不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

香港文匯報訊（記者 馬翠媚）本港樓市近期有回落跡象，但樓價仍是普遍市民難以負擔水平，國際公共政策顧問機構Demographia昨公佈最新調查顯示，香港連續第9年成為全球樓價最難負擔城市，其中樓價對家庭入息中位數比率由2017年的19.4倍惡化至2018年的20.9倍，反映家庭收入的增長追不上樓價。香港被形容為樓價「嚴重負擔不起」城市，意味一個家庭要不吃不喝不消費下，打工近21年才買到樓，再創紀錄以來新高。報告建議，港府可以考慮以填海等方法增加土地供應，改善房屋供應和樓價的可負擔水平。

據Demographia昨發表第15份《全球樓價負擔能力報告》，到底最難負擔房價水平如何計算？其實是以一個城市的樓價中位數除以家庭全年入息中位數計，數值愈大代表負擔能力愈差。報告以去年第三季數據計算，本港去年第三季的樓價中位數按年增達15.79%，由619.2萬元升至717萬元，一年增加97.8萬元，但同期家庭全年入息中位數由31.9萬元增至34.3萬元，一年只微增2.4萬元，只增7.52%，家庭收入的增長遠遠追不上樓價，在此情況下，房價對家庭入息中位數比率亦由前年19.4倍攀升至20.9倍，是調查中唯一超過20倍比率的城市。

Demographia形容，香港的樓價是「嚴重負擔不起」，而香港樓價難以負擔的程度，也打破此項調查15年以來的紀錄。

政府認同需大力增供應

報告提到，自完成去年樓價調查後，本港樓價已見回落，甚至有部分地產界專家預期今年樓市可能跌15%至25%，不過就算本港樓價出現明顯回落，仍然是處於難以負擔水平。報告建議，港府可以參考新加坡和新西蘭政府做法，如加強對樓市和土地管理措施去改善樓價可負擔水平，又提到土地供應專責小組在去年年底提出以填海增加土地供應的建議，或有望改善房屋供應和樓價的可負擔水平。

本港住宅樓價經過連續28個月的歷來最長升浪後，去年8月起見頂回落，連跌4個月下跌累積跌幅7.2%。但截至去年11月底止，全年樓價較2017年底仍升3.8%。特首林鄭月娥此前表明現時樓價仍遠超市民負擔，須要繼續維持各項需求管理措施，強調政府一定不會撤「辣」，亦不會「減辣」；同時認為最根本處理香港住宅房屋問題是需要靠供應，未來會加強土地供應工作。

溫哥華悉尼同列頭三位

是次調查覆蓋了全球8個國家共309個城市，除了排首位的香港，排第2位及第3位的城市依次是加拿大溫哥華和澳洲悉尼，樓價對家庭入息中位數比率分別達12.6倍和11.7倍，仍然遠遠不及香港水平。至於在最容易負擔城市中，首位是加拿大的布雷頓角，樓價對家庭入息中位數比率只是2.1倍，其次有4個城市的比率均為2.2倍，分別是加拿大的麥克默里堡及美國的羅克福德、羅馬及揚斯敦。

野村預期今年租售價齊跌

不過，稍令人寬心的是，近期一二手樓價，以及不少分析都預示本港樓市今年或迎來跌勢，其中野村發表最新報告，預期本港樓市今年全年或跌7%，而跌幅主要集中於今年上半年，下半年樓價將保持平穩。該行預期在貸款需求低迷、及港元拆息上升壓力減少下，預計今年實際按揭利率只升25點子至約3.4厘的水平。

野村又指，自從去年第二季，本港住宅租金出現租金回報低於利息成本的負利差現象，料今年負利差將進一步擴闊至負40點子。該行亦提到，發展商於2013年至2015年地價較低時，買入土地興建的住宅項目，料將在今年陸續落成推出，加上部分內房商和本地小型發展商也會在今年推出新盤，在本港新樓供應量增加，預期今年租金將按年跌5%。

中國房市網路媒體搜房網 (或稱房天下)(US-SFUN) 昨 (21) 日宣布，搜房網董事長、CEO 莫天全將辭去 CEO 之職，只擔任公司董事長，新任 CEO 由搜房網總裁劉堅接任。市場解讀，莫天全退居幕後，交出經營管理權，搜房網可能意在引進戰略夥伴，其中潛在對象，法人點名四大方向，包含網路營運商、金融業、地產開發商、房仲等。

首先，中國網路營運商阿里巴巴、百度、騰訊等巨頭，目前只有騰訊透過入股 58 同城切入網路房屋交易平台，至於阿里巴巴及百度，目前著墨並不深。網路朝向多元化發展，加上阿里巴巴與百度財力，想要介入並不是難事。

其次為金融業。因金融業本身就有房屋與汽車這類借貸及保險業務，像中國平安保險就收購汽車之家，打造汽車服務的生態圈，因此這些金融業，若要針對房市服務有更進一步的發展，市場解讀網路房屋交易平台，也是可選擇的方向。

接著為地產開發商。許多地產開發商兼營物業管理，同時為了多角化經營，網路服務這塊是大勢所趨，也可讓地產商提供更完整的配套服務。

最後則是房仲，房仲本身主要經營在實體店面，像是中國房仲巨頭「鏈家」在中國有逾 5000 家門市，但相對網路交易平台則較薄弱，因此為補強網路方面的不足，入股網路房屋交易平台也是發展方向。

劉堅 2000 年 4 月加入搜房網，曾任搜房網多個業務部門的總裁，包括新房和金融服務等。2007 年劉堅則接任首席運營官一職，直到 2016 年 7 月，搜房宣布任命劉堅為總裁。

搜房網副首席財務官 (CFO) Zijin Li 被任命為代理 CFO，兼董事會秘書，取代雷華職務。雷華則擔任搜房網首席投資官。

Zijin Li 去年加入搜房網，之前曾在澳洲 Aofan International Group 工作 10 年，擔任財務管理職位，也曾在豐匯租賃有限公司財務部門擔任三年總經理職務。

同時，搜房網還宣布，公司目前正考慮將旗下 100% 持股的子公司中國指數研究院 (China Index Holdings) 分割出去。

目前採取的分割管道可能有三種，第一，將中國指數研究院的普通股分配給搜房網股東；第二，利用私下出售出的方式賣出中國指數研究院持股；第三，將中國指數研究院在美國，或包含中國交易所在內的其他全球證券交易所上市。

據了解，搜房網已經以 F-1 表格的形式向美國證券交易委員會 (SEC) 提交一份註冊草案，為 IPO 的可能性做準備，並由花旗、中金負責進行 roadshow。目前，可能發行的股票數量和融資金額尚未確定。

中國指數研究院在美國 IPO 的可能性預期將在 SEC 完成審查程序後才能明朗，同時還要取決於市場和其他條件，包括公司董事會的批准。因此 IPO 的時間，或是何時完成目前尚無法確定。

大陸房產租售網58同城、安居客近期發布《2018年房市總結》，大陸房產銷售額初估人民幣14兆元（約新台幣64.39兆元），將再創新高；巧合的是，2018年A股總市值縮水約人民幣14兆元。

券商中國報導，研究報告指出，2018年是大陸「調控年」，也是房地產新周期的重要年，這一年房產市場回歸理性，價格走勢趨於平穩，商品房銷售金額超越2017年再創新高。

2018年3月，「兩會」政府工作報告將「房住不炒」作為房市調控總體方針，為加快住房制度改革和房地產長效機制建設，全年全國陸續發布調控政策400多次，保障市場健康發展。

另一方面，A股在2018年市場亮點不多，各大指數均呈現下跌態勢。從市值縮水來看，2018年A股總市值縮水人民幣13.76兆元（約新台幣63.2兆元），其中滬市減少人民幣6.67兆元，深市減少7.09兆元。

2019年初，外資加碼A股，在開年的13個交易日中，北向資金僅1天出現淨流出。具體來看，13個交易日累計淨流入人民幣341.32億元。其中，1月18日，北向資金再度大舉淨流入人民幣84.21億元，創下今年以來單日淨流入的最高紀錄，也是去年12月以來的新高。

值得注意的是，外資在持續湧入A股的同時，買入力度也開始加大。2018年，北向資金平均每個交易日淨買入11.77億元，而2019年，北上資金平均每個交易日淨買入人民幣26.59億元，買入強度已然翻倍。

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【大紀元2019年01月21日訊】（大紀元記者張婷綜合報導）中共預計在週一（1月21日）發布2018年經濟增長官方數據。路透社20日報導說，由於國內需求疲軟，以及美國關稅的影響，週一將公佈的2018年經濟增長率預計是28年來的最低點。

路透社對一些分析師進行調查，他們預計2018年國內生產總值（GDP）增長率跌到1990年以來的最低水平，為6.6％，低於2017年修訂後的6.8％。

分析師們還預測，中國經濟在2018年最後一個季度的增長最弱，僅為6.4%。上一次中國經濟增長率如此之低是在全球金融危機期間的2009年上半年。

報導稱，雖然中共當局承諾要採取一些措施以降低大規模失業的風險，但由於刺激措施預計需要一段時間才能起作用，因此大多數分析師認為，中國的經濟情況可能會在今年持續變得更糟，增長率降低到6.3%。還有一些分析家認為，中國經濟的實際增長率已經比官方的數字低得多。

分析人士認為，即使中美在目前的談判中就貿易協議達成一致，也不會成為解決中國經濟問題的靈丹妙藥，除非北京能夠提振疲軟的投資和消費者需求。

中國將在週一發布2018年第四季度和全年國民生產總值（GDP）等數據。

相比往年，外界對這次將公布的數據格外地關注。原因在於，2018年末的多項指標顯示中國經濟正在放緩。

中共官方在2018年最後一天發布的12月製造業採購經理人指數（PMI）跌破50的臨界點至49.4，創34個月新低，也低於之前的市場預期。這是一連串表明中國經濟增長持續放緩的數據中的最新一個。

消息人士此前告訴路透社說，中共計劃將2019年經濟增長目標從2018年的約6.5%下調至6%至6.5%，並可能將在3月份公布。

為阻中國經濟增長放緩勢頭，中共央行1月4日表示，將把金融機構存款準備金率（RRR）下調1個百分點，並分兩階段實施，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。此舉將向中國經濟釋放1.5萬億元人民幣（約合2180億美元）。

對央行再次降准放水，《金融時報》說，如果從刺激經濟的角度看，收效可能不大。因為刺激的子彈，在過去已經打完了。寬鬆政策並非永遠有效，印鈔者們或者說中央銀行也不是萬能的。這個道理很簡單，如果印鈔有效的話，哪個國家不會印鈔？而印鈔有效的前提，在於經濟自身的活力。責任編輯：高靜

大陸國家統計局21日公布最新數據顯示，中國2018年人口自然增長率3.81‰,人口出生規模連續第二年萎縮。

2018年底，中國大陸總人口13.9538億人，比上年末增加530萬人。全年出生人口1,523萬人，人口出生率為10.94‰；人口自然增長率為3.81‰（2017年出生人口約為1,720萬，2016年約為1,790萬）。

從性別結構看，男性人口7.13兆人，女性人口6.82兆人，總人口性別比為104.64（以女性為100）。從年齡構成看，16至59周歲的勞動年齡人口8.97兆人，佔總人口的比重為64.3％；60周歲及以上人口2.49兆人，佔總人口的17.9％，其中65周歲及以上人口1.67兆人，佔總人口的11.9％。

儘管去年中國房地產市場不景氣，但外資卻利用中國去槓桿之際，一年投資商業房地產金額達到 90 億美元，並占了上海商業房地產市場總銷售額一半，其中以國際私募巨頭黑石集團黑石集團和新加坡開發商嘉德置地 (CapitaLand Ltd.) 的投資金額最大。  

與外資大舉買進中國商業房地產形成對比的是，一些中國大型民營企業集團 (例如：陷入財務困境的海航)，則正紛紛退出購買海外房產，甚至開始出售中國國內房地地產。

受到人民幣疲軟的影響，使得海外的買家購買成本更低，而且去槓桿化使得許多中國企業財務緊張，轉而成為商業房地產的賣家而非買家。

根據市場研究公司 Preqin Ltd. 的資料顯示，去年亞洲房地產私募股權基金籌集 156 億美元資金，為外資買房提供充裕的銀彈。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示，中國去槓桿化推動借貸成本的上升，同時抑制了當地投資人的房地產需求，而外國買家則具有融資優勢。

根據世邦魏理仕的 1000 萬美元以上的交易數據，去年外資購買中國商業房地產金額占銷量 31%。根據 Colliers 的說法，外資今年購買商業房地產金額將進一步拉升到占上海和北京總銷量的 40%。

上海商務區的投報率一直上升，吸引嘉德置地和新加坡主權財富基金 GIC Pte 2018 年進行商業房地產投資，嘉德置地在上海最高的雙子塔上花了 18 億美元；去年 12 月，黑石集團也以 12.5 億美元收購上海的辦公大樓和百貨複合式大樓。

謝晨表示，雖然外國投資人購買商業房地產主要集中在北京和上海，但杭州、南京和武漢等城市的投報率上升，也正吸引外資的目光，最熱門的標的主要是出租公寓和物流廠地。

據《中新網》引述國土勘測規劃院發布的2018年第四季度中國地價數據顯示，北上廣深四個一線城市住宅地價按年增幅連續8個季度收窄。受監測的106個城市中，一線城市住宅地價增速為6.79%，較上一季度收窄0.87個百分點。其中，廣州住宅地價按年增速最高，為12.61%；深圳和北京次之，分別為6.24%和5.79%。

去年第四季度，二線城市住宅地價按年增長7.5%。其中，石家莊、濟南、沈陽、大連、長春、哈爾濱等9個城市住宅地價按年增速超過10%；南京、寧波、廈門、成都住宅地價下降，按月、按年均為負增長。三線城市住宅地價按年增速高於一線和二線城市，去年第四季度漲幅達10.24%。
中國國土勘測規劃院分析稱，去年第四季度，中國房地產調控政策持續緊縮，融資和銷售壓力雙增，房地產開發投資增速基本平穩，住宅地價增幅回落相對明顯。值得注意的是，106個主要監測城市土地供應面積11.75萬公頃，按年增加40.09%。其中，房地產用地供應面積1.98萬公頃。預計2019年第一季度，全國城市地價繼續溫和上行，住宅地價漲幅保持趨穩態勢。(lf/t)

香港文匯報訊（記者 章蘿蘭 上海報道）世邦魏理仕昨日在上海發佈的《2019年中國房地產市場展望報告》指出，中美貿易戰對當前寫字樓需求的直接影響為10%，且一線城市受到影響較大，雖然今年內地經濟下行壓力和國際貿易不確定性持續存在，但科技發展、消費升級、區域經濟和擴大開放政策，有望為商業地產市場帶來新機。

平均空置率全年或超20%

據世邦魏理仕的數據，2018年寫字樓需求呈現前高後低的趨勢，TMT和共享辦公繼續擴張，但受下半年經濟增長減速、和互聯網金融行業動盪的影響，全年新增需求為537萬平方米，同比下跌12%。據其對內地各主要城市產業結構、寫字樓租戶構成受貿易戰影響程度分析，貿易戰對當前寫字樓需求直接影響約為10%。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨分析，展望2019年，經濟增長和貿易環境不確定性未排除，內地17個城市的寫字樓新增供應有望突破千萬平方米，而新增需求總量料同比小幅下降1.3%至約530萬平方米。

在需求下滑與持續充沛的新增供應疊加作用下，內地主要城市平均空置率預計在年末將突破20%，二線城市平均空置率料將接近30%。

去年中美貿易摩擦不斷升級，外部不確定性因素明顯上升，在此背景下，內地的國內消費對整體經濟的拉動作用進一步提升。

謝晨認為，借助內需彈性來穩定經濟和削減外部衝擊，仍將是2019年的主基調，政府陸續出台的個稅改革措施料進一步提振消費市場，今年內地的國內消費將保持9%左右的增速。

〔財經頻道／綜合報導〕據香港政府土地註冊處3日數據，香港去年12月住宅銷售額和銷售量皆腰斬，高盛也預計2020年香港將與美國聯準會同步升息，使香港房市恐出現15%至20%的調整。但多家機構預計，港人的購買力仍然很很強，使香港房價不至崩盤，且可能上漲2%。

《彭博》今（16）報導，即使香港人去年經歷股市大跌，港人手中的現金仍相對充裕，部份分析師認為，港人被壓抑的購買力，將阻止全球最貴的香港房市進一步下滑。里昂證券（CLSA Ltd.）區域房地產研究主管Nicole Wong表示，房價不會再跌，是因為「（香港人）還有很多錢，就這麼簡單」，並稱港人創紀錄的銀行存款，顯示當地居民如果願意，就有能力購買房屋。

而據世界銀行（World Bank）數據，香港人2017年的總儲蓄水平為27％，超過法國的23％、加拿大的20％，和英國的13％。

渣打銀行（Standard Chartered）大中華及北亞地區行政總裁洪丕正日前透露，雖然美國聯準會（Fed）有可能再升息，但香港未必會跟進。彭博行業研究（Bloomberg Intelligence）房地產分析師Patrick Wong指出，價格具有競爭力的新項目，也會激起購房者的興趣，同時預計香港會暫緩升息，「由於利率趨於穩定，因潛在升息而沒出手的買家，將會回到市場」。

花旗銀行也預計，雖然多數市場觀察人士預測房價將再下跌，但隨著買家開始釋放被壓抑的房屋需求，房價將在接下來兩2月內觸底，摩根士丹利基於同樣原因，預計今年香港房價將上漲2％。

香港房地產代裡高力國際（Colliers International Group Inc.）數據顯示，隨著開發商預計繼續降低其項目定價，2級市場的價值也將降低，買家將繼續投入市場。

據經濟參考報報導，去年中國樓市出現調整，尤其是去年下半年調整力度較大，近期時間，部分城市也出現了政策鬆動和微調。專家預計，2019年「房住不炒」的政策主基調不會有實質性扭轉，意即在支持居民合理自住型需求的同時，著力打壓投資、投機性需求。隨著去年下半年房地產市場持續降溫，部分城市、部分區域2019年調控政策出現微調也在預期之中。

時隔23個月，房貸利率首次出現下降。2018年12月全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當於基準利率1.159倍，環比去年11月下降0.03個百分點；同比2017年12月首套房貸款平均利率5.38%，上升0.3個百分點。

市場人士認為，近期銀行房貸利率有鬆動趨勢，降準之後，銀行可貸資金增多，2019年房貸利率有望迎來下調，預計未來整體利率將穩中有降。(時報資訊)

戴德梁行：2019年中國房地產成交量或好於2018

　　來源：投資者報

　　長期來說，這些房地產調控始終是短期政策，是不符合市場規律的，在房地產市場實現穩定和理性發展之後，這些政策最終會被取消 投資者網 李寧 客觀來說，要想具體了解全國房地產市場，難度頗大，這背後涉及不同城市結構、數據以及調控等。

　　因此，由點到面通過全國一線重要城市來關注分化走勢，也是不少機構樂於衡量的指標。基於此，國際房地產顧問「五大行」之一的戴德梁行日前公佈了「2018年度深圳房地產市場回顧及2019年展望」的研究分析。 戴德梁行統計，2018年，深圳商品住宅新房成交均價為54128元/平方米，下降0.6%。

　　分區域來看，寶安區和龍崗區始終是成交量最大的兩個區域，成交佔比達81%。而福田區與南山區則是均價最高的區域，2018年分別為93803元/平方米、92095元/平方米。 寫字樓領域，2018年，深圳甲級寫字樓新增供應量達到70萬平方米，同比減少17.6%。截止2018年底，深圳甲級寫字樓空置率同比上升3.1個百分點至15.7%，全市總存量上升至499萬平方米。其中，金融行業所面臨的總體不景氣的狀況令其在甲級寫字樓租賃活動中的比例大幅減少，在2017年10月至2018年9月的租賃成交面積中僅佔到15%，此前成交面積超過30%。

　　展望2019年中國房地產市場發展，尤其是調控措施是否面臨更多放鬆空間？房地產成交量與價格走勢如何？長租公寓與商業地產的提升空間在哪？投資者網分析員日前專訪了戴德梁行大中華區副總裁、華南及華西區董事總經理程家龍。

　　程家龍擁有多年房地產行業從業經驗，他於1993年加入戴德梁行，全盤管理公司華南區及華西區項目前期策劃諮詢顧問、房地產投融資、銷售策劃及代理、物業買賣與租賃代理、房地產市場研究及估價、建築顧問、物業管理等各項業務。

　　2019調控因城施策 房地產成交面積或好於2018年

　　投資者網：一些城市已經通過各種措施開始放鬆房地產調控，2019年，調控是否將全國性放鬆？

　　程家龍：2018年市場熱度的顯著下降，體現了持續深入的調控政策逐步收到了穩定市場和穩定預期的效果。與此同時，當前經濟形勢下保持房地產市場的穩定是我國經濟求穩的重要組成部分，結合建設長效機制的整體考量，傳統銷售市場的穩定也是住房制度改革的重要前提，預計短期內樓市調控很難大幅鬆動，中央及地方對維持房地產市場穩定的調控方向不會動搖。

　　另一方面，前期為樓市降溫而推出的過於嚴苛的政策在市場穩定的情況下選擇性放鬆，以支持合理需求，防止市場過冷，維持市場穩定，也是必然要求。近期出現的放鬆措施也是在「穩定」這個大前提下進行的因城施策，比如某些城市沒有上漲空間，還有下跌壓力，那為什麼不去放鬆呢？以深圳來說，假設2019年上半年有下跌壓力，就會有動力放鬆一些，具體先放鬆哪些政策，這要看政府的考量。

　　當然，還要看下跌幅度具體多大，如果是輕微下跌，也沒有必要去急著放鬆政策。但如果一個城市還是有快速上漲的動力，那調控政策暫時就不動。所以，整體上，不同城市應該因城施策。 長期來說，這些房地產調控始終是短期政策，是不符合市場規律的，在房地產市場實現穩定和理性發展之後，這些政策最終會被取消。

　　投資者網：關鍵還是長效機制的建立，比如房產稅等。

　　程家龍：對。隨著一系列的政策、一系列的措施出台之後，政府會結合一些政策做相應調整，這也包括市場價格的變化、經濟的變化等影響因素。

　　投資者網：2018年全國調控力度是有史以來最多的一年，有人統計有400多次，這是不是也說明中間會存在很多需要糾偏的地方？而放鬆可能也起到糾正以前部分錯誤的做法？

　　程家龍：不能叫糾正以前的錯誤。以前確實一段時間，有些人盲目炒房跟風，有些不具備快速上漲條件的價格也炒作很高，所以政府出台政策抑制這種快速上漲是合理的。 但是今天如果沒有這種炒作存在，或者說從價格上不用擔心炒作的時候，那我們就可以適當的放鬆調控政策，讓房地產市場回歸到正常的市場狀態，我覺得這叫回歸正常。

　　投資者網：我們看國內外不少機構分析，2019年房地產市場將持續下行。您怎麼看？

　　投資者網：成交量上，2019年有可能比2018年要好。價格方面呢？　　程家龍：成交面積倒不一定，因為市場一定是這樣的：快速上漲-成交量增加-價格不變-成交量下降-下降一定幅度-價格下降-成交量增加-價格上漲。這是市場規律。 所以，我相信成交量在過去一段時間已經是很低了，需求是客觀存在的，不可能或者說很少存在長期的下降。

　　程家龍：在具有充足的人口、產業支撐的城市，剛需旺盛，成交量在經過一定時期的低迷之後有上行的動力，而價格應該會保持平穩的走勢，也有可能會向下微調，然後再通過成交量支撐，我覺得不會有太大的變化。當然不同的區域表現也不同，好的區域甚至不會下跌。而在部分人口凈流出且無較好的產業基礎的中小城市，一旦缺乏刺激性政策的支持，房地產市場就很可能面臨下行風險。

　　被混淆的長租公寓 關鍵是細分市場

　　投資者網：2018年還有個很重要的是長租公寓，這也引發很多社會民生問題，包括萬科萬村計劃也宣告暫停。您怎麼看長租公寓的盈利模式？我看戴德梁行也統計了不少城市的長租公寓數量和模式。

　　程家龍：長租公寓實際是一個出租市場，出租市場和買方市場道理是一樣的。買方市場，政府對最基層的需求，要做一些政策性住房，讓經濟有困難的人也住有所居。這是政策性住房。政策性住房有多少利潤呢？不應該有利潤，而是政府保障性行為。 然後是普通住房，它可能有個正常利潤。其次，市場還有一些有錢人，需要一些豪宅的存在，市場也有更高的利潤空間。

　　因此，租賃市場是一樣的道理，政府一定要有一些政策性長租公寓來滿足最低層的消費，還有是適應普通白領需求的長租公寓，它有一定利潤，但需要具備運營能力和規模效應，怎麼把它做得好？這對運營能力要求很高。 另一種高端長租公寓或酒店式公寓，它的利潤空間更大，但影響因素還在於開發商是否有足夠的運營能力以及品牌知名度等。所以，這個市場要這樣細分。

　　投資者網：現在外界談長租公寓，可能混淆一起了。比如認為是對城中村改造提高成本。

　　程家龍：對，混淆了。就像出來一個長租公寓的名詞，然後就把所有的產品都包裝成長租公寓。實際中，肯定是有細分的。 甚至有些公司，為了炒作，也假借長租公寓概念，我們看市場還是要看細分的市場，不同的市場肯定會有不同表現。

　　投資者網：中國租房市場有超過2億人，但這裏面一直也存在很多市場灰色的空間，以前租房是找個體的房東，現在越來越對接機構了，是否說明這個市場的發展潛力仍然很大？

　　程家龍：這個市場還是有發展潛力，以前是以個體房東為主，配套設施比較缺乏，環境也比較差，這是城市化在快速發展過程中的臨時性現象，但現在新的年輕人，需求已經發生了一些變化，我相信不一定能像最早一批那樣接受比較差的居住環境。 由於房價快速上漲，很多年輕人買不起房子，會影響一個城市對人才的吸引。

　　所以，不管是政府推出的人才安居工程還是市場化的長租公寓產品，都是迎合了居住需求的。市場化的長租公寓為租客提供不同檔次的多元化的產品和多方位的服務，打造充滿活力的居住氛圍，對年輕白領具有較高的吸引力。這是市場提出的需求，投資主體進入該市場，對於租金就可以有一定利潤要求，也會帶來一定的投資回報。

　　摩天樓詛咒難預測 三四線商業地產競爭加劇

　　投資者網：中國不少城市開始競相加速摩天樓建設，比如深圳現在規劃的還有好幾個，國外研究認為，摩天樓蓋好之時可能預示著經濟衰退，而目前中國經濟還在調整中。您怎麼看宏觀經濟與摩天樓的關係？

　　程家龍：摩天樓的開發要根據市場建設的節奏和供應量，這跟宏觀經濟沒有直接影響，即使建成之後，也是三四年後的事了。三四年後，市場很難預測。 對更遠期的宏觀環境和市場供應預測很難。不過中國仍是一個不斷成長中的大市場，具有廣闊的發展空間這是肯定的。此外，像北京、上海、香港等地，甲級寫字樓市場的未來供應量並不大，甚至是比較緊缺的。

　　另一方面很重要的是，開發商對未來三四年是否看好？自身的資金狀況？市場上的相關投資資金是否充裕？現在來看，市場是有這樣的投資資金，只不過是有沒有好的項目問題，這一點是市場共識，還有很多機構再尋找好的項目。

　　所以，市場是不缺資金，問題是你的項目值不值得投？大家是否看好三年五年之後？

　　投資者網：商業項目方面呢？

　　程家龍：商業市場方面，人總是要出來消費的，不管經濟好不好。不好的時候就稍微弱一些。現在來看，深圳的消費還是很旺的，市場並沒有很差。 年輕人總要消費，就要考驗哪些商家做得好，包括創新性、配套服務、文化、品味、體驗感等等，找到適合自身的運營模式才能脫穎而出。

　　投資者網：一線城市因為人口凈流入，人口基數很大，但三四線城市是不是商業地產就面臨更大壓力？

　　程家龍：即使是在一線城市也不是所有的項目都很樂觀，購物中心總量越來越大，自然有運營好的和運營不好的。二三線核心城市如果人口增加，消費增加的話，問題也不大，但也要看項目的具體情況，交通配套、人口規模、競品市場、自身運營能力等，這需要綜合考量。

　　對於人口總量較低的三四線城市來說，如果市場供應量比較大，競爭壓力可想而知。不過如果市場處於發展初期，人們對於購物中心的需求還是存在的，適當供應的優質項目仍然有其發展空間。

　　投資者網：據您觀察，中國開發商這麼多年下來做商業地產的能力如何？是不是仍然有很大提升空間？

　　程家龍：還是有提升空間，但現在很多開發商已經做得很好了，比如深圳地標類型的華潤萬象城、海岸城等，我相信有很多開發商會不斷學習經驗，當然這中間也藉助了很多機構的服務，我們也會給他們很多意見。 從全球來看，房地產專業服務是很成熟的，只要有眼光，相信專業的力量，不管是規劃、設計還是各方面，都有機會做好。

在中國房地產高質量發展的背景下，催生上下游產業鏈逐步完善，一個全新的綠色、舒適、健康的全裝修價值鏈正在形成。

　　首先是綠色全裝修，就是用材的綠色化程度。建築選材時會以綠色材料為主，也即是原材料採用、產品製造、工程應用、廢料處理和用過材料再循環等方面，對地球負荷最小和對人類健康最為有益的材料。這類型材料一般具有無毒、無害、無污染特點。在生產和施工過程中，以及裝修完成入駐後，都不會散發有害氣體，不會產生有害輻射，不會發霉銹蝕，有阻燃特性，遇火燃燒後不會產生有害氣體。

　　隨著淨零能耗技術的民用化實踐，將利用在全裝修產業上。在滿足高舒適度的同時，減少碳排放，減少能量耗散，一方面利用LED照明、地源熱泵冷氣技術、光熱技術和太陽能建築一體化技術等降低能耗，另一方面可充份利用可再生能源。

　　其次舒適全裝修，拋開空間的劃分不說，所用材料不能只是好看，而是能給生活帶來舒適感。每一處裝修都需要和日常生活習慣相結合，考慮到不同年齡結構，不同家庭關係，都會有傾向性的裝修設置。

　　最後是健康全裝修。健康裝修不僅要求本身不帶來有害氣體，而且長期在室內生活，能夠對人體起到很好的健康作用。材料對人體具有保健功能，能幫助人們解除疲勞，促進人體血液循環，能保護視力，不會產生對人體有害的磁波。具有滅菌防病功能，能多飾材在生產過程中利用光催化劑薄膜技術，將人有抗菌功能的氧化鈦薄膜，燒附固定在某些產品的表面，通過燈光照射即可發揮抗菌效果。​

當代置業執行董事兼總裁

張鵬

根據彭博報導，1名神秘買家原本打算在香港有名的地段買豪宅，卻因故取消，導致3600萬港元（約1.43億台幣）訂金被沒收。
1份政府文件指出，這位神秘人士原本答應以7.22億港元（約28.71億台幣），買下聶高信山頂MOUNT NICOLSON建案1戶有游泳池及私人花園的3房豪宅，但短短10天就交易取消。
MOUNT NICOLSON被香港媒體稱為「亞洲樓王」，該建案1戶去年以近14億港元（約55.68億台幣）售出，成為亞洲每平方公尺單價最高的房產。
但自此之後，把香港變成全球最貴房市的15年牛市行情，已逐漸淡去。美中貿易戰、借貸成本上升及股市波動，都對房價構成壓力。香港房價目前已從8月份高點下跌約8%。
未來跌勢可能還會加劇，經濟諮詢機構凱投宏觀(Capital Economics) 周四公佈報告預測，香港房價未來5年將跌30%左右，2019年就預期會掉15%。（吳國仲╱綜合外電報導）
 

中國產能過剩問題卷土重來。這對全球製造商以及中國自身日益嚴重的債務來說都是壞消息。

去年晚些時候油價大幅下跌，12月份中國生產者價格僅上漲0.9%，較11月份2.7%的漲幅大幅下降。最令人擔憂的是生產者價格數據代表了什麼。鋼鐵行業生產者價格出現了2016年以來的首次下跌。汽車行業的生產者價格指數(PPI)降幅進一步擴大。有色金屬行業PPI連續第四個月出現負增長。

根據中國金融智慧搜尋平臺－融 360 公佈的數據顯示，2018 年 12 月中國首購房屋貸款平均利率為 5.68%，比 11 月份下滑 0.53%，這是中國首購房貸平均利率 23 個月以來首度出現下降。

依照資料顯示，2018 年 12 月中國共有 17 個城市首購房貸利率均值出現下滑，北上廣深以及多數熱門二線城市首購房貸利率均值均有不同程度下降。而在一個月之前，四個一線城市中只有廣州、深圳首購房貸利率下滑。

而在 12 月份的全國首購房貸利率最低排名中：上海位名列第一、北京第四、廣州第九、深圳第十，其中，北京的排名較 11 月份上升 2 個名位。

至於中古屋方面，其房貸款利率修正比首購的利率來的更早。2018 年 12 月中國中古屋房貸款平均利率為 6.04%，月減 0.33%，連續兩月出現下滑。

目前北上廣深等一線城市的房貸利率，不論是首購還是中古屋，均出現不同程度的下滑。而這四大城市的房市動向對於中國的房市具有指標性意義，因此初步預估中國其它城市也會跟進調整。但整體來看，幅度不會過大，以政府的基調來看，房市仍是以穩定為主。
　　
在中國人行持續向市場釋出資金後，整體銀行流動性已較為充裕，加上新的一年開始，銀行的信貸額度再度展開衝刺，以目前房市調控慢慢放鬆的背景下，房貸門檻也將有所變化。

在調控時期，中國普遍房貸利率普遍上調 10%-15% 之間，隨著房市調控壓力減輕，銀行業也會把上調房貸利率的部分逐步縮減，對於需求方來說實際購屋成本也將降低。

不過目前中國整體銀行業對於房貸利率的看法仍是很謹慎，特別是國營銀行態度都很保守，顯示出中國政府並不希望給民眾對於房市復甦有太多的想像，導致炒房風氣又再盛行。

而且銀行界認為目前中國房貸利率下調並不代表房市調控放鬆，只可以暫時當做是銀行業目前流動性較為寬裕，所採取的因應對策。

[新頭殼newtalk] 陸客對房產有「點金成糞」的威力

韓國瑜想要引進陸資買房，雖想嘉惠房產業者，可能讓原本買不起房的人越來越買不起房，但韓國瑜及房產業者不必高興的太早，因為陸客買房，往往會炒壞豪宅也炒壞社區關係，陸客買的豪宅大樓沒人想買，連地段也跟著不值錢起來，至少在日本或是澳洲等外國曾有過如此痛苦經驗，難道高雄也要親口嚐才知道嗎？

陸資從2013年到2015年曾席捲東京都心的房地產市場，最盛的時候還有許多遊覽車巴士在各處巡迴看房子，許多陸客一下就買下5000萬～1億日圓的大廈房子，而且往往同時買2戶、3戶，其他也有些陸資去買了東京灣岸或港區芝南等地區的塔層大廈等，其實對房地行情未必理解，認為只要是灣岸，就跟東京奧運有關，或認定港區就會值錢，根本不知道芝南地區是在山手圈外的倉庫區，並非高級地區，但許多陸資聽信中國人掮客的話，買了一堆，其實都不是真的有利可圖的投資。

陸客喜歡投資日本，是因為日本房地產比中國許多城市都便宜太多，許多陸客說「北京一個房，在東京可買一個樓」而且又是永遠的所有權，不像中國房產都等於是70年的租借權而已，因此認為在日本囤房必能賺錢，除了有些人拿去擅自經營合民宿（民泊）外，大部分陸客到頭來發現日本房產管理費及修繕基金乃至稅金等非常昂貴，若想轉售的話，必須要買價加上2成才伐算，而且如果在5年以內轉售的獲利（差價）還要被扣4成轉讓的稅金，要賺錢很不容易，而且日本房子折舊嚴重，若非剛建好，都會被當中古房處理，無法像他們在上海一下一戶大廈還曾轉手就賺1億日圓。

許多陸客是看錯了日本市場，日本房產的持有成本很高，就算是打算出租，也成本非常高，房租稅金高不說，日本因高齡少子化，租屋需求非常低，房租對房價而言非常低，像是青山等高級老地區，是要出租45年才能回收（東京平均29年）；而且如果房租價格收高些，房客會頻繁更換，每次更換房客，房東得大出資重新裝潢後才能出租，要靠出租回收房價非常困難，因此許多陸客還是想靠轉賣來賺錢，但事實上未能如願，因為東京不等2020奧運過，從2017年起房地產市場就非常艱辛了，高級大廈滯銷，要脫手很困難。

陸資炒壞東京黃金地段房產

像東京風評非常好，許多演藝界名人入住的PARK COURT赤坂檜町大廈，就有些中國人去買，想加價想脫手，但等多久都沒賣出，不斷降價到賠本程度才能賣掉；灣岸地區也有陸客一次訂購100戶，原本日本房產業者覺得賺到，但是不等交屋，因為不看好日本市場，就開始大拋售，連帶讓附近房子也都賣不出去，甚至也有陸客，訂了大批房子，乾脆犧牲訂金就跑人，讓業者叫苦連天。

陸客投資的恐怖是看炒不動，就逃之夭夭，一舉大拋售，造成房產崩盤，像日本房地產專家榊淳司指出，東京日本橋馬喰町附近從2017年秋天起，就因為遭陸客拋售，讓周邊地區原本鄰近日本橋，每坪單價可以賣到400萬日圓的，卻實質跌到半價左右的200萬日圓左右，因此一窩蜂爆買之後爆賣，讓整個地區一蹶不起；或許台灣房產要炒低，讓年輕人也買得起房，得靠這樣的陸客吧！或是東京灣岸地區，也有近1000戶雙子星塔層大廈，一開始高層部分就被陸客買了，但爆買熱潮從2013年開始，主要是2014、2015，在2016年就成過去了，也是2017年就開始大舉脫手，往往每棟都有幾十戶廉價賤售，也造成附近房地產崩盤，最可怕的找不到買主，沒人想去接手！

但是這還不算是最差的狀況，陸客買房本身就是造成房地產低價格的存在；那是有許多陸客買了日本房產，發現管理費等高昂，就根本不肯支付，2014年時東京的青山・赤坂・麻布的所謂「3A」高級地區成為陸客買氣最旺的地方，有的新大廈，半數都是陸客等華人買走了，但馬上就發生問題，就是原本依法必須組成的管理組合（委員會）根本無法成立，一方面語言不通，而且又不肯依照規定繳管理費及修繕基金或確保的停車場租費等，無法維持原本應有的最基本的管理

使日本人避而遠之的陸客房產

房地產業者只好轉換方向，不敢在這些還有相當多日本居民的大廈動腦筋賣給陸客，否則還導致整個大廈房價下跌，也有些居住糾紛，還連仲介業者一起控訴，房產業者苦不堪言；許多日本人現在要買房，都會先問是否有其他中國人是所有者，大都會敬而遠之，中國人佔的戶數多或甚至只有幾戶的大廈，現在都是在針對中國人的房地市場裡打轉找新的替死鬼，一般日本人是不願意買的。

陸客如果不轉售而入住或擅自借給親友使用等，糾紛更多的不計其數，除了前述不繳基本費用外，加上垃圾亂倒、成群喧囂而不關門或關窗、電視等噪音嚴重、隨處吐痰及丟菸蒂、霸佔大廈公共空間的一樓豪華會客室或走廊堆貨、只能養小型寵物的大廈卻養大型狗，而且隨便在大廈前剪狗毛及讓狗排便等，把整個大廈都搞爛了，因此也是許多日本人不願意買有陸客房主大樓的原因；許多高級大廈裡陸客跟日本人居民都陷入冷戰狀態，陸客往往很兇的要「囉嗦的日本人滾出去！」

這幾年陸客真的在日本房產真的賺到錢的是一些買房去搞民宿的，尤其日本這幾年外國旅客多，住宿不敷所需，沒有登記的民宿非常多；但是2018年6月日本加強對民宿管理的法令，實施住宅宿泊事業法，亦即所謂民泊新法，搞民宿及仲介業者或網路仲介業者都必須去跟政府主管單位登記；而且9成大廈的居民管理組合都決議不准搞民宿，明文規定，如果搞，可以要求取締，尤其陸客的民宿幾乎都是無登記的非法民宿居多，也是因為噪音、衛生以及安全（防竊盜、防火等）跟居民發生衝突最多的；最大民宿網路業者「Airbnb」也已經宣言沒有依法登記的民宿不受理；外加現在日圓開始攀升，因此對陸客而言，投資日本房產的利多狀況已經不再，今後大概來買日本房產的陸客會減少。

當然陸客不僅在日本，在東南亞、澳洲、歐洲等各的也都動輒買1千萬美元價位的豪宅，或是10萬美元的房子則往往沒看房子而從手機上看了就買；如果只是囤房都還好，不幸真的去住了，就如澳洲當地媒體形容的「宛如蝗蟲過境」，尤其許多高級地區居民對於不理會基本居住的禮儀或規定的陸客來掃購房產，覺得是場惡夢。

許多陸客對房產有「點金成糞」的威力，不說陸資投資台灣，原本有安全保障上的顧慮外，認為陸資投資房地產就會獲利的韓國瑜與高雄的房產業者是否想的太美了？

以往，香港業主總以為內地投資豪客對物業對回報要求較低，且手頭充裕，較易承接全寫字樓買賣。例如綠景中國以90億元購入會德豐8 Bay East全幢商廈，恒力集團以150億元接手太古城中心第三及第四期寫字樓，便是其中二例。然而，內地企業如今著重回報，不會動輒高價入市；而全球的不明朗因素，亦令其動作趨向審慎。加上中央去杠杆政策收緊內地銀根，並加強外匯管制，更令內資的海外發展進一步放緩。在此大環境下，本年北水是否依舊充盈？

戴德梁行大中華區資本市場總裁兼中國資本市場部主管葉國平多年來為香港及內地物業市場引進內、外資金，熟知兩地市況。他預料，面對內地的外匯管制，內地機構投資者在香港的房地產投資的數量將會減少。然而，此一趨勢並不代表香港正失去其投資優勢。「香港物業投資稅制簡單，資金可自由進出，且房地產淨回報較高，令本地物業成為理想避險資產，對內地機構投資者仍有較大吸引力。」但是，由於內地資金轉出的手續極其繁複，多數只有一早從國內轉移的資金，才有「本錢」在本年投資香港房地產市場。「我估計，來年來港的國內資金主要有個人資金，以及早已從內地轉移到國外的資金。」

除機構投資者外，內地的超高淨值人士亦可能帶動本港物業市場。內地的富豪為免受中央的「個人所得稅法修正案」所限，料會來港居住，以免在國內居住滿183日需申報全球收入。此一趨勢預計推動香港豪宅市場，而大部分成交將由用家需求主導。葉國平表示：「整體而言，本年北水或會暫時制水，但長遠本來看，水源仍然不絕。」

MoneyDJ新聞 2019-01-08 13:22:52 記者 新聞中心 報導

澎湃新聞報導，自2018年12月18日山東菏澤明確取消一二手房限售後，一個月內，包括深圳、廣州、珠海、上海、衡陽、青島等地先後出現房市微調跡象。58安居客房產研究院首席分析師張波認為，大陸2019年房市將進入「換擋期」，從大陸全國房市整體嚴控換擋到「因城施策、分類指導」，與此同步的是信貸政策、調控節奏將在不同城市表現出地區化差異性，而換擋並不代表房市會出現大波動，而是會保證大陸全國房市整體將更為「平穩化」發展。 

中原地產首席分析師張大偉認為，大陸房地產政策最嚴格的時期已經過去，今年大陸全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮，這也顯示出本輪房市調控全面見底。其中，對於二三線城市來說，除了信貸政策，其他政策都有可能調整；而部分城市的銀行也有可能會變相調整執行中的信貸政策。 

大陸住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧雲昌指出，房地產調控政策主要目的是以「維穩」為主，不希望房價出現大漲也不希望房價出現大跌。對於未來房價走勢，他預測，一二線城市由於一手房限價，目前最真實反映市場情況的二手房房價已出現下降趨勢；預期此下行趨勢會逐步蔓延到三四線城市；整體來看，預計今年房價將呈現「穩中有降」，平穩下行態勢。 

張波則提出三點看法，一、大陸房市整體調控節奏不變、區域性變化呈現從大陸全國嚴控到因城施策的變化，體現調控政策將依然保持穩定、長短結合的節奏不變，而在打擊炒房的同時，更注重對剛需族群的保障。二、整體房價水準穩定、各類城市分歧，一線城市價穩量降，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，三四線城市房價上漲現象今年將得到明顯控制。三、信貸政策整體不變，首套優惠更多體現，今年利率依然有一定下調空間，尤其是對首套房貸利率的優惠力道可望繼續增加。

一腳踏入2019年，中國經濟界有些心灰意冷，好多人在談論「明斯基時刻」，也有人在數「黑天鵝」、「灰犀牛」。這都是因為經濟下行的預期，曾經自嘲多次預言經濟危機但都失敗的經濟學者余永定，這回很認真地提出，「沒有一定的經濟增速，一切問題都會惡化」。據說他由之而來的財政貨幣政策雙擴張的建言，已被採納。

經濟下行會帶來問題的惡化，但哪些問題惡化了中共決策層比較擔心呢，傳統上執政當局最擔心通膨和失業兩大問題，因為前者會帶來經濟的不穩，後者會引發社會的動盪。中國經濟現在看沒有通膨的問題，而就業已有問題苗頭，當局已開始著手穩就業。於是有人認為中國經濟可能的危機，在於經濟下行引致泡沫破滅。

一提中國經濟的泡沫，直接的回應都是房地產。但北京經濟界主流意見，是不信房地產會泡沫破滅，理由是政府擔心這個泡沫已擔心到極點，對房地產市場盯得最緊，其政策把握得最嚴，因而泡沫破滅的可能性不大。

黑天鵝都是在人們不留意的時候飛出來的。中國經濟領域還有一個泡沫，跟地有關也跟債有關，那叫做「園區泡沫」，但這個泡沫沒有太多人留意。有人說中國房地產泡沫，最突出的表現是一些地方出現了「鬼城」，而中國沒有人留意到的「園區泡沫」，引出的現象叫「鬼區」。

近30年來，中國經濟領域一個突出的特點，就是處處有園區，不管走到哪裡，東西南北中，園區開發中。園區有大有小，大的叫國家級，中的叫省市級，小的不止是縣，到廣東叫做鎮街級，就是行政建制最低一級的鎮和街道級，但往內地走，就有村一級的，那已是行政建制之外的一級。園區又名目繁多，以前都叫工業的，現在好多是科技的，當然還有很多數之不盡，隨時推陳出新的新名目園區。

園區還有一個特點，叫大小不均，小的以平方公里計，大的以百萬畝計，關鍵是看上級地方審批的鬆緊，以及園區所在地區經濟寬緊，經濟發達地區地價貴園區就規劃得緊一點，經濟落後地方地不值錢，拿筆在地上畫就行了。

有了這級別不同、名目繁多、有大有小三個特點，中國的園區就大發展起來，還就此形成了園區經濟，也隨之形成了不同層次的招商政策。對園區經濟和招商政策，港商台商最內行，但他們不了解的，是主人家築巢引鳳，客人不去做客，結果引來一派荒涼。最近有人披露，四川有個縣級的工業園區，規劃得雄心勃勃，地圈了15萬畝，產值預估人民幣30億元，那是2009年人民幣4兆元大投資時劃的，十年過去，那裡也就「鬼區」一個。

園區經濟盛極一時，本來為的是發展經濟、大舉招商引資，借以改變山河面貌，也解決地方就業，那是再好不過的事。然而中國經濟發展有兩大問題，一是一哄而起，二是利益取向。一哄而起，最易自不量力，所以廣西有的地方園區，畫出來萬畝之地，引不來十家廠商了。而所謂利益取向，則是指園區主要是求政績，這其實算不了什麼，為官一方，總得辦點事，最怕是辦園區圖的是收利益，把商招進來再小刀慢割，東北那邊人說的是關門打狗。

現在經濟下行，商招不進來，資還可能流走；園區建設也得要錢，多數是地方舉債，那叫地方政府性債務；所謂泡沫破滅，主要是指園區經濟成大泡沫，泡沫化還被認為超過了房地產，於是大風險就來了，那泡沫相連的風險，如園區泡沫就等於政府債務泡沫。這麼一說，是有點令人擔心。