中國房地產報
中房報記者 許倩 | 北京報導
房企間的土儲規模戰一直未曾減弱，闊別市場已久的高價地塊再度頻現。就在5月15日這一天，深圳、北京、天津、江西南昌、浙江嘉興、浙江紹興、浙江紹興諸暨市等不同等級的城市都在上演著土拍大戲。
場面最激烈的是深圳。5月15日，深圳前海一宗居住用地掛牌出讓，引來16家實力級房企或聯合體「廝殺」。
土拍剛過6分鐘，僅競價14輪，便達到最高限價115.97億元，轉入競配建人才房面積，而這宗地塊起拍價為79.98億元。最終經過近1小時和103輪鏖戰，由深圳民企龍光地產以115.97億元拿下，樓麵價6.32萬元/平方米，配建人才房4.076萬平方米，配建面積達到起拍面積的2倍之多。土地溢價率達45%。
當日，北京市大興區采育一宗不限價宅地的競拍現場同樣激烈。首開+路勁、北京城建+興創兩大聯合體鏖戰34輪，最終首開+路勁以13億元拿下，溢價率超過30%。
同日，新城以總價13.13億元、自持租賃住房建面3500平方米競得天津武清區一宗居住用地，樓麵價10509元/平方米，溢價率40%。參與競拍的還有金融街控股、保利發展、中梁控股、碧桂園等。
江西南昌一宗商住地，歷經94輪競價后，由東投地產以6.68億元奪下，土地溢價率超100%。
浙江嘉興1宗商住地，經過252輪競價，由榮盛以13.54億元上限價奪得，溢價率近50%。
浙江紹興諸暨市1宗宅地，經123輪競價，被浙江金昌房地產集團以5.16億元競得，樓麵價6514元/平方米，溢價率37.26%。一周前，諸暨市另一宗宅地拍得樓麵價8930元/平方米，溢價率71.68%。而諸暨屬五線縣級城市。
地市火熱的另一端，是部分房企正為曾經的「瘋狂」付出代價：一方面，曾經的「地王」或高價地難以解套，被迫賠本上市；另一方面，曾經的激進型房企，典型如泰禾頻曝債務違約、失信，進入資金鏈危急時刻。
土拍價格達到高位
土地短缺的深圳每一次土地拍賣都是業內焦點。5月15日的這宗限價宅地競拍僅地塊保證金就達40億元。這是繼去年底天健以38.9億元拿下前海首宗限價宅地之後，前海掛出的第二宗限價宅地，這也是深圳第6宗百億地塊。
該宗地佔地面積約3.2萬平方米，總建築面積18.36萬平方米，規模是天健去年拿下前海宅地的3倍。地塊地理位置十分優越，位於前灣片區，5號線前灣公園站旁邊，東北方就是沿江高速，交通相當便利。
不過，競拍條件也很嚴苛。土地出讓文件顯示，本宗地採用「雙限雙競」的辦法掛牌出讓，對於建設時間也有所限定，自簽訂合同之日起12個月內動工開發，48個月內應全部竣工並投入使用。
這次土拍共吸引了中海、卓越、越秀、龍光、華髮、招商蛇口、廈門建發、平安不動產、金地+電建+華潤、世茂+佳兆業、深業+前海投控+天健等11家競買主體，共16家房企參與。顯然，央企佔了多數。
不過，最終競得該地塊的是深圳本地民企龍光地產。成交總價115.9億元（限價成交），樓麵價6.32萬元/每平方米。如果去除人才房面積，實際可售樓麵價約8.3萬元/每平方米，該宗地的銷售均價最高不超過10.7萬元/每平方米。
「成交價格合理，符合公司預期。該項目是龍光布局前海自貿區的首個住宅項目，龍光將打造標杆代表性項目，助力前海建設宜居宜業的國際化城市新中心。」龍光地產方面回應。
龍光地產人士稱，這是限價地但價格仍有合理利潤。數據顯示，10.7萬元/平方米最高銷售均價與附近招商領璽10.8萬元/平方米的銷售均價基本持平，比深國際頤灣府10.2萬元/平方米的銷售均價略高。
對於深圳土地市場龍光地產向來敢於一擲千金。深圳迄今以來出讓的6宗百億地塊中，龍光拿下了其中的3塊。
在全國樓市因調控承受價格下調壓力時，深圳房價一直在穩步上漲。國家統計局數據顯示，2020年3月，深圳的二手房成交價較2015年增長了67%。有機構統計，4月深圳二手住宅成交均價60585元/平方米，環比上漲3.22%。
「地肯定要拿，但應避免去拿高價地。其實房企在拿地之前會有測算，超過多少不能拿。除非企業有其他目的，比如要做市場份額，或者首次進入一個城市，地塊又特別好，想做標杆項目，就不能簡單以價格作為衡量標準。」中原地產資深市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示。
受疫情影響，今年土地市場仍存在諸多壓力，但優質地塊依然受寵。部分熱點城市拍出的高價地，帶動了土地價格整體的上漲。
5月15日這天，浙江紹興、嘉興、紹興諸暨市三地土拍，均以高溢價收尾。4月22日，廈門疫情後土地市場首拍便出現「地王」。上海泰鳴貿易有限公司以103.55億元摘得宅地一宗，樓麵價為每平方米50598元，溢價率43.82%，刷新了廈門土地交易的單價和總價紀錄。近日南京出讓的幾宗地塊，部分地塊溢價率也超過30%；揚州、杭州、佛山、溫州、東莞等多城亦均有高溢價地塊成交。
根據國家統計局數據測算，1-4月份全國土地均價為5392元/平方米，同比漲幅為21.5%，該漲幅是近13個月公佈數據中的最大漲幅。而1-4月份全國商品房均價為9379元/平方米，同比漲幅為0.8%。地價漲幅遠超房價。
據諸葛找房統計，5月份剛過去的這一周（5月11日-15日），全國300城土地溢價率為25.8%，與前一周相比上升6.6個百分點，溢價率環比連續4周上升。而一二線城市由於土地成交總價高，整體溢價率低於三四線城市。
「很多房企在一季度沒有太多土地儲備，4月份出現搶地現象也屬正常。但不排除近期貨幣市場寬鬆下，有違規資金進入土地市場。」一位地產從業人員分析稱。
資金承壓與規模之戰
疫情下，國內貨幣金融環境的寬鬆，為房企拿地擴張提供了融資「溫床」。
據機構統計，2020年1-4月房企境內外債券融資累計約5010億元，融資規模較去年同期下降10%，延續2019年同期下降趨勢，但降幅收窄10%。2020年前4月融資規模為2019年全年的41%，房企融資意願強烈。
一位地產人士對中國房地產報記者透露，處於第一梯隊的大型房企，在這波融資窗口下更容易融得資金，而且成本非常低。手中有大量的錢不可能放著，自然會用於拿地。
不過，在土地市場上，他們出於現金流考慮更偏於謹慎，顯少搶高價地。萬科執行副總裁原首席運營官張旭早在去年的中期業績會議上就表示：「萬科沒有固定的拿地計劃，收了多少錢回來，才能拿多少地。」
旭輝控股CEO林峰表示，長周期下土儲不一定增值，核心要看你的土地成本，有一些土儲你可能「捂」兩年沒有增值，但是計算財務成本之後發現虧損得厲害。土儲不再是房地產公司發展的發動機，而是一把雙刃劍，它既可能推動你前進，也可能是勒在你脖子上的繩索。
「真正危險的那些處於二三梯隊、規模剛過千億或正衝擊千億的房企，他們無論是發債還是從銀行貸款都比較難，從信託等渠道融資成本又高，而這些企業往往會為了做市場份額，而不顧價格去搶地，是會出事情的。」前述地產人士稱。
知名地產分析師嚴躍進亦提醒到，對於龍光地產而言，去年開始拿地力度就明顯強化，屬於本輪土地市場中動作非常激進的房企。後續需要注意幾個風險：1．在每次土地市場中總會出現一些激進房企，這時要不斷去檢查企業內部的槓桿和負債，因為市場有很多不確定性，企業需謹慎。2．龍光需要積極穩定企業經營，若經營得當，這兩年憑藉此類土地資源，企業經營規模會快速上升。3．時刻注意後續土地市場以及房地產銷售市場的變動情況。
「建議中小房企在還款壓力不大、資金充沛時積極拿地，一旦現金短債比小於1，尤其半年現金短債比小於1時，需要謹慎拿地甚至暫緩拿地。」一位地產資本人士表示。
根據上市房企2019年財報數據測算，2019年50家典型上市房企平均現金短債比相比2018年有所下降，為1.64倍，整體上看短期償債壓力並不大。但需要警惕，其中有12家房企現金短債比低於1，如金茂、榮盛發展、華夏幸福、金融街、泰禾等，現金短債比分別為0.93、0.87、0.71、0.7和0.25，貨幣資金無法完全覆蓋短期有息負債。
多位市場人士認為，土地市場的熱度是短期的、周期性的。市場不景氣與資金壓力不支持房企持續高成本拿地。
「預計下半年土地市場短期在一二線優質地塊供應下，土地整體升溫，但持續時間不會太長。雖然疫情下國內融資環境略顯寬鬆，但房企大幅度拿地短期必將帶來成本的上升，不會一直保持高激進狀態。建議房企在拿地之前，做好測算，要衡量當前地塊未來多長時間去化，拿地之後公司現金流情況。如果拿高價地不利於公司運營，則不建議出手。」諸葛找房數據研究中心王小嬙對中國房地產報記者表示。
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