不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者陳韋帆／台北報導

實價登錄讓房價更加透明化，但倘若沒有把車位據實以報呢？台北市地政局長張治祥指出，不少登錄資訊並將「車位面積」、「車位價格」登載，導致參考資訊失真，很容易一坪單價就價差10萬，導致購屋人「知」的權益喪失。

▲倘若實價資訊未拆算車位，每坪單價就會出現高價差。 （示意圖／記者陳韋帆攝影）

舉例而言，1戶房屋含1個車位，總價2,000萬元、產權面積共40坪，如果沒有申報完整車位面積、價格資訊時，實價查詢網會直接以2,000萬元／40坪計算，交易單價為每坪50萬元。

但實際上車位面積佔了10坪、車位總價200萬，所以房屋實際總價與坪數為1,800萬、30坪，每坪實際單價為60萬元，實際單價每坪還貴了10萬元才是正確數字。

張治祥指出，看似容易的計算方式，對於較少接觸的普羅大眾而言，其實並不容易，以上也只是最簡單的例子，甚至有機械車位、機車位等不同型態的陷阱埋藏在實價資訊當中。

▲臺北地政雲「大數據扣車位算房價」可以幫民眾解決這個問題。 （示意圖／記者陳韋帆攝影）

為此，臺北地政雲提供「大數據扣車位算房價」功能，協助民眾試算扣除車位後的房屋單價，解決房屋車位混算單價計算失真問題。

例如申報人未申報「車位價格」或「車位面積」等欄位時，會先搜尋同社區的車位面積及價格，如果同社區沒有可以參考的資訊，會再擴大環域300公尺範圍內搜尋，藉由大數據資料庫的建立，提供與查詢標的同類型車位之價格及面積等參數，供民眾參考試算較貼近實際的房屋交易單價。

張治祥提醒，數字說的話，不一定是全部真相，看懂實價登錄資訊，才不會落入房屋單價陷阱！民眾發現實價登錄交易資訊顯示單價含車位時，就可以利用臺北地政雲「大數據扣車位算房價」功能進行拆算，掌握真實的成交單價，避免被未拆分的交易單價誤導。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=814256

近年商用不動產成為顯學，各大壽險、開發商、企業積極投入商辦、工業開發，今年雙北、台中三大都會包含商業、辦公及工業三類商用不動產建照核發面積均同步大增，新北市商用不動產建照面積高達32.7萬坪，年增152%，台北市及台中市也分別年增78%、58%。

今年上半年三大都會區商用不動產開發成長動能則分別來自不同的產品，台北主要來自辦公室，台北市辦公室9.6萬坪較去年同期倍增；新市主新北市增加主要來自工業倉儲，超過26萬坪工業廠房興建，年增254%；台中市則來自於商店、旅館、遊樂場等商業類，近7萬坪商業設施興建，年增380%。

信義全球資產總經理柯宏安表示，外商來台及產業龐大的需求，造成北市頂級辦公一位難求，開發商及壽險業紛紛投入搶地行列，以內湖、北投、南港土地交易規模最有感，使台北市上半年辦公類大增。

新北市受到捷運環狀線開通，貫穿各大重劃區及工業區，吸引建商搶進工業土地，上半年新北工業類建照核發面積創下有統計以來的新高。如中華工程在土城打造AI智慧產業園區，將興建4棟地上17層、地下5層立體化廠房，預計2023年完工；華固建設去年以20.55億元買下新莊區建國段4,000多坪的工業土地，未來將興建地上12層、地下2層的廠辦大樓。

台中近期被建商炒熱，加上企業陸續至台中設立據點，帶動百貨、飯店業者看好台中消費市場，如「洲際娛樂商城」、「三井lalaport」、「三井台中港二期」等商場開幕。(工商 )

讀者投書：沈迺訓（自由作家）

 

更多影片

憲法第八十六條第二款規定，專門職業及技術人員執業資格，應經考試院依法考選之。基於上開規定，專門職業人員須經考試院依法辦理考選始取得執業資格。又不動產經紀業管理條例第4條第七款規定，經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。且同法第16條規定，經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。又同法第11條則定有: 經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人之規定。

現法經考試院專技人員考試及格者，方能充任不動產經紀人。而欲開設房仲公司者，須依法經主管機關許可，且依法辦理公司或商業登記，並須設置一名經紀人方得營業。看似合理的設立規定，卻無形扼殺了不動產經紀人以個人事務所形式執行業務的職業自由，深究後恐達違憲程度。

憲法第15條明定人民之工作權應予保障，人民有從事工作及選擇職業之自由。有關對職業自由之限制，因其內容之差異，在憲法上有寬嚴不同之容許標準。

然按現行規定，經紀人考上後若要執業，須選擇以較低程度之營業員身分為他人公司雇用，或者自行開立經紀業，個人再以經紀人員身分登錄執業。對比其他考試院考選如記帳士、地政士等諸多專技人員皆得以個人身分開立事務所執行業務，顯然標準不同。

若說立法技術上，關於從事工作之方法、時間、地點、內容等執行職業自由，立法者為追求一般公共利益，得予以適當之限制。再加以不動產交易金額昂貴，而以保障交易安全為由，對經紀人開立事務所加以限制。實務上造成交易風險者，卻是地政士與經紀業者、營業員。有關地政士藉業務之便違法新聞時有所聞，然而地政士卻可自設事務所；而經紀業者、營業員違法事蹟較前者不知猖獗數倍，可見現行經紀人之設立規定，對整體交易安全維護只起到形式作用。

釋字第649號曾作出解釋，不論對人民執行職業自由之限制、選擇職業自由主觀條件之限制、選擇職業自由客觀條件之限制，所採之手段均須與比例原則無違。有關於此，若要規定經紀人非公司或商業登記，至少也應證明限制手段，在立法技術上與歷經多年的運作下，實際可起到提升交易風險之效果，亦即手段正當、目的正當、手段目的符合憲法比例原則以外，還需要手段與目的間有正當合理聯結，否則該規定即是「不當連結」。

硬性規定經紀人不得以事務所形式執業，在與其他專技人員執業型態比較考量下，亦已逾越憲法平等原則，宣告不動產經紀業管理條例第16條違憲，應為可行。

https://tw.news.yahoo.com/yahoo%E8%AB%96%E5%A3%87-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%B6%93%E7%B4%80%E4%BA%BA%E8%81%B7%E6%A5%AD%E4%B8%8D%E8%87%AA%E7%94%B1-074922253.html

這波房市只經過三、四年的低迷盤整，最近又逐漸呈現交易量微增，價格再度攀升走勢，導致年輕人更加買不起房子，建商為因應薪資增幅遠低於房價漲幅的市場，爭相規劃設計小坪數建案。現階段在市場依舊存在供過於求情況下，房價又再度被炒高，尤其台商回流搶地導致地價飆漲，而呈現「南熱北溫」現象。

想請問莊教授，當前房市真實情況為何？未來是否會在台商回流、香港移民日增，再加上錢多利率低等因素交互影響下，再現2003至2014年的投資炒房熱潮？

中美貿易戰與疫情導致世界經濟情勢丕變，各國擔憂新冠肺炎造成經濟大幅衰退，相繼降息還大量印鈔，使得2008年資金派對再起，諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)指出：「目前股市跟實體經濟嚴重脫鉤」，並逐漸形成「Ｋ型復甦」，導致「富者愈富、貧者愈貧」。

長久以來，台灣的地下經濟一直伴隨著「台灣錢淹腳目」伺機介入炒作，這次疫情控制得宜，似乎對經濟沒構成威脅。然而在「資金浪潮」、「低利率」與「台商回流」加乘催化下，不少業者表示，已有愈來愈多年輕人開始買房，而認為台灣的中產階級已再度崛起。

然而，當前房市真有那麼熱嗎？中產階級也已再度崛起？以下針對當前房市之諸多迷思，探討真實情況。

一、議價率多少的迷思 ─實價登錄未必真實反映交易價格的議價意義？

根據住展雜誌公布資訊，最近雙北市已出現降價三、四成建案，其因不外開價過高或產品定位錯誤所致，尤其網路更出現低於附近行情四至五成案例，其間虛實雖有待查證，惟如與「國泰房地產指數」季報議價率超過10%相互對照，購屋之前應該如何查證實價登錄，俾免陷入不知如何議價之迷思，就顯得相當重要。

二、財產三分法的迷思  ─無形中將房地產變成另一種投資選項

華人社會一直以來習慣將資產分為現金、股票及房地產，藉以分散風險，現階段在低利環境下，資金再度轉往房地產，尤其面對台商回流搶購土地(詳請參閱附圖)，加以台北市素地有限，再加上沒有重劃區土地可售，尤其在都更及危老重建整合不易情況下，房地產無形中就變成另一種投資選項。

三、豪宅與小宅的迷思─小宅應格外注意室內實際使用空間

當前台北市豪宅一坪動輒一百多萬，甚至兩百多萬所在多有(詳請參閱附圖)，新北市豪宅價位雖不高，卻以小宅低總價降低門檻吸引首購，卻又存在不少缺點，以小家庭來說，當子女長大後，又將面臨換屋。

小宅短期或許可滿足先求有再求好，卻沒有根本解決問題，因此，對於二房或1+1房之小宅，應格外注意室內實際使用空間問題。

四、高房價與低自備款的迷思 ─應考量日後貸款或換屋轉手問題

在總價不變前提下，不少售屋廣告雖打著10%低自備款，卻無法掩飾高單價的問題，而徒增日後貸款或換屋轉手之諸多困擾。

五、從「南溫北冷」到「南熱北溫」─大量資金插隊攪亂房市

自從政府推出投資台灣三大方案之後，預期效益為投資金額1兆3500億元，三年產值3兆2100億元，並且創造11.8萬個本勞就業機會。

由於台商回流有六、七成選擇在北部地區投資設廠，導致工業用地價格節節上漲，其中尤以五股地區工業用地一坪超過一百萬元最受矚目，影響所及，從新北一路漲到桃園、台中、台南、高雄，甚至雲林也因Google等國際企業前來投資而導致地價暴漲。

同樣的，台南與高雄也因高級精密科學園區的開發，周邊房價連帶被拉高，惟究竟是持續上漲抑或終將回歸供需，仍有待後續追蹤觀察。

六、成本反映房價的迷思 ─資金拉抬效應，藉機加倍轉嫁   

台商回流搶地建廠，建商購地成本隨之提高，此外，由於台商加速回流，不少鋼筋或模板人力被抽調至廠房興建，無形中大幅拉高營建成本，從而亦讓賣方有了轉嫁成本的藉口，尤其是在專業代銷公司積極促銷，又缺乏實價登錄佐證情況下，購屋者往往處於弱勢的一方。

七、供給大於需求的迷思 ─房價與供需脫節？

眾所皆知，現階段餘屋數量依舊相當龐大，但為何價格還在上漲？實務現況是真正有需求的不一定買得起，另一方面，買得起的不一定有這樣的需求，背後必然存在投資者推波助瀾問題，此亦可由今年上半年房地合一稅高達43.6億元見其端倪，房價與供需脫節的結果，年輕人怎麼買得起房？

八、蛋黃區與蛋白區的抉擇迷思 ─捷運車站將逐漸形成獨立自主的生活圈

往昔，一般所謂蛋白區係指交通不甚便捷與生活機能不夠完備的郊區，惟在大台北交通系統逐漸建構完成之後，像是林口、淡水等地就會隨著交通便捷性而逐漸形成日益完備的生活圈。因此，今後對於蛋黃區的定義不應再侷限於市中心或西門町、東區，而應重新界定為捷運車站十分鐘路程之內生活機能較佳的生活圈。

九、投資與投機的迷思 ─藉投資之名掩護投機之實？

今年上半年房地合一稅高達43.6億元，創房地合一稅實施以來新高，較去年同期大增94%，由此可知，2016年1月1日迄2019年底這段期間必然有投機者短進短出，此一情況相較於運用多餘資金提早為子女購屋置產之動機，不能相提並論。此外，亦有高資產階層先行購置，日後再贈與子女情事。因此，購屋之前應先分辨是否有藉投資之名掩護投機之實，俾免高價購屋而仍不自知。

十、輪漲與補漲的迷思─慎防過高房價大幅回跌

隨著雙北房價飆漲，台中豪宅高漲至一坪92萬元，高雄每坪也隨之漲至59萬元，其所以致此，主要緣於「輪漲與補漲」理論之行銷話術，惟若人口、所得與需求沒有跟進，未來高房價地區的跌幅是否較大，就相當值得深思。

十一、開價與成交價的迷思   ─實價登錄是否真正反映實際交易價格？

目前房市常見開價與成交價10~15%的落差，根據住展雜誌之調查資料，今年八月北台灣推案量高達1,778個建案，其中只有極少數建案完銷，此外，亦有少數建案降價超過三成，由於實價登錄不夠真實，導致購屋者無法正確掌握真實交易價格，而產生開價與成交價間的混亂迷思。

（莊孟翰）

文章來源：理財周刊

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/329908.html

2020年台灣房市通過了COVID-19新冠肺炎疫情的考驗，在資金充斥與利率走低的大環境下，六都房市表現出抗疫的潛力，上半年交易量與去年同期相比未見萎縮，下半年七丶八月市場表現出價量俱揚的走勢，預期全年交易量有機會突破32萬戶，區域市場的整體表現是南優於北，二丶三線城鎮優於六都，全台基期低的蛋白區房價全面翻揚。

台灣房市50年長線揚升階段的大週期已結束

筆者喜歡在市場悲觀的時候大膽預測未來房市走勢的谷底，同時也樂於市場正樂觀的時候預測未來房市走勢的轉折點，前些日子筆者受邀在年代謝金河社長主持的「數字台灣」節目中闡述一項很重要的議題：

「台灣房市已走完長線揚升階段的50年大週期循環」，節目播完，很多同業紛紛來電詢問，不了解為什麼房市正處熱絡階段，居然有這種迥然不同的論述，筆者藉此文簡單回答三項分析的重點：

（一）從經濟成長的角度分析，未來房市大漲不易

台灣過去50年，在經濟成長率平均在5%-10%的快速增長下，人均所得由50年前的500美元以下提升到2018年為25000美元，漲幅達50倍之多，這是從未開發到開發中進而到已開發國家的典型成長經濟，就基本面與需求面而言，房價就自然跟著水漲船高而成數倍數的大幅成長，而未來台灣的經濟雖不悲觀，但成長的速度會朝向溫和平穩的成熟期發展，GDP成長率要超過5%有其難度，尤其，特別要注意兩岸關係的不確定因素，仍會長期影響台灣的經濟，並間接影響房市的走勢。

（二）從人口因素分析，勞動力衰退與人口負成長將是房市中線與長線的隱憂：

2019年台灣出生率與死亡率正式出現死亡交叉，人口開始負成長，此項單一因素，雖不立即影響房價，但卻是房市長線隱憂；而將時程往前推五年後，過去60年嬰兒潮時代出生的大量人口，陸續屆臨退休年齡，勞動力即將快速下滑，屆時就會直接影響房市的購買力，這是房市中線發展的最大隱憂。

一旦房價漲幅炒作過高，房市原來預期會來的三丶四年榮景就會提前結束，這是房市在近期走勢值得警戒的短線隱憂。（資料照，林喬慧攝）

（三）從資金丶利率層面分析，房市短線須慎防暴衝的隱憂：

中美商戰引發世界貿易保護主義抬頭，台灣暫時撿到槍，吸引了台商製造業回台丶資金大量回流，加上全球量化寬鬆，利率趨零，又有租稅大赦加溫，大量游資充斥下，股市與房市成為資金短期的出口，當然房價就順勢上漲，也因此，從2014下半年至今維持近6年的剛性需求市場將產生結構性變化，房市投資氣氛濃厚，投資客蠢蠢欲動，連二丶三線城市在房價基期低的利基下，也開始吸引了短線投資客陸續進場，而預售市場又開始有投資客企圖在交屋前進行炒作獲利，一旦房價漲幅炒作過高，房市原來預期會來的三丶四年榮景就會提前結束，這是房市在近期走勢值得警戒的短線隱憂。

2024-2025 房市第六循環結束的關鍵期

綜上所述，房市在基本面經濟成長趨緩丶技術面景氣止跌回升丶政策面全球QE量化寬鬆與利率趨零等三大要素影響下，短期有資金推動市場熱絡現象，房市會價量俱揚，中期有三丶四年溫和成長的空間，長期將會在資金量化緊縮丶購買力衰退的不利因素影響下，結束目前的房市第六循環走勢（2018止跌後的循環），因此，對於未來的市場若因資金推動下，投資需求過度泛濫，房市沒有近慮，則必有遠憂。

然而，房市一輪技術循環的結束，並不代表未來市場十年到二十年就會一蹶不振，上述的人口負成長只是單一因素，就要看政府的政策如何挽救，勞動力衰退因素就要看產業如何升級，另外，五年後台灣屆臨50年屋齡不能都更的老屋數量將達三成以上，市場會掀起一波大換屋潮，這也許又是房地產市場另一個良好景氣技術循環的開始。

(本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長，未經同意不得轉載）

https://www.storm.mg/article/3009007

2020-09-03

中美商戰引發台商大量回流，掌握製造業回流需求，近年在經濟部推出「台商回臺投資方案商回臺投資方案」、「根留臺灣企業加速投資行動方案」與「中小企業加速投資行動方案」等投資三大方案，已產生具體成效，根據行政院主計處統計數據，台商回流的投資在二○二○上半年已達上兆台幣規模，並新增八萬個就業機會，由於工業用地需求強勁，尤其大規模的新興工業區新增就業人口的居住剛性需求，帶動了原本蛋白區的房價強勁翻身。

新興工業區，新增就業人口，房價基期低的蛋白區迅速翻身

筆者近兩個月分段式的進行徒步環島計畫，由北到南，沿途經過不少工業區與北中南科學園區，包括中壢工業區、竹科、銅鑼科學園區、后里科學園區、善化南科、橋頭科學園區……，這些工業區的確與以往不同，明顯感受到周邊商圈的發展活力，尤其是新興的工業區，造就了新增的就業人口，相對也使得原本房價基期很低的蛋白區迅速翻身。

桃竹是全台工業科技重鎮，竹南、銅鑼科學園區周邊房市活絡

桃園是全台第一工業科技大城，台灣五百大製造業有超過三分之一在桃園設廠，工業產值常居全台之冠，從傳統產業到高科技產業，是締造台灣經濟繁榮的幕後推手。近年來交通建設包括桃機及新北三環三線陸續完工，由於台北與桃園只有一小時生活圈，且從新北市淨流入桃園的人口持續遞增，加上各工業區原本閒置廠房陸續有廠商進駐，使得只有台北市房價三分之一的桃園都會房價後市大有可為。

新竹地區由於是竹科所在，家庭所得全台之冠，由竹南延伸到銅鑼新科學園區，都帶動竹南與苗栗縣房價發展。台積電進駐竹南科學園區話題，也帶動竹南與頭份再次繁榮興盛，推升竹南房市熱絡！

海線通霄、苑裡，因國產腳踏車龍頭品牌捷安特在大甲工業區設有生產基地，造就龐大就業市場，苑裡與大甲緊鄰，因為比價效應，房價近年大幅成長。

台中科學園區飽和，二期雲林園區、三期后里園區促進周邊商圈迅速成長

中部科學園區之台中園區413.91公頃(第一期開發331.08公頃、第二期開發82.83公頃)，位於台中市西屯區與大雅區之間的大肚台地上，早於二○○五年開始營運，目前已經飽和，過去就業人口與商圈發展，也是造就西屯區房市迅速繁榮的主因。

中科二期位於雲林縣虎尾鎮西北側雲林虎尾園區，佔地97公頃，主要產業以光電、生物科技產業為主，對雲林地區就業機會有正面效益。

中科三期位於后里科學園區，以后里農場及七星農場為主，面積260公頃，園區臨台13號(三豐路)道路，園區內有力晶、華映、茂德與友達四家國際規模的電子大廠。隨著這些園區的進駐率大幅上升，對於原本基期較低的后里房價也有較高的漲幅表現。

台積電進駐南科，成就善化、新營周邊蛋白區房價高漲

南部科學工業園區，範圍包括台南、高雄兩個園區，台南科學園區(簡稱南科)位於台南市新市、善化及安定三區之間，面積1,043公頃，由於位在三區交界上，更有台鐵南科站，及鄰近的新市與善化兩處火車站，交通路網便捷。

加上台積電五奈米投產、三奈米建廠等優勢，二期基地內劃設208.26公頃之工業區，推估未來引進就業人口約增五萬人，同時也規劃住宅區面積為22.28公頃，可容納10,300人。引起關注的「南科三期」已拍板定案，將優先落腳看西農場，需地約150公頃，台南市政府將持續推動南科Ａ至Ｅ、Ｎ、Ｏ等七區都市計畫整體開發作業計畫，面積約430公頃(約130萬坪)，包括住宅區與商業區、部分產業用地，以提高南科整體生活機能與滿足發展需求。

由於台積電在南科的大量擴廠投資，善化以北包括新營地區，原本透天住宅已從過去500~800萬間的房價上漲至1000萬以上，漲幅超過一般都會蛋黃區。

高雄橋頭科學園區將帶動岡山、楠梓區房價上揚

備受矚目的高雄橋頭科學園區環評程序將啟動！高雄橋頭科學園區規劃引進產業為半導體聚落、航太產業、智慧生醫、智慧機械及創新科技聚落等，預計最快二○二一年提供廠商選地設廠，目前屬高雄蛋白的楠梓、岡山地區房價漲幅已明顯超過其他行政區。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48806/

記者陳韋帆／台北報導

全台30年老屋逾400萬棟，但不少民眾重視「房價」大於自身性命安全，常不願自主進行安全檢測。內政部表示，8月27日已通過「都市更新條例」第57、65條修正草案，針對都更案內為老建築，若已取得多數共識，簡化縣市府代拆程序，也將原容獎1.2倍提高至1.3倍，盼加速危老重建效率進行。

檢視相片

 

更多影片

內政部營建署副署長陳繼鳴指出，88年921大地震前的建物耐震規範較為寬鬆，初步統計，全國約有3.62萬棟6層樓以上高風險建物，根據經驗判斷，推估約有1％，也就是3,620棟有公安疑慮，但整合、推動改建相當不易。

他解釋，即使政府推出「免費初評」，盼民眾自主檢測，但不少住戶因擔憂影響房價等因素，參與意願極低，導致實務推動改建困難重重；為保障民眾生命安全，目前已請全國性、具公信力的各大建築相關公會協助，以縣市府建照、使照進行初判，篩選條件較差、疑有公安疑慮之建物。

檢視相片

 

更多影片

此外，有鑑於民眾擔憂「容積」、「稅捐減免」等獎勵不足，已在2019年1月完成「都市更新條例」修法，對於少數不同意戶，經過公開、嚴謹的聽證及審議程序，及實施者與政府數次協調後，得以執行代拆作業，目前地方政府已陸續有協助代為拆遷的案例，讓都市更新案可以落實執行。

陳繼鳴說，921、206等諸多地震已造成台灣不少民眾生命、財物損失，多屬耐震能力不足導致倒塌、傾斜，內政部盼憾事不要一再重演，因此這次提出「都市更新條例」第57、65條修正草案，提升容積獎勵，希望加速更新進程，後續將依法制作業程序，陳報行政院審查後，儘速送請立法院審議，期望讓國人住得安心又安全，達到都市更新政策的核心目的。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%85%A8%E5%9C%8B3-6%E8%90%AC%E6%A3%9F%E9%AB%98%E9%A2%A8%E9%9A%AA%E5%BB%BA%E7%89%A9-%E6%80%95%E5%9C%B0%E9%9C%87-024534111.html

老房子要「直接賣掉」還是「等都更」猶豫不決！一名網友在臉書社團《買房知識家（Q你的A）》表示，目前手邊有間40年的老舊公寓，是否要迅速處理掉？因為房子是當初在房市最高點買的，擔心賣掉可能會賠蠻多錢，不知道值不值得？又怎樣判斷能不能都更？

對此，多數網友回覆其實最大關鍵點還是在於「地點」，「主要還是看地點，地點好不一定會賠錢，不急售可自用或收租，沒賣掉就不算賠」、「真的地點決定一切，生活機能好的地方，永遠搶手，幾乎不會跌，自己不住也能租」、「看你的地段和社區品質，如果真的想要賣的話，趁現在房市最熱的時候賣看看，說不定可以賣一個好價錢」。

另外也有人認為，都更其實沒有想像中好等，「蛋黃區才有都更的機會吧！」、「妄想都更？有人等一輩子還等不到都更，談何容易」、「都更難度很高。政府單位都是希望屋主自救，政府錢那麼多？通常都更都是地點，二樓以下一大排的，或是屬於政府的軍眷房收回再蓋再利用賣出，我也無法保証多久都更，只能說居住環境很重要」。

品嘉建設董事長胡偉良先前在《胡偉良的房產觀點》中提到，老齡房屋最大的問題，就在於結構安全性及居住的舒適性，由於使用年限的問題，一般這種房子的價值有限；其次就是這些老齡房，基本上沒有再轉手的可能，所以只能等改建或都更，而等改建成功，老屋變新屋，除了結構安全性增加外，居住的舒適性也大幅提升，是非常值得投資的標的物。

不過房市專家Sway則認為，許多都更案會失敗，就是因為人人想賺一杯羹、想找不知情的人騙，造成屋主期待越高，善良的人都被迫變成貪婪的人。他也強調，不要以為都更就是可以賺錢，心術不能不正。都更是把舊房子改成新房子，「蓋房子是要花錢的！如果你只想著可以賺多少，那你注定失敗。」

https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183019/post/202008310021/40%E5%B9%B4%E5%85%AC%E5%AF%93%E3%80%8C%E8%B3%A3%E6%8E%89vs.%E7%B9%BC%E7%BA%8C%E7%AD%89%E3%80%8D%EF%BC%9F%E5%B0%88%E5%AE%B6%EF%BC%9A%E4%B8%8D%E6%98%AF%E6%94%BE%E8%91%97%E5%B0%B1%E8%83%BD%E8%B3%BA

草根影響力新視野　文╱林旻柔

全球疫情面臨第二波威脅，許多國家疫情仍在蔓延中，但各國重啟經濟方向幾乎不變，經濟復甦情況則與疫情控制高度相關。國內方面，根據各經濟預測單位公布資料顯示，近期疫情雖有回溫跡象，但因內需強勁與振興政策的作用，部分產業景氣仍持續好轉。台經院近期公布調查結果，7月製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點同步走高，其中，製造業與營建業測驗點同為連續3個月上揚，服務業測驗點則為連續第4個月呈現上揚態勢。此外，國發會近日亦公布 7 月景氣燈號，雖然續亮代表「趨弱」的黃藍燈，但綜合判斷分數較上月增加2分，且景氣領先指標連4月回升，顯示台灣經濟雖仍低緩，卻已朝正向發展。

台經院表示，製造業7月生產表現維持正成長態勢，主因受惠於全球需求持續回升，帶動國際原油與原物料價格溫和走高、半導體高階需求強勁，使得出口由負轉正。服務業方面，適逢暑假旅遊旺季，加上安心旅遊補助、政府多項振興方案上路，及國內股市交易熱絡等原因，促進零售業、餐飲業及金融業的景氣發展。營建業則受惠於近期超低利率房貸及豐沛的資金挹注，加上不動產仍被視為是現階段最穩健的資產配置選擇，今年7月的六都建物買賣移轉件數月增率為19.3%，未來半年房市仍有價緩升、量增加的機會。

另一方面，國發會公布7月景氣燈號呈現黃藍燈，其中9項構成項目中，貨幣總計數 M1B、股價指數與機械及電機設備進口值均亮出代表「趨熱」的黃紅燈，是因台灣防疫得宜及政府振興政策，讓民眾對股市有信心及半導體相關產業的投資持續。此外，製造業營業氣候測驗點脫離低迷藍燈，轉呈黃藍燈，表示國內廠商信心增強。

目前國內房市呈現熱絡現象，投資力道偏強勁，服務業及製造業前景依然看好，代表內需市場剛性需求存在，但總體來說，台灣經濟表現依舊低緩，需要   經濟數據回升具有持續性、顯著性及普遍性，才可判定為景氣復甦。值得注意的是，受疫情衝擊，當前的失業率居高不下，企業歇業、倒閉潮來臨，根據中央大學台經中心公布的數據指出，就業信心指標創下10年半來新低，顯現在看似景氣回溫的表象下，就業問題及企業生存面臨嚴重考驗，呼籲政府盡快處理解決，否則將引起更多人心恐慌與社會問題，絕對刻不容緩！

https://grinews.com/news/7%E6%9C%88%E7%BA%8C%E4%BA%AE%E9%BB%83%E8%97%8D%E7%87%88-%E5%9C%8B%E5%85%A7%E6%99%AF%E6%B0%A3%E6%BC%B8%E5%9B%9E%E6%BA%AB/

【文/住展房屋網】短期來看，新冠肺炎仍是影響台灣，乃至全球最鉅的因素；但中長期而言，人口結構變化則一直都是台灣內部國安等級的議題，而且現在甚至已非進行式，而是完成式！因為國發會上週公布的最新統計顯示，今年二月台灣人口就開始負成長，而且每五人就有一人超過65歲的超高齡社會，更因此將提前於2025年到來。

其實開發商也很清楚，面對不可逆的人口衰退，擴張式的都市發展(重劃)絕非長久之計，我們最愛借鏡的日本即是如此。這十幾年來該國房地產陷入所謂失落年代，但近乎無量下挫的，多半是郊區或新興開發區域；相對地，都會區價格、租金則仍歷久不衰，去年還因夏季奧運將舉辦，而使得東京又出現地產炒作行情。

再回到台灣；儘管這幾年官方努力推動都市更新或危老重建，但出發點實有可議之處；因為看起來，官方的真正目的並不是城市再造，而是藉此活絡相關產業，進而刺激經濟(數據)。尤其目前為止，官方也仍篤信且持續推動外擴式的城鄉發展方針，這從這些年來各地持續增闢新重劃區，房市上演重劃區價量熱潮，就可得到證明。

然即便如此，住展房屋網企研室觀察發現，在眾多重劃區中，真正穩定發展、銷況平順的，還是距市區不遠者，如江翠北側、新店央北、土城暫緩或桃園中路等；相對地，離人口稠密成熟發展區稍遠者，如淡海新市鎮、台北港特區或鶯歌鳳鳴，則是不上不下，甚至也容易陷入盤整或低檔。

又如高鐵青埔特區，最近雖然復活，但靠的又是投資買盤；尤其官方的建設發展，還要好幾年才能真正成型甚至成熟，還得看航空城的發展進度而定。換言之，如果航空城發展不如預期或最後仍是畫大餅，則青埔光靠民間的商業設施，仍很難維持現有的價量規模。

當然，人口總量減少，不見得會對整體房市帶來立即且全面性的衝擊，甚至因為新產生的高齡需求，還可能創造新的藍海；但無可否認，新興郊區則幾乎肯定會受到一定程度衝擊。據此，開發商回守人口密集、機能完備成熟，原本需求(換屋)能量就足夠的市中心區，也是很合理的策略。

只不過，這是不是北市近期新推案中，十個有九個半不是危老就是都更案，背後的真正核心原因？或單純只是建商認為此類推案潛在獲利更豐，也只有建商自己清楚了。

自2010年民間組成「社會住宅推動聯盟」起，台灣社會住宅運動已步入第十年。其成果為，國家住宅政策對其從質疑、接受到設定「八年二十萬戶」具體目標；倡議議程也從「要不要做」轉到「要如何做」的實務層面。

就「要如何做」一題，因涉及多面向課題，舉凡財務機制、規劃設計、物業管理、福利輸送等，既關乎全局又有各自的挑戰，擬以「社會住宅十年」系列專文逐一盤點釐清。

本文做為首篇引言，嘗試將焦點拉長拉遠，以宏觀視野從各國發展經驗談起，勾勒其社經脈絡背景、爬梳其範式（Paradigm）演變來由，並指認台灣於21世紀興辦社會住宅的特殊性。筆者認為，唯有在此一認識基礎上，方能掌握當前社會住宅推展面對的形勢與機遇，將有助後續各面向課題與對策之討論對話。

社會住宅源起於都市外部性危機

眾所皆知，社會住宅的制度建構源自19世紀末的歐陸。其背景是，工業革命後大量人口湧入都市，因住宅短缺導致貧民窟大量出現，當時雖有社會改革者呼籲改善，或是若干社會團體也嘗試提供合宜住所1，但成效極為有限。

真正改變的關鍵是「公共衛生危機」。以英國為例，1832~1886年倫敦曾四次霍亂流行，僅1849年死亡人數就高達14,000，疫情影響不限於貧民窟底層居民，統治階層、資產階級也有風險，致使國家必須介入，此即當代都市計畫與住宅政策之起源，並非國家之善良、而是都市外部性危機。

在此一脈絡下，搭配公共衛生目的的貧民窟清除與改善計畫，歐陸各國陸續提出住宅供給相關法令，如1890年英國的《工人階級住房法》、1901年荷蘭的《住宅法》、1912年法國的《博納韋法案（la loi Bonnevay）》等，皆授權政府與民間興建廉價住宅（社會住宅前身），並據此建構組織、土地、財務等配套機制。

二戰後進入社會住宅「大量興建」高峰期

隨後受到兩次世界大戰影響，社會住宅的興建進入停滯期，再次開始「大量興建」則是二戰後的復興重建。其後伴隨戰後嬰兒潮（Post-World War II baby boom）的住房需求增長，並受惠於凱因斯式福利國家（Welfare state）近30年的經濟增長繁榮期，歐美各國如荷蘭、英國、法國、美國等，無不投入大量經費補貼社會住宅興建。總體而論，當下歐美各國社會住宅多數存量奠基於此一時期。

此一「大量興建」時期，同步於當時的都市計畫與建築思潮，多結合都市擴張、新市鎮、推土機式重建等開發模式，住宅建築的規劃設計則是體現「現代主義」下的大規模生產、均一標準風格，數千、萬人居住的高樓層住宅群矗立於都市地景中，成為當時社會住宅被普遍認識的樣貌。

90年代起社會住宅的「轉型調整」

70年代兩次石油危機後引發的經濟「滯漲」（Stagflation），終結了福利國家的黃金年代。就社會住宅而言，在英、美帶起的新自由主義治理風潮下，政府於財政上不再有意願及條件給予大量補貼，再加上已累積一定存量，逐步進入「轉型調整」階段。

「轉型調整」的基本邏輯為放緩社會住宅的興建，甚至出售既有社會住宅2，大幅縮減補貼，轉而要求引入市場量能，以及改善前階段大規模興建出現的負面標籤化問題。

反映在具體作法上，社會住宅的興辦開始強調「引入都市開發利得」，在區位上從郊區外圍重返內城中心地帶，並積極結合「都市更新」，營造社會住宅與市場住宅之「社會混和（social mix）」3來打破隔閡，更因應社會不同群體的需求，如學生、青年、高齡，進一步提供多樣化類型的社會住宅。

大洋彼岸的美國，則是走上了另一條路。在70年代民權運動衝突與推土機式都市更新挫敗的相互加成下，以1972年爆破「普魯特伊果（Pruitt–Igoe）」公共住宅作為象徵性起點，政策上從「興建社會住宅」轉向發放「租金補貼（租屋券）」4。延續至今，美國成為少數以租金補貼為主、社會住宅（已興建存量加上少量新增）為輔5的西方發達國家。

亞洲國家的追趕經驗

亞洲國家的社會住宅基本上也依循前述歷程，只是時程更加壓縮。日本因應戰後住宅短缺與人口增長，於1951年通過《公營住宅法》，由中央與地方公法人推動興建，並於70年代達到高峰。90年後，在房產泡沫與人口結構改變下放緩供給力度，重點放在既有公營住宅的更新整建，搭配鼓勵市場供給租賃住宅（包含新建與空屋活化等）並連結租金補貼，期待達成維持都市活力與多元住宅供給的效果。

韓國的社會住宅啟動更晚，肇因於舉辦奧運大規模拆遷引發的居住權抗爭，遂於1990年啟動社會住宅政策，迄今仍持續積極興建6。一開始以低所得家庭為對象（永久賃貸住宅），其後隨著存量逐漸增加，擴展至較高收入階層（國民賃貸住宅、長期賃貸住宅等）。在開發方式上，也從早期新市鎮大規模興建住宅社區作法，陸續開展如再開發事業取得（都市更新回饋）、租購市場空置住宅、活化公有土地房舍、結合TOD（大眾運輸導向的開發）等多元模式。

釐清台灣推動社會住宅的特殊性

由於長年的住宅政策偏差，台灣直至2010年後才開始推動社會住宅，此一大幅落後歐、美、日、韓的「時滯」（time lag）現象，將錨定台灣推動社會住宅的特殊性，包括：

• 都市化進程的特殊性：相較於國外社會住宅發展同步於都市化擴張階段，而後轉向結合都市再開發的歷程；台灣社會住宅起步時都市化已達臨界，用地取得昂貴且困難，甚至將面對緊縮（Shrinking）情境。
• 住宅存量的特殊性：不同於國外社會住宅大量增加適逢人口增長高峰，扮演住宅存量供給一環；台灣則是在人口即將反轉收縮且有大量空餘屋狀況，才開始要興建。
• 發展模式的特殊性：對比國外鉅額投資社會住宅時值戰後福利國家經濟成長黃金期，政府有意願且有對應財政能力；台灣社會住宅甫推動即面對「小政府、大市場」治理思維，以及國家財政、組織量能有限之侷限。

簡單來說，台灣社會住宅的特殊性在於：沒有國外當年之所以能夠大量興辦的主、客觀條件，又要在幾乎毫無社會住宅存量狀況下，與其同樣面對諸如都市活化、社會融合、財務可持續、需求多樣化等嚴峻挑戰。

跳脫數量迷思，發揮後進優勢

起步過晚的特殊性，並非意味台灣不需要社會住宅。就住宅政策而言，社會住宅為台灣「可負擔住宅（affordable housing）」體系之一環，即在購屋與租屋市場之外，國家須掌握一定數量、符合居住品質且經濟可負擔之住宅，優先提供社經弱勢與青年家戶，作為居住安全網之基礎。

因此問題不在於「要不要蓋」，而是「要如何蓋」，重中之重在於：如何清楚認知政策時滯之侷限與挑戰，並轉化為「後進優勢」（late-mover advantage）。

首先，必須充分理解國外當年大量興建社宅的主、客觀歷史條件，且其龐大數量是數十年、甚至百年「一棒接一棒」的持續積累，而不是「數年內大量興建」的短期衝刺結果。就台灣言，於社會住宅起始階段宣示數量目標或有其政治必要，然縱達20萬戶目標，僅佔住宅存量2%，離歐美先進國家、乃至日韓仍差距甚遠。

因此，宜跳脫數量迷思，應將重點放在社會住宅如何持續推動的政策機制與社會共識營造，確保其不因總統、市長換屆中斷。一如韓國自1990年啟動社會住宅以來，雖經歷過多次政黨輪替，興建政策仍持續不輟，其經驗脈絡值得吾等深思。

其次，正因可持續政策機制與社會共識是關鍵，不應重蹈歐美過去的大規模、標準化與缺乏配套社會方案（social program）的弊端，而是要「質量」優先。後進優勢即是藉由借鑑國外社會住宅區位、規模、規劃設計、營運管理等經驗得失，台灣縱使起步晚、數量相對少，仍可在國際尺度突出前人未有的進步與創新，成為福爾摩沙另一張亮眼的名片。

例如，台灣社會住宅在區位上相對著重周邊交通、設施服務可及性，建築規劃設計要求結合智慧、節能等新技術，積極運用低樓層空間結合各類社會福利與公共設施來提升地區服務，有獨有1%公共藝術制度創造「藝居共生」的多樣可能，並開始引入「社區營造」機制做為營運管理的正向量能，乃至即將嘗試開放NGO承租以深化福利服務並培力弱勢等。

不要把社會住宅當萬靈丹

最後的一點提醒：社會住宅的確有其必要性，但決不是解決居住問題的萬靈丹。面對台灣「買不起、租不好、住不到」的居住問題，對應之策是健全購屋市場、發展租屋市場以及興建社會住宅（含租金補貼），猶如三足方能撐起一面，缺一不可。

社會住宅政策起於都市外部性危機，首要定位為居住社會安全網，縱達一定存量，亦應視其為住宅政策調劑補充方案，而非代替方案。香港當是最具啟示的案例，由於其政策在購屋市場與租屋市場相對不作為，縱使社會住宅比例超過30%仍供不應求7，香港依舊是國際公認的最難以負擔的「住房地獄」。此外，舉世公認社會住宅模範城市阿姆斯特丹，社會住宅比例高達四成以上，近年來仍遭逢房價與租金上漲的嚴峻壓力8，亟思尋求其它政策手段因應。

換言之，面對台灣當下居住問題，社會住宅是住宅政策的必要作為，但不能是唯一手段。意即，政府積極興建社會住宅自應予以肯定，但無論官方或民間，皆不應侈言誇大其對高房價抑制可能，也不能過度樂觀其對租屋黑市改善效果，進而淪為模糊居住問題、迴避制度改革的止痛劑。

一如「凱撒的歸凱撒」，請讓社會住宅政策回到社會住宅該扮演的角色吧！