不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

房仲統計去年台北市豪宅交易數量，前3名的區域為大安、中山和信義區，3區合計交易118戶。房仲分析，台商資金回台，豪宅仍是不錯的投資標的和資產配置。

台灣房屋統計去年台北市豪宅交易量，第1名是大安區的52戶，2014年後重回冠軍寶座；第2名是中山區的45戶，剛好和大安區互換；第3名是信義區的21戶。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐今天表示，大安區向來是高資產族的豪宅首選區，但因素地有限，新豪宅供給趨少，加上信義計畫區和大直新興豪宅紛紛推案，2014至2017年豪宅交易熱區移轉至中山區，而2018年大安區指標豪宅交易升溫，以52筆億元宅交易件數重回豪宅交易冠軍寶座。

張旭嵐指出，美中貿易戰後，台商資金陸續回流台灣錢進豪宅或廠房，近期亦不少現金買房案例，不乏是企業盈餘節稅，或暫時沒有其他投資理財標的，在資產配置考量下，以現金向建商購屋對於滿手現金的富豪來說，也是一種購屋策略。

展望2019年，張旭嵐表示，今年台北市信義區有數棟豪宅新增供給，大安區仍以大安森林公園邊豪宅相對熱絡，預計在美中貿易戰未確定因素下，今年還會吸引不少資金回流，估計今年大安和信義兩區的豪宅可望持續爭鋒，豪宅市場交易量有可能再寫新紀錄。（編輯：蘇志宗）

台中10年房價漲了一番，證實了「早買早享受」，但是還沒有買房的年輕人仍佔大多數，許多人可能想著今年房價是否能夠持續修正，趁勢大買？專家表示，今年交易量預期還會上升，價格要修正的可能性不多，只有總價2000萬元以上的高總價換屋產品，才較有可能有5%些微修正。
 
住商機構統計台中10年房價變化，幾乎是從市區漲到最外圍郊區，甚至帶動周邊彰化、員林房地產漲勢，擋也擋不住，最外圍地價從一坪不到10萬元，漲到快20萬元，反映在新屋市場即是透天新案銳減、低總價大樓競相推出，甚至去年台中總推案戶高達1萬6千戶，創下近3年最大量，顯示房市從來沒有不景氣而跌價。

至於新的一年，中信房屋中彰投駐區經理楊乾意指出，今年美國雖然升息，但是台灣似乎沒有本錢跟著升息，預料低利率會持續，銀行現在利率1.6%上下都很願意承做，也成為房市價格最大基石。而供給需求面，近期低總價尤其千萬元以內的物件，幾乎都沒有讓利空間，甚至有時候還很搶手；但是高總價2000萬元以上，市場需求小、修正幅度才會出現，所以新的一年，整體價格將跟去年盤整態勢一致，高總價物件易有5%左右價格修正。
 
楊乾意建議，今年台中有不少投資建設完工，例如中區附近的投資案酒店、百貨及新車站，都是正在進行中利多，當地房價基期低，就比較有潛力空間，另外像是捷運綠線雖然初期預期效益不高，但房市有話題，相對有保值性。（王鈞生／台中報導）

過去十年台中從市區漲到偏避郊區。陳恒芳攝

近年推案高達七成以上都是小宅，讓不少首購族及年輕人都可負擔。陳恆芳攝

去年小宅大爆量，創下近3年新高。資料照片

專家認為，新年高總價住宅較有機會修正。陳恒芳攝

商辦、廠辦熱吹至新北市，包括茂德機構旗下位於三重的「EBC東森電視商貿中心開發案」，以及宏匯集團在新莊投資的「新莊國際創新園區BOT案」包括AU商城、飯店、辦公大樓等，均可望搭上這波受惠列車。

新北市長侯友宜上任後喊出「拚經濟優先」，並成立「招商一條龍」的簡政便民措施，希望吸引廠商到新北市投資，其中包括三重在內的工業區將納入「都會型工業區更新立體化發展方案」的容積獎勵適用對象，幫助有意回流的台商找到廠辦。目前新北市區域發展當中，三重、新莊堪稱最具賣相的商用不動產地區。

以三重來說，三重新燕開發案在茂德機構總裁張高祥規劃操刀下，將打造成為台商回流進駐的商業貿易中心，未來區域將有商貿總部、科技廠辦林立，由於該案基地面積高達約1.71萬坪，加上緊鄰捷運站，將成為未來新北市商辦、廠辦重要聚落之一。

至於宏匯集團打造的「新莊國際創新園區BOT案」，在董事長許崑泰規劃下，未來將擁有AU商城、凱悅嘉軒酒店、思源i-Tower辦公大樓等大型商用設施。全案陸續開始動工，其中AU捷運商城預計4月初上樑，整個開發案預計2020年4月完工營運，估可望創造2,637個工作機會。兩大開發案不僅將搭著這波商辦需求潮，再加上新案可望成為新北市政府重要政績，開發案未來發展備受矚目。

 

北市辦公室租金近年一路上揚，不少投資人擔心會不會漲太快；仲量聯行總經理趙正義表示，租金行情雖頻創新高，其實仍低於2000年水準；以台灣的經濟的實力，有機會更上一層樓。

趙正義表示，2000年是上一波台灣商用不動產市場高峰，當時遠企大樓一坪租金可達4000元，A辦平均租金每坪2971元，將近3000元。去年2018年租金雖創近年新高，但僅2728元，比2000年時還少了一成。

他說，目前辦公室租金還沒回到2000年水準，商用不動產可說也有「失落的二十年」。

根據仲量聯行統計，北市辦公室租賃市場去年2018年表現亮眼，創下多項新紀錄。

其中在去化量方面，仲量聯行統計，過去五年商辦租賃面積平均一年去化1.5萬到2萬坪，但去年光是第四季就超過二萬坪，全年則高達61,646坪，相較過去大增3到4倍，為史上最高值。

 

趙正義表示，Ａ辦租賃面積去化大爆發，主要是企業換屋需求強勁，企業積極更換新辦公室，則是為了人才競爭。截至目前為止，這種趨勢仍然明顯，換屋需求仍然強勁，不過今年因沒有什麼新供給，去化量表現預料將不如去年。

由於A辦租賃需求強勁，去化亮眼，辦公室租金也寫下兩項紀錄。其中信義區在A辦搶租風潮帶動下，租金年漲幅達4.5%，平均租金達3262元，均寫下歷史新高。

在整體租金方面，去年北市A辦租金年成長2.9％、也是史上最高值，每坪每月2728元，則是18年來新高，仍未超過千禧年時的2971元。

除了去化量、租金行情，北市A辦空置率持續下降3.2個百分點，降至5.5%，空置率也創下18年來新低。其中非核心商圈A辦空置率僅0.4%，已幾乎滿租，空置率曾經高達一兩成的信義區，也降到5%以下，趨近滿租。

由於今、明年新供給非常少，趙正義預料空置率會持續探底，後年可望低於4%，A級商辦租金表現，在需求大於供給的情況下，租金會持續走揚，這二、三年單價有機會突破2000年門檻，站上3000元，創下租金新高水準。

不少人春節連假前往看屋，但對購屋族而言，住宅附近的生活機能、環境、交通便利性、房屋格局等都是選屋的考量之一。信義房屋統計發現，「新上架物件」及「近捷運」仍是網友購屋的首要條件，其次網友對於社區是否「具垃圾處理」、「廁所要開窗」及「屋內有裝潢」，也相當重視，而看屋族會特別篩選特殊條件的多以新北市物件為主。

實際看屋前，民眾多會透過網路查詢物件，信義房屋數位流程發展部統計2018年雙北購屋篩選條件，網友購屋愛選「新上架物件」、「近捷運」、「具垃圾處理」、「廁所開窗」以及「有裝潢」。另外從統計結果也發現，看屋族以新北市新上架帶有裝潢的案子為主，評估應為交通便利、房價消費者亦較能負擔。

調查也看出，看屋族對「具垃圾處理」及「廁所開窗」的需求提高，信義房屋石牌行義店店長許昱閔表示，來看公寓型物件的客戶若有下班太晚、平時繁忙沒空倒垃圾的困擾，看房時的確會特別在意垃圾是否能集中處理。

另外，許昱閔指出，浴室、廁所有對外窗，可以有自然採光當然更好，但部份物件礙於格局及空間規劃，而無對外窗，倘若擔心對流不好、通風不易，建議安裝浴室暖風乾燥機，既可讓浴室乾燥，冬天洗澡也有保暖的效果。

信義房屋淡水新市店店長王志維提到，帶有裝潢的待售物件，確實能吸引客戶目光，實際遇到詢問住宅有部份裝潢的物件，大多為首購的年輕夫妻，帶有裝潢可避免購買後大興土木，減少監工麻煩，縮減入住時間，入住後亦不需花太多費用，簡單佈置即可符合自己對家的期待，王志維進一步提醒民眾在申請房貸時，可依自己的還款能力，將裝潢費用一併計入，就能將買屋與裝潢的貸款同時完成。

記者陳韋帆／台北報導

豬年到來，內政部營建署為因應社經環境發展趨勢，將重點開發「淡海、高雄」兩大新市鎮，其中淡海以「交通」、「居住品質」為發展主軸，高雄除了引進人口外，也將以「招商」為重點項目。內政部營建署表示，今年將持續檢討2新市鎮土地使用分區管制要點、都市設計規範等，以利人口及產業之引進，並完成高雄新市鎮都市計畫圖重製專案通盤檢討之都委會小組審查作業程序。

另為促進2新市鎮後期發展區發展，淡海新市鎮除持續協調淡海輕軌運輸系統、淡江大橋等交通建設與引進相關產業外，將朝向交由新北市政府接續開發，高雄新市鎮亦已與高雄市政府協商確認合作開發分工細節，並研擬完成「修訂高雄新市鎮開發執行計畫（草案）」陳報行政院核定中。

高雄新市鎮為引入產業及人口進駐，目前刻正辦理高雄新市鎮第一期細部計畫產業專用區招商說明會；淡海及高雄新市鎮土地銷售部分，營建署表示，淡海新市鎮第1期發展區第1、2開發區面積約446.02公頃，截至107年底止，累計完成公共設施用地無償登記予新北市政府，面積約169.84公頃。

而高雄新市鎮第1期發展區開發面積約338.92公頃，截至107年底止，累計完成公共設施用地無償登記予高雄市政府，面積約73.56公頃。

淡海及高雄新市鎮108年未來展望，營建署指出，為強化淡海及高雄新市鎮產業發展特色，活化土地，回收開發經費，促進新市鎮開發，將積極辦理產業引進招商工作。

此外，將賡續補助交通部、新北市政府高雄市政府等相關單位，加速淡江大橋、淡海輕軌運輸系統高雄第二科學園聯外道路等交通的建設，辦理2新市鎮都市計畫土地使用分區管制及都市設計規範等檢討作業，以賦予淡海、高雄新市鎮加速發展契機，提高整體環境品質及後續開發潛能。

為強化新市鎮產業發展特色，促進新市鎮開發，營建署正在規劃橋仔頭糖廠及周邊土地為糖業文化園區，以推動文化資產活化再利用，此外，將結合新市鎮開發轉型，積極營造優良投資環境，為成功招商創造有利的條件。

未來將規劃淡海新市鎮捷運車站專用區、倉儲批發專用區及高雄新市鎮第1期發展區之產業專用區之招商計畫；有關淡海新市鎮公共工程建設部分，將配合第二階段環境影響評估作業進程，適時辦理「淡海新市鎮第二期發展區工程規劃」。

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2019年首月，房市表現呈現兩極化，已公佈買賣移轉棟數的4都中，以雙北市、台中市表現最差，交易量對比去年同期，有近1%~5%的衰退；而「韓流」籠罩的高雄市，交易量年增13%最多，其次則是台南市，年增約8%；桃園市，年增約5%。
 
元月房市交易量今日揭曉成績單，其中，台北市全月建物買賣移轉2293棟，較去年同期的2343棟，減少約2.13%，交易最熱絡的內湖、中山區，分別皆超過300棟交易量，惟內湖區與去年同期持平表現，而中山區則約增長4%，顯見傳統交易熱區，量體未見減損，反倒是豪宅集中的大安、信義區，買賣移轉棟數皆較去年減少約1成左右。
 
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，農曆年前出手的買方多半以自住族群為主，期待讓利多且總價低的區域，因此中山萬華的移轉量都明顯增溫，而大安信義等精華區房市，優先反映市場回暖氛圍，屋主姿態由軟轉硬，因此買氣較去年低。
 
新北市1月建物買賣移轉棟數為4872棟，年減近1%。交易量最大的區塊為新莊、淡水區，其中，新莊區表現爭氣，單月交易量達519棟，年增約25%；而淡水區交易趨緩，年減約8.6%。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，新北市的交易移轉棟數，以新莊、板橋及五股區增加最多，新莊、板橋兩區除分別受副都心、頭前及埔墘重劃區有新成屋大批移轉影響外，也受中古屋市場景氣回溫，帶動交易量增溫；而五股區則主要受成泰路商圈，周圍有新成屋大批移轉所致
 
台中市全月建物買賣移轉棟數為3839棟，較去年同期的4042棟，減少約5%，交易最熱行政區在西屯、北屯區，其中，西屯區1月量體尚且達586棟水平，年增約14%，但北屯區不爭氣，1月僅有473棟，較去年同期衰退近16%。
 
表現成長的桃園市，1月買賣移轉棟數為3092棟，較去年同期成長約5.1%。最熱區依舊為桃園、中壢區，但2區出乎意料都呈現年減態勢，衰退幅度約在4~5%之間。助推桃園表現的最大功臣，則屬楊梅、平鎮兩區，前者年增約7成、後者則近4成。
 
一飛衝天的台南市、高雄市，前者1月買賣移轉棟數為2149棟，年增約8%；後者1月買賣移轉棟數來到3519棟，較去年1月成長約13%。台南市永康區、東區，依舊盤據交易最熱區塊，而高雄市三民區、鳳山區兩大傳統熱區，交易量都有7~12%的提升。
 
曾敬德表示，高雄市11月因受到選舉影響，遞延買氣在12月回籠，12月仲介業的交易就普遍量增，因此在1月辦完移轉登記後，1月的移轉棟數高雄就出現近3年的單月新高，高雄房市仍是目前能見度最高的區域。（詹宜軒／台北報導）

「韓流」籠罩的高雄市，交易量年增13%最多。資料照片

記者陳韋帆／新北報導

新北市政府地政局發布最新一季房市交易移轉棟數，根據資料顯示108年1月交易棟數共4,872棟，與去年12月相比，上升了284棟，增幅高達6.2％。大家房屋企畫研究室主任郎美囡指出，此次移轉量上升雖然部分原因為中古屋交易些許回溫，但許多競爭力較差的房子，價格仍有修正空間。

地政局統計，108年1月房市交易移轉棟數共計4,872棟，較107年12月增加284棟，增加幅度6.2%；其中交易移轉棟數以新莊區、板橋區及五股區增加最多。

新莊區與107年12月相較分別增加132棟、板橋區上升130棟，五股區則成長71棟；地政局分析，此次三區移轉棟數增加原因，新莊、板橋兩區主要是受副都心、頭前及埔墘重劃區，部分建案新成屋有大批移轉交屋潮；此外，中古市場部分也有些許回溫，挹注了該月交易量。

五股區部分，主要受成泰路商圈附近新建案，有大批交屋潮所致。另外，以交易案件量來看，新北市108年1月交易件數為5282件，較107年12月增加170件，增加幅度3.3%。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，新莊板橋與五股量增，主要多受惠於交屋移轉，雖然中古房市有些許回溫，但綜看2018年全年成交量並不多，此次也沒有明顯波動。

此外，目前有許多屋齡高、地段差、管理較弱等，競爭力較差的產品，賣家價格仍未即時反應市場行情進行修正，買賣雙方認知仍有差異，房價意仍有修正空間。

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6都地政局今公布1月份買賣移轉資料，高雄韓流風潮爆發，帶動1月份交易熱度，月增27.4%、年增13.3%，創下3年來單月新高，台南市也月增兩成居次，其他縣市也多數呈現成長趨勢，專家表示，去年12月底適逢大選，讓買氣地延至1月，南台灣話題多，無論自用或置產買方都看好高雄未來發展，購屋意願大幅提高，也帶動北部置產客南下投資熱潮。

買氣遞延至1月 南台灣吸置產客南下

綜觀各都買賣移轉情況，高雄市表現最為亮眼，今年1月共3519棟，是繼2015年12月4969棟之後，近3年多來新高，台南市表現也不俗，月增幅20.3%、年增8.2%，成長幅度排名第2，而桃園市今年1月無論跟前1個月或去年同期相比都向上成長，月增3.8%、年增5.1%，至於台北、新北、台中則都比去年12月好，但跟去年同期相比小幅下滑。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，高雄市在九合一選舉落幕後，不動產的詢問度便大幅增加，無論住宅或商用不動產的詢問度都增加，尤其在新市長以經濟動能強化為主力的帶動下，民眾對前景充滿期待，房市買氣持續升溫，而台南市受惠園區話題及重劃區新推案帶動，讓南台灣增加熱度

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，整體房市一方面受惠於12月買氣回籠，一方面1月的工作天數比起12月多出一天，因此移轉棟數多呈現月增表現，新北市的交易移轉棟數以新莊區、板橋區及五股區增加最多，新莊、板橋兩區除分別受副都心、頭前及埔墘重劃區有新成屋大批移轉影響外，也受中古屋市場景氣回溫帶動交易量增溫；而五股區則主要受成泰路商圈周圍有新成屋大批移轉所致。

曾敬德表示，今年1月到年前買氣仍維持穩定，尤其是南台灣的台南與高雄，住宅與店面交易狀況熱絡，預料全台年後房市有機會出現一波小陽春，但目前仍是自住當道，價格沒有太大表現空間。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為，不動產交易已然復甦，但屬於緩步回溫的狀態，且全球受中美貿易戰牽制，國際經濟不穩，難免影響到國內景氣發展，不過買方雖不追價，但對市場價格已然有底，且觀望氣氛轉淡，故今年整體交易預期也是溫和擴張的局勢。

（中央社記者韋樞台北31日電）房市研究單位住展雜誌統計發現，2018年第4季北台灣銷售中新成屋和預售屋的建案多達1480個，年增逾1成，創歷史新高。住展雜誌提醒，供給量大增，勢必對價格造成重壓。

住展雜誌統計，北台灣去年第4季銷售中新成屋、預售屋建案達1480個，較第3季增加48個、季增約3%，再創歷史新高，且連續3季刷新新高紀錄；若與2017年同季相比，增加137個、年增幅逾10%；若再回溯到2013年第1季的房市多頭高峰相比，銷售建案數更大增9成。

住展雜誌統計出北台灣銷售中建案數量最多的行政區，依序為竹北（84個）、桃園（72個）、中壢（67個）、淡水（53個）、林口（46個）。這些建案大都位於當地的重劃區，其中除了淡水之外，其他區域已緩慢減少。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，淡水建案不減反增，主要是去年交屋後重新推出的建案增加，且先前1字頭建案成交熱絡，業者看準輕軌通車題材，讓利幅度減少，以致於成交轉冷，賣不掉的建案又大增。

何世昌表示，自2013年至今，銷售中建案幾乎多逐季成長，僅少部份季度減少，顯示賣壓正在不斷加重。

何世昌指出，銷售中建案數快速增加，但去年的買氣回升度卻趕不上供應量的增速，即使部分建案銷售率不錯，但要賣到完銷撤場的難度依舊很高，以致銷售中建案數量不斷衝高。

他提醒，市場累積多年龐大的賣壓不可能平白消失，若長期累積下去，勢必造成價格上的極大壓力，開發商勿輕忽警訊。（編輯：趙蔚蘭）1080131

 

飯店業吹寒風，2017年底至今一年多遭到法拍的飯店案已有八件，主要分布在中南部地區，其中只有一件拍出。法拍業者表示，遭法拍主因多半是因償還債務，目前飯店仍供過於求，這些飯店是否有人接手，商仲業者表示並不樂觀。

根據高雄地院去年底公告，高雄市地標「85大樓」中，34及35樓，以及37至85樓遭到法拍，債務人為億大聯合與君鴻酒店，目前分別為樂活商旅及君鴻國際酒店在使用中，也就是又有南部飯店被法拍，不過一拍底價高達85億40萬元，日前開拍無人出手。接著是高雄車站商圈的「皇家尊龍大酒店」傳出遭到法拍，根據公告顯示，一拍日期為2月13日，底價9億元。

 

寬頻房訊統計，一年多來共有八間飯店遭到法拍，包括大鵬灣大飯店、友山尊爵酒店、高雄尊龍大飯店等，分別位於台中、嘉義、高雄、屏東、台東等地，主要集中在中南部。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，陸客大幅減少後，過去以團客為主的飯店影響較大，即使目前高雄市有韓流話題支撐，但暖流能否持續，是有意願接手投資者觀察的重點，加上飯店需要經營，因此遭法拍飯店基本上一拍時難以脫手，最快要到三拍以上，才可望有人出手承接。

目前八件遭到法拍的飯店，只有台中進方大飯店於去年7月四拍時，由一六八管理顧問公司以5 ,001.68萬元得標，以及高雄市的微風行旅，一拍時由債權人承受，其餘至今都未拍出。

徐華辰指出，法拍屬於市場落後指標，過去陸客支撐觀光業時，全台飯店百家爭鳴，但在團客減少、自由行旅客為主後，如何穩定客源成為關鍵，因此中南部位置較偏遠的飯店，就容易出現經營困難、發生財務問題而遭到法拍。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，北部飯店多為企業、財團經營，中南部不少是自有土地開發投資飯店的中小型業者，外在環境發生變化容易受到影響。

 

市調單位統計，北台灣去年Q4銷售中建案達1,480個，較上季增加48個，已連續三季創新高。和2017年同期相比，增加137個，大增逾一成。和上一波房市高峰2013年Q1比較，待售建案大增693個，增幅近九成，幾乎翻倍。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，統計顯示，雖然去年買氣回升，但建案要賣到完銷撤場的難度依舊很高，加上建商競相推案，房市賣壓不斷升高。現有建案已經要賣好幾年也賣不完，長期下去，勢必對價格造成極大壓力。

根據住展雜誌統計，上一波房市多頭高點，2013年Q1北台灣銷售中建案共787個，2013年全案推案達1.3兆，創歷史新高，但2014年第1季銷售中建案也只增加100個到887個。

 

但自2015年以後，隨房市反轉，銷售中建案快速增加，2015第1季破千，達1,100多個，2017年更衝至1,300個。2018第1季小減20個，但之後連續三季創新高，去年Q4達到1,480個。

目前北台灣以竹北銷售中建案最多，達84個、其次為桃園72個、中壢67個、淡水53個、林口46個。

何世昌分析，上述行政區銷售中建案，大多位於重畫區，竹北、桃園、中壢，林口已在緩慢減少，淡水因去年交屋後重新推出的建案增加，加上先前1字頭建案成交熱絡，業者看準輕軌通車題材，讓利幅度減少，成交轉冷，賣不掉的建案又多了起來。

 

台北市銷售建案數量最多的前三名行政區依序為北投34個、中山28個、內湖25個。北投、內湖建案數量多，與近年交屋潮有關，中山區則是去年推案熱區，新的預售案不斷湧出，供給量位在高檔。

都更條例修法雖然解決了釋字709號解釋公布後，部分條文被宣告違憲的法律真空狀態，但修法後的部分條文規定，卻也造成了若干解釋及適用上的疑義。舉例而言，修法後第37條第4項規定，所有權人對於公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。

本次修法使用的文字，比修法前第22條的「權利義務相同」更為具體明確，值得肯定。但真正的問題在於，實務上從報核到公展期滿，程序上僅是「審查」而不「審議」，也就是只審查個案的法令要件，在形式上是否完備，例如有無依法召開公聽會、同意書是否到達法定門檻等等，但相關數值理論上並不會在此一階段發生異動，因此，除非是實施者有明顯惡意的欺騙情形，否則允許民眾可在此一期間行使撤銷權，能否充分發揮保障權益的功能，恐怕仍值得更進一步思考。

相對於此，一旦公展期滿進行審議，若發生更新後分配的權利價值比率或分配比率減少，因此時已過了公展期間，如果按照法條規定，民眾恐無法行使撤銷權。但是，如果因為審議結果造成比率稍有減少，即不問情節輕重一律要求必須重新公展，則都更案件需要兼顧的及時性和穩定性，恐亦將隨之化為烏有。合理且兼顧權益的方式，除了「容積獎勵明確化」外，恐須進一步考慮是否應承認一定合理範圍的容許值，也就是案件在經過委員會審議後，倘基於委員會的建議或職權行使而有少許修正，亦不會因為極少比例的調整即一律必須重新公展，如此才能讓實施者與土地所有權人，或自組更新會的住戶可以及早確認各自的權益，不僅有助於都更程序的順利推動、減少不必要的誤會和對立，亦更符合比例原則及公益原則。

實務上另一種可能發生的疑義，則是某一個都更案件如果是採取事業計畫和權利變換計畫分送的方式，倘因房價下跌而導致權變分配低於事業計畫時，則下跌部份又該如何處理，如果要求實施者必須自行吸收，則目前政府鼓勵由民眾辦理的自組更新會，又該如何吸收？

《都更條例》修正案將協議合建也視為都更的一部分，同樣可以享有都更容積獎勵。（郭晉瑋攝）

此外，以權利變換方式實施都市更新者，依修法後第49條規定，評價基準日的權利價值估價方式，是由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定。但依本條第2項規定，估價單位是由實施者與土地所有權人「共同指定」；無法共同指定時，則由實施者指定一家，其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任之。但問題在於，共同指定是否要百分之百的全數同意？如果採取此一見解，光是土地所有權人之間如何整合意見？有無整合時間限制？如何證明已達成合意等等問題，恐怕都有待相關子法進一步加以釐清。再者，由建議名單中選出的兩家估價單位，如何確保具備一定的經驗與能力、是否要設計合理的消極資格要件？均與參與都更民眾之權益息息相關，主管機關實有必要審慎研議，並制訂合理可行之相關辦法，以利程序得以順利進行。

修法後第76條規定，實施者應於都市更新事業計畫完成後六個月內，檢具竣工書圖、經會計師簽證之財務報告及更新成果報告，送請當地直轄市、縣（市）主管機關備查。事實上，在行政院原來的提案版本中，並無「經會計師簽證之財務報告」此一要件（參照行政院版第75條規定），在個別立委的提案版本中，亦未見上開規定，甚至是立法院內政委員會完成審查後，送黨團協商的版本中，也並無此一要求，但卻在三讀通過的版本中突然出現，此一規定令人無法理解的理由在於，只有由民眾自組更新會實施的都市更新，才會涉及最後的財務結算，此時由會計師簽證固有其必要性，但簽證的相關細節規定，建議仍應予以明定，以利相關程序之進行。但是，若是由實施者主導辦理的都更案件，則無論最後是盈是虧，實施者都必須承擔風險、自行負責，一律要求仍須由會計師簽證，實不知意義及目的何在？強制支出此筆費用並使會計師須為簽證負責，又有何實質上之必要性及可行性？

沒有完美無缺的法律制度，法規一旦出現疑義，即有賴合理的解釋才能突破僵局，或避免不合理的情形發生。都市更新當然必須基於當事人的同意，但如果只看到私法自治的面向，卻未一併斟酌都市更新的同意在程序設計上具有法律所賦予的整體和累加意義，而且此一意思表示兼具高度的公共利益，更須經過層層的嚴謹行政作業程序與委員會的審議，因此和買賣、贈與、租賃等單純的私法上意思表示，是否應在法律上給予百分之百相同的評價，都是日後主管機關在配合修法制訂子法，乃至於解釋相關法令規定時，必須慎重思考之問題。

＊作者為理律法律事務所律師。本文不代表事務所立場。

國產署公告標售台北市市民大道豪宅「明日博」，共17戶，底價均億元以上。明日博有面高架橋及面北科大校園戶別，此次標售底價價差約2%，單價相差僅約二萬元，低於一般認知，消費者反應如何，市場關注。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，高架橋有噪音、落塵問題，市場視為十大嫌惡設施之一，一般認為面對的高架橋的樓層，除非高樓層，十樓以下房價都會受影響，比周邊正常住宅會便宜5~10%。

明日博位於北市市民大道、建國北路口，社區共有A、B、C三棟，其中A棟辦公室同時面臨建國北路高架橋以及市民大道高架道路，B、C北側，也面市民大道高架道。

朗美囡表示，一般認為，住宅若面高架橋，會比同棟樓沒有面高架的戶別，低約5%~10%，視高架車流影響住宅視野、安寧而定，以明日博目前市場行情來說，面高架者，會比面北科大的住宅，一坪相差5萬~10萬元。

明日博為都更案，台鐵參與都更分回17戶，近日委託國產署於3月7日公開標售。根據國產署公告，這17戶分別位於8、9、10、11、18樓，同樓層都有面高架橋以及面北科大的戶別，但底價相差不大。

以8樓戶來說，面高架橋一坪約119.6萬元，面對北科大校園一坪122萬元，相差僅約2.4萬元，價差不到2%，一戶總價1.23億，一戶1.25億元，相差200多萬元。

本次標售的最高樓18樓戶別價差也差不多，面高架橋戶一坪約135萬元，面北科大一坪約137萬元，價差也約2%。

郎美囡說，根據實價登錄，明日博平均交易單價平均約在130萬元上下，國產署此次標售底價和市場行情相差不大，標況除了反應豪宅市場回溫情形，也可作為高架橋影響房價觀察指標。

 

走訪城市的巷弄是時代的記憶，但2018年迄今，不少陪伴民眾成長的名店歇業，包括六福皇宮、永福樓、城中金石堂等，一來是無法負擔動輒百萬元的租金壓力，二來是因租金問題到期不予續租。商仲業者分析，商圈租金高昂難以負擔，部分產業又碰上景氣問題，兩者原因使得經營困難，也只好將幾十年的老店關門大吉。

一、永福樓

 

商名流聚餐的愛店、座落台北東區40年的知名江浙菜老店永福樓，因為東區商圈沒落、景氣蕭條，來客數減少、買氣下降等因素，加上負擔不起每個月逾300萬元的租金，房東又堅持不肯降房租，日前宣布決定於2月24日歇業，成為老店被租金壓垮的知名案例。

二、東區SWATCH

 

同樣位於東區、SWATCH台灣唯二的形象概念店，去年12月中也悄悄吹起熄燈號，讓消費者大感意外。由於這家東區的品牌路邊店一樓加上二樓的營業面積約90坪，外傳每月租金高達140萬元，可是銷售成績不理想，無法再負荷，加上與房東商議調降租金未果，因此決心收攤。

三、六福皇宮

 

去年底熄燈的台北威斯汀六福皇宮，也是於2018年4月宣布，房東國泰人壽以書面通知，不動產租賃契約2018年12月31日到期後不再展延。當時六福集團執行長莊豐如無奈表示，營收成長追不上租金，房東可能認為有別的用途會有更好的獲利，六福也持續協調租金，但始終無法取得共識。

依照六福2017年財報揭露，一年內營業租賃應付租金8.3億元，僅六福威斯汀、六福萬怡兩處分別向國泰與潤泰承租。雖六福與國泰簽有保密協定，但向潤泰承租的六福萬怡每年租金揭露為3.34億元，推估六福皇宮一年租金高達近5億元，占單館營運成本的38%。

四、老牌音樂餐廳Brown Sugar

 

同樣不堪租金成本的，還有位於信義區的老牌音樂餐廳Brown Sugar，外界預估，以單月單坪月租金6000元計算，總面積約254.29坪，全月總租金上看150萬元。員工也曾透露，該餐廳經營20餘年，被漲20次租金，光是租金成本就不堪負荷。因此，Brown Sugar在成本不斷升高、消費型態的改變下歇業。

五、金鑛咖啡台北忠孝店

 

知名連鎖咖啡「金鑛咖啡」台北忠孝店，不僅是台北首間店面，營業也超過10年，近日卻悄悄歇業。業者透露，該店面租金不斷調漲，目前光是月租金就高達80萬元，不計任何成本得月賣1.4萬杯咖啡，才得以繳租金，實在負擔壓力大，租約又剛好到期，才會收掉忠孝門市。

六、金石堂城中店

 

同樣是租約到期不續約的，還有屹立重慶南路34年的金石堂城中店，2018年6月24日正式關門歇業，當時一度傳出建物房東開出天價租金，逼走金石堂，但隨後商仲業者透露，為體恤實體書店經營困難，房東近幾年更已陸續調降租金，不過最終還是因租約到期，房東不續租，於去年年中熄燈。目前確定將由共享辦公室「The Hive Taipei」團隊進駐。

代表預售、新成屋一手市場的最新去年第4季國泰房地產指數昨（29）日出爐，去年第4季六大地區推案戶數較2017年同期成長0.6至94.1%，又以台北市增加94.1%最多；惟銷售率偏低，僅有9至17%，其中桃竹以北銷售率衰退最多、衰退幅度超過兩成，顯示建商在推案價格轉硬之下，買方開始縮手。

以整體來看，去年第4季全國推案數為216個、年增16.1%，推案戶數達15,698戶、年增10.5%，單季推案金額達2,166億元，年成長率達21.4%；且為搶攻市場，建商預售推案比重達六成，較前年同期增加13.1個百分點。

價格部分全國新屋推案價達38萬元，較前年同期成長12.1%，顯示整體建商推案信心回升，不僅加大力道推案，且新屋房價持續拉高，購屋總價年增8%、達1,333萬元。

不過，從銷售率來看，整體建案去化率僅有11.96%，不僅較上季減少7.4個百分點，更較前年同期減少11個百分點，看得出建商雖然加大推案力道，但也因為調高新屋價格，以致買方購屋縮手。

若以六大地區去年第4季新屋表現來看，中南部表現優於北部地區，其中又以高雄表現最好，不僅推案數36個、年增63.6%，推案戶數2,402戶、年增49.4%，區域銷售率達17%，不僅較上季增加18.3個百分點，更比前年同期增加30.1個百分點。

觀察高雄去年第4季新屋每坪價格達23萬元，較前年同期微增0.7%，不過若以季度來看，卻較上季增加14.9%。

顯示目前高雄一手屋房價對民眾仍在可接受範圍，不過若後續價格持續攀升，是否會影響銷售率還要再多加觀察。

高雄市長韓國瑜帶起的韓流旋風似乎還沒有退燒的跡象，從房仲店頭的來客就可以發現，根據高雄房仲業者觀察，自從去年選後中北部客層的來人數量比選前至少增加2成，交易量也有20~25%的提升。
 
在韓國瑜當選高雄市長之後，高雄似乎百業都欣欣向榮，房地產業界也不例外，尤其除了原本高雄的客戶之外，更多了不少外地來的客戶。信義房屋左營高鐵店店長陳麗蘭表示，其實選前韓國瑜的氣勢直線上升，就有不少中北部的客戶來電詢問高雄房市的現況，選後這樣的狀況更明顯，除了電話詢問、網路預約之外，更有不少人直接殺到高雄看屋，購屋置產的動機非常明確。

陳麗蘭表示，有個從台北下來看屋的台商，鎖定左營高鐵站附近的物件，當天看了5~6間房子之後看中1間屋齡3年內、30坪、3房平車的大樓住家，看屋當天就下斡旋，隔天就約屋主談價，最後以總價600萬元成交，僅砍價50萬元，創下2天成交新紀錄。
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陳麗蘭指出，該店近期許多成交案件都是中北部的買家，選在交通方便的左營高鐵商圈，也有不少台商來詢問，甚至有來自德國和奧地利的詢問。陳麗蘭表示，選後該店來看房的民眾比起選前至少多2成，而成交量則比選前多20~25%。

住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰則表示，鼓山、左營等行政區屬於較新的市區，對於外地客層具有吸引力，但若以高雄本地民眾的買賣來看，三民、鳳山仍舊是交易量較大的區域。（陳建宇／高雄報導）

左營漢神巨蛋周邊是高雄最熱鬧的區段，也吸引外地民眾看屋。資料照片

鼓山農16是高雄的蛋黃區，近期也有許多台商看屋。資料照片

三民區人口數多，交易以在地民眾為主。資料照片

鳳山區也是高雄房市交易的熱區。資料照片

 

根據北市最近一期實價統計，去年10月北市交易1,143件，為7個月來新高；交易總金額270億元，連四個月成長；平均單價50.5萬元，已連續半年維持在五字頭。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，去年下半年房市利空不斷，包括美中貿易戰、股災、九合一選舉等，從三項實價數據來看，北市買氣並未受到太大影響，房市持續緩步回升，預料今年上半年仍將維持溫揚走勢不變。

北市地政局每月發布實價統計，最近一期為去年10月，共交易1,143件，已連續八個月成交量在1,000件以上，10月較9月增加約一成，為去年3月以後新高。

10月交易總金額為270億，雖然和今年第二季相比，仍有相當落差，但自去年7月重滑之後，已連續四個月回升。

10月以松山區交易金額約45億元最多，成長幅度近一倍，多是中古屋交易，包括公寓、大樓，其中民生社區及周邊交易近20間最多，其次為南京東路四、五段，另外松山區知名豪宅文華苑也成交一戶，總價5.3億元。

成交件數仍以中山區最多，扣除親友交易，共186件， 較 上月增加逾兩成，其中中山區辦公室單月交易達14件，較上月大增2.5倍，增幅最多。

10月全市平均房價和上月變動不大，每坪50.5萬元，較9月小漲0.5%，但已是連續6個月維持在五字頭，為2016年11月，台北市平均房價跌破五字頭以來，首見持續兩個月以上維持在五字頭，過去二年，五字頭大多是曇花一現。

記者張瑞傑／台北報導

根據內政部統計處最新統計資料顯示，2018全年的買賣移轉棟數為27.8萬棟，年增約4.5%，拍賣移轉微增至5234棟，至於繼承移轉棟數則持續創下新高，達到5.6萬棟，不過若與10年前的買賣移轉棟數相比，則可發現拍賣移轉10年來減少約8成，不過繼承卻是增加了57%。

信義房屋不動產企研室專經理曾敬德表示，買賣移轉棟數連續兩年反彈，交易量反應市場觸底盤整，但自住買盤回籠擇優購屋，至於拍賣移轉雖然反彈至5234棟，但大約是歷史高峰時的1成左右，並未對市場造成影響，繼承移轉則是受到高自有住宅率與人口持續老化影響，因此繼承棟數不斷寫下新高，預料這樣的趨勢將會持續下去，至於贈與移轉因房地合一新制上路後，節稅效益下滑，因此贈與移轉數量大致維持穩定。

若以10年的變化則更可看出市場差異，10年前整體房價水準較低，加上當年上半年的投資買盤興盛，加上新成屋交屋量大，全年買賣移轉棟數達37.9萬棟，2018市場只剩自住當道，投資買盤疲弱加上交屋量不也若當年多，10年時間移轉棟數減少約10萬棟。

不過拍賣市場則反應目前市況仍相對穩定，2008年的拍賣移轉仍高達2.5萬棟，不過2018年剩下5234棟，較當年減少約8成，反應當前因債務或欠繳房貸因而流入法拍市場的量少，拍定移轉的量也因而減少，不過另一方面也可看出市場大致維持穩定，急需資金或債務可能出問題的民眾，可以順利售屋變現。

繼承移轉棟數則反應人口老化與高自有住宅率等因素，加上不動產的價值高，因此繼承的移轉棟數年年攀升，2018年已經增加至5.6萬棟，和10年前相比反而是呈現逆勢大幅增加的狀況。

原文網址: 2018買賣移轉27.8萬棟　繼承一直創新高 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1367728#ixzz5dstoShoj 
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買氣再回升！內政部日前公布2018年全年移轉棟數，全台買賣移轉棟數落在27.7萬棟，較2017年增加1.18萬棟，全年年增率約4.5%，是繼2016年新低點後，連續第2年反彈，業者指出，雖然房市回溫，但呈現上下震盪，短期交易量爆衝不易。

2018年全年移轉量雖然微幅上揚，但呈現上下震盪，短期看多不易。(記者張瀞勻攝)

根據內政部最新統計資料顯示，2018年全年買賣移轉棟數為27萬7967棟，年增率為4.5%，為繼2017年止跌反彈後連續第2年回升，但業者認為，目前房價修正停擺，讓購屋族回到觀望態度。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，2018年全年買賣移轉雖然優於2017年，年增也僅4.5%，但低於28萬大關，呈現上熱下冷的交易狀態，主要原因除去年年底選舉與下半年中美貿易戰影響購屋心理外，房價沒有明顯下修，誘使買方進場，是其中關鍵。

而綜觀今年房市趨勢，徐佳馨分析，除了海外各大國家對台灣國內造成經濟壓力以外，今年又是2020年總統大選的前哨戰，預估整體交易量仍不易放大。