危老重建整合大哉問(24)－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2020-07-16

近年大街小巷出現越來越多小基地老屋重建案例，位處地震頻繁的台灣，建築結構安全格外重要，尤其隨著人口老化的腳步越加快速，建築物高齡化程度更是備受關注。政府推動都市更新之初擬仿照日本「都市再生」經驗，但大面積基地整合不易，轉往「都市更新」同樣遭遇瓶頸，直至今日，都市更新推動已進入第二十二年，並且歷經九次修法，核定案量仍遠跟不上建物老化的速度。

為加快重建速度，政府再拐個彎推出「危老重建」，截至目前為止，不論是受理或核定數量都較都市更新來得多，主管機關遂乘勝追擊，再將今年五月十日三年到期的時程獎勵順勢延長，採「86421」逐年遞減方式加緊推動。請問莊教授，危老條例實施後，雖然受理與核定案量快速增加，但卻出現越來越多的瘦長型小基地建物，危老重建政策究竟是利大於弊？還是弊大於利？

截至今年五月三十一日，都市更新總件數一千三百件，已核定件數八七七件；危老重建受理件數一三七○件，核定件數六三二件，雖然核定件數較少，但都更已推動二十二年，危老重建方才進入第四年，危老重建顯然已凌駕都更之上。

其次，根據內政部統計，目前申請危老重建案的基地面積，約有五一．八三％在四百平方公尺(約一二一坪)以下，已超過半數，並且小面積建築基地案件數量有愈來愈多的趨勢，因此，就整體都市更新政策而言，實係本末倒置，不足大肆誇讚。

基地太小，巧婦難為無米炊
─再高明的建築師也難規劃出好作品

根據台北市政府所公布截至三月三十日為止，危老核准重建計畫共計二二五件，其中基地面積小於兩百平方公尺的建案有十八個，最小面積位於遼寧街45巷，僅八十八平方公尺(二六．四坪)，由核定內容顯示，「結構評估」得分為６、「時程」10，「總獎勵額度」16，其他例如基地退縮、耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙設計與捐贈公設地等項目全都掛零，由此不難了解小基地建案之潛在缺點有多嚴重，如再仔細檢視二二五個核定案件內容，都是清一色的緣於「時程獎勵」而來。

其他諸如地形狹長導致室內空間規劃設計捉襟見肘，更是無法產生好作品的主要來由。

市場流通性備受考驗
─將來子女辦理分戶繼承也是問題

一般而言，小基地重建，除結構安全之外，似乎也看不到對整體都市景觀有什麼貢獻，更甭談空間規劃及通風、採光、動線等居家品質，可以想像得到的是，未來將有更多竹筍狀的建物林立，對於市容景觀一點貢獻也沒有。此外，小面積或許對一至兩人居住不會造成太大的困擾，但能確保往後的居家型態一直維持不變？將來子女如何辦理分戶繼承？如再加上「市場流通性」不佳，未來想要脫手或換屋也不容易，後續問題必然層出不窮。

停車位規畫備受考驗
─必須依賴機械升降設備停車

小基地建案由於基地面積狹小，如再加上狹長地形，面寬不足，必然很難規劃出坡道平面車位，僅能仰賴機械升降停車，甚至汽車載運至地下室之後，還需借助轉盤移動方向，尤其是停留騎樓出入口等候機械升降時，經常發生阻礙行人情事，如係坐落於繁華商圈，恐滋生無謂困擾(詳請參閱照片)，另外，一旦發生機械故障，甚或壓傷人車等問題，也可能衍生理賠等紛擾。

有關停車位及資訊揭露議題，請參閱內政部所公布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」對於停車位之相關規定如附表，小基地建案應詳細註明清楚，俾免日後衍生無謂紛擾！