不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

集體經營性建設用地入市，取消從事非農業務必须通過國有出讓的方式將削弱地方政府對土地財政的依賴，中國房地產政策思路開始出現大轉變。 土地改革新政能否改變中國房地產市場的供地模式引关注（圖源：VCG） 据中共官媒新華社北京時間12月24日消息，2018年12月23日提請中國全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案，刪去了現行土地管理法中关于從事非農業建設使用土地的，必须使用國有土地或征為國有的原集體土地的規定；對土地利用總體規划確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用。 這被認為是在中共的中央經濟工作會議之后，進一步落實土地改革方向，鋪墊更大規模的土地改革。 國君地產謝皓宇認為，集體建設用地從試點到大規模推廣，是中國政府有意改變供地模式的嘗試。原有建設用地的新增，需要經過政府收儲、再進行出讓的環節，會大幅度推高土地成本，使最終市場化運行的收益率不足，進而導致試點推進緩慢。当前的政策，是中共中央經濟工作會議的進一步落實，預計2019年成為土改年。 在原先土地財政的模式下，最核心的是帶來信貸支持，在開发商拿地端的信貸成為了信貸派生的源頭，因此，房地產并非貨幣的蓄水池，而是貨幣的泉眼，減少土地信貸，反而會導致貨幣发行量減少。今年政府的房地產政策发生了轉變，不再利用土地信貸以貨幣的方式解決行業下行的問題。 過去地產調控放松，往往意味著放錢。而這次的思路是政府更多著墨長效機制改革，且從最難的土地改革開始。這樣的導向下，應該以更長的視角看待当前的行業問題。 有分析師認為，本次土地制度改革對于中國一二线城市（特别是深圳）的城中村和城邊村影響最大，尤其是租賃市場的租賃用地供應，但小產權房還是不能轉正。本次土地管理法的修改，掃清了集體經營性建設用地入市的法律障礙。中共十八屆三中全會中決議中曾專有提及：建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規划和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與中國國有土地同等入市、同權同價。 在中國，集體經營性建設用地是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規划確定的建設用地興辦企業或與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的農村集體建設用地。 据調查推算，截止到2013年底，中國的集體經營性建設用地的面積約為4200万畝，占中國建設用地總量的13.3%左右。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策對于集體建設用地的概念，明確提到了兩點。第一是主要是工業用途和商業用途。居住用途沒有提。所以該政策和小產權关系不大。換而言之，松綁的是别的領域，小產權房的政策依然是嚴厲的。 第二、此類用地強調了經營性用途。小產權本身也談不上經營用途，也談不上合法經營的概念。所以也沒有機會轉正。 嚴躍進表示，類似政策對于一些城中村和城邊村的影響是最大的，尤其是中國的一二线城市和部分三四线城市，類似城市供地市場將快速打開。 中原地產首席分析師張大偉表示，由于本次修正案草案調整的部分僅涉及為工商業經營性用途土地，因此暫時不會影響到住宅市場。本次政策將主要影響一二线尤其是深圳城市的商業用地供應。 「版權聲明：本文版權歸多維新聞網所有，未經授權，不得轉載」 ...轉自多維新聞網http://www.dwnews.com/big5/...1545658578192...