張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
筆者於本欄目在7月中曾經發表了今年內地樓市的回顧和展望，預料下半年內地樓市穩中偏淡。處身在今年第四季度中間，正是展望明年內地樓市的時辰。
首先回顧前三季度房地產數據。明顯地供求出現失衡情況：供過於求。前三季度，全國房地產開發投資同比增長9.9%，但是銷量增速則開始低位放緩至同比只上升2.9%，且有繼續放緩勢頭。中長線的走勢會是開發商減少投資額去平衡供求，以免出現大幅減價局面。
銷量放緩正在衝擊房企短期資金回籠。今年首三季度，房企到位資金同比增長7.8%，增速比首8個月上升0.9%，但是細心分析資金來源，便有着不同體會。其中，內地貸款下降5.1%（現在房企於內地貸款困難）、利用外資下降61.7%、自籌資金增長11.4%、定金及預收款增長16.3%和個人按揭貸款下降1.2%。
房企融資成本攀升
從五項絕對值考量，自籌資金和定金及預收款已各佔上35%，共計約70%，其是否充足直接決定房開企業生死！長期來看，房企面臨融資成本不斷抬升的問題，國家對資金流入房地產行業政策也決定其未來擴張或收縮程度。
如筆者於7月份文章中提及未來房價走勢取決土地市場。據中指三百城土地市場數據，三季度流拍面積佔推出面積的9%；9月房企拿地溢價率持續走低至7.19%，創近年新低。這正反映各類調控政策落地且發揮應有威力，高地價情形不再，市民對未來房價持續上升的預期不斷減退，未來房價將易跌難升。
表象證明支撐房地產高速發展的所謂三大紅利正在消失中：人口、金融和政策紅利。人口和政策紅利已說得不少，值得一提是金融紅利，中美貿易矛盾也催化金融紅利提早消失。不論國內外，融資面已從寬鬆轉為緊張。內地更是嚴控資金違規流向房地產，地產公司融資成本只有攀升：2016年內地上市公司私募債平均發行利率在5%以下，但是今年下半年已經升至7%以上；信託融資綜合成本更達13%以上。國外融資情況也不容易，例如恒大正考慮發行共計15億美元債券，五年期債券息率高達13.75%，嚴重吞食內房股的邊際利潤率。
未來可以預計，房企只可走精品化、效率化、多元化道路，不再盲目追求高產值和跨地域，地產結合其他產業如休閒、養老、旅遊、消費才是王道。
港珠澳大橋全線通車、高鐵香港段加入全國高鐵系統，這個粵港澳大灣區樓市會否相比全國火旺呢？總體來說，灣區內主要房價表現仍是差強人意，似乎基建效應需要較長時間才可落地體現出來。
看好廣州佛山車位
一線城市深圳和廣州，受到基數高和種種調控政策約束，兩地市場表現平穩。經歷8個月漲幅下跌以後，9月環比漲幅小幅回升至各0.6%。值得注意是廣州是四個一線城市中，房價水平最平的，有着近2萬元價差，是未來升值潛質較高的。廣州和鄰近佛山的私家車位前景可堪憧憬，大橋通車肯定促使商務和家庭自駕人士不斷上升，車位投資看高一線。
東莞地區交通正在不斷改善中，現時房價仍是處於較合理水平，市內二手房只比長沙、重慶、西安高，較其他沿海城市天津、南京、蘇州仍差上一萬元以上均價。如果看好未來基建溢出效應，下注東莞未嘗不是上策。
大灣區唯一不限購城市是惠州，上半年當地樓市漲幅領跑整個大灣區城市。進入傳統金九銀十，惠州樓市未能持續走高，更是出現量跌價平的情況，似乎市場高位後出現短期消化期。其他城市比如佛山、珠海、中山基本上平穩，無特別驚喜情況。
明年整體內地樓市易跌難升，內房股求存心態明顯，進入汰弱留強局面，多元化、效率化、精品化是未來房開企業主調了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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