不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

原標題：山東寧陽出台樓市刺激政策：購房有財補，首付、貸款利率齊降

　　即便是地方樓市鬆綁政策近期頻現出台後被撤回的情形，山東寧陽還是出台了樓市刺激政策。

　　5月17日，山東省泰安市寧陽縣委宣傳部官方微信公號發佈了「寧陽縣人民政府辦公室關於疫情期間促進房地產合理消費的意見」。

　　該意見稱，為促進疫情期間房地產銷售，進一步釋放消費潛力，保障房地產市場總體穩定，改善居民居住條件，統籌推進疫情防控和經濟社會發展，經縣政府研究，提出該意見。

　　該意見從六個方面促進房地產銷售，一是實行購房補貼。實施購房財政補貼政策，對購買普通住房（不含二手房）且已簽訂網簽合同備案並實際購買的購買人，由縣財政按每套5000元的標準進行補貼，補貼期限為自本文發佈之日起到2020年10月8日止。

　　二是取消二手房限售期。凡是取得不動產權證的二手房（含車位等）即可上市交易，疫情期間網簽交易的各項稅收中縣級留成部分的50%將予以返還，進一步增加房源、拓展市場，為群眾購房提供更多選擇。

　　三是保障網簽戶子女入學。加大教育支持力度，凡是購買商品房的購買人，自完成網簽合同備案之日起即可享受縣政府關於義務教育階段學區劃分的有關政策。

　　四是降低首付額度。居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例降為20%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例降為30%。繳存職工家庭使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為30%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為40%。

　　五是降低貸款利率。指導銀行業金融機構做好存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR工作，新發放商業性個人住房貸款利率以LPR為定價基準加點形成。支持銀行業金融機構按照山東省市場利率定價自律機制決議，結合本機構商業性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，並根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定貸款利率水平。

　　六是鼓勵企業優惠打折銷售。積極引導鼓勵房地產開發企業根據自身實際和市場情況，研究推出針對消費者的優惠購房讓利活動，為購房者提供更多實惠，激發群眾購房熱情。2020年10月8日前購買的普通住房（以網簽合同備案為準），每平方優惠摺合人民幣不低於50元（具體由各房地產企業與消費者協商確定）。

　　近期，地方樓市鬆綁政策頻現出台後被撤回的情形。

　　據中國新聞網報導，湖北省荊州市4月18日出台一系列房地產支持政策。其中規定，居民家庭購買首套房時首付比例不低於20%；購買二套房且首套房貸款未結清的居民家庭，首付比例不低於30%。此前，荊州市執行的房貸政策為，購買首套房的首付比例普遍不低於30%，二套房首付比例普遍不低於50%。

　　政策出台僅4天，荊州市即在官方渠道表示，因部分條款內容與省政府文件不符，決定停止執行這一房地產新政。江蘇淮安日前也被曝出在官方承認限購放鬆一天后收回。近期還有青島、海寧、廣州、濟南、寶雞、駐馬店等城市房地產鬆綁政策經歷「一日游」或「幾日游」。例如：青島出台的放寬限購限貸的百日消費購房政策僅維持三天就被收回。廣州市「取消公寓限購」則出現政策「一日游」。

https://news.sina.com.tw/article/20200518/35196438.html

（中央社台北18日電）路透根據中國國家統計局今天公布的數據測算，4月中國70個大中城市新建商品住宅價格指數年增5.1%，雖然創近2年新低，但漲勢已持續55個月。與3月相較，漲幅更擴大0.5%，為半年新高。

中國70個大中城市中，4月新建住宅價格指數較3月上漲的有50個（3月為38個），持平的有9個（3月為10個），下跌為11個（3月22個）。

數據顯示，中國一線城市如北京、上海、深圳4月新房價格指數較3月分別為下跌0.3%，上漲0.6%和持平。70個大中城市房地產市場價格延續微漲態勢，但總體仍較為穩定。

對於房地產市場回溫，中國國家統計局城市司首席統計師孔鵬認為，「隨著我國新冠肺炎疫情防控向好態勢進一步鞏固，經濟社會秩序進一步恢復，因疫情積壓的住房需求進一步得到釋放。」

面對2019冠狀病毒疾病（COVID-19，武漢肺炎）疫情衝擊，許多國家推出經濟刺激舉措，但中國顯得保守。華爾街日報日前報導稱，北京政府的保守猶豫，是擔心「大規模的刺激方案，或降息，會導致局部經濟過熱」，這「過熱」尤其指房地產市場。

中國房價數十年來不斷飆漲，成為熱錢湧入的最佳標的，儘管因為疫情，中國出現史無前例的經濟負成長，但中國房價也沒有明顯降溫。

以深圳為例，深圳3月的房價依舊上漲5.2%，還創下3年來最高漲幅，顯示房地產竟成為危機中投資避險的方式。

中國監管機構還認為，房價飆升的其中一個原因，是有投資者利用「低成本疫情紓困信貸」政策，把原本該用在維持企業生存的貸款，挪到房地產市場投資獲利。

房價大幅波動不利民生，更重要的，中國2008年「4萬億」（人民幣4兆元）大水漫灌式的刺激政策餘毒猶存，5年間除了讓中國大陸房市嚴重兩極分化、庫存壓力沉重，2015年夏季，大陸股市泡沫破裂引發的股災，其影響更是遍及全球，因此讓中國當前更審慎看待經濟刺激方案。（編輯：翟思嘉/繆宗翰）1090518

https://www.cna.com.tw/news/acn/202005180131.aspx

廣東省統計局日前發佈了一份《廣東房地產開發規模、結構與效益研究》報告。 報告分析，一方面，信貸資金過度集中於房地產業，一旦出現房價大幅下降的情況，將嚴重影響銀行穩健經營，並有可能給社會穩定帶來隱患；另一方面，在信貸資源有限的情況下，房地產業的 「虹吸效應」會對小微企業、先進位造業、科創企業等造成擠出效應。而且，在房價「只漲不跌」的預期下，更易滋生投機行為， 使資金繼續「脫實向虛」，流向房地產市場，這無疑不利於新舊動能轉換和供給側結構性改革。

【新唐人北京時間2020年05月17日訊】受中共病毒(又稱新冠狀病毒，COVID-19)疫情衝擊，中國經濟陷入了近四十年來最嚴峻的局面。全國人大法工委近日表示，當局正在研究起草房地產稅法草案。中國擬征房地產稅已經講了好幾年，如今再次提出又意味著什麼呢？

受國內經濟下行、大肆舉債、減稅降費等因素影響，中國地方財政赤字近年來越發凸顯。統計數據顯示，去年前十個月，只有上海的財政收支略有盈餘，其餘各省市均出現了不同程度的赤字。其中，河南、四川兩省的赤字更是突破了五千億元。

中共病毒疫情近期爆發讓中國地方財政雪上加霜。數據顯示，今年一季度，中國地方收入不到2.5萬億元，同比下降12.3%。雖然地方支出同期也有所下降，但其降幅明顯小於收入降幅。

當局正研究起草房地產稅法草案

在這樣的背景下，全國人大常委會法工委的一名負責人近日對媒體表示，有關部門正在研究起草房地產稅法草案，相關工作正在穩步推進。

華盛頓信息與戰略研究所所長李恆青認為，房地產稅早在幾年前就被列入了中國的立法計畫，但遲遲沒有進展。當局近期之所以重提這項立法工作，是因為地方政府赤字已經幾近失控了。

「這是因為政府沒錢了。中國房地產業按理說根本不存在稅基。比如你收物業稅的前提是什麼？前提是這個物業是有主的。那麼中國房地產的主人是誰？人們持有的房產證不是永久性的，只有幾十年的產權。」

長期以來，中國地方財政收入的一大支柱是土地出讓金。上海易居研究院的一份報告顯示，土地出讓金佔去年地方財政收入的41.8%，較2015年的比重增長了近一半。儘管中央政府頻頻重申「房住不炒」的定位，在國內經濟下行、減稅降費政策的驅使下，地方政府近年來仍然依靠賣地填補財政短缺。

受疫情影響，土地供應減少，開發商購地的積極性也大打折扣，土地出讓金近期縮水。中國指數研究院上個月發布的報告顯示，今年一季度，全國三百座城市的土地出讓金總額同比下降了百分之十，住宅類用地的成交面積同比更是減少了四分之一。

中國金融學者賀江兵表示，在這樣的困境中，地方政府急需新的稅源，但徵收房地產稅是把雙刃劍。

「如果徵稅的話，這對刺激消費和經濟增長不利。如果不徵稅的話，地方財政又難以為繼。這是兩者間的矛盾。但等到國內疫情結束、經濟好轉後，政府是有可能立即開徵的。」

說了很多年一直沒實現

早在2011年，上海和重慶兩地就開始進行房產稅試點。2011年上半年，上海和重慶的住房均價同比上漲了6.3%和7.4%，明顯高於一線城市同期房價的平均漲幅。專家指出，這表明兩地的試點效果並不顯著。

2015年，房地產稅正式被列入全國人大立法計畫，但此後連續四年都沒有登上常委會預備審議立法項目的日程。

與中國的土地出讓金制度相比，美國是擁有成熟的房產稅制度的國家之一。美國經濟分析局和中國恆大研究院的數據顯示，2018年，房產稅佔美國地方稅收的七成多。由於美國稅收相對透明，而政府每年都會公開稅收款項的去處和使用情況，美國的大多數房主都是樂意繳納房產稅的。美國各州的房產稅稅率不同，但大多介於0.8%到3%之間，平均約為1.5%。

經濟學者李恆青說，與美國相比，中國政府財政支出不透明意味著納稅人常常被蒙在鼓裡，這難免會引發他們的質疑和反感。房地產稅立法工作計畫了這麼多年卻進展甚微，就是因為當局擔心民眾不買賬。

「政府為什麼遲遲不開徵房地產稅呢？因為它怕反彈太強烈。政府下不定決心，因為如果它收得太急，大家就抗稅了。抗稅了以後，如果它再收不上來，政府就失去權威了。」

中國經濟放緩和中共病毒疫情不但影響了地方收入，還重創了房地產業。早在2018年，萬科集團就喊出了「活下去」的口號。本臺粵語部週四引述統計數據報導，今年一季度，全國前二十大房企中，有十九家的銷量同比出現負增長，跌幅超過三成的多達五家。

另外，中國最大的房地產開發商之一碧桂園的年報顯示，這家公司去年年底的員工數較前一年減少了近三萬人。不過，該集團內部人士上個月回應說，這當中的約2.5萬人左右只是「轉崗」了，還有一些人被調到了子公司。

（轉自自由亞洲電臺/責任編輯：葉萍）

https://www.ntdtv.com/b5/2020/05/17/a102849051.html

中國房地產報

　　中房報記者 許倩 | 北京報導

　　房企間的土儲規模戰一直未曾減弱，闊別市場已久的高價地塊再度頻現。就在5月15日這一天，深圳、北京、天津、江西南昌、浙江嘉興、浙江紹興、浙江紹興諸暨市等不同等級的城市都在上演著土拍大戲。

　　場面最激烈的是深圳。5月15日，深圳前海一宗居住用地掛牌出讓，引來16家實力級房企或聯合體「廝殺」。

　　土拍剛過6分鐘，僅競價14輪，便達到最高限價115.97億元，轉入競配建人才房面積，而這宗地塊起拍價為79.98億元。最終經過近1小時和103輪鏖戰，由深圳民企龍光地產以115.97億元拿下，樓麵價6.32萬元/平方米，配建人才房4.076萬平方米，配建面積達到起拍面積的2倍之多。土地溢價率達45%。

　　當日，北京市大興區采育一宗不限價宅地的競拍現場同樣激烈。首開+路勁、北京城建+興創兩大聯合體鏖戰34輪，最終首開+路勁以13億元拿下，溢價率超過30%。

　　同日，新城以總價13.13億元、自持租賃住房建面3500平方米競得天津武清區一宗居住用地，樓麵價10509元/平方米，溢價率40%。參與競拍的還有金融街控股、保利發展、中梁控股、碧桂園等。

　　江西南昌一宗商住地，歷經94輪競價后，由東投地產以6.68億元奪下，土地溢價率超100%。

　　浙江嘉興1宗商住地，經過252輪競價，由榮盛以13.54億元上限價奪得，溢價率近50%。

　　浙江紹興諸暨市1宗宅地，經123輪競價，被浙江金昌房地產集團以5.16億元競得，樓麵價6514元/平方米，溢價率37.26%。一周前，諸暨市另一宗宅地拍得樓麵價8930元/平方米，溢價率71.68%。而諸暨屬五線縣級城市。

　　地市火熱的另一端，是部分房企正為曾經的「瘋狂」付出代價：一方面，曾經的「地王」或高價地難以解套，被迫賠本上市；另一方面，曾經的激進型房企，典型如泰禾頻曝債務違約、失信，進入資金鏈危急時刻。

　　土拍價格達到高位

　　土地短缺的深圳每一次土地拍賣都是業內焦點。5月15日的這宗限價宅地競拍僅地塊保證金就達40億元。這是繼去年底天健以38.9億元拿下前海首宗限價宅地之後，前海掛出的第二宗限價宅地，這也是深圳第6宗百億地塊。

　　該宗地佔地面積約3.2萬平方米，總建築面積18.36萬平方米，規模是天健去年拿下前海宅地的3倍。地塊地理位置十分優越，位於前灣片區，5號線前灣公園站旁邊，東北方就是沿江高速，交通相當便利。

　　不過，競拍條件也很嚴苛。土地出讓文件顯示，本宗地採用「雙限雙競」的辦法掛牌出讓，對於建設時間也有所限定，自簽訂合同之日起12個月內動工開發，48個月內應全部竣工並投入使用。

　　這次土拍共吸引了中海、卓越、越秀、龍光、華髮、招商蛇口、廈門建發、平安不動產、金地+電建+華潤、世茂+佳兆業、深業+前海投控+天健等11家競買主體，共16家房企參與。顯然，央企佔了多數。

　　不過，最終競得該地塊的是深圳本地民企龍光地產。成交總價115.9億元（限價成交），樓麵價6.32萬元/每平方米。如果去除人才房面積，實際可售樓麵價約8.3萬元/每平方米，該宗地的銷售均價最高不超過10.7萬元/每平方米。

　　「成交價格合理，符合公司預期。該項目是龍光布局前海自貿區的首個住宅項目，龍光將打造標杆代表性項目，助力前海建設宜居宜業的國際化城市新中心。」龍光地產方面回應。

　　龍光地產人士稱，這是限價地但價格仍有合理利潤。數據顯示，10.7萬元/平方米最高銷售均價與附近招商領璽10.8萬元/平方米的銷售均價基本持平，比深國際頤灣府10.2萬元/平方米的銷售均價略高。

　　對於深圳土地市場龍光地產向來敢於一擲千金。深圳迄今以來出讓的6宗百億地塊中，龍光拿下了其中的3塊。

　　在全國樓市因調控承受價格下調壓力時，深圳房價一直在穩步上漲。國家統計局數據顯示，2020年3月，深圳的二手房成交價較2015年增長了67%。有機構統計，4月深圳二手住宅成交均價60585元/平方米，環比上漲3.22%。

　　「地肯定要拿，但應避免去拿高價地。其實房企在拿地之前會有測算，超過多少不能拿。除非企業有其他目的，比如要做市場份額，或者首次進入一個城市，地塊又特別好，想做標杆項目，就不能簡單以價格作為衡量標準。」中原地產資深市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示。

　　受疫情影響，今年土地市場仍存在諸多壓力，但優質地塊依然受寵。部分熱點城市拍出的高價地，帶動了土地價格整體的上漲。

　　5月15日這天，浙江紹興、嘉興、紹興諸暨市三地土拍，均以高溢價收尾。4月22日，廈門疫情後土地市場首拍便出現「地王」。上海泰鳴貿易有限公司以103.55億元摘得宅地一宗，樓麵價為每平方米50598元，溢價率43.82%，刷新了廈門土地交易的單價和總價紀錄。近日南京出讓的幾宗地塊，部分地塊溢價率也超過30%；揚州、杭州、佛山、溫州、東莞等多城亦均有高溢價地塊成交。

　　根據國家統計局數據測算，1-4月份全國土地均價為5392元/平方米，同比漲幅為21.5%，該漲幅是近13個月公佈數據中的最大漲幅。而1-4月份全國商品房均價為9379元/平方米，同比漲幅為0.8%。地價漲幅遠超房價。

　　據諸葛找房統計，5月份剛過去的這一周（5月11日-15日），全國300城土地溢價率為25.8%，與前一周相比上升6.6個百分點，溢價率環比連續4周上升。而一二線城市由於土地成交總價高，整體溢價率低於三四線城市。

　　「很多房企在一季度沒有太多土地儲備，4月份出現搶地現象也屬正常。但不排除近期貨幣市場寬鬆下，有違規資金進入土地市場。」一位地產從業人員分析稱。

　　資金承壓與規模之戰

　　疫情下，國內貨幣金融環境的寬鬆，為房企拿地擴張提供了融資「溫床」。

　　據機構統計，2020年1-4月房企境內外債券融資累計約5010億元，融資規模較去年同期下降10%，延續2019年同期下降趨勢，但降幅收窄10%。2020年前4月融資規模為2019年全年的41%，房企融資意願強烈。

　　一位地產人士對中國房地產報記者透露，處於第一梯隊的大型房企，在這波融資窗口下更容易融得資金，而且成本非常低。手中有大量的錢不可能放著，自然會用於拿地。

　　不過，在土地市場上，他們出於現金流考慮更偏於謹慎，顯少搶高價地。萬科執行副總裁原首席運營官張旭早在去年的中期業績會議上就表示：「萬科沒有固定的拿地計劃，收了多少錢回來，才能拿多少地。」

　　旭輝控股CEO林峰表示，長周期下土儲不一定增值，核心要看你的土地成本，有一些土儲你可能「捂」兩年沒有增值，但是計算財務成本之後發現虧損得厲害。土儲不再是房地產公司發展的發動機，而是一把雙刃劍，它既可能推動你前進，也可能是勒在你脖子上的繩索。

　　「真正危險的那些處於二三梯隊、規模剛過千億或正衝擊千億的房企，他們無論是發債還是從銀行貸款都比較難，從信託等渠道融資成本又高，而這些企業往往會為了做市場份額，而不顧價格去搶地，是會出事情的。」前述地產人士稱。

　　知名地產分析師嚴躍進亦提醒到，對於龍光地產而言，去年開始拿地力度就明顯強化，屬於本輪土地市場中動作非常激進的房企。後續需要注意幾個風險：1．在每次土地市場中總會出現一些激進房企，這時要不斷去檢查企業內部的槓桿和負債，因為市場有很多不確定性，企業需謹慎。2．龍光需要積極穩定企業經營，若經營得當，這兩年憑藉此類土地資源，企業經營規模會快速上升。3．時刻注意後續土地市場以及房地產銷售市場的變動情況。

　　「建議中小房企在還款壓力不大、資金充沛時積極拿地，一旦現金短債比小於1，尤其半年現金短債比小於1時，需要謹慎拿地甚至暫緩拿地。」一位地產資本人士表示。

　　根據上市房企2019年財報數據測算，2019年50家典型上市房企平均現金短債比相比2018年有所下降，為1.64倍，整體上看短期償債壓力並不大。但需要警惕，其中有12家房企現金短債比低於1，如金茂、榮盛發展、華夏幸福、金融街、泰禾等，現金短債比分別為0.93、0.87、0.71、0.7和0.25，貨幣資金無法完全覆蓋短期有息負債。

　　多位市場人士認為，土地市場的熱度是短期的、周期性的。市場不景氣與資金壓力不支持房企持續高成本拿地。

　　「預計下半年土地市場短期在一二線優質地塊供應下，土地整體升溫，但持續時間不會太長。雖然疫情下國內融資環境略顯寬鬆，但房企大幅度拿地短期必將帶來成本的上升，不會一直保持高激進狀態。建議房企在拿地之前，做好測算，要衡量當前地塊未來多長時間去化，拿地之後公司現金流情況。如果拿高價地不利於公司運營，則不建議出手。」諸葛找房數據研究中心王小嬙對中國房地產報記者表示。

https://news.sina.com.tw/article/20200517/35188588.html

統計局發佈最新房地產開發投資和銷售數據顯示：1-4月份房屋新開工面積同比下降18.4%至4.78億平方米；商品房銷售額同比下降18.6%至3.19萬億元；住宅銷售額同比下降16.5%至2.83萬億元；商品房銷售面積同比下降19.3%至3.40億平方米；住宅銷售面積同比下降18.7%至2.99億平方米。

【大紀元2020年05月15日訊】中國龍頭房企今年第一季度的業績陸續出籠。儘管中國（中共）官方高調宣布全面復工，地產銷售亦開始恢復之際，但大陸地產界龍頭碧桂園再傳裁員消息，碧桂園2019年的員工人數較上年末減少約2.9萬。

碧桂園集團並沒有回應自由亞洲電台記者的採訪請求。碧桂園事後迅速解釋，稱其中大部分員工只是「轉崗」。

情況引起業界擔憂，房地產泡沫會否爆破，甚至會否在地產崩盤後導致另一場金融風暴？

有來自地產界的資深人士王小姐指出，碧桂園真正的麻煩，是供求出現逆轉之後，慘烈的競爭導致惡性循環的出現。她認為，中國地產界真實的供求矛盾並不為大多數人所知曉，但全國高達30億套的住房保有量，將註定所謂的「剛性需求」（不得不買樓的人數）正在減弱。

王小姐說， 「碧桂園去年安全事故出了很多很多，從他們（碧桂園創始人）那個女兒執政以後，事故不斷，然後對他們的公司影響非常大。還不限於這個，肯定是整體大環境的問題。因為現在中國的這個房子的保有量已經超過30億（套）了，你想中國才好多人嘛？」

碧桂園遠不是中國地產界中面臨最大麻煩的地產商。

據統計，全中國前20名大型房企今年第一季度的銷售資料顯示，只有恆大一家出現累計同比正增長，其餘19家全部出現負增長。其中下滑最嚴重的保利發展，其同比漲幅為-36.4%。而因董事長涉性侵幼女的新城控股則緊隨其後，降幅也超35%。20家企業之中，降幅超30%的就多達5家，其中，富力集團、中南置地、旭輝集團也都入圍降幅最大的前五名。

而在香港上市的新力地產的一位項目主管陳先生告訴本台記者，無論是碧桂園裁人，還是恆大75折賣樓，其目的都是壓力下為了降低成本和融資。而事實上，恆大突然實施的降價融資高達580億元（人民幣），也是其成為20家房企中唯一一個增長不是負值的房企。顯然，這並不屬正常狀態。

陳先生說，「因為說實話，房地產畢竟是支柱企業嘛，上下游涉及到這麼多行業，你說它不行嘛，但是它也都還在扛。現在都是在精簡嘛，因為說實話，這個地產畢竟有這麼大的泡沫在裡面，這些企業的負債率又高，無非就是利用這個減輕債務、精簡機構來降低成本。整個形勢，包括整個宏觀調控這一塊，各家房企的話，都有影響。」

而資深金融界人士陳女士則明確指出，現在各地政府都紛紛取消限購令，並繼續以放寬戶籍和放寬貸款管制的方式，繼續刺激房地產市場，其中最大的原因，是擔心新冠疫情（中共病毒）已經讓整個房地產市場和金融界推至崩潰的臨界點。他們擔心隨之而來的斷供潮，可能會持續衝擊房企和銀行，而對這種衝擊波的規模，所有人都心裡沒底。她認為，從現在至少到明年上半年，都不會太輕鬆。

但自由亞洲電台記者沒能聯繫上央行對此置評。而央行在此前改行發布的一季度金融報告，亦被指迴避了此類敏感的問題。

轉自自由亞洲電台

責任編輯：劉毅#

https://www.epochtimes.com/b5/20/5/15/n12111543.htm

原標題：信貸逆勢大增，仍需堅持「房住不炒」政策基調 來源：新華網

　　新華社北京5月13日電 題：信貸逆勢大增，仍需堅持「房住不炒」政策基調

　　新華社記者吳雨

　　一季度我國信貸逆勢大幅增長，有力地支持了實體經濟，對沖疫情影響。但流動性合理充裕也令一些市場人士擔心，部分資金或將違規進入房地產市場。

　　為了應對疫情衝擊，支持復工復產，人民銀行及時出台了多項政策措施：春節開市后提供1.7萬億元短期流動性；今年以來3次降准釋放1.75萬億元長期流動性；3000億元專項再貸款、5000億元再貸款再貼現額度、新增1萬億元再貸款再貼現額度陸續落地……

　　這些舉措及時緩解了銀行放貸面臨的流動性等約束，金融服務實體經濟力度不斷加大，社會融資成本明顯下降。一季度我國人民幣貸款增加7.1萬億元，同比多增1.29萬億元，各項貸款新增總量的85.1%投放給了企事業單位。3月份一般貸款平均利率為5.48%，較去年高點下降0.65個百分點。

　　不過，合理充裕的流動性和大量低成本資金注入，也讓市場關心房地產領域可能受到一定影響。

　　近期，針對深圳「房抵經營貸資金可能流入房地產市場」的情況，人民銀行深圳市中心支行公佈了初步排查情況：轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模佔比很小。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬認為，隨著金融支持實體經濟的針對性和有效性不斷提升，絕大部分信貸資金流向了實體經濟。今年以來，我國房地產貸款增幅持續回落，違規流向房地產領域的資金更是有限，並非普遍現象。

　　數據顯示，一季度我國人民幣房地產貸款增加1.75萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的24.6%，比上年全年水平低9.4個百分點。對此，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，房地產貸款佔比穩步下降，與之相對應的是，小微企業、先進位造業貸款的比例在逐步上升。

　　這一趨勢在4月得以延續。人民銀行調查統計司有關負責人介紹，4月投向製造業、基礎設施業、服務業等關鍵領域的中長期貸款增速均創近期高點。4月末，製造業中長期貸款餘額同比增長17.8%，是2011年3月以來的高點；而投向房地產業的中長期貸款增速穩定，同比增長10.5%，比上年末低0.9個百分點。

　　與此同時，我國個人住房貸款增長總體保持穩定。3月末，我國個人住房貸款餘額同比增速為2013年2月以來的最低水平，一季度個人住房貸款同比少增；4月份我國個人住房貸款新增3675億元，同比多增173億元。

　　國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為，在加強貨幣政策逆周期調節的同時，相關部門不斷釋放關於房地產金融政策保持穩定的信號，較好地發揮了穩預期作用。

　　3月初，人民銀行會同財政部、銀保監會召開的會議明確指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。5月10日，人民銀行發佈的《2020年第一季度中國貨幣政策執行報告》再次重申了相關政策要求。

　　溫彬認為，自2019年8月貸款市場報價利率(LPR)改革以來，LPR已經出現多次非對稱下降，與個人住房貸款挂鉤的5年期LPR的下調幅度不及1年期降幅。這也體現了金融政策對房地產一以貫之的調控意圖，釋放促進房地產市場平穩健康發展的信號。

　　不過，專家提醒，當前實體經濟下行壓力較大，流動性合理充裕，應特別提防資金套利，防範大量資金流入房地產市場。要保持政策定力，堅持「房住不炒」的政策基調。

　　董希淼認為，從操作層面看，商業銀行和消費金融公司應切實加強消費貸款、經營性貸款和流動資金貸款管理，在期限、用途、支用等方面，嚴格執行監管部門相關規定。同時，還要加強對信用卡業務的管理，杜絕在購房環節違規使用信用卡。

　　銀保監會首席風險官肖遠企明確指出，一定要按照申請貸款時的用途真實使用資金，不能挪用，對於違規把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。

https://news.sina.com.tw/article/20200513/35153654.html

原標題：住房租賃市場調查分析：市場已回暖 危機未解除 來源：經濟日報

　　市場已回暖 危機未解除

　　 ——對近期住房租賃市場的調查分析 經濟日報·中國經濟網記者 王軼辰

　　租客減少，成本加重。突如其來的新冠肺炎疫情對原本就盈利狀況不佳的住房租賃企業而言，無疑是雪上加霜，也放大了行業風險。但隨著疫情逐步緩解，復工復產全面推進，租房市場開始迅速升溫，租賃旺季重現。

　　經歷過疫情考驗的住房租賃市場產生了哪些變化？住房租賃企業如何抓住時機走出困境？經濟日報記者近日深入住房租賃市場為您帶來調查。

　　此前，受到春節和疫情疊加影響，從今年1月中旬開始，租房市場成交量斷崖式下跌，在傳統的2月租房旺季，租房市場更是幾乎停滯。不過從3月份開始，全國大部分地區迎來了復工復產，租房成交量也因此開始大幅回升。今年的春季租房旺季終究沒有缺席，只是相比去年而言推遲了一個月。在此情況下，租房企業的困難有沒有緩解？租房市場的可持續發展還要在哪些方面發力？

　　市場觸底反彈

　　數據超去年創新高

　　市場研究機構貝殼研究院數據顯示，3月份第3周住房租賃成交量超過去年同期水平，第4周成交量達到新高，超過去年春節后旺季周交易量的最高點。整個3月份，貝殼平台重點監測的18個城市住房租賃成交量環比增長5.33倍，同比增長9.81%。

　　貝殼研究院資深分析師黃卉表示，一方面，進入3月份，租賃企業逐步開始復工，推動市場恢復。另一方面，針對租賃市場，全國多個城市發佈了租賃財政補貼通知。對新建改建、運營盤活租賃房源，以及企業、個人在政府租賃平台備案登記都有相應補貼，在一定程度上刺激了租賃市場回暖。

　　記者走訪北京一些商圈與小區發現，隨著復工復產的推進，一些地產中介機構已經開門迎客，租房者逐漸增多。「回來第一件事就是租房，出租屋的保潔服務已經升級成了消毒保潔，管理員還留下了日常消毒物資，還是比較放心的。」近期從老家返回北京務工的黃先生順利簽約住進了丰台區的一處長租公寓。

　　記者梳理髮現，疫情期間共有17個省市發佈42項住房租賃相關政策，加強防疫管理、引導市場良性發展。3月份，各地開始鼓勵租賃企業復工、推動市場恢復。福建省以及深圳市、長春市發佈了4項企業復工指導，要求加強對工作人員返崗的健康管理，進入社區帶看房屋時控制人員數量，遵守社區的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重慶、廣州、鄭州6個城市發佈了財政補貼租賃住房市場發展的通知，對新建、改建、運營盤活租賃房源實行一定標準的補貼，同時通過補貼引導租賃企業和個人房東在政府租賃平台備案登記。

　　作為我國房地產市場長效機制的重要內容，住房租賃市場成為近年來國家重點鼓勵發展的方向。企查查數據顯示，受疫情影響，今年1月和2月我國房屋租賃企業註冊量均低於往年同期，2月企業註冊量僅為5550家，同比下降55%。隨著疫情得到有效控制，今年3月份企業註冊量迅速上升，達到往年同期水平，環比上升427%。

　　企業經營承壓

　　抗風險能力待提高

　　新冠肺炎疫情對各行各業來說都是一場大考，不少企業面臨著運營難題。對於住房租賃行業來說，原本春節是客戶換房、新簽約的高峰期，疫情讓行業幾乎停滯，存在的一些「短板」也暴露出來。多數住房租賃企業抗風險能力弱，疫情防控期間面臨著資金、管理等多重壓力，並屢次站上輿論的風口浪尖。

　　企查查數據顯示，受到相關政策激勵和人們生活消費習慣轉變等因素影響，近5年我國房屋租賃企業註冊量呈現幾何式增長，並於2019年創下註冊量新高，達到36.7萬家企業，較2018年增長了32.5%。雖然我國房屋租賃市場規模正在逐漸擴大，但企業質量依舊良莠不齊，註冊資金低於500萬元的租賃企業佔據了總量的60%，註冊資金在5000萬元以上的企業僅佔8%，頭部企業與中小企業資源呈現不均勻分佈趨勢。

　　記者調查發現，疫情期間租賃企業經營負擔加重，現金流吃緊，風險進一步放大。一方面，租賃企業房源出租率下降，空置率上升。貝殼研究院數據顯示，疫情期間蛋殼公寓全國總出租率跌至75%，同比下降20%；自如管理的100萬間房源，受疫情影響平均多空置15天，企業直接損失預計超過6億元。

　　另一方面，由於多個城市實施小區全封閉式管理，大量租客因無法入住要求退租或免租，租客違約風險提升，企業收租難度增加。疫情期間，自如、蛋殼等長租公寓企業的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力為由要求免租。

　　「總體來說，租賃企業風險承擔能力低。由於長租公寓是薄利行業，不少企業本身仍處於虧損狀態，受疫情影響，企業現金流更加吃緊，負擔更重，部分中小企業甚至面臨倒閉風險。」黃卉說。

　　近年來，住房租賃企業在資本助力下得到快速發展，但多數仍處於跑馬圈地階段，盈利困難。中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強認為，住房租賃企業抗風險能力弱的主要原因是尚未形成成熟穩健的盈利模式及風險防範機制。

　　此次疫情對住房租賃企業的抗風險能力提出了更高要求，在北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥看來，長租公寓投資回報周期長，近幾年熱錢湧入助長了租賃企業的「虛火」，企業沒有認識到租賃行業的屬性和規律；有些企業過度重視規模擴張，忽視自身經營能力提高，危機意識不足。一旦遇到「黑天鵝」，這些企業就容易陷入經營危機。

　　制度逐步完善

　　租客權益需重視

　　雖然疫情的發展會階段性影響長租公寓企業的生存環境，但行業長期向好向穩發展態勢不會變。「租購併舉」是房地產行業的長效機制，品質居住是消費升級背景下的必然需求。

　　據貝殼研究院調查，在疫情對租客生活的實際影響上，佔比最高的是「無法進入租住小區」，比例為51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社區過程中遭遇困難。由於疫情防控要求，許多社區採取了封閉措施，部分租客由於社區封閉無法進入，或者需要較為繁瑣的手續才能進入。這不僅給租客帶來了不便，也給租賃機構的業務開展帶來挑戰。同時也暴露出多數租戶並未得到與業主同等的待遇，甚至受到歧視。

　　「保障租購同權是租房市場健康發展的重要基礎，未來租客權益保護還需要進一步探索。」黃卉表示，疫情之後，一方面，需要加強租賃立法支持，使租客權益能夠獲得明確的法律保障；另一方面，需要向租戶提供投訴維權渠道，逐步建立多層次的住房租賃糾紛處理機制，包括從業機構、行業協會、政府服務熱線和街道、社區等基層組織化解租賃矛盾糾紛。

　　疫情期間，不少租賃企業通過採取緊急防控措施、減免租金、無責換租等方式，一方面積極應對疫情影響，另一方面藉此樹立品牌形象。即便如此，租賃企業依然遇到不少困難，中小長租公寓企業生存空間進一步壓縮，行業集中度加速提升，現金流斷裂風險更加突出。

　　隨著租客不斷迴流，疫情對住房租賃企業的衝擊得到緩解。不過，柴強強調，對過去一直沒有進入盈利軌道的住房租賃企業來說，目前形勢只是稍有緩解，如果疫情有反覆、常態化、長期化，壓力持續累積，不排除會有住房租賃企業出現經營困難而倒閉的現象，甚至導致住房租賃行業重新洗牌。

　　「疫情對於長租公寓的運營提出了更高考驗。」黃卉說，長租公寓的商業模式決定了其房租成本高、利潤率低、抗風險能力較差。在疫情之後，長租公寓企業需要進一步審視自身商業模式，推動精細化運營，做好「以出定收」的庫存管理，以維持健康的現金流，保證企業的可持續發展。盲目擴大規模而難以保證出租率，企業將會面臨巨大風險，一旦遭遇市場變動則可能難以為繼。

王軼辰

https://news.sina.com.tw/article/20200513/35144378.html

來源：光遠看經濟  ☞ 文 | 馬光遠

　　萬科養豬這事，我看到消息的第一時間就進行了點評。奈何大家覺得我微博發幾句，抖音說幾句不過癮，那我就稍微說徹底一點。

　　專業的人做專業的事，這不僅是對人，也是對企業的要求。中國經濟棋局到了今天，更應該反思過去幾十年企業盲目多元化帶來的弊端。一些大企業「大而轟然倒掉」，關鍵原因是這個企業自我感覺太牛逼，什麼都能幹，什麼行業都敢進入，什麼企業都能併購，什麼地方都敢去布局。牛逼之後則是一地雞毛，難道你們沒有看見現在還有很多巨頭在經歷多元化牛逼之後的巨大痛苦嗎？這樣的企業一抓一大把，我就不一一點名了。

　　不專一，不專業，這也是導致中國經濟缺乏真正的好企業，大多數行業缺乏真正的核心技術和競爭力的真正原因。你不在一個行業裏面深耕，今天做這個，明天做那個，怎麼可能形成競爭力？我在去年的跨年演講中，談及中國企業未來的麻煩和財富趨勢的時候，我特別提及，多元化導致的各種惡果仍然會繼續困擾著中國企業的未來，直到每個企業認認真真做一件事。

　　由此導致的財富變遷的一個規律是，大規模的財富浪潮結束，而「小規模」的財富細分市場仍然有很多機會，這就是，回歸專一帶來的機會，而不是仍然到處布局。也請記住我在前年的跨年演講中的一句話：中國很多企業不是因為困難困難死了，而大多是因為太牛逼牛逼死了。這種死法，恐怕在以後的很長時間仍然佔據中國企業「死法」排行榜的榜單。

　　養豬非常專業！現代化的養豬屬於高科技產業。其技術含量遠高於做地產。坦率而言，萬科蓋的房子還是不錯的，但不代表你能養好豬，你現在轉型去蓋科技含量比較高的現代化的「豬圈」起碼不算跨行太大，你一下轉到養豬，我真的覺得你太看不起豬了。現代養殖業充滿了高科技。

　　我記得很早以前，中國有一個很大的鋼鐵企業，覺得做鋼材不賺錢，發牢騷說還不如去養豬。這個牢騷當時嚇我一跳，我當時不客氣地指出：你連鋼材都做不好，你還想去養豬？養豬的技術含量可比鋼材高太多。

　　中國現在很多開發商搞「去地產化」，什麼都在做，給自己的企業標上什麼「生活服務商」這些我根本不知道究竟要做什麼的高大上的願景，似乎想把城市居民的吃喝拉撒全給包圓。比如萬科的 「城鄉建設與生活服務商」，據說具體可以細化為四個方面：美好生活場景師、實體經濟生力軍、創新探索試驗田、和諧生態建設者。這太牛了，做好任何一個，都牛逼死了！何況要一下子做四個。

　　記住，中國沒有一家企業具備這種能力，如果誰這麼想，誰都會死得很慘！比如，很多年前某個以播放PPT著稱的企業妄圖打造什麼「完整生態系統」，結果呢？老賈現在都不敢回國。我再說一遍，養豬是高科技，養好豬也是專業技術活。並不是每一個人都可以去做的，萬科養豬之所以引人注目，一個很重要的原因就是在我們思維深處根深蒂固地瞧不起「養豬」的傲慢與偏見。看不起豬，你也會死得很慘。我都不願意在這個時候談豬周期。

　　其實，改革這麼多年，我們根本沒有搞定一頭豬。就是因為，養豬行業的現代化程度不夠，我們不重視養豬，我們在養豬上面投入的科技含量不夠，哪個行業快要混得不行的時候，都想索性養幾頭豬當門面。

　　中國企業到了今天，不管任何一個產業，外部環境和企業競爭的壓力已經完全不同於過去。過去的那種玩法確實不行了。一定要記住做自己擅長的，一定要記住一個偉大的企業只能做好一件事。一定要記住亂轉型對於企業而言就是生死存亡的選擇。

　　但我們發現，除非真的是顛覆性的行業的出現，比如，印刷術的出現導致抄聖經的人員徹底失業，比如手機簡訊的出現導致BP機一夜死掉，比如汽車的出現導致馬車從此退出了最主要的城市交通工具的行列。否則，一個企業一直認真做一件事，絕對不會死掉。對中國的房地產行業而言，房地產確實沒有以前賺錢了，房地產也確實不好做了，但好好的蓋房子，好好的深耕房地產領域，仍然有很多賺錢的機會，房地產領域也有很多需要好好去攻克的科技難題，也有很多高科技。除非人類以後回歸山洞，不需要房子了，這個行業就沒有所謂的轉折點。

　　不管中國經濟怎麼轉型，我相信專業的人做專業的事，這是一個不可逆轉的趨勢。企業回歸簡單，企業回歸主業，企業做一件事一定會成為潮流。只有如此，才能出現真正的偉大的企業。偉大的企業不是什麼都干，而是專注於做好一件事。

　　最後講個專業化賺錢的故事。話說有一位律師，看到豬肉價格大漲，國家加大對養豬的補貼后，覺得養豬的春天來了，索性律師不做了回家養豬。結果遇到豬周期下行，做律師的錢全虧在養豬上。後來他研究養豬的政策，發現國家按照養殖的規模給補貼，但很多養殖戶達不到規模拿不到補貼。於是，他開始向其他養殖戶出租自己的豬，檢查組到哪裡，他把豬趕到哪裡。結果靠出租豬賺了很多錢！他的豬因為到處走村串戶旅遊，心情舒暢，肉質也特別不錯。律師最終靠研究政策才在豬上面賺到了錢，這就叫專業化。

　　養豬不易，且養且珍惜吧。我還是希望我們的一些房地產企業好好研究一下現代化的豬圈怎麼建，而不是真的去養豬。

https://news.sina.com.tw/article/20200511/35119082.html

樓市持續回暖 北京二手房成交火爆

　　經濟日報 本報記者 王軼辰

　　如果要問今年「五一」小長假哪裡人氣旺，其中一定少不了售樓處。貝殼研究院數據顯示，5月1日至5日期間，北京新房市場成交量同比去年「五一」假期增長4.85倍，成交面積8.7萬平方米，同比增長4.63倍。同時，北京二手房5月1日當天成交量比去年同期增長超過100%。

　　2020年4月份，北京商品住宅成交面積環比3月份上漲95%，同比恢復到去年同期水平。4月底，隨著北京小區進出限制放鬆，二手房線下帶看量快速恢復。線下帶看的逐步恢復帶動了二手房市場交易回歸正常狀態。

　　「去年年底儲備的大量新增供應，受疫情影響未被消化，加上償債高峰期房企回款意願強烈，採取打折促銷，所以『五一』假期出現成交小高峰。」貝殼研究院高級分析師潘浩分析說。

　　值得注意的是，北京二手房市場大幅增長還有特殊原因。「五一」前夕，北京市西城區發佈新規，將從2020年7月31日起執行多校划片政策。多校划片促使部分家長為了子女教育的確定性加快入市，「五一」期間西城區房地產交易量增長超過100%。

　　「西城出台學區房新政后，很多家長在『五一』期間搶購西城學區房，確保在7月30日之前落戶。」諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙說，政策因素或促使西城區學區房交易量在5月份和6月份達到一個小高峰。不過，在明年新的入學政策出台前，購房者擔心買了房子卻上不了優質學校，會等到明年政策出台後再決定，西城學區房或將降溫。

　　除了北京，「五一」期間全國不少城市樓市出現回暖跡象。有監測數據顯示，「五一」期間，12座重點監測城市新房銷售5671套，與去年同期相比大幅上升77.1%。今年「五一」期間，新房成交水平較去年明顯升溫。

　　為了降低疫情對房地產行業的影響，2月份以來，各地政府在堅持「房住不炒」政策前提下，集中出台了一批房地產扶持政策。據中國指數研究院統計，截至3月底，已有超60個城市出台了「以供給端為主、需求端為輔」的扶持政策。

　　樓市持續回暖，有助於經濟企穩，化解金融風險，但樓市調控在鼓勵各地「因城施策」的同時，不能突破「房住不炒」的紅線。克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，調控政策全面放鬆基本無望，調控註定將延續更長時間，一線及熱點二線城市房地產政策層面仍需維穩。

　　今年一季度，受疫情影響，我國經濟面臨較大挑戰，中央多次強調積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，保持流動性合理充裕。2月份以來，財政部、央行、銀保監會、統計局等中央部門多次強調堅持「房住不炒」定位不變，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續「因城施策」落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。

　　中國指數研究院預計，短期來看，房地產行業仍面臨一定壓力，未來仍將有更多地區優化調控政策，以穩定市場預期，但限購、限貸等主體政策難以放鬆。

https://news.sina.com.tw/article/20200510/35113920.html

原標題：鄭州樓市低迷 官方預測下半年房價將穩中略漲

中新網鄭州5月8日電 (記者 董飛)官方統計部門發佈的最新調查顯示，一季度鄭州房地產市場遇冷。受新冠肺炎疫情影響，線下客源減少，線上售房效果不佳，房地產市場成交低迷。

 

新房成交低迷 二手房市場慘淡

　　記者近兩日在河南省省會鄭州市城區多個樓盤探訪發現，售樓部門可羅雀。一些在建樓盤甚至處於停工狀態，還有一些樓盤延期交房。

　　國家統計局鄭州調查隊發佈的《一季度鄭州房地產市場遇冷》分析稱，鄭州市1-3月房地產市場主要受新冠疫情及相關政策影響，成交低迷，2月基本無成交，3月隨著企業復工復產雖有好轉，但仍未恢復到正常水平。

　　上述調查分析指出，鄭州二手房市場更加慘淡，議價空間增大，但有價無市的現象仍普遍存在，隨著成交量的下行，價格後期下探可能性進一步增大。

　　分析指出，去化週期超過合理區間，庫存壓力增大。

　　鄭州調查隊數據顯示，2020年3月底，鄭州市區商品房累計可售面積4225.36萬平方米，同比12.36%。其中住宅1590.02萬平方米，同比14.66%；住宅累計可售套數162251，庫存去化週期提升至16.2個月，創近年新高。

　　不過，上述分析認為隨著二手房價格不斷下調，與新建商品住宅價格倒掛的現象正逐步消失，購買價值也逐步顯現。2、3月份雖因疫情影響交易量較去年同期大幅減少，但隨著市場需求進一步釋放，二手房成交量將逐步增長。

　　此外，鄭州市新建商品房3月同比指數位列中部六省省會城市第六位，定基比指數位列中部六省省會城市第四位。

房地產市場有望回暖 房價將穩中略漲

　　鄭州調查隊就鄭州當前房地產市場存在的問題分析指出，受疫情影響，線下客源減少，線上售房效果不佳，房地產市場成交低迷，庫存壓力增大，工期被迫延長，企業資金周轉困難，導致開發企業信心不足。

　　分析還指出，個人住房貸款利率較高，目前首套住房利率上浮20%，二套住房貸款利率上浮25%，貸款利率在全國大中城市中屬於較高範圍，高利率增加了購房成本，不利於房地產市場的發展。

　　鄭州調查隊建議，階段性降低首套房購房利率上浮比例，減輕居民購房負擔，釋放剛性需求。探索研究長租房政策，支持專業化、機構化租賃企業盤活空置安置房，鼓勵開發商實行租購併舉，發展長租業務。

　　建議堅持“房住不炒”基調不變，加強對房地產企業資金監管工作，繼續做好監測分析工作，堅持整頓規範房地產市場秩序，確保房地產市場平穩健康發展。

　　鄭州調查隊預測隨著疫情不斷好轉，房地產市場有望逐漸回暖，疫情促使剛需人群購房意願增強。

　　“但因經濟形勢及資金影響，觀望情緒較濃，二季度企業為趕上全年銷售目標進度大概率會維持現行優惠力度，房價保持平穩，銷量緩步上升，下半年隨著市場趨於穩定，房價將會穩中略漲。”鄭州調查隊如是預測。(完)

https://sina.com.hk/news/article/20200508/0/1/2/%E9%84%AD%E5%B7%9E%E6%A8%93%E5%B8%82%E4%BD%8E%E8%BF%B7-%E5%AE%98%E6%96%B9%E9%A0%90%E6%B8%AC%E4%B8%8B%E5%8D%8A%E5%B9%B4%E6%88%BF%E5%83%B9%E5%B0%87%E7%A9%A9%E4%B8%AD%E7%95%A5%E6%BC%B2-11631200.html

來源：觀點

觀點地產網 五一節后的三天，已有20家左右房企公佈了4月份的銷售數據，其中包括中海。

5月7日，中海公佈了4月份的物業銷售數據。數據顯示，前4個月，中國海外系列公司累計實現物業銷售金額約人民幣876.68億元，相應的累計已售樓面面積約479.05萬平方米，分別按年降低6%及降低5.6%。

於4月末，中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約為人民幣215.94億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

觀點地產新媒體了解到，受到新冠疫情的影響，目前披露的房企中普遍按年下跌一到三成，其中碧桂園、萬科、融創等TOP5房企均按年下跌一成左右，而在此期間大力促銷的恆大按年則有所增長。

隨著復工復產的開展，4月份的房地產行業銷售同比下滑幅度有所收窄。據觀點指數《2020年1-4月中國房地產企業銷售TOP100》顯示，4月份，TOP100房企銷售數據繼續回暖，4月錄得總銷售額為9193.1億元，環比增長17.8%，同比下降6.6%，降幅較3月收窄7.3%。

縱向來看，中國海外系列公司累計銷售額亦從2月份的同比下滑22.7%收窄至4月份的同比下滑6%。1-4月份，其分別實現銷售額202.76億元、126.66億元、267.74億元、279.52億元，同比分別下降17.9%、下降29.2%、增長7%、增長8.9%。

從環比上看，在損失兩個月銷售額、銷售周期縮短的情況下，中海在2月底開始推出「雲置業」等方式加大推盤力度，使得3月份物業銷售接近去年同期。2-4月份，中國海外系列公司單月銷售額環比分別下跌37.53%、增長111.38%、增長4.4%。

關於疫情對公司銷售的影響，運營總監羅亮指出，「原計劃新增的供貨延遲，銷售的周期縮短，影響了去化率，少量的項目可能年內無法按計劃供貨銷售，公司調整生產計劃，重新匹配資源，加快規劃設計、施工節奏，努力降低疫情的影響，同時公司大力開展了線上蓄客等銷售形式，減少疫情對銷售的影響。」

如按顏建國原先規劃，2020年中海的銷售目標要達到4000億元，而目前僅完成年目標的21.92%。

此前在2019年業績會上，中海透露，公司2020年貨量達6800多億元，目前在手貨量是3100億元，同時上半年新增供貨1000億元，下半年新增供貨是2700億元；同時，這些貨值、貨量的鋪排主要集中在一線、二線城市。

若以6800億元總貨量計算，中海全年去化率需要達到58.82%，而2019年的去化率大約是55%。種種因素下，僅用10個月的時間完成一年目標，中海銷售壓力不小。

而中海深感壓力的不止是銷售目標，還有新增土儲壓力。2017年、2018年兩年期間，中海拿地金額雖均有上升，但土地宗數與樓面面積卻有所減少。

今年，中海將拿地權益預算定為1400億元，同比增長23%，同時依舊保持「主要布局一二線城市，適當外拓城市群中承接外溢需求城市」戰略。可見，面對今年可供貨量減少的情況下，中海對「糧食」的渴求程度。

事實上，早於3月13日，中海就在官方微信發佈了2020年的尋地合作計劃，除了通過招拍掛等市場手段，還有意放開了土地獲取的更多渠道。尋地計劃包含股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務，城市範圍包括但不限於全國一二線城市及強三線城市。

觀點地產新媒體觀察到，近期中海在招拍掛市場中亦是十分活躍，但最終收入囊中的成果並不多。

在過去的4個月，中海通過招拍掛市場僅在北京、上海、長沙、瀋陽共獲得7宗地塊，累計應占樓面面積約134.72萬平方米，累計應付的土地出讓金約為171.14億元。以去年同期相比，應占樓面面積、應付土地出讓金分別下降49.23%、下降49.49%。

在目前新增土儲成果不明朗的情況，中海對於土地的渴求或許「太心急」。

4月9日晚，有消息傳出，上海普陀區人大代表、中海地產上海公司總經理崔帥已被上海市公安局經偵隊採取刑事強制措施，並已處於被調查階段。調查原因是，最終競得者中海在3月31日參與競拍上海嘉興路街道HK271-01地塊中，被曝涉嫌與同場競標的萬科、華潤「圍標」。

對此，業內人士表示，「如果事件被坐實，相關人可能面臨判刑，相關企業至少三年別想在上海拿地。」

或許幸運的是，於發佈4月份銷售數據當天即5月7日，中海在湖南長沙編號為[2020]長沙市022號「雙限地」搖號中成功中標，獲得新增土地面積13.64萬平方米，代價為33.42億元，其中住宅（毛坯）最高銷售均價不超1.3萬元/平方米。

對於長沙新獲的項目，業內人士郭舒偉表示，中海的建安成本在4500元左右，從賬面利潤上看，的確沒有太多利潤空間，但中海可以從走高周轉、降低財務成本或者精裝交付等方式拓展項目利潤。梅溪湖是長沙當下最熱門的板塊之一，運氣似乎更眷顧中海。

【看中國2020年5月6日訊】香港股市5月的第一個交易日，並未迎來開門紅。5月4日港股開盤後，內地房地產股（內房股）、內險股、中資券商股全線下挫，其中SOHO中國、融創中國、中國恆大等跌幅較大。

內房股，即內地房地產股，其所屬的內地企業股已經佔據港股上市公司數量半數以上，佔港股市值佔比近八成。而港股又與國際資金有著緊密的聯繫，因此內地股的一舉一動都預示著某些信號。

內房股與中國內地樓市有哪些關係？

1、長期看，內地樓市的繁榮與否會直接從港股內房股股價上面反映出來。從克而瑞內房股領先指數可以看出，在去年的年中，大約是內地房企融資收緊政策出臺和房地產信託被約談的時候，內房股指數經歷了短暫的調整。而隨著去年下半年至最近深圳房價過熱被調控之前，內房股指數在低息環境下穩步上升。

2、短期看，內房股走勢是房企盈利的體現，因為股票本來就反映著企業價值和盈利。去年內房股指數的回暖，也是房企盈利增長的體現。

根據克而瑞證券研究院對25家樣本房企的數據研究表明，2019年25家樣本房企營收24794.6億元，同比增長20.7%；歸母淨利潤2719.2億元，同比增長8.9%。

內房股大跌，影響幾何？

內房股在香港股市的「印象」其實蠻好的：估值較低，分紅卻不低，業績增速也不差，許多資金都想繞過A股投資港股內房股。尤其在其經歷短期較大調整後，抄底資金摩拳擦掌。

但是內地經濟與房地產緊密相連，內房股下跌，原因有很多，影響也有很多。搞清楚原因再抄底也不遲。

1、如果內房股持續的調整，注意，是持續調整，那麼這意味著這些房企的融資要出問題了。因為股價下跌，股權質押貸款就越少，如果沒有「餘糧」補充質押物的話，房企就要面臨平倉還債的風險。

2、房地產是資金密集型行業，融資成本高低決定著房企的盈利能力。2019年融創和恆大部分海外債的融資利率分別高達7.95%，10.50%，而且A股上市地產公司融資成本比港股內房股低很多。所以如果股價下跌，意味著它們在短期或長期內不被資金所看好，高昂的融資成本會縮減房企的盈利空間，進而縮減分紅派息等。

據統計，融創中國、碧桂園等龍頭房企ROE位居行業前列，融創中國過去4年公司淨利潤翻了8倍，股價也漲了8倍；碧桂園在近幾年也有不錯的業績，其中2017年到達了最高峰，淨利潤同比增長126%，營業收入同比增長49%。

但是低市盈率也不一定意味著極具投資價值。首先由於房企負債率高，一旦踩雷就很容易掉入估值陷阱。或者融資收緊，一些中小房企的投資風險就會上升。其次，一些房企經常會發行一些永續債，相當於是一種無期限的債，這樣的話就會導致淨負債率指標失真（負債率被稀釋），誤導投資者。

總的來說，地產股的估值高與低都是相對的。放在過去地產發展的黃金十年，再高的PE都被認為是合理的；放在當下，即使盈利增長，資金也不敢輕舉妄動。

但是如果拋開其他因素的話，當下優質龍頭地產股是被低估的，不管是A股還是港股。

因為房地產在中國永遠是一個有利潤的行業，而且由於房價的調整和調控，資金雄厚的龍頭房企黃金時代才剛剛到來。比如2019年三季度A股全部房企盈利統計數據顯示，前五名的淨利潤佔全部房企利潤的45%，而且開發商的整體數量也在大幅降低。

多說一句，房企從融資、拿地、銷售到回款，存在著週轉的問題，所以業績上的亮眼可能是過去幾年盈利的表現，這點需要注意。

在當下房住不炒的政策指導下，房地產很難再出現量價齊升的大牛市。告誡那些想抄底內房股的朋友謹慎些，有時候看上去便宜的東西，往往是最昂貴的。

https://www.secretchina.com/news/b5/2020/05/06/932252.html