【大紀元2018年11月19日訊】（大紀元記者徐簡綜合報導）週一（11月19日），三大信用評級公司之一的惠譽（Fitch）發布報告表示，隨著中國經濟放緩，明年中國房屋銷售量會下降5%到10%，一些較小城市的房價會下跌，但中共會插手制止房價急速下滑。
惠譽在報告中說，中國的房地產商在2019年面臨更加艱難的市場環境。經濟增長放緩、消費者情緒惡化，都可能拖累房屋銷售量，並抑制住房價格上漲。此前，惠譽將中國房地產行業的前景從「穩定」下調至「負面」。
今年中國全國的房地產價格增長已經放緩。但許多投資者轉向規模較小、限制較少的城市。惠譽認為，經濟的大幅放緩有可能使房地產行業進一步下滑。
在銷量方面，惠譽預計，在今年創下低於5%的個位數增幅後，中國房地產銷量在明年至多可能下滑10%，二、三線城市的下滑程度可能最嚴重。
在房地產價格方面，惠譽表示，部分二、三線城市房價可能下跌；與今年1至9月全國房價12%的按年增長相比，意味價格將大幅走軟。
但惠譽機構表示，中共政府有相當大的空間，來「調控」房地產市場，避免市場崩盤。#
責任編輯：林琮文
如何判斷當前中國的房地產市場形勢，各方都相當關切。野村證券的分析，中國的房地產市場已經出現拐點，明年上半年市場情況更將明顯轉差，中國政府可能在明年春天或之後放鬆多項在大城市實行的房地產控制措施。國內也有媒體認為，房地產市場嚴冬來臨，行政性調控政策很快就會放鬆。
房市嚴冬論沒根據
中國房市嚴冬到來論的理由是，一、當前國內房地產市場的緊縮週期與此前的週期不同，既把城市之間的差距拉大，也造成了行政性的調控政策與市場嚴重對立。二、不少城市的住房銷售面積急劇下降，有些城市甚至出現了住房銷售面積下降40%以上情況，以及國內房地產市場企業融資需求大增，特別是大的房地產企業都在採取不同方式增加融資。以這些理由來說國內房地產市場出現拐點，既沒有經濟學上的邏輯，更沒有市場上的邏輯。
首先，就中國的房地產市場來看，從來就沒有過所謂的緊縮週期性，用一般市場的規律來套中國的事情，只能是文不對題。因為，2003年以來中國的房地產市場從來就是政策市，市場完全取決於政府的房地產政策如何變動，市場的供求規律從來就沒有在國內房地產市場產生多少作用。從2003年起到目前為止，國內絕大多數城市的房地產市場，其價格只是持續上漲，房價上漲持續了16年，很少有國內城市，即使是小縣城出現過房地產市場價格的週期性調整。
既然國內的房地產市場從來沒有出現週期性變化過，那麼國內房地產市場如何有週期性緊縮呢？即使是2016年以來國內許多城市一直在出台各種各樣的行政性的房地產調控政策，但是這種房地產市場的調控只能是越是調控，其房地產市場住房銷售面積及住房銷售金額越是快速增長，越是在創歷史紀錄，房地產市場越來繁榮。比如，2017年中國的商品房銷售面積達到16.9億平方米，比2015年的12.8平方米增長了32%；2017年中國的商品房銷售金額達13.37萬億元，比2015年8.7萬億元增長了53%。即使到2018年1-10月住房銷售金額增長仍然達到15%，中西部地區的增長更是在20%以上。今年1-10月占住房銷售金額近一半的地區其增長速度在20%以上，國內房地產市場哪裡會出現房地產市場的緊縮週期。
投資主導房市未變
可以說，就目前國內的房地產市場來說，儘管有個別城市的住房銷售會出現急劇下降，但整個全國的房價來說，並沒有因為住房銷售下降而讓房價下跌，反之絕大多數城市的房價還在上漲。這也意味全國各地的房價上漲預期根本就沒有改變，也意味著中國以投資為主導的房地產市場性質根本就沒有改變，意味著十九大報告給出的房地產「只住不炒」市場定位還沒有落到實處。在這樣的一種狀態下，怎麼也看不出國內房地產市場出現緊縮性的週期調整。
一些機構及媒體想通過輿論的方式來操控國內房地產市場，以此來誘使政府的房地產市場政策鬆綁，估計這種概率不會太高。因為，現實的房地產市場性質並沒有多少變化，只不過是那種瘋狂房價上漲及瘋狂的增長速度些許下降了。（全文見中時電子報）（作者為青島大學經濟學院教授）(旺報)
【大紀元2018年11月18日訊】近期，大陸多家房地產公司密集獲准發行大額融資，但融資難度明顯加大。分析認為，房企密集融資的背後是債務危機，可能導致樓市更大的風險。
《21世紀經濟報導》17日報導，大陸樓市拐點基本確認。多項數據漲幅放緩，出現逐漸平穩的趨勢。從全國數據看，東部與東北同比銷售面積下調。樓市單月成交連續2個月同比下調，全國累計的2.2%的銷售面積上漲是最近半年的最低點。
業績前景不妙背景下，房企正全力備戰融資以求度過寒冬。中原地產數據統計顯示，11月份全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資，合計數額數百億。
2018年，房地產企業銷售業績漲幅正逐漸放緩，而隨著資金壓力加大，房企融資需求上漲。在規模化競爭的格局下，房地產企業對資金的需求更加迫切。其中，也不乏高成本融資。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，對於房地產企業來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導致其對資金需求上漲。回款難，房企增加融資的訴求明顯上升。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其它渠道融資的需求持續大漲。目前來看，2018年四季度，房地產企業最重要的工作將是融資。但隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資成本明顯上升，房企融資難度越來越大。
同策研究院的研究顯示，10月房企融資成本達到了歷史峰值。從境外發行情況來看，渠道稍加放寬，但境外融資成本高——中國恆大附屬公司景程有限公司發行的優先票據，最高融資成本達13.75%。
一位房企高管告訴陸媒，大陸最大的風險是債務危機，一個項目違約可能拖垮一個企業，一個企業債務違約可能導致該企業所在行業遭遇金融擠兌而爆發連鎖反應式債務危機。目前不少房企也在去槓桿，雖然資產負債率有所下降，但仍居於高位，今年末以及明後年將進入還債高峰期，如果沒有足夠的資金周轉，就可能導致房地產業的債務危機，並導致樓市更大的風險。
標普全球評級（S&P Global）於10月16日發表報告，認為中共地方政府融資平台（LGFV）已積累的表外債務可能高達40萬億人民幣，甚至更高。
中國經濟問題專家何清漣表示，大陸債務隱憂早就出現。早在2009年，中央政府投入4萬億外加地方融資平台的二十多萬億，大都投入到基礎設施與房地產，但根本沒達到預期的效益。她曾分析大陸經濟藉由債務撐起的龐氏增長，其後果之一就是政府深陷債務泥潭。#責任編輯：李淨
人民幣匯率的弱化趨勢，已經到達一個臨界點；是全球金融市場極端風險，與對經濟影響的臨界點。如果它要繼續貶值，勢必會引發最後一根稻草疑慮，引發全球外匯市場不安。這種不安原本就存在，它已經造成 2018 年 10 月全球短期股災；但是如果趨勢繼續惡化，危機與風險的火苗如果沒有拔除，最後會形成戲院失火、羊群與盲從、後面的羊群多跟著前面這一隻羊、無厘頭跳水與脫逃；大家可能也不知道到底這是在跑甚麼？人民幣匯率區分為兩類，這種分開匯率、一國兩制方式，也是國際金融中心建立的一種。在未完全開放的中國金融，人民幣無異肩負內外融合的中國價值。但現在是離岸人民幣緊拖著在岸人民幣匯率遊走；人行一再寬鬆就被詮釋為救市行為，國際投資慣性就是往貶值方向解釋。
MSCI 新興市場成份股價指數，正式在 2018 年 5 月將大陸 A 股納入成份股；但這不但沒再事前出現市場預期效應，還在事後繼續頹廢？完全與過去的新興市場經驗迥異。以台股最熟悉的往例，宣告前是金融股價大漲；中國股市違背國際資金入市鐵律，進入摩根組合後應該匯率上揚、股價上升。為何出現如此遜色演出？最重要原因是因為舊包袱太重，而且其實在開放之前，所有投資者在資本市場中已經「玩過頭了」。這種情勢釀成轉換的漏接棒子，接力賽跑不下去了。玩過頭的不僅是 P To P，是不良債權包裝的理財商品；還有實體經濟的產能過剩。最後壓軸出現的是，讓所有人多無法消受的「房產過剩」。13 多億的人口會出現房屋過剩？應該是價格過高。這是誰造成的災難？應是企業、政府、國際資金、消費者等等的共業。雖然政治領導階層對於經濟、國際貿易、金融情勢、金融改革、貿易爭端多以非常篤定態度應對。但是執行單位面對該轄問題，所表露出來的表面張力卻失控了；財政與貨幣兩部門的議題爭議漸漸聞到。這使得外部人感受中國財經問題嚴肅性，可能存在面對問題出現治絲益棼窘境。
這從人行 2018 年初到現在，至少已經四次小規模量化寬鬆見到；無論是預期或是宣告效應，多無法嘉惠股市。股市領先實體經濟活動；指引 PMI 與 CPI 與 GDP 等方向。由 2018 年 1 月開始就暴跌的 A 股，隱含的不只是「貿易戰爭」問題；就效率市場 EMH 觀點，川普發動貿易戰爭對中國股市影響，這效應在 2018 年 2 月 29 日，川普簽署中國經濟侵略備忘錄就已經該算結束。接下來股市走勢應該對準，匯率、經濟與企業獲利預期；但是在 5 月之後，中國股市仍然一敗塗地？而 5 月後較為嚴肅的發展是，對於人行的每次小 QE 政策多不領情、無動於衷、無感。而且近期 2018 年 10 月中衍生出，上海的金融同業人民幣拆款利率過高漸漸升高。就百分比的水位論，大陸上海拆款利率應目前比台灣、香港、東京與倫敦拆款顯著要高；存在對貶值貨幣的補償效應。
若一個經濟體的金融同業，隔夜拆款利率是持續上揚；而該經濟體央行，又大力推展量化寬鬆貨幣政策救援；顯示這個經濟體生病了。在動作或策略意義上是，金融市場的貨幣供給量增加，在需求暫時不變、或尚未有正面回應下，卻造成均衡利率的上揚。這已經完全違背了供需原則；雖然這是中國人民銀行很不見到的市場回應，但人民幣或中國金融市場卻是如此反應。
這種市場趨勢顯示是金融借貸體系中出現黑洞，以至於銀行彼此之間的融資利息也升高。這也表示存款與放款之間的水位差距正在縮減，存款增速減慢、放款回更慢、部分的債權延遲了、部分的貸款逾期了。因此出現消費者、或是企業需要流動性，造成每家銀行每天多需要同業調度。為什麼會出現這麼緊繃的現象？因為在他們金融體系的下游，也就是最終借貸者企業 (即固定投資 I)、與消費者 (消費 C) 出現衰退後，淨現金流量為負數的問題發酵、牽連、陷入無法釐清困頓中。一個家庭或個人的最簡單投資行為，是將資金以儲蓄方式投入股票；其實如果不融資借貸，通常以股息、或價差收益多足以在大波動中穩定，不會影響日常既有的生活嗜好。但如果是借款買賣房地產做租金、或是價差收益，那問題就複雜了。
你可以把買房子看成是「家庭」，這個家庭企業的「資本支出」。就買房地產而言，不是追求家庭每一位成員多要上班有收入，本業現金流量；就是要出租收取租金。未來的房價寄託的主要基礎是，套房要足以造就 1 個人以上收入，但是套房的售價卻超過兩個人現金流入，因此套房預售屋市場掛了，而買賣套房預售屋的交易也淡了。除非家庭中有一兩位收入衝上金字塔的，依據房地產業者實際經驗是，大台北郊區 60 萬元 / 坪以上的 70 坪，主要訴求在醫師、大企業 CEO、小企業董事長。但是每坪 100 萬元以上，大多數是需要到上市公司 CEO 等級以上的層級。中國大陸的房地產過去幾十多年以來，火熱時程度比台灣遠遠過之。長期以來房地產的增值效果，對任何一個經濟體的消費者，多有「原賦效果」、就是感覺自我良好程度；房地產是買來住、不是用來炒的；但是水漲船高、房產有增值但尚未兌現、消費行為就會出現大手筆地擴張。相反地當房產價值衰退後，消費擴張行為就反向收斂。人民銀行未來若要再降準，則必然要拍胸膛保證，股市不會對此麻痺，不然可能還是黑洞無底。
自從資本主義在歐美國家開花結果之後，金融市場中以錢賺錢的速度堪稱較快，但也有風險與天敵；例如房屋信貸、次級房貸危機、其天敵就是抵押品的價值滑落。現代多數銀行家在歷經，股市泡沫、金融風暴之後，仍然體認到還是有土斯有財，因此多以房產擔保為放款主流。這也因此多次房貸危機，多是涉及到房地產的景氣循環；最後演成金融風暴。美國、歐洲、台灣與日本、目前大陸多不例外。目前中國第一與二大城市，預售屋呈現連環套狀況，且股票也是連環套；以流動性程度比較，股票要比房產佳。因此急需流動性變現的羊群大量賣出股票套現，希望能以此支應房地產償還貸款，或是支撐日常消費；這使得股票成為房地產市場求償機器。但這是惡化第一步，第二步是在銀行追索逾期放款與呆帳過程，已出現賣一套去鞏固其它套牢的地產。消費者購買房地產行為是連環融資，先買進第一套房產、再用融資買進第二套、再用第二套融資買進第三套。當出現繳款壓力時，顯然千絲萬縷、不理就亂成一團、越理它卻又更麻煩；非常需要抽絲剝繭的耐心去清理。
近期股市的動盪不振源自於全球風險，如義大利政府主權債務危機，根源是來自於全球寬鬆貨幣政策逐漸退場，美元與歐元進入升息或是恢復正常準備率、非寬鬆階段；再者進入回收緊縮資產負債表階段。這些由寬鬆返回到中性腳步，就已使剛整合完畢、希臘與英國鬧分手的歐元區，再出現義大利財政債務問題。還有的系統挑戰，一為剛剛落幕的美國國會期中選舉，二為中國房地產回跌，三為美國財政懸崖最終兌現，四為中國主權信用評等是否有降評風險。由標準普爾的信用評等變遷檢視，目前信評公司給中國主權信用評等，距離垃圾債券 BBB - 等級；或許只剩三、兩步之遙，其實風險不比美國低。
進博會釋放大量產業機會 對房地產市場影響幾何？
？？？？本報記者？王營？實習生？王凡？北京報導
？？？？陰雨連綿的天氣為上海進博會增添了別樣色彩，但這並沒有阻擋進博會的熱情。超過200家企業在這裏展示了他們最新最優秀的成果。根據進博局新聞中心信息，截至目前，智能及高端裝備、消費電子及家電、服務貿易等成為最受關注的展區；而最受歡迎的展品更是涉及到人工智慧、智能家居、移動設備、工業自動化與機器人等多個領域。
？？？？在進博會上，房地產行業著墨並不多。保利、綠地等是為數不多在會展方面展露的房企。公開信息顯示，保利集團進博會簽約5個項目，涉貴金屬、酒店、文化等多領域；而綠地集團則與世界知名的專業會展組織和場館運營商——巴塞羅那國際展覽中心簽訂戰略協議。在進博會上，文化和旅遊也備受關注。
？？？？這或許也是房地產行業轉型一個縮影。當高速增長的房地產行業面臨轉型的十字路口，投資美好生活成為地產商角逐新時代最好的戰場。而存量市場也將迎來備受關注的時代。
？？？？利好商業地產
？？？？首屆中國國際進口博覽會（以下簡稱「進博會」）不僅提供貨物和服務交易，而且承載了國家形象展示、全球性重大問題探討等多重功能，將成為推進經濟全球化的公共平台。
？？？？仲量聯行認為，進博會釋放出的積極信號，將會對房地產市場帶來正面影響。
？？？？仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示：「貿易摩擦背景下，一些外企可能暫時對中國市場的未來走勢並不十分確定，但進博會釋放出的開放信號，將會促使這些企業繼續看好中國市場前景。這樣的信號不僅會吸引更多的企業入華投資，對於那些已經進駐中國市場的企業而言也具有非同一般的意義，他們在擴大規模和辦公使用面積時將更有底氣，這必然會為辦公樓租賃市場帶來大量新增需求。」
？？？？進博會的舉辦地位於上海虹橋商務區。根據仲量聯行數據，大虹橋區域的中高端以上酒店供應量一直位居上海前列，在過去兩年內有超過3500間客房的新供給進入市場，截至2017年底，大虹橋區域共計擁有7156間客房，在未來兩年內，這一供給爆炸的情況還將延續，預計到2021年新客房供應量將達到4，423間。仲量聯行中國區酒店及旅遊地產投資諮詢部副總裁陳姵君表示：「上海作為亞太地區新興的會展之都，每年攀升的會議會展面積及持續穩定提升的商業發展吸引酒店投資者來滬建設酒店，所以上海也是亞太地區酒店供給以及業績飛速發展的城市之一。」
？？？？陳姵君強調，這一局面將因為進博會的召開被打破：「此前我們曾經擔心虹橋商務區的酒店客房供大於求，可能會帶來入住率的進一步下降，但進博會一下聚齊了130多個國家和地區的2800多家企業、15萬名採購商，毫無疑問會帶來大量的新增住宿需求，從而大幅度提高虹橋乃至整個上海今年的酒店入住率。進博會推動了上海整體公共服務體系的優化和建設，這大大加速了上海成為一流國際會展之都的建設發展，有利於未來虹橋地區乃至整個上海的酒店市場業績。」
？？？？進博會帶來的另一效應是，上海零售正呈現突飛猛進的發展。據第一太平戴維斯近期發佈的2018年中國零售20城報告，上海仍居此次零售商指數排名首位，雖然北京領先高端奢侈品市場，且在輕奢及美妝護膚市場大幅縮小與上海差距，但上海在大眾及中端市場的表現依然強勢。此外，上海在餐飲市場獨有的國際化優勢，也有望為消費市場增添更多吸引力。
？？？？「投資者的決策行為是跟著租戶走的，當某個區域的租賃基本面發生正向變化時，一定會吸引投資者的目光。因此，中國繼續擴大開放的舉措除了利好辦公樓租賃市場，也會帶動大宗交易市場的進一步活躍。」姚耀解釋。
？？？？此外，進博會將促進跨境消費升級需求的提升，從中長期來看，這必然會推動跨境消費體驗店在中國尤其是像上海這樣的一線城市的普及，吸引更多的國外品牌在中國開設實體店。仲量聯行上海區零售地產部總監、中國區業主代表負責人隗然指出：「這些因素都將為上海零售物業租賃市場帶來一定的新增需求，特別是高端時尚品牌、汽車、高科技電子產品，定製旅遊以及定製醫療服務的體驗店等。」
？？？？58安居客首席分析師張波認為，從長遠影響來看，進博會對於房地產相關的建築業、酒店業、交通運輸業、旅遊業將產生直接拉動效應，增強上海乃至長三角城市群的吸引力，帶動經濟增量同時增強人才吸聚力，對於房地產行業的長遠發展起到潛移默化作用；從短期效應來看，進博會對於虹橋商務區房地產的拉動作用不容小覷。進博會是企業服務對接全球資源的重要載體，更是上海擴大開放與對外貿易的嶄新窗口。擁有「大交通、大商務、大會展」三大標籤的虹橋商務區，這三重效應影響之下，會吸引更多的國際性公司入駐，對於區域的商業地產帶動效應將最為直接，這也使得虹橋商務區在上海乃至全國範圍內的優勢更為凸顯。
？？？？房企轉型之路
？？？？在進博會上，開發商身影並不多。保利、綠地等是為數不多的企業。在房地產住宅市場進入「白銀時代」的當下，部分大型房企也在尋找他們的轉型之路。
？？？？11月6日，綠地與世界知名的專業會展組織和場館運營商——巴塞羅那國際展覽中心簽訂戰略協議。作為全球領先的展覽行業生態領導者之一，該機構在西班牙擁有總計超過40萬平米的展覽場館。
？？？？簽約背後是綠地對會展領域新的野心。綠地剛剛通過重組升級核心產業未來發展戰略，在原有酒店集團的基礎上重組成立酒店旅遊集團，以該平台為核心，著重發展酒店、旅遊、會展三大產業。綠地控股董事長、總裁張玉良透露，未來三年，綠地將進一步新增會展場館項目投資400億元以上，新建展覽面積500萬平方米以上，從而形成總面積1000萬平方米以上的會展場館及配套設施，成為國內擁有場館數量最多、展覽面積最大的城市開發運營服務商。
？？？？除了會展，綠地在進博會上也透露，將藉助「地產+商貿」模式在津打造北方最大商品貿易港，承接進博會帶動和溢出效應。11月2日，綠地控股（600606.SH）與北辰開發區簽署戰略合作協議，將通過「地產+」的多元創新模式助力天津發展的新舊動能轉換。這標誌著綠地在天津北辰開發區的綠地全球商品貿易港、新市鎮建設、綠地繽紛城棲湖公館二期3個項目整體落地。未來三年，綠地商貿集團將打造成中國商貿流通行業的大型龍頭企業集團，成為海外優質進口商品全經營業態的領軍企業，力爭2019年至2021年每年營業收入實現翻番增長，到2021年營業收入達500億元。
？？？？除了綠地，保利集團也出現在進博會上。公開信息顯示，保利發展和洲際酒店集團就有關酒店、文化區、娛樂等10個地產酒店類項目進行酒店委託管理項目的合作簽約，簽約金額為1700萬美元。保利發展將有可能成為洲際酒店集團在中國最大的合作夥伴。
？？？？綠地、保利等在進博會上的業務拓展也是當下地產行業轉型一個側面。隨著房地產步入下半場，產業以及文旅地產成為目前開發商下半場競爭的重點。
？？？？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，進博會的影響有很多，有直接的也有間接的，有本地的也有全國的，有貿易領域的也有全行業的。進博會總體上釋放了積極的信號，符合當前國家改革開放的新政策和導向，其對於房地產市場的影響也比較多。從其對於市場影響來說，主要包括三個層次：包括上海虹橋板塊、上海市和全國。其中虹橋板塊未來的貿易功能會增加，尤其是每年舉辦一次的貿易活動，將利好貿易相關的產業發展，包括部分商業辦公樓宇；而從上海市來說，進博會也使得上海市場上的投資機會增加；從全國來看，進博會釋放新一輪改革開放的積極信號，相關科創類和貿易類產業發展良好，對於相關產業地產和主題樂園等也有較大的發展機會。從後續進博會的影響看，一些新產品、新產業和新服務會加快進入中國市場，尤其是有大零售和大消費概念的地產企業，未來可以積極圍繞此類概念做深化，進而形成更強的非地產業務的發展態勢。
？？？？（編輯：黃鍇
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【大紀元2018年11月10日訊】北京房價也隨著大陸樓市見冷下跌，尤其是能反映市場真實情況的二手房，有房產中介日前表示，和今年高峰時相比，部分二手房價下跌了10%，已經出現了實質性下滑。
臨近雙十一，北京的部分樓盤開始打折促銷，限時特價房、總價折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買房贈送豪車等促銷手段花樣百出。
同時，二手房市場降溫明顯，10月以來成交均價出現實質性下跌。
據《中國證券報》報導，北京二手房目前呈現三個特徵，一是賣的多，待出售二手房源十分充足。二是，成交量少。
西城月壇區域某鏈家門店房產經紀人李強表示，2018年6月開始，月壇商圈成交量逐月下降，9月成交了4套，而10月只成交了3套。他說：「公積金新政後，買房者觀望情緒比較嚴重。我最近一個月的帶看量只有六七個，很多同事熬不住回老家了。」
三是價格下滑。目前月壇區域二手房均價比今年3～5月份下降了10%。
貝殼研究院數據顯示，10月二手房銷量環比跌幅達四成，創今年2月以來近8個月銷量新低。10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環比下跌1.2%，連續兩個月環比下跌。
11月第1週，北京二手住宅鏈家成交均價5.97萬元/平米，環比跌幅達2.8%，是2018年以來剔除受節日、政策等因素影響之外的周度跌幅最大值。
報導認為，這次北京二手房均價的下跌是實質性下跌。
而且，隨著今年大量限競房入市，北京市場供求關係正在發生逆轉。
據中原地產研究中心統計數據顯示，截至日前，北京年內商品房住宅供應套數已經達到了32,635套，這也是最近3年第一次超過3萬套，年內供應量同比上漲幅度達到了61%。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，隨著後續供應量的繼續上升，去化難度加大，區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。
除去北京之外，大陸另外三個一線城市上海、廣州、深圳房價從8月開始也都出現了轉折。
易居研究院的數據顯示，今年10月，北京、深圳等10個城市二手房成交量為3.9萬套，刨除中國新年異動月份，創下48個月以來的新低。其中，北京與深圳的二手房成交套數分別環比下滑42%和24%。
張大偉表示：「多個城市的房地產市場出現沖高回落，房價調整開始從點蔓延到區域，熱點城市房價逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續走高。」熱點城市進入「賣不完」的時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市，庫存均出現環比上升，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。
針對後續走勢，諸葛找房首席分析師陳雷認為，供求雙方一直在變化，部分一線城市新增住房供應大於當月成交，是由於近期限競房集中入市造成，部分需求萎縮是調控導致。
責任編輯：劉毅
除美中貿易戰外，中國經濟存在另外4個真正的危機——債務、人民幣疲弱、房地產泡沫以及勞動人口老化。專家指，中國的經濟問題是慢性病，沒法按照急性診治。
CNN報道，到目前為止，中國對貿易戰似乎還能「安全」駕馭，但等到美國對華關稅真正發揮效應，中國經濟問題將深陷麻煩，而這些麻煩更可能會迅速升級。
北京已經在跟貿易戰帶來的其它經濟問題「較勁」。目前，中國經濟正以全球金融危機以來的最慢速度增長，同時還面臨債務危機、房地產泡沫以及人民幣疲弱的擔憂。
從近況來看，在特朗普政府對2,000億美元中國商品加徵新關稅後，中國10月對美出口因提前搶單出貨仍增長了16%。但接下來，當關稅稅率從12月底的10%升至25%的時候，關稅效應將讓中國出口減速在明年初（未來幾個月）陸續顯現。如特朗普所說，他不想中國經濟下滑，但除非中共願意改變其不公平的貿易做法，否則中國經濟遭受的衝擊將無可避免。
2008年全球金融危機後，中國經濟的問題之一是，債務出現快速瘋漲。
澳洲國民銀行（National Australia Bank）駐悉尼的資深經濟學家伯格（Gerard Burg）表示，「中國的經濟增長一直是高信貸密集型。」中國金融體系的債務規模現在已經是中國經濟體總量的數倍。
一些資金用於橋樑、道路和其它基礎設施投資。但是，大多數資金最終被經濟體中效率低下的部門，例如中共的大型國企吸走，而更有活力的中國私營部門無法從中受益。如同澆灌渠，不管水加多大，但只往國企注入，水去不了私企。
去年（2017年）年底，北京加大了所謂的去槓桿化工作，希望控制國企和地方政府的高槓桿，這是中國經濟失去動力的主要原因之一。但一些分析師對中共政府清理金融體系的承諾持懷疑態度，特別是隨著中國經濟放緩和美中貿易戰加劇，對中共當局去槓桿承諾是否能兌現，外界更加質疑。
大和證券資本市場公司（Daiwa Capital Markets）的經濟學家賴科文（Kevin Lai，音譯）表示，中國的許多地方政府和國有企業若沒有定期廉價貸款的注入，將會裸泳於水面上。
賴說，切斷他們的借貸資金鏈會產生非常負面影響，比如社會動盪、裁員和破產，而這些是北京想要避免的情況。
中共政府還得竭力抵禦人民幣貶值的壓力，人民幣兌美元匯率自1月以來下跌超過9%。因擔心中國經濟健康，以及美國聯邦儲備委員會（美聯儲）加息推高美元匯率，人民幣匯率有進一步走軟的可能。
人民幣疲弱已經在推動中國龐大的出口產業，因為它使中國產品在全球市場上更便宜。但人民幣匯率下跌在過去曾引發更令人頭疼的問題。
2015～2016年，投資者押注人民幣將繼續下跌，結果伴隨著人民幣暴跌，大量資金逃離中國。這場危機最終迫使北京消耗數千億美元外匯儲備來支撐人民幣匯率。
新加坡研究公司Centennial Asia的創始人巴斯卡蘭（Manu Bhaskaran）表示，人民幣快速下跌可能會成為一個惡性循環。
「可能會出現巨大的資金外流，這可能會讓北京自食其果。」他說。
英國研究公司凱投宏觀（Capital Economics）的數據顯示，近幾個月來，北京似乎再次開始消耗其龐大的外匯儲備，以減緩人民幣匯率下跌。
中國過熱的房地產市場則潛伏著另一個經濟威脅。研究公司Gavekal表示，由於低利率和主要城市的住房短缺，大陸房地產價格在過去十年中翻了一倍多。
但是，AXA投資管理公司的新興市場經濟學家姚艾丹（Aidan Yao）表示，房地產市場現在「似乎出現了一些裂縫」。他指出，面對需求疲弱，一些大型房地產開發商正在大幅降價。「市場冷卻只是時間問題。」姚補充道。
評級公司惠譽（Fitch Solutions）的分析師表示，房地產行業一直是中國經濟如今為數不多的亮點之一，如果它下滑、則會變為中國經濟的負擔。他們在10月給客戶的一份報告中寫道：「這將增加另一層壓力。」
中共官員為尋求推動中國經濟增長，已轉向減稅、增加基礎設施支出和更寬鬆的貨幣政策。但是一些專家認為這些是對中國經濟的困境開錯了處方。
華盛頓智囊美國企業研究所（American Enterprise Institute）的中國問題專家史劍道（Derek Scissors）表示，「中國的問題是慢性病，而非急性。」
在他看來，一些重要問題，比如：中國人口迅速老齡化以及國內商業環境缺乏競爭等，在很大程度上被中共當局忽視了。而中共政府現在放寬了幾十年前開始實施的一胎化政策，並試圖通過計劃在銀行和汽車等領域為外國公司提供更多機會來增加競爭。
史劍道說，這些舉措要麼來得太晚、要麼步子邁得不夠大，且進一步引發外界對中國未來長期經濟的嚴重擔憂。
「舊的負債經濟模式不可能持續。」他說。
中國金洋資產管理董事總經理郭家耀在東方產經「專家點評」專欄表示，市場預期2018年全國住宅物業銷售面積接近13億平方米，明年物業銷售會進一步放緩，尤其是三、四線城市由於棚改項目補償下跌，影響購買或換樓的意欲。物業銷售價格方面，預期三四線城市由於存貨較多會受壓，一二線城市由於住宅供應較少令售價較穩。
總括而言，市場預期內地住宅銷售面積於2019年會出現雙位數字跌幅。另方面，受到資金及信貸緊絀，發展商收購土地進度亦會出現下跌，同時新項目投資增長會進一步放緩。
中國恒大(03333)近日發行美元債券，三種不同年期和息率的債券，分別是2020年到期11厘息率票據、2022年13厘票據，以及2023年13.75厘票據，本金分別為5.65億美元、6.45億美元及5.9億美元，合計18億美元。集團擬把票據發行的所得款項淨額，主要用於為現有離岸債務再融資。
恒大發行超高息債券的消息，拖累本身的美元債價格跌至新低外，亦導致其他內房美元債價格下跌，孳息急升。內房債務明年集中到期，遇上內地有意限制房地產公司申請再融資。即使最近人行設立1,600億元人民幣的民營企業債券融資支持工具，但人行表明該融資支持工具對產能過剩行業及房地產企業的作用有其限制，反映無意幫助內房企業解決燃眉之急。
此外，中央強調防止樓價上漲的決心不會動搖，賣樓銷售資金回籠受阻，臨近年結前市場資金亦較緊絀。到境外以高息發行美元債券，差不多成為內房唯一的選項，債券息率因而被推升。
恒大發行債券的息率已成為行業短期的標準，相信日後其他內房企業發行美元債券籌集資金，同樣需要捱貴息，暫時紓緩財政壓力，股息難免要削減，估值亦有下調空間，行業前景仍然審慎。
中國金洋資產管理董事總經理 郭家耀(作者為註冊持牌人士，本人及客戶沒持有上述股份)
央行9日發布了《2018年第三季度中國貨幣政策執行報告》。報告指出，2018年第三季度以來，中國經濟總體保持平穩增長，結構調整，繼續推進，供需總體平衡，經濟運行韌性較強。下一階段，央行將保持政策的連續性和穩定性，提高政策的前瞻性、靈活性和針對性。健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架，穩健的貨幣政策要保持中性，松緊適度，把好貨幣供給總閘門。
報告指出，消費對經濟增長的拉動作用增強，制造業和民間投資增速回升，就業穩中向好，消費價格溫和上漲。但受外部環境發生明顯變化及需求端“幾碰頭”等因素影響，經濟下行壓力有所加大。第三季度，國內生産總值（GDP）同比增長6.5%，居民消費價格（CPI）同比上漲2.3%。
“面對經濟運行中存在的突出矛盾和問題，央行堅持穩健中性的貨幣政策，進一步疏通貨幣政策傳導機制，繼續強化政策統籌協調，前瞻性地採取了一係列有力措施，加大金融對實體經濟尤其是小微企業和民營企業的支持力度，為供給側結構性改革和高質量發展營造適宜的貨幣金融環境。”報告稱。
一是適度增加中長期流動性供應，保持流動性合理充裕。7月、10月兩次定向降準，並搭配中期借貸便利、抵押補充貸款等工具投放中長期流動性。二是深化對民營、小微企業等經濟重點領域和薄弱環節的金融支持。通過定向降準、增加再貸款和再貼現額度、信貸政策等措施支持金融機構擴大對小微企業、民營企業和創新型企業的資金投放；在宏觀審慎評估（MPA）中增加對小微企業融資的評估指標；推動實施民營企業債券融資支持工具，為部分債券發行遇到困難的民營企業提供增信支持。三是適時調整和完善宏觀審慎政策。保持人民幣匯率彈性，發揮好宏觀審慎政策的調節作用，將遠期售匯業務的外匯風險準備金率從0調整為20%，重啟中間價報價“逆周期因子”，在香港發行中央銀行票據。發布《關于進一步明確規范金融機構資産管理業務指導意見有關事項的通知》，穩步推動資管新規平穩實施。通過優化MPA指標結構，鼓勵金融機構落實資管新規和債轉股相關工作。
報告顯示，穩健中性的貨幣政策取得了較好成效。銀行體係流動性合理充裕，商業銀行和金融市場的流動性結構優化，貨幣市場利率中樞整體下行；金融對實體經濟特別是民營、小微企業的支持力度較為穩固，金融機構貸款增長較快，信貸結構繼續改善；貨幣供應量、社會融資規模平穩增長；人民幣匯率保持了合理均衡水平上的基本穩定；金融風險防控成效顯現，金融市場運行總體平穩，宏觀杠桿率趨于穩定，市場信心得以提振。
“2018年以來，廣義貨幣供應量M2增速保持在8%以上，9月末M2余額同比增長8.3%；人民幣貸款余額同比增長13.2%，比年初增加13.1萬億元，同比多增2.0萬億元，比2017年全年同比多增的8782億元大幅增加；社會融資規模存量同比增長10.6%。9月份非金融企業及其他部門貸款加權平均利率為5.94%。9月末，CFETS人民幣匯率指數為92.35，人民幣對美元匯率中間價為6.8792元，前三季度人民幣對美元匯率中間價年化波動率為4.2%。”報告數據顯示。
報告還指出，當前中國經濟正在由高速增長階段轉向高質量發展階段，外部環境也發生深刻變化。全球經濟總體延續復蘇態勢，但不同經濟體之間差異擴大，全球經濟增長的同步性降低，全球經濟金融脆弱性有所上升。中國經濟運行穩中有變，經濟金融領域的結構調整出現積極變化，微觀主體韌性較強，但部分企業經營困難較多，長期積累的風險隱患有所暴露，經濟下行壓力有所加大，貨幣政策傳導仍然面臨一定約束。
“下一階段，央行將按照黨中央、國務院決策部署，堅持穩中求進工作總基調，堅持新發展理念，抓住主要矛盾，緊緊圍繞服務實體經濟、防控金融風險、深化金融改革三項任務，處理好穩增長、調結構、防風險的平衡，創新和完善金融宏觀調控。保持政策的連續性和穩定性，提高政策的前瞻性、靈活性和針對性。健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架，穩健的貨幣政策要保持中性，松緊適度，把好貨幣供給總閘門，在多目標中把握好綜合平衡，根據形勢變化及時動態預調微調。進一步加強政策協調，疏通貨幣政策傳導渠道。深化利率和匯率市場化改革，大力推進金融改革開放發展，創新貨幣政策工具和機制，進一步提高金融服務實體經濟的能力和意願。處理好穩增長與去杠桿、強監管的關係，打好防范化解金融風險攻堅戰，守住不發生係統性金融風險底線。聚焦進一步深化供給側結構性改革，在實施穩健中性貨幣政策、增強微觀主體活力和發揮好資本市場功能三者之間，形成三角形支撐框架，促進國民經濟整體良性循環。”報告明確。（記者羅知之）
研究調查，目前中國全國城鎮房地產存量大約有 22% 是空置的，加總超過 5000 萬套空房。專家警告，若房市出現問題，房產拋售恐怕會和洪水一樣滾滾而來。
中國官方這幾年一再耳提面命，強調「房子是用來住的，不是用來炒的」。不過，民眾對於政府的提醒似乎置若罔聞。西南財經大學的甘犁教授基於 2017 年進行的調查發現，目前中國全國城鎮房地產存量中大約 22% 是空置的，至少有超過 5,000 萬套空房，「沒有哪個國家有這麼高的閒置率」。
讓政府高層之所以坐立難安的原因，在於若房地產市場出現裂縫，那些空置住宅的業主就會蜂擁拋售，導致價格螺旋式下跌，進而妨礙金融與社會穩定。當然，中國官方可以透過房產稅或空置稅來解決這個問題，但怎樣才算空置，其實很難界定。
多年來，房地產投資一直是中國政府的一大心患，某些城市和省分限購，資金就湧向其他地區。光是今年全國調控次數已經高達 405 次，以「限購限售」為主，當中以山東江蘇範圍最廣。
眼看房價不斷飆漲，也代表有上千百萬的人無法負擔，加劇社會不平等現象。
甘犁認為，目前空置的房屋中有些是度假房，有些則是業主外出工作，但投資購房是閒置率較高的一個關鍵因素。儘管全國的各種限制措施代表官方不鼓勵購買多套住房，但仍擋不住投資需求。
聖路易士聯邦儲備銀行工作論文《中國的巨大房屋繁榮》的共同作者 Kaiji Chen 表示，房屋空置也會帶來經濟成本，因為它們會拖累供應，帶來價格向上壓力，進而把年輕買家擠出市場。
學者李志強今天分析，中國地方政府藉由房地產價格上漲，將債務轉嫁給家庭，急速上升的家庭負債將是中國最大金融隱憂。「如果房地產泡沫破了，中國恐將爆發金融危機」。
中共政治局日前開會討論經濟議題時坦言，經濟下行壓力有所加大，長期累積的風險隱患有所暴露。加上中美貿易衝突僵持不下，外界擔憂中國金融市場恐發生系統性風險。
淡江大學國際事務學院、中華民國國際關係學會上午舉辦「變遷中的國際秩序與挑戰」國際學術研討會。淡大中國大陸研究所所長李志強在會中作上述分析。
李志強援引國際清算銀行（BIS）統計指出，中國去年負債率達255.7%，政府部門占47%、非金融企業占160.3%，家庭占48%。對照2007年，中國大陸10年來，總負債率共上升110.8個百分點。
他表示，以可支配收入計算，中國去年的家庭負債率已達107.2%；2008年卻只有40%左右；此外，中國家庭儲蓄成長率已經從2010年的16%，下降到2017年7.7%的歷史低點。
李志強認為，2008年到2016年，中國土地價格也上漲了近4倍，這是因為地方政府為了避免破產，將債務轉移到土地及房地產上漲。民眾擔憂未來買不起房，因此耗用大量存款，並向銀行大量借貸，提高了家庭負債率。
他在受訪時指出，如果這種情況持續惡化，民眾負擔不起房貸，房地產泡沫一旦破裂，中國恐將面臨如同2007年美國次級房貸的金融危機。
至於政府及非金融企業債務，李志強分析，中國政府淨資產約為人民幣40到60兆元，加上國內生產毛額（GDP）持續成長，中國政府債務還在可控制範圍內。
他也提到，中國屬於非市場經濟體系，金融風險也是國家信用問題，中共可以透過國家干預避開企業金融風險，例如以財政盈餘灌注新的基金等，因此非金融企業債務也不會是最急迫的問題。
旺報【（羅湘蓉）】
根據戴德梁行最新發布的《大中華區資本市場快訊》顯示，今年前三季度來自海外投資者需求顯著增長，在大陸一線城市表現尤為明顯，儘管過去12個月大陸商業地產整體投資額呈下滑趨勢。
值得一提的是，粵港澳大灣區、一帶一路和城市更新等系列舉措，預計將推動中國商業地產發展。另外，中國強勁的第三產業增長也將繼續支持企業對A級辦公大樓的需求。同時新零售的模式以及商改辦等舉動，也將促使今年零售物業投資得到回升。
隨著廣州、深圳和香港高鐵於9月通車，三地間1小時經濟圈成形；報告預測高鐵沿線物業將進一步增值，其中廣州南站、深圳福田以及香港西九龍片區值得關注。
大灣區投資亮點如下：香港與深圳均有證券交易所，金融優勢顯著；香港和澳門則擁有特殊的法律體係以及較成熟的經濟體系；同時深圳與廣州創新產業群集。深圳、香港、廣州、澳門將成為未來粵港澳大灣區建設的核心城市;佛山、珠海、東莞、中山將成為中等規模的區域核心城市;惠州、肇慶、江門將成為有特色產業的大中型城市。
從9月底開始，星星點點的樓市降價消息逐漸匯集成一場疾風驟雨，交易趨冷的市場狀態席捲了大陸許多城市，僅僅一個多月的時間，就改變了大多數市場參與者對房地產市場的態度。
事實上，中新經緯發現，除少量前期漲幅過大的城市出現較大幅度價格回調外，絕大多數城市並未出現明顯的降價，而降價的多出現在城市郊區。房企在價格調整上也表現得扭捏，多以限時限量特價房、精裝房改為毛坯房交付、送車位等方式變相降價，直接調整價格的並不多見。
市場轉冷雖已成事實，但會有多大幅度地回調，仍然難以預料。中原地產首席分析師張大偉認為，雖然短期內房地產市場仍將繼續調整，但由於樓市受政策影響較大，長期走勢難以做出明確判斷。
大陸目前樓市，觀望情緒漸濃，熱點城市成交量下跌，然整體降幅不大，分化較為嚴重，短期仍將回調，長期難以預料。(時報資訊)
10月以來，大陸各地繼續堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆。在保持政策連續性穩定性的基調下，市場成交量繼續低位徘徊。中國指數研究院11月6日公佈的數據顯示，2018年10月受監測的40個主要城市成交面積環比下降5.91%，其中，近六成城市環比下降；同比則上升3.32%。
具體來看，大陸4個一線城市成交面積環比下降33.44%，其中，廣州降幅較大，為57.93%；同比增長11.32%，其中，上海增幅顯著。18個二線城市成交面積環比下降4.92%，同比微升0.37%。8個三線城市成交面積較上月上升21.6%，同比增加8.54%。
同日，易居房地產研究院也公佈了《10月全國40城住宅成交報告》。該報告顯示，10月，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比減少6%，同比增長11%。1-10月，40城累計成交面積同比增長7%，小幅反彈不改整體下行趨勢。(時報資訊)
MoneyDJ新聞 2018-11-06 12:47:44 記者 陳苓 報導
中國最高決策機構---政治局，八月份宣布不會允許房價續漲，原本牛氣沖天的房市，銷售急凍，十月份買氣更跌至四個月低點。由於北京當局不打算放寬管控，市場預期未來幾個月銷售將持續慘淡。
南華早報報導，九月、十月是中國房市的傳統銷售旺季，有「金九銀十」之稱，但是今年未見購屋熱潮。克而瑞數據顯示，十月份中國百大房產商的銷售額，月減10.5%至人民幣7,846億元，買氣創下四個月新低。中國百大房產商的銷售額約佔中國房市總銷量的2/3，具有指標意義。
百大房產商的銷售在七月份仍極為火爆，當月買氣月增58.1%之多。但是八月政治局會議震垮房市，銷售一夕降溫。外界原本預期中國經濟成長放緩，北京會放寬房市管控，但是十月底新華社的評論文章擊沉市場希望，強調堅決遏制房價上漲的精神不變，不會允許房市調控半途而廢，前功盡棄。
Modern Land總裁Zhang Peng表示，毫無疑問地，至少到明年年中為止，房市調控都會持續，房產商應該作好徹底準備。他說，背負大量短期債務的建商需要降價出清庫存，以取得資金，就算犧牲毛利也在所不惜。至於流動性較好的建商，需要謹慎購地。克而瑞表示，中國房產巨擘萬科等，都已發出內部通知，警告員工不要積極購地。估計今年第四季土地銷售將繼續下滑。
中國房市降溫，建商降價求售，屋主不滿砍價的抗議衝突頻傳。中國網路文章分析，中國房價漲過頭、房市去化庫存目標已經達成，銀行開始收緊融資，促使房市轉冷，部份城市房價下跌30%，可能只是開始。
中國網路十月份瘋傳《房子終於開始吃人了》的文章(見此)，房市火熱，去庫存目標實現，政府開始收緊融資，棚改逐漸退場，房市轉冷。過去三個月來，中國一、二、三線房市都出現房價驟降30%的情況，讓買主一夕爆倉，憤而上街抗議。爆倉是指買方使用一小部分本金和槓桿買入商品，隨後房價下跌，導致買方損失全數本金。舉例而言，如果用三成首付款人幣90萬元，購買總價為人幣300萬元的房子，之後房價下跌30%至人幣210萬元，這就叫爆倉。
＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。
張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
筆者於本欄目在7月中曾經發表了今年內地樓市的回顧和展望，預料下半年內地樓市穩中偏淡。處身在今年第四季度中間，正是展望明年內地樓市的時辰。
首先回顧前三季度房地產數據。明顯地供求出現失衡情況：供過於求。前三季度，全國房地產開發投資同比增長9.9%，但是銷量增速則開始低位放緩至同比只上升2.9%，且有繼續放緩勢頭。中長線的走勢會是開發商減少投資額去平衡供求，以免出現大幅減價局面。
銷量放緩正在衝擊房企短期資金回籠。今年首三季度，房企到位資金同比增長7.8%，增速比首8個月上升0.9%，但是細心分析資金來源，便有着不同體會。其中，內地貸款下降5.1%（現在房企於內地貸款困難）、利用外資下降61.7%、自籌資金增長11.4%、定金及預收款增長16.3%和個人按揭貸款下降1.2%。
房企融資成本攀升
從五項絕對值考量，自籌資金和定金及預收款已各佔上35%，共計約70%，其是否充足直接決定房開企業生死！長期來看，房企面臨融資成本不斷抬升的問題，國家對資金流入房地產行業政策也決定其未來擴張或收縮程度。
如筆者於7月份文章中提及未來房價走勢取決土地市場。據中指三百城土地市場數據，三季度流拍面積佔推出面積的9%；9月房企拿地溢價率持續走低至7.19%，創近年新低。這正反映各類調控政策落地且發揮應有威力，高地價情形不再，市民對未來房價持續上升的預期不斷減退，未來房價將易跌難升。
表象證明支撐房地產高速發展的所謂三大紅利正在消失中：人口、金融和政策紅利。人口和政策紅利已說得不少，值得一提是金融紅利，中美貿易矛盾也催化金融紅利提早消失。不論國內外，融資面已從寬鬆轉為緊張。內地更是嚴控資金違規流向房地產，地產公司融資成本只有攀升：2016年內地上市公司私募債平均發行利率在5%以下，但是今年下半年已經升至7%以上；信託融資綜合成本更達13%以上。國外融資情況也不容易，例如恒大正考慮發行共計15億美元債券，五年期債券息率高達13.75%，嚴重吞食內房股的邊際利潤率。
未來可以預計，房企只可走精品化、效率化、多元化道路，不再盲目追求高產值和跨地域，地產結合其他產業如休閒、養老、旅遊、消費才是王道。
港珠澳大橋全線通車、高鐵香港段加入全國高鐵系統，這個粵港澳大灣區樓市會否相比全國火旺呢？總體來說，灣區內主要房價表現仍是差強人意，似乎基建效應需要較長時間才可落地體現出來。
看好廣州佛山車位
一線城市深圳和廣州，受到基數高和種種調控政策約束，兩地市場表現平穩。經歷8個月漲幅下跌以後，9月環比漲幅小幅回升至各0.6%。值得注意是廣州是四個一線城市中，房價水平最平的，有着近2萬元價差，是未來升值潛質較高的。廣州和鄰近佛山的私家車位前景可堪憧憬，大橋通車肯定促使商務和家庭自駕人士不斷上升，車位投資看高一線。
東莞地區交通正在不斷改善中，現時房價仍是處於較合理水平，市內二手房只比長沙、重慶、西安高，較其他沿海城市天津、南京、蘇州仍差上一萬元以上均價。如果看好未來基建溢出效應，下注東莞未嘗不是上策。
大灣區唯一不限購城市是惠州，上半年當地樓市漲幅領跑整個大灣區城市。進入傳統金九銀十，惠州樓市未能持續走高，更是出現量跌價平的情況，似乎市場高位後出現短期消化期。其他城市比如佛山、珠海、中山基本上平穩，無特別驚喜情況。
明年整體內地樓市易跌難升，內房股求存心態明顯，進入汰弱留強局面，多元化、效率化、精品化是未來房開企業主調了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
【大紀元2018年11月06日訊】今年大陸樓市的銷售旺季「金九銀十」黯然收場，10月份的成交量甚至低於今年月平均值。有業界人士表示，房企會加大降價步伐。
據《證券日報》消息，克而瑞地產研究中心消息顯示，在大陸29個重點城市中，10月份商品住宅成交量為2302萬平方米，環比下降6%，整體成交表現不及2018年月均值。
其中北京、上海、深圳、廣州四座一線城市成交低位回升態勢在10月份戛然而止，同比、環比齊跌，且10月份成交量也不及2018年月均水平。其中北京、廣州的跌幅比較顯著，跌幅均在45%以上；雖然二線、三線城市成交量環比持平，但各城市市場熱度持續分化。
房企方面，10月份50家主流房企單月銷售金額為6640億元，環比減少4%，主流房企為了銷售回款，在9月和10月進行了比較大規模的打折促銷，同時也引發部分老業主不滿，維權的聲音此起彼伏。
克而瑞研究中心研究總監楊科偉對此分析說，在調控政策常態化背景下，市場降溫已在情理之中，預計後續政策層面放鬆可能性並不大。與此同時，預計未來兩個月的成交量或繼續維持環比小幅回落態勢，尤其是那些經濟基本面平平、市場購買力透支的二線、三線及四線城市或將面臨更大調整壓力。
報導認為，從今年各地發布超過400餘次調控政策，以及中共高層頻繁表態樓市調控不放鬆均來看，本輪房地產市場調控將繼續從嚴且持續。
對於後市樓市的發展，58安居客房產研究首席分析師張波表示，預計今年剩下的兩個月，商品房整體成交量不會出現較大波動，但受市場預期變化影響，房企降價步伐或繼續加快，具體表現為降價潮將呈擴大趨勢，「以價換量」的銷售方式將大面積推開；一線、二線熱點城市降溫趨勢不變，以北京為代表的一線城市，第四季度降溫態勢可能進一步加速，二手房市場呈現出成交量縮、有價無市情形。部分熱點二線城市的降溫甚至可能超過一線城市，環一線城市成交量縮將表現得更為明顯。
而且張波認為：「在政策從緊基調不變的影響下，預計2018年積蓄的政策下拉力將有可能在2019年上半年得到充分顯現。」
有大陸業界人士認為，大陸樓市出現了供求端、資金端、企業行為的三大背離，以及支撐房地產行業高速成長的人口紅利、金融紅利、政策紅利三大紅利消失。人口紅利從長期、金融紅利從中期、政策紅利從短期，這三大基本面因素不斷趨同，終於在三大背離出現的時候疊加在一起，形成合力，主導房地產行業開始步入下一個周期階段，即樓市的大拐點來臨。＃
責任編輯：劉毅
最近一周，“取消限購”的謠言一波接過一波。消息先是從熱點城市傳出——“廈門長沙濟南取消限購”，緊接著到“國務院要求年內放開限購”，再到“北京廣州取消限價”。而這些消息無一不是舊聞新炒，以錯亂時間點為障眼法引人誤會。
與此同時，又有一條消息牽扯無數購房者的心：部分地區部分銀行房貸利率出現下調。這被視為房貸松動的敏感信號，不少購房者突感政策勢頭有變。
而在太原，不少網友在微信群、朋友圈轉发某自媒體文章，稱國務院10月15日发文規定半年內必須放開全部限購，並引用國務院“涉及產權保護的規章、規范性文件清理工作”文件。而這些文件更是被各樓盤置業顧問瘋狂轉发，以此作為樓盤銷售的營銷說辭。
記者在查閱資料時发現，廣州、廈門、杭州這三個房價在近期出現大幅調整的城市，紛紛降低落戶門檻。以上信息一綜合分析，便被很多人理解為地方通過搶人突破限購門檻，限購即將松動。
但經查，限購的消息實際為“過期”文件，當時即有人解讀為限購取消，被辟謠，此次又被人謠傳——
限購半年傳出解除謠言
太原于今年5月14日開啟新一輪限購，而在該政策執行快半年的時間節點上，近日，本地多位業內人士轉載了一篇《限購即將解除》的消息。
與此同時，網絡傳言也頗多，多個注冊主體為房地產營銷公司、文化傳媒類公司的自媒體賬號发布了《國務院規定半年內必須放開樓市全部限購》的文 章，這則行業內的“重磅消息”在自媒體中引起廣泛關注。在傳言中，一份聲稱10月发布的《國務院辦公廳關于開展涉及產權保護的規章、規范性文件清理工作的 通知》文件，為取消限購提高了可信度。
事實上，記者在查閱中國政府網網頁信息時獲悉，該文件于2018年5月14日发布，與網上傳言中提到的今年10月份发布明顯不符，其中該文件並非關于房地產領域，而是國務院辦公廳關于開展涉及產權保護的規章、規范性文件清理工作的通知政策文件。
隨後網傳消息由于涉及誤傳被刪。無論是“取消限購”還是“降低貸款利率”，都是沒有根據的傳言。
記者分別聯系了廈門、長沙、濟南等城市的行業媒體人。業內人士表示，“傳廈門取消限購實際上是三年前的消息，當時廈門樓市背景仍在去庫存，而次 年重新加碼限購。”而至于長沙、濟南取消限購的傳言，實際上是當地政府新出台的人才及落戶政策，與樓市限購、調控關系不大。更有傳言北京、廣州取消限價， 則與全國限購大背景也沒有沖突，關系不密切。
業內人士表示，很多人都關注到了是否解除限購這一點，卻忽視了“備案價調整後，不得隨意上漲更不能擅自降價”這一兜底性限制條款。
太原市房管局相關工作人員表示，今年5月，住建部印发《住房城鄉建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，重申堅持房地產調控 目標不動搖、力度不放松，並對進一步做好房地產調控工作提出了關于加快制定實施住房发展規劃、抓緊調整住房和用地供應結構、切實加強資金管控、大力整頓規 范市場秩序等6項明確要求。而至于是否解除限購，太原目前無取消限購的計劃。
目前，太原對擁有1套城六區住房的本市城鎮居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女，下同)、在城六區沒有住房且能夠提供在本市1年以上(或逐 月連續繳滿6個月)的納稅證明(或社會保險繳納證明)的非本市城鎮居民家庭，在本市城六區限購1套住房。對擁有2套以上(含2套)城六區住房的本市城鎮居 民家庭、擁有1套以上(含1套)城六區住房的非本市城鎮居民家庭及無法提供在本市1年以上(或逐月連續繳滿6個月)的納稅證明(或社會保險繳納證明)的非 本市城鎮居民家庭，暫停在本市城六區內購買住房。城六區是指小店區、迎澤區、杏花岭區、尖草坪區、萬柏林區和晉源區，也就是說，清徐縣、陽曲縣、婁煩縣和 古交市不在限購范圍內。
房貸無優惠利率未下降
近兩年，太原市購房者普遍感到房貸利率逐步上漲，再無優惠可循。的確，從2016年開始，全國首套房貸利率已經連漲20個月。
據融360的數據顯示，2018年9月全國首套房貸款平均利率為5.70%，相當于基准利率116.3%，環比8月上升0.18%;同比去年9月首套房貸款平均利率5.22%，上升9.20%。
而在近日，部分城市媒體報道：部分地區部分銀行首套房貸利率下降。山西晚報記者了解到，首套房貸利率下降只是少數銀行的現象，下降的並非基准利 率，而是首套房貸利率的上浮比例。例如，基准利率上浮10%-15%，下降到了5%-10%，5個百分點的浮動雖說是利好政策，但對于剛需、改善型置業者 來說，這是銀行或開发商對購房行為象征性的安慰優惠，對于投資基本沒有刺激作用，對于市場未來的走勢也沒有風向標作用。一位股份制銀行個貸部工作人員告訴 山西晚報記者，樓市觀望情緒濃厚，市場成交量下滑，銀行為在年底爭搶客源，所以房貸利率見頂回落是正常現象，而這並非樓市調控放松信號。
在太原，由于房地產開发貸款、信托融資仍然受到限制，二套房貸利率還在上浮，差別化信貸並沒有放松。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近日，銀行房貸利率繼續上調，但上調幅度收窄。一個方面，銀行房貸方面仍然額度緊張，貸款資金短期內不 會下跌;其次，受到近期降准等政策影響，資金面未來改善空間大，房貸利率持續上漲的可能性比較小;從行業角度來看，今年第四季度房貸市場有望改善，對于刺 激購房需求和穩定市場交易等都有較為積極的意義。因此，當前房地產調控沒有放松跡象，相對嚴厲的調控政策還會持續，房貸利率沒有很大的調整空間，所以出現 了漲幅回落的現象。
除銀行貸款，公積金貸款利率也有調整。太原市購買首套住房的繳存職工家庭申請公積金貸款，最低首付比例不低于30%;購買第二套住房的繳存職工家庭申請公積金貸款，最低首付比例不低于40%，貸款利率按照首套房貸款利率1.1倍計息。
太原市公積金管理中心工作人員算了一筆賬，太原公積金執行5年以上貸款利率3.25%。如果購買的是二套房，首付最低四成，且貸款利率上浮 10%，即5年以上利率為3.575%。以貸款80萬元、 30年期為例，原本需要支付39萬元利息，月供4389元;現在需要支付43萬元利息，月供4606元。
限購繼續對購房者有啥影響?
今年樓市傳統的“金九銀十”遜色不少，成交量顯現疲弱態勢。國慶黃金周期間，多地樓市銷售“涼涼”，一天成交量低迷成為普遍現象。
業內人士表示，雖然太原調控是從2018年5月開始，但全國這一輪調控是從2016年9月30日開始的，持續了兩年時間。從這兩年的調控基調來 看，樓市政策沒有大的波動，尤其是今年7月31日國家提出要下決心解決好房地產市場問題，堅決控制房價上漲。在這樣的政策背景下，全國多個城市相繼采取了 很密集的調控措施，雖然各地針對公積金領域的監管措施略顯分化，嚴厲力度卻遠超以往，這意味著市場越來越趨于理性化。
當前處于市場調整期，這一階段會對購房者買房有啥影響?業內人士表示，當前大背景下，房價會有波動，這對很多購房者做買房決定產生了影響。比 如，購房者會考慮價格更低的小開发商開发的樓盤。但購房時應避免單從房價來決定是否買房，而要考慮開发商的資質和品牌。尤其是這時候，一些小開发商為了回 籠資金，適當壓低房價，一旦購房者買了，後續可能有種種服務不到位的現象。
很多購房者仍然認為房屋具有投資、投機價值，在房貸利率不斷增加，買房成本越來越高的情況下，仍然不理性購房。在高利率下，投資者需要考慮未來 還貸的壓力是否能夠承受得起，更有不符合限購規則的購房者選擇全款買房。在暗箱操作下，一旦房管部門发現將不會給這套房子備案登記，如果不登記，那麼很可 能面臨著一房多賣的風險，到時不會受法律保護。
“買房付出的成本很多來自于炒房成本的轉嫁，比如太原瘋漲的學區房，現在部分學區房房價高達3萬元/平方米，以其他城市的經驗來看，這些房子的 房價掉得最厲害。對于很多過于炒作概念的房子，在這個時候最不抗落，買房一定要注意。除了選擇好城市地段，就是不要過分聽取概念的虛無縹緲。”業內人士表 示。
儘管大陸房地產市場進入深度調整期，龍頭房企去化率也在下降，但房地產企業的分化也仍在加劇。據中國指數研究院監測，2018年前10個月，銷售破千億元房企增至24家，碧桂園突破6000億元(人民幣，下同)大關。
大陸中原地產首席分析師張大偉認為，從當下銷售數據看，2018年標竿房企刷新歷史紀錄是必然，但整體來看，上漲速度相比2017年會明顯放緩。隨著房地產調控深入，房企逐漸出現業績上漲乏力的現象，從之前一年多的普遍上漲，逐漸出現了龍頭房企銷售速度放緩的現象。
在銷售端遇阻之後，房企只能在融資端努力。實際上，今年前10月房企信用債發行規模已超過4200億元，遠超去年全年房企信用債發行規模；進入第四季，房企紛紛發債應對融資困境，10月份房企信用債發行規模達325億元，同比增幅超90%。
進入下半年後，不少房企都在忙於融資，而這些融資不再像以往多用來拿地擴張，而是用於還債和補充一般流動資金。而除了少數房企融資成本較低之外，多數房企甚至在進行表外高成本融資。
中國指數研究院表示，從代表房企融資成本來看，行業融資成本雖有小幅上漲，但大型房企融資優勢依然明顯。
(時報資訊)
大陸房市涼，「金九銀十」慘淡開局。圖為房產仲介在大雨中等待看房者。（CFP）
市民在杭州房地產交易大廳辦理業務。（新華社資料照片）
2018年杭州二手房成交量快速下滑大陸房市的「金九銀十」今年是徹底改觀，就連房市第一級戰區滬杭的購房意願也低迷。根據中國指數研究院上海分院統計，9月上海新建商品住宅共成交約69.84萬平方公尺，比上個月大幅減少20.7%，是近5年來同期第二低；而杭州10月的二手房成交量僅2892套，同比去年同期的7239套暴跌60%。
進入銀十，上海購房表現同樣平淡，十一長假期間，上海新建商品住宅成交面積為5.62萬平方公尺，儘管相比去年同期略有增加，但遠遠不及2015年、2016年同期的成交量。
上海商品住宅供大於求
中國指數研究院上海分院統計數據也顯示，今年前三季，上海商品住宅更從供不應求轉變為供大於求，新增供應住宅542.1萬平方公尺，成交493.92萬平方公尺，銷供比為0.92，相比於去年同期的1.47，出現了較大幅度回落。
而杭州10月二手房成交量僅2892套，創下2014年以來同期的新低，根據透明售房網數據指出，自今年9月起，杭州二手房的日成交量下滑至100套左右；成交量下滑的同時，掛牌量卻在不斷增加，截至10月31日，杭州二手房掛牌量為6萬1566套，比起9月30日的5.5萬套，一個月的時間又淨增6500多套。
浙江中原地產首席分析師荊海燕表示，當二手房庫存累積到一定程度，整個市場價格就會開始鬆動，以杭州翠苑的建案為例，9月成交價與6月相比，降價幅度約在5%到10%之間，但目前降幅已超過10%，還有些降幅接近15%，而杭州臨平不少房子9月成交價與之前高峰相比，已經下跌10%，10月成交價再次下降5%，下滑幅度達到15%。
第四季房企將降價求售
甚至，杭州還出現投資客拋售房產增多的現象，像上海投資客較多的臨平山北板塊，還有一些是房企抵押給建築工程公司的房源，看到行情下滑，就拿出來拋售，例如新城紅郡的一批二手房房源，價格比正常的二手房房價還低10%。
對此，中指院報告認為，第四季房企將繼續面臨融資難、行業信貸收緊等困境，在資金壓力劇增下，房企處於業績和加速回款的迫切需求，供應量相較今年各季將持續增長。
上海易居地產研究院則認為，供應量增加、庫存規模增加，會增加購房者議價空間，第四季房企將更加依賴「以價換量」的策略。
(旺報)
