未來房市景氣怎麼走？先觀察這10大指標－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

美中貿易戰始於2018年7月6日，美國對價值340億美元的中國輸美商品徵收25%的額外關稅，自此之後台商即陸續回台投資。

根據經濟部公布資訊，截至2020年7月31日，投資臺灣三大方案總投資金額約1兆679億元，預估創造88,936個本國就業機會，並且後續尚有五十家企業排隊待審。

另外，境外資金匯回專法於8月14日屆滿一年，根據財政部統計，有1022件申請，金額高達新台幣2,166億元，此外，中央銀行認為明年屆滿兩週年時，匯回金額預期可超過四千億元。

按「境外資金匯回管理運用及課稅條例」(海外資金匯回專法)於2019年8月15日實施，為期二年，第一年匯回資金以8%課徵，如用於實質投資，稅率可減半為4%；第二年匯回，稅率將提高2%至10%，如係實質投資則減半為5%。

市場呈現「南熱北溫」─同時存在降價三、四成之矛盾現象

由以上種種利多資訊，不難了解後續還有不少資金將陸續匯回，而在當前錢多利率低之金融環境下，再加上去年香港國安法所衍生港人移民台灣的購屋需求議題，尤其是在業者藉資金行情推波助瀾情況下，現階段整體市場在濃濃的預期上漲氛圍下，的確出現「南熱北溫」情事，不過就實務現況加以深入探討，當可發現雖然有些預售建案完銷，不過卻也有不少建案降價三、四成之矛盾現象，因此，如僅就部分預售完銷建案，就據以論斷景氣復甦，未免言之過早。

另外，如再就住展雜誌之統計資訊，2020年9月北台灣銷售中建案共計1,750案，並且還有些係2010年完工尚未出清者，由此顯見市場餘屋壓力仍大之另一矛盾現象。

景氣復甦，中產階級崛起？─密切觀察十大重要指標，俾免陷入短期利多迷思

猶記得去年媒體曾大篇幅報導房地產「春暖花開」訊息，當時筆者即表示「春暖花未必全開」的不同觀點，主要原因在於應將商用不動產與住宅市場予以區隔。惟值得注意的是，當期在台北市建地難求，中部地區受惠外商投資與台商購置大坪數豪宅，南部則是南科與台積電積極建廠投資，房地產業者藉機拉抬而呈現「補漲行情」，不過仍應注意價量成長之極限，不宜過度樂觀。

由以上之分析，如能再冷靜的就空屋餘屋、人口變遷以及現階段政府刻正大力推動之都市更新與危老重建將會再額外增加二、三成的供給量加以衡量，縱然市場短期出現加溫，是否能據此研判所有建案都能順利出清與交屋？此一議題恐還得等到二、三年後才能更清楚的了解整體市場發展趨勢！

雖然目前有不少市場人士認為房市景氣已復甦，並且中產階級也已崛起，不過就整體供需而言，還是不宜過度樂觀，尤其應避免台灣錢淹腳目，金錢遊戲再起，而導致年輕人更加買不起房！

由以上之分析可以清楚了解，縱然目前市場溫度仍高，惟仍應密切觀察附表所列十大重要指標，俾免陷入短期利多之迷思。

以下再就買賣移轉棟數分別加以探討，以供參考。

首先，這一波房市景氣自103年7月1日台北市率先實施囤房稅之後，104年出現明顯轉折，由附表數據與附圖顯示，99-105年(1-7月)買賣移轉棟數係呈逐年下降趨勢，及至107年方才轉趨增加，惟增加數量不大。

其次，如就104-108年五年平均155,483棟加以比較，最近兩年買賣移轉數量約僅增加一萬多棟，如再就99-108年十年平均184,257棟加以比較，並沒有突破平均數量。因此，縱然今年全年可以超越去年30.03萬棟之所謂景氣轉折評估點，仍很難據此論斷景氣復甦與否！