不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【特別企劃】文/富比士地產王
桃園市自升格直轄市以來，不斷有重大建設利多釋出，而今年房市在普遍讓利風引領下，桃園明年房市仍不看淡。桃園市不動產代銷公會理事長簡貴生表示，明年仍是讓利年，產品以2~3房為主，但隨著換屋族也出籠，4房型需求已在蠢蠢欲動。

簡貴生表示，房市在2017年Q3價格落底後，因業主願意讓利1成至1成5，價格逐漸受到客戶認同，使沉寂3~4年的買氣出籠，並於今年Q3達到高峰，2~3房小坪數產品去化尤佳。例如A7重劃區主打「低單、低總、低自備」，以及低於周邊區域行情等訴求，吸引不少雙北市客群，有指標案僅花3個月時間就成交300戶，是近年從沒見過的榮景。

但他發現，由於今年都是首購與首換等剛性需求在支撐，價格是主要考量點，因此，去化快的都是有讓利的建案，沒有讓利一樣賣不動，像是中路重劃區的行情，過去每坪27~29萬元時每周只能成交1~2戶，降到現在25、26萬元左右，成交就提高不少。

目前市場多半是20~30歲的首購族為主，手上現金不夠，有些連自備款也沒有，但是貸款繳得起，不少建商為求成交，也在做出改變，主打「低自備」、「高銀貸」與「低利率」訴求，以將租金轉換為付房貸的方式訴求，吸引金字塔底層的買方出手，收到相當不錯的效果。 

簡貴生指出，過去2~3房型產品賣得好，是因為有首購族在支撐，但近期也發現一個現象，即不少原本擁有2~3房的家庭，因小孩長大了，對4房以上的中大坪數需求已漸漸浮上檯面，但這些換屋需求因認為市中心價格不會再跌，便轉往較外圍區的南桃園找房，尋求不超過總價1500萬元(包含車位)的產品，而這現象已愈來愈明顯。 

簡貴生指出，今年桃園推案真的可以用「萬箭齊發」形容，而且買地用搶的，最近一次中路11筆土地標售就能看出端倪，標脫率達66.7%，整體溢價率近2成，最高得標單價為每坪77.5萬元，創下歷年標售次高紀錄。

根據桃園市代銷公會統計，今年桃園市全年推案量將近1300億元，與去年690億元相比，成長將近1倍，今年則上看1400億元(包含已售案量)，新推案則佔600億元，主要多集中在中路與龜山A7重劃區。 

他說，由於桃園房價基期較低，一直以來都吸引許多雙北市民眾移居，尤其在桃園市升格直轄市後，重大建設陸續到位，包含桃園機捷、捷運綠線、鐵道地下化、桃園航空城計畫，以及市立圖書館總館與大型停車場新建等等，對外來客的磁吸現象將會更明顯。 

針對明年市況，簡貴生認為，建商在經歷適度的讓利後，由於現在土地取得成本較高，建商已沒有降價空間，預估今年價格依然與今年相差無幾，呈現「價穩、量為增」格局，而自住型買氣已消化得差不多了，明年將仍是讓利為主，「低自備、高銀貸、低利率」仍是市場主流。