原標題：焦點丨樓市地市暫停躁動：三四線城市風險初現

　　來源：中國房地產報

　　中房報記者 許倩丨北京報導

　　「金九銀十」未現，樓市降溫已經來臨。

　　一方面，目前多個一線及熱點城市的新房市場出現降價促銷，包括恆大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨。萬科把「活下去」當成目標，碧桂園明確提出「控速」，融創也不再「奔跑」。

　　另一方面，三季度以來土地市場降溫顯著，房企競拍土地的態度愈發謹慎，地塊流拍的數量持續增加。

　　這其中有土地出讓條件嚴苛的影響。限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要要求，對於企業來說，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來一定壓力，且對企業資金實力提出了更高的要求。

　　「房企會考慮大的市場環境對其去化能力的影響，自身土地儲備量與存貨周轉能力是否匹配，以及三四線城市棚改資金收縮帶來的不確定性風險。而且土拍市場上地價越來越高，房企也要合理控製成本。」合碩機構首席分析師郭毅對中國房地產報記者表示。

　　「住宅用地供應相對充足下，房企並不急缺土地，房價上行空間有限、地價偏高地塊已不再受寵。未來幾年全國前19強房企不用再拿一宗地也可以銷售5.9年，即便是保持整體規模不超過50%的增長，未來兩年不拿地亦無大礙。」新城控股集團副總裁歐陽捷對中國房地產報記者表示，當然，有合適的地還是會繼續拿，緩拿地，拿小地，快進快出應是最佳策略。

　　郭毅認為，房企拿地謹慎其實是一直存在的，今年越來越多的龍頭房企陸續減少公開市場拿地，轉而更傾向於通過併購重組方式用比較低的成本一次性取得更大量的土地儲備。

　　市場預期轉變 以價換量加快出貨

　　「在限購的城市裡，有資格的購房者逐漸減少，就像池子里的魚不斷被撈掉，而小魚還沒有長大。先知先覺的房企正在搶收有資格、同時也有購買力的客戶。」歐陽捷說。

　　中國恆大最先打起促銷牌，自8月底開始，就推出了全國在售樓盤8.9折，最低可低至74折的優惠活動，令其9月份銷售業績大漲。據恆大公告，9月份完成合約銷售金額630.1億元，完成合約銷售面積599.8萬平方米，環比分別上漲56.5%和57%，創下今年單月銷售額新高；銷售均價達到10504元/平方米。

　　碧桂園、萬科等也走上了降價促銷之路，保利、萬達等亦紛紛跟進。今年前9個月，碧桂園繼續以5529.3億元銷售額領跑，同比增長29%，並超過其2017年全年5500.1億元的銷售業績。恆大、萬科銷售業績分別為4490.9億元和4323.2億元，較去年同期分別增長22%和9%。

　　融創中國前9個月實現合約銷售金額3219.8億元，同比增長55%，位列全國第四。其中9月份實現新增預訂銷售金額547.3億元，同比增長24%。保利發展前9月銷售額3027.7億元，排名第五位，這一銷售數據幾乎追上了去年全年業績。

　　據克而瑞統計，今年前三季度TOP100房企整體銷售規模近7萬億元，同比增長39.6%。多數房企完成全年銷售目標問題不大，少數房企完成目標仍存在較大壓力。

　　易居企業集團CEO丁祖昱認為，在融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的情況下，四季度房企將繼續加大貨量供應。一方面，一些今年以來受限價影響，延遲入市的項目將在四季度大量入市，相關企業業績將受益增長。另一方面，也會有更多房企選擇以價換量，通過降低預售價格加速項目入市，保證去化，高周轉策略，仍然是目前企業的首選。

　　儘管銷量仍在增長，但增速放緩的趨勢已經出現。據穆迪發佈的報告顯示，預計未來12個月全國房地產合約銷售將放緩，原因主要包括銀行向購房者放貸的嚴格監管，以及市場相較於2017年需求轉弱。

　　陽光城執行董事長、總裁朱榮斌表示，一線市場動力很強，但被調控壓住了。三四線城市沒有控，但確實有非理性的因素，持續上漲沒有保證。

　　融創中國董事會主席孫宏斌則觀察到，隨著政策的持續，8月份起很明顯地感受到購買預期已經發生變化，尤其是三四線城市冷得更快一些。「我們會非常小心謹慎地把公司做安全了。」

　　「越是去年以來房價上漲過快、土地供應過多的城市，特別是一些都市圈周邊的中小城市，越是透支了未來的市場，在調控政策的擠壓下，購房人群流量下降更明顯。」歐陽捷認為。

　　拍地趨謹慎 三四線城市風險開始顯現

　　土地儲備都是房企生存和發展的命脈。只不過，在當前的市場環境和銷售壓力下，房企在拿地態度上更加謹慎，尤其是高價地。

　　今年以來，全國土地市場成交價格及溢價率持續下行，整體降溫趨勢持續。2018年前三季度，全國300個城市住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價率18.3%，同比下降21.1%。

　　同時，土地市場流拍面積創新高。據中國指數研究院統計，今年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，約為2017年全年流拍地塊的1.8倍。尤其第三季度流拍土地面積佔總推出面積的比重高達9.3%，達近年來的最高值。

　　大房企仍手握充足的土地資源，但相比去年拿地節奏更趨於謹慎。今年前9個月，碧桂園、萬科、保利繼續佔據拿地金額榜三甲地位。其中碧桂園以1198億元的拿地金額位居榜首，同比下降28%，萬科和保利分別同比下降8%和22%。TOP10房企拿地總金額達6994億元，同比下降19%。

　　碧桂園總裁莫斌表示，下半年的土地投資會更加謹慎。中海董事局主席兼行政總裁顏建國表示，現階段中海會採取很謹慎的態度對待投資買地，寧願錯失機會，也不想投錯幾塊地。

　　這些龍頭房企重點關注的區域中，長三角一直是個必爭區域，隨著中西部地區經濟崛起及產業轉移，中西部地區土地市場熱度也逐步升溫。根據中指院統計，1~9月，長三角地區TOP10企業拿地總額達2818億元，位列首位；中西部和珠三角以2118億元和1718億元分列第二、第三位；環渤海地區拿地總額位居第四位，為1141億元。

　　從城市標的看，一二線城市仍是它們的拿地重點，但規模在下降。1~9月，土地成交金額TOP10城市總計成交9823億元，同比下降9%，增速較1~8月回落14%；TOP10城市土地成交面積增速較1~8月回落6%。

　　隨著棚改貨幣化安置的收緊，三四線城市風險已經開始顯現。今年前9個月，三四線城市流拍住宅用地佔比達到了76.7%。7月31日之後至9月20日，溢價率超過100%的高溢價地塊有111宗，其中在三四線城市的就有89宗，而中小房企和個人拿地就佔了91.9%。

　　歐陽捷認為，未來很多三四線城市的高溢價項目極有可能重演一二線城市地王的命運，也會掉入「被限價」的陷阱。此輪調控以後，拿了高價地的中小房企和個人將會陷入非常被動的局面，屆時會哀嚎遍野。

　　孫宏斌的焦慮亦與三四線城市的布局密切相關：其一，三四五線城市正在冷卻，進行布局的開發商承受較大壓力；其二，限價導致開發商前年和去年買的地可能被迫以虧本價賣出。

　　恆大總裁夏海鈞在年中業績報告上透露，恆大除了把利潤做到了500億元外，土地結構也徹底翻轉，一二線城市土地佔比68%，而在2014年，這個數字不到50%。

　　市場降溫時更是市場的洗牌期。於大房企而言，正是個撿漏的好時機。

　　剛喊出「活下去」口號不久，萬科即花費32.34億元，獲得華夏幸福環京地區33.9萬平方米土地項目大部分的股權，合作開發環京項目。這些土地主要位於涿州、大廠、廊坊和霸州市，均為住宅用地，其中部分地塊為半年內所拿。

　　一方面加快出貨、回籠資金，以應對債務到期壓力，另一方面伺機以合理價格增加土地儲備，或許就是大房企們「活下去」的邏輯所在。

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