不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

廣州市住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局聯合印發《關於規範新增租賃住房有關管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》要求住房租賃合同期限不得超過二十年，有效打擊“明租實售”。
　　此外，《通知》要求租賃住房在專案宣傳推廣時，不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為，同時不得出現“投資”“升值”“名校”“首付”“月供”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。
　　《通知》自印發之日起施行，有效期5年。
　　供應：
　　集體建設用地建租賃住房或將增加供應
　　按照《通知》，所謂“新增租賃住房”，包括《國有建設用地使用權出讓合同》約定的自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、經規劃和自然資源部門批准新建或改造的租賃住房。這是廣州再次明確要加大增量的途徑，進一步增加租賃住房供應。
　　值得一提的是，此次“新增租賃住房”包括了“利用集體建設用地建設的租賃住房”，此類租賃住房有望大量增長。廣州作為首批利用集體建設用地建設租賃住房試點城市，按照計畫，至2020年，全市計畫利用集體建設用地建設租賃住房建築面積300萬平方米，每年批准建築面積按100萬平方米控制。目前，經市政府批復同意的第一批試點10個項目中有3個項目已取得《建設用地批准書》，正加快推進方案設計和報建工作。
　　同時，在新增租賃住房經營方式上，《通知》允許房地產開發企業、村集體對於各自的新增租賃住房既可自主出租經營，也可與住房租賃企業等合作出租經營。這意味著，新增租賃住房的承租在經營方式上有了更多自主選擇權。
　　租金： 由租賃雙方參考《廣州市房屋租金參考價》並結合市場水準協商確定。
　　押金：鼓勵押一付一，最高不得超過月租金三倍，一次性收取租金的不宜超過一年。
　　租期：住房租賃合同期限不得超過二十年。
　　在租金方面，《通知》要求對新增租賃住房的經營實行市場化調節機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方參考《廣州市房屋租金參考價》並結合市場水準協商確定。此外，經政府有關部門團租用作公共租賃住房及其他政策性住房的，例如用作人才公寓等，其承租物件、租金價格和管理要求都需要按照相應的公共租賃住房規定執行。
　　而且，為了減輕承租人的經濟壓力，對於新增租賃住房，《通知》明確租金收取鼓勵押一付一，押金最高不得超過月租金三倍，一次性收取租金的不宜超過一年。據瞭解，市面上有個別從業者，打著“租房”旗號，售賣房屋的長期使用權，對此，《通知》在制度設計中除了對新增租賃住房的權屬和土地性質、使用年限做了相關規定外，還明確要求“住房租賃合同期限不得超過二十年”，以此對租賃行為進行約束，從一定程度上限制“以租代售”“明租實售”的情況。
　　此外，近年來，一些租賃運營商及仲介機構要求客戶使用“租房貸”以“貸”養租。針對此現象，《通知》要求租賃住房在專案宣傳推廣時，不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為。同時宣傳時也不得出現“投資”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限購”“不限貸”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。
　　用途限制：租賃住房不得分割、銷售、轉讓
　　《通知》規定，用於建設自持租賃住房的土地出讓時，應在《國有建設用地使用權出讓合同》中約定，地塊所建自持租賃住房應當整體辦理不動產登記。不動產登記部門應在其不動產權證和登記簿上注記用途為“自持租賃住房”，載明“不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押。房地產開發企業發生合併重組、股權轉讓等特殊情形的，自持租賃住房應整體轉讓，轉讓後自持租賃住房性質不變”。
　　利用集體建設用地建設的租賃住房，集體建設用地使用權人應整體申請不動產登記。不動產登記部門應在不動產權證和登記簿上注記“不得分割、分拆銷售、分拆轉讓及分拆抵押”。
　　資訊備案：新增租賃住房都需備案
　　按照《通知》要求，經營新增租賃住房的房地產開發企業、住房租賃企業、房地產經紀機構、村集體等應將其出租的房源資訊如實錄入廣州市房屋租賃資訊服務平台，房源資訊一目了然，做到房源資訊透明。
　　此外，新增租賃住房出租需要按照《廣州市房屋租賃管理規定》、《廣州市房屋租賃合同網上備案規則》（穗建規字〔2017〕18號）的規定，辦理房屋租賃合同登記備案。
　　專家：定租賃用途 防“明租實售”
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，《通知》對自持型租賃住房的不動產登記進行了規定，主要是兩點，一是用途為“自持租賃住房”，二是“不得分割”，這樣也是為了促進此類住房用途明確，防範明租實售等情況的出現。
　　《通知》還對具體租賃合同內容進行了規定。主要包括租賃中的期限、租金和押金等問題。在實際過程中要警惕一些違規收取租金的做法，比如說部分租賃合同可能會給出減免管理費等優惠，這個時候租客一定要警惕是否存在私下亂收費、明減實收等風險。