱號。

中國國家統計局每月定期追蹤70個大中型城市房價，以2019年6月數據看，70個城市整體新房價格較去年同期上漲10.3%，已是連續45個月上漲；逐月看，6月房價較5月上漲0.6%，為連續50個月上漲。值得注意的是，「房價4小龍」漲勢已經放緩，取而代之的是無錫、西安、呼和浩特、洛陽等2、3線城市。

 

(本文截自財訊587期，詳全文)

近期在岸、離岸人民幣雙雙跳出7字頭，人民幣中間價8日也跌破7字頭，美國總統川普周一(5日)就發推文怒批北京當局操縱匯率，美國財政部也將大陸列入自1994年以來，首次有國家被列入的匯率操縱國名單。全球金融市場受到波及激烈震盪，大陸企業離岸美元債券(offshore dollar bond)的償債壓力也不斷加深，其中以房地產開發商的負債規模最為龐大。

中國人民銀行行長易綱周一晚間在人行官網指出，中國做為一個負責任大國，會堅持20國集團領導人峰會（G20）關於匯率問題的承諾精神，不搞競爭性貶值，不將匯率用於競爭性目的，不將匯率用於競爭性目的，也不會將匯率作為工具來應對貿易爭端等外部擾動。這番言論顯示，北京當局有意撇清市場對於開啟匯率戰的疑慮，並穩定人民幣匯價的決心。

據《華爾街日報》報導，大陸企業積極發行美元債券來籌資，根據野村證券分析師表示，2014年底至2019年6月這段其間，陸企發行美元債券規模增加2倍以上，總額達到8416億美元(約為26.38兆元新台幣)。不過，大陸國家外匯管理局顯示數據僅為野村估計值的一半。

離岸美元債券是指，大陸企業在大陸境外市場所發行的以美元計價的債券，在債券到期前，依約定利率支付每期應付配息金額，並在債券到期時償還本金，而這些金額均以美元支付。

大陸房地產開發商不斷擴大槓桿籌資，ICE美銀美林指數數據指出，大陸房地產商發行的美元債券總額超過1250億美元(約為3.9兆元新台幣)，占亞洲高收益債券發行總額的一半，占全球美元債券發行總額的15%。

全球經濟預測暨分析公司Capital Economics資深大陸經濟學家Evans-Pritchard表示，人民幣貶值幅度越深，大陸房地產開發商也將淪為重災區，因為房地產商需要持有大量美元負債，高度仰賴進口的建築業也會受到衝擊，必須承受匯率波動所造成的進口成本壓力。

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190808003230-260410?chdtv

2019-08-07 11:01

《金融時報》駐香港首席記者桑德（Henny Sender）撰文稱，1997年以來，投資人認為香港便如同中國的金雞母，但時至今日情況正在逆轉。（歐新）

〔編譯廖振堯／綜合報導〕香港難逃本週開始的全球股市動盪，恆生指數2天跌逾3%，不管是延燒逾月的反送中遊行，或是近日的人民幣破7、美中貿易戰升級皆為利空。不過《金融時報》評論指出，香港作為中國資金中心、金融橋梁的地位漸漸逆轉，反而變成金融開放的對手，意味著港股、房地產的下跌空間恐怕會遠遠超過投資人估計。

《金融時報》駐香港首席記者桑德（Henny Sender）撰文稱，1997年以來，投資人認為香港便如同中國的金雞母，因此某種程度上豁免中國政府的干預，過往的遊行或示威活動也無損香港金融中心的地位，投資人少有擔心，尤其當時中國國營企業正開始在港上市，而深圳、上海股市都處在初期階段，且人民幣、資本等都受到嚴格管控。

桑德指出，時至今日情況正在逆轉，深圳、上海視香港為對手而非盟友，如新開設的科創板便是衝著恆生和那斯達克（Nasdaq）而來，雖然現在流動性和成熟度不足，但未來有望改變。此外，中國越來越將「在港上市」視為企業資本外逃的一招。

桑德更說香港的金融推手裹足不前，最有價值的公司仍然是金融和房地產集團，最常用的印錢方式就是蓋新大樓。反觀深圳培育出中國最大的幾家科技公司，據《中國日報》報導，去年深圳的GDP首次超過香港。桑德認為此現象從2年前粵港澳大灣區概念初萌時便可見一斑，當時騰訊主辦了1場論壇，香港方嘉賓有2位分別是恒基兆業地產、新世界發展的高層，似乎暗示香港只剩建樓貢獻。

未來資產證券投資長Rahul Chadha上週表示，該公司已經開始拋售對香港最直接的曝險部位，如房地產和零售業。桑德補充，香港目前面臨邊界外更大的競爭，即使美國降息也難提振。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2876569

中美貿易再度被陰雲籠罩，人民幣前日11年來首次跌破「七算」，昨日（6日）在岸人民幣（CNY）收盤報7.0321，年初至今已累跌5.56%。這對以人民幣作為主收入、外債比重較高內房企業來說，有如「踩多一腳」。

人民幣前日「破七」百餘家地產股下跌，昨日亦延續跌勢，內房股佳兆業（1638）及融創中國（1918）跌近3%，龍光（3380）及中國恒大（3333）均跌超2%。（文：胡夢然　圖：互聯網）

以「借美元存人幣」的形式來建樓，似乎已成為了內房企業的常規操作。在以往，只要人民幣升值3%至5%，變相每年便可以還少3%至5%的利息，隨時還可以「掉轉頭」淨賺匯水，猶如無本生利。特別是近幾年來，國內融資環境持續收緊，房企借錢愈來愈難，以美元債為主的境外債更成為了房企熱衷的融資方式。

對於部分房企來說，這是一根償債的「救命稻草」，數據顯示，今年下半年內房企境內外到期償還債權額，合共高達人民幣7,000億。

其中境內債到期量達508宗，涉及金額人民幣5,303.02 億元，規模按年增加28.88%；海外債方面，年內有237.57億美元到期，按年亦增加30.91%。

7,000億債將到期

債台高築，房企竭盡所能地四處借錢，截至2019年7月來，美元融資已完成460.7億美元（約3,717.8億港元），刷新歷史紀錄；對比去年同期的上升幅度接近兩成，達到19.1%。單計算在香港發行的債券金額，7月初至今已近500億港元，規模較上月急飆逾八成半。按債券餘額來看，恒大地產、碧桂園（2007）及佳兆業的融資規模位居前三。

內房企絕大部分收入為人民幣，他們需把收入及盈利兌換為港元及美元，現如今人民幣貶值，意味著需要還更多的債務，違約風險大增，去年便至少有四家與房地產相關企業出現債券違約，今年的壓力更是只增不減。

房企資金鏈拉緊

中原地產首席分析師張大偉認為，人民幣貶值對中國房地產是個利空，不僅會影響部分樓市投資，且以美元債為主的房企境外融資成本也將會增加，尤其是對於已經大量融資的房企來說，資金成本隨之增加。巨量的海外融資規模或將引發房企資金鏈緊張，如果資金持續緊張甚至有可能出現違約風險。

熱錢流走 房企現錢荒 內房債息急升至八厘

在融資收緊預期愈來愈強的情況下，今年以來房企美元債的資金成本也在看升。華泰證券數據顯示，今年海外發債成本整體上行，短期高票息特別明顯。

2019年兩年內的海外債平均票息上行至9.9%；二至四年的海外債平均票息上行至9.47%。在今年發行了兩年債券的海外企業中，當代置業（1107）及力高集團（1622）等企業的短期海外債平均票面息率在10 厘以上。

另據中原地產研究中心統計資料顯示，今年上半年美元債平均利率只有6%左右，到了7月成本快速上升，美元融資平均利率已經高達8%，最高多筆超過10%，甚至達到了15%。

另外，中原地產首席分析師張大偉稱，在美元兌人民幣走強後，「熱錢」將流出中國市場，這會加劇房企「錢荒」窘境，如果人民幣貶值形成趨勢，房地產市場或將面臨頹勢。昨日美銀美林發表研究報告，將美元兌人民幣今年底的目標價上調至兌7.3，原為6.63。2020年底的預測，亦由原來的6.8升至7.2。

https://www.exmoo.com/article/118611.html

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

大灣區樓市回顧系列談到澳門。據澳門財政局最新公佈的數字，6月共錄得811宗成交，較五月1,025宗減少21%，累積第二季共錄2,623宗，較首季1,297宗則增加102%。今年上半年合共3,920宗成交，但較2018年上半年的旺市共6,790宗，則大跌42%。

經濟動力足推升樓價

如果再走前一點，2017年和2018年全年住宅成交量都維持在10,500宗左右。即是說如果今年住宅量要保持過去二年水平，則下半年要有6,580宗成交，這個數字大約等於2018年上半年水平，看來達標機率不會太高。話需如此，2019年第二季樓市有轉旺跡象，又加上下半年還有些一手盤陸續登場，預料暑假過後九月份起當地住宅市場轉旺，19年全年住宅成交數可望離開10,500宗數目不會太遠。

至於樓價方面，自從2017年起，澳門整體樓價水平維持上升軌道。如果把整年成交金額除以成交數，2017年和2018年樓價平均成交單價分別是100,402和111,171元/米，而2019年上半年成交單價也達109,545元/米，整體向上升的勢頭是可以確立的。澳門樓價仍然繼續向好，主要是得力於本地經濟情況仍具上升動力，當新任特首走馬上任後，首要任務是啟發多元經濟發展動力，使澳門經濟保持旺盛。

6月份起，澳門特首選戰揭幕。前任立法會主席賀一誠先生開展收集意見和爭取足夠特首選委票數的具體工作。當特首候選人提名截止日時，賀一誠先生成功獲取逾九成選委支持，成為唯一下屆澳門特別行政區行政長官的參選人，篤定是下任行政長官。

贏得社會上下廣泛支持，賀生會着力建立未來管澳政府團隊，謀劃下任特區政府治澳具體政策，尤其是如何悉力澳門經濟多元化方向，把現有繁榮景象持續下去。

新供應偏向首置需求

展望下半年，澳門樓市有着幾方面發展方向。自去年2月政府通過「加辣」法案，對非首置物業加徵5%或10%印花稅；同時大幅放寬首置接觸限制，21至44歲本澳首置貸款按揭成數，物業800萬以下更可八至九成。近月樓市交投已由一手中小型單位主導，發展商落力出動各種獎勵計劃推盤。

現時澳門住宅市場由用家主導，一手樓暢旺，但二手樓淡靜。待傳統樓市淡季的暑假假期過去後，第三季末起樓市會轉趨暢旺。根據去年建成樓宇類別統計數字，無房型單位佔比最高，達約三分之一，第二大類別是兩房位；預計今年兩房或以下新盤將是主要供應源，正符合首置居民的口胃。受制於珠海已解除多項限購等措施，澳門住宅樓會大幅上升的機率會減低。

根據筆者從澳門各階層朋友的理解，賀生應該普遍被社會上下人士接受，不難相信他的執政開局應該良好，有利澳門和外國商人投資信心，對整體物業市場有所裨益。去年約6,000家公司在澳門成立，當中有三成註冊資本額50萬以上，其它七成則屬資本額小於5萬元。較大型公司會租用或購買辦公室，有助減低因為《廢止離岸業務法律制度》需要遷出寫字樓的公司的需求下降的直接衝擊！近年辦公室的不景氣令商廈投資不前，促使新供應量奇缺，對辦公室後市起着支持作用。

大橋通車利商舖市場

港珠澳大橋終於通車了，長遠地一定吸引不少三地居民往返經商、旅遊和探親，對商舖市道有所支持。不過，單從旅客數目和消費額統計，不難發現旅客量增多了，但是人均消費額則未能相應增多。

近月澳門零售物業市場產生可喜現象，不少國際服裝、首飾、手錶等品牌積極開店登陸澳門，更出現較高額的店舖成交，這都表示出澳門店舖租售市場較前活躍，並向着高租金、高售價方向走。有別於住宅市場，暑假起至下半年二季都是傳統零售、酒店消費旺季，對下半年商舖市場是樂觀的。

總括來說，新任特首預計順利誕生，有利當地營商環境和氣氛！眾多企業尤其外地跨國公司仍會持續登陸，對各種物業種類是全面利好的。筆者預料下半年澳門物業市場全面向好，尤其商舖和辦公室市場較直接受惠，住宅價格和成交量也會接力平穩向上。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。

http://paper.wenweipo.com/2019/08/06/FK1908060005.htm

【時報-台北電】據《經濟參考報》報導，中國指數研究院公佈7月全國百大城市新建房屋均價，與去年同期相比，上漲3.83%。

　數據進一步顯示，每平方公尺為1萬4948元人民幣，環比上漲0.38%，漲幅較6月擴大0.01個百分點。100座城市當中，有62座城市環比漲；33座城市環比跌；5城市持平。

　其中北京、上海等前10大城市，新屋均價每平方公尺為2萬7058元人民幣，同比上漲2.45%、環比上漲0.34%。

　對此中央重申，將落實房地產長效管理機制，強調「房子是拿來住的並非用來炒作」，日後會避免房地產淪為刺激短期經濟的手段。

https://tw.stock.yahoo.com/news/%E5%A4%A7%E9%99%B8%E7%B6%93%E6%BF%9F-%E9%99%B87%E6%9C%88%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%90%8C%E6%AF%94%E6%BC%B2%E9%80%BE3-%E4%B8%AD%E5%A4%AE%E9%87%8D%E7%94%B3%E5%B0%87%E6%89%93%E6%88%BF-080519328.html

在7月30日中共中央政治局召開的會議上，政府的房地產政策與以往有完全不同的新表述。會議公告指出，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。」在這段話中，「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，是一個全新的提法。這個新提法的核心，就是要讓國內的房地產市場真正回歸到「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」上，不能再把房地產作為短期刺激經濟的工具及手段。如果這個精神能夠落實，也就意味著國內的房地產市場政策將出現重大調整。
10幾年來國內的房地產基本上就是短期刺激經濟增長的工具。當國內經濟增長下行時，政府就推出各種短期刺激房地產發展的政策，信貸政策放鬆，稅收政策放鬆；當國內經濟出現過熱時，政府又會推出各種限制房地產投資調控政策來抑制房地產市場增長。

正是在這樣一次又一次短期調控政策的刺激下，中國房地產市場也踏上了一個又一個的新台階，各城市的房價不斷地上漲，房地產泡沫不斷地吹大，國內的房地產市場也逐漸地轉化為一個以投機炒作為主導的市場，中國經濟及金融市場所面臨的風險也越來越高。當這樣的房地產市場不可持續時，中國房地產市場的風險全面爆發也是不可避免的。

這是7月30日中央政府「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」重要背景。可以說，該房地產調控政策的提出，不僅對那些一到經濟面臨下行壓力就冀望鬆綁房地產的人，可以徹底放棄這種幻想了，而且也意味著國內的房地產調控政策有可能出現重大調整。

國內銀行信貸市場過度擴張，房地產的價格快速飆升，房地產市場泡沫吹大，其根本的問題就在於國內房地產市場沒有回歸到以消費為主導的市場，沒有認識到房地產的本質是居住，並用嚴厲的經濟槓桿讓住房投機炒作者退出市場，真正去除房地產市場的賺錢效應。

如果要讓炒作住房無利可圖，最重要的就是通過稅收政策，比如房地產交易所得稅把兩套以上住房購買者賣出住房的收益用住房交易所得累進稅收歸國有，用住房物業稅讓持有過多住房者沒有意願持有兩套以上的住房，用住房交易稅減弱住房投機炒作的頻繁交易及要讓房價漲跌由市場來決定而不是穩房價。可以說，如果這些房地產政策遲遲不出台，要讓國內房地產回到「只住不炒」定位上也是不容易的。這些政策出台與否是檢驗國內房地產政策是否出現重大調整的關鍵。

同時，政府也得通過土地管理等政策讓房地產市場回歸消費市場（即土地拍賣時對將建造的住房給予限定）等。如果這樣，國內的房地產市場才能逐漸地回歸理性，房地產市場長效管理機制才能夠逐漸形成。如果中國的房地產市場是一個以消費為主導市場，如德國那樣，那麼國內的房地產市場不僅能夠走上持續健康發展之路，而且也會釋放出無限的住房需求，房地產市場同樣可以成為中國經濟長期增長的動力。

（全文見中時電子報）（作者為青島大學經濟學院教授）#經濟

期，房貸利率上調的消息有所增加。繼大連之後，杭州也傳出房貸利率上調的消息。

8月4日，有媒體報道稱，杭州多家銀行房貸額度、利率已雙雙收緊。

在中央政治局會議為下半年樓市調控定調後，央行近期3天內2次點名“房地產”。多地房貸利率上調，是否意味著房貸政策將進一步收緊呢？

對此，接受證券時報記者采訪的業內人士認為，最近部分城市房貸利率輕微上行，是因為這些地方上半年利率較低，屬於正常回調，房貸利率並沒有超過2018年四季度。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩。最近央行多次“點名”房地產，主要是限制違規資金流入房地產，但對於正常的按揭貸款並沒有政策收緊。

杭州房貸利率重回上升通道▲▲▲

8月4日，據媒體報道，杭州多家銀行房貸額度、利率已雙雙收緊。基準上浮5%不再是房貸利率的起步價，不少銀行已經開始執行首套基準上浮8%或者10%的貸款政策，有的甚至還需要搭配一定額度的理財產品。招商銀行一位房貸經理透露，下半年只會緊不會松。同時，銀行放貸速度也明顯放緩。杭城曾經只要手續齊全，7天就能放款的時光不再。不少客戶等款甚至要一個半月到兩個月。

據了解，目前杭州四大行的房貸利率都是首套上浮8%，二套上浮10%，外資銀行上浮比例會少一點。

不過，根據此前報道信息，今年上半年，杭州首套房貸利率上浮5%-8%是主流，還有不少銀行可以申請基準。而2018年底，杭州大部分銀行首套房貸利率上浮10%，這是在此前整體維持在15%-20%的背景下，年底進行了松動下調。

可見，杭州此次首套房貸利率上浮8%，可謂是重回上升通道，但與去年相比，利率水平仍相對較松。

對於杭州首套房貸利率的上調，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受證券時報記者采訪時表示，報道中提到了“下半年只會緊不會松”，說明執行了當前央行政策和中央政治局會議精神，根據銀行的市場化運作，堅持了相對收緊的做法，體現了杭州市場的積極管控思路。

多地房貸利率有上調趨勢▲▲▲

今年5月以來，南京、合肥、成都、天津、福州、蘇州、南寧、杭州、武漢、西安等多地首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上調（首套房相對基準利率的上浮比例普遍提升5個百分點左右），且部分城市出現按揭額度緊張、放款周期變長的現象。

華泰證券認為，5、6月份，多個熱點二線城市房貸利率上調的原因，一方面在於所在城市景氣度較高，另一方面在於銀行年中出於額度控制的階段性調整。目前房貸利率依然處於2018年以來低點，也遠低於此前2011-2014周期高點，房地產行業以及全國經濟都存在下行壓力，這也為後續政策的逆周期調整帶來空間，按揭利率中樞不具備持續上行的基礎。

7月8日，融360大數據研究院發布報告稱，6月全國首套房貸平均利率為5.423%，為基準利率的1.1倍，較5月有所上漲。這是全國房貸利率在5月達到2018年以來最低水平5.416%後的第一次觸底反彈。二套房貸利率變化緊跟首套作出反應，6月全國平均利率水平上升至5.75%，環比上漲1個百分點。

7月30日，據大連貝殼交易服務中心消息，農業銀行、交通銀行、中國銀行、工商銀行等銀行房貸利率將上調：首套上浮10%，二套上浮15%。其中農業銀行、交通銀行、中國銀行上調時間是8月2日；工商銀行執行時間暫未定，預計執行時間8月5日。各銀行以面簽件齊銀行錄入受理為準。

據了解，2018年底，大連首套房貸利率曾下調至上浮5%甚至基準。

對於7月以來，多個城市首套房貸利率上調，嚴躍進認為，這說明現在全國重點城市、省會城市、二線城市都在執行收緊政策，房地產市場交易可能會受到限制，對當前整個房地產市場落實中央政策精神有積極作用，同時也防範一些炒房需求，能夠對房價起到抑制和平穩的作用。

未來房貸政策會持續收緊？▲▲▲

在中央政治局會議為下半年樓市調控定調後，央行在3天內2次“點名”房地產，近期多地房貸利率上調，是否意味著房貸政策將進一步收緊呢？

對此，中原地產首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時表示，目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩，有輕微波動，但主流是平穩。實際上，與2018年下半年相比，2019年上半年房貸利率明顯有所寬松，最近部分城市又有輕微上行，這種波動屬於正常，房貸利率都沒有超過2018年四季度。最近央行多次要求各銀行限制違規資金流入房地產，但對於正常的按揭貸款並沒有政策收緊，大部分城市房貸利率是平穩的。從全國來看，因為基準利率不高，房貸執行利率基本都在首套房基準利率基礎上上浮10-20%左右，二套房在20-30%。那些低於基準或上浮10%以內的按揭貸款利率，產生原因是2019年上半年相對寬松的資金環境，最近都有上調的可能性。

不過，對於部分前期寬松的銀行房貸利率的回調，張大偉也認為不能理解為進一步收緊的要求，因為大部分銀行房貸利率還是平穩的。“央行點名很清楚，是限制違規資金流入房地產，對於正常的按揭貸款，沒有任何收緊，基本沒有影響。回調的應該都是利率特別低的，調整到基準上浮10%左右。”他還對證券時報記者說，央行還提出“保持個人住房貸款合理適度增長”，預計不會進一步收緊。

7月31日，央行召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會時明確提出，“房地產行業占用信貸資源依然較多”，要求“合理控制房地產貸款投放”。下一步要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制。保持房地產金融政策連續性穩定性。保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

8月2日，人民銀行召開2019年下半年工作電視會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照“因城施策”的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。

有業內人士也認為，從央行兩次點名看，更多是針對房企融資的，而不是個人住房貸款。由於今年上半年融資環境有松動，個別城市個別銀行房貸利率有所下浮，是因為個貸額度充足，銀行根據市場供需情況進行自行調整。而近期多地房貸利率回調，也跟額度有關，不會是大面積收緊。

來源：證券時報作者：張達

https://www.finet.hk/newscenter/news_content/5d4746c5bde0b3270a21ce53

【看中國2019年8月4日訊】就在中國經濟最高決策層定調，不拿房地產刺激短期經濟之後，馬上就有城市站出來表忠心了，比如大連就第一時間發布了樓市限漲令，對房地產市場調控繼續加碼，明確限制了商品房的出售價格，要求商品住房不能漲價、只能降價，但是也有一個要求，房價跌幅不能超5%。

大連規定，在售商品住房包括公寓項目在內的價格監控指導，所有房地產項目均須申報商品房預售價格，審核通過後，將申報的預售價格錄入網簽系統，實際網簽備案價格不得高於申報價。這裡還沒什麼特別的，新鮮的地方在後面，他還說，發布前取得預售許可證的項目,5、6月份已發生網簽備案行為的，申報價不得高於5、6月份最低價格；在5、6月份未發生網簽備案行為的,申報價不得高於5月份之前最近成交月份的最低價格。

這就有意思了，5、6月份的大連房價將成為一個基準，之後再賣房，不能高於這個價。而且還規定，分期預售項目,其未售房源按照同質可比原則,申報價格不得高於前一期已售房源的價格。也就是說，你以後甭管有多少期樓盤，哪年建成，也得參考現在的價格申報，你要是不同意也可以，那我就不發你預售許可證，和網簽備案資格。同時各相關部門將開展專項檢查,打擊房地產開發企業和中介機構捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控、惡意炒作、簽訂「陰陽合同」、哄抬房價等違法違規行為。

這基本上就是一個態度，一個堅決擁護組織決定的應該有的態度，僅此而已。雖然我們一直以來都不再看好房地產的投資機會，認為房價不應該再漲了。但也覺得這種行政管控限制，起到的作用應該不會很大。他只能夠噁心噁心開發商而已。因為老百姓心中的房價，其實並非是新房價格，而是二手房價，新房價格只是買入價，二手房價格才是賣出價，所以你新房限制再多，二手房你還是限制不住。

如果二手房持續上漲，那麼在老百姓心中，房價還是上漲的，之前我們看到那些排隊搖號搶房的，其實都是這麼回事，是新房價格和二手房出現了剪刀差，新房價格由於政府限價，所以明顯低於周邊二手房價格，這就給大家造成了一個買到即賺到的心裏感覺，在金融上這叫做套利機會，甚至感覺像無風險套利，所以大家會不顧一切的瘋狂去買，反而製造了樓市火爆的假象。

那麼有人說，二手房也限價行不行呢？比如有聰明人提出，二手房不允許超過新房的價格，房價是不是就能跌了？但這也只是美好的願望而已，這是客戶端之間的買賣你很難限制住，雖然網簽交易的時候價格很低，但是其他地方我會私下商量好了補償，你可以規定這個房子只能買100萬，但是如果買的人多了，大家就會在補償上競價，這個說我私下多給10萬，那個說我私下送您輛車，還有說我每月付1萬，3年付完。最後房東肯定會賣給一個條件最優秀的，即使他自己不直接收錢，也會找中介收錢。所以這就是市場經濟的價格形成機制，你很難直接管控價格，必然會有各種方式，各種黃牛在裡面抹平差價，最終讓價格回到均衡。

相反，房價上漲你限制不住，房價下跌你也限制不住，面對你5%的下跌限制，但是他可以用黃牛，用中介，把巨大的銷售折扣返給房產中介。現在北京，上海等多個城市就是這樣，開發商很想降價，但是害怕樓鬧，不願意惹麻煩，所以他們就通過房產中介給出折扣，有的折扣力度相當大，某知名地產商的樓盤，11萬開盤，沒過半年，中介手上的優惠價格就變成了8萬5一平米，未來這種事會越來越多。有人說違規嗎？開發商說不違規啊，樓鬧也找不著我，我賣還是11萬，只是給中介很多的銷售費用，他們不願意要都返給客戶了而已。

所以限制價格根本就是徒勞的，唯一有效控制房價的手段只有兩個：

一個是金融管控，俗稱降低購房槓桿，讓進入樓市的資金少了，需求就降低了，你現在把所有二套房的貸款都停了，他肯定會降價。二是增加供給，別老總想著以房控人，根本控制不住，像房子緊缺的大型城市，就要敞開供給土地，供給增加了，房價自然也就平抑了。物以稀為貴，在房地產上肯定是適用的。那麼反過來說，那些房價過高而且瘋漲的城市，無非就是兩個原因，一個是金融出問題了，比如之前棚改貨幣化安置，一下就造成了資金大規模集中投放。要麼就是房屋供給不夠。造成的供給短缺。金融出問題的地方，只要銀行的手一緊，馬上就會有反應，而相對難辦的是供給不足的地方。

二手房和人口比值大的地方，就是供給相當充足，肯定是金融鬆了，房價才漲，這樣的城市有大連，重慶，武漢，這幾個城市只要金融開始趨緊，房價估計就很難維持。所以有多套房的，盡量早出手，賣晚了，就賣不動了。而比值相對小的是北上廣深，大概在0.3-0.4，這四大一線城市，還需要進一步增加供給才能平抑房價。所以未來一線可能仍然以平穩為主，雖然漲不動了，但是也不太可能大跌。

https://www.secretchina.com/news/b5/2019/08/04/902566.html

https://www.finet.hk/newscenter/news_content/5d466609bde0b3270a21ce0c

（中央社記者陳家倫上海31日電）中共政治局會議昨天在分析中國經濟與部署時，對穩投資、經貿摩擦、擴大內需都有相關表述，一定程度反映貿易戰帶來的壓力，中國則更多地期盼透過改革而非刺激手段穩定經濟。

上海證券報報導，自2013年以來，中共中央政治局每年有3次會議專題研討經濟：4月底分析第一季經濟形勢，7月底討論半年形勢並部署下半年工作，12月初定調下一年的經濟工作。

綜合第一財經多篇報導，此次中共政治局會議與4月19日的會議相比，出現了一些不同說法。其中一個不同就是，這次會議提到「國內經濟下行壓力加大」，4月份時則是「國內經濟存在下行壓力」。

此外，房地產的表述也有一些大的變化，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，會議提出房地產不是經濟刺激手段的新定義。進一步明確了房地產的市場角色，即房地產不應該是刺激經濟的工具。

他表示，意思就是「房子是用來住的，不是用來炒的」。各地發展房地產業務，要更多考慮房地產背後的消費需求，不應和經濟刺激等做過多掛鉤。

而在投資、經貿摩擦、物價、消費方面，4月份的政治局會議則沒有多闡述，但這次會議則提到，要穩定製造業投資、有效應對經貿摩擦，做好「六穩」、保持物價基本穩定、深挖國內需求潛力，多用改革擴大消費。

第一財經分析認為，這次政治局會議基調還是強調保持戰略定力，包括財政政策、貨幣政策等，還是著眼長遠和供給側結構性改革，而不是以簡單的刺激和寬鬆政策作為解決一些潛在問題的主要手段。

萬博新經濟研究院副院長、營商環境中心主任劉哲表示，用改革的辦法擴大最終需求是穩經濟的突破口。

他指出，中國城市和農村的消費仍具有不平衡性，農村消費升級的趨勢依舊明顯，農村商品的供給品質有待提升，供給渠道還不順暢，未來需要用改革的辦法，提升供給品質，啟動農村市場，擴大最終需求。

分析認為，深挖內需潛力是下半年政策的主要發力點，穩定製造業投資、補齊基礎設施投資是下半年穩投資的關鍵。（編輯：周慧盈）1080731

https://www.cna.com.tw/news/acn/201907310058.aspx