不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

總投資金額超過600億元的台北雙子星（台北車站特定區C1、D1）聯合開發案，第6次招標去年底完成評選，由香港商南海發展團隊取得最優申請人資格，即將進入最後的簽約階段。但位於C1區最大私地主的國民黨欣光華公司不承認招標案引用的民國106年增補契約書，認為恐損及該公司權益，並已在1月9日向台北市捷運局和南海發展團隊正式發出律師函，讓雙子星開發案能否順利完成簽約，出現重大變數。（雙子星案中投律師函 黨產爭議所生風險概不負擔）

台北雙子星開發案第6次招標，去年12月27日完成最後階段價格評比，由香港商南海發展有限公司及馬來西亞商馬頓有限公司合組之「香港商南海發展團隊」獲得最優申請人資格，預計今年3月底前完成投資契約簽定，若順利簽約，預計民國114年可完工營運。

南海發展團隊向台北市政府府承諾的開發總費用至少約647億元，地主及市府將分得的建物市值至少1500億、面積超過11萬坪；且在未來保證回租的9年6個月中需支付給地主及市府至少320億元的租金，所涉及的金額及權益非常龐大。

中投公司相關人士指出，欣光華公司持有台北車站特定專用區公園段一小段188-16地號土地（C1土地）面積達505坪，為該土地除台北市政府外，持份面積最大之地主。但欣光華對於這次招標文件的諸多疑義，捷運局均未回應處理，即率然啟動並完成投資人甄選事宜，悖於雙方契約關係及委任關係。

欣光華在律師函中鄭重告知南海發展團隊，若台北市政府相關作為有損及該公司權益之虞，將不排除依法採取必要的法律行動，對開發案最後的簽約內容，也一概不予承認， 請南海團隊納入議約「慎重考量」。

中投相關人士指出，欣光華和台北市府簽訂的聯合開發協議書，是民國89年版本，市府為此次招標量身打造的106年增補契約書，以及涉及最重要土地分配權益轉換的107年3月1日修正原則，欣光華並未簽字，按89年版的協議書，開發案的容積率是1150%，欣光華可分配到的土地面積，有7400多坪。

中投人士指出，新的增補契約及分配原則，對欣光華原有權益，無法提出保障且不具效力，若日後產生爭議，欣光華和台北市府及開發團隊衍生出的協商、仲裁爭議將不斷，並且不排除進入司法訴訟。在欣光華提出異議並發出律師函後，雙子星第6次招標案能否順利簽約或以流標收場，受到注目。

北市中山區晶華酒店旁的巷子，過去開了一整排精品店，包括LV旗艦店，但近年快速沒落，除了街角的LV還在，其他一整排精品店幾乎撤光光，精品一條街如今處處高掛招租廣告。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，中山北路二段45巷由於緊鄰晶華酒店，過去頂級精品Prada、Gucci、Loewe 、coach等國際知名大牌旗艦店爭相進駐，但2018年底幾乎一條街都不見精品店面，僅剩LV獨自撐場，空置驚人，讓人不勝唏噓。

徐佳馨表示，當年該區發展成精品一條街，主要是受惠於陸客來台觀光，多順便在晶華名品地下街採購，加上中山北路二段的氛圍也有幾許巴黎香榭大道的風情，許多名牌業者順勢在周邊開設旗艦店。

 

不過隨著陸客退潮，加上精品轉進百貨公司的趨勢難以扭轉，讓精品業者不再以街邊店作為首選，改而以能同時吸引觀光客與本地客的知名百貨作為主戰場，同樣是零售市場，具有較多資源的百貨業者由於能以多元的行銷手法拉抬聲勢，集客效應越來越強，讓個別的街邊店越來愈弱勢。

她表示，隨著百貨戰開打，以品牌旗艦方式營運的街邊店可能會越來越少，品牌若打算經營街邊店，除必須要有特別的規劃與優惠外，也需要一群強力的「鐵粉」支持，不然在目前消費者的消費力有限卻又集中消費的形勢下，風光開店、黯然收場將不會是個案。

台中2017年人口數達278.7萬元，正是超車高雄、成為台灣第二大城，不過短短1年時間，差距幅度也再次增加。根據資料顯示，2018年台中總人口已達到280.3萬人，成長1.6萬人，綜觀近10年來年年皆保持約2萬人上下的新增人口，而高雄最新人口數則是277.3萬人，兩者人口差距也愈來愈遠。
 
據台中市政府資料顯示，過去成長最快的都是首購推案熱區為主，例如北屯區佔區域人口總比例10%，去年光是廍子重劃區所在的廍子里，即貢獻2000人新增人口；其次則是太平新光重劃區，以新興里、新高里等計算，成長約1500人，等於說單單這4平方公里的重劃區，貢獻了台中人口成長的近5分之1，也相當於2017~2018年高雄全區人口成長3400人。
 
當地業者表示，兩區一向是台中房價最親民的地區，但近年隨著空地逐一開發，商圈發展，已不再荒涼，外地首購族一看多能接受。房仲謝德賢則分析，目前北屯廍子的房價，新房子每坪都有1字頭，尤其是寶佳機構最親民，推案量也相當驚人，其中太平因人口多、機能佳發展較完整，基期稍高，新房門檻普遍較廍子高，每坪2字頭上下。
 
除此之外，台中人口增長速度最快的比例最快則是南屯單元2新生里，近年進入交屋移入潮，加上基期低，也有著25%成長，而且不只人口竄升速度快，房價漲幅也是少見，當地重劃區首批交屋大樓每坪普遍3字頭上下，別墅則是總價3000~4000萬元以上。（王鈞生／台中報導）

台中廍子重劃區成長速度飛快，造鎮大案也相繼推出，最親民每坪單價不到16萬元。陳恒芳攝

廍子區段依山傍水，環境清幽，年輕人口多。資料照片

由於廍子里人口成長快速，當地規劃新國小已動工。陳恒芳攝

中悦栢軒今（12）日在大廳舉行「春風得意、文化飄香」的品茗，寫春聯文化活動，受到住戶們的熱烈響應，成功凝聚中悦家族感情。

中悦機構八京建設總經理鄭桂林談到，機場捷運通車後，接軌桃園高鐵站及桃園機場的青埔特區，交通大利多，加上，亞洲矽谷計畫及桃園第三航廈興建，未來可預見青埔特區將吸引更多外國旅客、高端商務人士匯聚。

而台灣國際級折扣名品購物城「華泰名品城」、國泰集團與日商橫濱八景島合作大型水族館預計在2020年開幕，IKEA也將設立旗艦店、桃園市立美術館、世貿中心等重大建設陸續到位，特區生活圈隱然成形，全台發展最快的重劃區就在青埔。

鄭桂林表示，一般來說，千坪基地可推百坪豪宅，但「中悦栢軒」基地雖然只有606坪，仍延續中悦的豪宅血統，推出64、67坪，獨創客製化法國鮮花香氛，四拼雙梯的高級住家。

鄭桂林表示，很多企業第一代，偏愛百坪以上的豪宅產品，但其小孩成家初期，人口簡單，反而偏愛64、67坪的住家格局，因此，對中悦品牌極具信心的「鐵粉」，也紛紛幫其第二代在此置產。

另也有些企業老闆，乾脆買下有住戶買下一整層，三戶自住，第四戶作為「招待所」。

位於高鐵站前西路二段23號的「中悦栢軒」距高鐵桃園站步行僅十分鐘，因此，也有成功人士以此作為與國際接軌的商務據點。

不少已購客戶表示，他們對中悦機構蓋的房子有信心，加上桃園市是宜居城市，另連任成功的鄭文燦市長，將持續推動青埔特區的各項建設，都讓在此置產的客戶，對未來的房價發展極具信心。

鄭桂林表示，「中悦栢軒」雖為中坪數，但仍規劃有銅瓦屋頂、節水洗衣台、LED燈、雨水回收池等，因此，更是特區內，難得能取得黃金級綠建築標章的豪宅。

他說，重視生態是未來的趨勢，也是旅居國外的住戶非常重視的一點，因此除了重視貼金箔、銅瓦、外牆磚燒製等手工技術，也使用了許多環保綠建材，克盡社會責任。

鄭桂林表示，「可以第一，就不要第二！」八京建設在規畫「中悦栢軒」，就是想把最好的地段留給客戶。

他說，中悦機構蓋的房子都堅持三大理念，第一是品質，第二是價值，第三是服務，而唯有客戶的肯定，才是建築業的最大成就，因此，他是把建築事業當服務業來做。

他分享，曾有某完工交屋達15年的社區的住戶，打電話來問，他家窗戶紗窗的滾輪壞了，還可以幫忙修嗎？二話不說的他馬上回答，「當然可以」，而因為售後服務好，「中悦家族」的成員也愈來愈多。

鄭桂林說，「中悦栢軒」去年舉行「品春茗寫春聯」活動，反應相當熱烈，因此，今年舉辦春風得意 文化飄香活動，特別再邀請桃園市書法學會理事長陳綠文，率宋春松、李麗萍、許馨文及陳瓊秀等書法家，在現場揮毫。

陳理事長並書寫「「中悦栢軒花開富貴、迎春納福歡樂滿堂」的對聯，就懸掛在大樓的Lobby，為住戶們迎新納福，祈求平安喜悅！

另也邀請台北市孔廟紙藝駐點單位-孔夫紙手創坊創辦人白啟峰老師，在現場教導住戶們剪紙，住戶們一一剪出「豬柿大吉」、「平安福祿」及「豬柿平安」三款剪紙圖樣，都好高興自己的手工作品，直說要帶回去，秀給家人看。

而活動不可少的品茗活動，則是由茶道教學講師林麗華帶領多位茶道講師，為中悦家族的成員，泡出一杯杯順口、回甘的香茗，衫林溪高山茶(生態茶)、貴妃烏龍茶(生態茶)、蜜香紅韻紅茶(有機茶)

旁邊更有樂隊演奏及歌唱表演，就像一場音樂盛會般，整場充滿茶香、人文飄香及音樂的新春活動，也提早跟家族成員一同過一個歡樂的早年。

不少住戶說，中悦機構不僅售後服務做的好，又很會幫住戶設計活動，此場新春活動，大家猶如在參加一場party般，滿心快樂。

 

內政部最新統計，去年11月全國開工宅數1.13萬宅， 是2009年有該項統計以來同期新高，也是近五年的單月新高，顯示建商感受餘屋壓力減輕，嗅到買氣回籠，積極開工搶市。

 

內政部自2009年起每月公布住宅開工量，最新數據為去年11月的1.13萬宅，較10月大增逾五成，是2014年1月以來的單月新高，也創下2009年以來同期新高。累計去年前11月全國新開工宅數達9.3萬宅，僅次於2014年全年的10.5萬宅。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，新屋開工是房市指標，由於房屋開工有助提升就業，帶動融資、營建、建材、裝修、家具與家用品等需求，一般也認為是經濟先期指標，開工量上升有助內需表現。

就六都來看，去年前11個月開工宅數最多為台中市，達1.9萬宅，其次為新北市的1.7萬宅，桃園市1.5萬宅排第三。

 

以增幅來看，高雄市從5000多宅增加到1.1萬宅，暴增1.2倍最多，其次為台北市，去年增加3700多宅，增幅也達88%。台中、新北、桃園市年增幅都約三、四成，六都僅台南市較前一年同期減少約一成。

黃舒衛分析，近一年各地新屋開工量大增，主要和整體房市買氣穩定回溫有關。雖然目前市場餘屋量仍大，但連續兩年穩定去化，讓建商吃下定心丸，買地與開工轉趨積極。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，近一兩年來相關政府機關多次宣示不打房，調降房屋稅、豪宅稅等措施，建商對房市未來相對篤定，不再擔心政策干預。

另外，房市由投資市場轉為自住市場，已有一段時間，建商經過市場測試，多已摸索出符合自住市場需求，能夠順銷的產品，再加上公宅、危老建築近一年陸續開工，讓開工數量明顯增加。

黃舒衛說，開工和申請建照不同，建商請照含賭博成分，賭的是未來房市，但請照後可能因景氣變化，延後推案時程，甚至可能廢照。開工則不同，由於開工就須投入成本，代表建商已感受市場買氣，對銷售有一定信心。

張金鶚／政治大學地政系特聘教授

《都市更新條例》自1998年施行以來，至今20年，終於在去年底三讀通過新修訂的《都更條例》，各界期待未來都市更新是否可以就此順利展開？都市更新的各種爭議是否就可以被排除？新修訂《都更條例》是推動都更的萬靈丹嗎？倒底都市更新推動面臨的困境關鍵為何？在現有新修訂《都更條例》基礎下，有何建議可突破困境？

不可諱言新修訂的《都更條例》的確改善過去許多都更爭議，包括釘子戶的3+1處理程序、容積獎勵的明確化、增加稅賦減免優惠、危險建物劃定重建、增加公辦都更模式、提高都更概要同意門檻等，相對是個較進步的立法。然而是否如此即可排除都更障礙，大步向前邁進，都更全面展開？似乎並不如想像中的順利樂觀。

首先，都更爭議的協商機制是推動都更的關鍵之一，目前仍不夠明確，如此處理權益分配以及釘子戶爭議，仍有相當疑慮。目前3+1的協商平台只是處理釘子戶應在60天內如何拆遷與安置問題，而非都更權益分配及如何處理釘子戶的爭議協商。協商機制應包括參與協商的第三方專業公正人士選定（不應是官方的審議委員）、協商程序、時間與次數、協商過程紀錄及其法定效力等。如此建立類似法院外協商仲裁機制，期盼此協商機制能在《都更條例》的子法中予以補強。

其次，都更涉及財產權及價值觀問題，透過多元都更實施模式，提供地主多元價值觀的選擇，包括地主自主都更、代理實施者都更、政府公辦都更、公私合作都更、民間實施者都更等，這些都應有明確的程序與規範。其中地主自主都更與代理實施者都更均為社區主導模式，其財產權與價值觀較不易被扭曲，且社區意識較能藉此凝聚，應予獎勵推廣。如此可避免目前多只有民間實施者（建商主導）都更模式爭議，期盼此多元都更模式能在子法及相關都更政策予以補強落實。

第三，都更實施過程與利弊及相關法令複雜，包括地主對自身權益多不了解，不明白都更的意義和重要，以致造成都更只是要1坪換1坪或是過於空泛的利益想像，這是都更推動的首要瓶頸。目前條例規定各級主管機關得成立「都更推動小組」及「專責法人或機構」推動都更。建議各級政府應投入更多主要資源及人力在教育宣導及溝通都更上面，透過上述都更組織邀請更多都更相關專業人士直接進入潛在都更社區，除教導都更觀念外，更要協助社區組成「都更會」，由社區主導自行推動都更。

我們看到近年來房市不景氣，結果都更案件大幅減少，這反映當前都更的推動者主要是建商，而非地主或政府。當房市不景氣時，房地產較無利可圖，而都更地主仍要求過去房市景氣時的權益分配，建商和地主因此談不攏，都更很難成案。另外，都更推動較熱絡地區，主要多在台北及新北地區，這也反映雙北地區可建築土地取得不易，地價和房價較高，拆除重建和容積獎勵才會有利可圖。

換言之，當前都更已被扭曲只是建商和地主的私人利益，而將「都更商品化」，這並不是《都更條例》第一條所宣稱的居住安全與品質或是都市健全發展，更非公共利益等原本目的。因此，如何將「都更去商品化」是當前都更推動的主要挑戰，新修訂《都更條例》的通過施行，只是重啟都更的第一步，姑且不論徒法不足以自行，都市更新的推動沒有萬靈丹，未來仍待教育宣導、多元都更、協商機制等各界的共同持續努力推動。

這幾年無論中央或地方政府，不管是哪一黨執政，上演政策髮夾彎，可說是屢見不鮮，甚至已是司空見慣。因此這回小英準備拿超徵稅收來發春節紅包的規劃最後喊卡，也就不那麼讓人感到意外了。

姑且不論這項政策規劃，是否如外界所揣測，是執政黨高層小圈圈的決策，卻又在尚未正式發布前疑似放出風聲，其實相關討論，還是有一些似是而非之處必須澄清；其中最主流的說法，則是所謂的劫富濟貧。

然而看看所謂超徵的三項稅目，大概只有贈與稅，真的是富豪階層的專利，其他如營所稅或地價稅，其實多數人民都得繳。營所稅不光是大財團，其實一般市井商家，只要乖乖繳稅，也對營所稅有貢獻；地價稅更是如此，只要持有房屋者，通通都跑不掉。尤其台灣房屋自有率將近九成，可想而知，每年收到地價稅單的民眾，絕對是占多數。

但無論這消失的紅包，財源哪裡來，從原本規劃看，比起十年前的消費券，這回房市端原本是幾乎吃不到的；畢竟中低收入戶甚至連租房子都可能捉襟見肘，哪有餘力拿出買房頭期或自備款？當然，就鼓勵生育發紅包給新生兒這塊，如果真能收效，對房市長線需求面來說仍算是加分。

總之現在看來，這項政策幾乎確定喊卡，重點則會改放在拼經濟上，對房市而言，未嘗不是塞翁失馬、焉知非福；因為如果真的拼經濟有成、民眾荷包能因此變厚，相信購屋能力及意願也會提升。

只不過，目前政府似乎把都更和危老改建，也拿來當作拼經濟的一環；但說實話，這其實只是肥了地主和建商，對普羅大眾而言，不見得是好事。

住展房屋網企研室之前已多次分析指出，由於技術面的問題(此次條例修訂也未真正扭轉)，在參與(都更或危老重建)地(屋)主完全不必出一毛錢的情況下，建商自然得把增加的成本轉嫁到後端購屋者身上。於是，都更或危老建案不僅頻頻開出高價，勢必也會產生某種比價跟漲效應；如此一來，影響層面就絕不僅止於後端購買都更或危老案的消費者。

因此，說推動都更或危老是為了增進都市居住安全，那還說得過去；但現在拿來當拼經濟的工具，恐怕將會產生反效果！

北市商辦租金售價屢創佳績，商用及土地市場雙雙繳出亮眼成績單，壽險業及建商積極回歸市場，地上權案也重獲關注，自用型買方增加，帶動辦公空間去化表現佳。依據信義全球資產去年第四季統計，台北市辦公室平均售價來到84.2萬元，毛租金資本化率維持在2.46%，而租賃市場熱度高於買賣市場，租金漲幅明顯高於售價，平均租金上升至2,242元，空置率來到5.18%。內科市場表現強勁，上市櫃公司積極在內科購置廠辦及土地，平均售價維持在51.1萬元，平均租金略升至1,162元。

信義全球資產經理王維宏表示，市場歷經谷底盤整後，在2018年商用市場恢復力道強勁，辦公室去化表現優，以自用型買方為首的買氣陸續回籠，建商及壽險金融業陸續投入商用市場，許多大型企業購置辦公室當總部使用，例如玉山銀以60.88億元買下冠德建設(2520)興建中的敦北國際企業總部，做總部擴充使用。另一方面，共享辦公室趨勢的興起，對於頂級辦公的需求提高，在未來供給有限的情況下，將帶動北市商辦租金持續走揚，空置率下降幅度更為明顯。

從買賣交易來看，表現最亮眼的A+辦公上升幅度最為明顯，平均售價來到128.7萬元。從各商圈來看，去年第四季漲幅表現較佳的是站前西門商圈，售價上升至71.4萬元，自從西區門戶計畫加持，成功翻轉站前西門，帶動企業插旗，加上雙子星大樓開發案順利標脫，站前西門商圈商辦熱度後市看漲，其餘商圈則呈現微幅修正的走勢。整體而言，北市商辦售價處於平穩走勢，平均租金資本化率則落在2.31%~2.80%的區間。而從上市櫃交易來看，去年第四季回升力道強，從2016年谷底以來，今年反轉出亮眼成績，全年商用不動產大型交易合計約1,111億元，重回千億元大關。

租賃市場方面，熱度依舊不減，平均租金上漲至2,242元，空置率來到5.18%，而各商圈租金都有明顯的漲幅，租金漲幅明顯高於售價。南山廣場及聯合報總部大樓進駐率高，持續拉高頂級辦公租金上漲至3,106元，而大型企業換屋潮對於頂級辦公需求提高，企業為了整合散落各地的辦公室，一次承租坪數較大的頂級商辦，使得A+級辦公空置率明顯下修至7.77%，A級辦公則空置率小幅增加至4.27%，其中敦北民生商圈及敦南商圈受到租戶搬遷，空置率上升較明顯。

內科廠辦市場，近一年售價維持平盤走勢，平均售價為51.1萬元，租金資本化率為2.72%。許多大型企業積極在內科購置廠辦，例如台銀人壽以17.94億元購入舊宗段整棟廠辦案例。內科本季平均租金1,162元，空置率也明顯的下修至3.43%，西湖段廠辦租金已經連續第四季明顯上漲，平均租金來到1,324元，空置率更降至1%以下，來到0.84%，而舊宗段則淨去化量表現最佳，從前一季6.92%下修至3.48%。(時報資訊)

 

實價資料顯示，近一年新北市高價店面市場爆出兩黑馬，一是下新莊，另一是林口。下新莊富國路一間約27坪店面，日前以每坪178萬元交易，榮登2018年新北店面單價王。

至於林口，近一年多達14間店面，成交單價在100萬元以上，為新北市最多，也是唯一超過10件的行政區。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，下新莊、林口異軍突起，除因兩地人口密集，近年商圈快速發展外，新北市一級商圈店面買賣雙方僵持，高價店面交易幾乎全面停擺也是主因。由於精華區金店面賣不掉，外圍商圈表現因此相對突出。

根據大家房屋統計，近一年新北市每坪成交價在100萬元以上的店面，共有48間，以林口14間最多，其次為新莊區8間，板橋和三重區各7間並列第三。其他有百萬店面交易紀錄的還有永和、中和、新店、樹林、汐止區。

近一年最貴店面位於新莊下新莊地區富國路，去年10月一間26.9坪店面以4,800萬元交易，每坪達178萬元。

第二名位於新店區中正路，每坪約150萬元。第三名也在下新莊，位於四維路，一坪約148萬元。

 

郎美囡表示，數據顯示，去年新北市一級行政區店面最高成交價大不如前。以新店來說，曾有店面以一坪300萬交易，至今仍是新北市最高價店面，但去年店面最高成交價一坪約150萬，只有最高時一半行情。

板橋、中永和、三重情況也一樣。實價資料，板橋最貴店面位於新板特區，一坪達210萬元，去年新板特區很少店面交易，最高價店面落在新埔站陽明街上，一坪僅117萬元，相較過往水準，也幾乎是腰斬。

郎美囡分析，會出現這種現象，主要是近一年整體經濟雖有回升，但國人消費力仍在下降，買方對店面投資普遍持保守態度，但一級行政區黃金店面屋主大多仍抱持物稀為貴，雙方認知差距大， 議價困難，因此幾無交易。

相反的，一些過去不為人注意的次級商圈，由於人口快速成長，租金持續上揚，店面價格相對便宜，反而吸引不少投資人高價進場。林口即是其一，機捷通車，人口持續進駐，加上三井Outlet等商場陸續進駐，近一年店面交易活絡，其中捷運站附近店面隨買氣升溫水漲船高，成交價紛紛突破一坪百萬元。

市調單位統計，2018北台灣推案戶數以中壢最多，達4,300多戶，為北台灣「種房子」冠軍，其次為龜山、桃園區，前三名都是桃園市行政區，合計達1.24萬戶。

以推案金額來看，大安區去年推出652億元，名列第一，其次為新店，也近600億元。住展雜誌企研室經理何世昌表示，北市去年超豪宅案紛紛面市，單一建案案量就超過其他行政區一整年推案量，推案排行因此出現大洗牌。

根據住展雜誌統計，2018年北台灣推案金額前十名，分別是大安、新店、竹北、板橋、桃園、中壢、新莊、土城、內湖、龜山。其中大安、新店、土城與龜山先前很少入榜，竹北、板橋、桃園、中壢、新莊，內湖則是年度排行榜常客。

何世昌表示，大安區去年推案量高達652.7億元，主要是案量高達500億元的豪宅案「元利信義聯勤」挹注，乍看之下案量很多，但大安區全年釋出的可售戶數僅300多戶，賣壓並不大。

排名第二的新店去年推案量雖高達595.7億元，但因新店央北重畫區建案成交熱絡，賣壓亦不大。不過，今年央北將進入推案高峰，成交如果無法維持去年盛況，賣壓恐會提高。

以戶數計算，2018年推案戶數前十名依序為中壢、龜山、桃園、竹北、板橋、新店、土城、八德、新竹市東區與汐止。

何世昌表示，桃園有四個行政區入榜前十名，且前三名都是桃園市行政區，顯示桃園新房子供應量真的很可觀。其中排名第一的中壢，建案供給量原本就不小，去年青埔特區出現一波推案潮，更將中壢供給戶數推升至4,362戶。

若將桃園中壢、龜山與桃園等三區加起來，可售戶數高達12,462戶，占桃園市總可售戶數2.1萬戶一半以上。如果再加入八德，四區新建案可售戶數占整個桃園總可售戶數多達七成。

何世昌指出，台北市去年吹起超級大案風，單一建案動輒200、300億以上。這股風潮，今、明兩年仍會延續，預計今年推出的南港「世界明珠」量體就高達800億，新店「裕隆城」總銷預估也在500億上下，超級大案銷售情況將是房市風向球。

 

 

永慶房屋根據實價登錄資料，排出去年台北市交易熱門的10大住宅社區，其中，中山區的「大直美堤花園」為台北市去年交易最熱門的社區，第2是松山區的「松山新城」，第3則是文山區的「觀星台北」。據經濟日報報載，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，台北市去年交易熱門社區有不少是國宅產品，顯示出國宅房價以及區位受多數民眾青睞。此外，熱門社區亦顯示出民眾認同該社區周邊的區域環境，購屋民眾可以根據熱門社區尋找同區域符合自身需求的產品。

根據統計資料，去年台北市交易量最多的社區為位於中山區的「大直美堤花園」，去年1至10月共有22筆交易，平均單價每坪約53.7萬元。謝志傑表示，大直美堤花園原名為基河國宅，位於台北市已成熟的重劃區生活圈，且該社區為水岸住宅，居住環境佳，近美麗華百貨商圈，休閒娛樂機能亦完善，此外，該社區較親民的房價也是備受歡迎的主因。觀察該社區周邊建案，單價往往達到3位數，位於相同生活圈中，大直美堤花園的房價顯得經濟許多，成為去年台北市交易最熱門的社區。

去年交易量排名第2的是位於松山區的「松山新城」，去年1至10月共成交19件，平均單價每坪約65.5萬元。除了松山新城，松山區另外還有3個社區亦入榜熱門交易社區，包含健安新城、愛琴海及建成花園廣場，顯示民眾對於松山區居住環境的喜愛。上述4社區去年的房價，平均單價約為62.4萬至70.7萬。

交易量排名第3者為文山區「觀星台北」，去年1至10月共有18筆交易，平均單價每坪約37萬元。謝志傑表示，除了觀星台北房價是大台北少見的3字頭，位於同區的「世界山莊」房價也是3字頭，對於首購族、小家庭等購屋族群相當具有吸引力。

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 2019新的一年在充滿希望中來臨，許多和民生相關的政策新制度也跟著上路，民眾最關心的則是有哪些房地產的新制要實施？又有哪些屬於一般財經的措施，但是和房地產業未來的發展卻有著緊密關聯的新制度要上路？這些都值得關心房市動向、或有意在今年購屋的民眾好好留意。

 第一，財政部推動的「青年安心成家優惠房屋貸款」，在今年1月1日開始増加了「一段式」機動利率（隨中央銀行的利率決策而變動）的方案，讓原本只有「兩段式」（即前兩年房貸利率1.45％、之後的利率1.7~1.75％）的優惠房貸方案，又多了一項可以選擇的機會。


▲首購族注意！公營行庫推岀的「一段式」青年安心優惠房貸在1月1日正式上路。

 目前「一段式」的青年安心成家優惠房貸的利率為1.68％，採機動利率調整，最長貸款年限可達30年，好處是支付的房貸利息會比多段式優惠房貸固定一點，總房貸利息的費用也會比較少一些，適合想慢慢償還房貸的購屋民眾申辦；如果你有十足的財務能力、想要儘快還掉房屋貸款，那麼不妨選擇「兩段式」的優惠利率房貸，因為前幾年可以享有比「一段式」方案更低的房貸利率。

 第二，很多民眾有鑑於新成屋、電梯中古屋的房價太貴，轉而去買便宜的老公寓，但是又對老公寓沒有電梯可用的缺點感到無奈。從今年1月1日開始，原本必須公寓裡100％的住戶都同意加蓋電梯，才能申請政府撥給的興建電梯補助方案，改為只要過半數的老公寓住戶同意興建電梯，就可以獲得這項政府的補助款，而且補助的金額也從去年的116萬元提高到216萬元。


▲老公寓也可以和大樓一樣有電梯！老公寓的興建電梯補助款已經増加到216萬元。

 第三，以往民眾想利用銀行的「無摺存款」繳付相關房屋款項、或是存進業主個人的銀行帳戶時，沒有強制留下匯款者的個人基本資料，但是從今年1月1日開始，民眾運用「無摺存款」存入他人銀行帳戶金額達到3萬以上時，除了要在存款單上留下個人的姓名、電話、地址等基本資料之外，還要攜帶相關的身份證明（例如健保卡、身份證、駕照等）供銀行查核才能辦理。

 第四，則是和房市波動有密切關聯性的通貨膨脹問題。因為從108年1月1日開始，國內的基本工資月薪將從2萬2,000元調升到2萬3,100元，基本時薪從140元上調到150元，而勞保費率也從原本的10.5%調漲到11％，不但勞工保險費増加，雇主給的薪資、勞保分擔支岀當然也跟著増加，最明顯的影響就是最近又有很多餐飲店、客運業準備再度調漲價格，是否引發新一波的物價上漲風潮，進而帶動房市保值、抗通貨膨脹的買氣？值得各界持續觀察下去。


▲物價如果不斷上漲，可能帶動房地產保值、抗通膨的買氣。

591新建案統計目前全台超過3,700筆新建案瀏覽數、來電量，高雄市表現最狂，2018年12月瀏覽數較1至11月平均數，成長五成，來電量飆升近九成；台北市新建案來電成長僅小幅提高2%，六都敬陪末座。

591新建案指出，受惠韓流，高雄2018年12月新建案瀏覽數逼近130萬次，顯示民眾對高雄房產極具興趣。進一步分析，楠梓區因首購案百花齊放、產品選擇多，不少年輕族群選擇回流置產；擁有高鐵機能的左營區，則受到外縣市民眾青睞。屬於市中心精華地的三民區，案量也位居一二，是台商僑胞投資置產的首選處。

台中市選後新建案瀏覽數也提高近五成，台中市新建案集中在北屯區，除了大型建商持續進駐，產品線多元也有效帶動買氣；不過台中新建案來電量表現沒有預期高，選後成長28%，低於高雄、台南，桃園，顯示民眾仍處於觀望階段。

台北市新建案瀏覽數成長14%，2018年12月來電數僅1,281通，較選前小幅成長2%，民眾似乎已將購屋焦點轉至其他縣市。

新北市選後新案瀏覽數提高12%、桃園市為29%；來電量桃園市表現較佳，成長率達36%，新北市則提升24%。桃園建案價格較低，加上不少建案搭配付款優惠，吸引民眾看屋。

591表示，台南市選後房市人氣也有明顯上升，選後新建案瀏覽數提升三成，來電成長率更突破五成，主要是受到高雄房市擴散效應，591指出，當地目前以市中心與重劃區買氣較佳，永康區首購產品多、房價親民，銷售情況表現不俗。

數字科技（5287）旗下591新建案，統計目前全台超過3700筆新建案瀏覽數、來電量，其中高雄市表現最狂，2018年12月瀏覽數較1至11月平均數，成長51.4%，來電量更飆升近9成；倒是首都台北市，選後新建案來電成長僅小幅提高2.1%，六都敬陪末座。

先是喊「貨出去人進來」，新任高雄市長韓國瑜選後再拋「陸資買房」議題，果真一舉將高雄房市能見度衝到最高。光從選舉後的2018年12月新建案瀏覽數來看，就逼近130萬次，來電量更是比選前成長86.8%，顯然民眾對當地購屋期待度高、房市氛圍熱烈。

根據591新建案調查，近期高雄市熱點漸有轉移，楠梓區因首購案百花齊放、產品選擇多，不少年輕族群選擇回流置產；擁有高鐵機能的左營區，則受到外縣市民眾青睞，交易情況相當熱絡；屬於市中心精華地的三民區，案量也位居一二，是台商僑胞投資置產的首選處。

同樣從綠地變藍天的台中市，選後新建案瀏覽數提升48.7%，案量主要集中北屯區，除了大型建商持續進駐，產品線多元也有效帶動買氣；另外海線地區的清水、梧棲等地，受到利多暴漲影響，也是未來備受矚目的推案區域。

值得觀察的是，近一個月來台中市新建案爆量、競爭激烈，加上民眾選擇過多、難以下手，拉長購屋時間，導致台中新建案來電量表現沒有預期高，選後成長率占比28.6%，遠低於瀏覽數，不只輸給高雄、台南，連桃園都未能超越，顯然民眾仍處於觀望階段。

台北市延續市長柯文哲政策，包括公共住宅、釋出空屋等，且價格已站上高點，選後房市難有亮眼表現，新建案瀏覽數雖成長14.4%，但2018年12月來電數僅1281通，較選前小幅成長2.1%，民眾似乎已將購屋焦點轉至其他縣市。

藍綠版圖不變的新北市與桃園市，房市則穩健發展，新北市選後新案瀏覽數提高12.7%、桃園市為29.7%；來電量桃園市表現較佳，成長率達36%，新北市則提升24.1%。桃園佔上風主因仍舊是價格偏低，加上當地不少建案搭配付款優惠，降低民眾入手門檻。

長期綠色執政的台南市，則受到高雄房市擴散效應，當地市中心與重劃區的買氣高漲，選後新建案瀏覽數提升三成，來電成長率更突破51.2%，其中永康區首購產品多、房價親民，銷售情況表現不俗。

 

北市博愛特區豪宅「揚昇君臨」自五年前交屋以來，戶戶轉手都賺錢，令投資人羡豔不已，但有賺的人，都是預售時買進，當時正逢金融海嘯。有人認為這波房市反轉在2016年觸底，大膽搶進該棟豪宅，結果淪落法拍，而且慘淪二拍。

根據司法院資料，揚昇君臨6樓一戶因清償借款，去年8月淪入法拍，為揚昇君臨首見法拍屋。一拍底價8,000萬元，無人投標流標，台北地方法院公告本月11日進行二拍，底價降至6,400萬元，含車位約92.3坪，拆算每坪約69.5萬元。

根據法院筆錄，屋主、債務人許光輝，為知名工研醋創辦人許家後代、謹得養生酢生技董事長。比對實價資料，他在2016年7月以6,900萬元買進這間房子，當時每坪約75萬元。

以第一次法拍底價8,000萬元來算，如果一拍能順利拍出，許光輝還有1,100萬元獲利，但是一拍流標，打八折淪入二拍，底價降至6,400萬，二拍如以底價拍出，將倒賠500萬元。

法拍業者寬頻房訊發言人徐華辰表示，股市如房市，逢低買進，高點賣出是獲利不二法則，但必須正確判斷低點。

實價資料，揚昇君臨所有屋主都賺錢，獲利金額最多一戶6,800萬元，最少也有1,000多萬元，都是因為賣方全都在2009年預售時取得。2013年底社區交屋時，房價已大漲一波，近年房價雖略有回跌，但比起2009年仍高出很多。

徐華辰說，台北房市2014年由多轉空，到了2016年房地合一上路後，不少投資人認為利空出盡，大膽進場。實際上，過去二年房價仍緩步修正，一直到最近才有築底味道。以為2016年房市觸底積極進場的人，現在出場大多賠錢。

徐華辰表示，實價資料，揚昇君臨高樓層曾出現一坪110萬的成交行情，目前中低樓層成交單價在75萬元上下，許光輝豪宅法拍每坪69.5萬元，略低於市價，但二拍是否能順利標出，仍待觀察。

【葉家銘╱高雄報導】新成屋買氣不如預期！高雄除了去年建物買賣移轉棟數創下縣市合併後次低，新成屋交易量也僅7662戶，創3年新低。專家分析，由於高雄仍有上萬戶預售屋待售，瓜分部分購屋族，建商也透露對未來景氣不是太看好，因此搶推預售屋搶市。

上萬戶預售屋待售

齊太廣告統計2018年高雄新成屋過戶移轉戶數為7662戶，較前2年減少約3%。公司協理謝俊正分析，去年整體新成屋買氣跟前年相比，成交量僅微幅下滑算是平盤，主因在於預售屋供給量增加，也直接拉走部分購屋族，今年仍將以低單價、低總價首購宅為市場主力。 
過去預售屋供給增加，往往象徵對未來房市看好，但從推案類型看來，目前市場多數預售案都是首購或首換宅，規劃坪數約為20坪、小2房格局。資深建商私下指出，對於未來景氣不太樂觀，所以多數建商有先賣先贏銷售思維，推出預售小宅搶市。 
龍悅廣告統計，結算至2018年12月30日，高雄目前待售新成屋僅4976戶，但預售屋則有高達1萬7274戶，包括三民、楠梓、鳳山、左營與橋頭均超過2000戶待售。 
公司協理吳季濃分析，多數建商手上新成屋已去化差不多，也是去年新成屋過戶減少原因，但目前許多區段預售市場有過多風險，若預售階段無有效去化，預計2~3年成屋後會產生市場賣壓。 

商仲統計2018年北市商辦租賃去化量逾6萬坪，創統計以來新高，由於空置率急降，辦公室已出現供不應求，加上未來三年增供給稀少，業者預料未來兩年內企業洽談辦公室續約，可能將面臨強大租金上漲壓力。

高力國際近日發布2018商用不動產市場調查，過去一年商用不動產強力復甦，不含土地，全年交易總額達809億元，相較去年全年546億元，增幅近五成，創四年來新高。其中廠辦最熱絡，全年交易金額達402億元，為近八年新高。

土地交易熱度持續發燒，建商、金融保險業和製造業的購地金額都大幅增加，全年交易總額達1822億元，相較2017年的1218億元，大增600餘億元，增幅近5成，更是2014年以來、近五年新高。

對企業主來說，要特別注意的是商辦租賃市場。根據統計，去年全年辦公室去化量達61,479坪，創統計以來去化新高，整體商辦平均空置率也下降至6.19%低水準。

北市市區七大主要辦公商圈空置率都已在10%以內，其中敦南商圈、西門商圈、南京四五段商圈空置率都在3%上下，都已非常難找到辦公室。由於空置辦公室少，整體辦公室平均租金單價達每坪1,868元，已創近10年新高。

由於市區供給吃緊，企業加速往內科移動，內科辦公室市場空置率也繼續往下探，已連續三年低於5%，今年更僅約4.21%，來到史上新低，高需求加上低空置率帶動租金上揚，目前最高租金同時出現在西湖段與文德段，每坪已達1,700元。

高力國際表示，目前部分內科房東已有惜租心態，預估明年度租金將繼續上升；市區部分，由於市場需求強勁以及供給緊縮，未來持續上漲的趨勢也十分明顯。建議未來兩年內需洽談新租約或續約的企業，應提早準備。

台北大巨蛋3日四度於台北市都市設計審議大會闖關。遠雄公司在此次報告中，將大巨蛋防災容留人數又再度增加近9000人，加上提出方案將57部大客車臨停減為28部，兩大問題涉及防災模擬及交通規劃，會議僵持四小時後，都審會決議要求遠雄依據環評核定的59,833人為基礎，大客車臨停輛數維持57部，由遠雄進行模擬後於下次會議再審。

北市都發局今召開都審會，這也是新上任都發局長黃景茂首次主持，面對外界高度關注的大巨蛋案，他會前強調，都審會將秉持專業、客觀態度充分討論，並以安全為最高考量。

遠雄在前次審查中，提出希望以室內70,000人、室外13,733人，合計83,733人，進行都市設計審議防災避難電腦模擬，較2013年環評核定人數59,833人還要多，當時會議要求，如果遠雄要以前述數字進行模擬，必須重作環評。

而在今日遠雄提出的最新報告中，遠雄表示為配合未來實際營運所需，室內人數更進一步提高到78,805人，另外有別於以往僅用大巨蛋園區避難，此次首度納入松菸文化園區27,549人進行避難，大巨蛋室內外加上松菸文化園區合計防災避難人數為128,937人。

不過會中有委員認為，遠雄每次在都審會中，屢次推翻前次會議結論，容留人數等條件不斷改變，要求遠雄應提出變更前後的圖說來具體說明，且都市防災不僅是防火問題，還必須包括地震、恐攻等情境模擬。

此外，前次會議決議以基地外配置57輛大客車上下客位置進行規劃，不過遠雄此次下修大客車輛數至28輛，直接砍半。遠雄解釋，經評估，未來真正需要用到大客車的場合，大概只有企業年會、宗教法會，一般演唱會或球賽不太可能需要大量遊覽車，因此提出以大客車28輛上下客來討論。

但委員認為若連前次大客車輛數都變更，會增加都審會複雜度，建議仍回到57輛來進行規劃。

最後都審會決議，防災人數仍以室內59,833為準，如遠雄要採用7萬以上人數進行模擬也可以，但必須兩案併陳；此外大客車輛數也維持57輛臨停規劃，優先在L型基地滿足臨停需求，若有困難，遠雄應提出相關困難點，再擴大到文化園區規劃。

北市都發局表示，此次會議將各項模擬參數確立清楚，讓遠雄依據會議結論去進行模擬，於下次會議再審。

 

九合一選後，房地產業者紛對後市表示樂觀，戴德梁行總經理顏炳立表示，地方選舉結果，不足以影響整個台灣房地產走勢；說選後房地產會變成一個大波浪，不如說這些小小漣漪很快就會消失。

顏炳立近日以「選舉是房地產的利多？」為題，發表市場觀點。他表示，南部變天，給了當地民眾、建築商、購買者的期待，但是主導房地產上揚，必須要有外來的資金、外來的人以及充滿吸引力的投資市場，才能帶動這個市場往上走。

然而，台灣在舊執政者訂下了對外來投資者不友善的稅制後，已經讓台灣整體投資市場幾乎掛掉了。

顏炳立認為，台灣對外來投資稅制，第一年成交收45%，第二年35%，這樣的稅制，不管台灣擁有什麼樣的好東西，在經濟成長率2~3%之下，根本沒有故事可以說，等於拒外來投資於千里之外。

稅制沒有改善，台灣未來這幾年只能存留在島內玩而已，不會有外來的經濟力或資金的刺激，房價就不可能有大漲，台灣也就不具備投資的機會，若是寄望房價因為六都的選舉就能一飛沖天，恐怕是太樂觀了。

顏炳立表示，中間選民跟年輕族群，也就是經濟選民，決定了這次選舉結果，也告訴執政者，誰讓台灣經濟起飛誰就有票。在逐漸緩跌的不動產市場，調整稅制的毒藥，恐怕是執政者必須去思考的。

記者蔡佩蓉／台北報導

2018年底立法院通過《都市更新條例》修正草案，都更改建、危老重建成為雙引擎。房仲分析，去年台北市買賣移轉棟數達2萬6844棟，年增14％，其中公寓產品因有都更、危老推動話題，後勢看好；新北市的部分，重劃區、交通建設題材區，房價較親民，也讓民眾甘願住得遠、住得好。

▲新建案讓利之下，民眾往新北、桃園挑更大的新房子。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

新北市的部分，許多重劃區祭出中小坪數、低自備款方案吸睛，帶動整體購屋氛圍，目前選後看屋人潮有回籠跡象，但在自住客市場下，價格仍是未來成交關鍵。較具題材的區域，則是淡海輕軌去年底通車，拉抬其沿線周邊交易，環狀線也預計2019年中旬通車，拉抬央北重劃區買氣。

東森房屋研究中心經理于靜芳分析，去年六都買賣移轉棟數共21.23萬棟，其中，尤其雙北市在近2至3年價格修正後，買氣回升不少，除了公寓產品有都更、危老推動話題，一線豪宅也將持續挑戰天價，但「一般等級」豪宅，還是得讓利換成交。

除了移居新北買房之外，桃園市近5年榮登人口淨遷入冠軍，2018年已增2萬人，于靜芳說，隨著捷運綠線動工議題持續發酵，第4季買賣移轉棟數也維持約3千棟，12月熱區包括桃園區與中壢區等，買氣可望延續至2019年。