不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台北市東區40年知名江浙菜老店永福樓，因東區人潮漸少、租金高漲宣布要歇業，許多人感嘆又一家敵不過高租金要退場。其實，對照西門町有的店面每月每坪上看租金2萬元，老餐廳要撤出最主要還是來客量大減，而不全然是高租金的關係。商圈移轉、消費習慣改變，再加上以往的特色盡失，東區人潮不再，如今若連好口碑的餐飲業者都要撤，東區儼然已拉警報！

永福樓驚傳歇業，讓不少老饕大嘆太可惜，而探究原因主要是東區商圈沒落、人潮漸少，以及業者與房東調降租金未果。其實，永福樓實際營業樓層在二到三樓，一樓店面原本承租給SASA莎莎與葡吉小廚，但現在也已經撤出、鐵門拉下，原本該是位於遠東SOGO忠孝館旁的黃金店面如今卻這般蕭瑟。

消息一出，許多人認為又是沒良心的房東迫使承租客不堪負荷，但事實上品牌撤出東區原因眾多，以房租來說，東區人潮不再已有段時候，之前已調降一波，2015年左右鼎盛時期，東區每月每坪租金飆破2萬元已略有下降，對照人潮絡繹不絕的西門町，店面租金更貴，每月每坪租金上看2萬元，而永福樓要歇業，恐怕最大問題還是餐飲競爭激烈、逛街的人少了，上門客人真的不如以往。

受害的不只永福樓，其實百貨業也被波及，遠東SOGO忠孝館就有櫃姐私下表示，永福樓要撤出，包含永福樓一樓的店面空置，再加上復興館旁的都市更新計畫，東區沒了以往的光鮮亮麗，逛街「觀感」不佳，以及陸客量減少與滑世代電商發達、消費模式改變，都讓百貨實體店面人潮越來越少，提袋率也大大下滑。

還有，東區被西門町與信義區夾擊，代表性不再，甚至失了特色，不像西門町鎖定年輕人與觀光客，信義區則匯聚各大百貨的獨家專櫃，全家大小吃喝玩樂一個區域就搞定，甚至特色餐飲也能撐起新鮮感，現在還有南山微風與遠東百貨信義A13接棒，人潮持續匯聚是可以預期的，東區發展顯的危機重重。

其實，東區也不是沒有優勢，以往品牌選在東區設點，主要看好單一「門面」可以達到廣告效應，走進小巷弄也還有特色小店可以逛、可以挖寶，但如今特色小店可能因為高租金而移往電商，小巷弄不好逛了，即便大馬路黃金店面有國際品牌撐場面，但人潮消散也是事實。

因此國內外品牌包括Miss Sofi、亨得利三寶名錶、DHC、韓國快時尚平價品牌SPAO和MIXXO都陸續撤出。如今若東區「最後一道防線」－連好口碑、老字號的咖啡或餐廳也都出走的話，東區特色盡失、商圈式微只是遲早的事。

或許房東共體時艱降租金、商圈業者結盟動起來，或是找盟友建立特色，東區還能像之前的西門町與中山區一樣，從死寂中找商機、發展得生機勃勃，否則依照現在這樣，東區只能成為另一個「抓娃娃一條街」了！

記者蔡佩蓉／台北報導

CBRE世邦魏理仕發佈的《2019年亞太不動產市場展望》報告中指出，2019年亞太區經濟將維持穩定發展態勢，但由於中美貿易爭端以及美國聯準會升息所帶來的多重風險，不動產市場韌性將全面面臨考驗。世邦魏理仕認為，亞太區整體不動產市場基本面良好，然而面臨金融市場的動盪，預料投資人將轉為相對審慎的投資策略。

▲亞洲商用不動產今年面臨韌性考驗。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

世邦魏理仕集團總裁暨亞太區、中東及非洲區顧問服務部執行Martin Samworth表示，受到貨幣政策及全球金融市場不定性影響，亞太區的商用不動產市場韌性將全面面臨考驗，投資人在進行投資交易時須更審慎的檢視。

該報告也強調，面臨資產價格走升、收益率走低，加上借貸成本的大幅增加，建議投資人儘早獲利了結，並針對資產配置組合及投資策略重新檢視。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，2019年將由「市場信心」左右投資市場動能，「市場需求」的影響性將相對減低。

無論是投資人致力實現資產組合配置多元化、或是租戶尋求強化空間使用效率，透過運用靈活策略以強化應變力，將是2019年的主要課題。

 

「韓流」效應也激起大陸台商高雄置產熱。由上海知名台灣人社團「台商太太新天地」籌組的看房團，26、27日將前進高雄。「台商太太新天地」負責人蘇武表示，這次看房團報名情況踴躍，三天就已額滿。由於向隅者眾，年後將會再籌組第二團。

根據「台商太太新天地」一周前在其微信公眾號上發布的訊息，這次看房團是受京城建設邀請，將於26、27日兩天前往高雄參觀京城建設旗下的四個建案：綠翡翠、時尚京城、京城鉅誕、京城大苑。

這四個建案均為新成屋，總價從新台幣1,000萬元至3,000萬元不等。此次看房團還打出「僅限看房團成員的福利」，將提供特別優惠折扣，成交價將會比實價登錄的價格還低。

此外，參加看房團若需要在高雄住宿，也可以五折優惠下榻京城建設關係企業、高雄水京棧國際酒店H2O Hotel。26日晚，京城集團還將招待看屋團成員在「海天下餐廳」用餐。

蘇武表示，過去也曾籌組北部看屋團，但從沒有像這次反映如此踴躍。看房訊息在微信公告後，三天就額滿。受限於接待能力，這次只能接受約70人報名。此次將前往高雄看房的成員不限於長三角地區，也有部分珠三角地區台商。

蘇武說，相較於上海房價，高雄房價十分親民，甚至是被低估。他指出，高雄整體環境佳、天氣又好，但即便這次要去參觀的建案都是位於高雄大巨蛋附近的「蛋黃區」，房價一坪也只要新台幣20多萬元，差不多是一平方公尺人民幣一萬多元，上海今天已經沒有這種價位的房子了。

此外，高雄市長韓國瑜上任後，許多人對他有很高的期待，買房很多時候就是買個期望，這也是何以這次看房團台商反映會如此熱烈的原因。

蘇武指出，由於有3、40人這次未能報上名，農曆春節過後還會再舉辦另一次看房團，但具體時間目前仍未定。

商用不動產去年交易表現亮眼，市場預期今年持續火熱。宏大國際資產總經理陳益盛表示，從政策方向、買家來源、業主需求、資金轉移等面向來看，台灣商用不動產有八大趨勢。

首先，預料台商資金將持續回流並投入不動產，今年仍以工業廠房、土地為主，次為商辦、旅館及豪宅。

二、北市B辦近年因都更重建、改裝旅館等，供給呈現負成長，而租金收益約2.5%又優於住宅，先前不少個案成交價格已上升，預料今年B辦價格仍會上漲。

三、由於公司新創、合併、及新A辦陸續完工招商，帶動企業總部搬遷潮並拉高租金，A辦租金今年將持續上揚 。

四、過去建商取得土地，二話不說興建住宅，但近年住宅市場反轉，建商轉變為建照不急著送、或報開工不動工。隨商用不動產市場活絡，預料會有愈來俞開發商，主動尋覓企業，為企業量身打造符合需求的建築物。

五、銀行法75條放寬金融業老舊行舍重建後使用率由50%下調為20%，預料會掀起金融業一波都更開發熱。

六、隨著公告地價逐步平穩，政府地上權地租亦逐步採雙軌制，即部分固定地租、部分隨公告地價浮動，加上好地段土地取得不易，預料今年有多處核心地段地上權開發案將重現生機。

七、消費力道不足，預料街邊零售店面租售價格再下探，另一方面大型商場興建風潮繼續升溫，企業或品牌仍將持續在北、中、南各地尋覓大面積土地，規畫複合式商場及商辦。

八、工業土地需求大於供給，電商加物流業搶占大型工業地之外，捷運加持也讓新北工業廠房升級廠辦總部，工業區也同時加入都更行列，預料工業區土地將一枝獨秀。

 

房仲統計2018年新北市一級行政區租金最貴店面，和過去最高店租相比，全部腰斬，全市去年最高租金每坪僅5,383元，沒有一間店面單坪突破6,000元，寫下七年來新低。

住商不動產企研室經理徐佳馨分析，景氣下滑，加上電商衝擊，各地店面售價、租金均大不如前。新北市一線商圈面臨北市店面降租競爭，租金過高，租客寧可轉進北市，金店面租金下滑情況更是明顯。

根據住商機構統計實價資料，新北市板橋、中和、永和、新店、三重、新莊等六個一級行政區，店面租金在金融海嘯後，快速上升，其中，板橋在2013年率先出現一坪萬元金店面，位於中山路一段1~30號，一坪達1.17萬元。

永和區也在2017年出現兩筆萬元店租店面，都位於永和路二段，最高達一坪1萬5,168元，為新北店租王。

但去年店面高租金市場一落千丈。板橋去年租金最貴店面一樣在中山路一段，但一坪僅5102元，還不到過去高點的一半。

永和區去年2月中正路一間約30坪店面，以16萬元出租，每坪達5,383元，為去年新北市店租王，但和過去高點每坪1.5萬元相比，只有三分之一行情。

新莊過去最高店租曾達每坪9,400元，地點在幸福路，去年最高租金僅4,000餘元，也在幸福路。中和過去最高店租達7,000多元，去年僅3,000多元，地點都在興南路一段。

新店、三重過去最高租金都達每坪6,500元以上，去年最高都只有3,000多元，歷史店租王和去年店租王，都在同一條路上。

徐佳馨表示，雖然同一條路，路頭路尾、陰面陽面店面租金行情有不小差異，同條路最高店租下滑，未必完全代表租金跌幅，但至少顯示，高租金店面乏人問津，無法順利出租。

她表示，從這些寫下高租金的店面都在成熟商圈，且重複性高來看，近幾年雖然新重劃區話題頻傳，但老商圈的店面仍舊是相對具有集客力，租客自然願意付出相對代價。

另從單價來看，新北一級商圈去年最貴店面單坪租金僅北市一線商圈的二分之一到三分之一，不少商圈不比北市人潮少，對想省租金的業者來說，可說是CP值高的好選擇。

我國房市觸底訊號浮現？中央銀行昨天公布，去年五大銀行全年新承作房貸金額較前年增加逾三二七億元，為連二年成長，年增率為百分之七點一，創近九年最大增幅。央行經濟研究處副處長吳懿娟表示，全年來看，房市成交量持續增加，房市溫和復甦，擺脫二○一六年的低點。

受到低利率的青安貸款比重增加，以及銀行對優質客戶及整批分戶房貸提供優惠低利房貸影響，去年十二月五大銀行新承做房貸利率微幅下滑至百分之一點六一七，創歷史次低；新承做房貸金額為四五九點一六億元，月增一六點八億元，反應年底購屋旺季及銀行衝刺房貸業務的影響。

去年十二月新承作房貸利率再創歷史次低，已逼近二○一○年五月百分之○點一六的歷史最低紀錄。

據統計，去年十二月六都的買賣移轉棟數，年增率全面衰退，月增率則除了台南市也都衰退。吳懿娟解釋，根據不動產業者的說明，買賣移轉棟數會有落後的現象，十二月是反映十一月的交易量，十一月的九合一激烈選戰也對十二月房市交易有所影響，今年一月才會反映出十二月成交量增加的狀況。

不過，吳懿娟強調，全年來看，房市成交量增加，呈現溫和復甦。據央行統計，去年五大銀行新承作房貸總金額為四九四一點三六億元，較前年成長三二七點三六億元，年增率為百分之七點一，是二○一○年以來最大增幅。

吳懿娟表示，房市因二○一六年開始實施房地合一稅制等因素，交易量降至最低，為房市低點，近兩年來隨著建商、賣方陸續讓利，自住買方進場，成交量也回升，全年新承作房貸金額已連二年成長。

台銀、土銀、合庫銀、華銀與一銀等五大銀行，整體房貸市占率約達四成，五大銀行新承作房貸的金額與利率變動情況，一向被視為房市指標。

中央銀行昨（23）日公布2018年五大銀行新承做房貸金額，年增7.1%，已連續兩年成長，顯見成交量持續增加，房市正溫和復甦。銀行為吸引房貸客戶，紛紛推出低利率優惠專案，搶進房貸市場，目前房貸最低利率方案是青年安心成家方案，青年安心成家方案的利率，前兩年僅1.44%，為目前市場上最低水準，公教人員房貸專案最低利率1.56%左右。

由行政院人事行政處主辦的公教人員「巢築優利貸」，於去年10月底時確定由國銀龍頭台灣銀行拿下，並從今年開始啟動，該行承諾，三年內可給予公教人員4,000億元的房貸餘額，利率更下殺不到1.56%。台銀得標後，對房貸業務有如吞下大補丸，可有效提高房貸市占率。

當時巢築優利貸是由各行庫組隊競標，最終由台銀得標，但其他行庫仍希望搶攻公職人員這塊大餅，中信銀與土銀紛紛也推出類似的優惠方案，下殺利率最低可享1.56%，且貸款成數都可高達八成，減輕民眾籌措頭期款的負擔，民眾買房較無後顧之憂。

房市研究單位住展雜誌統計2018年第4季北台灣新建案僅宜蘭縣下跌，其餘縣市均小漲，但成交量不見增加，形成「量價背離」情形，2019年房價變動，成交量擴大與否是重要關鍵。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，台北市去年第4季新成屋、預售屋建案價格連袂上揚，一甩過去「預售屋氣盛、新成屋氣衰」的狀況，漲幅擴大逾兩個百分點，為2014年下半年房市反轉以來，季漲幅最大的一季，年漲幅已由負轉正，也是反轉以來首見。

新北市近1年來新建案房價未下跌；以板橋、土城等地是由預售屋建案帶頭領漲，漲幅明顯。其他蘆洲、中和、永和、淡水等地，房價表現相對強勢。

何世昌分析，桃園市去年第4季房價反彈，可能與交屋潮暫告段落有關。由於桃園去年交屋量明顯減少，下半年更明顯，市場上少了餘屋破盤出清的包袱，成交價格逐漸回穩。但也因為破盤價建案減少，新釋出的建案成交價緩慢提高影響下，買盤開始縮手，成交量並未跟上上漲的房價，後續值得追蹤觀察。

至於宜蘭縣是北台灣新建案房價唯一下挫的縣市。宜蘭房價經過一年急跌，成交量價俱跌，建商已經減少推案；供給量減少下，預期未來房價應會由急跌轉為盤整，靜待買盤回歸後才會出現復甦的曙光。

何世昌認為，雖然去年第4季房價上揚，但成交量卻因選舉、房價上揚等因素而下滑，呈現「量價背離」，並不足以構成多頭市場的要件，未來房價的變化還要視成交量能否增長。

住展雜誌統計，台北市去年第4季新建案平均房價約每坪新台幣85.1萬元，季增2.3%，年增2.2%；新北市去年第4季新建案平均房價約每坪38.5萬元，季增1.9%，與2017年同期房價一致。

桃園市去年第4季新建案平均房價約每坪22.6萬元，季增和年增均為2.7%；宜蘭去年第4季新建案房價約每坪21.2萬元，季跌0.9%，年跌7.8%。（編輯：郭萍英）

高雄市2018年力爭要成立金融科技創新第二園區，但金管會主委顧立雄22日透露，高雄相關局長換人後，「似乎沒有再提了」，但金管會仍會再了解看看，若高雄仍有意願設立，金管會也樂意給予協助。

先前曾有立委在立法院財委會質詢時，強調發展金融科技不能重北輕南，高雄的亞洲新灣區計畫硬體建設陸續完成，高雄經發局也已選定財稅大樓及數位內容創意中心858坪作為金融科技園區，就待金管會協助成立。

顧立雄當時回應，樂見高雄若可成立金融科技創新第二園區，金管會也願意全力配合，如監理門診可採視訊方式，也可提供大數據進行數位沙盒，企業實驗室亦可提供新創業者相關合作機會，但因為已無預算，建議高雄若要發展金融科技園區，恐要自籌財源。

顧立雄當時也承諾兩個月內會跟高雄經發局等聯繫，了解是否要提供相關協助；不過在高雄市團隊改組後，顧立雄22日表示，當初的規劃也只是拿出部分樓層成立金融科技園區，並不是高雄新彎區計畫的主要部分。

且在高雄市長選後，高雄多個局長也已更換，金管會先前接觸的局長也已換人，因此目前在高雄市設金融科技第二園區似乎已無下文，但顧立雄也強調，若高雄市仍有意願要發展金融科技，金管會仍樂意提供必要的協助。

另外，高雄市政府推「高雄幣」刺激消費，但中央銀行認為高雄幣不屬於貨幣，顧立雄22日也定義高雄幣是消費後贈送的紅利積點，可用作兌換及抵銷費，因此不算是貨幣儲值，不必向金管會申請電子票證或電子支付業務。

顧立雄表示，若要算是貨幣，一定要有發行單位，且具流通性、可儲藏保值、兌換性及不具名，但高雄幣目前看起來僅像是消費後的紅利積點，可用在特定商店兌換或消費折抵，具有侷限性，並不算是金融相關業務，也不用申請電支等執照。(工商時報)

新北都更刻不容緩，城鄉局長黃一平認為，想加速改變新北市城鄉風貌，就要簡化行政流程，把過去打死結的地方鬆綁，並透過都市計畫通盤檢討，把被視作北市附屬城市的主導權拿回來，才能盡速達到居住正義與居住安全。

黃一平曾任高公局拓建工程處副處長、台北市都發局主祕、台北市新工處長、台北市工務局副局長、台船環海風電公司籌備辦公室主任，資歷完整。

黃一平指出，城鄉局將透過都市計畫、都市計畫審議、住宅政策與都更4策略持續加強，新北市46都市計畫區有31個在通盤檢討，希望將不合時宜規劃因不同型態調整。

「都市計畫審議不能成為壓抑建築程序的障礙！」黃一平認為，審查模式可更扁平、簡化，如整體開發區已建置一段時間相對穩定後，就不用太多管控，委員會能量應用在新興開發區，聯審制也要建立，不能不同委員會各自為政。

黃一平認為，都更將是「重中之重」，未來將沿著捷運路線打造商住混合的「集約式城市」，不僅容積獎勵較大，也因交通方便，私人運具減少，可把部分道路用地做為人行道串聯商業區，把綠地空間軸帶拉出來。

另外，透過老屋拉皮、裝設電梯等補強，轉變都更就是拆屋的狹隘觀念。

黃一平說，危險老舊建築涉及生命財產安全，不再只有獎勵模式，而是要拿出建築管理的「棒子」。最後透過興建社會住宅與租金補貼，讓年輕人與低收入民眾也能住得安心。(中國時報)

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】據2019年1月18日蘋果日報報載，日租套房猖獗，台北市觀傳局近期確實又接到申訴，但稽查人員到場5、6次都被管委會拒於門外，無法入內稽查，法令沒有授權稽查人員可強制進入，在稽查上確實有一定的難度。
 
公寓大廈管理條例已於第36條第5款明定，管理委員會之職務包含住戶違規情事之制止及相關資料之提供，如住戶有違規情事，管理委員會應依實際情況制止住戶違規情事或配合各相關主管機關執行業務需要提供相關違規資料，有關報載所稱，經營日租套房不在公寓大廈管理條例第36條｢住戶違規情事之制止及相關資料之提供｣，其實是對法令的誤解。
 
觀光主管機關為查緝非法旅行業及非法旅宿，已於發展觀光條例第37條之1明定得會同警察機關執行檢查，以維稽查者人身安全，並得公告檢查結果，讓消費者明悉，並得向有關機關、法人、團體或個人請求提供有關文件，以利查察。有關無照經營及違法宣傳者，於發展觀光條例第55條及第55條之1已明確規定，最高可處罰50萬元，並勒令歇業。如仍繼續經營者，得按次處罰，主管機關並得移送相關主管機關，採取停止供水、供電、封閉、強制拆除或其他必要可立即結束經營之措施，且其費用由該經營者負擔。
 
對於稽查與相關罰則已有完整規定得據以執行，尚無須由其他法規增加相關規定始得進行相關查緝與處罰。又內政部已就違反土地使用、建築使用、消防安全等定有相關規定，如觀光主管機關認定屬未領取營業執照或登記證之日租套房，除可依發展觀光條例裁罰外，後續可移送都計、建管、消防機關，依有關規定處理。
 
非法旅宿或非法日租所產生的問題，如安全的疑慮、未負擔之納稅義務、影響當地居民的隱私及安寧，以及消費糾紛等等，均列為各國查察與禁止的重點；台灣合法登記的旅宿都經過消防、公安、衛生等審核。內政部也將配合交通部推廣合法旅宿保障旅客住宿權益，配合觀光局對於非法旅宿之查處，由土地使用管制、建築管理、消防安全等面向積極協助推動有關事宜，以提供旅客安全保障的住宿環境。齊力建構國內外旅客有個美好又安全的住宿體驗，也希望旅行者勿消費非法旅宿，以維護自身旅行安全。

針對台北市豪宅實價揭露資料，信義房屋統計發現，總價8千萬元以上的豪宅交易件數已出現觸底反彈訊號──2018年前三季揭露數量達159件，件數創下近四年以來新高──顯然豪宅市場受到景氣復甦帶動，加上全球的肥咖條款牽引資金流動，在部分豪宅價格已有相當修正幅度的情況下，2018年確實吸引到豪宅客回流購屋，交易相對熱絡。

對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德解讀，豪宅客在2015、2016年感受到市場不景氣，整體市場交易動能疲弱，不過從2017年開始，豪宅交易已開始轉趨熱絡，主要有幾個原因，「隨著股市上萬點，有不少大股東投資獲利，加上國際肥咖條款推動，導致資金尋找出路，……由於當時台灣部分豪宅價格正從高點滑落，也會吸引豪宅客擇優購屋。」

「至於供給面部分，則是因為許多興建中的豪宅逐漸落成完工，一般來說，完工之後的豪宅賣相較好，在需求端回流與供給端增加的狀況下，豪宅市場交易當然相對前幾年更熱絡。」曾敬德說。

對此，戴德梁行總經理顏炳立也不諱言：「為什麼2019年自用土地、豪宅看好呢，因為台商是真的有回流的，回來買工業土地、辦公室，還有自己住的，還有一些會買給自己小孩，所以如果你看見一次掃三四戶的，那都很正常。」

不過，他強調，台商此次回流只是衝量，而非衝價，「意思就是說，價錢還會繼續下修，只要全年交易量沒有過30萬戶，投資買盤就不會出現，那就是走緩跌而已。……台北市豪宅，我來看的話，今年是在守200萬，我講的是台北市最精華的地方喔，看會不會有撐。」

大家房屋企研室主任郎美囝則分析，此次台商回流，鎖定的豪宅總價主要落在1億元上下，且社區必須小有名氣，例如力麒麒御、和平大苑等具有名人加持的建案，或者是鄰近大安森林公園的永康街、青田街這類位於精華地段的房屋，詢問度會較高，「要注意的是，重點還是價格，尤其許多台商在國外購屋時，都沒有花大筆資金買公設的經驗，所以對於台灣豪宅的房價還有一些疑義，常常議價上難以磨合。」

豪宅交易逐年熱絡，陶朱隱園是2019焦點

觀察近年前三季的北市豪宅交易，曾敬德指出，2016年最低時豪宅的實價揭露件數不到百件，總成交金額約為167.5億元，2017年成長58％增加到152件，總成交金額達297.2億元之多，2018年更進一步增加到159件，總成交金額來到297.8億元，「如果把預售揭露的『One Park Taipei元利信義聯勤』也考慮進去，2018年的成長幅度會更明顯。」

他提到，近年包括「西華富邦」、「華固天鑄」、「文心信義」等案都穩定去化，且今年部分豪宅也將完工或外觀立面完成，「比方說『冠德信義』、『One Park Taipei元利信義聯勤』和『信義首席公館』未來都將加入豪宅市場，再加上頂級豪宅『陶朱隱園』的完工，相信指標豪宅的交易仍會是2019年的市場焦點話題。」

被視為超頂級豪宅的「陶朱隱園」，價格至今依舊是個謎，甚至還一度傳出嚇掉眾人下巴的每坪600萬元開價。對此，郎美囝認為，回顧目前市場已成交的案例，單價只要超過每坪200萬元，都已經是豪宅中的高價了，因此並不看好該天價，「現在市場揭露的最高價是『元利信義聯勤』的299萬，估計一坪300萬應該是豪宅門檻的關卡了，『陶朱隱園』就算具有特殊性，但要挑戰每坪600萬，以當下市場的接受度來看，顯然還有難度，不過，突破300萬關卡的機會倒是很高。」

台商資金繼續回流，專家：價格決定是否投資不動產

至於這波台商回流熱潮還可以持續多久？郎美囝直言，此次回流潮主要是因為全球厲行肥咖條款，且遇到中美貿易戰開打，才加速了資金回流速度，未來，這兩大因素都還會持續發酵，所以資金停泊於穩定性高的不動產仍會是主要選項之一，「房市這波能夠吸引資金，主因在於市場信心增強，但豪宅價格畢竟還有議價空間，所以要小心，如果賣方開價普遍拉高，或者政府又把豪宅當作房市管制的主力目標，市場恐怕還會回到當初緊縮的狀況。」

「其實，現在也有很多台商的資金還停留在海外，跑去印度、越南、柬埔寨……主要是東南亞，去那邊買土地，都不敢回來。」顏炳立補充，台商仍有不少資金停泊海外，主要是擔心回流被政府查稅，「查什麼？查你資金什麼時候出去的，當初怎麼出去的，都要做交代啊，那以前很多管道嘛，都沒被課到稅的，就算政府保證現在不查，過幾年再查也一樣，很多老闆都在擔心這點。」

重劃區開發再現熱潮、與工業用地交投持續熱絡帶動下，桃園去年前10月土地市場交易規模達1,130億元，年成長高達37.8％，近2年來桃園土地交易正快速轉熱中，其中，高鐵特定區、中路及龜山A7三大重劃區更是交易熱區。

土地交易升溫，也帶動桃園去年前10月整體不動產交易規模（包含土地及建物）達3,101億元，年增4.5％。

根據實價登錄統計，桃園不動產的交易規模在2013年時，有高達7,360億元水準，此後隨著房市轉冷，2014年跌至5,000億、2015年後更跌破4,000億元，此後每年僅約3,600～3,800億元左右水準。

其中，不動產交易大宗、也是市場領先指標的土地市場，自2013年至2016年間，從3,500億元快速萎縮至不到千億元，不過衰退情況自2017年起反彈，2018年前10月實價揭露的金額已超越2017全年的交易量，顯示桃園土地市場，相對於未見成長的房屋市場的交易，近2年來正快速轉熱中。

房地產業者分析，建商在經過近3年去化餘屋為主的策略下，近期對於新購土地態度轉趨積極，帶動整體土地市場交投動能轉強。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園去年前10月總價超過1億元的土地共178件，年成長約24％，其中總價超過10億元的大型土地更有8件、增加3倍。

中路重劃區、龜山A7重劃區、與桃園高鐵特定區為建商開發土地市場的大宗，去年分別有22筆、13筆、33筆總價逾1億元的土地成交，三大重劃區合計即占了桃園土地市場將近4成，顯見建商對於公有土地釋出量大、重大建設利多不斷的重劃區開發，態度轉趨積極，也有較頻繁的換手現象。

此外，台商回流與製造業需地殷切，也帶動工業區土地交易動能續熱，包括都市計劃的工業區與非都市的丁種建築用地，去年總價逾億元的土地交易即有32件，占了整體土地市場的將近2成，包括蘆竹、桃園、楊梅、龜山等區的工業區土地，與觀音區的丁建用地，交投都相當熱絡。

台灣房地產投資市場經歷數年慘淡經營，二○一八年終於在企業總部自用需求、ＲＥＩＴｓ重返市場及工業廠房等三個因素刺激下，重返一二年以來的交易金額高點，達九九六億元。遺憾的是，京華城標售案未能順利脫標，否則交易金額將大幅超越一千億元大關。

根據戴德梁行資料顯示，大型企業總部交易金額約占去年全年的三分之一，其中台塑集團因原大樓將辦理都市更新，而以一八七億元於台北市內湖區購置新企業總部大樓，此單一個案就貢獻整個大型企業總部交易金額超過一半。步入一九年，目前尚未傳出大型企業有意購置企業總部的訊息，換句話說，一八年的榮景有可能曇花一現。

令人欣慰的是，沉寂已久的ＲＥＩＴｓ市場，一八年有復甦跡象，包括樂富一號及王道圓滿兩檔ＲＥＩＴｓ貢獻近一百億元交易額。不單如此，樂富一號更攜手德國退休基金ＢＶＫ，合力以一三五億元購入台茂購物中心。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，樂富一號基金的資產池仍有增購計畫，預計將持續挹注商用不動產市場。

這幾年國際大退休基金到處在亞洲尋找合適的商用不動產投資標的，但台灣因投報率吸引力不足及法規對外國投資較不友善，很少被關注。樂富一號能吸引國外退休基金成為初始投資人，並與其共同投資台灣商用不動產，這個活絡商用不動產市場的途徑，值得台灣財經主管機關多加重視。

一九年，台灣房地產投資市場能否繼續維持榮景，甚至更上一層樓，關鍵可能還是京華城。戴德梁行董事總經理顏炳立透露：「京華城今年將再拚一下！」

顏炳立用「魚餌釣魚」做比喻，京華城招標顯示有魚對魚餌有興趣，而流標可能是因魚餌太大、高於海平面，讓魚很難衝出水面咬食，若能將魚餌做小一點，並讓魚餌浮在水平面上，魚就會咬住魚餌。看來京華城左右著今年商用不動產的榮枯。

台北市豪宅去年以來交易熱絡，依實價揭露資料，總價 8000 萬元以上的豪宅交易件數在前三季達 159 件，件數創下近 4 年以來的新高，豪宅市場受到景氣復甦帶動，部份豪宅價格也有段修正幅度，加上全球肥咖條款牽引資金流動。

鄉林建設 (5531-TW) 董事長賴正鎰指出，房市景氣回溫且剛性需求高，加上海外資金的回流，助攻中大坪數豪宅的買盤，2019 年購屋坪數「M 型化」將更明顯。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，豪宅客在 2015、2016 年也感受到市場不景氣，整體市場交易動能疲弱，不過從 2017 年開始，豪宅交易轉趨熱絡，主要有幾個原因，包括有股市上萬點，大股東投資獲利，國際肥咖條款推動導致資金尋找出路，而部份豪宅價格也從高點滑落，吸引豪宅客擇優購屋，供給面部份，則是許多興建中的豪宅也逐漸落成完工，完工之後豪宅的賣相也會比較好，在需求端回流與供給端增加的狀況下，豪宅市場交易相對前幾年熱絡。

根據統計，近年前三季的北市豪宅交易表現來看，2016 年最低時豪宅的實價揭露件數不到百件，總成交金額約為 167.5 億元，2017 年成長 58% 增加到 152 件，總成交金額達 297.2 億元，2018 年則進一步增加到 159 件，總成交金額達 297.8 億元，若把預售揭露的「One Park Taipei 元利信義聯勤」也考慮在內，則 2018 年的成長幅度更為明顯。

曾敬德表示，近年包括「西華富邦」、「華固天鑄」、「文心信義」都穩定去化，而今年部份豪宅也將完工或外觀立面完成，如「冠德信義」、「One Park Taipei 元利信義聯勤」與「信義首席公館」等案，都將加入豪宅市場之內，在加上頂級豪宅「陶朱隱園」的完工，指標豪宅的交易仍將是 2019 年的市場焦點話題。

台中市地政局公布最新實價統計，在交通建設利多、拉近城鄉差距之下，6年內房價上漲2~5成，其中新成屋透天厝漲幅最猛，6年前總價1113萬元就可以買到，現在則要1677萬元，漲幅達5成。

根據台中市地政局統計，2012年至今，大樓呈現量縮價漲趨勢，漲幅從22%~50%不等，若依屋齡細分新成屋和中古屋，大樓的部分，中古屋漲幅33%比新成屋20%高。

業者指出，由於大樓土地利用效益高，台中市新案遍地開花，尤其2016年以來，預售案和餘屋銷售壓力之下，讓價幅度拉高，使得新成屋價格回跌顯著，至於中古屋多位於區域精華地段，價格易漲難跌。

新大樓量多價跌 透天漲幅大

至於透天厝則相反，新成屋不僅價量均穩定成長，價格上漲幅度達5成，6年前1113萬元就可以入手，但現在則已經需1677萬元才有機會買到；但中古屋透天厝則反之，不僅量縮價漲，漲幅也不到3成，價格成長力道較弱。

東森房屋七期大師加盟店店長陳振輝指出，近年台中市新成屋透天厝推案量不大，但總價和同區段中古屋相比，價差約500~1000萬元，但自備款僅相差幾10萬元，且新成屋透天多數有加裝電梯、建材品質也有提升，加上中古屋透天厝購入後管線也需要整理，因此新屋較中古屋受到青睞，價格也跟著水漲船高。

記者蔡佩蓉／台北報導

宜蘭房市在2018年，從投資客喜愛的「台北後花園」變成「房市孤島」，不僅農舍問題讓許多人套牢，連建商也不想推案了，成為北台灣最慘的地方；反觀新竹地區沈寂幾年，去年推案量年成長幅度傲視北台灣。

▲新竹地區去年推案量年增率為北台灣第1名。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

根據住展雜誌統計，北台灣推案量成長力道最強勁的地方為新竹地區，去年推案量暴衝到1千2百多億元，較前年勁揚逾1.2倍。受惠於電子科技業景氣榮景，新竹去年房市甜滋滋，完銷建案高居北台灣第1名，促使建商推案信心驟增。

而竹科客眾多的關埔（關長、光埔）重劃區，全球人壽2件合建案、「FB計畫-文心匯」等建案均有不錯的銷售成績。此外，活絡的市況，也因此吸引如皇普建設等上市櫃建商，前進新竹市場，預計至華興重劃區推案。

宜蘭是唯一推案量負成長的縣市，去年推案量不到180億元，年減近9％。案量衰退的關鍵，在於宜蘭去年房價快速下修，1年內跌掉約10％，削弱買方購屋意願；當市場買氣轉淡，建商順勢放慢推案步調，自然是合理之舉。

南港輪胎（2101）的舊廠開發案再向前邁出一大步，今（17）日公告開發案的變更設計案，經台北市政府都市設計審議委員會審議後，原則修正後通過。

南港輪胎的世界明珠開發案，前身為南港輪胎舊廠區，總樓地板面積廣達7萬坪，被視為台北市中心指標性的超級大案。規劃開發內容包含辦公、住宅及商場等，配合台北市政府東區門戶計畫，希望提升區域環境價值，該開發案已規劃多年。

南港旗下子公司南榮開發建築去年底也與微風集旗下的長橋投資開發公司簽約長達20年的租約，將引進微風進駐經營商場，引進直營品牌、超市、牛排館、鐵板燒等服務進駐，使用面積約2,500坪。

南港名譽董事長林學圃先前曾表示，世界明珠案的基地有三大特性，包括稀有性、特殊性與未來性，該案是老天送給南港輪胎的禮物，未來開發價值可觀。

農曆年將至，檢視2018年不動產市況，雖然維持緩步回溫的氣象，六都買賣移轉棟數跟2017年各有增減。據六都地政局及民政局之資料，統計近三年六都家戶購屋比，也就是每一百戶中有購屋的戶數比例，各都近三年大多為緩步走揚，尤其雙北、台南一路走升。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，去年房市持續緩步回穩的基調，雙北及台南有賴上半年創造佳績、下半年穩固基本盤，因此家戶購屋比有所成長；此外，去年台商資金回流，即使部分資金挹注於雙北豪宅，但不動產市場受惠最多莫過於工業用地、廠房及辦公室等類型的不動產，住宅市場縱有回溫，六都表現也強弱不一。

住商機構企劃研究室統計，據六都地政局及民政局之資料，2018年台北市家戶購屋比2.54%、新北市3.63%，台南市竟也破3，家戶購屋比3.05%，而其他三都在2018年的表現相對不出色，台中市4.10%持平，高雄市小幅下滑0.08個百分點，但仍站穩3.02%，維持在百分之三以上，桃園市則一路走跌，去年減少0.22個百分點，家戶購屋比降至4.28%。

綜觀六都去年相較前年的家戶購屋比，三都上揚、一都持平、兩都走弱，上揚的三都分別是台北市、新北市與台南市，台中市表現持平，連續兩年家戶購屋比保持在4.10%，高雄市、桃園市則表現下滑。

郎美囡分析，房市信心增強、台商資金回流在去年受惠最明顯的區域是雙北，畢竟大台北地區挾帶政經優勢，豪宅也受到帶動，而台中市買賣量有增加，但因為家戶數也有增加，因此數據上表現持平。

另外，郎美囡指出，看到高雄市去年明顯受選戰影響甚深，但不動產買賣頗費時，去年底還反應不出量，至於桃園市前幾年建設話題鋒健、房價相對低廉，吸引許多買方進場，如今議價彈性不如過往，也是家戶購屋比走低的原因之一。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，去年上半年交易量尚佳，買氣提升顯著，因此許多賣方議價態度轉硬，市場回復價格拉鋸戰，尤其這次大選後，高雄市場熱絡，賣方拉高開價，買方再有興趣，看到價格也縮手，故市場信心提升，交易量反而下滑。

房市盤整多年迎來緩復甦，2019年究竟看壞還是看好，第一季市調出爐，民眾對於六都未來房價看法部分，高雄市有2成受訪看好未來房價上漲，比例居六都之冠，普遍民眾對於房屋看漲的佔1成，持平的佔39%，下跌的則是51%，較上一季相比看跌比微幅收斂。

信義房屋針對網友進行2019年第1 季的購屋意向調查，民眾對於房屋看漲的佔1成，持平的佔39%，下跌的則是51%，與上一季相比差異不大，不過對於六都未來房價看法部分，高雄市有2成受訪看好未來房價上漲，比例居六都之冠，且高雄市與台中市看跌比例皆為42%，同樣是六都比例最低的區域。

另外，有高達68%的受訪者可忍受的購屋屋齡在20年以內，且高達6成的民眾對於中美貿易大戰與2020總統大選無感，不影響現階段民眾的購屋意願。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，已經連續四季受訪者看壞房價的比例維持在50%左右，已經是2015年調查以來最低且波動幅度最小的時候，看壞與不看壞的比例接近五五波，且調查期間正逢選舉、台股跌破萬點股災與中美貿易大戰打得火熱的時間點，皆未讓民眾看壞情緒再增加，反應出現現階段自住客多在意房屋本身的條件，而非外在的市場景氣變動。

至於六都的房價看法部分，房價水準相對較低的區域相對看壞比例較低，台北市與新北市看壞比重仍超過5成，認為持平的比例皆為36%，另有7、8%的受訪者看漲房價，至於房價水準較為平價台中市與高雄市，則是信心度相對較高的區域，高雄市認為上漲比例為20%，持平比例38%，看跌比例和台中一樣皆為42%，看跌比重不到一半，就信心面來看，高雄市應是目前民眾信心度最高的區域，其次則是台中市。

而民眾對於購屋的屋齡考量部份，32%可以接受屋齡10年內的房子，36%可忍受10~20年的房子，等於2/3的民眾大概能接受屋齡約在20年以內，20~30年可接受的比例約20%，30~40年為8%，40年以上則僅剩下4%的比例，顯見屋齡越高的房子對於自住客吸引力越低，新推案供給其實有助於紓解市場的購屋需求。

外在事件部份，面對2020的總統大選，有67%民眾認為不影響購屋，僅有22%覺得有影響暫緩購屋，中美貿易大戰的部分，調查顯示61%民眾認為不影響購屋，約有29%覺得有影響暫緩購屋。