不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

經濟日報報導，永慶房產集團根據實價登錄資料，盤點台北市與新北市去年平價社區交易量，台北市總價1,500萬元內，以萬華區「京都大觀」成交件數最多；新北市總價1,000萬元內，成交最多的是淡水區「海洋都心2」。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，熱門平價社區除了經濟實惠，生活機能也不會太差，民眾若購屋預算有限，可列為購屋參考。

台北市去年總價1,500萬元內的社區交易量，前3名為萬華區「京都大觀」、文山區「觀星台北」及大安區「大安VISION」。「京都大觀」位於西門町商圈，近西門站及中興橋，交通便利，去年成交49件，總價約在1,080萬至1,491萬元間，多是套房產品。「觀星台北」，去年成交23件，總價在760萬至1,500萬間。該區青山環繞，環境佳，房價親民。「大安VISION」去年成交20件，總價約在1,090萬至1,480萬間，多1至2房小坪數產品。該案位於東區、信義及遠企商圈間，除了自住外，也是熱門投資物件。

新北市去年總價1,000萬元內的社區交易量，淡水區「海洋都心2」成交531排第1，總價約在600萬至999萬間，謝志傑表示，淡海輕軌綠山線於去年底通車，帶動整體區域發展，使淡水房市升溫。排名第2是鶯歌區「易居邦」，去年成交129件，總價412萬至952萬間，謝志傑分析，該區周遭有大楠及三鶯交流道，且未來還有捷運三鶯線開發。排名第3是新莊區「東村A ONE」，去年成交95件，總價為420萬至947萬間。該案近好市多、輔大站及丹鳳站，此外連接台65 及中正路，都相當方便。

 

雨衣廠商達新工業於日前委託世邦魏理仕公開標售位於台中市西屯區台灣大道大遠百商圈的6筆土地及1筆建物，該物件目前為停車場及員工宿舍，占地661.87坪、建物面積約304.57坪，總銷售金額超過5.4億元。該土地位於大遠百商圈，具位置及交通優勢，土地標售消息釋出後，便有許多投資人及建商的關注。

自由時報報導，世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒指出，達新工業該次釋出的土地極具增值潛力，主因是所處的西屯區隨著台中市商業發展重心西移，加上鄰近市政中心、國家歌劇院、觀光公園，以及捷運等公共建設逐漸到位，目前已是台中市政、金融核心。

台中市不動產開發公會統計，去年建地面積超過450坪的土地，共成交136筆，合計土地交易面積達16.37萬餘坪。世邦魏理仕表示，去年全年台中土地交易金額僅次於台北市，土地總交易金額達323.36億元，佔全台20.8%，顯示出台中不動產市場後勢看漲。

 

市調機構統計顯示，去年北台房市銷售熱區大爆黑馬，銷售率前十名，有七個是生面孔，包括北市萬華、新北泰山、蘆洲，桃園楊梅、新竹東區、香山、新埔等。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，去年房市雖持續回溫，但力道仍弱，民眾買房以自住為主，增值獲利並非主要考量，也因此相對低價、自住需求強，供給量少的地區，銷售表現異軍突起，有建設題材、市場關注的地區，反而表現平平。

 

根據住展雜誌統計，去年北台灣新推建案，以新北三峽區銷售率65%最高，其次依序為新竹東區、香山、泰山、土城，銷售率都在六成以上。六到十名分別為蘆洲、楊梅、板橋、新埔以及萬華，銷售率也都在五成以上。

整體來看，新北市熱銷區最多，前十名中占了五個，其中蘆洲、泰山，近年少人注意，沒什麼題材，擠入前十名令人意外。新竹地區供給居高不下，卻有三區擠入前十，分別名列第二、第三及第九名，也讓人跌破眼鏡。

台北市、桃園市各有一個，台北市銷售率最高為萬華區，桃園市為楊梅區，都非傳統熱區。

何世昌表示，去年北台房市熱區大洗牌，和房市大環境改變有關。過去投資風氣盛行，題材愈多的地區，愈有獲利空間，建案賣得愈快，但房市反轉後，題材效應大不如前，房市銷售率主要和區域景氣、供給量以及房價有關。

以新竹地區來說，這兩年受惠科技業景氣升溫，竹科人購屋意願大增，區內建案銷售速度大幅提升，東區因有八大學區以及關埔重劃區，銷售表現最優，香山區因1字頭房價、低總價透天等特色，也吸引不少竹科人目光，銷售率一舉衝高到62％。

新北市部分，何世昌表示，入榜的三峽、板橋、土城，前年就有不錯表現，三峽主要是供給量少，外來客持續增加，銷售率維持在高水平，板橋因江翠北側4字頭建案熱銷，拉升銷售率，土城則靠旺盛的工業區買盤，去年平均銷售率達到六成。

過去台北市新建案銷售率較高的地區，不是在市中心，就是文山、內湖區，去年由萬華區奪冠。何世昌表示，關鍵在去年北萬華部分成屋案祭出5字頭促銷價，銷售表現亮眼。

桃園過去銷售熱區多為桃園、中壢，去年由楊梅拿下第一，且擠進北台前十名，主要是前年楊梅不少成屋案為求去化，房價從2字頭降至1字頭，去年新推建案紛紛跟進，吸引大批外來客到楊梅購屋，大幅拉升建案平均銷售率。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據最新一季經濟部製造業投資及營運統計，2018年第3季製造業國內固定資產增購季增25.5%，年增24.3%，其中電子零組件業部分大型投資計畫持續擴建廠房及購置機器設備，為主要貢獻來源，相關產業接單暢旺帶動擴廠強勁需求，外商企業亦相繼來台尋點，工業不動產需求強勁，已躍升為市場交易主流。
 
2018年起大型科技業因擴廠需求使工業土地交易案已達數萬坪，仲量聯行2019年第一季已受數家公司委託，預計處分數筆北部精華地段的工業土地及高規格科技廠房物件，標的頗具規模，其中以新竹工業區高規格廠房最受矚目，標的建物面積約20,000坪，適合各類型科技業進駐。新竹工業區工業土地價格，經過近3年修正後，目前單坪價格約落在16~18萬元，此時正是購地建廠的極佳時點。
 
台商回流擴廠部分以電子零組件業以及電腦及周邊產業為主，選址主要集中於北部科技園區、桃園龜山、中壢工業區以及新竹工業區等。根據內政部地政司最近一期發布的都市地價指數，桃園市整體工業地價指數上漲0.27%、新竹縣整體工業地價指數上漲0.8%，反應部分廠商有擴廠計畫，工業用地需求增加，帶動區域工業地價上漲。桃園市又以觀音區、楊梅區、龜山區、中壢區，以及新竹縣的新竹工業區為廠商擴廠選點之熱區，主因為受益於產業群聚效益，且上述區域具備交通優勢。
 
仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示：「展望2019年工業不動產市場，預期相關產業仍將持續因接單效應而投入購置或建置高規格科技廠房，北部工業區若有大面積且基地條件良好的物件釋出，無論是土地或既有廠房，預期將成為市場炙手可熱的設廠及投資標的，自用廠商設廠更可把握2019年完成取得工業土地，或取得部份產業釋出的既有高規格廠房，以降低建廠的整體時程及成本，發揮產業的綜效。」

台商資金陸續回流擴廠，工業用地詢問度也跟著增溫，尤以北北桃工業用地最熱，可說是「一地難求」。美商仲量聯行今年第1季已受數家公司委託，預計處分數筆北部精華地段的工業土地及高規格科技廠房物件，標的頗具規模，其中，目前又以新竹工業區高規格廠房最受矚目，建物面積約20,000坪，並採議約的方式進行。

根據最新一季經濟部製造業投資及營運統計，去年第3季製造業國內固定資產增購季增25.5%，年增24.3%，其中電子零組件業部分大型投資計畫持續擴建廠房及購置機器設備，為主要貢獻來源，相關產業接單暢旺帶動擴廠強勁需求，外商企業亦相繼來台尋點，工業不動產需求強勁，已躍升為市場交易主流。

去年起大型科技業因擴廠需求使工業土地交易案已達數萬坪，仲量聯行今年第1季已受數家公司委託，預計處分數筆北部精華地段的工業土地及高規格科技廠房物件，標的頗具規模，其中以新竹工業區高規格廠房最受矚目，標的建物面積約20,000坪，適合各類型科技業進駐。

新竹工業區工業土地價格，經過近三年修正後，目前單坪價格約落在16~18萬元，此時正是購地建廠的極佳時點。

台商回流擴廠部分以電子零組件業以及電腦及周邊產業為主，選址主要集中於北部科技園區、桃園龜山、中壢工業區以及新竹工業區等。根據內政部地政司最近一期發布的都市地價指數，桃園市整體工業地價指數上漲0.27%、新竹縣整體工業地價指數上漲0.8%，反應部分廠商有擴廠計畫，工業用地需求增加，帶動區域工業地價上漲。

桃園市又以觀音區、楊梅區、龜山區、中壢區，以及新竹縣的新竹工業區為廠商擴廠選點之熱區，主因為受益於產業群聚效益，且上述區域具備交通優勢。

仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示：「展望2019年工業不動產市場，預期相關產業仍將持續因接單效應而投入購置或建置高規格科技廠房，北部工業區若有大面積且基地條件良好的物件釋出，無論是土地或既有廠房，預期將成為市場炙手可熱的設廠及投資標的，自用廠商設廠更可把握今年完成取得工業土地，或取得部份產業釋出的既有高規格廠房，以降低建廠的整體時程及成本，發揮產業的綜效。」

 

財信傳媒董事長謝金河在臉書發文指出，台灣對房地產課稅重，但對土地稅輕，囤積土地利潤遠大於房子，「這是有錢人的賺錢秘笈」，他感嘆，「我們常常在討論公平正義，單是土地正義，台灣就無解」。

謝金河以「還是賣祖產最好賺」為題發文表示，「大同（2371）林家終於把原中興百貨對面的祖產，原大同產品展示的門店土地賣掉了」，他說：「也許這塊暫時當公園的綠地，很快就會被興富發拿來蓋高樓了。」

謝金河指出，這塊土地在他的生活圈附近，一個禮拜至少會經過好幾次；這塊土地面積只有456.67坪，卻賣51.1億元，平均一坪土地高達1,119萬元，台北市區內的土地可以用貴森森來形容。「我們常常抱怨台北市房價很貴，其實建商只是加工業，顏炳立常常形容房子是麵包，土地是麵粉，如果麵粉賣很貴，麵包一定不會便宜。」

謝金河強調，台灣有很多有錢人，而且是很有錢，很多都不是經營事業的獲利，而是從土地賺到大錢，這些年到中國大陸投資的台商也是這一招。他認為，台灣對房地產課稅重，但對土地稅輕，於是囤積土地利潤遠大於房子，「這是有錢人的賺錢秘笈」。

謝金河表示，大同林家把不到500坪的土地賣掉，他們什麼事都沒做，至少可以獲利39億元，還有什麼比這個好賺的？他感嘆：「我們常常在討論公平正義，單是土地正義，台灣就無解。」

趕在228連假之前，中央銀行公布了代表房地產市場資金動能變化的兩大指標，一個是民眾購置住宅貸款餘額，另一個是建築融資餘額。這倆個1月份的數據雙雙再度打破歷史新高紀錄，其中建築融資餘額的年增率岀現罕見的大成長，顯示建商的推案信心更為強烈，國內的房地產市場在資金動能持穩的帶動下，仍然處於溫和成長的局面，而自住客為主要進場購屋的客層依舊不變。


▲建商對房市的信心增強了！近期建築融資餘額的年增率創下4年新高。

 這兩個數據的變化雖然都是反映房市的資金動能狀況，但是各自代表的意義有所不同。「建築融資餘額」反映的是建商是否看好房市未來的景氣？是否願意借錢來買地、推岀新建案？1月的建築融資餘額達到1兆8665億元，年增率達到8％，創下4年多以來的最大增幅，代表建商紛紛改變過去保守看待房市、減少買地和推案的想法，轉為「審慎樂觀」去面對國內房地產市場的前景。當然此金額的大幅成長也和2月的年關將近、需要更多的周轉資金有關。



 至於「購置住宅貸款餘額」則是象徵民眾在房市裡的買氣狀況以及房貸價值，年增率越高顯示房市的買氣越旺、房貸申請的金額越多。1月份購置住宅貸款餘額為6兆9,944億元，月增174億元，和去年同月份相比則是大幅增加3214億元，年增率為4.82％，代表房市的買氣動能正溫和成長中。



 銀行業者分析，購置住宅貸款餘額＝民眾上期房貸餘額＋銀行本期新承作房貸－民眾本期還掉的房貸，所以購置住宅貸款餘額如果穩定地增加，就代表民眾買房子、申辦房貸的情況頗為熱絡，某種程度也顯示房價沒有大幅下跌，使得新承作的房貸金額持穩在一定的水準之上。而且通常房市景氣處於穩定成長的階段時，購置住宅貸款餘額的年增率大多會維持在4～5％，現在的情況也很符合這個定律。

2019/03/08 10:52

內政部營建署今（6）日發布2018年第3季全國住宅價格指數為100.63，較上季微幅上漲0.55%，較2017年同季下跌0.06%，整體呈現盤整格局。

六都方面，住宅價格指數皆較上季微幅上漲，上漲較多的則為新北市1.26%、桃園市1.54%及台南市1.08%。

營建署表示，基於2018年第3季國內利率仍持續下滑，加上建物交易量仍較2018年上半年呈現成長，整體經濟復甦維持溫和復甦，有利住宅價格持續穩定；不過，偏高的住宅供給可能成為影響住宅價格的不確定因素，需持續關注 。

營建署表示，2018年第3季建物買賣移轉登錄棟數為69,702棟，較前季略為減少，但較第1季仍明顯增加，建物交易量呈現緩慢穩定增加速度，顯示市場交易價量已逐漸穩定。

不過，2018年前3季住宅類建造執照合計為88,596宅，在供需量能上，供給面量能相對偏高。

營建署另指出，去年在經濟緩步成長下，有利於房價維持穩定，加上五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀)的新承做購屋貸款利率，2018年9月平均為1.62%，創八年來最低點，在房貸利率維持低檔下，有助維持購屋需求。

內政部6日發布最新一期全國以及6直轄市住宅價格指數，數據顯示，不管是全國或是6都都呈現成長趨勢，其中台北市已經連漲4季、新北市也漲回2015年水準，營建署指出，整體而言，房市呈現盤整的格局，後續住宅價格趨勢有待觀察。

內政部營建署以全國各直轄市、縣市實價登錄不動產交易價格資料，並以2016年全年為基期，基期指數定為100，統計去年第3季全國住宅價格指數為100.63，季漲0.55%、年跌0.06%。至於6都方面，和上一季相比，呈現全面上漲趨勢，漲幅約0.49%~1.54%，而和2017年同期相比，除了桃園市和高雄市年減0.4%~1.46%以外，其他4都都呈現上揚。

營建署指出，目前房市有2個條件支撐不動產交易，其一為經濟緩步成長、房價將持續穩定，根據行政院主計處調查，去年全年經濟成長率為2.63%，預測今年經濟成長率為2.27%，整體經濟維持溫和復甦，有利於房價維持當前的穩定趨勢。

其二，房貸利率維持低檔有助維持購屋需求，依據中央銀行統計五大銀行新承做購屋貸款利率，去年9月平均為1.62%，再次創下八年來最低點，加上資金依舊維持寬鬆局面，且央行去年下半年不升息，顯示短期國內仍將維持極度寬鬆的貨幣條件，低成本資金環境將有助於維持購屋需求。

東森房屋研究中心經理于靜芳指出，雙北市在近2~3年價格修正後，自住買氣回升不少，去年雙北整年交易量皆較2017年增逾1成，因大量看屋人潮回籠，加上台商回流激勵，推升整體住宅、土地交易量，而其中，新北市因剛性買盤需求大，無論成屋交易、交屋潮持續支撐移轉量能，台北市則有自住客、高資產族群回籠一般住宅與豪宅市場，雙北市交易逐步回升，整體價格自然也持穩微升。

北市府擬課徵空店稅來救商圈，引起部分學者討論。房產專家李同榮認為，空店稅奈何不了東區口袋超深的老房東，唯有市場機制才會讓房東體認事實，一旦降租，空置率自然下降。

學者們對課徵空店稅有不同見解，吉家網不動產董事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會榮譽理事長李同榮表示，從實際市場面來看，北市東區商圈地段人潮仍多，只是受商圈消長因素影響加上缺乏購物的主題誘因，被排擠而淪為傳統商圈，尤其是網路盛行新零售時代，傳統商圈大店面空置率必然會升高。

李同榮指出，空店現象已不只是東區的問題，這些傳統商圈因消費氣勢轉弱，但房東們尚未體認事實，堅不降租，過渡期空置率才會增加，這種轉變須要調整1到2年，市場機制自然會讓房東體認事實，一旦降租，空置率自然下降。

李同榮表示，空店面是老地主口袋深，並不代表沒有房客，商圈夠強時並不代表店面不會空置，主要是東區很多老地主為了漲租，寧願空置也不降租，甚至空置一年半載，減少收入幾百萬元甚至上千萬元照樣不降房租，所以區區幾倍空店稅奈何不了老房東，唯有經歷一段市場機制調整，房東們才會知難而退。

至於空店稅是否會被房東轉嫁給房客，李同榮認為，空店稅的不良效應在於「強時助強，弱時助弱」。也就是商圈夠強時，仍會有店面因漲租而空置，房東不但會調漲租金，當然還會把空置期的成本與稅金往上轉嫁，就算不能轉嫁，他們也不會降租。

他觀察，房東們會耐心等待大品牌或旗艦店入駐，一旦課徵空店稅，更無法降房租，在商圈強勢時，其實是一種無形的轉嫁，而是否轉嫁主要是看市場供需強弱，譬如住宅市場的房客經常為了申請政府的租金補貼，房東因要報稅便轉嫁調高房租，這就是在需求大於供給時會有的現象。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，參考過往經驗，政府透過稅制影響店面市場並不容易。店面空租除與房東個人因素有關外，消費型態改變、商圈轉移與銀行對標的態度都是原因。

徐佳馨指出，空店稅若上路，民間必定會想出因應之道，例如透過臨時特賣會、自動販賣機等方式營造出租假象，對商圈毫無助益，屆時未見效果反而擾民，市場的問題還是要回歸市場機制調整較合宜。

女力崛起加上寵愛女性，近年來女性在購屋決策的主導權明顯成長，鄉林不動產研究室針對雙北女性買房的調查發現，綠地休閒，捷運交通與學區教育是現代人置產選屋的三大考量因素。不僅女性做置產購屋決策的比率增加，其中高達34%受訪者，偏好住家附近有足夠公園綠地戶外休閒活動空間。

現代女性在工作一段時間後通常經濟獨立，就會開始萌生購屋打算。而且已婚女性在購屋決策的主導權，近年持續成長，現在已是「女力崛起，尊重女權」，男性疼愛老婆，選擇將房地產登記在妻子名下。

鄉林建設副總經理方偉民說，這種女權出頭的情況，可從台北淡水紅樹林半山豪宅的新成屋「鄉林山海滙」已購戶的產權登記資料也能看出端倪。山海滙房屋持有人的男性占46%、女性則占56%，其餘如贈與登記小孩名下的也有8%。

鄉林不動產研究室在婦女節前夕，公布了一份在今年2月9日~28日，針對台北市及新北市已婚女性進行購屋意向調查結果，此調查分別就居住環境、產品規劃、購屋需求與動機，購屋預算等四大意向進行調查，共訪問了279名受訪者。

問卷結果發現，在居住環境方面，高達34%的受訪者選擇「公園綠地周邊，有足夠活動空間」；其次，有29%選擇鄰近捷運站或交流道，交通方便通勤快；第三則是16%鄰近校園或明星學區，以利小孩就學。由問卷可以看出休閒，交通與教育，是現代人置產選屋的主要考量因素。

鄉林建設副總經理林昌智指出，雙北都會區房地產寸土寸金，公園綠地更是超級票房保證，尤其是鄰近機能完善的大型公園和綠地，其房價通常是比同區域的均價還高出15~20%左右，因為綠地景觀的稀有性及大棟距因素，公園綠地絕對是無價，就算以後要轉售也比較好脫手。

中美貿易戰帶動台商返台設廠，加上地利優勢與工商快速成長，2018年桃園大型商用不動產交易近450億元，晶碩、廣達、嘉聯益、台達電等廠商大手筆投資擴產廠房，加上台茂購物中心與中壢中美村二大商場易手；在工業自用、建商開發、壽險及基金投資三路需求齊加碼下，交易動能比往年倍增。

第一太平戴維斯統計，2018年桃園大型商用不動產交易金額（包含工業、土地）達449億元，為2010年以來的新高，且占全台比重達28％。信義全球資產調查，2018年桃園逾5億元大型商用不動產交易共計20件，比2017年的6件、2016年的8件大幅增加。

各交易類型中以工業地產交易最熱絡，廣達以42.8億購入華亞園區廠房手筆最大、台達電也以20.4億元購入中壢工業區土地，除電子業外，包括花仙子、東齊染整、高倉物流等傳產業也大手筆入手工業地產。

零售商場也受買盤矚目，包括REITs樂富一號與德國基金BVK，各以67.5億元購入台茂購物中心，全球人壽也以6.25億元向國產買下中壢中美村整棟商場。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，科技業因應訂單增加的即時廠房需求，加上不少傳產業對地產增值期待，也有建商對工業地加工轉售的需求，而桃園在擁有產業聚落成形的條件下，每坪7萬到50萬元多元類型工業地釋出，滿足不同需求方，帶動工業地產交易量能不墜。

信義全球資產經理王維宏表示，過去桃園商用交易在2011年曾有一波高峰，當時以土地為大宗，不過近年則轉向以工業地產為主，不過價格高漲、供需間落差仍大，不少自用需求轉向非編定工業區或較外圍區段。

此外，上市櫃建商購買桃園土地也大幅增溫，全台購地王興富發2018年分別在桃園青埔及A7二大重劃區分別投入18.4億、9億元購地；高雄建商欣巴巴亦投入7億元購買A7土地；富旺國際也以9.2億元買下東聯光訊在蘆竹的工業土地及廠房。

財經中心／綜合報導

知名江浙菜餐廳「錦華樓」在台北市中山區屹立40餘年，去年傳出租金太高、景氣不佳造成嚴重虧損悄悄歇業，明確消息近日才曝光。而228連假剛過，位在台北松山區東興路上的「小南門點心世界」也無預警熄燈。財信傳媒董事長謝金河日前針對六福皇宮收掉後無人接手的現象表示，對鄰近商圈也造成傷害，如果長久下來都如此，恐怕形成鬼城效應，對市容也有不利的影響。

▲台北東興路小南門無預警熄燈。（圖／記者呂佳賢攝）

近年來受到商圈沒落、高房價和高租金影響，有「黑白兩道情報站」之稱的錦華樓已在去年關店，而台北市東區40年老牌餐廳永福樓也營業到上個月24日為止，儘管在吹熄燈號前人潮爆滿、一位難求，但在沉重虧損負擔下依然無法延續經營。

▲東區商圈沒落加上租金壓力，40年老牌餐廳永福樓已結束營業。（圖／記者黃士原攝）

傳統老店如此，平價連鎖店家也面臨類似的窘境，近年來天母商圈因為逐漸沒落，房東願意調降租金力拚復甦，然而經營30多年的麥當勞天母店近日也傳出不敵高額租金將在6月收攤的消息。無論老餐廳、連鎖店還是流行時尚新興店家，「租約到期」都成了不堪經營的最佳理由。

▲麥當勞天母店傳出因租金太高將在6月吹熄燈號。（圖／記者劉亮亨攝）

謝金河日前發文指出，六福集團退租後，如果沒有接手，房東國泰人壽每年會少掉近5億租金收入，對南京東路這一帶商圈也造成傷害，這裡晚上一片漆黑，如果長久下來都如此，恐怕形成鬼城效應，對市容也有不利的影響。該大樓在昂貴的土地上，單是租金收入就不菲，但是租這樓來經營的企業，如果沒有高效率的經營能力，在昂貴的資產上經營企業，最後都將因為虧損過大而飲恨。

▲六福皇宮退租後，目前該棟大樓仍等待接手。（圖／六福集團提供）

對於台北市接連傳出名店退出的情況，許多人直指高額租金與經濟不景氣是最大原因，也有民眾質疑市長柯文哲翻轉西門的策略反而讓東區或其他區域沒落。柯文哲日前接受媒體專訪解釋，台北總金流量有12.5兆，而全台灣是36到38兆，在台北總量不變的情況下，西門興起東區當然會沒落，重點是改變產業結構，要靠長遠規劃，不要淪落於只仰賴攤販經濟。

▲柯文哲認為高房租比高房價對產業殺傷力更大 。（圖／記者周書羽攝）

既然高額租金是「沒落」的重要原因之一，台北市政府也拋出課徵「空置房屋稅」及提高稅率的研議計畫，希望藉此救回逐漸凋零的東區商圈。不過屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴也提醒，政府若加徵稅，雖然有助於提升房東出租意願，但仍需注意房東是否將稅金轉嫁，或是以人頭承租掩蓋空置的情形，甚至房東如果隨意租給短期特賣會或娃娃機店等，對商圈發展也不利。

原文網址: 228剛過...連3名店將熄燈！台北金流量失衡醞釀鬼城效應 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1391459#ixzz5hHe7BbXq 
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台北市地政局近日公布最新一期不動產市場動態月報，大同區去年11月扣除特殊交易，全月僅交易32戶，連續三個月全市最低，全月成交金額僅6億元，還不到倒數第二名南港區的一半。

雖然大同區交易超冷，但一項官方數據顯示，大同區房市具發展潛力，交易雖低迷，其實是黑馬。

大同區交易量長期偏低，大多數時間，交易量不是倒數第一，就是二、三名；去年9月、10月、11月，扣除特殊交易後，連續三個月都不到50件，合計僅107件，偌大行政區，一天交易不到一件。

 

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，大同區新案少，老房子多，房價雖比中山區、士林區便宜，卻高於萬華、文山及北投區，而且近年房價幾乎沒跌，外來客不進去，購屋族多為在地居民，買氣因此長期低迷不振。

他表示，從交易量來看，大同區房市似乎前途無「亮」，不過，觀察北市地政局針對各行政區土地價格調查以所做出的2019年公告現值調整，大同區房市顯然深具潛力。

根據地政局公布，北市公告現值連跌二年後，2019年止跌回穩，上漲0.8%。就各行政區來看，大同區土地上漲最明顯，全區275個土地區段數，有257個區段上漲，占比高達93.4%，全市最高，下跌區段數12個，全市最少，占比4.3%，也僅略高於信義區。

觀察其他土地調漲區段數較多的行政區，除了大同區第一名外，其他二到六名都是蛋黃區，依序為信義區，中山區、松山區、中正區、大安區，調漲區段數占比多只在八成左右，大安區僅78%，遠不如大同區。

大同區買氣不振，土地卻普遍上漲，北市地政局分析，主要是受惠西區門戶計畫，雙子星案招商，加上大同區有許多地區街廓老舊，近年積極進行都市計畫檢討，土地使用強度增加，因此帶動地價上漲。

陳炳辰表示，地價是房價重要指標，近年各地地價多有下修，大同區不跌反漲，當地建案也跟著撐在高點，根據住展統計，過去一年北市就以大同區預售房價上漲6%排名第一。

另根據好時價統計，近五年大同區社區均價僅下修2%，也是全市最低。

六都地政局公布今年2月建物買賣移轉棟數，六都中，台北、新北、台中、高雄年增率皆為正成長，尤其以新北市年增率達16.1%最為亮眼，其中板橋、淡水的年增率分別來到122.9%、91%，房仲認為，因剛性買盤需求高，仍有交屋潮及成屋交易移轉支撐，像江翠重劃區、淡海新市鎮新案交屋都推升新北市交易量能。
 
據六都地政局調查，2月建物買賣移轉棟數，台北市為1423棟(月減37.9%；年增5.9%)、新北市3214棟(月減34%；年增16.1%)、桃園市1769棟(月減42.8%；年減8.4%)、台中市2222棟(月減42.1%；年增10.4%)、台南市1200棟(月減44.2%；年減11.7%)、高雄市1977棟(月減43.8%；年增4.7%)。
 
新北市總移轉棟數為3214棟，年增幅16.1%為六都之冠，東森房屋研究中心經理于靜芳表示，而雙北市因近3年房價修正，自住客、高資產族群回籠一般住宅與豪宅市場，推升交易呈現正成長，其中，新北市因剛性買盤需求高，仍有部分交屋潮及成屋交易移轉支撐，月縮34%、年增16%相對亮眼，以板橋區604棟、淡水區466棟、新莊區332棟最熱。
 
于靜芳指出，板橋區有「江翠ONE」大量交屋374棟、「湛然幸福時光」交屋112棟最多，淡水有「海洋都心II」36棟、「吉美雲品」25棟，新莊則有「和耀民安讚」移轉89棟。
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，因二月工作天數較短，加上一月適逢大選過後房市補漲，令各都月減幅度達34%-44.2%。不過板橋、淡水的年增率分別來到122.9%、91%，板橋區甚至還出現月成長24%，江翠重劃區、淡海新市鎮交屋潮都拉抬整體新北市量能。
 
而台北市2月移轉棟數來到1423棟，月增5.9%，以萬華區貢獻最大，移轉棟數來到138棟，為台北市各行政區交易量第四多的區域，比去年同期大增86.5%，陳炳辰表示，因為貴陽街都更案、南萬華新案交屋潮推升，而常勝軍中山區、內湖區表現也比去年同期好，雙雙拉抬台北市移轉量。陳炳辰說，由於柯市府團隊頻傳組黨或挑戰總統大選話題，像雙子星大樓等興利建設議題成為績效牌，有望帶動相關房市利多。
 
高雄市2月總移轉棟數為1977棟，于靜芳表示，高雄市因選後新市長韓國瑜「韓流效應」持續加持1、2月購屋熱潮，也帶動南漂置產詢問度大幅增加，2月集中三民區245棟、楠梓227棟、鳳山區225棟最多。
 
而台中市年增也逾1成，于靜芳指出，其中以西屯區557棟、北屯區275棟最熱，太平區、南屯區、北區皆交易逾150棟，她表示，台中市近年有台商回流台中科學園區、台74線通車等建設議題激勵，人口紅利逐年上升，讓交易量持續攀升。
 
另外，高雄市今年1、2月總移轉棟數為5496棟，較去年同期4996棟，成長一成，其他四都北市、桃園、台中、台南市的買氣，則與去年同期大致維持平盤，增減皆不到1%。
 
陳炳辰分析，今年總體經濟現況不見利多投資效益，加上進入總統大選前哨站，對比去年年底九合一選舉及全台房屋移轉棟數不到28萬棟，預期今年房市雖然上半年會表現不錯，但屬補漲態勢，下半年將再走觀望，全年量能平盤小漲，不易強勢反彈。而他認為，高雄在韓流效應下，有望一掃去年移轉棟數負年增的窘況，南台灣房市轉穩的機率將高於北部。(黃政嘉/台北報導)

台北市以萬華區貢獻最大，移轉棟數138棟，比去年同期大增86.5%。資料照片

「韓流效應」加持下，高雄市三民區2月移轉棟數達245棟。資料照片

雙北市2月建物買賣移轉棟數再開紅盤！台北、新北市地政局今（4）日公布，台北市2月移轉棟數落在1,423棟，年增5.9%；新北市二月移轉3,214棟，年增16.1，新北為六都年增最多。房仲業者表示，除了交屋潮選後買氣增溫持續發酵，市場信心強化，此外，台商回流、高資產族群尋求資金停泊標的，讓今年的不動產交易量有持續增溫的動能。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，值得注意的是台北、新北、台中、高雄年增為正成長，尤其新北市年增達16.1%，板橋、淡水的年增率分別來到122.9%、91%，板橋區甚至還出現月成長24%，江翠重劃區、淡海新市鎮新案交屋一舉推升交易量能。

觀察台北市移轉棟數來到1,423棟，月增5.9%，以萬華區貢獻最大，移轉棟數來到138棟，可排至台北市各行政區交易量第四，比起去年同期大增86.5%，在於貴陽街都更案、南萬華新案交屋潮推升，而常勝軍中山區、內湖區表現也比去年同期好，都拉抬台北市移轉量。

至於新北市方面，總移轉棟數為3,214棟，比起前月減幅34%，但年增幅為六都之冠，成長16.1%，陳炳辰分析，板橋、淡水的年增率分別來到122.9%、91%，板橋區甚至還出現月成長24%，江翠重劃區、淡海新市鎮交屋潮都拉抬整體新北市量能。

六都整體2月雖處淡季，不過，3月將邁入上半年的傳統購屋旺季。東森房屋研究中心經理于靜芳指出，受惠台商回流、科技廠等大型企業進駐的激勵，估計年後房市將再出現一波推升，皆有機會衝高上半年整體房市、土地交易量，唯自住市場下，價格波動不大，價格多持平或緩修正，住宅需求量大區域，目前屋主價格多有堅持，下半年是總統大選前哨戰，房市恐轉觀望，但若有利多、稅制調整等政策議題釋出，房市量能仍可望放大成長。

 

剛性需求支撐全台房市，各都移入人口增減成為自住市場參考指標，統計六都淨遷入人口，2018年桃園市再以全年淨遷入超過2.3萬人居冠，連六年蟬聯六都冠軍寶座，有助支撐房市剛性需求不斷增加。

至於高雄市，去年淨人口數依舊減少，但專家認為，高雄選後經濟信心提升，不少建商積極南下推案，預期明、後年有機會回升。

據各都民政局資料，依遷入、遷出計算淨遷入人口，近六年桃園市成為全台人口吸力最強都會，主要係雙北房價偏高的推力所致，讓桃園2015年淨遷入達3.67萬人，2016、2017年也成長約3萬人，去年雖略減少但仍有2.3萬人，站穩六都人口淨遷入冠軍。

 

東森房屋研究中心經理于靜芳表示，近年桃園機捷通車，加上當地政府推動社會福利、工業發展、招商，持續吸引雙北市購屋民眾南移、中南部青年北漂族人口流入，讓桃園淨遷入連六年稱霸全台。

于靜芳表示，人口帶動購屋需求，去年桃園、中壢區淨遷入人口量最高，兩區去年房市交易量每月也有600棟至700棟水準。此外，桃園今年也有一件百億級建案「竹城甲子園」，該案位於龜山A7重劃區，總戶數逾千戶。該案鄰產專區、面滯洪池公園，且距捷運站不遠，號稱「A7地王」，已經先進場宣傳。

反觀選後話題走熱的高雄市，去年人口仍淨移出1,990人，2013年以來僅一年微幅正成長，其餘皆有1,000至3,000人不等人口移出量。不過，受惠九合一選後韓流影響，高雄市1月買賣移轉棟數月增27.4%，創近三年單月新高。住展雜誌企研室經理何世昌認為，高雄房市因韓流帶動的購屋熱潮方興未艾，預估可以延續到今年上半年。

 

中古屋2月交易不受農曆年九天長假影響，開出紅盤。信義房屋、永慶房屋、住商機構與台灣房屋昨（27）日發布統計資料顯示，2月中古屋交易再走高，全台房市交易量較年增約12%至26%不等，優於預期，其中，中部以北表現不俗，南部交易則略為轉冷，但整體買氣仍逐步回溫。

 

房仲業者表示，2月中古屋買氣優於去年同期，顯見交易回溫快速，不過南部中古屋略微遜色，推測先前受惠選後政策利多的買氣，已在1月率先反應，導致南部屋主對於價格轉硬。

信義房屋交易資料顯示，2月全台中古屋交易量較去年同期增加約12%，六都表現與2018年同期相比，台中市、新北市皆成長超過25%，桃園市也增加近兩成，台北市則小減3.7%，高雄市也下滑4.8%，台南市減少逾一成最多。不過，值得注意的是，四家房仲交易數據中，惟永慶內部交易全台成長率高達26%，且高雄市年成長58%最多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，大台北生活圈中，以相對平價的新北市與桃園市表現較佳，反應自住客的需求持續回籠；中南部地區則是房市能見度較高的區域，不過，高雄市表現略微下滑，曾敬德指出，高雄經歷1月交易熱絡後，2月可能因為條件較好的房子在前兩個月逐漸去化，導致交易量減少，不過以目前中南部持續回流的買氣來看，3月房市仍有機會持續回溫。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，今年農曆春節高達九天，但相較去年2月今年仍有成長，顯見購屋人進場態度積極。其中，台中以北均呈現與去年同期增長，南部則是已在年前話題發燒，導致屋主態度悄然轉硬，不易於議價，反觀台中以北，買賣雙方共識逐漸接近，議價空間縮小，成交狀況轉好。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】近年來不少國際企業看好台灣產業轉型，紛紛擴大來台投資，再度讓台灣成為目光焦點。依據經濟部投審會統計，2018年僑外投資金額創下歷年新高，達到114.28億美元(約3657.10億元台幣)，跟2017年相比，僑外資規模增幅達52％，主因是受到中美貿易戰影響，加上政府提倡5+2產業創新計劃助攻，促進台灣產業升級，日商來台投資持續呈現上升趨勢，金額也創下歷年最高。從投資產業別來看，近年明顯發現到外商投資產業類別的轉型，「專業、科學及技術服務業」及「資訊及通訊傳播業」成長趨勢明顯，從過往硬體製造到軟體研發、以及當前雲端科技的興起。信義全球資產指出，面對國際企業在台大量徵才，必須擴充辦公室，而近期無新大樓釋出，北市商辦空置率將持續下降，租金勢必上漲。
 
日商來台投資金額屢創新高，2018年達到15.25億美元，投資件數也年年創新高，日本一直都是政府對外招商的重要客群，從來台申請工作的外籍人士中，又以日本人佔為大宗。列舉去年日商來台投資案例，三井集團擴大台灣版圖，投資台中、台南蓋購物商場，後續也不排除到高雄投資。東橫INN計劃在台北大直興建飯店，另外九州民營鐵路巨頭西鐵集團，也斥資6億日圓，在台北市西門町蓋飯店。日商三化電子投資3億元在竹科銅鑼園區設立新廠。從投資業別比重變化來看，服務業來台比重增加，金融保險及批發零售成長趨勢明顯。

隨著全球雲端市場規模日漸龐大，從外商投資產業類別件數統計，可以觀察到「專業、科學及技術服務業」及「資訊及通訊傳播業」近幾年上升幅度明顯，投資金額在2017年創下歷年新高。外商選擇的投資項目產生變化，投資聚焦在軟體與研發，光2018年，美國高科技公司擴大在台投資計畫，Google、微軟、亞馬遜、IBM、高通、Facebook等，宣布加大投資AI研究中心，擴大在台徵才，外商從過往的硬體製造業到軟體的研發，顯現台灣產業轉型向上。
 
信義全球資產經理王維宏進一步說明，政府積極推動重大建設，修法外國人投資條例，增加外資來台投資意願，而5+2產業創新計劃帶動台灣產業轉型，提升國內物聯網產業，這也是為何近年美國高端科技公司看準台灣，宣布加碼投資台灣的主因。許多國際大型企業表示願意擴大投資，使用面積需求提高，進而帶動辦公室汰換潮，像Google因擴大在台投資計畫，預計招募300人以上，正積極的尋找辦公室。面對國際企業在台大量徵才，必須擴充辦公室，而近期無新大樓釋出，北市商辦空置率將持續下降，租金勢必上漲。