不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

屏東縣政府財稅局表示，建案尚未完工之前，有時會出現起造人變更的情形，若能清楚交代金流的合理性，尚不需要進行課稅，然而若變更起造人的當下，涉及買賣、交換與贈與等行為，就必須依法報繳契稅。

官員表示，坊間建案在完工之前或取得建照之前，有時會出現起造人變更的情形，最常見兩種情形，一種是家人自行造屋，本來是長輩當起造人，後來變更給晚輩，這種情況較為單純，稽徵機關通常可以予以免稅；第二種情況則是獨資、合夥性質的建築師事務所，若將起造人登記為事務所，或是登記為負責人個人，二者之間互相變更，金流歸屬可能也相對單純，只要能清楚提供，稽徵機關也不會為難。

官員指出，依《契稅條例》第14條規定，建築物在建造完成之前，將此建物讓與他人，由受讓者繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人、由受讓人以起造人名義取得房屋使用執照，可以免課徵契稅。但是部分業者看到法規如此規定，就希望循此管道規避契稅。

官員表示，過去時有建設公司透過變更起造人名義，試圖逃漏契稅繳納義務的情況發生，譬如預售屋交易，建設公司確認未來買家之後，在建案尚未核發建照、還沒有房屋稅籍的情況下，就先將「起造人」變更為認購預售屋的買方，稅捐稽徵機關對此類案件都特別緊盯。

官員表示，如果是實際上就是預售屋買賣案件，或是交換、贈與案件，就必須依照契稅條例第12條，由最後建照上載明的起造人來繳納契稅。買賣及贈與案件，應依房屋現值乘以6％稅率課徵；若是交換案件，則依2％稅率課徵。

官員表示，建築物中途變更起造人，如需申報契稅，使用執照核發日起算60日內，向稅捐稽徵機關申報納稅，未於規定期限申報者，每超過三天加徵應納稅額1％的怠報金。