不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【文/住展房屋網】短期來看，新冠肺炎仍是影響台灣，乃至全球最鉅的因素；但中長期而言，人口結構變化則一直都是台灣內部國安等級的議題，而且現在甚至已非進行式，而是完成式！因為國發會上週公布的最新統計顯示，今年二月台灣人口就開始負成長，而且每五人就有一人超過65歲的超高齡社會，更因此將提前於2025年到來。

其實開發商也很清楚，面對不可逆的人口衰退，擴張式的都市發展(重劃)絕非長久之計，我們最愛借鏡的日本即是如此。這十幾年來該國房地產陷入所謂失落年代，但近乎無量下挫的，多半是郊區或新興開發區域；相對地，都會區價格、租金則仍歷久不衰，去年還因夏季奧運將舉辦，而使得東京又出現地產炒作行情。

再回到台灣；儘管這幾年官方努力推動都市更新或危老重建，但出發點實有可議之處；因為看起來，官方的真正目的並不是城市再造，而是藉此活絡相關產業，進而刺激經濟(數據)。尤其目前為止，官方也仍篤信且持續推動外擴式的城鄉發展方針，這從這些年來各地持續增闢新重劃區，房市上演重劃區價量熱潮，就可得到證明。

然即便如此，住展房屋網企研室觀察發現，在眾多重劃區中，真正穩定發展、銷況平順的，還是距市區不遠者，如江翠北側、新店央北、土城暫緩或桃園中路等；相對地，離人口稠密成熟發展區稍遠者，如淡海新市鎮、台北港特區或鶯歌鳳鳴，則是不上不下，甚至也容易陷入盤整或低檔。

又如高鐵青埔特區，最近雖然復活，但靠的又是投資買盤；尤其官方的建設發展，還要好幾年才能真正成型甚至成熟，還得看航空城的發展進度而定。換言之，如果航空城發展不如預期或最後仍是畫大餅，則青埔光靠民間的商業設施，仍很難維持現有的價量規模。

當然，人口總量減少，不見得會對整體房市帶來立即且全面性的衝擊，甚至因為新產生的高齡需求，還可能創造新的藍海；但無可否認，新興郊區則幾乎肯定會受到一定程度衝擊。據此，開發商回守人口密集、機能完備成熟，原本需求(換屋)能量就足夠的市中心區，也是很合理的策略。

只不過，這是不是北市近期新推案中，十個有九個半不是危老就是都更案，背後的真正核心原因？或單純只是建商認為此類推案潛在獲利更豐，也只有建商自己清楚了。