不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】CBRE世邦魏理仕2018年4月11日發佈2018年第一季不動產市場概況，受惠於公有大面積土地釋出，加上建商積極獵地規劃新商品，支撐第一季土地交易市場成交量衝破新台幣321億，是五年來首季最高水準。本季商用不動產交易金額年增3.9％，但總額僅達百億低門檻(新台幣107億)，顯示投資人對商用不動產市場前景仍有疑慮，且買賣雙方對價格認知差距未有明顯改善，削弱投資需求。商辦租賃市場則受惠企業強勁的整合搬遷及辦公室升級需求，新落成大樓預租情況踴躍，有望帶動未來台北市A辦租金成長。
 
大型企業搬遷需求強 新建大樓可出租比例低於三成  
 
世邦魏理仕第一季統計數據顯示，由於台北市中心大型連續空置面積稀少，不少跨國企業在新商辦大樓興建之時，便把握良機承租新大樓內大坪數單位，其中以專業服務業及科技業租賃動能最為強勁。有鑑於2018年內三棟新完工大樓預租表現皆不俗，世邦魏理仕認為接下來包括新完工大樓及現有頂級商辦的房東可能進一步針對新承租戶調高開價，市中心商辦競價效應將逐漸浮現。
 
進一步分析第一季統計數據，台北辦公室市場淨去化量(含A辦/B辦)計1,120坪，平均空置率因A辦市場兩棟新大樓加入而升高，自2017年底的7.3％升至本季的10.5％。儘管季內A辦空置率飆升至16.5％(季增6.9％)，世邦魏理仕預期在新大樓招租情況良好的帶動下，A辦空置率最快可於明年初降至14％以內。觀察商辦平均租金，A辦/B辦第一季平均租金僅微幅調升(A辦季增0.06％/B辦季增0.22％)，平均租金分別落在A辦每坪2,640元/B辦每坪1,762元。世邦魏理仕預期，未來數季企業增聘意願維持高檔，有利商辦市場持續去化，此外，觀察台北租賃活動仍集中於信義基隆區，顯示企業租戶普遍重視門牌效益以提升品牌形象及吸引優秀人才，預估2018年陸續完工的新商辦大樓可望帶動未來數季的租賃需求，推升A辦平均租金成長0.5％。 
 
建商持續獵地 土地交易量五年來首季最優 
 
世邦魏理仕統計數據顯示，2018年第一季土地交易總金額達新台幣321億元(年增24％)，主要係受惠於公有地釋出，建商積極獵地規劃新商品，推升土地交易熱度。反觀季內商用不動產交易市場冷清，總成交額僅新台幣107億元，顯示買方因價格不符期待而縮手，同時賣方亦無意願下修價格求售，雙方對價格差異認知未獲改善，因而使交易協商時間拉長。
 
進一步分析，從投資人類型來看，自用型買方需求暢旺為首季商用不動產市場主力，其所投資金額佔總金額九成之多，反觀一般而言資金雄厚的機構投資人，由於市場上符合此類投資人要求的投資標的十分有限，季內投資額掛零，其中如保險業者已轉為投資開發型不動產，以獲得較高的報酬率。
 
世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示：「在當前的金融環境下，企業較容易取得不錯的貸款條件，預測自用需求將是未來數季支撐商用不動產市場買盤的主力。然而，目前市場上許多賣方對於商用不動產價格態度趨於強硬，而投資人又不願追價購買，短期內買賣雙方價格期待差距仍大，可能影響未來數季商用不動產成交量，預料2018年整體不動產投資市場將由土地買賣一枝獨秀。」