大陸在房市調控政策持續實施下，房市降溫態勢越發明顯，根據諸葛找房數據研究中心發布最新《百城二手住宅均價報告》調查，統計上周（11月19至25日）的百城二手住宅掛牌均價為每平方公尺1萬5341元（人民幣，下同），其中下跌城市57個、平均跌幅0.55%，並以淮安、北海、德揚為跌幅前三高，各為1.36%、1.34%與1.28%。
據中新經緯報導，在主要一線城市中，廈門二手房價格也持續回落，部分樓盤甚至以低於成本價銷售引發市場關注，例如近期廈門樓盤翔安金茂悅每平方公尺2.8萬元，單價甚至比樓面價便宜了1451元。
另從大陸國家統計局月中發布的10月70個大中城市二手住宅銷售價格指數數據來看，廈門下跌幅度更排在第1名、跌幅0.9%更比9月有所擴大。
而從《百城二手住宅均價報告》顯示，大陸一線城市的二手房掛牌均價是二線城市的3.11倍，更是三四線城市均價的5.34倍。(旺報 )
土拍讓北京迎來一股暖流，卻無法完全驅散房市寒流。圖為北京房展上，一位購房者聽取樓盤介紹。（中新社資料照片）
競拍直播現場的大廳坐滿了人。（取自券商中國）
參與現場競拍的房企們排隊領舉牌編號。（取自券商中國）
儘管大陸房市正遭逢寒流來襲，但是北京的土地拍賣卻迎來一股年終暖流。總共成功拍賣出12筆土地，總價達316.46億（人民幣，下同），折合新台幣約逾1400億元，雙雙創下單日成交筆數與金額的最高紀錄。在這場土地拍賣競賽，國企是最大贏家，多數土地都被國企標走。反而意外的是，大陸建商前10強卻是缺席這場土地競標盛會。
北京市規畫和自然資源委員會資料顯示，共有12筆經營性用地成交，土地總面積約69公頃，其中住宅用地11筆約66公頃，商業用地1筆約3公頃。總建築規模約134萬平方公尺。其中住宅用面積約127萬平方公尺，商業用面積約7萬平方公尺，總成交價款約316.46億元。
競標過程激烈
這場土地拍賣是在26日舉行，當天不僅冷颼颼，而且霧霾很嚴重，卻是近年來罕見的土地競標熱況。不僅單日成交筆數是歷年北京土拍的新高，單日成交價也是歷年新高，反映出處在這波寒流中，土地拍賣的競標依然熱呼呼。其中有多筆土地競爭十分激烈，經過至少40輪的搶標才分出勝負。這場土拍有12筆成交，只有1筆流標。總體而言，這次北京土拍的最大贏家是國企。中原地產首席分析師張大偉說，成功奪標的企業包括中鐵置業、北京住總、北京城建、中建一局、中鐵諾德、首開+金地、綠城、富力+中交、華髮等企業，其中，多筆都被國企成功奪標。
建商日子仍不好過
山乎意料的是，大陸建商前10強中，包括碧桂園、恒大、融創、保利、中海、龍湖、綠地等似乎對這場土拍盛會興趣缺缺，沒有出席。
業內人士表示，這次多筆限房價商品房及共有產權用地成交，表明政府部門抑制房價上漲的決心不變。北京在源頭上加大了住宅用地特別是保障房及普通商品住房用地的供應，緩解供需失衡，並確保房市的穩定。同時，絕大部分商品住房土地都限定了未來商品住房的銷售價格，這將對穩定房價預期也起到積極作用。
儘管這場土拍讓北京房市迎來一股暖流，但是，卻沒有完全驅散寒流，不少建商依然面臨著資金周轉危機，急著去化餘屋。以燕郊為首的環京地區，房價明顯降溫，建商承受很大的壓力，為了提振買氣，「首付貸」、「首付分期」等激勵買氣的促銷手法再現江湖，甚至有仲介公司乾脆在門口直接宣傳首付貸。
中央目前仍嚴令禁止首付貸，可是實際上，市面上還有業者鋌而走險游走禁令邊緣，有人就以8萬元買到3房，顯示建商急著賣屋求售換鈔票。(旺報)
【明報專訊】有內地學者認為，當年土地批租和拍賣制度是一項突破，而土地所有權和使用權的分離，更是繞開了意識形態的阻礙，但導致今時今日各種問題的核心，還是因地方政府為保障財政收入而要靠賣地，「土地財政這條路，到今天已經走到了盡頭」。不過，在房產稅制度仍然難產、保障住房亦未成熟的情况下，要如何實現中央自十八大以來要求的「房地產調控長效機制」，仍未有明確方向。
因貪腐公開招標 地價只升不降
廣東省房地產研究會執行會長韓世同接受本報訪問稱，早期內地住房都是單位福利，社會沒有「產權」概念，普通老百姓工資很低，「連買下自己的單位福利房都有困難，不要說買商品房了」。他認為，自從前任總理朱鎔基1994年的分稅制改革開始，因為稅收大部分被中央「國稅」收走，地方政府為平衡收支，要走上靠土地出讓金和地產商繳稅補充收入的「土地財政」之路。政府可以用「協議轉讓」模式與發展商合作，導致嚴重的貪腐問題，令中央在2004年終結「協議轉讓」，所有土地使用權必須公開招投標，這又產生另一問題，就是政府壟斷供應、操縱價格，令地價只升不降。
「把房地產作為支柱產業是非常非常錯誤的，各行各業都需要土地，把房地產作為支柱產業，會導致經濟不穩定，在強的時候過強，弱的時候過弱，也會影響政府配套、醫院、學校等的建設。」韓世同說，各國都對房地產的金融屬性有所控制，而香港和新加坡之所以不干涉私樓市場向高價發展，「是因為保障體系做得好，內地在這個方面卻沒有學好」。
韓世同說，時至今日，城市周邊再也沒有便宜農地可以徵收，地價過高也令開發商謹慎競投，導致不少土地流標。中央十八大要求建立房地產調控長效機制，建立多渠道供應體系、多層次的保障體系，但內地的房產稅、共有產權等制度仍在探索之中，今年正式提出國地稅合併，是否最終能解決地方政府收入問題，值得繼續觀察。（改革開放40年）
〔財經頻道／綜合報導〕中國房市轉冷，Guggenheim中國房地產指數ETF今年累計已下跌近13%，對此，瑞銀也發布報告指出，隨著中國經濟和城市化進入特定階段，住宅需求將會出現結構性分化，其中，因自2017年中國政府便密集為大學應屆畢業生推出落戶政策，估計未來10年這世代的年輕人將成為支撐當地房價的主力人群。
據《WEEXCN》報導，隨著政府一系列的調控措施，中國房價瘋漲的趨勢已不如以往，除開發商明年到期的在岸債務已高達3850億元人民幣（約新台幣1.7兆元），不少房地產巨頭也紛紛削減房價吸引買氣。對此，瑞銀也發布報告指出，考慮到城市本身的吸引力和人才引進政策，7大核心群的城市分化將會領跑中國住宅市場未來10年的發展。
報告說明，隨著2017年以一、二線城市為主的人才引進政策，未來新增人口的居住核心也將座落在這些城市，使房地產市場將面臨巨大分化。
此外，人口結構的變化也將決定未來10年房地產市場的機會，報告指出，中國人口出生率已在開放生第2胎後大幅反彈，但以長期來看仍很難作為利於房市的基礎。相較之下，政府自去年不斷祭出的大學畢業生人才落戶政策，便意味著這些高學歷人群將是未來中國房市的主要支撐者。
另一方面，瑞銀也提到，中國未來10年的經濟成長將與日本1970至1990年代經濟穩定時期類似，隨著城鎮居民戶均居住面積和住房持有量快速提升，「最緊迫」的時期恐已過去。
泛海集團執行董事關堡林接受專訪時表示，近日樓價的調整只屬於微調，個人對樓市前景並不悲觀，預期明年樓價仍有5%上升空間。該集團部署來年推售多個大盤，市值逾百億。他又表示，每逢美國中期大選前夕，樓市、股市都會出現動盪。但大選過後樓、股都會回升。
2018年正夕美國中期選舉，加上香港政府年中推出多項新房策，令市場調整。暫時所見，樓價回調主要在大眾化市場，豪宅、工商舖市場仍然平穩，反映經濟基調仍然平穩。又指近期市場仍見到不少豪宅成交格價創新高，尤其是豪宅新盤，銷情雖然放慢，但價格仍然保持向上，可見豪宅買家對樓市前景仍然具信心。
至於其他影響樓市的因素，關堡林指出，近期樓市交投轉靜其中一個原因是銀行加息。但他相信，即使來年香港銀行加息4次，每次四分一厘，全年加1厘，對供樓人士不會構成重大衝擊，最多只是短期的心理影響，市民消化加息因素後會重拾入市信心。「我個人對2019年的樓市並不悲觀，預期樓價仍有5%升幅，整體方向仍可平穩發展。」關堡林說。
洪水橋項目 主攻中小戶
至於泛海的售樓部署方面，關堡林坦言，2019年將是泛海集團近10年的推盤高峰期，多個大型樓盤可供發售，預期可逾百億港元。其中最大規模是，北京通州區大型綜合式發展項目，會集住宅、商場及商廈於一身，項目總樓面面積接近270萬平方呎，而當中住宅部分將提供約1,000個單位，總樓面逾10萬平方米（107.6萬平方呎），以同區樓價現時每平方米8萬元計，估計售罄可套現逾80億人民幣。
至於香港方面，合作項目皇第正展開推售攻勢。而獨資項目主要是洪水橋項目，涉及52.5萬呎樓面，提供1,028個單位，主要以中小型單位為主，估計最快2019年年底可推出市場。
香港為基地 兼攻海外市場
近年政府推多項辣招後，地產投資氣氛大不如前，不少本地財團加重外地投資力度。泛海集團算是其中一個，近年積極拓展英國、加拿大及中國內地房地產市場。如有報道指，泛海夥同多個財團購入英國倫敦Leadenhall Triangle一幅大型地皮，並於去年起積極進軍加拿大溫哥華房地產市場，除了推售中的Landmark On Robson外，據悉該集團去年於溫哥華購入兩幅住宅地皮，地盤面積各2萬平方呎，投資額約20億至30億元。
泛海執行董事關堡林指出，該集團近年只是機緣巧合較多投資外地房地產，以加拿大溫哥華為例，只是集團多年前在該市發展酒店業務，熟悉該市房地產市道因而增加投資。他強調，香港仍然是集團的發展重要基地，集團仍積極在香港物色合適地皮。
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【大紀元2018年11月26日訊】（大紀元記者周心鑑綜合報導）大陸民間消費疲弱，中國人民大學發布一份報告表示，消費者在房地產去庫存中債務率大幅度上升，居民財富基本被房地產掏空。學者認為，這是中共剝奪中國人民財富的手段。
報告分析稱，2015年之前，被房地產套牢的基本上是中上收入階層，而新一輪的去庫存，特別是貨幣化以及鼓勵農民工購房，實際上將儲蓄存款相對薄弱階層的可利用資金，基本上全部投入到房地產市場。
2018年中國商業銀行半年報數據顯示，銀行房地產貸款的投放規模仍居高不下，在26家上市商業銀行中，有19家銀行的房地產行業貸款餘額高於2017年同期。2018年上半年，三四五線城市房地產個人貸款額的成長尤為明顯。
中共政策驅動了中國人購房負擔
實際上，大紀元記者何堅此前已經表達過類似觀點。他在《數據說話 房市如何吸乾中國人「六個錢包」》一文中闡述了中共政策驅動了中國人的購房負擔，當局如何掏空夫妻雙方的父母、以及爺爺奶奶、外公外婆三代人「六個錢包」的積蓄，支付首付，貸款買房。
文章說：中國人的購房負擔，從2008年的56.7%，猛增至2009年的76.7%。這與2008年末中共為應對全球金融危機，而推行的4萬億（人民幣，下同）經濟刺激計劃相吻合。
2013年購房負擔從上年74.3%跳漲至88.7%，對應的是中共央行當年大放水（投放貨幣）。
2016年購房負擔從84.5%增至95.4%，與2015年底的房地產去庫存政策脫不開關係。
過去兩年的購房支出與收支結餘比例逼近百分百，顯示出中國人當年的餘錢幾乎全部被房市吞噬。
該比例在過去10年的變化反映出中國人每年能動用的錢，被越來越多地投入到房市中，而且中國人的購房負擔受中共政策驅動，已變得越來越重。
大陸評論人士鈕文新曾撰文表示，大陸房地產市場一直都存在「大莊家」，這個「大莊家」就是地方政府和開發商聯手而成。
公開資料顯示，中共地方政府仰仗土地公有制，從上世紀90年代開始大範圍實行土地財政，壟斷土地供應，政府和官員高價出讓土地使用權，推高房價以維持高地價。
例如，今年4月12日，杭州實施限購買房搖號後舉行首場土地拍賣，三宗宅地平均溢價超過40%。本次出讓面積最大的艮北新城宅地以總價33.43億元成交，樓面價28,866元/平方米，溢價47%。數據顯示，今年一季度杭州土地成交額923億元。
為什麼會政府限購的同時，土地市場依然紅火這樣的反常現象。時事評論員趙培曾分析說，政府這些限房措施是一個心理暗示，讓百姓覺得房價還會漲。當限購政策出來，整個房地產銷售量淡下來。隨後，土地市場出現搶購，樓板價比周邊的限售房價錢都高，大家一看樓板價4萬多了，預計將來可能樓盤要賣到7萬，那現在4萬買不是賺了嗎？緊跟著銷售量猛增，它是一個正反饋。事實上是誆老百姓將大量的錢投入房地產。
據 「中新經緯」11月24日報導，今年前三季度31省（直轄市、自治區）的GDP和房地產開發投資數據悉數出爐，「房地產開發投資占GDP比重」被視為衡量一個地方經濟增長對房地產投資依賴度的指標。比重越高，說明經濟對房地產投資依賴程度越嚴重。
2018年前三季度31省份「房地產開發投資占GDP比重」排名中，海南省占比達到了34%，高居榜首。安徽省22%次之，重慶市21%排第三，其餘大多數省份比重都在10%－15%之間。
對於中國人民大學發布的報告內容，美國南卡大學艾肯商學院講席教授謝田11月25日對大紀元表示，確實如此，這是中共既得利益集團有計劃、有目的、系統性的剝奪中國人民財富的手段。
謝田教授說：「房地產掏空了居民的財富，使得財富流向中共權貴，造成巨大的貧富差距。雖然中共達成了回籠資金的目的，但房地產市場泡沫越滾越大，現在已經大到非常危險的境地。一旦泡沫破裂，中國的資金鏈、銀行業、地方政府都會大面積破產，通貨膨脹也會餓虎出籠，造成經濟的全面崩潰。美中貿易戰的繼續，也在加快這一趨勢。」#
責任編輯：林詩遠
一手新房備案價超過15%就必須備案變更，人均租住建築低於6㎡禁止出租，不得拒絕購房人使用公積金貸款……《深圳市房地產市場監管辦法（修訂草案徵求意見稿）》（以下簡稱《監管辦法》）即日起至12月23日公開徵求意見。
銷售調價超過15%需辦理備案變更
《監管辦法》明確，房地產開發企業應在房地產信息系統中建立項目開發手冊，完善房地產銷售價格備案制度，改變過去由房地產開發企業到價格監管部門備案的做法，明確房地產開發企業確定銷售價格並由房地產主管部門對外公示后，房地產主管部門可通過數據共享方式報價格監管部門備案，簡化備案程序。房企應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房，確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。
在房地產預售許可管理方面，明確房地產產業化主管部門認定的房地產產業化項目有關工程進度的預售條件，即應「完成地面以上三分之一層數」，要求房地產開發企業應在土地使用權出讓合同約定的竣工日期到期前申請辦理商品房預售許可。
房地產開發企業銷售商品房對外公示的內容，增加了包括「不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾」等五項內容。銷售精裝修商品房的，應公示裝修裝飾材料的名稱、品牌、價格、規格、型號等信息。
《監管辦法》增加「房屋租賃」一章內容。具體來說，深圳擬建立實名租賃制度，在房屋租賃活動中，當事人應當提供真實身份信息。出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業執照或者其他證明文件的法人和其他組織出租房屋。 人均租住建築面積不得低於6㎡
另外，出租房屋應當有合法的來源證明，未依法取得規定的來源證明材料、未經共有人書面同意、經鑒定為危房不能使用、違規改變房屋使用功能、室內裝修不符合國家或地方標準的房屋不得用於出租。出租住房應以間為最小出租單位，人均租住建築面積不得低於6㎡，且禁止將原始設計的居住空間再次分割搭建后出租，廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間不得出租用於居住。
《監管辦法》還規定，深圳要逐步實行房屋租賃合同網上籤訂和網上備案，經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證，依法享受基本公共服務和便利。在深圳市從事房屋租賃經營業務的企業以及出租或者轉租住房間數達到10間及以上的自然人，應當辦理工商登記並向房地產主管部門備案。
《監管辦法》還改變了房地產經紀機構的分支機構備案方式，完善房地產經紀機構及其分支機構的備案變更規定。在房地產經紀機構不得實施的行為中，增加「捏造發佈不實信息；泄露或者不當使用客戶信息，謀取不正當利益；協助交易當事人提供虛假材料進行不動產登記」三種情形。（記者肖陸軍 通訊員劉靜靜）（本文來自於新華網）
儘管在大陸中央與地方持續嚴控下，大陸房市轉為平淡，但房地產開發投資仍是衡量地方經濟的重要指標。最新數據顯示，今年前三季大陸31省市「房地產開發投資占GDP比重」排名中，海南以34％占比高居榜首，而在房地產開發投資額排名上，廣東以約1.02兆元人民幣（下同）拿下第一。
中國新聞網昨（24）日報導，2018年前三季度，全大陸固定資產投資（不含農戶）達48.34兆元，房地產開發投資為8.86兆元，占全國固定資產投資的18％。其中，房地產開發投資排前5名的省份，投資總額約占大陸投資總額的42％。
從各省市數據來看，廣東的房地產開發投資以1.0295兆元居首位，也是唯一破兆元的省份，緊隨其後的4個省份分別是江蘇、浙江、山東和河南。從分布地域來看，前5大基本為東部沿海省份。
另一方面，「房地產開發投資占GDP比重」被視為衡量一個地方的經濟增長對房地產投資依賴度的指標，。比重越高，說明經濟對房地產投資依賴程度越大。該項排名中，海南占比達34％，高居榜首。安徽22％次之，重慶以21％排第三，其餘大多數省份都在10％～15％。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，海南、安徽、重慶占比較高與這三省的招商力度大有關係，也和當地政府具體的產業導入有關。
中原地產首席分析師張大偉表示，海南是大陸的旅遊大省，旅遊產業有得天獨厚的優勢，是當下大陸熱衷的房產投資地。至於東北三省遼寧、吉林、黑龍江的「房地產開發投資占GDP比重」低（分別為12％、9％、7％），主要與房價絕對值相對較低有關。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，北京、上海已進入到城市更新、改造階段，隨著棚戶區改造、保障房建設、共有產權住房的推進，未來房地產投資開發可能會逐漸加大。(工商時報)
胡潤研究院11月20日發布《2018胡潤財富報告》顯示，大中華區擁有千萬（人民幣，下同）資產高淨值家庭成長8.1%，但增速比上年放緩0.5個百分點，為4年來最低漲幅。擁有數套房地產人士比上年度減少5個百分點，顯示炒房的人減少了。
這是胡潤研究院連續第10年發布《胡潤財富報告》。該報告包括目前大中華區擁有600萬、千萬、億元資產和3000萬美元（約2億人民幣）資產的家庭數量和地域分布概況，大中華地區包括大陸和香港、澳門、台灣。
胡潤表示，高淨值家庭成長比上一年放慢速度，但仍高於國內生產毛額（GDP）增速，這次報告數據截至2017年底，中美貿易摩擦的影響還未顯現，明年可能會產生一定的影響。
胡潤指出，大中華區600萬資產富裕家庭總財富達133兆，是GDP的1.5倍。這10年是中國歷史上個人財富積累最快的10年，高淨值家庭數量預估10年內將翻倍至410萬。「現在，國際、國內社會都很關注新中產階層，他們不斷成長的購買力是擴大內需、促進產業轉型升級的重要力量」，胡潤補充。
在600萬資產這個層級，排名前10的城市依序為上海、香港、深圳、廣州、杭州、寧波、佛山、台北、天津。台北有6萬8940戶，排名第9。
另外，在千萬資產高淨值家庭部分，仍以北京最多。從構成來看，企業主占60%，比上年度增加5個百分點；金領（主要包括大型企業集團、跨國公司的高層人士）他們擁有公司股份、高昂的年薪、分紅等保證穩定的高收入，占20%，和上年一樣；但炒房者（主要指投資房地產，擁有數套房產的財富人士）占10%，比上年減少5個百分點；職業股民（從事股票、期貨等金融投資的專業人士）占比10%。
此外，從億元資產超高淨值家庭分布來看，北京仍然是擁有最多億元資產超高淨值家庭的地區，比上年增加2500戶，達到1萬9900戶，增幅14.4%。報告顯示億元資產超高淨值家庭構成，企業主占80%，比上年增加5個百分點；炒房者在這部分人中的占比保持15%；職業股民占5%。
在最高一層3000萬美元層級，北京繼續成為擁有最多3000萬美元國際超高淨值家庭的地區，比上年增加2200戶，達到1萬3500戶，增幅19.5%。
（旺報／許昌平）
旺報【記者林汪靜╱綜合報導】
去年以來，大陸中央政府就積極實施房地產調控政策，堅決遏制房價上漲，但事實上，地方政府卻反其道而行，阻止房價大幅度下降。近日，安徽合肥有地產項目降價遭房產局長約談；碭山因房地產降價遭當地政府處罰；連東莞也調升普通住房價格標準，這也顯示出地方政府是房價不降反漲的元凶。
從去年至今，大陸中央政府堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，持續實行房地產調控，然而，在房市調控嚴厲的大背景下，各地地方政府卻在阻止房價下跌。
合作銀行一併懲處
陸媒報導，近期，合肥一個高級房地產項目每平方公尺降價6000元（人民幣，下同），結果遭到合肥市房產局局長調研該項目，要求房地產開發商要自覺遵守商品房開發銷售的相關規定合要求，規範銷售行為，目前，該房地產項目價格已經回調。
還有消息指出，碭山縣某房地產降價後，當地政府組織隨即召開「降價未遂事件」約談會，停辦相關房地產預售許可證，同時對4家合作銀行予以處罰。
東莞房價愈調愈高
就連東莞房地產也於近日進行了2018年普通住房價格標準的第二次調整，將第一類住房價格標準從之前的每平方公尺2萬2792元調升至2萬2909元，而第二類住房價格標準，則從之前的每平方公尺1萬7073元調升為1萬7293元。
針對這樣的情形，房地產專家劉全指出，地方政府對土地財政的依賴，促使政府寧可維持房價上漲，不願跟著中央政府讓房價下跌，這在未來長期是不會改變的，他認為房地產調控政策只是空談，中央政府應該停止房地產調控政策，此舉只會讓房價越調越高。
他建議，若中央政府想真正讓房價下降，應該加大社會福利住宅開發，為社會中低收入階層提供廉租房，例如，房地產市場採取二級化供給，第一是市場供給，即有經濟條件者可以購買商品房；第二則是計畫供給，即沒有經濟條件者可以租住社會福利住房並同樣享受社會公共資源。
工商時報【元大投信總經理劉宗聖】
大陸國家統計局日前公布10月份70個大中城市商品住宅銷售價格情況，其中，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅銷售價格與9月相比持平，二手住宅銷售價格則下降0.2％，這是今年首次出現4個一線城市二手房價全部下跌。若回溯到9月份：4個一線城市新建商品住宅銷售價格，與8月相比下降0.1％，二手房房價同樣下降0.1％。
擴大觀察，10月份有14個城市的二手房價較9月有所下調，是9月份（7個城市）的兩倍！雖然部分二、三線城市的房價仍在上漲，但一線城市及部份熱點城市如天津、廈門、海口等，皆呈現房價連續下跌趨勢。顯示從2013年的「國五條」開始，經歷了5年的一連串房控政策，在這兩個月似乎終於看到了些許效果。
另一個令人關注的訊號，6月11日，雲南京鵬地產被爆出3億元人民幣（下同）債務到期未償付的情況；7月16日，中弘股份發布公告稱新增的逾期債務本息合計高達2億元，若加上之前逾期的債務共達43億元；8月13日，剛泰集團面臨債務危機，欠款14億元，將賣掉浙江第一高樓抵債等。
雖然說今年大陸頻頻爆發企業債務危機，但上述提到的都是房地產公司。在大陸政府持續去槓桿下，房地產行業本來就是槓桿使用率最高的行業，再加上房市降溫以及多數房地產公司的整體負債率本就偏高的多重負面因素下，房地產行業的前景著實令人擔憂。
有些評論認為，房市熱潮降溫，資金就會從房市流到股市，對股市應為利多。這個論點在大陸市場可能不適用的原因有二：第一，經歷了2015年下半年大陸股災以及2016年熔斷問題，大陸散戶對股市信心已經喪失，許多資金因此而轉到房市。
僅管目前房市出現些許調整，但陸股仍在低迷狀態，再加上中美貿易戰等因素影響，「過去5年房市不懼市場各種干擾訊息持續堅挺」的印象已烙印在許多投資人心中，短期應不會有太大的賣壓。
第二，還有一批投資人會將資金投入高收益型的理財產品或者固定收益商品，這些商品多數標榜著5％甚至更高的收益，且到期時間最短可以僅一個月，遠高於不到2％的一年期定存利率。這類型的投資人，有可能是股市的受災戶，也有可能僅是追求穩定收益。
這些投資人往往忽略了這些產品的後面多數是以房地產公司債做為主要投資組合。就算知道，在過去房價持續上漲的過程，也會認為房地產公司的營收能力強，應不會有債務無法償還問題，而忽略了因為房地產公司有高資金與高槓桿需求，才會發行票息率如此高的債券。
僅管官方打房打了5年，但所謂上有政策下有對策，房市仍持續上漲5年，這是多種內外部原因所導致的結果。許多投資人甚至有共識認為，打房政策持續出現，只是因為房市還會再漲，房市不敗已成為投資神話。
若房市拐點真的來臨，再加上大陸堅定的去槓桿政策，對於體質脆弱的房地產行業可說雙重打擊，繼於「股市萬點論」、「債市剛兌論」後，「房市不敗論」也出現被打破的危機，屆時大陸投資人又將面臨新的信心潰散，此番連鎖效應進而衝擊目前的股市是有可能發生的。
慶幸的是，大陸股市仍處於低檔，投資價值明顯，下跌空間有限，但上漲的資金動能可能要拉得更遠，投資人此時不宜躁進，應以分批且規律性策略布局陸股為宜。
當代內地著名經濟學者易憲容在東方日報《經濟博易》專欄中表示，據報道，有人估算中國房地產總市值達65萬億美元，美國、歐盟和日本房地產總市值僅60萬億美元，內房總市值高於三者總和。
雖然市場質疑這資料的準確性，但毫無疑問的是，中國從1998至2018年經歷造房運動，時間之久，規模之大，價格上漲之快是前所未有，內房總市值亦不斷攀升，但市值以推高樓價而成，能達65萬億美元根本不足為奇。
不過，大家對這資訊的理解並不一樣。相關報道看到的是：第一，中國房產總市值超過美國、歐盟及日本的總和；第二，中國股票市值6萬億美元，僅三者總和的約十分之一；第三，中國房產總市值是股票市值的十倍多，遠超美國、歐盟的1倍。結論是中國房價貴，股價便宜，但若從經濟及市場的邏輯來說，基於第一及第二項資料是推斷不出這個結論，有張冠李戴之嫌。
因為股市雖為實體經濟的晴雨錶，但若國家股市不成熟，股市總價值不能反映實體經濟的基本面，更何況國家上市公司佔整個國家企業的比例差別大。更為重要的是，股市價格機制、運行方式及價格基礎與樓市的有差異，而且住房是兩棲產品(住房既可是投資品也可是消費品)，亦為不可貿易產品，比較房地產與股市的總市值意義不是太大。
此外，匯率亦影響內房市值。2005年7月及2015年8月實行了人幣匯率制度改革，人民幣兌美元匯率在這十年升值35%以上，兌全球其他貨幣的加權匯率或實質性匯率升值至少52%。故中國GDP及住房總市值亦能輕易地上升。
而內房市值上升亦是銀行信貸快速擴張的結果。住房按揭貸款從1998年開始流行，房地產銷售及GDP亦隨之快速增長，2018年8月底居民消費貸款餘額達36萬億。大量銀行信貸湧入內房，而住房是不動產或不可貿易產品，當各地房價都由銀行信貸全面推升，內房總市值自然上升。
中國房地產成為以投資炒作主導的市場，住房價格一定衝到天上，故討論房價收入比率、房價租金比率、房價高低及樓市泡沫的意義不大。
正是在這意義上，中國65萬億美元的住房總市值並非代表社會財富增長多快，亦非說明中國實體經濟多強大，而是說明中國經濟、金融及銀行的風險有多高，許多經濟問題的根源都在此。這就是內房總市值達65萬億美元的的重大意義，即中國經濟及金融市場面臨巨大風險。
中國經濟在機遇與挑戰中走過坎坷而又平穩的一年。在2018年行將結束時，民營經濟走到了「聚光燈」下，成為全社會關注的焦點。年中，「民營經濟退場論」甚囂塵上，年尾，一場座談會廓清了對民企的思想迷霧。
11月1日，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在民企座談會上說，我國的民營經濟只能壯大、不能弱化，不僅不能「離場」，而且要走向更廣闊的舞台。隨後，各部門和各地政府聲勢浩大馳援民企，資金與政策并行，民營企業在艱難的環境中迎來希望。今年是改革開放40年，正如所言，40年中國經濟面貌翻天覆地變化的同時，也是民營經濟波瀾壯闊的發展史。
除了民營經濟，2018年房價快速上漲勢頭繼續被遏制，金融保持穩定，去槓桿進一步推進，傳統經濟和新經濟依然展現出巨大的潛能。2018年即將結束，2019年倏忽而來，明年民營經濟如何發展，中國經濟又將走向何方？
新京報經濟新聞部一如既往推出年度巨獻《看2019•新聲》，邀請國內頂尖級經濟學家、企業家和官員，共話民營企業，問道中國經濟。
11月2號，國家發改委城市和小城鎮中心首席經濟學家李鐵。
新京報記者 浦峰 攝
精彩觀點：
1、拓展空間是解決中國房地產市場問題的重要方法，而這需要中央政府有足夠的宏觀調控能力來進行協調。
2、各種行政限制政策給房企帶來了一定的壓力，但中國的房地產市場還有很大的發展潛力、增長空間。
3、房地產是一張好牌，但我們還沒有使出來，可以通過改革將這張牌的活力和潛力釋放出來。
2018年，房地產依然是最受公眾關注的話題之一，市場的一點風吹草動都會引發熱議。從2017年9月30日前後，市場調控已有一年有餘。調控是否要繼續下去、如何看待此輪調控的政策？新京報就這些問題採訪了國家發改委城市和小城鎮中心原主任、首席經濟學家李鐵。
在李鐵看來，目前看，調控政策的效果已達到，投機性、炒作性的購房行為受到遏制的狀態會持續多年，不應該繼續放大調控來遏制投機炒作行為。他還表示，不要過度強化宏觀調控手段的應用，要限制地方政府過度干預的行為，引導地方政府將短期行為向長期行為轉變。
房價的波動尤其影響公眾，如何從根本上解決房價上漲帶來的焦慮？李鐵認為，不要試圖去解決價格問題，而要解決供給問題。可以通過空間資源的再配置來緩解房價壓力，而這需要中央政府有足夠的宏觀調控能力來進行協調。
值得注意的是，前段時間「金九銀十」不再、萬科喊出「活下去」、部分市場量價齊跌。如何看待這些具體的市場表現？李鐵認為，各種行政限制政策給房企帶來了一定的壓力，至少使得房企的信心在一定程度上有所喪失。但中國的房地產市場還有很大的發展潛力、增長空間。
「房地產是一張好牌，但我們還沒有使出來，可以通過改革將這張牌的活力和潛力釋放出來。」李鐵說。
新京報記者 浦峰 攝
「不應該繼續放大調控來遏制投機炒作行為」
新京報：從目前的這個情況來看，調控有必要放鬆嗎？
李鐵：從政府發佈的一系列政策的目標看，政策的效果已經達到了。在限購、限貸等政策之下，投機性、炒作性的購房行為已經受到了很大的遏制，大範圍的、機構性的炒作住房的現象基本不存在了。而且這種遏制效果不會只持續在這一兩年，而是會持續很多年。
現在我們更應該關注的問題不再是繼續放大這種調控來遏制投機炒作行為，而是要思考兩個問題：第一，房地產未來在中國宏觀經濟發展中會起到什麼作用？第二，市場的需求到底在哪裡，如何判斷當前的地產走勢？
新京報：按照你的說法，投機的炒作現象沒有了。那是不是意味著市場已經沒有了「泡沫」？
李鐵：我一直不讚同泡沫這一說法。一線城市房價的上漲和需求有直接關係，更主要是和資源配置有直接的關係。因為優質資源高度集中在某一空間內，就會導致土地的升值、住房價值的增值，這在全世界都是一個普遍的規律。所以，我們不能認為房價的上漲是一個泡沫問題。
具體到中國的房地產市場，我們要認識到一個現實——中國經濟持續高速發展，中等收入群體人口也在持續增加。據不同部門機構的統計，中國的中等收入群體人口在3億人左右，多的話3.8億，少的話2.5億人。那麼，即使保守估計，中等收入群體人口至少接近3億人。這麼龐大的中等收入群體人口是一個什麼概念？3億的中等收入群體人口幾乎相當於美國的總人口。正是因為有著這樣龐大的中等收入群體，背後還有收入仍在增長中的14億中國人口的支撐，因此中國人的消費能力對中國經濟、世界經濟都做出了很重要的貢獻。同樣，在住房的購買力上，這部分人群的住房消費潛力更不可低估。這就意味著，在人口集中流入、資源優質、收入較高的一線區域和沿海發達城市，也包括部分二線城市，房價自然有足夠的上升空間。由此可以判斷，部分地區房價的上漲不是泡沫，而是實際需求。
我一直不同意把房價的過快上漲認為是存在泡沫的這一說法。在調控政策出來之前，在優質資源相對集中的一線城市，確實存在炒房、投機買房的現象。這是因為隨著城鎮化水平的提高、人均收入的增長，優質資源高度集中的一線城市住房有著巨大的升值空間。同時大量的投機購房，導致供給無法滿足這種大體量購房的需求，便又推動了房價的上漲。但在調控政策出台後，大規模的炒房行為已經受到嚴重的遏制，炒房行為幾乎不存在了，所以一些隱患也就自然消失了。
新京報：你怎麼定義在日本、美國發生過的「泡沫」？
李鐵：很多學者拿美國和日本曾經發生過的房地產泡沫作為教訓，照搬他們的經驗治理國內的問題。美國、日本的市場之所以會出現「泡沫」，是因為他們的城鎮化率已達到80%，對地產的剛需早已結束。
但中國的城鎮化率才58.53%，戶籍人口城鎮化率才42.35%，還有幾億人沒有納入城鎮化的進程中，這部分人群還有著龐大的住房剛需。我們現在還沒有給這部分人群提供充分的住房消費市場、投資機會，怎麼能說中國的房地產市場出現了「泡沫」？
現在買房的人中有多少是農民進城買房的？農業轉移人口進城買房的人基本都是在家鄉的三四線城市，甚至是縣城和小城鎮。而在房價高漲的地區都是城裡人來買房，或者是當地的拆遷戶買房。有關方面統計，外來農民工在就業所在地城市買房的人也就百分之一左右，絕大部分是城裡人，也就是42.35%的城鎮戶籍人口買的。實際上我們還有57%點多的人口還沒有納入城鎮化進程。
我們還有這部分龐大的人群的住房需求沒有滿足，怎麼就說中國出現了嚴重的泡沫？我覺得，我們的一些學者沒有認真研究中國經濟，沒有和日本、美國進行認真的比較，特別是對中國的城市化問題沒有深入的研究。所以，他們才會按照西方經濟學的觀點，認為我們出現了泡沫。
目前中國的房地產市場只是暫時出現了結構性的供給波動，在三四線城市出現了供給過剩，在部分一二線城市出現了供給不足，造成了「冰火兩重天」的現象：在一些三線城市，地方政府在增加財政收入的驅動下，推動房地產市場的過度發展，導致住房過度供給；在一些優質資源集中的一線城市以及都市圈，房價出現了過快增長，這是符合中國城鎮化進程中市場的規律和城市發展趨勢的。
限價政策違反了城市發展規律和市場規律」
新京報：如你提到的，一二線和三四線的市場出現了明顯的分化。不過，前段時間我在老家一個五線縣城看到，很多新樓盤被「秒殺」。為何現在三四線甚至五六線城市需求如此旺盛？
李鐵：現在看，三四線城市在前些年出現了嚴重的積壓，去庫存去了好多年。但並不等於所有的三四線城市都有積壓，可能會出現一種誤判——認為整個三四線城市的市場都有積壓。這種誤判會導致一些后發城市在近幾年出現需求爆發的現象。
第二，要關注農村消費趨勢的變化。在過去長達幾十年的時間中，農民外出打工掙了錢之後還會回到村裡蓋房。但現在這個現象幾乎很少存在了。這種變化不是政府人為的限制，而是農民工根據城鎮化發展進程自行做出的選擇。這是因為，現在很多外出打工的農民收入提高了，會更多考慮子女的教育、老人養老等問題，他們會追求更好的教育、醫療衛生、養老等公共服務資源。但是農村在這方面的供給是遠遠不夠的。因此很多農民在掙了錢之後會選擇在縣城買房而不是再回村裡蓋房。這樣的過程反映出在城鎮化的進程中農村消費趨勢的變化。
新京報：三四線城市市場的過熱是否需要警惕，比如是否應該注意避免再出現此前在一二線城市出現的炒房現象？
李鐵：我們最大的問題就是經常用計劃經濟思維方式來解決市場出現的問題。
只要我們承認自己是社會主義市場經濟，可以適度的運用宏觀調控手段，解決市場波動放大的問題和供需矛盾問題。但如果過度的強化宏觀調控手段的應用，追求供需達到嚴絲合縫的對接是不可能的。這是計劃經濟和市場經濟本質上的區別。
新京報：在政府的調控政策上，有哪些地方還需要注意？
李鐵：考慮中國房地產市場的問題，要認識到市場價格的波動與政府的推動有關。在房地產市場中，需求方是消費者，供給方是房地產企業，本來市場的波動會發生在一定的區間。但是在強烈的財政利益的驅使下，地方政府會過度開發，這就導致了規劃失調、資源浪費。地方政府的這種干預等於放大了市場的波動，超出了傳統經濟學研究的範疇。
因此，如果要調控的話，必須弄清楚一個問題——調控政府這頭，還是調控市場這頭？我認為應該重點調整政府這頭，要限制地方政府過度干預的行為，引導地方政府將短期行為向長期行為轉變，從而實現政府的轉型。
我最反對的就是限價政策，這也加大了市場價格的波動。因為限價政策嚴重違反了市場規律和城市發展規律。房價的上漲肯定和優質資源集中有關，因此在房價上漲的過程中，通過限價政策，把房價壓下來是不可能的。在開發商交了土地出讓金后，其利潤已經沒有了多少，如果再限價，開發商當然不願意去賣這個房，這就導致供給較少、價格仍會上漲。另外，在城市管轄空間內，距離城市中心越遠，房價越低。要尊重這種規律，在距離城市較遠的地方為中低收入人口提供與其消費能力相適應的住房，而不是限價。
當然，也有必要運用一些金融政策、財政政策等，甚至考慮把土地出讓金向稅制轉軌，從而減少供需失衡被放大的壓力。
報記者 王嘉寧 攝
「空間的拓展才是緩解房價的最重要方法」
新京報：按照剛你提到的，不應該過度行政管理干預，應該更多的讓市場來發揮。
李鐵：當然。市場化的手段和方法很重要，不是試圖去解決價格問題，而是要解決供給問題。
如何解決供給問題？我特別要強調的是發揮更大範圍空間的作用，可以通過空間資源的再配置來緩解房價壓力。目前很多人都忽視了空間的調節能力。全世界城市發展的規律都是距離城市中心越遠，房價越便宜。當然，離北京市中心越遠的地方，房價肯定也越便宜。我們可以充分運用空間的調節手段，在城市周邊更大範圍空間內增加供給。這也是國際上解決房地產市場供給問題常用的辦法。比如，發展都市中心區周邊的中小城市和小城鎮，通過修建城鐵等交通設施，縮短交通半徑和通勤時間。這樣既不影響人們在一線城市的中心區域就業，也能在距離相對適中的中小城市和小城鎮選擇定居的地方。
比如，廣州房價過高，但隨著廣州開通多條到佛山的地鐵線，很多廣州人就可以以低於廣州一半以上的價格在佛山購房，廣東和佛山實現了同城化。而對於很多佛山人來說，房價會有所升值，在市中心如果買房困難的購房者，還可以選擇在佛山郊區購房。但是，現在的限價政策是，只要房價漲了，不管在哪裡，也不分具體情況，一刀切地實行限價。
過去很多年，我們關於房地產市場的討論和關注點更多是停留在價格層面，但實際上，我們應該認識到，空間配置才是緩解房價的最重要方法。解決中國房地產市場的問題，最主要的是拓展空間。在人口集中流入、房價上漲過快的地區，要實行所謂的調控政策，重點是在更大範圍空間內增加中低收入人口的住房供給。這個住房供給肯定不是在城市核心區，而是拓展到城市的近郊區。政府該做的是，允許這些地方依託原來的小城市和小城鎮去蓋房子，同時把軌道交通建設好，還要允許這些地方有一定的產業存在，並疏解中心城區的功能。
新京報：按照你的觀點，房地產市場長效機制建立很重要的一點是在空間上面進行拓展。但現在沒做，為什麼？
李鐵：在全世界，沒有一個國家像中國這樣，行政區劃、政府管理、公共服務都通過空間來界定，表現出一定的差異化。正因為中國的行政區域和公共服務連在一起，對於優質資源占絕對優勢的城市，很難有意願通過空間來緩解房地產的問題。其實這些城市有能力通過空間調整房地產市場，因為有足夠大的行政管理區域。但不願意去做，為什麼？就是怕這樣做，會吸引更多的人口進來，增加城市公共服務的負擔。
總之，通過空間來緩解房地產的壓力要面對四個問題：第一，地方政府的約束，比如人口控制政策。第二，跨行政區域的問題，而這不是在一個地方政府就能解決的事情。第三，願不願意把這事交給市場？第四，如何來看待房價的問題？
那怎麼讓政府有動力來做這個事？當然需要中央政府來推動。因為中央政府有足夠的宏觀調控能力來進行協調。比如，怎麼根據市場、規劃等，通過更大的空間來緩解壓力。
「房地產是一張『好牌』，但我們還沒有使出來」
新京報：在前一段時間，金九銀十不再、萬科高喊「活下去」。你怎麼看待這些具體的市場現象？
李鐵：我覺得這是大家對市場、對政府政策沒有信心的表現。實際上，這些年的我們的房地產政策過於強調行政干預，讓市場感到心中沒數。比如，我們的各種行政限制政策給房企帶來了一定的壓力，至少使得房企不再信心十足。
但是，中國的房地產市場是不是確實是這樣了？我不認為。中國的房地產市場還有很大的發展潛力、增長空間。我們可以舉出無數個要素支撐這一觀點：第一，中國的城鎮化還具有巨大的發展潛力。第二，中等收入群體剛需的潛力很大，很多人還要在城市主城區和郊區買房，二套房已經是剛需。第三，投資潛力。對很多人來說，最穩定、最安全、最好的投資還是投資房地產，這是城鎮化帶來的城市發展預期所決定的。第四，未來住房的改造、住房更新的發展空間是巨大的。中國的住房的平均壽命是30年，日本住房壽命是100年，正在向200年努力，英國是130年，這就要求中國的房地產開發商和運營商要從粗放型發展向高質量發展轉變。
因此，現在出現的這一現象，只能說明目前市場的信心一定程度的喪失，並不意味著房地產開發商活不下去。當然，要根據形勢的變化來調整政策的方向、內容，來帶動經濟的增長，而不能使得一個政策幾十年一直不變。
新京報：房地產未來還是中國經濟非常重要的支柱？
李鐵：96年亞洲金融危機時，當時研究農村政策的學者和官員就提出如果有3億人進城，就有8000萬套住房，這就意味著8000萬套彩電、冰箱等。原因就是只要居民買房子，家裡肯定會購買電視、冰箱、洗衣機等配套。有了住房這樣的穩定居住空間，自然也會考慮買車。只要有了長期穩定居住的基礎，其他的消費才能跟上。通過一套房子，可以帶動無數工業製成品的消費增長，帶動內需的增長。如果沒有房子的話，拉動消費和內需幾乎不可能實現。在上個世紀九十年代中期，中國工業製成品滯壓嚴重，大部分工業製成品積壓40%-50%以上。我記得那時候曾經政府採取鼓勵家電下鄉等政策，但是根本解決不了問題。可是伴隨著後來房地產的發展，住房制度改革等，包括城市向近郊區擴張，帶動失地農民進城等。工業製成品過剩的問題基本得到解決。我記得當時有部門的研究提出，城鎮化率提高1個百分點，至少可以拉動GDP增長1.5個百分點。增長最重要的發動機之一是通過房地產來實現的。
在2008年的國際金融危機之後，2010年中央又提出了新型城鎮化戰略，希望通過促進農村人口進城后的安居樂業，能把他們長期的消費興趣、投資興趣從農村轉向城市。等大批農民進城以後，既帶動地產消費，也帶動了基礎設施的消費需求。
因此，我們不能忽視房地產發展帶來的一系列影響，我們也要通過政府的調控手段調節房地產供求關係。控制什麼？通過房地產供給波動的區域現狀，確定哪些地方要限制住房的發展，哪些地方的政策可以適度放開而拉動內需。比如，在都市圈地區、人口流入地區，可以適度的放鬆調控，鼓勵通過住房建設來緩解需求的壓力，同時也緩解中心城區房價上漲的壓力，給中低收入人口提供更多的住房供給等。而在三四線人口流出地區，要限制地方政府過度開發。
但是至少我看到目前為止，我們對這些問題還沒有清醒的認識。現在中美貿易摩擦升級，中國面臨和96年亞洲金融危機、2008年國際金融危機相似的情況，房地產是一張好牌，但我們還沒有使出來。
新京報：怎麼才能把這張牌的潛力使出來？
李鐵：通過改革釋放活力和潛力。
如何改革才能釋放潛力？首先允許已在城鎮長期就業生活的農業轉移人口和外來城鎮間流動人口在就業地落戶。當前在北京長期就業生活、沒有北京戶籍但事實上已成為北京居民的人口，至少有上百萬人，但北京一年才解決幾千人的落戶，我覺得有點太少了，真的過於苛刻了。如果把他們的落戶問題解決了，這些人的消費需求和投資需求會大幅增加。不僅僅是北京，在珠三角地區、長三角地區等人口流入區，通過落戶政策也可以釋放出巨大的消費潛力。
第二，進行土地制度改革。允許集體建設用地進入城鄉建設用地一級市場，參與城鎮的建設開發投資。如果允許各類企業和集體經濟組織進行合作，把短期的利益追逐變成長期的投資行為，既可以降低房地產和各類產業的初始開發成本，同時也可以使集體經濟組織和農民通過參與城市的開發和建設獲得收益。房地產的價格也不會攀升。
第三，發揮都市圈中小城市和小城鎮的作用。我們過去的規劃管制以城市主城區為主導，嚴格限制中小城市和小城鎮的發展。比如，北京市周邊有一百多個鄉鎮，這一百多個鄉鎮實際上都是人口聚集地，但它的發展受到規劃的嚴格限制，從而導致了北京郊區發展嚴重滯後於主城區。如何釋放這些大城市周邊中小城市和小城鎮的發展活力？通過服務業的輻射、功能的疏解，使得這些中小城市和小城鎮承擔部分居住和產業載體的功能，從而使得它們的能量在低成本的情況下釋放出來。要發揮都市圈中小城市和小城鎮的活力，應該進行比較大的政策性調整。
所以，我覺得我們有很多牌可打。可以通過改革，釋放中小城市和小城鎮以及農村集體建設用地的潛力，降低產業發展成本和房地產開發成本，激發活力。
新京報記者 侯少卿 攝
「風險永遠存在 政府要做的是把風險降到最低」
新京報：近年，政府一直強調化解房地產市場的風險。目前看，房地產市場的風險化解的情況如何？
李鐵：市場經濟最大的特點就是會出現波動，比如供求的波動。這種波動在某種程度上會對企業帶來風險，甚至會帶來一系列的連鎖反應。風險永遠會有，問題在於我們怎樣來增強抗風險的能力，而不是通過所謂計劃的方式來控制，或者從根本上徹底的讓風險不存在，這不符合經濟規律，也不符合城市發展規律。
我認為，政府要做的是，制定政策的基本出發點應該是採取什麼樣的措施可以使得風險降到最低、收益變得最大。面對新的風險和挑戰，政府要不斷的適應並不斷地去解決問題。
新京報：近年，隨著房地產市場的發展，有學者提出中國居民家庭債務或者說槓桿率上升，甚至逼近極限。在你看來，目前房貸產生的居民家庭債務處在怎樣的水平，是否是需要值得警惕？
李鐵：我沒有做過這方面專門的研究。但是我覺得包括家庭債務風險線在內的各類風險線存在很多缺點，很多數據並不符合中國的現實。比如，之前有很多研究說，中國的基尼係數已經超出了世界最大的風險數值，但中國什麼事情都沒有發生。
同樣，對大部分中國人來說，我買房子雖然增加了債務，但總比把錢放在銀行里要好。從居民的消費偏好、投資偏好、金融的變化等各個方面綜合來看，這個風險可能就是微乎其微的。因此，談論風險一定要和中國的國情結合起來，不能只根據一個數據來判斷風險的高低。
新京報記者 侯潤芳 編輯 陳莉 校對 趙琳
【香港商報網訊】隨著越來越多城市房地產市場「退熱」，近期中國樓市相關調控政策出台的頻次驟減，對於中國房地產進入寒冬的聲音也越來越多。野村證券中國首席經濟學家陸挺團隊發布研報認為，明年上半年樓市將明顯轉差，並且政府將放鬆對樓市的調控措施，諸如限購、限售和限價等非市場化的行政性手段要障礙。
不過，也有機構持相左意見。國際房地產顧問萊坊認為，明年內地一線城市房價會保持平穩，升幅約為2%-3%;而剛性需求仍在的二三線城市，升幅甚至可達3%-5%。
各地調控頻次驟減
上周，中國各地房地產市場相關政策和信息發布主要有5次，包括中國住房和城鄉建設部通報各地專項行動查處的第三批24家違法違規房地產開發企業和中介機構名單;北京對涉嫌發布虛假房源信息、拒不配合執法調查的12家房地產經紀機構予以曝光;蘇州限購升級等。
中原地產研究中心發布的統計數據顯示，11月以來，各地累計發布房地產相關政策僅12次，相比此前每個月40次左右的情況明顯減少。其中，收緊、約束性的政策明顯減少，當月，僅蘇州一地對限購政策有所升級。
中原地產首席分析師張大偉認為，房地產市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市「退熱」，房地產調控再收緊加碼的基礎不復存在。
儘管樓市相關政策發布次數逐漸減少，且少見政策加碼，但調控並未出現鬆動的跡象。新華社此前也刊文稱，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，決不會允許調控前功盡棄。易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，如今調控政策已經企穩，不再加碼，但也暫時不會放鬆。
今年以來房地產相關政策密集出台。據機構統計，年內各地房地產相關政策發布超過400次，同比上漲超80%。從全國看，去年以來出台的調控政策被嚴格執行，整體市場已經出現平穩表現，部分城市房價開始調整。
野村：樓市漸入深冬
越來越多的數據預示?房地產市場在漸入深冬。野村證券中國首席經濟學家陸挺團隊預計，2019年上半年樓市將明顯轉差。
陸挺團隊表示，明年中國樓市可能會出現一些變化：上半年樓市將顯著惡化，而政府或不會很快出手救市。鑒於房地產市場對經濟的支柱作用，相信政府最終將在春季或之後在放鬆對大城市房地產市場的限制措施。
更重要的是，陸挺團隊認為，只有政府出台放鬆樓市的措施之後，中國經濟增長才有望反彈。因此，在他們看來，房地產市場的走勢判斷對於準確把握中國經濟究竟何時觸底而言至關重要。
而今，隨著政府已不再大規模通過抵押補充貸款(PSL)來為棚改貨幣化注入資金，三四線城市的房屋銷售終於追隨一二線大城市進入降溫狀態。按照陸挺團隊的說法，即使PSL規模沒有逐步減少，已居高位的房價、逐步耗竭的家庭儲蓄、放緩的收入增速和過高的房貸壓力也將開始讓小城市的樓市冷卻。
對於明年的房地產市場，陸挺團隊預計：在明年某些月份新屋銷售可能收縮逾10%，房地產開發投資增速或「急速回落」;在土地銷售放慢的背景下，基建開支增速可能也會放緩，而與房地產相關的金融資產或將遭受相對嚴重的衝擊。
不過，他們強調：「反對簡單地放鬆或者逆轉之前實行的限制性政策」，稱「政策決策者需要認識到大城市的作用，讓市場在房地產和土地配置過程中扮演主要角色」。
萊坊：明年一線城房價升2%-3%
萊坊則和陸挺團隊有不一樣的看法。萊坊日前稱，雖然內地一線主要城市仍有較多嚴格的調控措施，但預期明年房價仍會平穩，升幅約為2%-3%;至於一線以外城市因剛性需求仍在，故預期樓價升幅可達3-5%。
萊坊大中華研究及諮詢部主管紀言迅表示，深圳、上海、北京等一線城市已開始見到樓價回落，但廣州樓價則出現「追落後」的情況，相信在情況沒有明顯改變前，一線城市的調控政策仍會繼續下去。「相信中央對樓市調控會是長期措施，因為經過這麼多年才能控制得到，不會很快就取消，但會視乎庫存量去作調整。」他說。
另一方面，萊坊對大灣區城市明年樓價則較為看好，在高鐵及港珠澳大橋香港段相繼通車後，將帶動區內樓價增長，其中廣州、深圳及珠海的樓價在大灣區內領先，同時為九個城市中樓價高於平均值的城市，料明年區內住宅樓價升幅將達5-7%。區內的二線城市將吸引更多來自廣州、深圳及香港的買家投資。
日本大型銀行野村證券警告稱，因融資成本升高、人民幣疲軟及未來數年債務到期數額增加，將有更多中國企業的離岸美元債務違約，其中房地產行業違約風險最大。事實上，明年中國房企到期的在岸債務已高達3,850億元人民幣，有消息稱很多企業正急於在債務到期前賣出短期美元債券，但分析師認為此舉恐怕會增加更多融資壓力。
野村證券的研究報告顯示，今年前10個月中國公司離岸美元債券（OCDB）的違約總額為34億美元，而去年還是「零」違約。報告預計，未來兩年內會出現更多中國企業美元債務違約案例。
雖然因中國企業海外美元償還壓力增加而引發更大範圍危機的可能性尚小，但目前的情況已讓各方密切監測中企債務違約的溢出效應。
報告稱，中國企業第三季度以美元計價的債務總額約7,510億美元，是2015年年底的兩倍多。
報告預計，從今年第四季度到2020年底，平均每季度有333億美元的美元債券到期，大大高於今年第三季度估計的110億美元。
而根據彭博社的數據分析，中國公司離岸美元債券（OCDB）違約率在經歷第三季度下降後，第四季度已出現攀升。
報告稱：「我們認為，儘管企業在夏季有了一個喘息機會，但在國內需求疲軟、信貸違約增加、人民幣貶值以及美聯儲加息的背景下，OCDB再次面臨日益增大的壓力。」
在正常情況下，中國公司可以用人民幣計價發行債券，也可以用美元或其它外幣籌集資金。但若沒有適當的對沖匯率變動的機制，以外幣發行債券給企業帶來的大量貨幣風險不可小覷。
今年以來，人民幣兌美元匯率下跌超過6%，這讓以人民幣營利的中國公司需要支付更多的人民幣，才能償還等量的美元債務。這會擠佔中國企業，尤其是擁有外債業務的企業的利潤。一些分析師已預計，人民幣將進一步走軟。
在美聯儲上調利率背景下，債券價格會下跌，而美元計價債務的收益率將上升。這對發行美元債務的中國企業來說，是雪上加霜。◇
據彭博社報道，明年中國房地產企業高達3,850億元人民幣的在岸債務將到期，市場開始擔心業者是否有能力還本付息。有消息稱，各大房企正急於在債務到期之前賣出短期美元債券。
另據報道，僅11月19日一天，就有三家中國房地產商發行的短期美元債券進入市場。其中時代中國控股有限公司發行2年期債券，票面利率為11%；中國綠地博大綠澤則以不到9%的利率發行1.5年期債券。
而恆大集團旗下子公司景程有限公司增發10億美元、於2020年到期的11%優先票據，而該公司此前半個月已發行18億美元的票據。
由於過去兩年中共當局推動去槓桿化，中國房企陷入資金緊縮狀態，而2019 年面臨在岸和離岸市場應付債款高達620億美元。在此情況下，企業不得不以更高票面利率，並出售更短期的美元債券因應。
Aberdeen Standard Investments亞洲企業債務和新興市場信貸研究負責人表示，若這些開發商要依賴短期債券來償還舊債，恐將使融資系統面臨更大的風險，最終更可能迫使中國監管機關出手干預。◇
目前中國房地產總市值已達65萬億美元（合人民幣450萬億元）。令人詫異的是，在中國房地產市值一路飆升的同時，股市卻「熊冠全球」。
中共國家統計局近日發佈了2018年10月份70個大中城市房價統計數據，北、上、廣、深一線城市二手房價環比全線下滑，但一手房、二手房價整體仍呈現普漲態勢。
過去幾年中國房價漲幅驚人。據大陸媒體11月19日報道，中國房產總市值目前已達到450萬億元人民幣。
最新數據顯示，與兩年前相比，70個大中城市中有50多個城市新建商品住宅均價同比漲幅超過10%，西安、貴陽、海口、徐州等20多個城市漲幅超過20%。
按照數據，中國房產總市值已超過美國、歐盟和日本的總和。數據顯示，美國房產總市值為30萬億美元，歐盟為20萬億美元，日本為10萬億美元。
在房地產市值飆升之際，中國股市卻出現了連續調整，今年以來各大指數更是出現創近年來新低的表現。上證指數今年以來累計跌幅超過18%，創業板指跌幅超過20%，深證成指大跌近27%。各大指數熊冠全球，深證成指位居全球重要指數跌幅榜第一位，上證指數跌幅位居全球重要指數跌幅榜第二位。
近年來，中共當局不斷推出嚴厲的房地產調控政策，試圖為樓市降溫。但是經歷了多年調控，中國房價卻越控越漲。有分析認為，中國房地產市場被諸多利益集團所綁架，而房地產市場早已經綁架了中國經濟。
著名經濟學家吳敬璉曾在野三坡中國經濟論壇接受媒體採訪時表示，「房價飆升、泡沫興起的根本原因在於槓桿率過高，也就是信貸膨脹，貨幣超發。」
吳敬璉評價樓市收緊調控稱，解決房地產問題還是要回到根源，「一隻手拚命發貨幣，另一隻手摁住價格，這個是解決不了問題的。」
中國社科院曾就《房地產藍皮書》舉行發佈會，國家稅務總局稅科所研究員付廣軍在會上披露，中國一線城市的房價中，土地成本和稅費已佔到70%。而房地產開發商的毛利潤僅佔10%。
知名房地產商任志強曾在一場公開活動上表示，目前地方財政對土地出讓金的依賴度非常高，各個省份與房地產相關的財稅收入佔到地方財政的八成以上。因此可以說，房價的70%都被政府拿走了。◇
■張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
自從香港政府連番「加辣」後，本地住宅樓市出現一手旺、二手靜的表象，物業代理行主要依賴協助開發商推售新盤以求生計。一手樓連續興旺了首三季，踏入10月份當中美貿易戰影響陸續落地和全球包括香港進入加息期後，10月份的一手樓成交宗數只錄得約1,200份，是創下近3個月新低，並跌破全年10個月的月平均交易量。值得讀者警醒是近2個月（即9月和10月）的一手住宅平均成交價是1,050萬元和990萬元，反映近期發展商主推低價樓盤，直接推低全年一手樓平均樓價。
種種因素造成近月一手樓市出現價量齊跌現象，一手溢價率更出現單位數字，反映發展商只能降低開價，貼近同區二手房價放售。不過今月新盤開售情況是「差強人意」，發展商會改變策略，減少申請預售樓花數目，集中開售現貨單位，以避免交付空置稅。當然一手開發商也避免以太低價速銷新盤，以防進一步推低二手樓價，令整個住宅樓價「越跌越急」。
小業主取態 左右成交價量
政府連番辣招嚴重窒息二手樓市活動。近月種種經濟不利因素喚醒二手業主，紛紛連番減價求售較次質屋苑單位，尤其是新界西和新界東小業主更是狠狠地劈價離場，個別低層景觀差的新界西屋苑單位更加累減達二成以上，新界屋苑單位回到400多萬元水平。較大型單位也回歸600萬元下的高樓按比例水平線，並且成功吸納上車人士使用高按揭比例購買。二手樓價創下近月新低後，其他持有標準單位的小業主的取態會左右後市成交價量。
先有證券商研究部預期港樓價最差會跌四成，後有著名測量師行表明10年升市已完、樓價最壞會跌二成半。又因代理行生意淡薄，兩大龍頭代理行老闆已改變看法，轉向全面「吹淡」樓價，承認樓價摸頂後會向低位調整，預期未來2至3年可能大跌三成。姑且不論吹淡風的原因，筆者解讀是地產界和證券界都齊齊看淡未來樓價，問題是會跌多深、會跌多長，然後平穩後何時回升呢？
人類經濟歷史不斷循環，樓市表現亦如此，何不溫故而知新呢？
近10年兩跌市 歷時約半年
翻查歷史，近10年香港住宅樓價共記錄兩次明顯下跌，每次都維持大約6個月。首次是2008年6月跌到年底，平均樓價跌幅是17.2%，以實用面積70平方米以上的跌幅較高，都是大約23%。最近一次跌市是2015年9月至2016年3月，樓價大約平均下跌11.3%，但是今輪是70平方米以下的住宅單位跌勢達11.4%（40至70平方米）和11.9%（40平方米以下），較大型住宅單位跌幅少於10%。如果究其背後跌價因素，2008年是全球金融海嘯，但是2015年是由於香港和內地股市持續下跌和大量樓市辣招雙重效應。前者是國際因素，後者是本地因素。今輪跌市的背後原因較為複雜，兼備美國十二月及明年加息情況、本港政府加大公屋和資助房屋比例、中美貿易戰經濟影響和可以預期中國經濟轉型走向高質量、低增長的大形勢。
筆者預計今番樓價回調起碼維持半年，待明年首季末內外因素明朗化後，才可決定後市走向形勢。根據政府差餉物業估價署統計資料，自從8月份高位回落已約5%，預料直至明年首季末前應該再下跌10%以內，然後會看後市種種因素取決中長線走勢。
這波樓急升幅度最大要數中小型住宅單位，尤其是偏遠市區的新界西、新界東地區，正好也是啟動跌市的源頭，且跌勢也是最顯著的。今輪跌市是二手開頭，一些急於求售的開發商會接力低價放售，形成一二手樓連番下跌局面。注意新盤重災區是新界東、新界西和九龍區，港島區則供應量不多，形成新界和九龍區的跌幅較深且長！持有多個物業的投資者可考慮先沽出重災區部分，保留傳統市區的物業收租，以待下個黎明再來。
縱然樓價再跌10%，新生代尤其是2000後仍是對樓宇「望門輕嘆」。香港社會再向上依靠00後的長遠期望，太過遙遠的上車夢是做成前景灰暗的主因。特區政府要小心處理。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
野村證券分析，中國房地產市場已出現拐點，明年上半年情況更將明顯轉差，所以中國政府可能在明年春天或之後放鬆多項在大城市實行的房地產調控措施。
內地也有媒體認為，中國房市嚴冬來臨，房市行政性調控政策很快就會放鬆。所以，這幾天總是有人打電話給我，問明年中國的房策是不是會放鬆？如放鬆，要不要再購買住房等。
對於中國房市已現拐點，他們給出的理由：一是當前內地房市的緊縮周期與此前的周期不同，既把城市間的差距拉大，也造成行政性的調控政策與市場嚴重對立。二是不少城市的住房銷售面積急劇下降，有些甚至出現下降40%以上情況，以及內地房地產市場企業融資需求大增，特別是大房企都在採取不同方式增加融資。但以這些理由來說內地房市出現拐點，既沒有經濟學上的邏輯，更沒有市場邏輯。
房價續漲16年 愈調控愈破頂
首先，就中國房市看，從來就沒有過所謂的緊縮周期性。2003年以來，中國的房市從來就是政策市，市場完全取悅於政府的房策變動，市場的供求規律從來就沒有在內地房市產生多少作用。從2003年到目前為止，內地絕大多數城市的房市，其價格只是持續上漲，房價上漲持續了16年。既然房市從來沒有出現周期性變化，那麼房市如何有周期性緊縮？
即使2016年以來，內地許多城市一直在出台各種行政性樓控政策，但也只是愈調控，其銷售面積及金額愈是快速增長，愈是在創歷史紀錄。如2017年中國商品房銷售面積達16.9億平方米，比2015年12.8億平方米增長了32%；2017年中國商品房銷售金額達13.37萬億元（人民幣，下同），比2015年8.7萬億元增長了53%。即使到2018年1至10月份住房銷售金額增長仍達15%，中西部地區增長更在20%以上。今年1至10月份佔近一半的地區其住房銷售金額增速在20%以上，內地房市哪裏出現緊縮周期。
房企銷售額穩步增長 何來調整
還有，從內地房地產龍頭企業銷售情況看，根據11月1日中國指數研究院公布的數據，目前內地大多數地方的房市都處於絕對穩定的繁榮之中。2018年1至10月，TOP 100房企銷售額穩步增長，其中前10房地產企業的銷售總額達33,557億元，銷售額佔比達41.5%。從銷售情況來看，2018年首10月銷售破千億元房地產企業增至24家，碧桂園突破6,000億元大關。可見，目前內地房市住房銷售在連續3年創歷史紀錄的基礎上還在快速增長，並沒有因為樓控政策出現周期性調整。內地房地產市場穩定繁榮比我們想像的要好。
其次，內地房市是否出現周期性調整，最重要的指標就得看內地房地產市場價格上漲預期，是否出現了調整，全國各城房價是否出現下跌？就目前來看，這種情況不僅沒有出現；反之，全國絕大多數城市的房價還在上漲。
國家統計局的數據表明一綫城市的房價在調整，比如從按月看，4個一綫城市新建商品住宅銷售價格持平；二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳則下降0.6%。也就是，一綫城市的二手房價有些微的波動。但這種房價波動是房價出現周期性調整，或出現房價上漲預期逆轉嗎？根本就不是。
一綫城市一手漲 二手些微波動
因為不僅一綫城市的新房價格沒有下跌，而且一綫城市的二手房價並不是甚麼下跌，而是些微波動。如以2015年為基數，到2018年10月份，北京、上海、廣州、深圳的二手房價到目前按年分別上漲了46%、38%、51%、51%。用得着這樣擔心嗎？比如最近香港的樓價下跌，有不少住宅10月份就下跌15至20%。上一個星期樓價指數就下跌了1.28%。這才是房價下跌。調整0.2個百分點算甚麼下跌呢？
根據國家統計局，10月份內地整體房價或絕大多數城市房價還是在上漲。這表明，70個大中城市的房價基本上是上漲的。二綫、三綫城市的房價都是如此。估計四綫城市房價更是會在上漲。31個二綫城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%。35個三綫城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%。
當內地絕大多數城市的房價都上漲時，說內地房價在下跌，國人肯定會不知所云。盡管有個別城市的住房銷售會出現急劇下降，但整體全國的房價來說，並沒有因為住房銷售下降而讓房價下跌，反之絕大多數城市的房價還在上漲。這也意味全國各地的房價上漲預期根本沒有改變，中國以投資為主導的房市性質根本沒改變，十九大報告給出的房地產只住不炒市場定位還沒有落到實處。
而上述房價變化還只是官方數據，有可能是地方房地產管理部門控制房價變化的結果。因為，地方政府為了對應中央的檢查與政策，往往會根據中央政策要求而上報，數據水份肯定很大。即使住房交易是通過網簽的方式進行，地方政府同樣有辦法控制房價，甚至讓房企簽訂陰陽合同來應對中央政府的控制房價。只要看一下，今年1至10月份全國商品房銷售面積增長只有2.8%，而銷售額增長達12.5%。其中，住宅銷售額增長15.0%。全國商品房銷售金額增長速度快於商品房銷售面積增長速度3倍以上，就知道內地各城市的房價仍然在快速上漲。
個人住房按揭貸款 仍高速增長
再就是根據人民銀行《2018年第三季中國貨幣政策執行報告》來看，到今年9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額為37.5萬億元，按年增長20.4%，增速與上半年持平。房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的28.1%。其中，個人住房貸款餘額為24.97萬億元，按年增長17.9%；住房開發貸款餘額為7.1萬億元，按年增長33.9%等。也就是說，今年以來無論是個人住房按揭貸款，還是房企開發貸款都處於高速增長。總體增長幅度達28%以上，這樣高增長速度是內地房地產市場出現緊縮了嗎？即使是今年10月份，內地企業銀行貸款增長下降了70%以上，但個人住房按揭貸款仍保持在25%以上的增長速度上。所以，說內地房地產市場出現嚴冬是沒有現實根據的。
只要全國絕大多數城市的房價還在上漲，只要銀行信貸在房地產市場快速擴張沒有結束，這不僅意味着內地房價上漲的預期沒有改變，更是意味着內地房市的調整還沒有到來，內地絕大多數城市的房地產市場仍然處於上升時期。一些機構及媒體想通過輿論操控內地房地產市場，以此來誘使政府房策鬆綁，估計這種概率不會太高。因為，現實的房市性質並沒有多少變化，只不過是那種瘋狂房價上漲及瘋狂的增長速度些許下降了。
▲ 內地盡管有個別城市的住房銷售出現急降，但全國房價並沒有因此而下跌，反之大多數城市的房價還在上漲，故房策鬆綁概率不會太高。（路透社資料圖片）
大陸房地產總市值超過美國、歐盟及日本的總和。陸媒報導，近日，SOHO中國董事長潘石屹引述一張圖表指出，大陸房地產總市值為65兆美元，相當於450兆（人民幣，下同），已超過美國+歐盟+日本的總和，後者為60兆美元，數據顯示，美國房產總市值為30兆美元、歐盟為20兆美元，日本則為10兆美元。
房市升值 無確切數字
大陸房地產總市值水漲船高，但迄今並沒有一個非常確切的統計數字，根據第一太平大衛斯2016年8月的數據估算，大陸房地產市值約為270兆；有媒體在2017年6月估算大陸房地產總值已達300兆。
恒大集團首席經濟學家兼恒大經濟研究院院長、博智宏觀論壇學術委員會委員任澤平則於今年1月23日表示，全大陸房子加起來有300兆元。
而近期潘石屹提到網路上的一張圖表「股票房產總市值概覽圖」，更是將總市值「拉升」到450兆元。
對於450兆的房地產市值，有大陸自媒體指出，2017年大陸GDP（國內生產總值）才82.7兆，此一數字相當於那年GDP的5.63倍，而2017年美國GDP為122兆，450兆相當於美國GDP的3.82倍，完全可以買下三個美國，甚至僅需賣掉北上廣的房子就可以買下整個美國，顯示出大陸房地產的驚人市值。
房產投資價值相對小
大陸自媒體更提到，大陸各城市房價仍然很高，根據中國房價行情網資料顯示，北京租售比55年，就是660個月才能收回成本，一般而言，國際上租售比界定為1：200到1：300，如果租售比低於1：300，即1：400、1：500，依照租售比為每個月房租與房屋總價的比值理解，就是在1：500的情況下，需要500個月才能收回購房成本，這意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經出現。
其他的一線城市也是有過之而無不及，例如，深圳租售比達到59年、上海達到56年、廣州達到53年，最近因房價大跌傳聞已久的廈門，租售比也高達83年。(旺報)
