不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

聯徵中心最新統計顯示，高齡宅愈來愈夯，今年Q1有5,500多人購買36年以上的老宅，僅次於三年內新成屋。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，36年以上住宅雖然房子老舊，結構安全也不如現代建築，但是大多位於市中心生活機能成熟與交通便捷的區域，加上房子老，房價相對便宜，薪水不漲下，許多人棄新選舊，買老房子安身立命。

財團法人金融聯徵中心近日發布最新房貸申請統計，今年第1季共有3.44萬個樣本數，以屋齡來看，0~3年內最多，達9,883個，其次為36年以上，申貸樣本數達5,577個，第三為24年到27年，約3,600多個。

曾敬德表示，新成屋外觀新穎，建築規劃與服務與時俱進，相對一般老宅更容易吸引到消費者的目光，加上北市以外的新成屋，總價可能還在雙薪家庭可負擔範圍內，而過去幾年的預售完工交屋，也是推升新成屋貸款數量的主因之一。

申請貸款數量第二多36年以上老宅，若比較2009年以來歷年申請貸款數量，數量有明顯增加趨勢，從1,000多件一路增加到5,000多件，顯示民眾購置老宅的狀況越來越為普遍。

曾敬德表示，36年老宅交易以大台北居多，一來是新增供給不足，都更牛步，住宅老化速度愈來愈快，尤其是台北市，舉目所見到處是30年以上老宅，民眾能選擇的不多，挑來挑去，再考量預算，最後仍選擇購置老宅產品。

第二，不少民眾過去不想買老宅，主要是擔心未來轉手問題，但近年危老改建議題發酵，民眾對於老宅接受度也隨之提升。

曾敬德表示，其實不僅民眾，從聯徵中心統計，36年以上老宅，銀行的平均核貸成數可達七成，比9~15年房子平均六成八來得高，貸款利率1.83%則沒比較高，顯示銀行對這類產品接受度也相當高。

https://house.udn.com/house/story/5887/3951879

台灣經濟研究院25日發布6月三大產業營業氣候測驗點，製造業、服務業同步下滑，僅營建業持續走揚，不過營造業和不動產業看法分歧，主要受到美中貿易戰與國內選舉紛擾，賣方開價趨硬，致使購屋氛圍轉趨觀望，下半年不動產業者認為景氣轉差的比重大幅上揚。

經過台灣經濟研究院模型試算後，營建業6月營業氣候測驗點為97.81點，較5月的93.47點上揚4.34點，為連續第2個月上揚。

但營造業和不動產業者對於下半年市場看法不一，以營造業而言，因應總統大選在即，不僅許多重大公共建設計畫提前辦理，目前興建中的工程即將完工的量體也不少，加上不少廠商對於大型商辦投資很感興趣，進而使得營造業對於下半年景氣看好比例上升。

至於不動產業方面，6都6月建物買賣移轉量較5月衰退13%，主要是由於美中貿易戰與國內選舉紛擾，加上賣方開價趨硬，促使購屋氛圍轉趨觀望，使得不動產業者認為下半年景氣轉差比例增加，而這也反映選前房市買氣趨於停滯、買賣雙方對房價認知差距再次擴大、房市供給壓力不減等現象。

https://estate.ltn.com.tw/article/7934

 

台灣房租指數連漲54個月，讓許多租屋族望樓興嘆。內政部強調，根據主計總處統計，房租指數漲勢仍低於消費者物價指數（CPI）增幅，因此房租算是「平穩成長」，並無大幅波動；單身及婚育租金補貼方案將於9月受理申請，也可減輕年輕族群租屋負擔。

內政部營建署表示，目前正依住宅法及整體住宅政策，從「提供多元租屋協助」、「健全住宅租售市場」及「提升居住環境品質」等面向協助收入較低的無自有住宅家庭，提供租金補貼（含單身及鼓勵婚育租金補貼）及包租代管等方案協助租屋。

營建署表示，自2007年起辦理的住宅補貼方案，提供平均每人每月所得低於最低生活費1.5倍（相當所得位於20%分位點以下）中低所得家庭租金補貼，照顧租屋需求。

2018年度租金補貼計畫戶數6萬5,963戶、申請戶數7萬6,997戶、核准戶數6萬5,813戶，核准率超過八成。今年度也提供6萬5,963戶租金補貼計畫戶數，並且已於日前開始受理申請，減輕一定所得及財產以下的家庭居住負擔。

為因應少子女化，營建署今年也將試辦單身及鼓勵婚育租金補貼方案，提供24,000戶租金補貼，協助20至40歲的單身者、新婚家庭、育有未成年子女家庭減輕租屋負擔，預計8月公告、9月開始受理申請。

而在興建社會住宅初期量能不足下，政府致力推動社會住宅包租代管，利用民間住宅以低於市場租金出租給一定所得以下的社會或經濟弱勢家庭，透過租賃服務業者共同參與協力完成，今年將擴大補助全台直轄市、縣（市）政府辦理15,000萬戶社會住宅包租代管計畫。

另一方面，國家住宅及都市發展中心也將委由租賃公會及租賃業者，於直轄市辦理5,000戶，希望透過中央與地方協力，提升租屋供給，協助穩定租金價格。

營建署指出，為鼓勵房東租給租金補貼戶，政府提供房東綜合所得稅每屋每月租金收入最高1萬元免稅、房屋稅適用自用住宅稅率1.2%、地價稅大多適用自用住宅用地稅率千分之2等多項稅賦減免，也有效抑制租金漲勢。

https://house.udn.com/house/story/11137/3948293

美國在台協會（AIT）5月正式啟用內湖新館，使周邊房市熱絡起來。信義房屋內湖星雲店店長延泓剛表示，星雲街緊鄰捷運站，在治安也沒有疑慮，因此該店業績一直以來都十分出色。永慶房屋內湖星雲店店長許勝億也說，星雲重劃區周邊在傳出AIT要入駐後，確實讓店裡業績成長不少，估計2016年以來漲幅有達5、6成。

延泓剛指出，星雲街周邊的生活機能十分優越，除了有捷運站之外，近期又有Citylink內湖店在內湖捷運站開張，離湖光市場也近，有著十分便利的生活機能。

延泓剛表示，星雲街原本就是規劃為住宅區，環境單純且鬧中取靜，建築密度也較台北市其他區域低，是十分適合民眾居住的地方。

談到AIT入駐之後帶來的影響，延泓剛認為，AIT正式搬入金湖街之後，周邊的治安加強許多，同時政府也更加注重當地市容，因此吸引更多買氣。

在房價方面，許勝億表示，新蓋電梯大樓等高端產品過去大概每坪價格在72到81萬之間，目前則有到80到90萬；高樓層頂級豪宅2016年的中間樓層約每坪80到90萬，今年價格來到86到100萬之間，成長1成左右；至於中階產品則影響不大，房價仍呈現穩定成長，不過也有部分產品從每坪62到68幾萬漲到70到80萬。

至於此處的客群大多為那些？許勝億指出，由於AIT周邊有治安良好、環境清幽等優點，因此吸引許多首購族來此處購買1至2房的產品，也有不少換屋族會鎖定40至80坪的新電梯大樓，同時會有藝人等高端客戶尋求超高樓層豪宅，不過整體而言都是自住戶居多，較少見投資客。

除了房產之外，AIT遷入也連帶影響租屋市場。許勝億分析，由於AIT的美國員工大多選擇在周邊租屋，且只要屋況合理，不太計較租金；以四房的產品為例，外國客戶願意用每個月15萬到18萬承租，比當地客戶平均每月10萬的價格高出許多，因此帶起整個區塊的租屋市場。

另一方面，許勝億表示，星雲街周邊以往的店面空屋率滿多的，但在AIT進入之後，只要有空店面就很快出租，且大多是居酒屋、咖啡店以及異國美食餐廳等較有人文素質的店家。

https://www.nownews.com/news/20190721/3511085/

2019-07-19 05:30

大台北新成屋去化慢速度減緩。（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕大台北新建案預售及成屋比率，自4年前房市翻轉後跟著轉變；根據市調機構統計，近4年大台北新案以新成屋當道，今年第2季逾450個、占近7成，且已連續5季新成屋占比逾65%，顯示去化速度減緩，預期未來1年難以改變。

住展雜誌統計，今年第2季雙北市銷售中新建案共676個，包括453個新成屋案以及223個預售屋案，占比分別為67.01%及32.99%。其中，北市第2季銷售中建案近230個，其中新成屋高達165個、占72.05%，與統計以來2017年第4季新成屋占72.86%的高峰相較，差距不到1%。至於新北市第2季銷售的建案，新成屋288個、占64.43%，連續5季下降。

住展房屋網企研室經理何世昌表示，北市近5年預售屋建案低於新成屋，2014至2017年因為房市翻轉，預售屋賣不好，建商對於推預售案相對保守，主軸以去化新成屋為主；近年則因投資、置產買氣出籠，預售案去化速度較新成屋快，所以可銷售的預售屋也不多。

他指出，北市2018年以後推出的預售案，因多數去化順利，所以待售中的預售屋案不多；反而新成屋因地點、價位、不獲投資客青睞等問題，待售建案數居高不下。

雖然新北市近期預售屋銷售狀況也不差，但與北市相較，新北市投資買盤沒有北市那麼踴躍，且單一建案戶數通常比北市多，所以要在短時間完銷的難度較高，因此預售屋占比持續走高。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1304390

根據指標大型行庫6月底出爐的最新不動產市場景氣評估報告，今年下半年的房市景氣，將受到「三利多、三利空」挑戰，除了台商回流帶來買氣，已降低總統大選對房市的干擾因素，另一方面由於全台仍有大量餘屋去化、加上未來新增供給量再多達14萬戶，賣壓已達一定程度的「超額警戒」，同時將以桃園、新竹、台中等三地最為明顯，極可能掀起新的價格戰。

行庫主管指出，房市景氣谷底回溫，但仍是「多空交戰」。指標大型行庫內部評估報告中提出的下半年房市景氣三利多，包括了台商回流買氣淡化總統大選因素的干擾；土建融與房貸餘額雙創新高；房仲業者調查，資金避險管道大約有接近35％比率會選房地產，已勝過包括定存、買黃金等資金用途，且比率為近一年來最高。

至於不利下半年房市的三利空，則包括了子女繼承父母房屋，且首購年紀因為所得支付能力不足、房價仍偏高而向後遞延；桃園、新竹、台中等三個主要地區的超額供給現象；台商回流資金效應，帶動房市買氣，但另一方面亦可能引發房價上揚預期心理，有可能加劇房價波動，不利金融穩定。

大型行庫也分析全國各主要都會區的房屋成交量指出，5月房屋移轉棟數較4月大幅增加，台北市、桃園市分別以2,743棟、3,667棟創去年7月以來新高，台中市、台南市亦分別以4,141棟及2,217棟，創超過一年以來最好的成交量，新北市的5,598棟則是去年6月以來新高。

指標大型行庫也向高雄當地的建商訪查對高雄地區不動產景氣的最新看法指出，高雄近年來因為平均土地成本工程造價均上漲一成以上，因此演變成「預售屋比新成屋」貴的現象，在地建商為此亦提出「低首付」方案來因應自備款不足的首購族。

此外，高雄首購及幫二代置產的買盤明顯有提升，且產品規劃現在走二至三房、20～30坪路線，不過由於當地以勞工受薪階級居多的情況，支付能力有限也會壓抑追價意願；商辦方面，當地建商認為，由於企業總部仍集中在台北市，因此尚不宜大規模推案。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/118803.html

 

內政部今（15）日發布第52期都市地價指數，全國都市地價總指數為100.55，較上期上漲0.32％，全國僅兩個縣市下跌，一是新北市，一是澎湖縣，新北市已連跌三年、六期，六都只剩新北市仍在下跌。

至於上漲幅度，最大為連江縣1.13％，六都則以高雄上漲0.89%最多。

內政部表示，第52期地價統計日期為2018年10月1日至今年3月31日，上漲幅度較大者依序為連江縣上漲1.13％、基隆市上漲0.98％及金門縣上漲0.93％；下跌幅度較大者為新北市下跌0.18％、澎湖縣下跌0.12％。

連江縣政府表示，因近年來積極推動觀光行銷，逐步吸引觀光人潮與投資需求，進而帶動地價上漲，又因原本地價較低，以致漲幅計算後波動較為明顯。

在各使用分區指數與上期比較部分，住宅區指數上漲0.27％，商業區指數上漲0.50％，工業區指數上漲0.31％，變動微小。另本期全國土地買賣筆數為24萬5,885筆，較上期25萬8,922筆減少5.03％，較去年同期25萬90筆減少1.68％。

都市地價指數是將各縣市都市計畫範圍內的住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取具代表性的中價位區段，查估其平均區段地價，以編算某一地區內，土地價格在一定期間內的相對變動，性質類似物價指數，定期於每年1月15日及7月15日發布。

https://house.udn.com/house/story/5886/3929183

記者黃靖惠／綜合報導

淡海輕軌綠山線通車半年，原先預期一旦通車神話將破滅，不過據新北市地政局提供數據顯示，近半年淡海輕軌沿線11站新屋、中古屋交易量大增，且價格呈現「漲多跌少」趨勢，其中「淡海新市鎮站」通車前後漲幅最驚人，交易量激增200％，且新屋價格漲2成6，雖說如此，但一坪價格只需23萬元，仍相對新北其他區域來得親民許多。

淡水新市鎮為北台灣新案重磅區之一，不只新案多，且利多也一個接著一個來，包括影城、國際飯店、淡水大橋、淡海輕軌等投資案及建設，令區段房市前景無限，也因最低1字頭房價，吸引雙北首購族築巢。

▼淡海輕軌通車前後房價及交易量變化。（圖／新北市地政局）

貫穿淡水新市鎮的淡海輕軌，自去年12月底通車，從紅樹林站起點站，一路到終點崁頂站，全長7.3公里，總計11個站點，沿線多新案，因而被譽為「賞屋列車」，但外界預期通車後，淡海房市神話將破滅，如今卻被新北地政局統計數據打臉了，據統計，淡海輕軌各點周邊500公尺住宅通車前、後變化，無論是交易量、價格皆是「未減反增」現象。

該份統計指出，周邊多水岸景觀豪宅的「紅樹林站」通車後，新成屋交易量減3成、但房價反漲3.8％。對此地政局解釋，「紅樹林站」為輕軌起點站近期施工，陷入交通黑暗期，因而交易量大減，至於漲價原因則是緊臨淡水河紅樹林，多河岸景觀宅，成交均價為沿線最高，每坪約在32～33萬元之間。

▲ 淡海輕軌紅樹林站連接通道。（圖／新北市捷運工程局提供）

另外，「淡海新市鎮站」通車後，周邊新成屋交易量從228件，激增到839件，增幅達268％，價格也漲2成6，對此地政局說明，「濱海沙崙站」、「淡海新市鎮站」及「崁頂站」雖位處淡海輕軌後段，但在淡海新市鎮中心商業區附近，且緊鄰商城影城、百貨，周邊生活機能逐漸發展，近期多千戶以上之大型建案，成交均價及交易量漲幅明顯，均價約在每坪21～23萬元之間。

▲淡海輕軌沿線。（圖／新北市地政局）

原文網址: 淡海輕軌11站通車神話　 「它」漲最兇、交易量激增200％ | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190714/1489585.htm#ixzz5tepXu0mj 
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財政部旗下泛公股成員之一的台灣金聯資產管理公司，透過處理各家金融機構的不良債權，推出平價屋，今年邁入第9年。今年精選的52戶平價屋，其中有7戶緊鄰高雄市大衛營高爾夫球場約19坪的套房，總價不到新台幣百萬。由於此次登記申購人數踴躍，台灣金聯也在今天(12日)抽出幸運者，出售率再創歷年新高。台灣金聯表示，從此次平價屋出售熱銷的情況，絲毫看不出國內房地產近幾年景氣低迷的情況。

台灣金聯今年推出的52戶平價屋，以雙北、桃園、高雄為主，約占全部物件的73%，其中台北市有6戶，平均每戶售價約新台幣1,650萬元，每坪平均不到40萬，座落於天母、北投以及林森北路等地；新北市有10戶，平均每戶售價約1,132萬元，每坪平均不到30萬，位於新北市中和的「南方之星」，雖然每坪價格要43萬，但仍較實價登錄價格低1成多。至於其他縣市共36戶，平均每戶售價約419萬；今年最低價的物件則是位於雲林林內鄉大同路的透天厝為146萬，平均每坪3萬。至於高雄市大衛營高爾夫球場約19坪的套房，總價不到新台幣百萬，只要95萬就可購入。

此次平價屋專案活動，以台南永康小東路華廈最為熱門，共有88人登記申購，其次為台中市南區復興路二段華廈、台北市林森北路華廈、新北市中和「南方之星」2戶捷運宅等物件，都有超過50人以上登記申購，屬熱門物件。除了北市、苗栗及高雄旗山等共4戶沒有人登記外，其餘縣市物件都百分之百完銷，也打破過去的銷售紀錄，創造了92.3%的出售率。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%9B%9E%E6%BA%AB%E4%BA%86-%E5%8F%B0%E7%81%A3%E9%87%91%E8%81%AF%E5%B9%B3%E5%83%B9%E5%B1%8B%E5%87%BA%E5%94%AE%E7%8E%87%E5%89%B5%E6%AD%B7%E5%B9%B4%E6%96%B0%E9%AB%98-093006693.html

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】仲量聯行2019年7月11日舉行第二季不動產租賃及投資交易記者會，根據調查內容顯示，本季因數筆位於主要商業區辦公大樓釋出市場帶動法人投資，直接大型商業不動產交易金額為新台幣290.4億元，高於過去10年第二季平均值的230億元。2019年上半年投資額達438億元，創9年來新高。
 
本季物件在區位優勢、價格合理及租賃需求強健等因素吸引投資及自用型買家陸續出手；包含信義及敦化南北路商業區統一國際大樓、國泰民生建國大樓及凌雲通商等A級商辦大樓部分樓層成交，帶動投資市場在充滿變數的景氣前景下逆勢成長，顯示不動產仍為企業資金主要的避險保值管道之一。
 
仲量聯行說明，本季最大投資標為國票金控以56.7億元購入目前正興建中的大直商辦「亞太置地廣場」，預估2020年完工；目前該案預計買方部分將做為集團自用辦公室，其餘樓層將出租予旗下關係企業。第2大交易案亦為位在台北市中心的「長春金融大樓」，賣方三商美邦人壽在三度求售後，本季在物件區位及價格合理下，終以37.7億元售予泰安產險；目前該大樓為滿租狀態，買方規劃暫時維持現狀，但考量未來將作為該集團的總部大樓。
 
仲量聯行指出，本季大型土地交易(含政府標售)持續表現穩健，交易總額為346億元；上半年總額達981億元，創歷史新高，多數土地交易仍為企業購地擴廠自用及開發商購地興建出租/出售為目的。前三大土地交易均為國內建商購入桃園、台北及台中市土地，預計規劃開發興建商辦或住宅。顯見六都精華區土地仍受多數投資人青睞。
 
仲量聯行表示，2019年上半國內保險/壽險業者參與直接商用不動產投資金額已達60.5億元，已超過2018年整年度總額57億元；其主要投資標的除了一般商辦外，並逐漸朝向物流、醫療及土地擴展。本季主要交易中級包含富邦人壽買下凌雲通商大樓1個樓層，以及國壽向北市府買下民生建國大樓部分樓層，至此大樓產權完整。截至本季為止，壽險業者尚可用於不動產投資的餘額季來到達新台幣5.8兆元，年成長達約12％。顯示出市場游資仍極度充沛，惟目前市場具理想投報率供給有限。投資方除持續積極尋找直接投資標的外，預計也將持續評估其他標的物類型、公私合作開發或海外不動產。