高雄市燕巢區一幢二層樓透天厝3月間售出，實價揭露成交價是70萬元，低於行情，備註欄載明為急買急賣物件，屬特殊交易，不足以作為房地產市場交易指標。實價登錄系統從2012年8月上路，迄今已7年，是國人查詢房地產交易價格的重要依據，但經常被忽略、也為業界所詬病的是，包括資訊揭露不足、有無納入車位計坪等，都使購屋族混亂，也讓利益良善的實價登錄系統，無法盡顯實價。
《蘋果新聞網》在本篇將剖析實價登錄優缺點，並教讀者如何從混亂的訊息當中，找出實際有用的資訊。
這幢位燕巢與楠梓交界的「超俗透天」，在鳳西巷31~60號，步行約10分鐘到鳳雄國小，騎車10分鐘到大社中山路商圈，交通便利；記者實際走訪，巷弄出入口不到4米，汽車無法駛入，建築物多為2層樓加蓋的透天厝。當地居民趙太太說，「這邊房價都要120萬元左右，不少工廠老闆會來這邊購屋，買來當移工宿舍或便宜租給外地人。」
■特殊交易無參考性
再查詢實價系統，發現該區段自有登錄以來有7筆交易記錄，最便宜僅6萬元，但備註為二等親買賣，不具參考價值；2013年4月再有一筆80萬元透天厝交易，在備註欄中並無任何標示，才可視為一般物件買賣。
這就是實價登錄的第一個問題，檢索系統未排除特殊交易，以查詢高雄市燕巢區近一年的房地產交易價格為例，會得到127筆資料，若非價格低到離譜，忽略察看交易明細，很容易誤判價格。地政士蔡斌碩提醒，以系統查詢實價，務必點選左下方的交易明細，如有為特殊交易，最上方的備註欄就會註明二等親買賣、急買急賣、買清或賣清等資訊，這類交易通常偏離市場行情，資料不具參考價值。
■未排除車位兩倍價差
內政部上周新增實價查詢「建坪單價試算」新功能，民眾可選擇建坪計算的單價，是否要包括車位、公設及陽台，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則指出，新功能是為實坪制鋪路，期能精準算出室內使用面積的單價，但觀察新功能發現，雖可照總價算出陽台、公設等單價，卻沒登記車位價格，導致以不同方式查詢，價格差至兩倍，誤導民眾。
若以台中市西屯區最新一筆登錄資料為例，位於皇城街1～30號的四房含一車位，屋齡11年、總價1090萬元、總面積63.95坪；新功能顯示主建物33.85坪、陽台4.09坪、公設26.01坪，以原本計算方式查出單坪價為17萬元，但若以新功能、僅算主建物，則單坪價飆漲到32.2萬元，價差9成，且此案件未申報平面車位面積，也無法拆算車位的單價，僅就上述資料，確實無法得知實際使用單價為何。
實價登錄中，最容易讓民眾誤判的，還有裝潢，若裝潢灌入售價中，也容易讓民眾誤判區段房價。以1戶40坪住宅大樓為例，若以每坪20萬元購入，總價僅800萬元，但若加入裝潢費用200萬元，實價登錄會出現1000萬元，若將該總價除上坪數，每坪房價就被拉高至25萬元。
■雨遮計算一國三制
此外，雨遮該怎麼算？去年元旦起申請的建照，雨遮和屋簷將不予登記、也不予計價，內政部規定「雨遮與屋簷不登記、不計價」，但法規是以「申請建照時間」來分，而非「銷售時間」，未來市場上將出現舊建案「計坪計價」或「計坪不計價」、新建案「不計坪不計價」三種，卻未在此次新的實價系統中，列出是哪種計算方式，一般民眾搞不清楚，也會造成混亂。
正在找房的民眾游先生表示，「之前常上實價登錄網站，寧願政府公布門牌、社區名稱等更具體的作法，坊間有很多軟體的搜尋方式，都比實價網站好用多了。」在銀行業上班的鍾小姐則表示：「有改變就會有進步，原來從實際使用坪數來看，我們的房價比想像中更高，沒有細算，根本不知道花了這麼多錢買公設。」
儘管如此，實價登錄仍是迄今為止，最具公信力的房地產查價系統，想學會最精準的出價，就得先了解實價登錄潛學問，檢索時可以「輸入路段名」、「排除車位選項」、「使用實坪價計算」，就能快速縮小樣本數，獲取自己想要的資料。
■精準輸入精準查價
陳炳辰表示，雙北以外區縣市，地圖定位揭露物件位置常偏差過大，民眾若使用地圖框選功能，除小心資訊被誤植，切記一定要精準輸入路段名，才能秀出完整的實價資料。
因車位權狀大小不一，有的成交紀錄可能一次購入2到4筆車位，陳炳辰建議，或是可直接勾選排除「含車位物件」，以沒有車位的情況下，先比較物件本身價值，而車位坪數、行情則是另外計算，相對簡單。
有了精準路段、車位價格基礎後，則可進一步使用實價登錄新功能，舉例來說，要買進的是1千萬元、不含車位的40坪住宅，假設公設10坪，現行實價揭露制度是1千萬元除以40坪，每坪單價約25萬元。
但如果透過新功能，也會提供扣掉公設後，以1千萬元除以30坪（主建物+附屬建物）的「實坪價」，等於每坪33.333萬的「趨近實用坪數單價」。如此一來，購屋的消費者也會發現，高總價、高公設的標的，房價將會比原來預期的高出不少，也能夠過此方式快速比出高CP值物件。
■實地走訪貼近行情
中信房屋研展室副理張漢超表示，新增的單價計算功能，位於查詢結果「交易資料」的「交易明細」中，點入「建坪單價計算」的選項，即可勾選主建物、車位、共同使用部分或附屬建物面積，作為除以總價的分母，並計算出單價，系統會即時將計算結果呈現於下方，使用者並且可比對「建坪單價試算結果」（總價÷勾選之面積）與「原建坪單價計算方式」（總價÷移轉登記總面積）的差異。
租賃住宅服務商業同業公會顧問傅韋豪提醒，未改制前就並非所有實價登錄資訊皆正確，也有假登錄的情形像是「買低登高」、「 左手換右手」、「特意拆算單價」、「裝潢墊價」都是常見手法，建議購屋族參考實價登錄的範圍可以稍微拉大，搭配實地走訪，才能更貼近當地行情。（葉家銘、王鈞生、陳筱惠／連線報導）
https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20190520/1563975/
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