不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

房價漲跌的趨勢可以從三大面向分析判斷，包括經濟基本面向、技術循環面向、消息政策面向。

經濟基本面向主導房價短中長線漲跌推動的主力，技術循環面向主導景氣興衰循環長線波動的走勢，消息政策面向主導房價助漲或助跌、反轉或回升的短期走勢。茲就三大面向涵蓋的影響變數分析如下：

(一)經濟基本面向～多空交戰劇烈

經濟基本面包含因素很多，依目前經濟重要層面分析，有以下判斷因素值得參考：

(1)經濟成長率：主計處預估二○一八年經濟成長率為二．六九，表現中等，唯出口貿易若受中美貿易戰影響，可能會導致短期成長的萎縮。

(2)市場供需：近年累積近八萬戶餘屋待消化，但同時也累積近七萬戶自住的觀望買盤逐步進場，一方扮演房價下挫的殺手，一方扮演房價支撐的力量，由於台北市近年推案量與餘屋較少，遞延觀望買盤近四萬戶，只要這些買盤逐步進場，就扮演房價止跌的領頭羊，今年上半年北市交易量比去年同期成長近二○％，可證明台北市累積自住近四萬戶買盤明顯逐漸回籠。至於人口老化少子化問題，影響的是長線走勢。



(3)資金與利率：根據主計總處最新預測，今年超額儲蓄(國民儲蓄毛額減掉國內投資毛額)將達二兆二八一○億元，已經是連續第五年突破二兆新台幣大關，顯示國內閒置資金持續升高，但另一方面也顯示投資意願的降低。

同時，蔡英文政府上任二年多來至今，累計金融帳淨流出已達一二四九．一億美元，約新台幣逾三．八兆元，影響的不只是房地產，還包括其他的產業投資。

至於利率升息與否的疑慮，政府考量的是全面性，包括出口成長、匯率、通貨…等因素，不會只針對房地產調升，依目前局勢觀察，調整幅度不會太大，對房地產影響有限。

(4)公共建設與內需：川普貿易保護政策，對依賴出口國家相當不利，台灣必須強化內需，刺激景氣，吸引製造業與資金回流。因此，加速前瞻建設及強化公共投資是蔡政府努力的方向，從行政院積極解決五缺問題可看出端倪。

(二)技術循環面向～預售成屋兩樣情，中古屋止跌訊息出現

市場的景氣循環一定有漲有跌，技術線型必然從擴張期、高峰期、谷底期之間的景氣興衰，而呈現出技術循環的週期，通常高峰到谷底不會超過三年，但也要看擴張期與高峰期的時程長短而定。

由於這波景氣榮景長達十二年，在反轉下跌時，並非朝硬著陸態勢急跌，而是軟著陸緩跌態勢，因此反轉到落底期間，需比過去循環一年半趕底的時程更長，例如台北市經七季量能萎縮緊跟著七季量能增溫，到二○一七年第四季歷經三年半時間，中古屋平均房價從每坪六五．七萬跌至五二．五萬止跌，跌幅二○％，今年上半年已連續兩季價量俱時回溫，同時扮演章魚哥的大安區，也明顯反映出價量齊揚的態勢(見附圖)，台北市房價只要第三季維持連三季不跌的表現，就可回頭證明台北市房價已在二○一七年第四季率先止跌。

至於全台各都會止跌時程會落後台北市兩到三季，也就是今年第三季到年底是全台房價止跌與否的觀察重點，六都房價表現的共通點是預售繼續下調，拉近與新成屋差距，新成屋持續殺價，但讓利空間縮小，中古屋房價獲自住買盤支撐。另外，開工量向上與使照核發量呈黃金交叉，顯示出房市止跌重要訊息。

(三)消息政策面向～國際及兩岸局勢險峻，政策偏多

消息政策面向涵蓋因素包括：國際局勢、兩岸政治關係、政治選舉、政策打壓或作多、天災、人禍等。消息政策面往往是「助漲」與「助跌」的關鍵因素。例如二○○九年因馬政府降低遺贈稅，房市雖在高檔，資金洪流起了助漲效應。二○一五年房地合一稅政策出現在房市開始疲軟時，就又產生助跌效應。

目前影響房地產消息面有(1)選舉因素(2)中美貿易戰(3)兩岸關係。在選舉前，若房市高漲，政策就會做空，若房市下跌，政策就會做多。蔡政府上台第二年政策上並無打房措施，同時也釋放出做多跡象，包括放寬選舉性貸款限制、放寬銀行三○％房產放款上限，前者是對房產風險的樂觀評估，後者是解決社宅、公辦都更等資金需求，間接釋出政府做多訊息。另外立法院計畫提案讓海外資金回流大赦，此條款若通過，將會有非常龐大的資金回流。