不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

央行祭出「打炒房」的針對管制措施，公股銀高層今天表示，此措施可減少各銀行房貸惡性競爭，央行的主要目的是不打房而是打炒房，因此限制土建融資的成數，希望銀行不要提供太多的信用給銀行去炒地皮，對建商影響比較大，但多數建商都希望房市穩健成長，不至於打擊到及建商的根本。

央行日前針對房市炒作、不動產貸款風險召集銀行「喝咖啡」，進行道德勸說，並派員實地查核，請銀行持續強化不動產授信風險控管。不過，鑒於各金融機構授信規範寬嚴不一，難以達成執行成效，因此宜訂定一致性規範，以利其遵循。

公股銀高層指出，確實央行訂出統一規範較好，過去銀行搶房貸，成數愈來愈高、利率愈來愈低，有惡性競爭的狀況。

他認為，央行的措施以自用住宅以兩戶為限制，不能有出租行為；第三房以上就屬於「非自用」的住宅，就目前觀察，一人擁有兩戶住宅屬於合理範圍，自用性住宅暫時不會受到影響。

而受到影響比較大的是建商，央行不希望建商運用高度的財務槓桿，所以土建融資過往最高八成，但是現在已經限縮到六點五成，而且還有一成必須要動工才可以撥貸，對於建商炒房地是有很大的遏止作用。

但是是否會造成建商資金壓力，導致部分小建商倒閉？公股銀高層表示，貸款多有不溯及既往的效果，並已生效日來看，且多數建商都希望房市是穩定、溫和成長不希望是上上下下，所以就觀察應該雖然對建商的影響頗大，但還不會影響到建商的根本。

https://money.udn.com/money/story/5621/5075056

北市明倫社宅因44坪3房型租金逾4萬元，引發社會關注，但北市議員簡舒培指出，這不是北市唯一月租破4萬的社宅，文山區木柵社宅51坪3房型月租金也高達4萬200元。北市都發局指出，木柵社宅10月起對外招租，申請情況熱絡，共達1500餘申請案件，目前已抽籤，明年1月簽約、2月入住。

木柵社宅共提供51戶1房型、24戶2房型、11戶3房型，最小坪數為一房型的18坪、最大坪數為三房型的51坪，自今年10月12日起至10月23日止，與大橋頭社宅、金龍社宅進行三合一聯合招租。

都發局指出，各個社宅因地點及周邊房價，租金會有所不同，明倫社宅每坪為842元；木柵社宅每坪為788元，坪數價格為參考周邊市場行情及自償率，自償率計算公式一樣，唯參數不同，如興建及維修費等。

都發局表示，三合一聯合住宅共提供141戶，木柵社宅86戶、大橋頭社宅47戶、金龍社宅因是市府分回戶僅提供8戶；木柵社宅共有逾1500個申請案件，其中3房型提供11戶，有近130件申請。

都發局住宅服務科長陳正廷表示，木柵社宅今年10月對外招租，已針對1500逾申請案件進行抽籤，目前正在審查中，預計12月中旬將帶申請者看房選房型，明年1月中旬簽約、2月入住。

租金價格部分，家庭年所得位於40至50％，也就是家庭年收入140至158萬者，51坪3房型租金為4萬200元租金，且無補貼；若家庭年所得低於40％者，租金補貼後最低則為3萬5600元。

「2020第二屆安居樂業、台灣共好租屋博覽會」今(6)日盛大登場，今年除了租屋博覽會的戶外展覽區之外，還特別在全國大飯店舉辦「贏向新生活論壇」，現場30多個展區攤位展示各種創新服務，吸引大批民眾參與。

論壇則邀請台灣包租代管産業之父、內政部政務次長花敬群，分享台灣包租代管推動政策；日本穴吹物業集團董事總經理宮武，介紹日本包租代管相關産業的發展性。

最後還有全台六都精英業者代表進行高峰對談，分享一路經營走過的心路歷程與成功經驗傳承。內政部長徐國勇也到場，為業者加油打氣。

租屋博覽會的展區，參展廠商更是各出奇招、大秀創新服務，租服全聯會今年以租屋服務生態圈為理念，以房屋租賃為主體，打造結合住、職、智、樂、醫、管為主題連結的貼心服務，串接租屋產業的規模經濟。

中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事長鄭俊杰表示，目前全台租屋族超過300萬人，而隨著土地日漸稀有，房價越來越高趨勢，近期房屋租金平均也上揚一至二成。

鄭俊傑指出，今年以「租屋生態圈」為主軸，整合精英廠商展示多項居家生活服務，在展區中設計租屋服務生活圈場景，以都市及鄉村的旅居生活方式率先登場。

住-可量身打造旅居民眾適合的居住環境；職-在居住地作地方產業的職業培力，例如在秀水的代管據點，可手縫洋傘、使用雷雕機製作客制化產品、到許多職業場域實習，還可以在線上系統中累積獎勵積點。

智-展示及試用智慧照護的新冠疫後監控作人臉辨識、體溫管理，及使用APP作心壓、心跳、心律的健康管理；樂-提供健身器材與保健課程服務。

醫-透過地方的診所、社區關懷據據點提供醫療照護；管-與地方的產業店、居服員合作，提供代購、陪伴、跑腿、家事等居家服務，體驗全台首創的旅居生活。

租服業闖關體驗也是此次活動亮點，透過有獎徵答、租屋寶典-以漫畫的方式介紹包租代管的文創策展、租屋健檢、賓果遊戲，以遊戲化的互動方式宣導包租代管對民眾的好處。

朝陽科大銀管系在活動中，提供志工人力及老化體驗，透過租屋服務產業與學校的合作，以實習的方式，強化青年人才的技術與實務能力，以符合產業發展及青年就業所需，加強自我職能，進而做出適當的職涯選擇。

目前政府社會住宅包租代管333政策，包括租金所得稅、房屋稅還有地價稅「3稅減免」，以及每屋每年1萬修繕費、公證費、居安相關保險費等「費用補助」，最後還提供房東、房客三年租屋管理服務。

 

 

依據財政部最新資料，全台在2010年以前百貨家數超過千家，隔年開始家數一路下滑，今年9月全台僅剩713家，跟去年同期相比，一年減少40家，全台百貨前三季的銷售額也小幅下滑1.5%，不過桃園及新北銷售額逆勢上升，桃園市增幅高達24%。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，實體通路受電商衝擊，百貨業家數逐年縮減，今年受疫情影響再減一波，各地不少百貨商圈現正消失中，但也有些地方因為大型百貨進駐，商圈快速成形。

觀察六都百貨家數，過去一年全數減少，家數減少最多為台北市，截至今年9月128家，與去年同期相比減少8家，台中、台南、高雄都減少5家，桃園少3家，新北減少1家。

 

 

觀察銷售額，台北市713億元最多，台中及高雄308億元同居第二，新北市183億元位居第四，桃園市182億元雖然位居第五，但銷售額過去一年增加24%，直追新北市，台南市147億元最低。

新北市雖然人口多，但百貨銷售額並不高，主要大筆交費移動至台北市或桃園市的大型百貨及購物中心，削弱新北市在地的營業額。也看出百貨業極大化及集中化，數據顯示全台百貨商圈正在洗牌中。

郎美囡表示，因虛擬通路、網購平台日漸發達，使許多實體零售業及店家營收大幅減少，尤其中小型百貨倍受衝擊而停業，不過大型百貨、購物中心銷售項目越趨多元，往往成為當地機能題材。

如桃園青埔的華泰名品城，新北市林口三井outlet，不僅帶入外地消費人潮，也能支應周邊住戶生活需求，成為房市重要題材，另外，台中地區近來人口快速成長，吸引大型百貨搶進設點，也拉升區域房市熱度。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，消費結構及購物平台不斷改變，小型百貨資源有限，面對市場變遷經營相對困難，反觀大型業者可多方位發展，經過市場汰弱留強，百貨業呈現強者恆強局勢，但面對激烈競爭，也將讓未來的百貨業展現不一樣的風貌。

中央銀行總裁楊金龍（資料照）

〔記者陳梅英／台北報導〕央行總裁楊金龍以及財政部部長蘇建榮今日在立法院財委會上回到立委詢問打房議題時，同聲表示是打「炒房」而非「打房」，支持內政部查緝紅單。楊金龍說，央行13日與19日2次找銀行「喝咖啡」也是希望金融機構資金不要太集中在房地產，算是「超前部署」，不過若房價大幅飆高，央行將會在「適當時機」祭出選擇性信用管制。

至於明年疫情過後，各主要機構都預估2021年經濟會大幅成長，房地產可能會是最大「灰犀牛」？楊金龍說，以市場供需來看，房市是有一點「回溫」趨勢。

國民黨立委曾銘宗今日在財委會上質詢，到10月為止國銀房貸以及土建融餘額均創下歷史新高，且到第2季住宅價格指數全國成長3.74%，六都漲最多的是台南市5.46%，「現在是打房時機？」

楊金龍說，不要說「打房」，房價上漲有一部分是由供需決定，是合理的，針對不合理的上漲，應該是「打炒房」，比如內政部去查緝紅單。

蘇建榮也說，不想用「打房」這個字眼，應該是說要讓房地產市場合理化，所以內政部查緝紅單，我們都會配合，希望房地產市場合理發展，不是說「打不打房」。

曾銘宗詢問，那央行13日與19日找銀行來喝咖啡，政策目的是什麼？

楊金龍說，主要是希望金融機構不要助長房價不合理上漲，銀行業應要注意資源配置問題，比如投資戶與土建融是否給他過高貸款成數，助長囤地嫌疑，希望他們善盡社會責任，不要讓太多資金集中在房地產。

換言之，打炒房已經啟動？楊金龍說，應該說是「超前部署」。

央行何時要祭出選擇性信用管制？楊指出，其實若從風險控管的觀點來看，房貸業務多數有抵押品，風險控管是沒有問題的，現在問題是在房價。針對高房價部分，行政院下有小組共同解決房價過高問題，央行會配合行政團隊在「適當時機採行信用管制」。

曾追問假如房價大幅飆高，央行就可能實施（信用管制），「應該可以這麼說」。

又到歲末年終，命理師蔡上機近日出版2021年開運天書指出，2021年紫微斗數國運走在空亡星，房地產將是群魔亂舞的一年，房價會毫無道理亂漲一通，政府出重手打房機率非常高。

蔡上機表示， 2020庚子年，是個惡年，但台灣因為走強運，表現優於其他國家。2021辛丑年，紫微斗數國運走到空亡星（天空星），是一個不安不穩定的年，運勢就像腳踩不著地，處在虛無縹緲之中，危機四伏。

其中在房地產方面，縱使明年新冠肺炎全球第二次大流行，台灣地區仍是相較安全安定的地區，海外回台投資，以及買房的量，都會再增加，國際熱錢來台避險，也會選擇投資房地產，兩者都會為房地產帶來上漲能量。

另外，市場資金氾濫，低利環境持續，房貸成數優化提高，也會讓民眾購屋意願維持高檔。房地產交易活躍，包括房仲、代銷等房地產從業人口數，也會明顯跟著增加。

不過，房市雖有利基，但當買房風氣大風吹，難免大家一窩蜂盲目搶進。從國運走勢來看，明年將是群魔亂舞的一年，投機意味非常濃厚。雖然明年疫情未止，社會民生經濟蕭條，一般大眾仍買不起房，但房價卻會毫無道理，失控的亂漲一通。

蔡上機說，雙北市的外圍蛋白區，雙北以外的外縣市地區，以及低單價及低總價的物件，都是拚命亂漲的區塊標的。

另外，預售屋紅單、換約交易，由於不受房地合一稅管制，少了緊箍咒，炒作情況會更嚴重。如果政府沒出重手強力打房，房價將無天敵，恐會飆漲到幾近失控。

蔡上機認為政府不會作視不管，目前市場有一些小小亂象，央行、內政部都已開始動作 ，明年一旦亂象擴大，房價漲得太不像話，政府勢必會祭出重手打房。

蔡上機表示，2021年的「生氣」，落在西方及北方。2021年的「旺氣」，則落在西北方。分析方位運勢，明年台中市、基隆市可能成為台灣房市兩大重點區，位處西北地區，很久沒漲，漲不起來的淡水，也可能會落後補漲。

其他，各縣市區域裡的西方，北方，西北地區，也都是該縣市裡，房地產最有利的區塊。

關鍵字：買賣移轉棟數﹑高雄﹑台南﹑信義房屋﹑台灣房屋﹑交屋﹑交易量﹑三民﹑永康﹑安南

房市趨熱引發各界重視，不過台經院研究員劉佩真指出，房市的供給壓力其實還沒有解除，且明年起會有大量成屋釋出，未來不可忽視供給放大的狀況。

隨著國內疫情趨緩，房市有愈來愈火熱的態勢，甚至讓中央銀行副總裁陳南光呼籲「應在房價上漲預期形成前超前部署」，最近各部會也確實動起來，央行、金管會、財政部、內政部等都有動作。

觀察房市相關指標，台灣經濟研究院今天發布營業氣候測驗點，其中營建業為111.17點，較上月下滑0.02點。劉佩真說明，除了基期高、連假導致地政機關過戶登記天數減少，賣方開價趨高，使得自住買方追價意願薄弱，買氣陷入觀望也是原因之一。

展望未來，劉佩真分析，都更危老是政府續推政策，而超低利率、資金充沛的經營環境是住宅市場的有利因素，不過現階段以自用買盤為主，追價力道有限；另一方面，政府相關單位已經開始緊盯房市，金管會將針對銀行房貸進行專案管理，內政部也進行紅單盤查，都會影響市場氛圍。

劉佩真也說，房市目前供給壓力其實還沒有解除，有一項重要指標是2019年國內住宅核發建築物建照戶數來到24年以來新高，以工期計算，會在明年開始釋出，未來不可忽視供給放大的情況，也因此，超過5成以上的不動產業者對於未來半年看法呈現持平態勢。

對於外界關注「房市到底過熱了沒」，台經院景氣預測中心主任孫明德則認為，現在景氣這麼差，沒有過熱的基本面，僅部分區域、或是土地漲比較顯著，走在街上也可以看到有很多店面仍在求售，講全面過熱並不恰當，應是局部有供不應求狀況。

孫明德也說，房市部分區域供不應求，主因是今年利率較低，台灣沒有受到疫情太大影響、刺激民眾買氣，加上台商回台投資帶動工業區及廠房需求，但房市並沒有到全面過熱，這也是政府盤點很多政策備而不用的原因。

https://money.udn.com/money/story/5621/5042263

 

近半年房價出現更明顯的飆漲態勢後，在輿論壓力下，稍早相關單位終於做出若干回應；只是，一開始央行、財政及內政部等直接與房市(房價漲勢)有關的部會，根本都在互踢皮球，讓人看了不勝唏噓，而無殼族則恐怕是更加心寒。

的確，先不說央行，其實到目前為止，內政和財政部仍都只是虛晃一招；前者先大陣仗查核預售案是否違規(紅單交易)，又高調宣布加碼推實價登錄2.5，財政部則是敦促地方盡快調整不動產稅基，否則將影響明年的統籌分配款。

不過這幾招，似乎不是轉移焦點，不然就是大玩緩兵之計。內政部查完(多數案例皆有違規)後，就再無後續消息。財政部表面上敦促(地方)調整稅基，但根本還是繼續把責任往外推(之前推給央行，後來又推給內政部地政司和地方政府)；一旦是自己業務範圍內的囤房稅，就不敢把話說死說白，只說預計兩年後準備調高說？

其實業者也很清楚，三部會中，只有央行會真出招；畢竟基於早就達到『大到不能到』的地步，這幾年央行對不動產融資部位(風險)一直相當注意。至於其他兩部會，基於諸多複雜因素，也只有到大選前才會稍稍出手、做點樣子。如今一週內兩度邀行庫喝咖啡，央行大概該出的招也都出了，之後能做的也已不多；因此對業者來說，央行出完招，反而算是利空出盡。

當然，基於土建融、房貸等審核趨嚴，住展房屋網企研室預期，短期銷況將很難再回到之前的熱絡景象，但預料至少今年底為止，業者的推案及銷售步調，將會恢復正常。只是顧慮到社會觀感，也應該暫時不會有業者宣稱熱慢甚至秒殺，或高調開出高價，部分高價案例的銷售操作，甚至可能比照前幾年的豪宅市場，盡量轉往檯面下進行。

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政府房貸紓困政策落幕，房貸利率谷底反彈。中央銀行昨（23）日公布，10月五大銀行新增房貸利率連四月持平在歷史次低1.359%後，10月反彈0.008個百分點至1.367%，銀行主管認為，這顯示房貸利率谷底已過，房貸利率未來很可能持續走揚。

 

央行昨日公布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，10月新增房貸512.44億元，為五個月低點，月減41.02億元。

對於五大銀行新增房貸利率回漲，央行經研處副處長吳懿娟說明，有銀行反映，房貸放款量接近銀行法第72-2條的三成上限，考慮風險控管需要，調整房貸客戶的房貸利率，未來也將針對客戶的信用狀況進行差別定價。

對於房貸利率是否落底反彈，吳懿娟分析，因應新冠肺炎疫情，政府推出房貸紓困措施，今年4至9月，公股行庫提供千萬以內房貸，利率可額外減2碼（0.5個百分點），該措施9月屆期，10月剛好是房貸紓困方案取消的第一個月，房貸利率略呈反彈。至於未來，房貸利率是否就此一路上漲，還需要再觀察，因為銀行會視客戶的信用狀況給予不同的利率，如果是優質客戶，可能會給較低廉的優惠利率。

受到央行降息，以及政府房貸紓困政策影響，五大銀行新增房貸利率5月跌至1.349%，為歷史最低紀錄，6月雖小幅反彈至1.359%，仍為歷史次低水準。

另外，10月五大銀行新增房貸金額較9月減少，吳懿娟解釋，主要是10月有兩個連假、工作天數較少，以及民營銀行積極承作房貸，使五大銀行新承做房貸金額占整體房貸比重較9月微幅下滑、但仍維持在37%、近四成規模。

央行提供資料顯示，10月建物買賣移轉棟數，除了台中市以外的五都均較9月減少，但與去年同期相比，台南出現雙位數減少、年減11%，桃園年減7.4%。10月六都買賣移轉棟數合計月減10.6%，年增1.1%，今年前十月，六都合計買賣移轉棟數年增4.9%。

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