不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

為健全不動產稅制，台北市政府副市長鄧家基日前在行政院會建議，房地合一課徵不動產持有稅，並修正房屋標準價格重行評定期程為每二年一次，對此，行政院長蘇貞昌指示，財政部洽妥各地方政府意見，尋求共識，審慎研議。

針對台北市府提議將房屋稅、地價稅合併課徵不動產持有稅，六都中除了台南市反對，台中市沒有意見外，其他多持贊成或開放態度。財政部賦稅署表示，由於房屋稅屬中央立法、地方執行的政策，需取得各地方政府共識，將於近期盡速發文徵詢。

早在二○一四年七月財政部提出房產交易將採取房地合一課徵資本利得稅，筆者就大聲疾呼，持有稅應優先房地合一課稅，未來，政府應就四大考量方向做為房產稅改的重要參考。

(一)徹底「簡化」台灣繁複的房產稅制：

台灣房產稅制的繁複程序堪稱世界第一，除了交易稅有房地合一稅、土地增值稅、定期有土地公告現值，更繁複的是持有稅包括地價稅、房屋稅、囤房稅、豪宅稅……稅基中又有單位面積造價、折舊率、路段調整率、房屋評定現值，還有公告地價……等，將來房產無論交易稅或持有稅都應採「實價登錄總價乘以應課稅率」，就能把繁複稅制一次性的革新簡化。

(二)房產稅制革新邁向全面公平性：

現行房地合一交易稅須除役，房產交易包含交易稅(不論賺賠)及資本利得課稅。而交易稅採單一稅率，資本利得課稅的稅率訂定方針，原則為「房屋交易中持有越久，房產交易稅應該遞減」，「土地交易中持有越長，房產交易稅應該遞增」，正確的持有稅制與交易稅制是「自住房屋持有越久稅賦遞減；土地持有越久稅賦遞增」，「房產交易只要賺錢就應實價課稅」「賺多的人多付稅，虧錢的人可抵稅」，最重要的是避免像二○一四年台北市政府針對新屋持有稅一刀切的後遺症，慎重考慮日出條款，以及過去土地所有權人持有期過長，如何提出配套寬限或歸零的措施，政策修訂才能減輕抗力。

(三)持有稅合併房屋稅與地價稅合併為單一稅制：

房價居高不下原因很多，除資金充裕、利率偏低、市場缺乏多元化投資以外，持有稅偏低也是因素之一，若把房屋稅與地價稅合一，並去除公告現值、公告地價、土地增值稅等繁複性稅制，才能真正符合房地合一稅改的基本精神。

持有稅制革新重點有五：

(1)依實價登錄總價乘以不同稅率課稅。

(2)自住持有越久稅率越低。

(3)非自住持有稅率提高。

(4)多戶非自住持有稅逐戶提高稅率。

(5)實價稅基調高，稅率應適度調低，才不致一次性漲幅過大。

以上五點是持有稅革新的正確方向，如此就能達到稅制簡化與公平的目標。

(四)土地交易改為實價課稅，並一併廢除增值稅：

土地是房價高漲因素的元凶，土地資本利得稅改革必須大刀闊斧，廢增值稅改採實價課稅，為防土地價格下滑政府課不到稅，適度配套加增交易稅(類似證券交易手續費)。

土地持有稅課徵仍須依持有年限越長，稅率也應遞增，當然，針對持有越久的土地，交易稅率也會遞增，取代過去延宕的空地稅，以防不當的囤地炒作。而修法時並同時訂定日出條款，避免因新制追溯持有期而引起建商財團與舊地主的大幅反彈。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

至於中央與地方稅收的歸屬權，也可考慮修改中央財劃法，按地方與中央的合理稅收比例加以分配，有助避免因增值稅廢除，引起地方主要稅收大幅減少的反彈。

※政府為何一直規避持有稅的優先改革？

房地合一交易所得稅在二○一六年選前送立法院三讀通過，為的就是對選民與民怨作交代。照理說，稅改理應從簡，並應針對房價炒作根源著手，就是合理調高持有稅與土地實價課稅。但過去財政部表面上不調稅率卻猛調高路段調整價與造價之稅基，雖明不修棧道卻仍是暗渡陳倉。