不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2020-08-20

回顧2009年在全球量化寬鬆及台灣遺贈稅大降的環境下，資金大舉回流，如今，2019~2020年上半年同樣在量化寬鬆及租稅大赦下，資金大舉回流，而如何引導這股資金洪流投入有效的公共建設，讓台灣經濟走出輝煌的三十年，政府將扮演最重要的推手。

台灣房市已走完長線揚升階段的50年大週期循環

當前，在台灣經濟面臨轉折的重要時點上，對房地產而言，從1968年到2018年已走完五十年揚升階段初升、主升、末升段的大週期循環，若把五十年拆分為初升、主升、末升三階段分析如下：

(一)房市50年初升段(1968~1975)：

1968年之前，台灣由農業社會邁向工業社會之際，家庭型態維持三代同堂的生活模式，房市處於低交易時期，但從1968~1975年之間，台灣經濟累積了數年二位數的驚人成長，人口往都會集中，匯集了購屋租屋的大量需求，年輕一代置產模式由透天轉公寓，由公寓轉大廈，由老屋轉新屋。建商抓住了大量購屋需求，成功推動房屋預售制度，廣建七層以上大廈，造成房價大幅波動約三倍，一直到1975年因政策壓制及蔣中正逝世才結束房市第一循環的初升階段。

(二)房市50年主升段(1976~2001)：

1976年開始，台灣在經濟成長維持在7%以上的續航力，國民所得大幅提升，由人均美元1,500元劇升至15,000元，經濟起飛也造成三代同堂家庭型態起了變化，而人口仍然持續增加，嬰兒潮時代出生的年輕人就業創業有成就陸續自立門戶，購屋需求也因此推升到最高峰。1976~1990年的十五年間房價漲幅超過十倍，1990~2001年房市才在熱潮中盤整十年，但在這盤整十年中，經濟成長仍維持7%水平之上，掀起一股換屋熱潮，房市交易量創歷史高峰，最高達到五十萬戶新高。

(三)房市50年末升段(2002~2018)：

2000年台灣政黨輪替，陳水扁總統主政，在2001年宣布增值稅減半及數千億房屋首購貸款補助，政府表面上拉房市，其實主要目的在於拯救亞太金融風暴造成的台灣金融危機。到2008年房價漲了一倍，雖然遇到全球金融海嘯，但在全球QE與馬政府宣布遺贈稅降低並連降七次利率的刺激下，房價又漲了近倍，整整多頭走了十多年，到2014年房市才正式反轉向下，同時也在政策軟著陸的引導下，房市到2018Q3全面止跌，結束了十多年多頭行情，也結束了台灣五十年房市長線初升、主升、末升段的大週期循環。

為什麼台灣房市揚升階段大週期已經結束？

(一)從基本面分析：台灣由新興國到已開發國的經濟大成長高峰期已過，經濟成長將持穩，且人口少子化與老化，勞動力將下滑，年輕人購屋能力也將大幅降低。

(二)從技術面分析：景氣大波動循環已過，在經濟持穩、供需平衡下，除非有重大利多與利空因素影響，否則房市未來走勢難有大幅漲跌，若因外力因素造成房價高幅度漲跌，最終仍會回歸基本面。

(三)從政策消息面分析：中美商戰引發強權對立，此種冷戰情勢將延續多年，加上兩岸關係等不確定因素加劇，未來房市只能靠經濟基本面表現，房價無法再有倍數漲幅的高度成長。

台灣房市未來50年大週期         將在平穩中跨越時空浪潮

台灣房市走完了長線五十年揚升大週期，未來面對的市場，基本上會與經濟表現的基本面同步，在第二大週期中，未來幾年處於大週期初升段，房價雖有三、四年小陽春行情，但沒有大漲大跌本錢，2025年以後，房價才會有較明顯的波動，其中，兩岸的未確定因素可能有較明顯變化，影響房價機會就會升高，在未來大週期的主升段行情，應該是由五十年屋齡的老屋換屋潮引領帶動，屆時市場交易的活絡值得期待。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48525/

台灣新冠肺炎（武漢肺炎）防疫顯著，加上國外疫情未見趨緩、全球經濟前景不明下，促使台商資金持續回流設廠，就連外資也加碼布局台灣，帶動國內大量商業不動產需求。

根據CBRE世邦魏理仕《2020年亞太區不動產投資市場年中回顧暨展望》報告顯示，鑑於疫情引發全球供應鏈斷鏈疑慮，加上中國大陸市場勞動成本增加、政府釋出利多引資回台等因素，促使許多台灣製造業者加速調整全球產線布局，將部分產能遷回台灣。

中國疫情和美中衝突，讓不少台商開啟返台的行動。（美聯社）

觀察台灣工業土地交易金額，可以看出今年上半年工業地產交易表現亮眼，累計工業土地及廠房交易金額高達新台幣396億元，佔整體不動產市場總交易金額的21％，創下2016年以來新高。

自用型買方擴產需求強勁，帶動工業地產交易金額，在低利率及租金高漲等因素影響，許多大型企業也選擇在此時購置企業總部。

台商回流帶動工業用地需求 汐止、南港廠辦熱門

以台北市為例，遠雄集團公共事務室副總經理楊舜欽表示，大台北地區因土地價格居高不下，產業發展除集中市中心七大辦公商圈及大內科外，近年因台北市中心辦公市場供給緊縮、內科整體空置率低，加上市府力行「東區門戶計畫」，更受惠鄰近北市的地理優勢，開發商及投資人已將眼光轉向外圍區域的汐止、南港一帶。

其中，汐止因緊鄰汐科火車站及國道三號，交通便捷，多產業聚落進駐，又以「遠雄U-town」廠辦大樓，為雙北最大的立體化廠辦，將廠辦、商辦和賣場結合，打造成新的機能型工作商圈，促使廠辦成交量居冠、成為工業區交易熱點。（相關報導：凱基銀行統籌主辦興富發建設新台幣100億聯貸案 國內首創整合北中南成屋今年度最大規模成屋融資專案｜更多文章）

此外，擁有三鐵二高二快交通優勢的南港區，因位於台北市科技產業軸帶、地理條件佳，加上南軟、南港展覽館與即將完工的台北流行音樂中心等政府重大建設加持，近來吸引壽險金控、建商、美商3M等大型企業進駐，未來可望成為下一個產業聚落重鎮，串聯信義計畫區與內湖科技園區，活絡商業發展動能。

https://www.storm.mg/article/2958137

台北市日前擬修法減徵包租代管房東房屋稅、地價稅40%，政策恐喊卡。北市地政局於上周市政會議報告「個人租賃住宅委託包租代管減徵地價稅及房屋稅自治條例」修法，市長柯文哲認為，減徵地價稅、房屋稅恐助長包租公，憂變相鼓勵投資炒房。

地政局長張治祥表示，這一兩周會再與柯市長討論修法方向。張表示，自治條例修法並非鼓勵包租公，因草案訂有5年減徵的優惠期限。地政局會再研議修法條文，將訂定更嚴謹，避免助長投資客疑慮，仍盼市政會議通過，本會期送議會審查。

為了讓租屋市場更透明，並鼓勵更多房東加入包租代管，地政局今年3月訂定減徵包租代管房東地價、房屋稅40%的修法草案，盼強化租賃市場透明度。北市府上個月舉辦居住正義論壇也提到，相關草案將送市議會審議，盼明年元旦上路。不過上周市府會議，因柯文哲憂助長包租公，修法恐卡住。

北市副秘書長李得全在市政會議中提到，此自治條例是台北市居住正義46項工作計畫之一，但未經提報專案小組及市長室會議討論法案內容，依目前草案內容，恐不符稅制合理及居住正義，建議另行討論後再議。

李得全也提到，弱勢租屋及租屋黑市等問題，還是建議中央應修「住宅法」，將公益出租收入「全數」列入所得稅免稅額度，並透過加強查稅及增列吹哨人機制方式，以導正市場機制。

張治祥表示，研議修訂「個人租賃住宅委託包租代管減徵地價稅及房屋稅自治條例」是內政部授權、並為推動租賃專法的配套之一，鼓勵屋主釋出空屋，透過減徵稅收，增加擁有閒置住宅者將房屋投入市場機會，扶植包租代管產業，健全租賃住宅市場。

https://udn.com/news/story/7323/4786686?from=udnamp_storysns_fb

台北市信義計畫區商辦租金行情，因頂級Ａ辦進入市場，一舉帶動每坪租金行情上攻4000元以上，連帶地，舊商辦行情也沾光；受此利多刺激，讓民生敦北商圈及敦南商圈的舊商辦也興起「都更熱」，未來七年擬興建或都更的商辦大樓高達有九棟，舊商辦想翻新，求華麗轉身。

新商辦帶動租金往上衝

過往，信義計畫區商辦租金行情，以2014年實價揭露台北101大樓的平均每坪約3400元左右的行情最高，不少外資企業來台，甚至先前「大陸熱」，不少陸資來台插旗，也以進駐台北101大樓為第一優先。

不過，自從「國泰置地廣場」完工啟用，因為設備新穎，加上離捷運板南線「市府站」近，有利招募優秀員工，吸引不少企業戶承租，一開盤，每坪租金行情就高達三千二百多元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國泰置地在2015年景氣欠佳時，曾出現最低實價租金出現每坪不到3000元的紀錄，但隨景氣復甦，Ａ辦市場空置率快速下滑，近幾年實價揭露的租金行情一路上漲。

統計資料顯示，國泰置地每年實價揭露的最高租金從2015年的3590元，2016年的3650元，一路上漲到2017年的3700元，2018年的3937元，2019年更直接衝破4000元，達到4569元，屢創新高。

至於南山廣場更是「未演先轟動」，還沒完工，就有企業「預租」，每坪租金更直接跳到四千元，近兩年的最高租金落在4700元，而區間則在3500元至4400元間。

新商辦大樓也帶動舊商辦租金的明顯上漲，曾敬德表示，像信義計劃區屋齡超過三十年以上國貿大樓，今年有多筆的租金紀錄，分別成交每坪租金3360到3500元，租金逐漸站穩每坪3300元以上。

曾敬德表示，信義計劃區內的指標Ａ辦大樓，包括台北101、南山廣場與國泰置地等，每坪四千元租金已經是相當普遍，同時區域內近期兩次的地上權標售案─信義行政中心及世貿三館，也都吸引壽險業者投標，而南山人壽飆價搶標成功，也是看好商辦租賃行情的長多走勢。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，辦公室上漲趨勢也出現外溢效果，包括信義世貿、松江南京、敦北民生及敦南商圈都有明顯上漲趨勢，甚至是出現在捷運共構的辦公室或者地上權標售，都見到租金上漲或業者積極搶進的狀況。

他說，台北市頂級商辦市場深受大型企業熱愛，由南山廣場及聯合報大樓釋出不到一年的時間，已達滿租盛況，加上，未來二至三年有新商辦大樓落成，企業又都傾向自用，使得台北市較無大規模新增供給，因此，有不少舊商辦大樓加入「都更熱」。

根據信義全球資產公司統計，未來七年內敦化南、北路沿線辦公商圈，擬興建或都更的商辦大樓就有九大棟，包括玉山敦北第二總部、中壽敦北總部、台塑大樓、敦南誠品等(如附表)，預計可釋出九萬坪辦公面積，但更重要的是，地標型頂級Ａ辦焦點將重返敦北及敦南，危老都更大樓持續增加，將帶動整體商辦市場租金及售價續漲。

高力國際調研部董事梁儀盈表示，信義區成為頂級商辦聚落，是超過三十年的時間，慢慢演化而成，因為交通及生活機能逐漸成熟，並形成百貨公司、外商科技業及金融服務業、專業服務業、共享辦公室等相關產業聚落。

她就信義區及敦化南北路商圈的租金行情走勢指出，2018年第一季，信義區的每坪平均租金為2233元，但到今年第二季則已到2450元，最初是緩步推升，但後面幾季則升幅加大。

反觀，民生敦化商圈及敦南商圈則是一條較平緩的趨勢線，以今年第二季的租金行情相較，差距一下子就拉大了，一方面是信義區大都是新的商辦大樓帶動租金上漲，而敦化南北路的商辦則相對老舊，得進行都更，租金行情才有大幅度提升的機會(如附圖)。

敦化南北路舊商辦都更熱

柯宏安也談到，敦北及敦南商圈一直以來都是外商企業、航空物流業、金融貿易、科技業等搶進駐的辦公熱區，但區域內商辦因平均屋齡多超過三十年，使得不少大型企業與外商對辦公空間的需求規格升級，紛開始往外尋找新辦公大樓，移往信義計畫區、內科等鄰近區域。

因此，隨著政府推都更，祭出各種容積獎勵，進而帶動此波老舊商辦都更熱潮，可帶來地標型頂級Ａ辦新供給，預期將帶動購買與承租需求，除可留住一些企業戶外，也可吸引鄰近的復興南京、甚至信義世貿商圈的企業進駐，形成活絡的商圈移轉。

以信義全球資產在2018年，每坪128.9萬元成功標脫的台北金融中心大樓為例，買方當時看好敦北商圈未來增值性，而該棟大樓的屋齡約十年，目前每坪的租金行情約在2500元至2800元左右，也明顯高於週遭屋齡超過二十年以上大樓的2200元至2500元左右。

另如敦南商圈現有的商辦大樓，除了富邦人壽敦南大樓屋齡六年，平均租金行情約在2400元至2500元；指標性頂級辦公大陸工程敦南大樓，在2003年完工，租金行情約在2600元至2800元。

此外，如遠東國際企業中心的屋齡雖有二十七年，但為敦南商圈的指標大樓，目前平均租金站穩每坪3000元，已接近信義計畫區的統一國際大樓平均租金。

柯宏安指出，隨著都更進度推進，敦化民生商圈未來周邊區域將有許多新商辦完工，釋出近七萬坪辦公面積，包括中壽敦北總部、玉山敦北第二總部、國泰寰宇大樓、華固敦品、台塑大樓等，有機會拉高平均租金，躍升月租3000元的頂級Ａ辦商圈。

他談到，台塑大樓自從喊出都更案，雖然該土地所有權人包括台塑集團、外貿協會、達新工業等五十家企業或個人，看似複雜，但地主都有都更意願，很早就提事業計畫報到市政府，雖然卡在公益捐贈部份，但依據該案打算興建二棟Ａ辦及一棟高級住宅案，據外界估算，翻新後的價值高達七百多億元。

另外，中壽於2013年以141億元標下「台北學苑」地上權七十年案，目前規畫做為開發金控總部，旗下子公司大都會搬遷至此，故建築面積雖然高達二萬坪，但能釋出的坪數卻有限。

至於西華飯店對面的寰宇大樓，為國泰人壽所有，包括上海航空、東方航空等多家陸籍航空公司設點而有「航空一棟樓」之稱，不過，目前外牆已掛上帆布，內部已見怪手在進行拆除工程，未來將從現今的十四樓高的舊建築，蛻變成二十層樓的新商辦大樓，將來有上萬坪空間可釋出。

至於敦南商圈的舊商辦，平均屋齡已接近三十年，目前已知包括敦南安和、敦南誠品及中華票券大樓都要走都更，未來將陸續釋出2.4萬坪辦公面積，柯宏安認為，在頂級新商辦與林蔭大道的雙效益下，租金及售價預期也會有一波補漲動能。

在這些都更大案中，又以「敦南誠品」最具知名度，誠品承租該棟大樓已三十多年，並首創24小時書店而打響名號，也為該棟大樓「鍍金」不少，但在業主寶豐隆決定都更案，誠品書店已於今年五月吹熄燈號。

此外，最為人津津樂道的是，該棟樓為國泰集團的「起家厝」，但後來因部份樓層的產權曾旁落，後來由前國泰金副董事長蔡鎮宇的寶豐隆陸續買進，最後產權歸一，在都更熱潮中，蔡鎮宇敲板定案。

據了解，重建後的新大樓為地上28層，地下6層，總樓板面積就有二萬多坪的綜合性商辦，扣除低樓層作商場，高樓層則是Ａ級商辦，大約有一萬二千多坪可釋出，光是未來的月租金就達七千多萬元。

柯宏安表示，近幾年，有許多辦公大樓租金一再刷新自己的新高紀錄，而帶動租金一直往上堆疊，主要是承租方的背景和以往有些差異，包括有來自科技、新創、共享辦公等業種，他們需求大面積的承租空間，只要空間夠大，租金多一點都好說。

未來，雖然敦北及敦南商圈的租金行情，與信義計畫區相較，還很難望其項背，但藉由都更而華麗轉身的新大樓，大多朝向智能大樓規劃，加上敦化南北路的林蔭大道，能吸引一些外商，以及台商回流的辦公室需求，未來五到八年，絕對可以創該商圈的新行情，每坪租金有機會站上3500元，甚至挑戰4000元。

新商辦要具防疫及智能概念

梁儀盈則談到，後疫情時代，想要吸引承租客，讓新商辦租金行情往上漲，一定要注意兩大趨勢，第一是要有防疫觀念，除了一些基本的硬體設設施外，最好是導入科技的「零接觸感應」設備，如人臉辨識的自動化系統，減少刷卡，如感應門，另如捷運或高鐵站已有裝設的自動沖水感應設備、洗手檯出水感應，以及空氣清淨循環系統、體溫自動偵側等等。

第二是大樓的各樓層可以配備一些彈性空間，例如多數空間規劃成傳統供長期出租的辦公樓層，另保留少部分空間彈性使用，如規劃自己營運或委託營運的共享辦公室或共用視訊會議設施等，萬一再有未知風險發生，有些企業要異地辦公或做備援辦公室，新大樓便可符合他們的短暫需求，自然就會吸這些客戶來承租。（顏瓊真）

文章來源：理財周刊

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/318460.html

 

台灣房價高漲，政府為落實居住正義，在各縣市興建社會住宅，用較市價低的租金租給符合條件的國民。早年政府建了出售型的國民住宅，價錢同樣較親民，有網友提問國宅入手成本低，為何政府在20年前就停建了？

一名網友在PTT發文，他指政府過去常常推出售型的國宅，這種房子品質好、管理費低廉、公設比也不高，是許多資金不足首購族的首選。但台灣從1999年之後就不興建國宅了，後來改成出租式的社會住宅，但人民還是有住的需求，為什麼不再興建國宅？

網友表示：「國有地有限，蓋來賣只會被投資客買去炒房」、「有些人因國宅變暴發戶，圖利特定的人」、「人頭抽籤亂象多、投機風氣太盛」、「為什麼一定要買？租的房不能住嗎？只租不賣的社會住宅才能給真正需要的人」、「改成地上權或禁止出租轉售，這樣的國宅可行」。

為何1999年後停建國宅？是因從1976年開始為期14年的「國宅計畫」大量推動國宅興建，但由於資金運用困難、土地取得困難等因素，使國宅興建緩慢，數量不如預期、國宅政策與房屋市場供需無法配合、價格相較同等級昂貴等，導致1990年代國宅大量滯銷，社會抗議政府濫用社會資源，為了平息民怨，政府於1999年底停止興辦國民住宅。

https://house.udn.com/house/story/5886/4777943

第九屆全國不動產仲介公會全聯會理事長改選，將在9月23日登場，原先已出線的候選人為現任全聯會首席副理事長張世芳，不過昨（11）日台北市不動產仲介公會力薦，將由榮譽理事長黃鵬䛥出馬角逐，並提出「六大政見、三個要求」要來一場「君子之爭」，而外界則解讀這次的競爭，是上一屆兩大陣營爭奪龍頭之位的延續。

房仲公會全聯會理事長職位，被視為房仲業界與政府溝通最重要的橋樑，2017年改選時堪稱史上最激烈選戰，當時由房仲全聯會由現任理事長林正雄，與時任高雄市房仲理事長蔡松晏角逐大位，最終由林正雄險勝。

時隔三年，當時支持蔡松晏競選的台北市不動產仲介公會，這回再由黃鵬䛥出馬角逐大位，不過黃鵬䛥強調，這次選舉要回歸政策面，短時間內決定參選也是為了產業形象、產業民主及產業進步升級而戰，並提出「六大政見、三個要求」的參選理念。

政策內容包括，一、引進美國行之多年的MLS物件流通平台，使台灣房市邁入再升級新時代；二、成立不動產大數據中心，創造產業發展新動能；三、舉辦不動產高峰博覽會，讓全世界看見；四、推動產業人才培訓新機制、訓用合一；五、結合各大不動產經紀業品牌，提升整體產業服務流程，六、房仲公會全聯會理事長未來要全面普選。至於三個要求是「公會要民主、產業要進步、大家要賺錢」。

房仲公會全聯會目前有7158家會員，並有177位會員代表，而理事長改選是由177位會員代表投票選出33席理事後，再從中選出11席常務理事，第二輪再由33席理事從11席理事中選出下屆理事長。

「有競爭產業才會進步」，張世芳指出，目前對手提出的部分政策，全聯會長年以來已經在執行，像是全聯會目前已推動服務報酬法律化，讓房仲報酬維持在6%上限，而林正雄上任推動的首要項目，就是拿回教育訓練主導權，另外也會延續林正雄提出的房地合一稅宜退場或減半徵收等，持續積極與政府溝通，繼續落實政策改善產業環境。

https://udn.com/news/story/7241/4775043?from=udn-catelistnews_ch2

是哪個男人，可以讓中華民國不動產仲介公會全聯會（以下簡稱全聯會）榮譽理事長李同榮，用近30年在房仲業所累積的聲譽與口碑為其背書？答案是黃鵬䛥，現任美商ERA易而安不動產董事執行長。

11日台北市不動產仲介公會在台北福華飯店舉行「誓師大會」，共同推舉黃鵬䛥競選全聯會第9屆理事長，包括台北市不動產仲介公會理事長黃文雄，以及已經許久未在公開場合露臉的李同榮等人都出席、站台，力挺黃鵬䛥。

打破同額競選的局面　增添幾分熱鬧

李同榮說，黃鵬䛥無論是在待人處事、效率等方面都有一套個人獨具的風格，他的個人風範在產業界備受推崇，自己在產業界已經待了30年，李同榮用本身的信譽掛保證，黃鵬䛥一定會做好全聯會理事長這個職務，李同榮表示，願意大力協助他、支持他，讓房仲業在社會上的地位得以提升，進而在國際上發揚光大。

據了解，原本將在9月23日進行改選的全聯會第9屆理事長選舉，僅有現任全聯會副理長張世芳1人出馬角逐，黃鵬䛥正式宣布出馬角逐之後，等同打破同額競選的局面，讓原本平靜無波的全聯會理事長選舉，增添了幾分熱鬧。

「誓師大會」現場，黃鵬䛥也是有備而來，提出5大政見及3要之外，更強調要來一場君子之爭，並要求在選前於各縣市舉辦政見辯論會，以理念來爭取選票。

以直播方式讓一般消費者可以參與

黃鵬䛥在參選演說中指出，為何在這麼短的時間決定參選？主要是為產業形象正義而戰、為產業民主而戰、為產業進步升級而戰，加上身為產業一員，基於得之於產業，回饋於產業之傳承義務，毅然決然投入第9屆全聯會理事長的選舉，並提出5大政見及3要的參選理念，做為未來會務擘劃的目標及願景，並強調說得到，當選後就一定做得到。

黃鵬䛥所提出的5大政見包括：一，引進美國行之多年的MLS物件流通平台，達成資訊互助共享；二，成立不動產大數據中心，創造產業發展新動能；三，舉辦不動產高峰博覽會，讓全世界看見；四，推動產業人才培訓新機制、訓用合一；五，結合各大不動產經紀業品牌，提升整體產業服務流程。（相關報導：為360萬棄台大短視近利？網一語揭殘酷真相：到底誰才不懂｜更多文章）

最後，黃鵬䛥特別強調3要：公會要民主、產業要進步、大家要賺錢，為未來就任之後的願景及目標。同時他也希望能讓絕大多數的會員公司，能更清楚的了解這屆理事長參選人的理念及政見，在盡可能的情況下，在各縣市舉辦候選人的公開辦論會，至少在6都舉辦政見發表及辯論會，且以直播方式讓一般消費者也都可參與，使這屆公會的選舉運作也能真正落實民主化，更貼近一般社會大眾。

原先可能同額競選的中華民國不動產仲介公會全聯會第九屆理事長選舉，11日突然出現大變數，台北市房仲公會榮譽理事長黃鵬䛥宣布加入這場選舉，黃鵬（言希）除了提出五大政見及三要之外，更強調要來一場君子之爭，並要求在選前於各縣市舉辦政見辯論會，以理念來爭取選票。

黃鵬䛥曾任台北市不動產仲介公會第八屆理事長，現任美商ERA易而安不動產董事執行長，他宣布參選後，讓平靜無波的全聯會理事長選舉掀起波瀾，也喚醒全國不動產仲介業界重新重視這一個攸關產業未來發展的選舉。

黃鵬䛥提出五大政見，包括建立不動產流通平台MLS，資訊互助共享；成立不動產大數據中心，創造產業發展新動能；舉辦不動產高峰博覽會，讓全世界看見；推動產業人才培訓新機制、訓用合一；結合各大不動產經紀業品牌，提升整體產業服務流程。

他也提出，公會理事長選舉應改革，以房仲公司普選取代會員代表制，讓7000多家房仲業者能夠參與，而非只是少數會員代表參與，讓更多基層房仲公司參與。

黃鵬䛥強調「三要」訴求，公會要民主、產業要進步、大家要賺錢，為未來就任之後的願景及目標。同時他也希望能讓絕大多數的會員公司，能更清楚的了解這屆理事長參選人的理念及政見，在盡可能的情況下，在各縣市舉辦候選人的公開辦論會，且以直播方式讓一般消費者也都可參與，使這屆公會的選舉運作也能真正落實民主化，更貼近一般社會大眾。(工商 )

資金浪潮加上低利環境，使國內房市急速升溫，不僅接待中心人潮回流，民眾購屋意願增加，敏感的建商也早已積極搶建搶賣，據內政部統計，台灣上半年住宅開工量超過6萬戶，創統計以來新高，連房仲業者也坦言，沒預料到房市好成這樣，然而有房仲透露，低利政策也促使投資客出籠搶屋，導致一般民眾議價空間縮小，恐提升購屋成本。

代銷人員仔細向客人，介紹建案的格局配備，現場洽談桌幾乎擠滿看屋民眾，疫情穩定後，遞延性買盤出手，接待中心的看屋人潮絡絡繹不絕，就連房仲總經理都直言，沒預料到房市好成這樣，看好房市能見度到年底。

房屋企劃研究室主任郎美囡:「在資金回流的部分，以及低利的狀態，讓市場他的熱錢以及，資金的動能是比較充沛一些的，然後再延續去年事實上，整個房市的交易量都回升了，所以今年的買氣，事實上是持續的成長，當然建商也看到這樣的狀態，所以今年上半年在開工量，也就創了統計以來的新高。」

據內政部統計，上半年全國住宅開工量逾6萬戶，較去年同期增加12%，創史上新高，以六都來看，又以台南市成長最多，年增近五成，新北市年增也逾四成，高雄市年增2成6。

資金浪潮加上低利環境，推升國內房市急速升溫，一點也不遜於，近期報復性的國旅潮，在房貸利率探新低的情況下，是自住族群樂見的事，但另一方面，投資客也趁機大舉出籠。

郎美囡:「事實上投資的買盤一直都存在，只是說房地合一稅上路之後，有大幅的縮減，但是一直都是有的，只是量體跟比例可能比較低，那今年的話因為市場的，交易量比較熱絡，加上資金動能較強，當然也會有些就是，他需要這個投資標的需求，所以投資置產的比例有增加。」

因為低利使投資客成本降低，有房仲私下透露。最糟的情況就是，投資客紛搶進預售建案，導致想要殺價買房的，自住民眾反應不及，被逼著加價購屋，或者只能撿投資客的轉售戶，使整體購屋成本再加重。

展望未來房市，專家認為，眼看美國大撒幣政策不變，預計到年底前，台灣央行也不會收緊資金，國內房市大噴發的狀態還會延續下去。（記者 唐家儀、柯思安／台北報導）

https://www.ustv.com.tw/UstvMedia/news/110/20200810A087

吉家網董事長、房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮今（6）日表示，不少人認為房市二丶三年後才會有較大行情，事實上，房市回升已是現在進行式，市場緩升二丶三年是必然的，反而二丶三年後會有較大的變數，可能因房價過熱，提早結束榮景。

李同榮表示，受惠全球QE抗疫大作戰，在資金多與利率低的環境下，股市丶房市同步活絡。然而，資金與利率雖可以撼動短期市場，長期終究還是須審慎評估經濟成長的同步表現與市場供需的變化。

他表示，利息升降雖與房價雖有連動關係，但並非絕對因素，過去也曾經重貼現利率高到5%以上，房市仍然火熱，一直到13%情況，房市才逐漸熄火。利率走勢與經濟基本面較具直接關係，對房市影響乃間接因素，不能視為房市漲跌的唯一指標。

坊間有不少專家與業者提出「稅制不改，投資不入」的說法，事實上，稅制限制的只是針對短線投資而言，市場越來越多閒置資金開始轉入中期投資，並非不入。

他表示，不少業者希望政府鬆綁房地合一稅，除非政府頭殼壞了，否則在房市溫熱的狀態下，稅制只會趨緊不會放鬆，不過，政府也不用指望加徵囤房稅就能降低房價，稅制抵擋不了市場機制。

李同榮表示，不少人認為房市二丶三年後才會有較大行情，但二丶三年後反而會有較大的變數。主要是經濟下滑的灰犀牛終究抵擋不過「資金泛濫」與「利率偏低」兩大禿鷹，未來房價勢必會有過熱現象，與經濟成長基本面乖離太大時，將提早結束榮景。

全球量化寬鬆（QE）抗疫大作戰的大環境下，世界各國全力強化內需引導資金出口，台灣在抗疫成效與經濟成長的表現，展現了相對的競爭優勢，重站亞洲四小龍之首，在資金多與利率低的環境下，也造就了股市丶房市活絡的動源；然而，資金與利率可以撼動短期市場，終究還是須審慎評估經濟成長的同步表現與市場供需的變化，才能精準預測巿場走勢的未來。

吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示，房市回升已是現在進行式，市場緩升2、3年是必然，但房價若過度反應就會提前結束上升行情。

李同榮就利率丶稅制丶市場走勢分別提出與眾不同的見解：

（一）利率不能視為房價漲跌的唯一因素：

政府對利息升降在於考慮經濟發展的基本面因素，與房價雖有連動關係，但亦非絕對因素，過去也曾經重貼現利率高到5%以上，房市仍然火熱，一直到13%情況，房市才逐漸熄火，所以利率走勢與經濟基本面較具直接關係，對房市影響乃間接因素，不能視為房市漲跌的唯一指標。

（二）稅制抵擋不了市場機制：

彷間專家與業者提出「稅制不改，投資不入」的說法，李同榮認為不盡是必然，稅制是中性丶理性的因素，只求合理丶公平，絕非打房或救房主要工具，而稅制限制的只是針對短線投資而言，其實，市場越來越多閒置資金開始轉入中期投資的跡象，所以業者指望房地合一稅鬆綁，除非政府頭殼壞了，否則在房市溫熱的狀態下，稅制只會趨緊不會放鬆。因此，業者不必指望稅制鬆綁，推升房價，政府也不必指望加徴囤房稅就能降低房價，稅制抵擋不了市場機制。

（三）商辦丶廠辦榮景具基本面將持續延燒：

商辦市場短期量縮前景不至於悲觀，仍因上半年疫情影響，商辦市場大型個案買方觀望氣氛濃厚以至量縮，專家們容易陷入市場現況情境看壞，但我們預期房市三寶（工商用地丶商辦丶廠辦）在下半年仍是房市增溫的領頭羊。（相關報導：誰是白手套？攤開蘇震清政治獻金名單　赫見4國會助理回捐給老闆｜更多文章）

（四）房市回升已是現在進行式：

有些人認為房市2、3年後才會有較大行情，李同榮反而認為2、3年後會有較大的變數，他認為下半年市場預期，在股價飆丶房價漲現象明顯與經濟成長趨緩因素相互背離下，全球QE、利率趨零所造成的金融泡沫將是潛在危機，民眾最擔憂的雖是經濟景氣，但經濟下滑的灰犀牛終究抵擋不過「資金泛濫」與「利率偏低」兩大禿鷹，未來房價勢必會有過熱現象，與經濟成長基本面乖離太大時，反而2、3年後市場情況很可能提早結束榮景。

https://www.storm.mg/article/2918418

撰文：顏炳立

今年上半年疫情重挫經濟，全球政府印鈔救經濟。結果大量資金卻跑去炒作房、股兩市，反而更拉大貧富差距。有能力的人用錢賺錢，沒能力的人只能存薪水等機會買房，只期待房價別暴漲，不期待獲利！

回顧2020年上半年房市表現，疫情對商用不動產衝擊最大，需求減而空置率增加，前景恐樂觀不起來。再看住宅市場，1～5月全國移轉買賣棟數每月平均2萬3,000棟，雖略有下跌，但預計下半年成交量會回復或增加，全年預估30萬棟的量仍有機會達標。而土地則是逆疫暴夯的產品，今年累計交易金額高達1,600億元，占我年初預測全年交易金額2,500億元的6成以上。其中，商用占50%、住宅用占30%，工業用則只占12%。由於土地市場多為剛性自用需求，故未出現追價搶購的表現。

由於房市在健康盤整中，且低利率仍會持續，此「利息不升，房市不崩」的市況，對在乎買價合不合理的剛性自用族群，是購屋的好時機，建議可多看屋比較。而對投資或賣方而言，產品「地段、環境、可及性」佳，應可逐漸看到買氣。預售市場也是產品對、地段對、價格合理，就會吸引買盤。只是來量會減、成交較慢，投資仍要戒急用忍。

然而，在下半年恐仍見不到春天的產品如飯店、店面、商場，縱然租金降，價格沒降便不易售出。為何有買盤卻還是沒有成交？因為賣方開到市場高價，即使有降卻只降個10%；而買方的開價要打6、7折，兩方完全沒交集。所以商用市場仍以自用為主，少部分投資看穩定的收益，而此收益必須要大於銀行借款利率1.5倍，才會有避險買盤出現。

對於2020年下半年市場的期待，應是持穩健康、溫和有量，不寄望大漲，只寄望想買房的可順利買到。預估房地產的避風港應該在2、3年後才會出現，在股市中大賺的才會轉出到房地產，房地產才有明天。當然，也要看政府的稅制能否改掉限制投資人的制度，「稅制不改，投資不入」，這是不變的法則。下半年市場，希望仍如我年初所預測：春暖花開、春花望露。期待明天會更好！(本文作者香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

https://tw.stock.yahoo.com/news/%E9%A1%8F%E7%82%B3%E7%AB%8B%E5%88%A9%E6%81%AF%E4%B8%8D%E5%8D%87-%E6%88%BF%E5%B8%82%E4%B8%8D%E5%B4%A9-111400217.html

新冠肺炎從二○一九年底爆發，至今仍持續擴散，尤其從原本的中國擴散到亞洲，然後進一步擴散至歐洲、美國，至今已形成全球大流行。雖然台灣疫情控制得宜，但是境外入侵現象仍然一波接一波，未來發展仍是未知數。根據過往SARS 經驗，或許有人樂觀預期新冠肺炎在第二季結束後，夏天到來，疫情在短期內將可結束。

然而，新冠肺炎不論傳播擴散的範圍及速度，乃至確診症狀不明顯，仍與SARS情況有相當差異。何時可以結束？根據世界衛生組織（WHO）及國內外許多專家說法，仍有許多不確定性，對未來可能的發展，並沒有那麼樂觀。

新冠肺炎發展至今，很明顯已對國內外總體經濟產生相當影響，對國內許多產業，尤其觀光、餐飲等服務業或製造業都產生相當嚴重衝擊。然而唯有房地產業者宣稱新冠肺炎對房市沒有什麼影響，表示自住性剛性需求不會因疫情而減少，房市預期未來會持續成長。因此房價並不會因新冠肺炎有所影響，唯一影響只是原本三二九房市檔期將有部分延後到五二○檔期推出。

讓我們先回顧並比較十七年前的SARS 和當前新冠肺炎房市發展背景差異。由於房市一九八七至一九八九年大幅飆漲，從一九九○年開始逐漸衰退，銷售不佳、房價下跌，建築業者有二百多家倒閉，部分金融機構也受到影響，許多不良資產以二～三折房價打包出售給資產管理公司，直到二○○三年發生了SARS ，房市更是雪上加霜，房市幾乎完全沒人購買，跌到谷底。

到二○○三年第二季，SARS 因天氣轉熱，轉眼就消失了。全民有重生感受，開始有些人出來看屋，房市經過十三年的不景氣，房價跌無可跌，於是有少部分人開始進場購屋。我也根據個人主持團隊所做三種房市調查預測研究報告，首先公開發布房市景氣即將復甦，媒體也以頭版頭條報導此訊息。

然而這次新冠肺炎之前，房市從二○一四年第三季開始從台北市開始下滑，慢慢向外圍蔓延，由於受到低利率及資金寬鬆影響，加上業者及投資客受惠過去十年長期景氣，口袋夠深，銷售量雖有明顯萎縮，但房價大多下跌有限。經過四年房市不景氣，去年開始有些復甦跡象，價量微幅上升，但投資客仍無利可圖，只剩首購或換屋自住客進場。只是由於房價還是很高，自住客缺乏負擔能力，業者開始透過十幾到二十幾坪的小宅，以低總價吸引自住客。

如今遇上新冠肺炎，受到全球大流行及網路傳播的快速渲染，產生廣泛的恐慌心理，從初期口罩之亂即可感受民眾的擔憂，許多產業明顯受到衝擊，失業率（無薪假）增加，不但所得受到影響，全民消費也逐漸下降，加上疫情的不確定性，令人擔憂。就算銀行降息，可能會對房市產生激勵作用，但別忘了國內外的股市都大幅上下波動，房市將受到股市的影響；同時因為所得及租金下跌，投資與消費需求無力支撐，房市泡沫化也將更為明顯。

或許業者及許多消費者認為從SARS 經驗，這時反而應該是要「危機入市」，趁機撿便宜。別忘了，目前房價仍在相對高點，這和SARS 房價已在谷底是完全不同情況。更進一步去觀察當前房市，自住性購屋已經因小宅化而呈現產品不佳的狀況，能否長期適用，仍待考驗。加上最底層有迫切需求的自住客已被小宅吸引進場，未來還有多少自住客會在疫情過後，面對高房價還源源不斷的進場呢？

即便在沒有新冠肺炎的影響下，目前房市供過於求的現象明顯，尤其是高價位的產品，需求更是大幅減少。而影響一般自住客進場的關鍵主要在「產品」（包括社區管理）、「區位」（包括生活機能）及「價格」（包括公設比影響）三者是否符合需求且合理。然而產品、區位及價格彼此常有衝突，目前業者為了守住價格常常犧牲了產品及區位的合理性，如此暫時吸引出最底層的自住客；反之若業者能夠重視產品及區位的合理，而犧牲價格（降價讓利），才能符合一般自住客的真正需求。

如今面對新冠肺炎影響，不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊，且未來疫情仍有相當不確定性，房市需求一定會受到相當程度影響，與過去SARS 經驗不應相互比擬。未來若房市制度（包括資訊及稅制）及金融市場愈來愈健全，相信當前不合理的房市「三高」（高房價、高空屋率及高自有率）將面臨調整。

到底新冠肺炎是否為「短空長多」，仍有待考驗。雖然「短空」是有明顯共識，唯此短空是三個月或是半年以上，也仍不確定。更別提從健全房市趨勢、不合理的房市三高與景氣循環「時機」來看，此「長多」有更多的不確定性，大家還是必須審慎看待。

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