對於大陸財政部20日發布新《個稅法實施條例（修訂草案徵求意見稿）》，向社會公開徵求意見，其中台商關切的「五年豁免」政策依然延續，上海台商協會會長李政宏指出，這個政策大部分繼續維持先前的優惠政策，可以避免台商雙重課稅窘境，他相信大家絕對「舉雙手贊成」。上海高朋律師事務所合夥律師蔡世明則強調，意見稿公布後，讓許多台商「放寬心了」。

過去台商台幹如果在大陸名下沒有房子，只要五年內離境大陸30天以上，也就是俗稱的「坐月子」，就可規避成為大陸「稅務居民」，但將於明年元旦正式實施的新版《個人所得稅法》，其中一個重要變化是，修訂了稅務居民身分的判定標準，令不少台商台幹擔憂未來的財務規畫問題。

向主管稅務機關備案

《意見稿》中提到，「在中國境內無住所的居民個人，在境內居住累計滿183天的年度連續不滿五年的，或滿五年但其間有單次離境超過30天情形的，其來源於中國境外的所得，經向主管稅務機關備案，可以只就由中國境內企事業單位和其他經濟組織或者居民個人支付的部分繳納個人所得稅。」顯示過去的優惠依然適用。

身兼上海台協副會長的蔡世明指出，過去五年豁免境外所得課稅方式有在一個納稅年度中「一次超過30天」或「多次累計超過90日的離境」，這次只保留「一次超過30天」，且增加「經向主管稅務機關備案」，日後怎麼操作要特別注意。

台商肯定且樂觀其成

李政宏表示，自新所得稅法公布以後，許多台商對183天的認定非常擔憂，因為絕大多數的台灣同胞在大陸工作或停留時間每年都超過六個月以上，一旦被認定為納稅居民實行全球所得課稅，由於先前《服貿協議》卡關，導致《兩岸租稅協議》停擺的緣故，將遭遇雙重課稅的窘境，因此各地台商協會也紛紛建議大陸政府在推出實施細則時，一定要考慮持續給予港澳台同胞境外所得保留與原有稅制相同的優惠政策。

如今實施細則修正稿已出台，雖然與先前政策有些許不同，但大家還是舉雙手贊成的，因為大陸目前正處於經濟成長趨緩，又面臨中美貿易大戰的困境，繼續留住外資，留住外籍高端人才是非常必要的，所以我們對這項草案給予充分肯定，也樂觀其成！(旺報)

目前正值大陸房市「金九銀十」傳統旺季，但在官方政策調控之下部份地區「旺季不旺」，廈門、杭州等熱點城市部分樓盤降價，北京、上海等1線城市成交低迷；領漲9月房價的多數是中西部2、3線城市，東部熱點城市在強力調控之下則率先進入穩中趨緩的狀態。

從有龍頭房企率先降價，到土地流拍數量增多，越來越多的跡象顯示大陸樓市雖餘熱猶在，但寒意初顯，市場預期也由上半年的一致看漲進入分化狀態。國家統計局20日發布9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。統計顯示，9月分，1線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格均較上個月下降，2、3線城市漲幅回落。

中原地產分析師張大偉指出，各地市場分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現了下調，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場成交。從統計局公布的房地產市場成交額看，中西部較上年同期上漲均超過20%。「這些城市庫存接近出售完成，而且當下投資需求依然集中，疊加上棚戶區改造，使得中西部房價上漲全面領先。」他表示。

「雖然當下看，房價上漲城市依然占主流，但市場已經出現了逐漸平穩的跡象，調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。」張大偉表示。

他指出，樓市已經沒有「金九銀十」，在大部分熱點城市樓市全面限價化的情況下，房地產市場已經沒有淡旺季之分，市場更多看限價政策執行嚴格與否。

路透根據大陸國家統計局公布資料測算，今年9月70個大中城市新建商品住宅價格指數較去年同期上升7.9%，連漲36個月，為去年8月以來最高；相較上個月，9月新建商品住宅價格指數上漲0.9%，已連漲41個月，但漲幅較前月的高點回落，為4個月低點。(旺報)

【大紀元2018年10月19日訊】（大紀元記者郭曜榮台北報導）中國國家統計局19日公布最新數據，大陸今年第3季國內生產毛額（GDP）年增率為6.5%，低於外界預測的6.6%，為2009年第一季以來最低。有專家表示，若大陸明年經濟成長率面臨「保6」危機，則房市泡沫很可能破掉。

受美中貿易戰影響，中國大陸第3季經濟成長率為6.5%，低於去年同期的6.7%，同時也創下2008年全球金融海嘯以來新低。統計局坦言，外部挑戰變數明顯增多，國內結構調整陣痛繼續顯現，經濟下行壓力加大。

她指出，美國總統川普對中發動的貿易戰，真正麻煩不在今年，負面影響在明年會持續擴大，對中國經濟與民眾的心理衝擊既深且廣，包括製造業與出口承壓下，經濟下行風險劇增，非金融部門債務攀升，P2P借貸平台倒閉事件頻傳，衝擊社會穩定。台灣中經院同日舉行今年第4季經濟預測發表會，與會者之一的新光金暨新光人壽風控長儲蓉表示，經過超過30年的經濟發展，中國內部催化出許多經濟泡沫，近期世界銀行警告，大陸明年經濟成長率面臨「保6」的可能性，一旦陷入「保6」危機，「真的這樣就糟糕了」，房市泡沫很可能就會破。

大陸網路近來也瘋傳一篇以〈房子終於開始吃人了》為題的文章，指過去的3個月裡，中國的東南西北遍布一線、二線、三線城市，各地不約而同地上演了在售樓盤瞬間降價30%的事件。

文章指出，對中國老百姓而言，過去四十多年，經濟一直在高歌猛進，存款數字一直在增加，面對連續上漲了20年的房地產，大多數人誤以為，房價永遠上漲而不下跌，而意識不到，幾乎每個國家，在一窮二白基礎上迅速發展的時期，都擁有過一段時間房價上漲的黃金時代，只不過萬事萬物都有周期，只要房價脫離了社會經濟發展的均衡速度，而成為了脫韁野馬的時候，再負債去駕馭它，很可能面臨的就是深淵。

該文強調，部分城市的房價下跌了30%，「很可能只是個開始」。未來還有2個重磅級的達摩克利斯之劍（比喻安逸背後隱藏的殺機），可能會落下。一是取消預售制度，二是房地產稅。一旦公布的話，開發商和房價，絕對會倒下一大片。◇

責任編輯：昱作

MoneyDJ新聞 2018-10-18 10:03:19 記者 陳苓 報導

中國房市降溫，建商降價求售，屋主不滿砍價的抗議衝突頻傳。中國網路文章分析，中國房價漲過頭、房市去化庫存目標已經達成，銀行開始收緊融資，促使房市轉冷，部份城市房價下跌30%，可能只是開始。

中國網路近來瘋傳《房子終於開始吃人了》的文章(見此)，內容指稱過去幾年，中國二線以下城市的待售房產庫存極多，為了去化庫存，中國國家開發銀行向地方政府發放棚改資金，也就是貧民窟改建資金，鼓勵政府改造危舊房舍，並發放補償款給房屋遭改建的居民，讓民眾有錢購買新房，帶動房市熱潮。

2016、2017年中國房市陷入泡沫，出現萬人搶房的盛況。中國知名經濟學家姜超研究顯示，以2016年上半房價為基準，中國一線城市的住房總值達11.5兆美元，相當於美國住宅房市總值的一半，也是中國一線城市房市總值可以買下半個美國，顯示房價處於極高水位。

房市火熱，去庫存目標實現，政府開始收緊融資，棚改逐漸退場，房市轉冷。過去三個月來，中國一、二、三線房市都出現房價驟降30%的情況，讓買主一夕爆倉，憤而上街抗議。爆倉是指買方使用一小部分本金和槓桿買入商品，隨後房價下跌，導致買方損失全數本金。舉例而言，如果用三成首付款人幣90萬元，購買總價為人幣300萬元的房子，之後房價下跌30%至人幣210萬元，這就叫爆倉。

金融時報報導，中國各大城市建商砍價促銷，上海、廈門、貴陽都出現屋主抗議，毀損建商銷售中心的事件。克而瑞(CRIC)研究顯示，中國買房旺季十一黃金週，樓層銷售面積年減27%，再再凸顯房市吹寒風。

中國西南財經大學房市研究員Liu Lu說，房市低潮才剛開始，人們在2017年高點時買房，現在覺得委屈不平。2014年房市低迷時，也曾發生屋主抗議維權事件，但是這回買家的損失更為慘重。民眾不滿讓北京面臨壓力，需要祭出大規模刺激措施，拉抬房價。中國政府是否會屈服於壓力，還是會續打槓桿，有待觀察。

＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

中國地產龍頭萬科喊出「活下去」時，所有建商都在觀望是不是該全面降價了；而當中國媒體和房地產廣告鋪天蓋地釋放出降價消息時，一些投資者都在想是不是該拋售了，而原先手中有錢觀望購房人還在思量是不是該入市。這個秋天，北京的房地產市場是焦躁的。

另一方面，業主「維權」（意指抗爭來維護權益）風起雲湧時，各種維權集中爆發。建商和購房者都在焦慮。開發商擔憂，新盤降價後，那些早期以高價買入的老業主會不會來砸售樓處；而購房者也忐忑不安，花幾百萬甚至上千萬人民幣買回來的房子會不會由精裝修房變成了毛坯屋，開發商承諾的大花園，會不會縮水。

華潤置業一名行銷負責人表示，中國在2017年前後紛紛對建商新房交易實施限價政策，而這些集中上市的新房都是當年在房地產市場價錢最高時買的土地，買地成本很高，限價之後，建商利潤被壓得很低。

「當然，建商有自己的招數，政府限房價了，建商可以捆綁精裝修、車位、電梯、地下室銷售，例如售價500萬元，開發商說裝修需要50萬元，車位需要20萬元，電梯需要10萬元，這樣算下來購房者買這套房的總價就需要580萬。」

但是，這些招數在一些調控不嚴的二、三線城市或許可以打擦邊球，在北京等一線城市就行不通。因為北京明文規定了嚴禁建商捆綁精裝及地下空間。

於是，建商只能另謀他法，例如降低裝修標準，原先每平米5000元的，給降到2000元甚至更低，於是新房材質、社區園林景觀、電梯的空間等都改變了。有建商直言，因為沒有利潤，只能交給業主「毛坯房」。

建商當初的承諾紛紛跳票，老業主「惱羞成怒」，拉布條，爆粗口，在建商大力賣房的同時，老業主的抗議在許多地方上演著。

值得注意的是，建商密集推盤，各種降價促銷背後，則是房企資金的持續收緊。事實上，一些中小房企都做好在寒冬時期不惜賣股權和賣地來解困境的準備。

和股票一樣，其實房地產市場也多是「買漲不買跌」。秋風起，雁南歸，現在北京的房地產市場還完全看不到「春天已經不遠了」。

〔編譯盧永山／綜合報導〕由於中國政府緊縮融資管道，面臨債務到期壓力的開發商，被迫降價求售讓現金落袋，大批買貴民眾本月以來在上海等主要城市集結，要求退房或退回價差，讓中國政府備感壓力。這是繼P2P網路借貸平台倒閉潮之後，中國又一引爆民眾怨憤的大型群眾事件。

銀根緊縮 建商砍價求現

中國知名開發商碧桂園在上海浦東推出的建案，趁中國十一國慶長假期間降價25％，希望刺激買氣，卻引發買貴屋主在銷售中心集結和砸石頭抗議，要求退房或退回價差。類似的抗議事件也發生在廈門、貴陽等城市，不少上街抗議的屋主已要求政府介入，解決他們與開發商之間的爭端，並拉抬房價。

民眾買貴 上街怒討差價

中國房地產總市值已超過430兆人民幣，為去年ＧＤＰ（國內生產毛額）的5倍，房市景氣一旦疲軟，可能使債台高築的開發商財務壓力激增，去年這些開發商砸下巨資四處買地，如今卻很難回收成本。

根據數據公司克而瑞（ＣＩＲＣ）調查，中國十一長假期間銷售的樓地板面積，較去年同期大減27％。儘管中國70大中城市8月新屋平均價格上漲1.4％，分析師表示，樓地板面積銷售下滑，意味了開發商將啟動降價，顯示中國房市已開始疲軟。

標普駐香港的企業評級董事黃馨慧表示：「從我們與開發商的談話研判，9月房價已經下跌。」西南財經大學房地產研究員劉璐則說：「房市景氣疲軟才剛開始，去年買在高點的民眾，會感到忿忿不平。」

此外，根據中國國家統計局數據，9月消費者物價指數（ＣＰＩ）年增率2.5％，連續4個月走升，創7個月來最高，儘管低於中國政府設定的3％目標，但消費者和分析師表示，官方數據並未反映生活成本實際上漲程度。

分析師表指出，受美中貿易戰影響，從黃豆到原油，中國進口物價正在攀升。華僑銀行分析師謝棟銘說，隨著美國更多關稅措施生效，明年中國通膨可能進一步升高，但不認為中國會出現停滯性通膨。

香港九龍尖沙嘴的重慶大廈，地處香港精華中心彌敦道36-44號，17層樓高，是座住商混合的大樓，也是世界的熔爐，裡面有4000多位住戶，這些人多是勞工、避難者，還有經營小生意的商販，他們多來自於亞洲東南亞以及非洲國家，一同在重慶大廈裡生存打拼，美國《時代》雜誌2007年將這評選為亞洲最能體現全球一體化的地方。但當地暴力社會案件頻傳，逼得大廈管理人必須提升大樓監視系統數量，以求維護大廈內所有人的生命財產，免於恐慌。

1994年，電影導演王家衛看中此處混亂、神秘、多元的氛圍，特別在該地拍攝電影《重慶森林》。重慶大樓商場裡有各式平價酒店、商店、餐館、還有很多各國的背包客，因為這裡的床位可能是全香港最便宜的地方，約1000塊台幣就可擁有一晚床位。

重慶大廈前身為重慶市場，1920年即興建使用，有30多間專門販售國外商品的店舖，後來地主才將之改名重慶大廈，並在1961年重建成商住大樓，當時還是香港九龍第一座有電扶梯的商場。

雖然重慶大廈起源甚早，但香港人其實並不喜歡這裡，這裡環境人口複雜，暴力事件層出不窮，甚至還有性侵事件發生，2013年6月，重慶大廈賓館內就發生一名赴港旅遊的22歲北京女大學生慘遭印度籍男子性侵慘案，「重慶大廈」在某些香港人眼裡，可能不過是犯罪溫床的代名詞。

重慶大廈過去衍生的公安問題也有幾例，1966年及1971年先後發生大火，前者無人傷亡，後者造成14人受傷。1993年發生的供電房爆炸事件，令整幢大廈停水停電10天，喚醒不少大廈管理方同心協力集資改善大廈的整體環境。

重慶大廈於2004年完成翻新工程，包括裝設了208個閉路電視鏡頭(監視器系統)，並且至今持續增加數量，並且聘請保安24小時巡邏，佈下天羅地網，希望讓重慶大廈的多元文化和平地細水長流。(黃政嘉/綜合報導)

重慶大廈裡面有4000多位住戶，這些人多是勞工、避難者、商販，且多來自於東南亞及非洲國家。資料照片

重慶大樓商場裡有各式平價酒店、商店、餐館。資料照片

這裡的背包客床位可能是全香港最便宜的地方，約1000塊台幣就可擁有一晚床位，最便宜甚至200塊左右。翻攝agoda

重慶大廈前身為重慶市場，1920年即興建使用。翻攝重慶大廈網站

1961年重建成商住大樓後，重慶大廈當時還是香港九龍第一座有電扶梯的商場。翻攝重慶大廈網站

1994年，電影導演王家衛看中重慶大廈混亂、神秘氛圍，特別選擇該地拍攝電影《重慶森林》。翻攝google

【看中國2018年10月16日訊】（看中國記者文龍綜合報導）中國官媒10月15日消息，住建部原副部長仇保興表示，將房地產稅分拆成四個稅可以應對房地產泡沫。早前，中國房地產開發商任志強也分析過房地產稅。而且業內還流傳著政府「一房四吃」的說法。

中國住建部原副部長：將房地產稅分拆成四個稅

據中國官媒《中國經濟網》10月15日報導，國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興認為，宏觀上中國已經不缺房了，如果放任讓房地產來支撐經濟的發展，是不合時宜的。在中國房屋空置率比較高，鄂爾多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十幾到二十。而從國際上看，一般採取了空置稅的國家空置率接近5%左右。

仇保興表示，遏制房地產投機、房地產泡沫是一個長期的任務，應拿出房地產稅分類進行，率先出臺能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅，然後再從容考慮物業稅。

對於化解房地產泡沫仇保興表示，歷史上有幾種態度。其一，置之不理，徹底市場化，讓房價放任自流，市場最終會自求平衡；其二，把泡沫快速捅破，讓房價快速大跌；其三，逐步燙平房地產泡沫。

飽受爭議的中國房地產稅

在去年的9月3日，中國房地產開發商任志強表示，只要政府信譽沒出問題，人們就可以拚命地買房，因為政府信譽在做擔保。如果政府不改變信用和基礎條件的話，房子的金融屬性是不會改變的。

任志強還表示，要想實行房地產稅，最少應該把從過去房地產領域中剝離出來的4-5種稅先取消，「為什麼物業費不叫房地產稅，就是想迴避過去從房地產中剝離出來的好幾個稅種」。大家不用關心房地產稅什麼時候出臺，只用關心那幾個從房地產中剝離出來的稅種什麼時候取消，「那邊取消了這邊就要收了，那邊如果不取消，再怎麼吵吵房地產稅也出不了臺。」

關於房地產稅的徵收問題，中國國內經濟界和房地產業內已經爭論多時。一些經濟學者認為，房地產稅能夠抑制房價上漲，因為若持有多套房的成本將大增，這將抑制投機購房；不過，也有經濟學者認為，中國的房屋產權只有70年，並且房地產開發商拍賣土地時已繳納了高額的土地出讓金，並把這部分成本包含在房價中，政府要再增加稅種並不公平。

土地出讓所得是地方政府最大的收入來源，是避免其因債務高企而崩潰的「救命稻草」，同時也是推高房價的一個主要因素，高房價導致民間積怨。

土地出讓金歷來是地方政府從房地產行業中收取的最大比重收入，一般會佔到房屋銷售價值的40%左右。房地產業稱地方政府想要「一房四吃」：「一吃」土地出讓金，「二吃」轉讓住房所得稅，「三吃」房地產稅，「四吃」遺產稅。

衡量房地產泡沫的兩個標準

房價收入比與租金收入比是國際上衡量房地產是否出現泡沫的通用標準。1991年6月，世界銀行提出房價收入比這個概念，普遍認為一個國家比較合理的房價收入比是標準為4到6之間。

中國房價收入比=住房總價/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均價×城鎮家庭戶均面積)/(城鎮居民人均可支配收入×城鎮家庭戶均人口)。

今年4月發布的中國40城房價收入比數據顯示，其中深圳以31.7位居榜首。此外，三亞（25.3）、廈門（24.5）、北京（21.4）的房價收入比也相對較高，均高於20。

另外一個衡量房地產泡沫的標準是房價租金比。是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。一般情況下，若要滿足5%-6%的投資回報要求，房價租金的比值為200∼240，如果房價租金比超過300，說明該區域房產投資價值變小，房價高估，也就意味著房地產泡沫嚴重。

根據中國社科院6月公布的報告顯示，中國房價租金比最大的城市是廈門。數據顯示，廈門的房價租金比已經高達1100，位列全國第一。

最近一段時間，中國房地產市場可謂是風雲變幻，波瀾不斷，面對著每天都有新情況出現的房地產市場，很多人都會覺得很詫異，在金九銀十的風光不再的背後，房地產仲介也出事了。

9日，中國老牌房地產仲介中原集團旗下的上海中原物業顧問有限公司宣布，針對原有公司福利待遇政策及薪酬進行調整，所有崗位的福利待遇減至五折發放，多部門佣金打八折發放。

消息一出，可謂是一石激起千層浪。按照中原地產的說法，未來房地產仲介是在「排隊等死」，房地產仲介的好日子真結束了嗎？

中原地產引爆的降薪潮

9日，上海中原地產物業顧問有限公司近期推出了一系列內部改革措施，《公開信》寫道，無論是因為調控政策還是信貸環境不斷收緊導致上海房地產市場急速變壞，行家盲目擴張導致僧多粥少，行業產能過剩，還是由於我們自己的經營策略失誤，內部管理不善，架構臃腫，公司過去的兩年一直處於結構性虧損狀態。近期公司已經推行了一連串積極改革措施。

具體而言，上海中原所有崗位的全勤獎暫時取消；通訊津貼、工齡工資、車貼調整為減半（五折）發放。另外，包括聯動中心、拓展中心、研究院等中臺部門及後臺部門的佣金比例調減至八折。同時取消所有中臺部門的薪酬福利、激勵制度。

《公開信》還指出，由於近期整體市場交易量持續偏低，一手分銷業務的爆單率素來偏高，收佣週期又特別長；二手仲介和新房代理業務又近乎荒廢。仲介住宅部和新房分銷部由於人手最多，近期已經率先落實執行一連串嚴格控製成本，加強績效考核管理的應急措施，從營業員到部門總經理，影響範圍基本涵蓋了所有員工。公司其餘各大業務部門和中後臺部門近期也將實施各項降低經營成本的臨時應急措施。

中原地產華東區總裁兼上海中原總經理陸成在信中還提出，預計這次行業生存危機「不會像2008年金融海嘯一樣那麼快就過去。」對中原和行家來講，現在就是「排隊去死，看誰有實力排在最後」的淘汰賽。

房產仲介的好日子結束了嗎？

眾所周知，在中國有兩個非常高薪的行業，一個被稱為高門檻高收入金飯碗的金融行業，另一個被稱為低門檻高收入的房產仲介產業。中國傳統的房產仲介多以地鋪模式為主，依靠門店與經紀人所形成的對區域訊息以及業務的把握，在積累了一定的時間之後，建立起了較為原始的相關數據資訊，再把這些資訊透過電話、微信等方式挖掘客戶和房源。

在這個模式中，正如同中國絕大多數的傳統產業一樣，是一個標準的人海戰術，仲介機構比拚的是對於這個區域的高密度覆蓋能力，通過高速地擴張來搶佔市場，由於是人海戰術所以仲介人群往往是低底薪、低門檻，仲介人員是魚龍混雜，不僅專業度難以保證，而且誠信水平都受到質疑，這也成為傳統房產仲介服務低質量的根源。

在過去的十幾年中，由於中國房地產市場欣欣向榮一片叫好，導致了房地產仲介幾乎可以用「大躍進」來形容，在當時的市場環境下中國房地產仲介逐漸形成了比拚門店市場佔有率、員工規模的粗放擴張模式。

在這個模式之下直接導致了中國房地產仲介存在的人員、店租成本過大，完全依賴於房地產市場本身的發展特點，這也是在《公開信》中陸成所提到的架構臃腫、人浮於事的問題根源，這種粗放發展模式讓房地產仲介的運營成本過高。

房子是用來住的，不是用來炒的

但是，隨著「房子是用來住的，不是用來炒的」理念的逐步貫徹實施，房地產市場的炒作得到了有效地控制，根據不完全統計，2018年以來房地產市場的調控已經達到了前所未有的380餘次，如此密集的調控讓房地產市場迅速由一個瘋狂炒作的投機市場在短時間內被轉變成為一個長期平穩甚至於有點熊市味道的居住市場，各個地方的房地產交易的活躍度開始下降，房地產市場的周轉速度呈現出斷崖式下滑的特徵。

由於交易活躍度的下降，交易周期的延長，讓房地產開發商到房地產仲介全部都面臨著巨大的資金壓力，中原宣稱「排隊等死」就是因為房地產的交易流速下降之後，習慣於賺快錢的房地產相關企業們，必須要面對賺慢錢的事實，這就像習慣於跑直道的賽車手，突然碰到連續彎道，如果不會及時降速，不能有效轉型，等待著他們的一定是全軍覆沒，粉身碎骨的下場。

借用VISA國際的創始人迪伊霍克（Dee Hock）的觀點，現在的中國房地產產業各方亟待由原先的傳統組織向一個混序組織轉型，所謂混序組織就是健全的組織應該是開放的，是居於「混沌」和「有序」之間的「混序」組織。如果不能保持組織的開放性，它將會按熵增原理逐步衰退為穩定狀態，成為「死」結構。

當前，如果不能確保組織的秩序，那麼在大轉型之下，組織必然會趨向熵增乃至於崩潰，如果沒有混沌，那麼就不能保持組織的開放性，不能不斷地調頭轉彎，從而實現業務的轉型。

（本文為《看中國》獨家授權《上報》，請勿任意轉載、抄襲，原文章為《中國房地產中介特別悲觀 聲稱「排隊去死」》）

　 【香港商報網訊】記者朱輝豪 實習記者廖非凡報道：國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興近日表示，中國房屋空置率比較高，其中北京空置率在百分之十幾到二十。他認為，房地產稅應該分解為四個稅：率先出台能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅，然後再從容考慮物業稅。受訪專家認為，徵收空置稅對房屋回歸自身的商品和居住屬性很有幫助，但由於缺乏界定「空置」的相關標準，短期內開徵的難度較大。

　　缺乏相關界定標準

　　空置稅即只對空置的房子徵稅，但關於中國房屋空置率的情況，目前還沒有權威的統計數據。根據仇保興的估計，中國的房屋空置率比較高，不同城市空置率是不一樣的，像鄂爾多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十幾到二十。而從國際上看，一般採取了空置稅的國家空置率接近5%左右。

　　實際上，關於空置稅的說法，在內地並非新鮮事，仇保興在今年4月的博鰲亞洲論壇上就有類似的提法。當時他指出，關於房地產市場，要從行政調控變成稅收、信貸等市場工具的調控，「從長遠的角度來說，包括消費稅、空置稅，這些肯定會出來的。」

　　中國社科院在今年5月發布的《中國房地產發展報告（2018）》也提及，房地產調控的目標是「讓全體人民住有所居」，而不是為了增加財政收入，因此這份報告建議用「空置稅」來替代房產稅，從而增加住房持有成本，提高住房利用效率。

　　接受本報記者採訪的中央財經大學金融學院教授郭田勇認為，由於沒有統一的標準，界定空置率在技術層面上存在難度。他指出，空置稅的出台需要做好前期的論證工作，如果相應的標準得到界定，適時推出空置稅也並無不可，這對房屋回歸自身的商品和居住屬性很有幫助。「增收空置稅在某種程度上可以提高房屋的利用率，因為現在投資性購房的人比較多，大量房子被囤積起來作為一種投資品，沒有讓房子真正變成是用來住的，所以有人提出徵收空置稅也可以認作是未來的一個方向。」郭田勇說。

　　空置稅短期內難出台

　　為了理性遏制、逐步燙平房地產泡沫，仇保興認為，房地產稅應該分解為四個稅：率先出台能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅，然後再從容考慮物業稅。至於這四種稅的徵收，仇保興說：「物業稅可以等5年，幾年以後慢慢考慮。前三種稅先行，房地產泡沫就可以燙平而不是刺破，對於保持居民消費能力和財富存量是很有好處的。」

　　首都經貿大學房產系主任趙秀池認為，房地產稅收改革是一系列稅收體系的安排，這其中包括消費稅、空置稅等的一系列安排，也包括如何處理與土地出讓金的關係，不只是簡單增加稅種的問題。趙秀池指出，房地產稅收體系改革需要頂層設計，不只是增加一兩個稅種，而是有增有減，此外還需要根據撫養人口考慮稅前扣除等安排。

　　中原地產首席分析師張大偉在接受本報記者採訪時表示，目前而言，內地對於房屋空置問題還沒有明確的定義和標準，也缺乏相關的數據，短期內很難落地。「國內各種產權問題比較複雜，如何計算空置等，需要很長時間才能理清，所以短期內應該不會出台。」

[新頭殼newtalk] 據中國媒體今( 15 )日報導，隨著官方政策調整，深圳的房地產交易不斷將投資客排除於市場外，深圳房市最近已進入了一個「價格平穩，成交萎縮」的狀態，即使有些公司調降房地產價格，整體銷售量仍持續縮減。

南方都市報指出，深圳首個限地價、限售價的房產「碧桂園鳳凰國際公館」，於14日開賣，主打低於中古屋的價格，頗受購房者關注。然而，最終成交量卻不如預期，未能吸引更多客戶購入，銷售率僅達六成。

南方都市報表示，實際上碧桂園鳳凰國際公館的銷售狀況，在最近房屋市場的表現中已算相對不錯了，銷售率低於四成以下者亦有人在。

南方都市報提到，總體而言深圳房市的熱度已冷卻下來，多數觀點認為，受調控影響，如今投資客大大減少，市場趨於理性。

南方都市報又指出，短期來看，目前市場價格平穩，正好能與回歸理性的客戶互相配合。然而，由於住宅用地供應一直不足，而城市新開發案件又需要時間，所以未來幾年內深圳的住宅供給將持續處於較緊張的狀態。

儘管中國大陸今天降準政策落地，但釋放資金恐怕仍不會對房市上漲有大影響。中國正陷入中央政府「堅決遏制房價上漲」以及地方政府「不願房價大跌」的房市調控兩難中。

9月和10月是大陸房市俗稱「金九銀十」的旺月，不過，樂居找房引述中原地產的數據顯示，北京的中古屋市場最近4個月都維持1.5萬戶，較以往低；深圳9月份的新屋成交量比8月還少了39%；武漢9月新屋成交量比8月降了24.87%；寧波6區9月住宅成交量則少了32%。

在各種限購限售措施下，中國房市買氣轉冷。不過，以房價來看，中國國家統計局8月份70個城市的房價資料顯示，與7月相比，新成屋僅廈門的房價有下跌，中古屋房價下跌的城市則有上海和廈門。

中國主要城市的房價在2016年大幅上漲，曾經，許多人相信「房價永遠不會跌」，排隊買房、為求多買一棟房資格辦離婚等現象喧騰一時。

如今，連建商龍頭萬科都在9月底的例會上喊出「活下去」，另一家大型建商恆大集團也在10月8日傳出，集團即日起停止招聘、還要縮減職位。

中共政治局會議7月底首次提出「堅決遏制房價上漲」，以及過去兩年房價過熱城市紛紛推出調控措施後，今年應該就是房市的轉型年了。

中央政府不願房價過熱，即使今天起中國人民銀行（中國央行）實施的降準估計能為市場帶來人民幣7500億元。但根據中國央行的說明，降準主要是服務實體經濟、讓許多融資困難的小微企業、民營企業能獲得金融機構支持。

降準仍會對房市帶來一些外溢效應。樂居找房引述易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，降準對部分房地產開發商取得商業銀行貸款有積極作用，也能刺激銀行提供個人貸款，但對房價和銷售的影響並不明顯。

對地方政府來說，房價下跌會讓土地收入下滑，也可能造成還不起銀行貸款的壞帳增多。當前，有多個地方政府已經出現財政困難，他們自然不願意情況雪上加霜。

在房價不能漲多也不願大跌的情況下，地方政府仍會不斷公布各種調控措施。近來出現降價售房的廈門，10月初公布新的落戶政策，8年來首次放寬廈門島內的落戶條件，就是一例，這項政策對房市的作用可能會在數月後顯現。（編輯：馮昭）

原標題：焦點丨樓市地市暫停躁動：三四線城市風險初現

　　來源：中國房地產報

　　中房報記者 許倩丨北京報導

　　「金九銀十」未現，樓市降溫已經來臨。

　　一方面，目前多個一線及熱點城市的新房市場出現降價促銷，包括恆大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨。萬科把「活下去」當成目標，碧桂園明確提出「控速」，融創也不再「奔跑」。

　　另一方面，三季度以來土地市場降溫顯著，房企競拍土地的態度愈發謹慎，地塊流拍的數量持續增加。

　　這其中有土地出讓條件嚴苛的影響。限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要要求，對於企業來說，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來一定壓力，且對企業資金實力提出了更高的要求。

　　「房企會考慮大的市場環境對其去化能力的影響，自身土地儲備量與存貨周轉能力是否匹配，以及三四線城市棚改資金收縮帶來的不確定性風險。而且土拍市場上地價越來越高，房企也要合理控製成本。」合碩機構首席分析師郭毅對中國房地產報記者表示。

　　「住宅用地供應相對充足下，房企並不急缺土地，房價上行空間有限、地價偏高地塊已不再受寵。未來幾年全國前19強房企不用再拿一宗地也可以銷售5.9年，即便是保持整體規模不超過50%的增長，未來兩年不拿地亦無大礙。」新城控股集團副總裁歐陽捷對中國房地產報記者表示，當然，有合適的地還是會繼續拿，緩拿地，拿小地，快進快出應是最佳策略。

　　郭毅認為，房企拿地謹慎其實是一直存在的，今年越來越多的龍頭房企陸續減少公開市場拿地，轉而更傾向於通過併購重組方式用比較低的成本一次性取得更大量的土地儲備。

　　市場預期轉變 以價換量加快出貨

　　「在限購的城市裡，有資格的購房者逐漸減少，就像池子里的魚不斷被撈掉，而小魚還沒有長大。先知先覺的房企正在搶收有資格、同時也有購買力的客戶。」歐陽捷說。

　　中國恆大最先打起促銷牌，自8月底開始，就推出了全國在售樓盤8.9折，最低可低至74折的優惠活動，令其9月份銷售業績大漲。據恆大公告，9月份完成合約銷售金額630.1億元，完成合約銷售面積599.8萬平方米，環比分別上漲56.5%和57%，創下今年單月銷售額新高；銷售均價達到10504元/平方米。

　　碧桂園、萬科等也走上了降價促銷之路，保利、萬達等亦紛紛跟進。今年前9個月，碧桂園繼續以5529.3億元銷售額領跑，同比增長29%，並超過其2017年全年5500.1億元的銷售業績。恆大、萬科銷售業績分別為4490.9億元和4323.2億元，較去年同期分別增長22%和9%。

　　融創中國前9個月實現合約銷售金額3219.8億元，同比增長55%，位列全國第四。其中9月份實現新增預訂銷售金額547.3億元，同比增長24%。保利發展前9月銷售額3027.7億元，排名第五位，這一銷售數據幾乎追上了去年全年業績。

　　據克而瑞統計，今年前三季度TOP100房企整體銷售規模近7萬億元，同比增長39.6%。多數房企完成全年銷售目標問題不大，少數房企完成目標仍存在較大壓力。

　　易居企業集團CEO丁祖昱認為，在融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的情況下，四季度房企將繼續加大貨量供應。一方面，一些今年以來受限價影響，延遲入市的項目將在四季度大量入市，相關企業業績將受益增長。另一方面，也會有更多房企選擇以價換量，通過降低預售價格加速項目入市，保證去化，高周轉策略，仍然是目前企業的首選。

　　儘管銷量仍在增長，但增速放緩的趨勢已經出現。據穆迪發佈的報告顯示，預計未來12個月全國房地產合約銷售將放緩，原因主要包括銀行向購房者放貸的嚴格監管，以及市場相較於2017年需求轉弱。

　　陽光城執行董事長、總裁朱榮斌表示，一線市場動力很強，但被調控壓住了。三四線城市沒有控，但確實有非理性的因素，持續上漲沒有保證。

　　融創中國董事會主席孫宏斌則觀察到，隨著政策的持續，8月份起很明顯地感受到購買預期已經發生變化，尤其是三四線城市冷得更快一些。「我們會非常小心謹慎地把公司做安全了。」

　　「越是去年以來房價上漲過快、土地供應過多的城市，特別是一些都市圈周邊的中小城市，越是透支了未來的市場，在調控政策的擠壓下，購房人群流量下降更明顯。」歐陽捷認為。

　　拍地趨謹慎 三四線城市風險開始顯現

　　土地儲備都是房企生存和發展的命脈。只不過，在當前的市場環境和銷售壓力下，房企在拿地態度上更加謹慎，尤其是高價地。

　　今年以來，全國土地市場成交價格及溢價率持續下行，整體降溫趨勢持續。2018年前三季度，全國300個城市住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價率18.3%，同比下降21.1%。

　　同時，土地市場流拍面積創新高。據中國指數研究院統計，今年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，約為2017年全年流拍地塊的1.8倍。尤其第三季度流拍土地面積佔總推出面積的比重高達9.3%，達近年來的最高值。

　　大房企仍手握充足的土地資源，但相比去年拿地節奏更趨於謹慎。今年前9個月，碧桂園、萬科、保利繼續佔據拿地金額榜三甲地位。其中碧桂園以1198億元的拿地金額位居榜首，同比下降28%，萬科和保利分別同比下降8%和22%。TOP10房企拿地總金額達6994億元，同比下降19%。

　　碧桂園總裁莫斌表示，下半年的土地投資會更加謹慎。中海董事局主席兼行政總裁顏建國表示，現階段中海會採取很謹慎的態度對待投資買地，寧願錯失機會，也不想投錯幾塊地。

　　這些龍頭房企重點關注的區域中，長三角一直是個必爭區域，隨著中西部地區經濟崛起及產業轉移，中西部地區土地市場熱度也逐步升溫。根據中指院統計，1~9月，長三角地區TOP10企業拿地總額達2818億元，位列首位；中西部和珠三角以2118億元和1718億元分列第二、第三位；環渤海地區拿地總額位居第四位，為1141億元。

　　從城市標的看，一二線城市仍是它們的拿地重點，但規模在下降。1~9月，土地成交金額TOP10城市總計成交9823億元，同比下降9%，增速較1~8月回落14%；TOP10城市土地成交面積增速較1~8月回落6%。

　　隨著棚改貨幣化安置的收緊，三四線城市風險已經開始顯現。今年前9個月，三四線城市流拍住宅用地佔比達到了76.7%。7月31日之後至9月20日，溢價率超過100%的高溢價地塊有111宗，其中在三四線城市的就有89宗，而中小房企和個人拿地就佔了91.9%。

　　歐陽捷認為，未來很多三四線城市的高溢價項目極有可能重演一二線城市地王的命運，也會掉入「被限價」的陷阱。此輪調控以後，拿了高價地的中小房企和個人將會陷入非常被動的局面，屆時會哀嚎遍野。

　　孫宏斌的焦慮亦與三四線城市的布局密切相關：其一，三四五線城市正在冷卻，進行布局的開發商承受較大壓力；其二，限價導致開發商前年和去年買的地可能被迫以虧本價賣出。

　　恆大總裁夏海鈞在年中業績報告上透露，恆大除了把利潤做到了500億元外，土地結構也徹底翻轉，一二線城市土地佔比68%，而在2014年，這個數字不到50%。

　　市場降溫時更是市場的洗牌期。於大房企而言，正是個撿漏的好時機。

　　剛喊出「活下去」口號不久，萬科即花費32.34億元，獲得華夏幸福環京地區33.9萬平方米土地項目大部分的股權，合作開發環京項目。這些土地主要位於涿州、大廠、廊坊和霸州市，均為住宅用地，其中部分地塊為半年內所拿。

　　一方面加快出貨、回籠資金，以應對債務到期壓力，另一方面伺機以合理價格增加土地儲備，或許就是大房企們「活下去」的邏輯所在。

　　（圖片來源網路，版權屬於作者）

香港財政司司長陳茂波今（14）日撰文表示，預期Fed升息和自去年十月開始的按月縮減資產負債表規模的行動仍會繼續，這對美元匯率和全球息率都有影響。而香港超低息的年代不但會結束，還可能步入逐步加息，資產市場的風險不能忽視。

華爾街見聞報導，陳茂波表示，展望明年，利率繼續上升無可避免。雖然美聯儲已八次升息，但美國的實質利率近十年才剛恢復正數，加上經濟轉好，預期美國的升息會持續進行。這對美元匯率和全球息率都有影響，對一些發行美元債較多的新興市場來說，挑戰不少。而香港超低息的年代，不但結束，可能還會步入逐步加息。

陳茂波在文中提到，香港是一個細小而全開放的經濟體，在國際大格局的變化中，難以左右其發展，亦難以獨善其身，最重要的是做好自己應做的工作，包括風險管理、撐企業、保就業，並在轉變中尋求新的機遇，減低外圍變化和前景不明朗對市民生活的影響，穩步繼續發展。

早在9月底，陳茂波在司長隨筆中就曾提及，過去的超低息環境即將結束。他表示，觀乎過去幾個月本港息口的走勢，本港銀行隨之而上調最優惠利率的機會極高，這將會是自2006年來的首次上調最優惠利率。過去逾十年的超低息環境快將結束，加上未來多個不利的不確定因素，市民宜做好風險管理。

事實上，隨著美國最近的兩次升息，香港銀行同業拆息息率已上升不少。正在背房貸的市民，不少都已經感受到升息帶來的額外負擔。早前，本港多家銀行又相繼宣布上調新造樓宇按揭的利率，置業人士的供樓負擔將會加重。

2018/10/12 08:00文/財經頻道

2018/10/12 10:30文/財經頻道

【大紀元2018年10月11日訊】（大紀元記者劉毅報導）大陸樓市進入9月份之後急劇降溫，往年的「金九」旺季不再，多種跡象顯示大陸樓市已經發生了變化，樓市看漲的預期已經鬆動，拐點或正在到來。
中共國家統計局發布的大陸70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，房價8月份呈現普遍上漲趨勢。數據顯示，8月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲2.0%，漲幅比上月擴大0.5個百分點，房價呈普漲態勢。

但是，令外界驚訝的是，進入9月後，樓市急劇降溫。中國社科院財經戰略研究院的142個城市大數據房價指數快報顯示，9月一線城市樓價按月下跌0.27%，準一線跌0.345%，二線跌0.506%，三四線城市微漲0.177%。但中金公司研報認為，9月樓價沒有出現普遍下降，

另據易居研究院監測的40個典型城市的數據顯示，9月樓盤促銷頻繁，今年9月份銷售旺季「金九」成色不足，房地產開發企業從此前「捂盤」惜售到加快「促銷」，反差巨大，大陸房企龍頭企業萬科甚至喊出了「活下去」的口號。

《經濟參考報》認為，樓市出現了「一夜入秋」跡象，部分城市房價回調，開發企業加快資金回籠，投機炒作現象有所消退，樓市的種種跡象表明，樓市預期的急劇變化絕非偶然，實際上是家庭槓桿快速上升和存款增長乏力長期持續綜合作用的結果，堅定看漲的預期已經開始鬆動。

報導認為，家庭槓桿快速上升將制約現實住房購買力。繼續加槓桿空間已明顯壓縮；存款增長乏力將制約未來潛在住房消費。截至2018年8月末，全國人民幣各項存款同比增長8.3%，是近40年來低位，反映出終端購買力的衰減。

今年前8個月，大陸樓市即使在中共的打壓之下也是持續高溫，房價上漲壓力依然很大，但進入肯後卻一夜入秋。

海外分析人士文小剛對此表示，大陸樓市急劇降溫是當前大陸經濟走弱、民眾收入減少不敢把手中存款投入到樓市中的表現，同時，也是對未來經濟前景沒有信心，尤其是美中貿易戰不斷升級，嚴重衝擊大陸經濟，民眾憂慮或將面臨失業、減薪、裁員。

面對樓市降溫，很多房企開始打折。58安居客房產研究院跟蹤監測的全國50多個重點城市，已有10多個品牌房企打折促銷，預計四季度減價的大趨勢將在更多城市和項目上體現。樓價的下行壓力會更為明顯。＃

責任編輯：林琮文

【大紀元2018年10月10日訊】中國大陸房市調控持續，房地產行業遭逢「寒冬」，在多種利空因素衝擊下，滬深300地產股指數週一（7日）重挫約6%，較今年2月的高點暴跌40%。
地產仲介行業亦深受影響。在香港起家的老牌房地產中介商上海中原物業為度過「生存危機」，將員工福利減半，多個部門的佣金8折發放。

澎湃新聞報導，10月1日起，上海中原所有崗位的全勤獎暫時取消；通訊津貼、工齡工資、車貼調整為減半發放。此外，包括聯動中心、拓展中心、研究院等中台及後台部門的佣金比例調減兩成。同時取消所有中台部門的薪酬福利、激勵制度。

報導引述中原地產華東區總裁兼上海中原總經理陸成在《公開信》中的話，「我預計這次行業生存危機不會像2008年金融海嘯一樣那麼快就過去。」

《公開信》稱，近期整體市場交易量持續偏低，一手分銷業務的庫存比率素來偏高，收佣周期又特別長；二手仲介和新房代理業務又近乎荒廢。仲介住宅部和新房分銷部因人手最多，近期已率先落實連串嚴格控制成本、加強績效考核管理的應急措施，影響範圍基本涵蓋所有員工。而公司其餘各大業務和中後台部門，近期也將實施各項降低經營成本的臨時應急措施。

陸成回應中國網時表示，眼前市場環境實在太惡劣，調控政策嚴厲，市場成交量銳減，金融去槓桿持續，行業產能過剩都是事實，公司只是主動採取相對溫和的節流措施應對漫長寒冬。

他稱，這些降低營運成本的不得已措施，以儘可能避免大規模裁員關店行動，「如果在虧損情況下仍然什麼都不做，才是對員工和股東不負責任。」

上海中原地產表示，目前調整津貼和佣金措施，不會影響業務部門的分佣結構和比例的變化。而所有的調整只是暫時性的，待市場回暖，扭虧為盈後，將會重新評估。

中原集團官網顯示，其旗下的上海中原物業顧問有限公司於1998年成立，有近1萬名員工，門市近500間，2015年公司佣金收入超過26億元人民幣。

有業內人士表示，目前市場預期改變，以前認為房價不會跌的，現在價格確實開始跌了。房企對市場預期也改變，尤其是龍頭房企的一些作為傳遞出市場信心不足的信號，現在所有企業都做過冬準備。＃

責任編輯：程木蘭