原標題：住房租賃市場調查分析：市場已回暖 危機未解除 來源：經濟日報
市場已回暖 危機未解除
——對近期住房租賃市場的調查分析 經濟日報·中國經濟網記者 王軼辰
租客減少，成本加重。突如其來的新冠肺炎疫情對原本就盈利狀況不佳的住房租賃企業而言，無疑是雪上加霜，也放大了行業風險。但隨著疫情逐步緩解，復工復產全面推進，租房市場開始迅速升溫，租賃旺季重現。
經歷過疫情考驗的住房租賃市場產生了哪些變化？住房租賃企業如何抓住時機走出困境？經濟日報記者近日深入住房租賃市場為您帶來調查。
此前，受到春節和疫情疊加影響，從今年1月中旬開始，租房市場成交量斷崖式下跌，在傳統的2月租房旺季，租房市場更是幾乎停滯。不過從3月份開始，全國大部分地區迎來了復工復產，租房成交量也因此開始大幅回升。今年的春季租房旺季終究沒有缺席，只是相比去年而言推遲了一個月。在此情況下，租房企業的困難有沒有緩解？租房市場的可持續發展還要在哪些方面發力？
市場觸底反彈
數據超去年創新高
市場研究機構貝殼研究院數據顯示，3月份第3周住房租賃成交量超過去年同期水平，第4周成交量達到新高，超過去年春節后旺季周交易量的最高點。整個3月份，貝殼平台重點監測的18個城市住房租賃成交量環比增長5.33倍，同比增長9.81%。
貝殼研究院資深分析師黃卉表示，一方面，進入3月份，租賃企業逐步開始復工，推動市場恢復。另一方面，針對租賃市場，全國多個城市發佈了租賃財政補貼通知。對新建改建、運營盤活租賃房源，以及企業、個人在政府租賃平台備案登記都有相應補貼，在一定程度上刺激了租賃市場回暖。
記者走訪北京一些商圈與小區發現，隨著復工復產的推進，一些地產中介機構已經開門迎客，租房者逐漸增多。「回來第一件事就是租房，出租屋的保潔服務已經升級成了消毒保潔，管理員還留下了日常消毒物資，還是比較放心的。」近期從老家返回北京務工的黃先生順利簽約住進了丰台區的一處長租公寓。
記者梳理髮現，疫情期間共有17個省市發佈42項住房租賃相關政策，加強防疫管理、引導市場良性發展。3月份，各地開始鼓勵租賃企業復工、推動市場恢復。福建省以及深圳市、長春市發佈了4項企業復工指導，要求加強對工作人員返崗的健康管理，進入社區帶看房屋時控制人員數量，遵守社區的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重慶、廣州、鄭州6個城市發佈了財政補貼租賃住房市場發展的通知，對新建、改建、運營盤活租賃房源實行一定標準的補貼，同時通過補貼引導租賃企業和個人房東在政府租賃平台備案登記。
作為我國房地產市場長效機制的重要內容，住房租賃市場成為近年來國家重點鼓勵發展的方向。企查查數據顯示，受疫情影響，今年1月和2月我國房屋租賃企業註冊量均低於往年同期，2月企業註冊量僅為5550家，同比下降55%。隨著疫情得到有效控制，今年3月份企業註冊量迅速上升，達到往年同期水平，環比上升427%。
企業經營承壓
抗風險能力待提高
新冠肺炎疫情對各行各業來說都是一場大考，不少企業面臨著運營難題。對於住房租賃行業來說，原本春節是客戶換房、新簽約的高峰期，疫情讓行業幾乎停滯，存在的一些「短板」也暴露出來。多數住房租賃企業抗風險能力弱，疫情防控期間面臨著資金、管理等多重壓力，並屢次站上輿論的風口浪尖。
企查查數據顯示，受到相關政策激勵和人們生活消費習慣轉變等因素影響，近5年我國房屋租賃企業註冊量呈現幾何式增長，並於2019年創下註冊量新高，達到36.7萬家企業，較2018年增長了32.5%。雖然我國房屋租賃市場規模正在逐漸擴大，但企業質量依舊良莠不齊，註冊資金低於500萬元的租賃企業佔據了總量的60%，註冊資金在5000萬元以上的企業僅佔8%，頭部企業與中小企業資源呈現不均勻分佈趨勢。
記者調查發現，疫情期間租賃企業經營負擔加重，現金流吃緊，風險進一步放大。一方面，租賃企業房源出租率下降，空置率上升。貝殼研究院數據顯示，疫情期間蛋殼公寓全國總出租率跌至75%，同比下降20%；自如管理的100萬間房源，受疫情影響平均多空置15天，企業直接損失預計超過6億元。
另一方面，由於多個城市實施小區全封閉式管理，大量租客因無法入住要求退租或免租，租客違約風險提升，企業收租難度增加。疫情期間，自如、蛋殼等長租公寓企業的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力為由要求免租。
「總體來說，租賃企業風險承擔能力低。由於長租公寓是薄利行業，不少企業本身仍處於虧損狀態，受疫情影響，企業現金流更加吃緊，負擔更重，部分中小企業甚至面臨倒閉風險。」黃卉說。
近年來，住房租賃企業在資本助力下得到快速發展，但多數仍處於跑馬圈地階段，盈利困難。中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強認為，住房租賃企業抗風險能力弱的主要原因是尚未形成成熟穩健的盈利模式及風險防範機制。
此次疫情對住房租賃企業的抗風險能力提出了更高要求，在北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥看來，長租公寓投資回報周期長，近幾年熱錢湧入助長了租賃企業的「虛火」，企業沒有認識到租賃行業的屬性和規律；有些企業過度重視規模擴張，忽視自身經營能力提高，危機意識不足。一旦遇到「黑天鵝」，這些企業就容易陷入經營危機。
制度逐步完善
租客權益需重視
雖然疫情的發展會階段性影響長租公寓企業的生存環境，但行業長期向好向穩發展態勢不會變。「租購併舉」是房地產行業的長效機制，品質居住是消費升級背景下的必然需求。
據貝殼研究院調查，在疫情對租客生活的實際影響上，佔比最高的是「無法進入租住小區」，比例為51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社區過程中遭遇困難。由於疫情防控要求，許多社區採取了封閉措施，部分租客由於社區封閉無法進入，或者需要較為繁瑣的手續才能進入。這不僅給租客帶來了不便，也給租賃機構的業務開展帶來挑戰。同時也暴露出多數租戶並未得到與業主同等的待遇，甚至受到歧視。
「保障租購同權是租房市場健康發展的重要基礎，未來租客權益保護還需要進一步探索。」黃卉表示，疫情之後，一方面，需要加強租賃立法支持，使租客權益能夠獲得明確的法律保障；另一方面，需要向租戶提供投訴維權渠道，逐步建立多層次的住房租賃糾紛處理機制，包括從業機構、行業協會、政府服務熱線和街道、社區等基層組織化解租賃矛盾糾紛。
疫情期間，不少租賃企業通過採取緊急防控措施、減免租金、無責換租等方式，一方面積極應對疫情影響，另一方面藉此樹立品牌形象。即便如此，租賃企業依然遇到不少困難，中小長租公寓企業生存空間進一步壓縮，行業集中度加速提升，現金流斷裂風險更加突出。
隨著租客不斷迴流，疫情對住房租賃企業的衝擊得到緩解。不過，柴強強調，對過去一直沒有進入盈利軌道的住房租賃企業來說，目前形勢只是稍有緩解，如果疫情有反覆、常態化、長期化，壓力持續累積，不排除會有住房租賃企業出現經營困難而倒閉的現象，甚至導致住房租賃行業重新洗牌。
「疫情對於長租公寓的運營提出了更高考驗。」黃卉說，長租公寓的商業模式決定了其房租成本高、利潤率低、抗風險能力較差。在疫情之後，長租公寓企業需要進一步審視自身商業模式，推動精細化運營，做好「以出定收」的庫存管理，以維持健康的現金流，保證企業的可持續發展。盲目擴大規模而難以保證出租率，企業將會面臨巨大風險，一旦遭遇市場變動則可能難以為繼。
王軼辰
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