不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

礙於都更推動流程繁瑣，蔡英文總統上任後力推《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，俗稱危老條例，並於2017年公布實施，透過老屋改建提升容積誘因，增加開發商或個體戶申報意願。然從17年上路至今，《蘋果新聞網》統計6都受理與核定數發現，雙北市核定數均已突破200件，台中百件，但高雄與桃園僅49與43件。專家分析，房價基期高低與居住型態影響申辦危老意願，而透天厝個體戶申辦危老建築，對市容而言產生街景落差影響。

高雄市危老目前僅核定49件在6都中排行倒數第2，主因在於房價基期低又因重劃區過多，導致推動過程中難度提升。唐郡威攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

據高市都發局提供資料顯示，統計至今年8月北市受理危老達536件，核定253件，新北與台中市受理分別有287與266件，當中核定221與126件；受理與核定比最高位於台南，受理91件中有85件核定，比例達93.4%。排行後段班則為高雄與桃園市，其受理件數分別為59與63件，但僅49與43件核定。而《蘋果新聞網》統計6都屋齡超過30年老屋戶數達288.9萬戶，但目前危老核定件數僅777戶，其2者比重有明顯落差。

6都危老建築推動量

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屋齡高低僅是判斷是否符合危老建築1項指標，依危老條例指出，經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者，或是經結構安全性能評估結果未達最低等級者，或屋齡30年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。該類條件都適用於危老，但從屋齡30年以上量體與申請危老比重相比，6都推動危老其進度均慢如龜速。

6都屋齡超過30年老屋達288.9萬戶，但申辦危老僅777戶。唐郡威攝

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危老條例於2017年公布實施，最高可達建築基地1.3倍基準容積，並於2020年5月9日前申請亦可再拿到10%時程容積獎勵，而今年4月中危老條例修法，施行後第4年起時程容積獎勵降為8%、第5年6%、第6年4%、第7年2%、第8年則剩1%，獎勵將在條例施行後第9年為落日。

高市都發局住宅發展處處長翁浩建指出，除容積獎勵外申報危老還有稅負獎勵，如重建期間免徵地價稅，重建後2年地價與房屋稅減半徵收，若是重建後未移轉房屋所有權，房屋稅減半徵收最長可延長到12年，而就經費補助還提供自然人每案最多5.5萬元重建計劃補助費與每棟最多8000元耐震能力初評補助，「另高雄市若住宅區透過危老重建，放寬住宅區建蔽率至多60%，同時開放容積移轉、捷運沿線輕軌增額容積得與危老重建容積獎勵併用，最高可達原容積70%。」

高市都發局住宅發展處處長翁浩建指出，透過危老除可有容積獎勵另有稅負獎勵與經費補助。唐郡威攝

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高雄市釋出住宅區最高可達原容積70%容積獎勵，但就民眾申報與核定危老件數仍屬後段班！翁浩建指出，危老必須100%土地及合法建物所有權人同意，涉及私有權整合因此必須耗時整合，而高雄基準容積為全國最高，居住型態又以透天厝為主，危老容積獎勵對於透天厝重建誘因相對較小，加上房價屬於相對低基期，都是影響推動進度原因。

高市都市更新學會理事長林資雄指出，重劃區過多加上低基期房價，讓建商投入都更與危老意願低，是過去在推動時困境，高雄有全台灣最多重劃區規劃，而當重劃區建置後，政府依法透過土地標售抵費地，等於提供更多土地供建商開發。

在推動危老重建過程，依高雄過去核定數統計，有57%屬於單戶危老重建！高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，透天厝1戶打除在透過危老容積獎勵蓋出更高更扁住家，其實對城市景觀不見得是好事，未來會出現街廓內忽然出現一棟新屋跟周邊建物產生突兀感，建議危老規模獎勵可修正再放寬，提升開發商參與危老案意願。（葉家銘／高雄報導）

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