不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

台北市自住房屋稅率將會調降，最快明年7月開徵房屋稅時就會實施，據悉，自住的房屋稅極有可能從目前的1.0%，一口氣降至0.6%，讓民眾非常有感。

據指出，台北市長柯文哲曾公開表示，房屋是拿來住的，如果民眾只有一戶而且拿來自住，這應該視為生活必需品，所以他的主張是稅率要從1.2％降到0.6％，房屋稅要先降一半。之前台北市自住的房屋稅已從1.2%降為現行的1.0%。

台北財政局副局長游適銘表示，調降自住的房屋稅已在研擬，但是否要一次調降到位，還要再研究，不過，一次就降到0.6%民眾會比較有感，明年初每三年開一次的不動產評價會就會開會，財政局會於今年底將研議好的稅率方案，提交給不動產評議會參考。

他說，如果明年初不動產評議會決定房屋稅的調降幅度後，7月開徵房屋稅時就可以適用，也就是說，調降後的新房屋稅，最快明年7月就會開始實施。據指出，房屋稅從現行的1.0%降至0.6%，一般民眾至少可省下數百元到一、二千元的稅金。

不過，豪宅的房屋稅雖然也會跟著稅率調降而降稅，但因住豪宅的民眾經濟能力和條件都較佳，所以財政局會設定一個天花板，亦即至多僅會調降一個金額，不會比照一般房屋全面降稅，至於天花板的金額會到多少，游適銘表示要再討論。

由於房屋稅和地價稅是地方政府最大且最重要的稅收來源，若大幅調降房屋稅，是否會衝擊北市府的財政收入，引人關注，對此游適銘回應說，若調降自住的房屋稅，數量約有20萬戶，整個稅收減少金額有2億多元，2014年7月起適用的房屋稅新制，標準單價平均調漲2.6倍，為減輕民眾負擔，不動產評議委員會決議，一般房屋將分六年緩漲，前兩年房屋稅會打七折，第三、四年打八折，第五、六年打九折，這部分的稅率會分年提高回來，可補足這次房屋稅減收的金額，不致衝擊北市財政收入。

【時報記者郭鴻慧台北報導】台北市長柯文哲昨日在議會進行施政報告時指出，台灣有超過1年以上、無人居住的空屋高達60萬戶，中央有什麼理由，要蓋20萬戶公宅，這代表政策有問題，因為空屋太多，所以公宅不須再蓋。對此，吉家網董事長李同榮直批，中央的社宅政策確實有問題，並舉出三大理由說明，公宅蓋越多空屋率就會越降低。

李同榮詳細解釋，為什麼公宅蓋越多空屋率就會越降低的理由有三：

1.租賃公宅越多，房租會下降，以租代買會盛行，進而影響囤房意願：政府若廣建只租不售公宅，就會穩定租賃價格，不但減少包租公的投資炒作，長期會有更多人以租代買，也會間接穩定交易價格，自然降低囤房現象。

2.出售優惠公宅越多，影響房價不暴漲，空屋會自然降低：在出租公宅增加到一定量體後，政府就可推出大量優惠的合宜住宅出售給低收入戶，就會穩定低總價市場，進而穩定整體交易市場，房價較不易暴漲，當然也會降低囤房誘因。

3.供給多，房價穩，囤房誘因低，空屋率自然會降低：一股囤房目的，大都為保值與理財的動機居多，一旦公宅量體增多，長期會因供給量增加而穩定房價，市場就失去了囤房的誘因，空屋就會一部分轉入交易市場，而市場的供給循環一旦遞增，不但房價會趨穩，也會抑制建商過度開發與推案，成就市場的良性循環。

針對柯P所提，未來市府政策方向是會想辦法讓空屋，逼入到租屋市場，李同榮認為北市府的思維就是祭出「空屋稅」，其實，市場上的空屋大多是空間坪數較大的房屋，這些空屋持有者的動機不是理財就是保值，大都不會想出租，所以，無論政府是用包租代管或稅制控管，結果屋主不是無動於衷，就是流入交易市場出售，也不會轉入租賃市場，更不會是弱勢者所需求的房源，何況屋主也會兵來將擋，技巧性鑽取漏洞，逃避課稅，最後，空屋稅不但課不到稅，對疏解公宅需求毫無建樹。

同榮呼籲，政府不應聽信不接地氣的學者建議，空屋要活化，理論上是對的，實務上是困難的，如同全台有數百間閒置的蚊子館，政府增添很多經費都沒有能力活化，怎有能力活化民間持有的資產？真要課空屋稅，倒不如建議中央先課地方政府的「空館稅」。敬請台北市政府不要再找藉口，三思而行，更不要用更錯誤的政策修正已錯誤的政策。

台北市長柯文哲10日在議會進行施政報告表示，台灣超過一年以上、無人居住的空屋高達60萬戶，中央有什麼理由要蓋20萬戶公宅，這代表政策有問題，因爲空屋太多，所以公宅不須再蓋，應該想辦法讓空屋進到租屋市場。

吉家網不動產董事李同榮表示，空屋與公宅是兩回事，空屋多雖是市場畸形發展，但不代表公宅不須再蓋，公宅蓋越多，空屋反而會減少。

理由有三：

一、租賃公宅越多，房租會下降，以租代買會盛行，進而影響囤房意願：

政府若廣建只租不售公宅，就會穩定租賃價格，不但減少包租公的投資炒作，長期會有更多人以租代買，也會間接穩定交易價格，自然降低囤房現象。

二、出售優惠公宅越多，影響房價不暴漲，空屋會自然降低：

在出租公宅增加到一定量體後，政府就可推出大量優惠的合宜住宅出售給低收入戶，就會穩定低總價市場，進而穩定整體交易市場，房價較不易暴漲，當然也會降低囤房誘因。

三、供給多，房價穏，囤房誘因低，空屋率自然會降低：

囤房目的大都為保值與理財的動機居多，一旦公宅量體增多，長期會因供給量增加而穩定房價，市場就失去了囤房的誘因，空屋就會一部分轉入交易市場，而市場的供給循環一旦遞增，不但房價會趨穩，也會抑制建商過度開發與推案，成就市場的良性循環。

李同榮表示，諸多世界先進國家都是公宅蓋越多，空屋率越降低，例如香港丶荷蘭丶英國，香港公宅占比超過30%，空屋率僅約4.3%，英國公宅占比超過18%，空屋率僅約3.3%，荷蘭公宅占比超過32%，空屋率僅約4.2%。

反觀台灣108年的社會住宅存量共約1.1萬戶，以全國住宅總量约878萬戶計算，台灣公宅比率只約0.12%，空屋率依水電用量統計約60萬戶計算，大約介於7~8%之間（日本丶美國空屋率都超過12%）。

台灣公宅比率這麼低，政府不想蓋公宅，卻想從60萬戶民間空屋逼入租賃市場，滿足弱勢公宅需求，等於是緣木求魚的政策。

台北市議會今開議，台北市長柯文哲下午到議場做施政報告。過去曾喊出8年要蓋5萬戶公宅的柯Ｐ，今天在議場坦承自己的公宅政策大轉彎，他要大家想想，既然台灣超過一年以上無人居住的房子高達60萬戶，市府有什麼理由要蓋20萬戶公宅？未來的方向是想辦法讓空屋進到租屋市場。至於台北東區，柯今天也有新說法，他說，東區的問題是物流無現金交易，現在有這麼多電商，壓縮實體店面的發展，因此要積極打造北市無現金交易。

柯今在議會上台報告時，先針對雙子星問題向中央喊話，他希望經濟部能夠「快就好」，如果第一順位真的不行，他馬上就會跟第二順位議約，但自己沒有任何預設立場。

對公宅政策挨批，柯坦言「公宅的確是政策大轉彎」，但他提醒大家，目前台灣連續3個月沒人住房子有80萬戶、連續12個月沒人住的房子有60萬戶，如果是這樣，「我們有什麼理由要蓋20萬戶公宅？」，這代表政策有問題，居住正義出了問題。

柯直言，房子是蓋來住的、不是蓋來炒的；未來市府會加強包租代管，並想辦法讓更多空屋進到租屋市場，這才是市府要思考的方向，因此接下來公宅政策市府要做修訂。

至於東區問題，柯說北市接下來要積極改善物流、無現金交易，這會讓未來五年經濟環境有很大的改變；現在店家賣的是生活經驗，不是賣東西，西門町之所以會繁榮，是因為遊客去那邊做生活體驗，不是去買東西。柯表示，電商的出現讓大家思維邏輯改變，也讓實體店面受到影響，因此市府接下來會讓無現金交易跑下去。至於這樣改變會讓實體店面變怎樣？他自己現在還不是很清楚。

柯文哲強調，目前悠遊卡已在一月底拿到電子支付的資格，未來北市會積極導入無現金交易，年底就會整套上線，目前韓國電子支付達到80%、中國也很普及，既然大家做的到台灣應該也做的到，因此他會在最短時間把無現金交易導入北市，目前會從校園開始，從今年9月開始，所有校園就會先導入無現金交易。

市場改建部分，柯點名成功市場流標太多次，這點自己要跟外界致歉，交通建設也預告會推Ubike 2.0，主因是目前設站成本太高，未來要怎麼改？交通局和捷安特還在討論中。至於UMoto目前已有2千輛，今年底會達到4千輛，UCar目前有1百輛，也會在年底增加到5百輛；另外還要增加共享停車位，預計每年新增3600個車位，共享經濟是未來北市交通建設的重要原則。

捷運月票部分，目前已經賣250萬張，柯坦言，月票上路對新北的好處高於台北，但基於整個交通管理會繼續推下去，路網部分，環狀線中環段預計年底通車，萬大線跟東園線目前都有工程落後情形，但都在可接受範圍內。最後，翡翠專管今年七月開工、中正橋五月開工，這是目前看到的兩個重大建設，北流最慢明年會開幕、北藝目前按照進度走，外牆預計年底完工，他也感謝議會追加7.5億元預算，不然可能做不完。

跨年晚會部分，去年打電競引發爭議，他表示會進行檢討，燈節部分則沒有勇氣一次全部跳到東區，特別是燈節期間南港幾乎都在下雨，所以還是主要在西門町，南港則是試辦。至於過去柯最自豪的還債一事，他說，第二任要開始擴充建設，不認為要再大量還債，但前提要管理市政府的效率，如果公務員效率沒有完全改善，不贊成擴大支出。最後是備受矚目的大巨蛋案，柯在本次報告中未提及任何內容。（陳思豪/台北報導）

在供給有限、空置率持續下降，且高樓層或小面積租金成交價偏高帶動下，根據仲量聯行9日公布的第一季商用不動產市場報告指出，台北市A辦平均每坪租金2,753元，已創18年以來新高。其中，信義計劃區平均每坪租金3,316元，更幾乎滿租。

仲量聯行總經理趙正義更預估，在供給量有限，需求持續增加下，台北市A辦的平均空置率將從第一季的4.4％，到年底降至3％以下，會是歷史新低。

仲量聯行認為，台北市辦公室新供給在2018年大量釋出後，未來三年將無大面積新供給進入市場，受低供給、低空置率帶動，租金年成長預計將比往年更顯著，2019年預估年成長近3％，需求仍將集中於金融、科技、網通、手遊業及商務中心，共享辦公室經營預期也將成為需求重心。

近期台北市商用不動產空置率的變化，仲量聯行認為，租賃需求維持穩健，大型租約進駐敦北於去年釋出空間、新大樓則持續吸引小單位租戶，台北市第一季A辦的空置率持續下降1.1個百分點來到4.4％，部分商業區趨近滿租，信義區新大樓一釋出即達滿租；非核心空置已低於1.0％。

對於台北A辦商用不動產未來趨勢，仲量聯行認為，在需求平穩，供給減少的狀況下，租金成長預期將更為顯著。在去年新釋出供給已趨近滿租，需求有望往敦北、敦南及市郊內湖、南港區域聚焦。整合營運或空間升級需求的租戶將持續尋求空間，預租交易將持續熱絡。

至於國內方面，趙正義指出，目前商用地產投資市場上，可達法人投資者理想投報率的物件有限，投資方除將持續尋找直接投資的商用標的物，焦點也會轉至法拍、公私部門合作開發模式等多元化資產類型的物件。

仲量聯行表示，今年才第一季，不動產界數筆的拍賣交易除順利脫標外，其中兩筆土地交易並分別創下區域成交單價新高，反映投資人看好全台主要精華地區。台灣土地交易市場預估在2019年會繼續增溫外。也顯示出投資標的若位在精華地段、稀有且具增值潛力，仍將是投資人積極關注且出手的焦點。

國泰房地產指數、住展雜誌、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等四大指標顯示，房價已止跌回彈，甚至已接近前波高點。房產趨勢專家李同榮表示，四大指標各有盲點，真正漲跌幅度有點失真，不過指數走勢仍可做為漲跌趨勢參考。

李同榮表示，一切都是虛價登錄惹的禍，由於交易占比達30%的新屋市場，混淆太多偏高的虛價登錄，因此讓四大房價指標數據出現失真。

首先，在國泰房地產指數方面，該指數參考依據是預售屋與新成屋均價，但兩者是不同類市場，新屋價格隱含虛價登錄明顯高估，才會有都會區超越上波高峯的數據出現，只值得參考走勢。

第二，住展房價指數：與國泰指數相同以預售與新屋平均價統計，同様會有上述盲點，另外忽略了建商餘屋偷偷大幅讓利的數據，才會出現高點至目前只有下跌8.39％的數據。目前預售市場因中小坪數居多，數據有反彈現象，新屋中包含中大坪數價格仍在調整，因此預售與新屋市場全面止跌應在今年第2季。

第三，內政部房價指數：內政部統計來源雖然依據實價登錄為基礎統計，但近幾年屋齡兩年內新完工餘屋，夾雜很多偏高的虛價登錄，價格落差約8%至10%，因此中古屋單價統計明顯高估，不過漲跌的趨勢仍可做為參考。

第四，北市房價指數：北市府指數雖然也是依據實價登錄為統計基礎，但可能統計資料去頭去尾，才會出現單價與實價登錄差距達15%以上，與市場實際平均單價比較也相差約10%。北市府中古屋每坪均價約50.17萬，市場實務均價55.67萬，尤其是公寓均價43.5萬與大廈均價56.27萬均與市場價格明顯偏低。

 

為救東區，台北市政府擬針對房屋、店面空置逾一年，課徵空屋稅，稅率將高於擁多屋的房屋稅率3.6%。吉家網不動產董事長李同榮質疑，北市課空屋稅是不是想掩蓋市府三大失敗政策缺失。

第一個缺失，社會住宅推行不力。柯文哲上任時喊出四年興建兩萬戶，但隨著時間一路下修，現打出課徵空屋稅，空屋可移轉社宅為由，推卻政見失靈責任。

第二，空屋移轉社宅政策失敗。目前的空屋移轉8萬戶政策，中央地方連袂跳票，現在想以空屋稅達空屋移轉社宅的目標。

第三，對傳統商店空置無所對策。雖然北市府已著手研究成立「商圏輔導組織」，但組織未成立，方案也未提出，現在就要用稅制防堵，似乎想便宜行事。

 

李同榮表示，台北市政府近日提出「空店稅」被外界一再打臉未對症下藥，近日提出空屋稅，其實是擴大空店稅課徴範圍的2.0版，他認為官員的腦袋似乎只有「重稅」防堵，完全沒有對症下藥。

李同榮指出，北市府提空屋稅的核心觀點是認為房屋的本質並非囤積，希望透過空屋重稅，將空屋轉入有需求的租賃市場或銷售市場，強化社會資源的合理使用，避免囤積房產哄抬租金影響產業發展。

但北市府的核心觀點根本偏離市場機制，只靠稅制防堵既不治標也不治本。市府認為空屋重稅能將空屋移轉至租賃市場，但課空屋稅只會逼空屋流入銷售市場，不可能流入租賃市場，因持有者動機不同丶持有者大多為中大坪數空間也與市主要需求不同，對避免租金上揚無濟於事。

李同榮認為，空屋稅除了效果有限，目前多屋者已有囤房稅伺候，若是空屋再加上空屋稅，是否重複課稅？還是政府項莊舞劍意在沛公，只想行「坐收稅金」之實？

李同榮表示，北市府提出空店稅已經備受外界質疑打臉，市府擴大空店稅範圍擬課徴空屋稅，簡直是空店稅2.0版，既然1.0版行不通，再進階2.0版也是徒勞無益，從市場實務機制觀點，既不治標更無法治本，北市府應三思而行。

 

台北市政府指出，目前統計北市有3.6萬戶一年以上未使用的空屋，為解決資源使用浪費，正在研議修正《台北市房屋稅自治條例》，將課徵高於3.6％的「空屋税」，並於本（4）月與財政部商討。

台北市政府副秘書長陳志銘說明《房屋稅條例》，分為「住宅類」和「非住宅類」，非住宅類包含「營業用」及「非住非營」；其中，非住非營包括工廠、倉庫、協會、基金會等組織機關，以及空屋。

陳志銘認為，由於空置房屋與工廠倉庫等歸類在一起，以致於對只能空屋課以如倉庫使用的2％稅率，並不合理，所謂的「空屋税」就是要解決持有資源者卻未使用的狀況；由於涉及中央《房屋稅條例》的法律授權，母法若沒有修改，北市自治條例也無法調整，因此市府預計在這個月內會向財政部提出，希望財政部修法釋出針對空屋的獨立的稅率。

陳志銘說明北市房屋稅徵收規範的歷程，過去以「創造收益」的角度，規範住宅稅率為1.2%，營業用的房屋稅率為3%，非住非營的房屋稅率為2％；自2014年起，以「財富累積」的角度，針對持三間以上房屋者，加徵「多屋稅」，稅率為2.4%至3.6%。

陳志銘指出，2014年起的多屋稅僅適用於住宅類，對於營業用及非住非營皆未處理，導致空屋問題嚴重；陳志銘說，現階段應以「資源利用」的角度，對單一自住保障「輕稅」，多屋者實施「高稅」，空屋未使用則應該要課高於3.6％的「重稅」。

陳志銘表示，根據內政部營建署統計全國有60萬戶以上一年以上未使用空置房屋，台北市占有3.6萬戶，中央卻一再興建公宅，從資源運用上角度，市場如有使用需求應先處理空屋問題，而不是一手握有空屋、一手興建房屋。

陳志銘強調，房屋的本質並非囤積，希望透過空屋重稅，將閒置房屋流入有需求的租賃市場或銷售市場，強化社會資源的合理使用，也能避免囤積房產哄抬租金影響產業發展。

另外，北市府商業處長高振源也表示，課徵「空屋税」並非針對東區店面閒置未使用的問題，北市府已於3月28日申請成立「商圈輔導組織」，如西門町商圈規劃，將改善東區基礎環境，包括停車、行人、衛生等問題，整合規畫廣場公園以重振東區人潮。

東區倒店潮有如骨牌效應，至今未見緩解。台北市長柯文哲日前接拋出「空屋稅」議題，認為高房租比高房價對產業殺傷力更大，要求市府研議課徵「空置房屋稅」及提高稅率的可行性。但地產界業者認為，商圈沒落除了租金以外，還有消費模式的改變，政府課以空店稅治標不治本。

據了解，北市府正研議在《台北市房屋稅自治條例》，打算制定課徵空屋稅，不論房屋或店面，不論持有戶數，只要房屋空置逾1年，就擬課徵「空屋稅」，空屋稅率將高於擁多屋的房屋稅率3.6%，預計全市約有3.6萬戶空屋受影響。

北市府商業處長高振源表示，早期有人建議可以透過課徵空店税的方式，避免店面閒置未使用，不過經過稅捐、財政討論，認為資源應該要有效利用，所謂的資源，不只是房子，也有店面，決定朝向「空屋稅」的方向思考，整體來討論。

所謂「空屋稅」，以當前市況分為「空店」與「空屋」。若是以東區為例，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，高租金壓垮許多店家，矛頭皆指向不願降租的房東，但有另一大主因是電商的崛起改變消費習慣，逛街人潮減少加上西門町與信義計畫區分食遊客，商圈人潮消散也是極待解決的問題。

針對空店稅的實施，地產業界人士普遍不贊成。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，若非要課稅，此前還有兩大問題，首先，台北市政府如何定義「商圈」，西門町、東區是台北市主要商圈，那東門商圈、晴光商圈，甚至是四平街、民生社區現在也被視為商圈，所謂商圈的定義北市府要先擬定。

其次，徐佳馨表示，空店稅在稽核上有困難，若店家為了逃避空店稅，而將店面出租給低度營業項目，如夾娃娃機、特賣會、彩券行等，對於商圈並未有實質的幫助，站在政府的立場，針對商圈衰落應該以協助的角色助其發展，空店稅並非唯一辦法。

房市研究單位住展雜誌公布3月風向球躍升為32.3分的黃藍燈，終止代表衰退的連7次藍燈。住展表示，有潛銷的新建案略有回溫，未潛銷的建案銷售卻不如去年，市況不容太樂觀。

代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，3月總分躍升至32.3分，比2月大增5.4分，中止連7藍，亮出黃藍燈。風向球六大觀察指標中，僅議價率一項維持平盤，其餘預售屋供給、新成屋供給、建案廣告量、來人與成交組數等5項指標連袂上揚。

住展雜誌企研室經理何世昌統計，3月預售屋推案量持續放大，全月預售案量新台幣300多億元，單一案量達15億元以上的指標案約有10案；新釋出的新成屋可售戶數則衝破1000戶。

隨著新推案湧現，3月廣告批數增至約1.42萬批。議價率部份，因新釋出建案價格大多居高不下，幾乎找不到讓利案，所以議價率依然持續縮小中，但級距分數維持連4個月的5.46分不變。

代表買方的新建案看屋來客量與成交量均同步上揚至5.76分與4.69分。尤以台北市的北投、新北市三重、板橋江翠北側重劃區、桃園龜山A7重劃區、中壢的內壢地區等地，市況回升的幅度相對明顯。

何世昌指出，當買氣回升、市場信心復甦，投資、置產需求陸續浮現，10坪以下的微型投資套房再度出現。北市文山區近期新建案釋出投資型套房，最小坪數僅約7坪，主力坪數約8坪、廣告戶總價588萬元起，坪數與總價均創下目前台北市線上銷售中建案最低紀錄。

何世昌分析，從3月整體表現來看，新建案市況雖有回溫，但稱不上熱絡，透露出329檔期還處在暖機階段。值得注意的是，3月成交組數大幅彈升，主要是3月公開的建案早2到3個月前已潛銷預收，所以開賣初期銷售率可以衝到5成或更高；但未經潛銷便直接開賣的建案的銷售狀況並不好，遠遜於去年同期，顯示市況並不如想像中樂觀，值得購屋人注意。

 房市的景氣是否持穩？很難由房地產業者或專家、學者說了就算！但是卻可以從房地產市場的成交量、資金面看岀一些端倪。近期六大直轄市地政局公布的房屋移轉棟數仍然持續回溫，代表房市的成交量還不差。至於房市的資金面如何？從最近中央銀行每個月公布的民眾購置住宅貸款餘額、建築融資餘額的變化可以看岀，房市的資金柴火還是相當充足。



 根據中央銀行公布的2月份民眾購置住宅貸款餘額為7.004兆元，再創歷史新高紀錄，雖然只比1月份增加91億元，遠不如最近一年平均每個月會增加200多億元的成績，不過這並不表示民眾購屋、辦貸款的熱度冷下來了，而是今年2月的營業天數實在只有短短的15天，再加上傳統第一季（農曆春節前後）向來是房市的淡季，使得成交量、購置住宅貸款餘額都同步下滑。


▲業界預期第1季末至第2季的房市表現將「先蹲後跳」。

 由此可知，房市資金面的每個月增減幅度比較大，想要得到客觀一點的數據就要從「年增率」著手。今年2月份民眾購置住宅貸款餘額比前一年同期增加了3,263億元，年增率達到4.87％，維持近幾年以來每個月購屋貸款餘額的年增率都在4.5％以上的高水準，顯示現階段民眾辦貸款來購屋的意願不減，而銀行業者也認定房市景氣下滑的風險已經不高，所以樂於全力衝刺房屋貸款市場。



 另一個代表房市資金柴火的數據則是建築融資餘額，數值越高象徵建商對房地產的後勢越有信心，向銀行借錢來買地、推案的意願也就越強烈。中央銀行最新公布的2月份建築融資餘額為1.864兆元，同樣因為2月份的營業天數比較少，而終止了連續10個月創下歷史新高的紀錄，但是比去年同期增加了1,374億元，年增率更是達到7.96％的高水準，只比這幾年最大年增率的紀錄「8％」少一點點而已，可見各大建商在北、中、南各處獵地的情況依舊沒變，預期第二季房市的景氣將持續回溫。

2019-03-30

記者徐義平／特稿

儘管「都市更新條例」修正案已於去年底通過，「都市更新建築容積獎勵辦法」草案也在日前預告，讓過去最令人詬病的容積獎勵制度逐步明確，不過，目前都更案還存在房市前景不確定以及租稅障礙尚未突破等相關問題。

一個都更案所投入的時間與經費，不亞於直接買地開發成住宅，以近幾年房市盤整階段來看，雙北市很多在二○一三、二○一四年房市高檔階段與住戶談好權利變換的都更案，現在實施者不僅不積極整合，甚至還可能不玩了。

因為目前台灣的房價仍屬於盤整階段，過去三、四年北市房價平均修正超過一成、新北市可能修正超過十五％，而房價下跌直接減損實施者的獲利空間，畢竟跟屋主或地主談好的分回比率，很難有所調整，若下跌幅度超過實施者的獲利空間，都更案基本上已經不會再推動下去。

因此，房市前景穩定對於建商來說相當重要，尤其一個都更案動輒三至五年，若最終獲利空間兩成左右，平均一年投資報酬率頂多四％至六％，還要承擔政策打房的風險，一旦有風吹草動，已砸下去的資金不算，房價下跌所造成的減損也是不可預測的風險。

另外，二○一六年起「房地合一」稅制上路之後，實施者透過都更模式分回住宅，未來銷售出去，增值稅不可避免，還要再繳一筆營所稅，也影響實施者的獲利空間。

講白了，實施者推動都更案是為了有賺頭，即使現行容獎明確了，但房市前景不確定與租稅制度的不友善，即使建商有資金，寧可拿去重劃區買地推案，還較能掌握獲利空間。

高詩惠／家管
 
全區區段徵收的必要性
近期沸沸揚揚的社子島開發案，是在我2月底收到公文詳閱後才得知此開發案的存在，而且已經進到區段徵收安置的聽證程序，相信許多人和我一樣，收到這份公文當下的錯愕及驚慌感。緊接著3月到4月，短短一個多月的時間召開了環評延續會議及聽證會議，社子島居民宛如一個個的牽線木偶，隨著政府匆促拉扯下，一萬多位居民即將面臨區段徵收拆遷計劃、及未來數十年飄泊的命運。
 
雖然參與得晚，在3月初跑了幾場市政府土地開發總隊舉辦的說明會後，越是了解草案內容，越是無法忍受為何政府用這個粗糙的草案，就想強行拆遷安置社子島居民？每當夜深人靜時，總在想：「全區區段徵收是必要的嗎？為什麼開發就一定要把居民的土地都徵收走？為什麼一定要拆掉全部居民的家、包含在地國小及國中？為什麼政府不願意傾聽在地居民的心聲？為什麼居民要求合理的安置卻被外界抨擊為貪婪呢？」
 
使用「全區區段徵收」的手段進行開發，已經是完全抹滅了在地居民的人文背景、生存權益、居住正義，但是台北市政府用了很聰明的規避手段，說我們政府是為了提升當地居住生活品質，如果沒有全區區段徵收，無法處理地下管線、無法填土墊高、無法提升公共設施。
 
包含都發局的邵琇珮總工程司都曾言：「區段徵收都是我們取得公共設施的手段之一，你以後需要的公園、你以後需要的道路、你以後需要的學校，你們自己這個開發區自己來負擔。那這個開發區，這些道路、這些學校、這些公園，誰用的，也是住在這個島內的人。所以會認為說，這是一個比較公平的一個原則。」
 
但台北市政府曾想過嗎？若居民因為這份「社子島地區區段徵收拆遷安置計劃」無法達到戶戶安置，舉凡有符合承購資格卻買（貸）不起專案住宅、不符合臺北市社會住宅出租辦法的居民、或是因為在地數百間產業因拆遷而歇業，導致原居民必須往社子島外去找工作及住處等情況。
 
這些人因為離開社子島，完全無法享受到這位邵總工程司所說的公共設施，那就不符合所謂「全區區段徵收」的公益性與合理性，那政府強硬執行「全區區段徵收」的方式，真的有照顧到在地居民生存與工作權益嗎？
 
專案住宅承購承租的人性與不人性
在社子島區段徵收安置草案中，提供給拆遷戶承租的專案住宅，實際上須符合「台北市社會住宅出租辦法」，承租時間僅短短的6年，特殊拆遷戶最長延伸至12年，之後毫無任何保障措施。當這些租約到期的拆遷戶，連這個專案住宅的避所都喪失時，勢必居民們又再次面臨流離失所的窘境、生活與工作陷入困頓。
 
台灣社會住宅廣義概念傾向於因受某種政府補貼的租賃住宅，以低於市場租金的方式供社經弱勢人民租用者。試問，這些社子島拆遷戶是願意的嗎？這些1萬多居民、4000多個家庭，他們是自願拆遷後變成政府眼中的弱勢族群嗎？為什麼剝奪了居民的土地後，還要設限居民的住所？強行設定居民的安置計劃就是承購或承租專案住宅呢？（註：拆遷安置計劃中的「優選街廓」及「協力造屋」是必須要有一定的土地及資金才可執行，困難度比承購更高，因此不多做論述。）
 
根據2015年亞洲各國社會住宅比較資訊，日本、新加坡無租期限制，香港無租期限制但入住10年後須審核家戶所得，而台灣早期社會住宅並無租期限制，近年才推行3+3年的租期限制、弱勢戶最多可住12年。政府單位是否反思為何越走越退步，讓拆遷戶只能有短暫幾年的安置計劃而已？「台北市社會住宅出租辦法」真的適用在社子島拆遷戶嗎？
 
在市政府規劃中，乍看之下人性化、屬於社子島居民的專案住宅，但很不人性的是一門牌只能承購一戶專案住宅，毫無體諒在地居民一門牌多戶的情形，增配資格也極其複雜刁難。居民除了憂心增配資格外，還必須煩惱破千萬的專案住宅是否有能力購買？是否有能力貸款、甚至支付得起每月高額管理費？專案住宅的品質是否無虞？
 
為了內政部都委會附帶決議，以戶戶安置為前提而必須進行的安置計劃聽證，而拆遷安置計劃中的專案住宅設定，就像個卑屈的「居民集中管理所」，剝奪居民選擇住處的權益；政府喊著戶戶有安置、100%逐戶列管，但很遺憾地使用「列管」一詞，已經就是貶低所有的社子島居民。
 
不管居民買不買得起千萬專案住宅、一門牌的家庭人口適不適合入住、符不符合承租辦法、入住後每月的管理費到底必須負擔多少，諸多問題台北市政府都不願意正視，卻多次在對外新聞稿、會議簡報寫上「70%能承購、30%能承租」，自欺欺人已經達到了理想中的100%安置計劃。
 
結語
禁建近半世紀不是居民所願意的，但也因為禁建關係，讓社子島一直保有著純樸的聚落風貌與自然景觀，沒有繁雜的都市氛圍。政府既然為了居民解除禁建開發，理應保有在地人文風貌，必要的公共設施可徵收部份農地或廢耕地以小規模輕度開發即可。而不是提出全區區段徵收，毫無人性的推土機式剷平計劃，讓一萬多的社子島居民其生活、工作勢必大受影響，買不起、貸不起、沒資格承租專案住宅的居民勢必離開。
 
內政部營建署歷年資料中，106年度全國空屋有86萬4千多，其中大台北地區佔了20.88%空屋率。社子島真的有必要執行「全區區段徵收」，蓋這麼多住宅、大型商圈及科技園區嗎？這樣真的是「生態社子島」嗎？政府規劃「全區區段徵收」預計收走85%私人土地進行全區開發，美其名是照顧在地居民、改善公共設施，但很明顯地這些理由在整個大計劃下都過於薄弱、不堪一擊，這「區段徵收」明顯地就是不符合公益性與合理性。
 
多數居民因為政府的拆遷安置計劃產生不安及焦慮感、長者們更是夜夜難寐，擔憂不知道何時就要面臨到拆遷的問題。即使居民們參與政府大大小小會議反映、多次提出陳情，仍然被外界誤解與抨擊為「社子島居民就是貪婪」的刻板印象，而台北市政府也放任網路輿論負面導向，任由網友砲轟社子島居民卻不闢謠，實在有失其格局。
 
如果政府依舊不願意傾聽居民的聲音，執意加快流程進行開發，那真的什麼純樸景致都不復存了。台北市社子島和其周遭地區，只能面臨長達10年以上大規模開發所造成的工程紛擾、大型機具進出混雜，對於尚未拆遷的第二期多數居民的生活品質、用路安全勢必造成嚴重影響。最終全面開發後，居民只能四散遷離、產業熄燈、信仰文化消失，這社子島區段徵收開發計劃將會是在地1萬多居民、4000多個家庭、數百間產業心中永遠的悲痛。

三十歲首購族　將是房市主力

會中房地產、財經專家聶建中指出，雖然台灣房市走跌，但台灣有一個「資金洪流」的現象，這會撐盤台灣的資產投資。如股市在萬點上已維持一年多，雖讓很多人跌破眼鏡，但正顯示台灣有雄厚的資金在「護盤」，房產亦然。

聶建中說，台灣房價近兩年雖然小跌一、兩成，但租金反而漲了一點點，不過投資報酬率其實不高。他觀察指出，台灣雖有貧富差距，但不嚴重，隨著生活形態改變，逐漸有了所謂的市場區隔，有錢人、庶民、想買中古屋的、想要法拍屋的，各種樣貌的人都有，也有不同的需求，所以整體房地產趨勢還是會往上走。

聶建中曾預測，2013、14年時，房市處在屋頂價，16年房價漲不動，18年是結構斷層，如今也都相對應驗。他表示，18年以後就是看房的好時機了。而誰可能會是支撐房市的主力？他從人口結構少子化觀察指出，三十歲左右的首購族將會是主力。

值得注意的是，聶建中提到，台灣的老舊房屋很多，未來勢必要都更，屆時會有一連串的換屋潮。他判斷，這些換屋潮很可能會選擇新屋而不是中古屋，畢竟地段好的房屋，如果新屋每坪上看百萬元，舊屋或許能撐到每坪6、70萬元，因此較有能力的人會以新屋為優先考慮。

再者，由於台灣的資金多，放在銀行定存的數額其實頗為可觀，只要景氣好，換屋購屋的意願會提高，而建商也會更注重房客的市場區隔，蓋出不同價值與建材的房屋。聶建中認為，未來台灣老舊空屋隨著都更會愈來愈多，但是要注意「土地稀有性」，也就是愈精華、愈好的地段，就愈有撐盤的能力。

當然，對於投資理財，國人也不只把眼光放在房地產，因此論壇也邀請國際財經專家Ray，分享他在金融界的經驗。Ray首先指出三個投資原則，分別是「趨勢比數字重要」、「時間比價格重要」，以及「趨勢動能比一時盈虧重要」。他建議投資人在決定投資時，最好要追蹤熱錢的流向。

美股優於歐股　美元優於人民幣

Ray認為，19年的國際市場行情應該是「樂觀審慎」。他解釋，所謂的樂觀審慎，從短中期而言是樂觀的，長期來看則是審慎，因為從資金的流向來看，未來的一季或兩季都會有不錯的表現。

從全球趨勢觀察，Ray認為，新興市場已在復甦，美股則有自有資金的流入，反而是歐洲市場沒有復甦，衰退現象進一步加劇；至於指數股票型證券投資信託基金（ETF）則有大筆資金流入。從這些熱錢流向，就能瞭解市場對風險的偏好。

那要如何看待這個投資市場？民眾如果不能每天關注各種財經資訊，應該盡可能觀察貨幣市場，畢竟貨幣、匯率市場是全球交易量最大的市場，這不是一個人、一個公司或一個國家所能任意左右，參考性相對而言就很重要。

美元方面，Ray認為是短空長多，人民幣則是短多長空。他提醒，最需要注意的是歐元，歐洲的根本問題在於二十七國綁在一起，要跌倒、火燒連環船都是很容易的，因此在全球經濟復甦之際，歐盟國家還在谷底。換言之，要投資歐元、歐股甚或歐債，需要格外小心。

萬寶資產管理集團總裁、財經專家朱成志標舉今年投資大方向的六個重點：分別是美元不易升息、中美貿易停火、台灣資金持續外流、美國科技股可以關注、全球中小型股值得參考、新興市場可以期待。

配息周期縮短　有助解放「呆錢」

朱成志說，總統大選愈熱鬧，股市會愈好、愈活絡，因為會有局部消費促使經濟活絡，但是要注意是否是健康的好？他指出，現在有些好的上市公司，從一年配一次股息，改成每兩季或一季配一次，這是好現象，將有動力促使國人把放在銀行的「呆錢」，解放出來投入股市。而且台灣有不少高價股，顯示台灣有些公司是不錯的、賺錢的，值得做為投資考慮。

吉家網今（27）日發布2018年房市年報，董事長李同榮表示，五大面向、12張表證實六都房價已於2018年第3季全面落底止跌，並結束第五次景氣技術循環，他也對首購族、換屋族，投資族提出購屋建議。

李同榮指出，台灣房市第五次循環自2002年春～2018年夏，共走了16年，回顧2001年房市第四循環結束，政黨輪替後，政府極力作多激勵房價回升，2002年第1季~2003年第2季，房市展開第五循環的初生段。

2003年市場遇到SARS風暴急跌兩季後，房價勁揚至2008年遇到全球金融風暴，才停止了五年的主升段行情。金融風暴半年後，馬政府降低遺贈稅，加上全球啓動資金寬鬆政策，造就了第五循環末生段房價飆漲達五年之久，但也因2012年到2014年房市價量結構明顯背離，市場自然反轉向下。

房地產市場在2014下半年開始緩跌三年半後，2017年第3季台北市中古屋市場已率先止跌落底，2018第3季，全台房市也由北到南全面落底，台灣房市第五次的景氣技術循環正式宣告結束。

李同榮表示，從房市交易量、房價走勢丶建商信心丶金融機構餘額丶購屋信心等五大面向，可證實房市全面落底。

在交易量方面，房市反轉後，交易量持續萎縮七季，但2017年交易量26萬6,000戶，2018年交易量27萬8,000戶，量能逐年遽增，且近四年已把投資客全數清出，而累積四年自住買盤於2018年開始積極進場，市場交易量邁向健康穏健。

房價部分，此波循環六都中古屋房價高點分別落在2014年第2季~2015年第3季，房價緩跌後低點分別落在2017年第3季~2018年第3季。從六都房價季線圖分析，證明全台房市已於2018年第3季全面止跌落底。

開工量多寡，是建商對市場的信心指標，2018年全國建築物開工達10.2萬戶，是近四年以來新高，若與2017年相比，則成長幅度達35%，顯見建商信心指數大幅提升，幾乎所有上市公司建商都確認2018年房市已止跌落底。

金融機構融資餘額部分，中央銀行公布2018年12月全體銀行房貸餘額及建築貸款餘額，各為6.98兆元及1.86兆元，續雙創歷史新高，除了中央銀行，各大金控銀行依據內部數據分析，幾乎一致認為房市已經落底。

購屋信心指數部分，2018年呈現高價新屋調整與低價中古屋積極進場下，房價獲得支撐止跌。雖然，市場仍有7到8萬中大坪數餘屋，待換屋族群進場消化，但近四年也累積近8萬戶的觀望性買盤仍待進場，因此，房價會進入以盤代跌的局面。

李同榮表示，未來兩年將是高價微降丶低價微升的盤整格局，自住買盤可積極進場，風險不大，其中，換屋族群可針對新餘屋，多花時間精神，不疾不徐，選擇讓利較大建案的全新餘屋，耐心好好議價，必定能取得合理房價，完成換屋心願。

自備款少的首購族群可選擇付款輕鬆且單價接近新成屋的預售產品，主要是當房價處於高點時，購買預售產品會是最大風險，因為房價不漲反跌，一來一回，就可能斷頭或套牢。

但當房價低檔或持平時，預售產品若接近新成屋合理價，三年後交屋的房價應有些微漲幅，此時介入風險相對較低，但重點是房貸支出不宜超過家庭收入的35%，才不致造成生活的壓力。

至於投資族，在盤整市場中要投資獲利相當困難，必須謹慎評估投報率，若產品年投報率（ROI）有3%以上，則風險相對較低，目前投報率低的傳統商店不但増值有限，且風險極高，應是現階段不適合投資的逃命商品。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

記者陳韋帆／台北報導

建商獵地不手軟，根據第一太平戴維斯統計，108年第一季大型商用、住宅土地交易，總計高達766億元金額，創下近年新高。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，看準老舊商辦、危老都更商機，進而積極獵地，未來推案中心也將由住宅轉向商辦以及科技廠辦。

根據第一太平戴維斯統計，建商獵地積極，第一季大型土地交易金額衝上歷史新高，達到574億元，比去年同期大增89％。商用不動產同樣延續去年底的熱絡買氣，在台商擴大生產布局與縣市首長拚經濟效應下，單季成交金額為192億元、年增率達63％。

建商獵地不停歇，土地市場罕見的在第一季即衝上交易新高，單季交易總額達到574億元，其中有近8成5的土地交易由建商囊括；建商延續去年強勢獵地，今年第一季購地總額達489億元，規模甚至比前一波2013年住宅交易高峰時期的土地購買力道高出3成顯示建商樂觀看待未來住宅市場發展，特別是台中市及新北市住宅房價基期較低的都會區。

多筆土地標售寫下競標的盛況，包括大同土城標售即吸引16封標單，最後由茂德機構旗下的和碩開發取得，溢價率高達49％；國產署的台中土地標售，則售出45億元土地，平均溢價率11％。

值得注意的是，建商嗅到市區商辦老舊及都更危老衍生的商機，積極購置商業用地或都會區的工業土地，主要鎖定台北市與新北市，將推案重心從住宅開發轉向興建商辦及科技廠辦。

興富發砸下51.1億元標得大同復興北路商業地，將興建商辦大樓；華固則斥資20.55億元購入新莊工業地，將強勢回歸廠辦三雄之列；江陵建設、京城及宏普建設皆分別取得商用土地，合計第一季建商購置商辦及科技廠辦土地即達145億元，幾乎占建商購地比重3成。

本季的商用不動產市場買氣穩定成長。九合一選舉後，新任縣市首長積極引資招商掀起一波南向投資熱潮，繼去年富邦人壽宣布投入400億元，開發高雄凹子底複合式開發案，海霸王集團也看好高雄發展，本季以54.4億元由法拍市場標的高雄85大樓部分樓層，寫下今年為止最大筆的商用不動產投資。

工業不動產持續成為商用不動產市場的交易重點，單季交易占比近35％。雖然中美貿易戰休兵90天，台商遷廠的急迫性降低，但中央政府積極提供配套措施引台商回流成效顯著，已有超過18家知名廠商通過申請，後續仍有 30 多家表達高度回台投資意願，帶動工業地產需求。

從區位觀察，北台灣及中台灣的工業廠房交易較為熱絡，以台中為據點的大立光，第1季再度斥資28億元購入台中工業區2個廠房；台灣美光與京元電子亦分別以5.33億元及8.5億元在中科后里園區及苗栗擴廠。

黃瑞楠表示，商辦市場的自用需求持續升溫，從冠德敦北案與志嘉水曜的這兩個台北市地上權商辦案，都在近半年成功整棟出售給自用型買方，再次印證市場對於新辦公樓的強勁剛性需求以及建商轉戰商辦市場的可行性，預期市中心或雙北市捷運交通節點上的新完工商辦，都將受到承租方或自用型買家的青睞。

工業不動產的發展變數較多，主要受到全球景氣放緩，產業接單表現各異，再加上中美貿易戰停火，影響台商回台設廠速度，而政府研擬針對違章工廠提出就地輔導合法的方案，將會降低合法工業廠房的需求，皆為工業不動產帶來不確定性，預期未來3至6個月將是工業不動產走向的重要觀察期。

原文網址: 看準危老商機建商狂獵地　土地交易單季766億元創新高 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1408227#ixzz5jGHeG1oT 
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台灣經濟研究院今日發布「三月份景氣動向調查報告」，營建業2月景氣已從下滑轉為上揚，上揚0.41點；台經院指出，不動產業整體房市景氣雖然尚稱穩定，但329檔期供給量擴增、買賣雙方「房價認知差異」下，7成以上業者看法為持平。業者認為，首購剛性及換屋族群的需求回溫，樂觀看待景氣。

台經院調查，2019年2月營建業由下滑轉為上揚。台經院指出，經模型試算後，本次營建業2019年2月營業氣候測驗點為94.04點，較1月之93.63點微幅上揚0.41點。
 
台經院指出，此次329檔期建商推案約5千億，由於營造原物料漲價與人力調度問題，影響工程進度與規劃，加上不動產業受限於供給擴大、買賣雙方對價格認知有差異等緣故，影響廠商對當月與未來半年景氣看法以持平居多。
 
在營造業方面，有鑑於南部砂石恐有斷料危機、空汙法對於營建工程機具工料控管趨嚴、新建工程用地取得困難等因素，使得未來進度出現變數，故營造業廠商對未來半年景氣看法以持平視之。
 
不動產業方面， 2月房市交易若排除工作天數偏少的因素，整體房市景氣尚稱穩定；由於時序進入329檔期傳統旺季，使得看好未來房市的業者比重有所上升，惟受限於供給擴大、買賣雙方對價格認知有差異等緣故，仍有超過七成以上的業者對未來半年房市看法為持平。
 
遠雄房地產行銷副總黃俊郎表示，若從整體面來看，未來房市景氣屬穩定持平，329檔期供給量增加，首購剛性及換屋族群的需求也有回溫，而豪宅產品則是持平。
 
黃俊郎觀察，從區域面來看，雙北市因房價基期較高，故評估景氣為持平狀況，但在台中清水剛性需求熱度蠻高，而台南高雄房價基期低，銷售有回溫趨勢，像「遠雄安樂町」預售屋今年2月銷售至今，已賣出5成戶數，黃俊郎表示，銷售回溫應是受政策及投資環境的正向影響下，帶動南部房市，因此未來仍樂觀看待南部房市景氣。
 
台經院根據廠商問卷調查及工業產銷等相關資訊，「營建業、一般土木工程業、建築投資」2月景氣狀態為持平，而未來半年也將持續屬於持平狀態。(黃政嘉／台北報導)

〔記者陳梅英／台北報導〕中央銀行公布2月全體銀行購置住宅貸款（房貸）餘額及建築貸款（土建融）餘額，各為7.004兆元及1.864兆元，其中房貸餘額破7兆元大關，連續25個月刷新歷史最高紀錄，惟土建融餘額則受到季節因素影響，終結連10個月的新高紀錄。

根據央行統計資料，2月房貸餘額7.004兆元，年增3,262.93億元，年增率4.87％，維持在近一年平均4.5％以上的水準，月增91億元，低於近一年來平均月增271億元水準，主要是2月逢農曆春節與二二八假期，工作天數較少的緣故。

央行官員說，歷年來在第四季房市旺季後，1、2月買氣通常相對平淡，不過3月之後買氣就會開始回升。

從2月的移轉棟數來看，也反應出季節性效應。包括台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六都，當月移轉棟數月減34～44.2％不等，但若與前一年相比，六都合計移轉棟數年增仍逾4.0％，位在4.4％的相對高水準，尤其高雄前兩月合計的年成長率有10％，在六都中一枝獨秀。

土建融餘額2月終結連續10個月創歷史新高，月減22.22億元，同樣是季節性因素的結果。但與去年相比，年增1,374億元，年增率7.96％，仍與1月年增率8%相當，且年增已連續28個月正成長。

官員認為，主要是過年放長假，周轉金的需求下降，接下來就看3月檔期的新推案及新成屋售表現，預估3月土建融餘額有望續創新高。