不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

都更、危老整合不易，不少老屋等了10、20年，仍無法更新重建，專家建議，老屋除了都更一途，仍有陽台補登、公共設施補登記、建物分割等3方法，雖不如重建讓房價三級跳，仍可讓房價提升百萬價值，也無須再耗費時間成本，不失是讓老屋增值的好方法。

不少民眾存在「一坪換一坪，外加一個車位」的都更念頭，實務上更新利益若不夠大，根本窒礙難行，讓都更卡關，造成老屋重建遙遙無期。

新北市地政士公會公關主委鄭文在，就分享老屋危老失敗案例，他說，2011年7月在萬華購置4樓公寓的1樓店面，直到2019年有開發商，相中當時屋齡44年的該社區，共有7棟連棟式公寓規劃危老整合，因無利可圖退場後，又有合眾建經接手整合，最後歷經20場會議，仍無具體結果，最後他選擇退場，賣出小店，顯見危老要發財，不如外界想像的容易。

不少人寄望老公寓都更危老，但因整合困難，很多人盼一輩子卻等不到那一天。資料照片

圖片來源 : 蘋果新聞網

老屋重建當然價值大增，但整合不成一切就枉然，其實還有3方法，可提升老屋價值，鄭文在說，早期建物未登記陽台，若能在工務局申請到使照影本、竣工圖，完成陽台補登後，能增加3~5坪面積，出賣時將能多出一筆不小金額。以北市房價平均單坪60萬換算，若是3坪，將可多近200萬價值。

老屋增值第二招，即為公共設施補登記，鄭文在表示，不少老宅未登記屋頂突出物、水箱、防空避難室，甚至是停車位，若依早期10%~20%的公設計算，登記完成約可讓整體社區增加10%~20%, 身價因此「水漲船高」。

部分公寓早期未登記陽台，補登後面積可多出2~3坪，總價最高增加200萬元。資料照片

最後一招就是建物分割，鄭文在解釋，早期市場主力為3~4房，近年房價高漲，以及小宅當道影響，住屋市場主流逐漸向2房靠攏，若以新北市小坪數房價為例，約可比大坪數單坪多2~3萬，另外店面商場也逐漸小店化，若是採建物分割2個物件，整體出售價值將有所提升。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，都更危老仍是老屋更新的最終目標，但因整合困難，往往曠日廢時，陽台補登、公共設施補登記，確實能提升老屋價值，不過因成本增加，仍要室買方願不願意買單，至於建物分割因涉及原有房屋格局、條件等，若是條件不良，分割後甚至有採光、格局問題，增值空間不見得如預期那麼大。（楊明峰／綜合報導）

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