不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

中央銀行副總裁、臺灣大學經濟系教授陳南光日前撰文提到房地產相關產業從來都不是台灣經濟火車頭，憂心房市泡沫化，加上9月房市相關統計數據超熱，令金融圈預期央行會最快在年底出招打房，網路有人引述現任內政部政務次長花敬群2013年文章就提到類似說法，迅速被推爆。

該文引用花敬群過去文章與多次受訪觀點，對照他就任內政部後說法改變，指出台灣房價本來就不是央行該解決問題，金融管制是金管會、不動產稅制是財務部、不動產興建及管制是內政部管理，如果主政者方向不同，質疑央行是否真能提升利率？

網友回應看法分歧，「炒房是短多長空，害慘下一世代」、「房地產不只不是火車頭，根本是癌細胞」、「選前居住正義，選後影響經濟」、「這是個不當加害者就當受害者的系統」、「時空背景不同之術發動」、「房市三箭都不曉得射到哪了」、「房地產是某黨經濟火車頭吧」、「央行調昇重貼現率試看看，房價馬上就掉」，也有人警告要審慎避免像韓國一樣調整政策後一般人反而更買不起房。

花敬群2013年在專欄文章中以「不動產不是火車頭，且已危害經濟發展！」為題，指出GDP產值真正貢獻者非房地產，房市不健全也會大傷國內消費力，並寫到「如果不動產稅制改革還是不敢下決心，持續鄉愿的認為不改革是政治正確。那麼，十個彭總裁也救不了台灣。 」

2014年花敬群在訪談中又提到台灣不動產稅制問題是出在稅基，有效稅率遠低於名目稅率，才造成炒房嚴重、房價高，今年８月他在臉書親自回應網路質疑花教授打臉花次長時澄清，多年來主張都是問題在稅基、不是稅率，因此「囤房稅」若實現，會將稅基不合理但稅率合理,

惡化為稅基與稅率都不合理。

(中時新聞網)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20201007002949-260410?ctrack=pc_money_headl_p02&chdtv

受到中央銀行量化寬鬆與零利率政策的影響，全球房地產市場都傳出上漲、甚至泡沫的訊號，台灣從2014年開始盤整六年的房地產市場，也再度重回上升趨勢。

台灣這一波土地與房地產價格的上漲，以中南部傳統低價區的動能最強，主軸是台商資金回流投資，漲幅較高的土地與房產大多圍繞在各個科學園區或是工業區的周圍，呈現全島「遍地開花」的現象，不同於過往鎖定在台北市蛋黃區的天價豪宅的集中漲勢。

這個現象是「城鄉均衡發展」的利多，不過卻潛藏「金融風險集中」的隱憂，金融業對於房地產相關放款（購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建築貸款）成長率正加速上升，不動產貸款佔GDP比重高達52.04％，且不斷在創歷史新高，建築貸款年增率在七月底已經達到15.46％。加上台灣年輕族群對於房地產價格高漲的世代問題極為敏感，極容易觸發難以控制的政治風暴，政府應該高度關注房地產市場火熱的現象，及早做出降溫的警示政策，避免房地產炒作的預期心理引爆，引發「南韓式」的房地產政治風暴。

所謂南韓模式的房地產政治風暴，是南韓各大城市持續的房地產漲勢，在強烈預期心理下成為文在寅政府施政最大的威脅。文在寅是出身學運領袖、左派勞工律師的左派總統，上任後最大的威脅不是北韓金正恩、也不是與傳統財團緊張的關係，更不是一度失控的新冠肺炎疫情，而是漲幅難以遏制的房地產泡沫。

左派總統原本應該照顧年輕人與基層勞工，卻對房地產市場的飆漲束手無策，文在寅政府過去三年來累計祭出22次程度不一的房地產冷卻政策，卻無法有效遏制炒作的預期心理，在今年七月第22次打房措施出台之前，擔任文在寅內閣副總理兼財政部長洪南基召開記者會，公開向全韓國人民鞠躬道歉，多位內閣閣員同時宣示將自己名下第二套房子不計代價出售，並且將首爾市中心的豪宅房屋稅（韓國稱為綜合房屋稅），最高等級的稅率調高到評定房價的6％，在國會通過後預計從2021年開始實施。

在第22次打房政策的綜合房產稅率下，適用一般稅率、在首爾擁有市價30億韓元（大約新台幣7,500萬元）的屋主，每年的房產稅將會提高到約新台幣100萬元，而擁有市價50億韓元（約新台幣1.25億元）房產的屋主，每年房產稅必須繳交1億韓元、約新台幣250萬元。如果再無法壓制漲勢，文在寅政權必將遭到核心支持者的唾棄。

文在寅連續打房政策無效的背景因素，有南韓個別房地產制度的問題，也有許多跟台灣、大陸類似的現象，例如看似政治正確的囤房稅，施行結果受到衝擊的只有極少數的個案，空有懲罰效果卻無法抑制房價；例如在緊縮的同時也為了照顧年輕族群（給一定所得門檻以下的國民稅制優惠），結果製造出假離婚、新婚夫婦結婚卻不登記、或是為了取得較好的購房與房貸優惠，刻意降低家庭所得，拜託雇主不要調薪、甚至降薪等扭曲的現象。而文在寅政府不斷調高基本薪資與最低時薪，搞得企業與商家怨聲載道，年輕人薪資增長卻趕不上房地產漲幅，企業與勞工兩頭不討好，坐實政府無能的指控。

全球房產上漲的病灶，在以美國聯準會為龍頭的主要國家中央銀行史無前例的印鈔行為，造成的溢出效應正在發酵，帶給包括台灣在內的國家熱錢簇擁的壓力，金融機構在滿手現金的壓力下拚命放貸給建商與土地持有者，正在醞釀全球性的房地產市場狂潮。美國已經連續四個月創下新屋銷售的新高，新屋與成屋銷售都創下14年來的新高，瑞士銀行（UBS）編制的房地產泡沫指數，則顯示連房地產政策極為保守的德國都有泡沫現象。

傳統上最有效抑制房地產泡沫的政策，是加稅，但是台灣自有房屋比例甚高，增加持有稅或交易稅很容易引爆立即的政治風暴，而且台灣眼前有勞保與健保的即刻問題必須處理，加稅的政策可能不是首選。

相較之下，既然房產價格推升的源頭，是熱錢湧進銀行體系所致，各國央行陸續推出的總體審慎政策工具（Macro-Prudential Policies），包括控管銀行貸款成數（loan-to-value, LTV）、貸款成數與負債對所得比上限（debt-to-income,DTI）等，從融資源頭進行管控，不需要經過國會的政治爭辯，又可避免金融機構不動產貸款過度集中，紓解金融體系堆積系統性風險，可能是政治成本較低、衝擊較為緩和，又可立即見效的政策工具。

央行印鈔票造成的熱錢效應，流動性高的股票市場首當其衝，但是僵固性較高的房地產市場，一旦上漲的預期心理形成，就會走上難以掌控的長期趨勢，且由於房產是所有家戶最大的資產項目，牽涉到金融體系的安全，在亞洲更是世代貧富不均的政治地雷，南韓前車之鑑令人怵目驚心，台灣政府絕對不可輕忽，必須以「超前部署」的規劃，避免南韓式的房地產政治風暴。(工商時報)

實價登錄作假層出不窮，過去被查到，大多判決二到三個月，並可易科罰金。最新案例，一位朱姓地政士因連續替人作假，包括買1,400萬房子，申報2,500萬元，並向銀行貸出1,945萬，等於買屋不用錢，手上還多了545萬元，遭法院判刑一年八個月。

三民公證表示，這可能是近年類似個案判刑最重。主要原因除了朱姓地政士連續作假向銀行貸款外，過去登錄不實多是雙方同意，但朱姓地政士則是自行偽造買賣契約，法院以三人以上共同詐欺取財罪量刑，因此判刑較重。

根據法院判決書，朱姓地政士任職於北市一間地政事務所，2016年間，在陳姓負責人指示下，事務所林姓員工以1,340萬元買下北市一間房子，然後由朱另行製作不實不動產買賣契約，買賣價金提高為2,150萬元。

朱一方面向台北市政府地政局申報實價登錄不實的價格，另一方面偽刻蘇姓賣方的印章，順利向銀行申請抵押貸款1,700萬元。

法院指出，事隔不久，朱姓地政士再次夥同陳姓負責人及周姓員工，由周姓員工出面向謝姓屋主購屋，買賣以1,400萬元成交，但朱姓地政士另行製作假契約，成交價改為2,500萬元，再樣又偽刻謝姓屋主印章，向銀行貸款1,945萬元。

判決書指出，此一個案經法務部調查局北市調查處移請士林地方檢察署提起公訴，包括陳姓負責人、林姓員工等均被起訴，朱姓地政士因坦承犯行，今年8月先判刑，法院認為朱觸犯刑法第339條之4 第1項第2款之三人以上共同詐欺取財罪、同法第216條、第210條之行使偽造私文書罪，以及同法第214條之使公務員登載不實罪。

三民公證表示，觸犯刑法第339條之4 第1項，可處1年以上7年以下有期徒刑，並得併科100萬元以下罰金。另外刑法第210條：偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，可處5年以下有期徒刑。

至於刑法第216條、刑法第214條使公務員登載不實，可處3年以下有期徒刑、拘役或1萬5,000元以下罰金。由於朱姓地政士受雇於人、月薪三萬，且坦認全部犯行，因此兩罪合併判刑一年八個月，緩刑5年。

吉家網發佈2020Q2六都房市季報，統計自2013Q1至2020Q2，8年來六都房市交易各季量價分析，逐一分析房價與交易量變化。受疫情影響，2020Q2六都整體房市價量表現，可以「北緩、中溫、南熱」形容，六都房價呈現盤堅緩升走勢。

 

吉家網董事長李同榮指出，這波房市從2018年止跌回溫到現在，觀察某些特定媒體不論數據顯示增減，仍然一路做空到底，到今天下半年這種偏空論述已逐漸式微。

其實，上半年房市在剛性需求支撐下，房價表現出抗疫的成績不跌反漲，下半年第三季已逐步擺脫疫情陰霾，價量齊揚，絕大部分民眾都對下半年將逐步回溫寄予厚望，主要的因素在於超低利率與資金充沛的環境下，長期性置產以及遞延性買盤紛紛出籠，整個信心都表現超前。雖然下半年很可能會呈現股價飆丶房價漲與經濟成長相悖離的現象，這也許是全球QE丶利率趨零所造成的金融泡沫潛在危機，因此未來房市不宜出現爆發性的超漲現象，才不致對後市有不利影響。

分析買賣移轉交易量，受疫情影響，2020Q2交易量銳減，預期下半年會回穩。第二季四丶五月受疫情擴散影響而交易量明顯萎縮，對照去年同期小幅減少9.42%，桃園不受影響脫穎而出交易量小增1.74%，六都一至六月交易量達107,951棟與去年同期比較，整體年交易量小幅減少2.06％，預期下半年隨疫情平穩狀態，交易量將會快速回溫，今年六都交易總量仍有機會超越去年30萬戶。

再者，資金回流丶資金寬鬆丶利率趨低，三大因素持續支撐全台房價穩中盤堅。六都房價對照上一季表現而言，109Q2六都中古屋單價表現穩健，在今年在疫情肆虐下，都呈現小漲態勢，仍有正成長算是非常不容易，除了雙北因房價高、年漲在5％內，其餘4都普遍有9至15％的年成長率。

漲幅排行前十名，都是蛋白區而非蛋黃區，包括高雄市小港區、台南市南區、新市區等，在基礎建設延伸至交通建設，以及建商成本考量下，今年以來推案都有不錯表現。

https://house.udn.com/house/story/5887/4912211

2020台灣房市面對新冠肺炎（武漢肺炎）疫情的肆虐，在資金充裕與利率偏低的庇蔭下，展現了強勁的抗疫能力，全台房市表現可用六個字形容：「北緩丶中溫丶南熱」，截至今年第二季為止，六都房價漲幅表現與去年同期比較依次為台南+15.6%丶桃園+12.97%丶高雄+11.17%丶台中+9.81%丶新北市+3.35%丶台北市+3.35%。（如圖）

Q2對照108 Q2六都各項漲跌統計。（李同榮提供）

2020全台房市「北緩丶中溫丶南熱」台南最強，台北最弱

2020全年度表現，台南市為六都最強、台北市最弱，各行政區漲幅前三幾乎都是蛋白區，顯然是比價效應，全台各新興工業區帶動了蛋白翻身的機會。雙北市房價有漲不動的現象，而桃園市今年交易量為六都之冠，全年房價漲幅有後來居上趨勢，預期2020年全台房市交易量將突破32萬戶，而房市逆勢上揚的表現，的確跌破很多專家眼鏡，不得不按圖說故事由空翻多。

六都建物買賣移轉棟數統計比較。（李同榮提供）

2021年即將到來，房市表現是否延續2020年的熱度，端視市場能否經得起四大勁爆局勢的考驗：

（一）「中美霸權之爭」所牽動的全球財經發展局勢

中美商戰表面上是貿易與科技資安之戰，其實隠含著世界兩強的霸權之爭，各國將掀起貿易保護主義，同時牽動科技產業供應鏈的斷鏈連鎖效應，台灣必須降低對大陸貿易的依存度才不致受傷，但根據大陸海關總署7月公布的統計數據，今年上半年，中國大陸整體進出口衰退6.6%，而兩岸貿易卻逆勢成長7.8%，一旦美國陸續祭出供應鏈封鎖令，在選邊站的過程，台灣製造業回流勢必會加速，面對這種局面，台商若能展現韌性與適應力，資金與產業都能陸續回流台灣，對商業不動產後市前景就會相對樂觀，2021年房市三寶（工商用地丶廠辦丶商辦）將會有更強勁的爆發力。

（二）「台美關係提升」所牽動的兩岸政軍緊張局勢

世界兩強中美霸權之爭若擦槍走火，就會產生「修昔底德陷阱」引發戰亂，台美關係在中美霸權之爭中不斷提升，牽動中共不斷對我政治軍事上的威脅，台灣在立場親美的同時，面對兩岸不確定因素，必須有能力化解緊張局勢，房市才不致動盪不安。

（三）「全球疫情擴散」所牽動的股匯市與房市的動盪局勢

全球COVlD-19疫情擴散狀況若持續嚴重，將考驗各國防疫能力與相對競爭力。今年瑞士洛桑學院公佈全球競爭力與數位競爭力，台灣兩項競爭力都排在11名，顯示疫情控制得宜的台灣展現了相對總體競爭力的優勢，然而若疫情持續擴散，對全球經濟將產生重創，緊接而來對台灣的股匯市動盪就在所難免，而牽動的房市走勢也要面對嚴峻的考驗。

（四）「建照量丶開工量與使照量乖離太大」所牽動的房市過熱局勢

2021年台灣若能通過前述三項勁爆局勢的考驗，第四項考驗就是房市的供需基本面的背離現象，尢其是建照量丶開工量與使照量乖離現象已創六年來新高，未來三年的需求若沒增加，三年後開工量就可能會下彎而呈現死亡交叉，因此，2021年房市將面臨供需基本面的三大問題：

（1）市場信心過強，建商持續加碼推案，2021可能創下推案量新高，超級供給現象將埋下市場的潛在危機。

（2）市場由剛性需求轉為假性需求，投資客進場，交易會爆量，但續航力會轉弱，投資風險會增高。

（3）蛋白翻身力道要能持續，剛性需求的強勢必須延續外，市場要能帶動換屋需求增加，才能真正消化市場的過度供給。

全台住宅類 2014Q1-2020Q2 核發建築執照使用執照開工數統計季線圖。（李同榮提供）

(本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長，未經同意不得轉載)

https://www.storm.mg/article/3084790

隨著疫情持續發酵，台股反而站上30年高點，不僅突破歷史高點12,682.41點，最高更觸及13,031.7點（2020年7月28日）。

美股則由科技股領漲，道瓊最高達29,568.57點（2月12日）。可是，很多小老百姓卻抱怨，為什麼股市可以和景氣脫鉤？其實都是貨幣寬鬆惹的禍。如果有在關心投資市場，會發現2018年底，只是因為預期美國升息步伐加快，企業財測轉趨保守，就大幅下跌一波。

美國的利率政策一向是全球央行風向球，這次疫情肆虐，聯準會還沒開會就閃電降息2次，共6碼（1.5%），又加碼無上限QE，促使各國央行跟進，許多國家（南韓、巴西、印度、紐澳、俄羅斯等）的利率相繼來到歷史低點。熱錢在全球亂竄，還是要找投資標的。 一開始，大部分人對疫情及景氣看法非常悲觀，畢竟這樣的大流行病，是多數人有生以來都沒遇過的。詢問一些交易員或投資老手，也是保守看待。但瑞銀近期發布的研究顯示，超級富豪在3月投資大賺，甚至借錢來布局。反觀小散戶可能低點殺出，或是沒有資產增值，財富重分配卻是流向超級富豪。但這些超級富豪最近已在下車，後市波動在所難免，也很有可能往房市移動。

景氣差大印鈔，中產階級成輸家

再來看房市。根據美國2008年統計，金融海嘯造成很多人失去工作，加上次級房貸，許多本來就買不起房的人買了房子，也在當時失去房子，2009年後房價飆漲，更買不起。

稅制間接鼓勵不動產投資

從資料來看，美國的房屋稅大約1%至3%，加上物業、保險、庭院管理，在美國持有不動產的成本相對高。但房租是確切反映薪資成本的，房租也高，房租收益率之前還是有5至6%（疫情後還沒有看到最新數字，有些勞工開始逃離高房租的加州和紐約，後續影響還需觀察）。在美國從事高薪科技業的人，幾乎都會在加州買房，因為房租實在太高。而其他非科技業的勞工，則成為高房租難民，不得不忍受長時間通勤，甚至有極端者在公車上度過漫漫長夜。

若比起美國的高所得稅率，持有不動產和股票的成本相對低，還有賣出後的稅務優惠。之前暢銷書《富爸爸，窮爸爸》的作者羅勃特．清崎最近又出了一本《有錢人為什麼越來越有錢》，作者在書中叫大家投資不動產，利用稅務優惠達到財富自由、股市不好賺等等。持有不動產在長期房市上漲的時代當然是好投資，配合上方美國房價指數，利用負債槓桿和稅務優勢是可行的。

日本也是台灣人很愛去買房的地方之一，持有不動產成本更高。舉網友分享的例子來看，850萬的房子，不看交易成本，光是持有成本――固定資產稅是土地建物評價額×1.4%、都市計畫稅是土地建物評價額×3%以及管理費（沒有公司管理還是要付管理費）、修繕積立金等，加起來就需要3.86%的成本，還不包含火災保險和團體信用保險，怪不得日本房價低、租金高，大家還不炒房，人口流失的偏鄉甚至出現不動產無人繼承的狀況。但是日美兩國還有一個問題，很多人因工作關係會調動到不同城市，國土廣闊，買房管理也是一個問題。

台灣成囤房天堂，閒置土地應活化

最近看台北市的房價，買得起的都是老破小（屋齡高、裝潢破、面積小），但觀察美、台售價、屋齡相近的房屋，發現美國的房屋持有人一年需支付的房屋及地價稅是台灣持有人的48倍之多。

台灣的營建股股王――長虹和華固，毛利率長期都在20%以上，狠甩科技業。雖說產業不同不能相比，囤地和創新無法相提並論，但可看出台灣建商堅強的競爭力。

另一個荒謬之處是，台灣的房租算在GDP裡，但是這麼多房東出租房子卻不用課稅，這不就是逃漏稅嗎？而且一些高資產家庭中，每個人名下都有一套房，這樣卻還是適用自用稅率，也不是很公平。另外，更有拿人頭炒房的，一般金融機構都有洗錢防制訓練，規定不能拿人頭戶洗錢，但卻可以拿人頭戶炒房也是件怪事。

許多高資產客戶買房就放著，自己不住也不租的不在少數。還有人住在蓋好30幾年的華廈，地主保留戶有3、4戶，放到最近才有人入住，但中華民國刑法第251條禁止囤農業、工業及民生必需品，難道居住權不該列入第三款之經行政院公告之民生必需用品嗎？

在台北市中山區和松山區，也還有許多低度開發的土地。如八德路四段上的一些低樓層公寓，已閒置好一段時間；中山女中附近的長安東路和八德路二段，很多可能是營建署、鐵路局的破敗老屋。這些都是政府應該積極整理，改建成青年住宅或做創新基地（松菸文創園區經後來大幅調低租金，讓不少新創公司進駐），讓年輕家庭減輕壓力，或是照顧低收入戶、當都更中介宅等。好消息是，南京東路二至三段一些閒置超過20年的地最近都蓋起來了，不管如何，至少對市容是有幫助的。政府應該讓建商覺得，再囤地下去也不會漲或是持有成本增加，而加快推案或整理。

有錢人想的和我們不一樣，除了房子可以放著養蚊子，大家也都會考慮其長期投資報酬率。畢竟現在豪宅市場交易量已經回不去奢侈稅前，量先價行，賠售消息也陸續傳出，這也表示高稅務、增加持有成本，讓房屋沒有投資的價值，自然沒有人拿來炒。

先增空屋稅，房屋相關稅收勢在必行

台灣今年1到5月人口都是負成長，只有6月翻正，看來2020年總人口會正式進入負成長。這對政府未來稅收將造成很大衝擊，加上健保出現入不敷出的情況，乾脆這時進行提高房屋持有稅，讓房市回歸正常並補充財源。

但增加稅收，通常會反映在房租上，建議應該先從空屋稅下手，清查低使用的房屋，不管商用或自住。實施空屋稅，如以半年0.5%，一年以上1％，每半年再累加上去，就可以逼迫房東丟出來租或售，供給大幅增加，價格自然鬆動，而這些稅金可用來聘雇相關人力，並幫助青年就業。囤房稅則有可能轉嫁到租戶上，因此可以就空屋稅實施後的狀況調整，以防租金先漲上去下不來。

不動產飆漲最大的問題之一，其實還是便宜的資金成本，這也是全球現象，不只是台灣。可惜的是，台灣之前沒有隨著美國一起升息，存放款利差全球最差，讓台灣的銀行及保險公司慘澹經營。下一次全球衰退若來臨，台灣除了台積電、聯發科兩大公司外，還有多少公司能好好長大？從這次股市指數創歷史新高，但是大部分股票下跌來看，不能說是晴空萬里。

台灣萬般皆下品，唯有炒房高，讓銀行授信大幅曝險於不動產，房價下跌太多，可能造成壞帳遽增，更是進退兩難。但這幾年銀行對於不動產授信趨於謹慎，加上資本適足率改善，慢慢讓利率回歸正常也是一個方向。

大巨蛋終於又復工了，大家都覺得哪裡怪，卻沒辦法處理。但至少部分議員開始討論囤房稅等問題，不管是不是作秀，算是有好的開始。最近政壇換血、年輕化，也有助於往年輕世代的痛點處理靠攏。

近來公布政治獻金，建商捐好捐滿，加上台灣立委持有不動產和土地的數量驚人，裁判都和建商關係密切，要等台灣房市回歸正常確實不容易。長期來看，房屋相關稅收勢在必行，不要因為防疫還算有成，就忘記監督政府這一塊。

（本文作者為Y世代金融從業人員）

撰文：麻辣咩

https://ctee.com.tw/wealth/tutor/342641.html

2020-09-29

房市雖會有三、四年左右的小陽春行情，但若市場過熱加上危老都更供給過剩，將會是未來三、四年平緩房價的主要殺手，市場的起落，房價的漲跌，成也「危老都更」，敗也「危老都更」！

2012年筆者著作一本書《良心房仲的告白：李同榮的房產趨勢關鍵報告》，書中除了預測2014下半年會是房市反轉空頭的關鍵，並同時預測未來房地產下一個循環是「都市更新大翻轉」的年代。但當時正值文林苑事件鬧得沸沸揚揚，因大法官違憲的判決，大家認定都更已死，沒人相信筆者的預測，很多媒體記者好奇問：都更會大翻轉的理由是什麼？我只有回答一句：只要天災地變，政府就會覺醒。果不其然，2016年二月台南大地震造成117人死亡災情，剛上任的蔡英文政府警覺到都會老屋危屋的嚴重性，因此特別將都市更新列為重要的房產政策三箭之一。

新政府上任後，發現都更修法的確問題重重，且因為種種人為與法制的限制，嚴重妨害都更的推動發展，為了政策的兌現，因此提出需要百分之百所有權人同意的「危老重建條例」。同時也積極針對都更在法制上與人為上的障礙，研討「都市更新條例」第九次修正草案，歷經立法院兩屆委員努力，終於2019年元月順利三讀通過，期待在新法施行下，都更事業可以更務實、全面、有效地推展，以提升國人整體居住環境品質，並加速城市再生。

危老重建應從「老屋全面健檢」與「危屋強制拆除都更」雙管齊下

危老重建推動勢必為都更市場帶來龐大商機，尤其公營事業機構老舊房舍都屬單一所有權，政府必會加速公營事業機構的重建工程。筆者最近徒步環島中發現各縣市的精華地段擁有很多公營事業機構老舊的房舍，包括郵局、電力公司、自來水公司、警察局……，都是未來危老都更的最佳標的。

根據都市更新條例的規範，其主要目的為：

1.促進都市土地有計畫之再開發利用。

2.復甦都市機能、改善居住環境。

3.防範災難、增進公共利益與安全。

目前危老重建的重心都擺在老屋重建，明顯忽略「危屋」重建的重要性，綜觀目前推動的案例皆著重老屋重建，並未達到上述的都市有效利用與公共利益安全，反而造成土地的不當開發與都市景觀環境的破壞，獲益最大的卻是整合的建商與地主。

台北市屋齡三十年以上老屋戶數超過六十萬戶，在921地震之前的建築物耐震力不足，只要是強震襲擊北台灣，雙北倒塌建物將無數，後果不堪設想。筆者多次撰文建言，明確點出要害，防災都更要推動，釜底抽薪的作法就是針對三十年以上老屋全面健檢，並針對危害等級嚴重的建築實施強制拆除與都更。危老重建應從「老屋全面健檢」與「危屋強制拆除都更」雙管齊下。

危老都更雙箭齊發現象，正吻合筆者2012年在書中的預測 ：「下一個循環，是都市更新大翻轉的年代」

危老重建條例施行至今年七月三十一日，屆滿三年，申請件數1,438案，核准871案，值得注意的是申請件數月月倍數成長。危老都更雙箭齊發現象，正吻合筆者2012年在書中的預測：下一個循環，是都市更新大翻轉的年代，據住展雜誌統計，今年截至五月底為止，大台北都更(不含危老重建)推案量累計約870億元，已達去年全年都更案量七成一左右，顯示都更推案力道十分強勁。今年都更推案爆出大量，預估全年應該突破1,500億元，而且往後數年皆會大幅成長，光台北市敦化南北路整棟老屋重建個案就有近二十件大個案，重建後達十幾萬坪，供給量相當驚人。

未來市場的起落，房價的漲跌，成也「危老都更」，敗也「危老都更」

由於新屋受寵，危老與都更市場在房市景氣復甦下，預測供給量將會超過上一波景氣多頭時的規模，且價格屢創新高，一線都會尤其雙北市危老都更市場最大，商辦與廠辦市場短期尚有強勁需求，建商大舉購地因應企業總部化與客製化需求，導致近年土地有不合理飆漲的現象，對未來房市可能造成不利影響，中期會有量能過剩隱憂。住宅市場雙北市依據一年來的統計漲幅為六都之末，短期全台房市有蛋黃區漲不動，蛋白區大翻身的現象，中南部及二、三線城市因基期低，兩代不同堂趨勢，短期上漲趨勢仍強勁，但假性短線投資需求已開始介入，是蛋白翻身的市場隱憂。

針對中、長期市場而言，房市雖會有三、四年左右的小陽春行情，但若市場過熱加上危老都更供給量過剩，將會是未來三、四年平緩房價的主要殺手，因此，從2018年房市全面落底後，到未來2024年間，市場的起落，房價的漲跌，成也危老都更，敗也危老都更。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/49366/

天母又有指標店面關門，雄獅旅遊天母東路門市近日熄燈，請客人轉往其他門市。吉家網董事長李同榮表示，前兩三年天母店面租金腰斬後，店家回流，天母一度回復熱鬧，但現在又不行了，租金如果不再下調，又得面臨空置。

李同榮說，這是傳統商圈共同的問題，面臨線上商務崛起，民眾逛街模式改變，老商圈若無法營造特色，難以避免走上凋零。

雄獅旅遊近年積極擴張據點，原本打算開出100家店，但受疫情影響，決定「降實提虛」，積極瘦身舊有實體門市，今年已經從80家縮到68家，天母東路門市也在這波關店潮中熄燈，希望年底前將實體門市縮至50間。

李同榮表示，雄獅關閉門市，主要是疫情重創旅遊因素，至於選擇天母東路門市，和天母商圈繁榮不再應有關係。

他說，天母一度是北市最高級商圈之一，30年前他在天母西路開店，25坪左右店面一個月租金要25萬元。

但過去十年天母商圈以驚人速度衰敗，人潮不再，生意難做，當年25萬元的店面，租金大砍一半跌至12萬元。

去年天母西路地標麥當勞熄燈離開後，星巴克、台灣之星、路易莎咖啡也接連撤店，目前情況更慘，先前腰斬的12萬元租金，已維持不住，行情再度下跌，房東不願下調租金，店家租約到期往往就撤租，店面就空在哪裡。

李同榮說，現在天母西路、天母東路很多店面都空著，麥當勞已經關了一年多，到現在房東也還沒找到租客，傳統商圈沒落已是難以抵擋趨勢，除非房租「降！降！降！」，否則商圈只會愈來愈「慘！慘！慘！」。

 

 

判斷包括營造業和不動產業景氣的「台經院營建業營業氣候測驗點」，2020年8月為106.98點，較7月下滑0.68點，結束先前連續三個月上揚的態勢。這是否暗示房市已在轉折了？

台經院研究員劉佩真25日表示，檢驗房市是否過熱的十項指標，有4項是超標，6項在安全範圍，房市今年是逐步回到正常的水準，現在是在經歷的過程。

劉佩真分析不動產業，由於8月中旬進入農曆鬼月，民眾買房登記過戶的意願降低，加上7月基期相對偏高，因此2020年8月國內建物買賣移轉件數月減率為8.1％。

對於未來半年，她說，由於時序進入傳統928檔期、年底前購屋旺季，928檔期推案量達2436億元，是今年不動產開發業者推案的主力，更何況當前的房貸利率與資金條件明顯帶動置產需求，因此短期內國內房市可望呈現供需齊揚的走勢。

https://turnnewsapp.com/livenews/finance/A83205002020092514030122

政府將啟動第2階段社宅建造，減輕地方財政負擔！內政部政次花敬群24日宣布，第1階段由地方主導的社宅興建已達標，但考量地方財政，第2階段目標的8萬戶中，政府將負擔其中6.8萬戶。媒體質疑社宅建成後，抽籤規則是否會改變？花敬群表示不會，新社宅仍保障30%弱勢、青年、中產階級以下家庭入住。

國家負責建社宅

花敬群說，先前桃園、新北、台北雖然都有興建社會住宅，而全台4萬戶的目標也超前達標，但是考量地方政府的財政，以及基層人員業務量龐大。即使一些地方政府開始成立住都中心，但在預算與人力都還是沉重負荷，因此第2階段將由國家作為主要負責。

但媒體質疑中央人力是否足夠？花敬群表示，由於國家的住都中心成立，加上內政部營建署的工程隊人數、資源增加，現在變成中央有餘力可以處理社會住宅興建，他保證沒有問題。而目前4萬戶的達標標準是以工程得標為依據，未來建造完成後，會以何種標準抽籤，花敬群則回說仍以現有標準。

新社宅質量增加

「但財政部會在營業稅、房屋稅與地價稅上進行減免。」花敬群提到，第1階段的保障不變，至於第2階段的社宅，會比以前有更多綠能或建築標章，逐步提升居住品質，也會增加社區內至少有1種社福或托育機構的目標，透過社會住宅擴建，打造更完善的社會安全網。

不過也有媒體質疑，跟民間合作的「包租代管」進度如何？花敬群回覆說，目前有1.1萬戶，過去每年平均約可增加8000到1萬戶，但內政部與其他部會陸續在明年會針對包租代管提出更多優惠，鼓勵房東或房客轉軌的包租代管下，預計每年可增加至1.5萬-2萬戶，因此可望達成原訂113年8萬戶包租代管的目標。

【更多精采內容，詳見】

https://udn.com/news/story/7314/4885485?from=udn-catebreaknews_ch2

台灣房市過去五十年來經歷了五大景氣循環洗禮，房產市場漸漸走入已開發國家成熟型的趨勢，也就是房價要大起大落的機率不大，然而對於一般購屋的民眾而言，總覺得房價一波比一波高，好不容易等到2014年房價反轉緩跌，開始有專家警告房價會有八年寒冬、也有學者警告房價會連跌七到八年，每年跌幅至少5%至7%，達到腰斬的地步。筆者在2015年斷然大膽預測2017年Q4（第四季）台北市房價就會止跌，跌幅不會超過三成，同時預測2018年Q3（第三季）全台房價全面止跌，並預測2020房市回升的關鍵年，房市會有三到四年的小陽春行情，如今無論是官方民間的統計數據顯示，都證實筆者三大預測已經應驗成真。找對人、找對時、找對物、做對決定，購屋其實很EASY

2020年初，眼看房市要回升的階段，卻遇上新冠肺炎（武漢肺炎）疫情肆虐造成股災，於是又有專家警告下半年大家要賣房救股、房市逃命潮、認虧保命、房市未見谷底⋯⋯等論述，此時，筆者同樣提出迴然不同的觀點，認為這些專家預測的慘狀都不可能會發生，事實證明，上半年房市除了交易量略受市場觀望影響持平外，房價卻不跌反而呈現小漲局面，下半年開始價量皆明顯回溫，尤其中南部與二三線城市，房價節節上升。

事實證明，上半年房市除了交易量略受市場觀望影響持平外，房價卻不跌反而呈現小漲局面。（資料照，郭晉瑋攝）

面對新一波的房價走勢，一般購屋民眾如同站在八十米大道的十字路口，不知如何進退，筆者願藉已從事房地產五十年的經驗，提出一套「無腦購房術」讓購屋大眾不用大費周章，就能有很簡單的購屋判斷準則。

「無腦購房」：7W1H自我對話術

Why？你為什麼要買？購屋目的決定該不該買屋

買房的目的很重要，為成家立業（首購）、為轉換環境（換屋）、為保值理財（投資），不同的目的就會有不同的購屋策略，假如你是首購或換屋者，建議你重視的就是標的物本身的合適度，因為你的目的就是「住」。

Whose？要買給誰？使用者需求決定房屋合適度

買給自己、兒女、父母，你只要出錢、談價錢、給建議，其餘都應該尊重使用者的需求，讓他們做主吧，否則就會有後悔與經常換屋的現象產生，例如老年人一定要有電梯、年輕人喜新厭舊（愛買新屋）⋯⋯。

What？買什麼產品？了解市場主流就會買對產品

自住的應該避免三十年以上老屋，過幾年屋齡就到四十年，未來的老屋若不能都更，除了不值錢以外就是有耐震不足的風險，對於中南部與二三線城市的購屋者，請注意過去透天為王時代會慢慢轉變，管理良善的高樓大廈已經成為新購屋族群的青睞，也會是未來市場的主流。關於保值投資型產品，避免購買傳統商圈的店面，真要購買就記住一個原則，捷運周邊面積越小越好。至於辦公室產品，由於A辦需求強勁，共享辦公室產品特別值得注意。

Where？買什麼地段？洞悉蛋黃退位，蛋白翻身的趨勢

由於全台交通建設持續發展，都會無形中擴大，過去「Location、Location、Location地段、地段、地段」的神話已經破滅，傳統蛋黃區無論在環境、空間、生活品質上，都已經被重機能、品質、的新興蛋白重劃區取代，建議年輕人與首購族，慢慢往交通方便的蛋白區移動，加速購屋的夢想實現。

Which？如何選擇產品？利用分母與分子關係排定優先次序

把你購屋的條件與需求羅列成一份清單，包括總價、坪數、房廳數、區域地段、屋齡、交通、屬性（高樓華廈或公寓）、樓層、物業管理、學區、公園綠地、市場等，建立完清單後，把你最重要的需求依優先次序排列出來，再把最優先的首要需求當分母，其他的需求依次排列當分子，例如總價是你最優先考慮因素，總價就當成不變的分母，其它因素包括地段、面積、屋齡⋯⋯等就要依次去調整，這樣會容易讓你下決定，不會陷入左顧右盼的疑慮。

Who？找誰買？找對優質的房仲品牌與經紀人是購屋成功的開始

首先，建議先上網搜尋，可以節省時間避免盲目看屋，上網時先選擇知名度較高，且是跨品牌的網路平台，或是規模較大的企業官網做為主要的搜尋平台，例如：樂屋網、吉家網、好房網、591、等都是整合跨品牌資料庫的網路平台，當然各大品牌也有屬於他們自己品牌門店的上架房源供參考，藉此可以在網路上與業務員溝通或預約看屋。

第二，透過與各家不動產經紀人員互動溝通的同時，建議你選擇兩到三位經紀人員，親自與她們溝通了解其專業度，一旦信任度建立後，就會比較容易依你的需求找到合適的房源。

上網搜尋，可以節省時間避免盲目看屋。（資料照，郭晉瑋攝）

When？何時買？自住者勇於進場，投資者保守為宜

假如你是首購或換屋者，建議你現在應該立即進行，因為，未來三到四年，房價不大可能會跌價，尤其你是自住，根本不用太介意購屋時點，錯失時機反而容易越買越貴。

而換屋者只要同時買賣，也不用考慮何時換屋，因為目前，同一時間點買賣的房價起伏不會太大，因此價差有限。至於投資者，建議未來獲利空間會縮小，短線風險雖小，但若房價爆衝就要考慮縮手，別人貪婪的時候就應該恐懼保守為宜。

How？如何進行？決定購屋前最重要的是「價金保障與產權清楚」

既然購屋天時準備好了，就依你的需求考慮到地段、交通、環境、品質、價格，找到信任的經紀人員委託他們幫你過濾不適合的房源，節省不必要浪費的時間，再來就是議價與出價。當決定標的物後，最容易影響買家權益的因素，大致包括：產權不清、屋況瑕疵、重要資訊被隱瞞、交易價金無保障、不公平的契約條款等等，尤其價金支付一定要有銀行出具的價金履約保證書，才能確保交易過程的安全，假如買房前能夠事先預防，就能避免無謂的糾紛與權益受損。

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。（李同榮提供）

另外，委託優質房仲業買賣的好處是，一切要遵照〈不動產經紀業管理條例〉執行業務。經紀人員在接受屋主委託時，首先必須做兩項重要功課，一是讓屋主填寫「屋況說明書」，並詳實記載與善盡調查責任；二是經紀人員必須製作「不動產說明書」，且由合格經紀人善盡產權調查審閱並親自簽字後，交由委託屋主簽字確認。這一切一切的權益保障都維繫在「優質的房仲品牌與優質的經紀人」身上，這也是關係購屋權益與安全，非常重要的關鍵因素。

綜上所述，一輩子買一間房，一定會困惑很多購屋大眾，畢竟是一生的積蓄，考慮的因素就會很多，但只要你依照簡單的7W1H自我對話「無腦購屋術」，你就會覺得原來購屋沒有那麼複雜與麻煩，找對人、找對時、找對物、做對決定，購屋其實很EASY。

（本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長，未經同意不得轉載）

https://www.storm.mg/article/3049964?page=2

廠辦、商辦買氣春燕到，為抓緊國內企業辦公室汰舊換新需求，加上台商回流引爆的商、廠辦龐大商機，包括華固（2548）、興富發、國揚、宏普、遠雄、長虹、綠意等至少十家上市櫃建商均已插旗布局，初估推案規模至少2,300億元起跳。

目前光是上市櫃建商就有至少10家搶進商、廠辦市場，其中又以長虹、興富發貨源最多。長虹手中至少有七筆、合計總銷上看350億元，從WTO 13至19期（15期已售出），加上今年7月中向「壹傳媒」集團創辦人黎智英購入捷運永寧站出口附近9,524.67坪土地。另外，位於大直的「長虹新時代廣場」目前整棟出租，未來若有好價格不排除出售。

獵地王興富發今年斥資逾115億元買下台中七期惠中路、市政北七路逾3,500坪土地。由於該地為台中地王級土地，集團欲打造60層樓高摩天頂級辦公大樓，成為國內史上最大筆總銷挑戰500億元豪華商辦大樓，推升手中商、廠辦開發案破六筆、合計總銷挑戰800億元。

值得注意的是，綠意開發堪稱這一波商、廠辦市場布局大黑馬，共有六大商、廠辦案，將是公司未來四、五年獲利大補丸；其中位於桃園龜山逾3,000坪工業土地，在塭仔圳重劃區9月啟動地上物拆遷下，已有區域內工廠提早遷出並洽談購買土地設廠，若該案全數完成過戶，將帶動公司第4季營收、獲利暴增。

潤泰新雖然手中僅有兩大商辦開發案，不過量體不容小覷，其中「南港玉成段案」總銷挑戰200億元，總投資高達300億元的南港商三特公辦都更案「南港之心」，未來銷售金額也很可觀。

另外，華固今年在大直「國票金融大樓」整棟全數售出入帳後，手中還握有四筆商、廠辦開發案，包括北士科「華固創富中心」、內湖潭美段「華固智富中心」；新北市—新莊、「中原街廠辦」等四大案，總銷挑戰200億元。

總計目前至少10家上市櫃建商握有近40筆商、廠辦開發案，總銷金額破2,300億元。房產專家表示，商、廠辦市場不僅有國內企業辦公室汰舊換新需求，更有台商回流效益加持，在兩股需求力量支撐下，加上商、廠辦市場目前供不應求，看好市場未來至少有三到五年好光景。

https://house.udn.com/house/story/5887/4873951

2020-09-17

二○一八年第三季全台房市歷經三、四年緩跌後宣告全面止跌，同時也結束了長達近十五年的多頭行情，並進入台灣房市景氣的第六循環，二○一九年全台房市交易量與價格走勢明顯回溫，預期未來房市仍有緩步向上回升的動能。

從二○一八年第三季至二○二○年第二季這兩年房市景氣變化觀察分析，可以發現市場依空間規劃、訴求對象、區域表現、產品種類呈現與過去發展有四大迥然不同的走勢：

(一)「產品規劃」以中小坪數為主流市場。

(二)「市場訴求」以剛性自住需求為主要對象。

(三)「區域表現」呈現中南部比雙北強勢，二線城鎮又比都會熱門。

(四)「產品類別」呈現商辦比住宅強勢，土地又比商辦熱門。

土地、預售屋、中古屋、商用市場四箭齊發

根據統計，全台至八月份為止，土地含地上權交易已經達到約二千億的規模，人壽保險、建商交易金額不相上下，尤其中南部某些區域在去年提前部署購地的建商，短短一年價格竟然飆漲三成以上，難怪有些建商大嘆買土地比蓋房子賺錢，這種現象在今年持續發酵，各區搶地風潮有增無減。

根據住展雜誌統計，今年自農曆七月後至十月底止，北台灣房市九二八檔期新成屋、預售屋推案預估量高達約2435.6億元，不僅比去年暴增約七百多億元，年增幅約四四％，更創下歷年統計以來新高紀錄。預期今年全年推案量將超過十二萬戶，推估金額將逼近一．五兆元。

根據內政部統計資料，全台一至八月中古屋交易量在新冠疫情影響下仍然超越去年同期，預期全年交易量會逆勢成長六％至八％，有機會上看三十二萬戶，預售與新成屋同步成長，代表購屋市場現況溫熱，對未來購屋信心也充滿期待。

唯住宅市場因前波反轉跌幅不深，都會蛋黃區調整價格未達滿足點，以致房價回溫速度較慢，才會有北溫南熱跡象，尤其二線城市諸如基隆、宜蘭、花蓮、屏東、彰化、雲林、嘉義……，因為房價基期偏低，１字頭新屋更是熱賣標的。

早在二○一九年初，筆者不斷強調房市三寶(工商用地、商辦、廠辦)將有強勁需求，二○二○年工商用地及商用不動產市場交易持續增溫，除了投資土地外，在工業地產也可以看到建商及人壽保險投資的身影，外商來台及製造產業回流龐大的需求，造成北市頂級辦公一位難求，各大壽險、開發商、企業積極投入商辦、廠辦市場開發，加上資金回流將持續增長，大型企業投資意願可望再度提高，這股熱潮應該會延續三、四年。

四大重點因素發展動向 決定房市四箭齊發未來興衰

二○二○年全台房市無論是土地、預售屋、中古屋、商用市場，可謂四箭齊發，住宅市場除了剛性自住需求支撐外，換屋族群也信心增強，並擺脫觀望立場勇於進場，由於資金充裕及利率偏低兩大因素推升，中線投資的需求越來越多。

房市四箭齊發，對未來市場是喜是憂，端視四大重點因素的發展動向：

(一)經濟成長動能是否持續增強：

台灣因中美商戰促使台商資金與製造業大量回流，加上新冠疫情控制得宜，短期內經濟成長較他國具相對優勢，若經濟成長在高科技產業優勢領軍下，推動另一個輝煌的世紀，當然對房地產的支撐動能就較扎實，市場回升也較正面穩健。

(二)有效實質需求面是否持續擴大：

未來三年市場增加的供給量大增，住宅市場的需求若沒有注入大量的換屋市場，光靠自住首購剛性需求與假性投資需求是無法填補供給量，這是市場最大的隱憂。

(三)市場交易價量是否溫和上升：

未來三、四年，無論是經濟基本面、景氣技術循環面、政策面，對房地產都站在有利位置，只要價量溫和回升，就能持續約四年榮景，但若價量暴衝，市場榮景就可能提前結束。

(四)兩岸不確定緊張情勢是否緩和：

兩岸關係是房市目前唯一最大的灰犀牛，若兩岸相安無事，則房市榮景可期，一旦緊張情勢不斷升高，對台灣經濟就有隱形的威脅，當然房市就會造成恐慌與賣壓。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/49092/

現在很多民眾感到奇怪，既然國內各城市空置房這麼多，房子已趨於飽和，房價為何還不下跌呢？ 筆者分析有如下原因：

第一，在國內眾多理財管道中，沒有一個投資品能像房地產那樣只漲不跌，穩賺不賠。有不少人炒股，但真正能從股市中賺錢的人卻是很少的，而購買理財產品的效益也未必如預期。唯有房地產這幾十年來，一直呈現向上漲的趨勢。所以，國人只要存夠頭期款的錢，就想要去買房，這樣資產就能保值增值。所以，投資性購房需求推高了房價。

第二，各地方政府把房地產當作主要稅收支來源。如果房價下跌，地價也會下跌，而地價下跌，就會影響地方政府土地財政收入，土地財政收入減少，那地方政府就會發生財政赤字，不僅是發行地方政府債券會受到影響，而且在基礎建投資方面也會沒錢可用。所以一些地方政府也不願意看到房價下跌。

第三，受到疫情的影響，國內經濟下行，央行貨幣政策趨於寬鬆，在過多的流動資金沒地方去，只能投向房地產。

此外，央行今年開始低市場利率，這樣房貸利率也同步下調，就激發了投資性購房需求的搶進。

第四，房價從2015年反轉而下已經近5年了，儘管現在國內經濟處於復甦階段，各行各業都不景氣。但是很多人都沒改變對房價上漲的預期。因為2009年房價也曾經出現過調整，但房價在下跌之後，又開始了新反彈，現在一些人都在豪賭，這次疫情過後，房價還會展開反彈。

所以，市場長期做多房地產的預期沒有改變，還沒有炒房者大量退出房地產市場的跡象。

實際上，最終國內的房價還是要與當地居收入掛鉤，而不是房價與投資購房需求來決定。

目前，因為資金充沛導致國內房價下跌的機會越來越小，但下跌的空間卻依然存在，除非自住，否則此時此刻投資房地產還是要謹慎。

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