不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

一向低調的香港房企，新世界發展最近竟然一鳴驚人，壕擲98億拿地，成杭州「地王」。

早在2016年公司曾將新世界中國私有化退市，還接連出售二三線項目，顯然已經對於内地市場萌生退意。

為何卻在三年後，内地房地產市場歷經數次調控，發展不甚明朗之際，再次攻入内地？最重要的是這個節點還是樓市價格高點，現在拿地不吃虧嗎？

98億元新晉 「地王」

作為二線重點城市，杭州的房價、地價都已經不再便宜。根據克而瑞數據，今年1-6月，杭州商品房銷售金額1740億元，土地出讓金1418億元，其中土地出讓金榮登全國第一。

雙高之下，杭州土拍溢價率明顯，刷新板塊樓面價的「地王」頻現。而衛冕新地王這次則是被一家香港房企摘得。

7月30日，新世界發展（00017-HK）公告稱，旗下一家間接全資附屬公司安添於公開掛牌出讓中，成功投得杭州一宗地塊使用權。預計未來將用作住宅、商業商務及公共停車場項目開發。

該地塊位於杭州上城區望江新城，地理位置介於杭州西湖及錢塘江之間。地塊面積約93364平方米，最高總樓面面積約453886.1平方米。

正是這塊位於杭州核心區的地塊，新世界發展壕擲人民幣97.92億元，歷經11輪報價，一舉打敗眾多對手，成為新晉「地王」。

新世界發展在公告中表示，考慮到該地塊具有著名景觀、便利位置及發展潛力，具備理想開發條件，購入地塊將對公司及股東整體而言有所裨益。

2022年，杭州將舉辦第19界亞運會，預期將促進杭州社會和經濟以及商業機遇全面發展。

公告同時表示，新世界發展也將持續策略性投資中國重點城市，並發展具備標志性及潛力優厚的重點項目。

此次已非第一次出手。就在短短4天前，新世界發展還曾以40.1億元購入寧波中心商務區一項目51%股權。

一個月花138億元，新世紀發展這波淩厲的投資攻勢刷新了市場對穩健的香港房企的認知。公司為何在這個房企的「多事之秋」加碼内地業務？

行業調控期，逆勢加碼内地業務

從2018年以來，在「房住不炒」論調下，中國房地產行業調控次數越來越多。房地產開發商們也都開始審慎拿地，轉向對土地的精細管理和多元化經營。

作為港資的新世界發展卻一改往日低調門風，頻頻佈局内地樓市，逆勢擴張。公司對内地的投資熱情，讓不少内房企都自歎不如。

2018-2019報告期内，繼深圳前海、深圳太子灣、廣州增城項目外，新世界中國地產於2018年11月成功收購廣州地鐵集團旗下持有的廣州漢溪長隆地塊子公司65%股權，與其合作開發該地塊項目。

截至2018年12月31日，新世界發展在香港有107萬平方米可以即時開發的應佔樓面面積儲備，以及188萬平方米待更改用途的農地樓面面積儲備。

與之相比，公司在内地物業投資樓面面積遠勝香港。2018-2019報告期内，新世界發展在内地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約700萬平方米，其中420萬平方米為住宅用途。

公司核心物業發展項目主要分佈在廣州、佛山、深圳、武漢、寧波、北京及潘陽等城市，不包括車庫的土地儲備總樓面積約570萬平方米，49%土儲位於大灣區。

香港房企加碼内地有哪些機遇和風險？

與新世界發展前後腳的還有香港的恒隆地產。

在2018年5月，恒隆地產歷經336輪競爭，終以107億元力壓群雄，競得杭州百井坊地塊。溢價達118.51%。參與競拍的有華潤内房企，更有九龍倉、新鴻基、新世界等港資房企身影。

這一幕只是香港房企加大内地投資的一個縮影。近來恒基、恒隆、嘉里建設等已低調拿下一二線重點城市的多個商業項目，其中大多是地標性項目。

今年5月，嘉里建設曾以68.14億元競得杭州下城區一宗地塊。同月，同為港資的恒基兆業以30億元總價拿下北京孫河宅地。此前恒基兆業已經淡出北京市場20年之久。

如此看，香港房企似乎又掀起一輪内地拿地潮。為何他們集中在房地產行業的高峰期加倉？究其原因，固然跟香港土地資源供應緊張有直接關係。

新世界發展2018-2019中期財報顯示，香港新政將土地公營房屋與私營房屋比例，由現在的六四比增加到七三比，意味著私人住宅發展用地公營將進一步減少。

其次，這與香港房企看好内地市場有關係。雖然眼下房地產行業似乎已經見頂，存量運營時代，正好是港資房企發揮特長的時候。

因為在寸土寸金的香港，由於土地資源供給缺乏，讓香港房企非常重視到土地的精細開發與運營。尤其是他們對自持投資性物業的先進運營經驗，成為内地房企學習對象。

萬科在轉型的時候就曾對標新鴻基，現在網上還可翻見兩家轉型案例。不過財華社認為，内地房企在學習香港房企業務營運同時，也不要忽略這些老牌房企雖然自持物業較多，但卻沒有内地這麽高的財務槓桿，這才是港資房企長盛不衰的絕招。

雖然香港房企對内地投資情有獨鍾，不過競爭壓力也不小。多方論調認為，内地房地產市場已經進入存量運營，行業未來不會再像以往那麽快速增長。

此外，在内房企頭部企業轉型中，也誕生如中糧大悅城、萬達、華潤萬象城等知名商業品牌。這些本土開發商單就持有商業物業面積這一條，就足以碾壓香港房企。

例如，截止2018年12月31日，華潤置地在營投資物業總建築面積921萬平，這個數字比新世界發展在國内的土儲還要多。

不過同時也要看到，新世界發展、恒隆地產這類港資房企他們的零售商業大都是世界一線品牌，而國内商場零售品牌卻是普惠性，偏向中低端。

這一點或能形成兩者差異競爭，讓港資的K11、恒隆廣場們在國内收獲高端市場。

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