不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

高詩惠／家管
 
全區區段徵收的必要性
近期沸沸揚揚的社子島開發案，是在我2月底收到公文詳閱後才得知此開發案的存在，而且已經進到區段徵收安置的聽證程序，相信許多人和我一樣，收到這份公文當下的錯愕及驚慌感。緊接著3月到4月，短短一個多月的時間召開了環評延續會議及聽證會議，社子島居民宛如一個個的牽線木偶，隨著政府匆促拉扯下，一萬多位居民即將面臨區段徵收拆遷計劃、及未來數十年飄泊的命運。
 
雖然參與得晚，在3月初跑了幾場市政府土地開發總隊舉辦的說明會後，越是了解草案內容，越是無法忍受為何政府用這個粗糙的草案，就想強行拆遷安置社子島居民？每當夜深人靜時，總在想：「全區區段徵收是必要的嗎？為什麼開發就一定要把居民的土地都徵收走？為什麼一定要拆掉全部居民的家、包含在地國小及國中？為什麼政府不願意傾聽在地居民的心聲？為什麼居民要求合理的安置卻被外界抨擊為貪婪呢？」
 
使用「全區區段徵收」的手段進行開發，已經是完全抹滅了在地居民的人文背景、生存權益、居住正義，但是台北市政府用了很聰明的規避手段，說我們政府是為了提升當地居住生活品質，如果沒有全區區段徵收，無法處理地下管線、無法填土墊高、無法提升公共設施。
 
包含都發局的邵琇珮總工程司都曾言：「區段徵收都是我們取得公共設施的手段之一，你以後需要的公園、你以後需要的道路、你以後需要的學校，你們自己這個開發區自己來負擔。那這個開發區，這些道路、這些學校、這些公園，誰用的，也是住在這個島內的人。所以會認為說，這是一個比較公平的一個原則。」
 
但台北市政府曾想過嗎？若居民因為這份「社子島地區區段徵收拆遷安置計劃」無法達到戶戶安置，舉凡有符合承購資格卻買（貸）不起專案住宅、不符合臺北市社會住宅出租辦法的居民、或是因為在地數百間產業因拆遷而歇業，導致原居民必須往社子島外去找工作及住處等情況。
 
這些人因為離開社子島，完全無法享受到這位邵總工程司所說的公共設施，那就不符合所謂「全區區段徵收」的公益性與合理性，那政府強硬執行「全區區段徵收」的方式，真的有照顧到在地居民生存與工作權益嗎？
 
專案住宅承購承租的人性與不人性
在社子島區段徵收安置草案中，提供給拆遷戶承租的專案住宅，實際上須符合「台北市社會住宅出租辦法」，承租時間僅短短的6年，特殊拆遷戶最長延伸至12年，之後毫無任何保障措施。當這些租約到期的拆遷戶，連這個專案住宅的避所都喪失時，勢必居民們又再次面臨流離失所的窘境、生活與工作陷入困頓。
 
台灣社會住宅廣義概念傾向於因受某種政府補貼的租賃住宅，以低於市場租金的方式供社經弱勢人民租用者。試問，這些社子島拆遷戶是願意的嗎？這些1萬多居民、4000多個家庭，他們是自願拆遷後變成政府眼中的弱勢族群嗎？為什麼剝奪了居民的土地後，還要設限居民的住所？強行設定居民的安置計劃就是承購或承租專案住宅呢？（註：拆遷安置計劃中的「優選街廓」及「協力造屋」是必須要有一定的土地及資金才可執行，困難度比承購更高，因此不多做論述。）
 
根據2015年亞洲各國社會住宅比較資訊，日本、新加坡無租期限制，香港無租期限制但入住10年後須審核家戶所得，而台灣早期社會住宅並無租期限制，近年才推行3+3年的租期限制、弱勢戶最多可住12年。政府單位是否反思為何越走越退步，讓拆遷戶只能有短暫幾年的安置計劃而已？「台北市社會住宅出租辦法」真的適用在社子島拆遷戶嗎？
 
在市政府規劃中，乍看之下人性化、屬於社子島居民的專案住宅，但很不人性的是一門牌只能承購一戶專案住宅，毫無體諒在地居民一門牌多戶的情形，增配資格也極其複雜刁難。居民除了憂心增配資格外，還必須煩惱破千萬的專案住宅是否有能力購買？是否有能力貸款、甚至支付得起每月高額管理費？專案住宅的品質是否無虞？
 
為了內政部都委會附帶決議，以戶戶安置為前提而必須進行的安置計劃聽證，而拆遷安置計劃中的專案住宅設定，就像個卑屈的「居民集中管理所」，剝奪居民選擇住處的權益；政府喊著戶戶有安置、100%逐戶列管，但很遺憾地使用「列管」一詞，已經就是貶低所有的社子島居民。
 
不管居民買不買得起千萬專案住宅、一門牌的家庭人口適不適合入住、符不符合承租辦法、入住後每月的管理費到底必須負擔多少，諸多問題台北市政府都不願意正視，卻多次在對外新聞稿、會議簡報寫上「70%能承購、30%能承租」，自欺欺人已經達到了理想中的100%安置計劃。
 
結語
禁建近半世紀不是居民所願意的，但也因為禁建關係，讓社子島一直保有著純樸的聚落風貌與自然景觀，沒有繁雜的都市氛圍。政府既然為了居民解除禁建開發，理應保有在地人文風貌，必要的公共設施可徵收部份農地或廢耕地以小規模輕度開發即可。而不是提出全區區段徵收，毫無人性的推土機式剷平計劃，讓一萬多的社子島居民其生活、工作勢必大受影響，買不起、貸不起、沒資格承租專案住宅的居民勢必離開。
 
內政部營建署歷年資料中，106年度全國空屋有86萬4千多，其中大台北地區佔了20.88%空屋率。社子島真的有必要執行「全區區段徵收」，蓋這麼多住宅、大型商圈及科技園區嗎？這樣真的是「生態社子島」嗎？政府規劃「全區區段徵收」預計收走85%私人土地進行全區開發，美其名是照顧在地居民、改善公共設施，但很明顯地這些理由在整個大計劃下都過於薄弱、不堪一擊，這「區段徵收」明顯地就是不符合公益性與合理性。
 
多數居民因為政府的拆遷安置計劃產生不安及焦慮感、長者們更是夜夜難寐，擔憂不知道何時就要面臨到拆遷的問題。即使居民們參與政府大大小小會議反映、多次提出陳情，仍然被外界誤解與抨擊為「社子島居民就是貪婪」的刻板印象，而台北市政府也放任網路輿論負面導向，任由網友砲轟社子島居民卻不闢謠，實在有失其格局。
 
如果政府依舊不願意傾聽居民的聲音，執意加快流程進行開發，那真的什麼純樸景致都不復存了。台北市社子島和其周遭地區，只能面臨長達10年以上大規模開發所造成的工程紛擾、大型機具進出混雜，對於尚未拆遷的第二期多數居民的生活品質、用路安全勢必造成嚴重影響。最終全面開發後，居民只能四散遷離、產業熄燈、信仰文化消失，這社子島區段徵收開發計劃將會是在地1萬多居民、4000多個家庭、數百間產業心中永遠的悲痛。