不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2019年10月04日訊】（大紀元記者趙若水香港報導）中美貿易戰，及政府修訂《逃犯條例》所引發的社會衝突事件，影響本港經濟。戴德梁行表示，隨著核心寫字樓的租賃需求疲弱，加上跨國公司持續遷至非核心區，本港第3季中區甲級寫字樓租金持續下跌，當中，中區跌幅最高，達3.2%。
戴德梁行稱，雖然本季數宗預租個案是在社會衝突發生前已簽訂，然而面對持續不明朗的社會及經濟狀況，租戶多暫停搬遷或擴充，令中區空置率升達7.4%，創14年來新高。

戴德梁行報告指出，8月零售總銷貨額按年急挫23%，是歷來最大跌幅。生意額下跌導致商舖租金全面下調，其中以銅鑼灣跌幅最大，第3季租金按季跌7%，首3季跌5.8%，預計全年跌11-13%。

中環上季商舖租金按季跌5.9%，首3季跌10.1%，預料全年亦跌13-15%。尖沙咀上季租金按季跌5.1%，估計全年跌7-9%。

戴德梁行香港商舖部主管林應威表示，主要商場業主暫時仍審慎考慮，並未出現大規模減租。至於部份商場短期減租3-4個月，減幅介乎10-30%，會否持續減租，大家仍在觀望形勢。

林應威表示，對於明年租金狀況，要視乎事態發展及有何方案解決當前情況，預計銅鑼灣、中環及尖沙咀街舖租金跌幅不低。

另外，寫字樓市場走勢亦嚴峻，全港寫字樓租金連跌2季，第3季中區甲級寫字樓租金持續下跌。當中，中區跌幅最高，達3.2%；灣仔及銅鑼灣跌2%；唯獨港島東租金按季微跌0.3%。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指，第3季市場氣氛轉差，目前影響市場的因素仍未見解決跡象，未來各區的寫字樓租金展望都不樂觀，預料中區租金在來季將持續下跌6%至8%，來年則會再下跌8%至13%。◇

責任編輯：陳玟綺

http://www.epochtimes.com/b5/19/10/4/n11566570.htm

【大紀元2019年10月04日訊】有大陸金融學著日前警告，大陸房地產已經成為一隻灰犀牛，隨時會撲出來，而且房企很大可能成為誘因。
近來，一條有關樓價的新聞引發外界關注。

9月20日，中共桂林市當局召開房價「維穩」會議，桂林碧桂園樓盤因降價被點名批評。桂林市當局要求各大房企抵制「惡意”降價拋售」行為，並要各大房企能「抱團自律，堅持住，確保房價堅挺」。

參加會議的恆大、新城控股、金科等各大房企也紛紛簽訂「自律公約」。

不僅僅是桂林，之前，武漢、湖北恩施、江西省贛州市贛縣、河南漢陽等城市的開發商均因為降價售房受到中共當局的批評，而不得不停止降價銷售。

大陸金融學者、青島大學經濟學院教授易憲容10月3日撰文分析了中共為什麼保房價不跌的原因。

易憲容表示，2018年中國住房的總市值達到68萬億美元，而美國、歐盟、日本之和也不到65萬億美元。大陸當前房地產風險很高，中國房地產市場是一隻灰犀牛（市場常以灰犀牛來形容大概率且影響巨大的潛在危機），這是路人皆知的事情。

而中國的住房總市值如此之高當然是中共當局極力推動的結果，也是大陸銀行信貸快速推高的結果。中國個人的住房按揭貸款從2008年的3萬億元人民幣（下同）已經上升到2018年底的30萬億元，其中泡沫有多大誰也不知道。要防止房地產灰犀牛從這裡衝出，就得穩定房價，就得穩定房價上漲預期。這就是今年中共職能部門提出的房地產調控目標。因為，從國外的經驗來看，房地產泡沫的破滅都會與房價突然快速下跌有關。

所以，一些地方房地產開發商要降價銷售當局就立即出來阻止，在這種情況下，各個地方的房價保住了，各個地方的房價只漲不跌了，中國房地產的灰犀牛當然不會從這個缺口衝出。

但是，易憲容認為，當局只關注了樓價，忽略了房企存在的危機，即中國房地產開發商過度依賴住房市場預售收入融資，龐大的債務問題可能引發中國房地產市場重大的債務危機。

因為中國的住房都是以預售制出售，購買住房者交完房款之後，要獲得住房一般都得等上幾年，房地產預售銷售占房地產總體銷售的85%以上。但因大陸住房預售款沒有健全的託管機制，房地產開發商可以獲得購買住房者所有款項，住房預售收入因此也成了房地產商最具有吸引力的融資來源。

據中共國家統計局公布的數據，截至今年8月，房地產開發商預售面積是完工面積的2倍，兩者差距達6億平方米。而且就目前的情況來看，房地產開發商住房的完工數量遠低於這個數，但住房預售金額依然在快速飆升。在這種情況下，購買住房者將面臨著巨大的風險，即購買住房者支付了購買住房款項，最後可能因為房地產開發商資金鏈斷裂而無法收到住房。由此中國房地產市場隨時都可能引發風險，房地產的灰犀牛有可能從這裡衝出。

易憲容認為，無論是住房按揭貸款的快速增長，還是房地產開發商過度融資、過度負債，這些都是通過金融高槓桿在玩轉房地產市場，而這種金融高槓桿一定會使得中國居民及房地產開發商過度負債，其風險隨時都可能爆發。#

責任編輯：劉毅

http://www.epochtimes.com/b5/19/10/4/n11566464.htm

1988年住房市場化改革開始，中國大陸房價即漲多跌少，尤其自2003年起，中國大陸開始了第一波的房價飆升。2008年全球金融海嘯時漲勢有所停歇。2008年為了因應全球金融海嘯的衝擊，中國大陸推動「四萬億」擴大內需計畫，並大量釋放貨幣供給，使資金大量流入房地產市場，2009年後大陸房市漲勢更一發不可收拾。除了2014年成長率略低，2009至2018年商品房平均銷售價格均以5％以上的速度成長，2016與2018年甚至超過10％。上述的平均房價是將中國大陸全國商品房銷售總金額除上銷售總面積計算，若考量某些個別重點城市，則房價成長速度更快。

事實上，早在2009年開始中國大陸官方即制定一連串房市調控的「打房」措施，包括2009年的「國四條」、2010年推出「國十條」、2011年「新國八條」、2013年再推出「新國五條」，但是通常只有短期的效果，而且該些措施僅是為了防止房市過熱，而非真正降低房價，因此一旦房價出現下跌，打房力道就會減輕，甚至反轉為救市政策。

2016年中共中央總書記習近平在主持中央經濟工作會議時說出重話：「房子是用來住的，不是用來炒的」，此後「房住不炒」便成為大陸房地產市場調控的最高指導原則。2016年以來大陸持續推出的打房，包括了限購、限售、限價、限貸與限制商業建築不得改為居住用途等「五限」措施，可稱為史上最嚴格的打房措施。

▲中國領導人習近平在2016年曾說出重話：「房子是用來住的，不是用來炒的」，此後「房住不炒」便成為大陸房地產市場調控的最高指導原則。（示意圖／翻攝新華社）

除此之外，大陸亦將房地產企業列為整治對象，據中原地產研究中心統計，2019年1月至9月大陸房地產調控政策高達367次，僅8月就有60次，房地產企業哀鴻遍野，僅今年1至7月即有275多家房地產企業倒閉，較去年同期增加40％。因此自2018年起，中國大陸就出現房市危機、土地拍賣急凍、開發商大規模裁員等消息，除了中小型房地產企業申請破產外，大型地產開發商如萬科、碧桂園、恆大集團等在今年亦大規模裁員，萬科集團甚至在2018年底的一次例會上掛出「活下去」的標語，中國大陸房地市泡沫看來似乎是真的快要破滅了。

然而，儘管房地產市場出現那麼多的不利消息，中國大陸的房價仍然沒有大幅的下跌，2019年8月中國大陸百城房價指數仍較上個月上升0.37％，較2018年1月上升0.7％，較2017年1月上升14.5％，顯示自2016年以來的打房並未使中國大陸房價崩跌，只是成長速度確實變得較為緩慢，符合大陸「維穩」的目標。

其實中國大陸亦非常擔心房價的崩盤，因為其正面臨本身債務問題的內憂與美中貿易戰的外患，已經分身乏術，如果再加上房市泡沫破滅，中國大陸恐將爆發系統性的金融風險。

▲筆者認為中國大陸房地產泡沫不會那麼快破滅，但長期而言，中國大陸房市泡沫仍將是中國大陸經濟發展的一顆不定時炸彈。（圖／記者詹宜軒攝）

中國大陸的債務問題除了地方債與企業債之外，家庭債也是一個潛在的風險，其占GDP比重由2006年的11.5％大幅上升至2018年底的52.6％，增加近5倍，上海財經大學高等研究院研究指出大陸的家庭債務占可支配收入比已高達107％，很多家庭已經入不敷出。而家庭債務中占最大比重的即為房地產貸款，達到七成。因此一但房價泡沫破滅，銀行因房價大跌使抵押品價值大幅下降，勢必向借款戶要求更多抵押品或是提早收回貸款，造成家庭債務負擔更為加重，付不起房貸造成房屋被拍賣，銀行不良貸款亦會大幅上升。此外，當房市泡沫破滅後，房地產商銷售收入大幅減少，將造成房地產商的大規模破產潮，如此所引發的債務違約問題恐將加速大陸債務風險的爆發。

因此，中國大陸並不太可能放任這種危機的爆發，政府的目標是防止房價繼續大幅飆升，但亦不希望房價大跌，如果房價大跌，官方勢必會出手進行救市，因此，目前中國大陸房價仍維持一個相對平穩的上漲情勢。

那麼為何中國大陸官方仍持續放話要嚴控房市呢？因為美中貿易衝突下，中國大陸自2018年以來已經連續7次降準，並在今年8月變向降息，釋放出大量流動性，為了避免重蹈金融海嘯，資金大量流入房市的覆轍，所以先打預防針，避免民眾預期政府放鬆調控，使資金進入房市，再次推升房市的泡沫，故再次重申房住不炒的原則。因此，我們認為中國大陸房地產泡沫不會那麼快破滅，但長期而言，中國大陸房市泡沫仍將是中國大陸經濟發展的一顆不定時炸彈。

原文網址: 【名家看經濟】吳明澤／中國房地產泡沫真要「破滅」？ | 雲論 | ETtoday新聞雲 https://forum.ettoday.net/news/1548624#ixzz61J2CO6ed
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【大紀元2019年10月01日訊】中國房地產龍頭企業中國恆大今年上半年的經營性現金流淨額由正轉為負，顯示其來自主營業務的現金流入少於現金流出，公司不得不再次走上了依靠借款融資支撐現金流的老路。
據財新網報導，中國恆大日前發布的2019年中期財報顯示，公司上半年經營性現金流淨額由正轉負，為負456億元（人民幣。下同），而上年同期為淨流入183億元。

為了維持公司正常運轉，恆大不得不向市場借貸融資。上半年，中國恆大向銀行等借款額達到2267億元，同比增加29%；通過發行優先票據和企業債，融入了670億元，而2018年同期發債數字為零。綜合各項融入支出來看，中國恆大上半年融資活動所得現金淨額達到1347億元，同比增加830%。

報導稱，用借款來補充經營性現金流是過去多年來中國恆大慣用的財務策略。2009年上市以來至2017年，中國恆大淨負債率因此一直高居不下，2017年中期一度達到240%。

2017年，中國恆大宣布轉變以往的「高負債、高槓桿、高周轉、低成本」的發展模式，向「低負債、低槓桿、低成本、高周轉」的模式轉變。2018年上半年，中國恆大實現上市以來首次經營性現金流回正，公司淨負債率降至2018年中期的127.32%。

2018年下半年，大陸三四線房地產市場承受降價壓力，中國恆大的銷售增速隨之放緩。2018年下半年，中國恆大實現銷售額只有上半年的八成，又因加大了對汽車產業的投入，公司「降負債」計劃出現轉折。

2019年上半年，中國恆大的銷售情況未見好轉，銷售額同比下滑了7.35%。

關鍵問題是恆大除了銷售下滑、回款減少之外，還有大量債務等待償還。

國際評級機構標普於9月5日發布報告指出，中國恆大借款中，約一半為信託融資、委託貸款和內保外貸，這些融資通常較短，為1～2年期。這是中國恆大有史以來短債壓力最大的時期，短債占其當前借款總額的46.2%。

另外，根據恆大地產當初簽訂的對賭協議，如果2020年1月31日前回A股不成功，第一批、第二批戰略投資者（合計戰投金額700億元）可以要求中國恆大全資下屬公司廣州市凱隆置業有限公司按原有的投資成本回購股份，或額外無償轉讓相應股份（投資者持股的50%）給投資者作為補償。到2020年6月30日，第三批戰略投資者對賭承諾也將到期。如果三批戰投均選擇套現撤退，中國恆大還需要額外面臨超過1300億元的「退股還錢」壓力。

面對還款壓力，恆大除了加大融資力度之外，還希望藉助今年的房地產銷售旺季「金九銀十」（9月份和10月份）加大銷售力度，增加回款。

恆大今年的「全員營銷月」相較2018年的促銷時間提前了10天，從8月20日起至10月8日結束。期間，全國共有500多個樓盤參與促銷，而且折扣力度也超過了2018年。按照規則，購房者如滿足一次性付款等一系列條件，可以7.7折購買部分房源。尾盤折扣可達6.2折，部分房源低至6折。而2018年同期，尾盤折扣約為8.7折，部分特價房低至8.5折。

但數據顯示，近幾個月樓市成交量下滑的城市不斷增多，恆大希望藉助「金九銀十」增加銷量回款的願望未必可以實現。

經營性現金流是反映房企業務自身是否具有足夠的造血能力、現金是否安全的重要指標。現金流為正，可以減少對融資的依賴，也可以抵擋由於融資環境不確定帶來的風險。反之，房企則需要依靠更多融資來維持資金鍊。#

責任編輯：劉毅

http://www.epochtimes.com/b5/19/10/1/n11558894.htm

《搜狐智庫》周一（30 ）報導，蔡真近日在金融與發展 . NIFD季度形勢分析會上表示，銀行面臨資產品質、資本充足率、流動性等多方面的壓力，推動最大份額資產的證券化可以極大的集約資本佔用，提高流動性。同時，單身社會、城市化第三階段存在大量的租賃需求，從供給側角度看中國住房進入存量房時代。因而，房地產金融走向黃金時代。

過去中國房地產市場獲得巨大發展的動力機制主要有：一是居住條件改善，二是投資貢獻。

經過多年發展，2016年中國城市和農村居民的居住面積幾乎翻了一番，兩者分別達到36.6平方米和45.8平方米。從人均算高於俄羅斯，戶均算高於德國和荷蘭。當房子已經住得很大，就不會一直住的無限大下去。而是趨向於一個均衡狀態，住房面積不會一直增長下去。

關於投資的貢獻，有一些測算，房地產投資對GDP的貢獻率最高是2013年，達到34.1%。未來房地產投資很難再發揮這麼大作用。房地產市場的動力機制有三個，第一是制度改革和經濟增長推動。第二是城市化。第三是房地產一定離不開金融槓桿，與銀行體系有很大關係。

2003年最重要事情是房地產行業定位成國民經濟支柱行業，並強調市場化導向。整個房地產市場就有了大驅動。1998年城市化率是33.35%，2018年是接近60%，這20年年均增長1.31%，1978年到1998年城市化率基本沒怎麼變，每年增長只有0.77%。

提房住不炒　動力即失

還有一個關鍵時點2005年。2005年非常關鍵是因為中國經濟開始向服務化過渡。第二產業從2005年之後開始有一個趨勢性下降，當一國經濟完成重工業化，走向服務化的時候，才能夠完成真正的城市化。城市當中服務業占的比重很高，發達國家能達到80%左右，中國的一線城市第三產業服務業佔比能有25%，服務業在這個城市落腳，才可能有真正城市化，才可能有後面買房這些事情。

第三個動力機制，銀行自身經營模式轉變，就是銀行開始向零售方向轉變。零售什麼最好？一定是個人抵押貸款。中國四大行貸款投向第一業務是個人抵押貸款，總量上來看，個人抵押貸款加起來25萬億元人民幣。

2017年之後，中國決策層提出房住不炒，調控政策持續收緊。對於未來怎麼看？回答這一問題的根本在於：過去蓬勃發展的動力機制減弱了甚至不存在了。

第一，從政策視角看，7月底政治局會議的表述“不再把房地產作為短期刺激經濟的手段”，也包括中國央行的表態，即使LPR下降也不涉及房貸；第二，從城市化的角度，城市化率已經接近60%，已達第二階段尾聲，高速增長也就剩三五年。部分地區甚至出現收縮城市的現象；第三，銀行經營模式進行更深一次的變革和轉型，新零售一定是基於場景的，基於大資料的，基於AI的。對於一些早佈局的銀行，傳統的抵押文化已被其摒棄。

https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/380996/%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E5%AE%98%E5%93%A1-%E8%A1%8C%E6%A5%AD%E9%80%B2%E5%85%A5%E9%9D%92%E9%8A%85%E6%99%82%E4%BB%A3-%E6%94%AF%E6%92%90%E6%A8%93%E5%83%B9%E7%9A%84%E5%8B%95%E5%8A%9B%E5%B7%B2%E4%B8%8D%E5%AD%98%E5%9C%A8

本文開場前，先說一個小故事。話說三個多月前的6月8日，香港某房地產發展商的兒媳擔任重要職位的一個慈善組織，在一家五星級酒店舉行慈善晚宴。朋友H的上司掏腰包贊助了一桌，我獲邀出席了活動。

那一天正好是民主派發起反修訂《逃犯條例》大遊行的前一晚，但這個晚宴沒有受到絲毫影響，依然吸引了大批士紳名流，星光熠熠。令人感到意外的是，身為港府一把手的林鄭月娥竟然也出席了晚宴，不但停留一小時，還上台發表了演講。

林鄭月娥講話的內容我已經忘記，印象中只記得她一派談笑風生。而翌日即6月9日的事態發展大家都已知道，數以10萬計的港人在當天下午走上街頭，掀起香港史無前例的大規模示威反對修例。這一場風波至今持續了近四個月，仍未見到解決的曙光。

後來和熟悉中國國情的行家C談起這件事。他慨嘆說，在中國大陸，假若有超級颱風吹襲，地方領導人前一天不去前線視察，而是出席應酬宴會，恐怕早已被舉報。林鄭月娥在政治「大決戰」前夕不在特首辦公室準備應對，反而給足面子出席富豪活動，也正好折射出香港一個存在已久的深層次的問題：原來真正掌管香港的是地產發展商等財閥。

誠然，1997年以前中國政府為了平穩過渡，承諾維持香港現狀，讓以大地產商財團為首的香港資本家儼然成為特權階級，壟斷了香港各行各業，對港人日常起居飲食的控制幾乎到了無孔不入的程度。

當房地產相關行業成為庫房的重要收入，港府對一眾地產商自然就投鼠忌器。更有甚者，香港特首選舉委員會是由四大界別1200人組成，當中儘是大地產商及其相關公司的身影，對特首選舉結果可以發揮舉足輕重的影響。特首也不敢貿然拿這群選民「開刀」，有些政策甚至要偏向地產商，以致香港出現了「地產霸權」。

不過，香港地產商享受了20多年繁榮成果的同時，似乎並沒有承擔相應的責任，尤其是近年香港私宅價格屢創新高，更導致社會怨氣日深。

讓中央政府更不滿的是，香港一眾地產商在這次反修例運動中要麼不表態，要麼私下支持示威者。直至大陸官媒主動點名批評部分公司，沉默多時的地產商才打破沉默，紛紛在報章刊登廣告譴責暴徒行為。

但香港地產商的後知後覺顯然已經激怒了北京當局，最近一段日子開始摩拳擦掌，劍指香港地產霸權，明顯向香港地產商開炮。其中一個例子是與北京關係密切的香港最大建制派政黨民建聯早前突然高調放風，要求特區政府引用《收回土地條例》，在新界回收地產商囤積的農地，以興建公屋。

至本月中旬，特區政府突然宣布將去年6月底公布會推行的「空置稅」刊憲，「殺」發展商一個措手不及。據《星島日報》報道，有發展商私下大表憤怒，斥責政府此舉是拿地產商「開刀」，認為當局現階段的首要目標應該是先平定亂局，不應該在這個時候推出爭議性政策。

除此之外，香港首富李嘉誠一句對年輕人「網開一面」，也立刻引來中共中央政法委、《人民日報》及新華社先後發文高調反駁，既批評李嘉誠縱容暴徒，也暗指以李嘉誠為代表的香港地產霸權是香港深層次矛盾的根源。

種種跡象都顯示，中國政府對待香港地產商的友好政策即將出現大調整。北京似乎有意重新主導香港土地供應的控制權，以增建房屋紓解民怨。這也呼應了早前路透社的報道：中央政府呼籲國企在香港加大包括房地產領域的投資力度，並加強控制，以試圖平息香港亂局。

事實上，中國大陸地產商經過20多年發展，近年已逐漸活躍於香港市場，積極買地。日後大陸地產商在中央政府的加持下進一步壯大，進而替代港資地產霸權，令香港地產版圖大洗牌，幾乎已成定局。

然而，反修例運動爆發至今近四個月，香港社會的訴求重點已漸漸由反修例及渴望改善民生，升級到要求追究警察所謂的濫權和追求真正的普選。北京此時才出招企圖打破既得利益格局，在時機上會不會有點晚呢？目前來看答案似乎是「Yes」。

文章原刊於《聯合早報》。

文章只屬作者觀點，不代表本網立場。

https://www.thinkhk.com/article/2019-09/30/36803.html

【彭博】-- 疲弱的經濟前景降低了住宅買家的熱情，使香港炙手可熱的房地產市場遇阻。但香港房地產尚未走出泡沫區域。

這是瑞銀集團週一發布的《 2019年全球房地產泡沫指數》的發現之一。去年在最有可能面臨房地產泡沫風險的城市排名中，香港名列榜首 ，然而今年跌至第三位，排名前兩位的分別是慕尼黑和多倫多。

「在過去四個季度中，失衡加劇，特別是在歐元區；與去年相比，法蘭克福和巴黎是泡沫風險區中兩個最突出的新增成員。 」相比之下，溫哥華、舊金山、斯德哥爾摩和雪梨的估值急劇下降。倫敦的房地產市場已顯著降溫，這個金融中心四年來首次脫離泡沫風險區域。 」

該報告沒有提供第二季度以後的任何數據，因此沒有計入香港政治抗議活動的全部影響。然而，香港金管局總裁陳德霖在周一的記者會上稱，香港房地產銷售和價格放緩 。

「考慮房地產市場處在泡沫風險區域，投資者應保持謹慎， 」該研究的主要作者、瑞銀全球財富管理瑞士房地產投資主管Matthias Holzhey說。 「抑制進一步升值的監管措施已經引發了一些過熱程度最高城市的市場調整。 」

在美國，各城市的指數得分自2011年以來首次出現均未上升的情況，監管變化和負擔能力問題已使紐約房價落後於全美平均水平。同樣，負擔能力問題、貿易緊張局勢和外國需求減少已經抑制了舊金山和洛杉磯的房價上漲，但波士頓仍處於公允價值區域。

報告稱： 「芝加哥房價被低估，但鑑於日益嚴峻的財政挑戰，其仍然遠遠落後。 」

原文標題Hong Kong Home Market Cools But Remains in Bubble-Risk Territory

https://hk.news.yahoo.com/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B8%82%E5%A0%B4%E9%99%8D%E6%BA%AB-%E4%BD%86%E4%BB%8D%E8%99%95%E6%96%BC%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E9%A2%A8%E9%9A%AA%E5%8D%80%E5%9F%9F-090921896.html

2019-09-30 18:33

香港房價隨著反送中抗爭持續，在8月現連3個月下跌，房地產專家更預期，香港房價在9月將下跌得更厲害，跌幅恐達2%。（路透）

〔財經頻道／綜合報導〕香港房價隨著反送中抗爭持續，在8月現連3個月下跌，甚至跌幅達1.37％，高出7月修正後的0.10％和6月的0.3％，創2018年12月下跌2％以來最大跌幅，房地產專家更預期，香港房價在9月將下跌得更厲害，跌幅恐達2%。

《路透》今（30）報導，隨著反送中抗爭持續，香港房價在繼6月下跌0.3％、7月下跌0.10％後，於8月下跌1.37％，不僅高出前兩個月，也創2018年12月以來最大跌幅。

房地產經紀公司利嘉閣（Ricacorp）研究主管Derek Chan表示，8月的跌幅其實還在預期之內，但「9月的房價將跌得更厲害，可能會看到約2％的跌幅，而反政府示威，和持續的美中貿易戰，正給房產市場施加壓力。」

萊坊（Knight Frank）執行董事Thomas Lam也認為，香港今年房地產市場的表現，將取決於美中貿易緊張局勢，以及香港當地的經濟和社會狀況。

而雖然香港房價在今年前8個月上漲了8.5％，但分析師和房地產經紀人預測，香港全年房價可能落於上漲5％，和下跌5％之間。

另因反送中抗爭涉香港房價問題，使港府加速推動「空置稅」，加上中國官媒也發布評論，促港府應收回開發商囤積的土地以增加住房供應，建銀國際（CCB International Securities）房地產分析師Lung Siu-fung預期，香港開發商對新項目的定價可能倒退2年。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2931663

【大紀元2019年09月29日訊】北京二手房市場遇冷，有房地產中介表示，現在一套房子談下來二三十萬很正常。有業界人士表示，市場的低迷態勢可能持續到黃曆新年前。
每年的9月份和10月份是大陸房地產市場銷售的旺季，被業界稱為金九銀十，但今年的9月份已經過去，金九並未到來。北京的二手房市場表現尤甚。

貝殼找房的數據顯示，北京掛牌在售二手房房源數量明顯增加，達到了9.7萬套，但交易卻是量價齊跌，9月份二手房的網簽量同比下降近1/4，市場處於低溫狀態。

中新經緯的消息顯示，為了吸引購房者看房，一些大型房產交易平台上，打著「急售」「業主誠心出售」「雙節特惠特價房源」「低於市場價30萬」等標籤的二手房房源並不少見。而且，現在二手房的議價空間加大，一位房產經紀人說：「掛牌價是掛牌價，實際成交價都可以談，一套房子談下來二三十萬都很正常。」

有中介表示，朝陽區北三環以裡某小區「前不久成交了一套兩居室，掛牌價為460萬元（人民幣，下同），後來客戶與業主多次協商，最終以420餘萬元成交。如果確定想要的話，我們都可以幫客戶和業主談，一套房子談下來二三十萬都很正常。」

但即便是業主主動降價，購房者的置業熱情也不高。有中介表示，現在看房的客戶都不太著急，會看很多套房子，慢慢對比，都期望價格能夠再降一些。

貝殼研究院9月27日提供的數據顯示，9月份，北京鏈家客戶成交周期環比延長5天至89天，為2017年以來的最高值；房源成交周期保持在100天的高位，業主繼續選擇降價促成交，降價比例增至90.5%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，市場持續低迷後，買賣雙方的預期均有下降，新入市的業主和客戶開始減少。

出去買方可以和賣方討價還價之外，成交量與價格也在下降。

貝殼研究院稱，9月北京二手房網簽約1.14萬套，環比下降5.6%，同比下降25.6%，北京鏈家二手房實時成交環比下降6.9%。房價均價下跌幅度加大，9月成交均價環比下跌2.5%，同比下跌3.5%，近四個月以來跌幅持續擴大。

而我愛我家研究院統計，截至23日，北京9月份二手住宅的網簽量為8275套，環比下降7.01%，同比下降33.14%。同時，我愛我家自身的實時交易量環比下降2.90%，同比下降23.53%，成交均價為55,890元/㎡，環比下跌1.17%。與8月相比，北京9月份二手房市場的量價仍在小幅下行。

中原地產首席分析師張大偉認為，北京房地產市場有個月網簽1.2萬套的基本線，月網簽低於1.2萬套，市場肯定是低迷的，而如果不足1萬套，價格更是會下調。

我愛我家研究院認為，截至23日，9月的新房、二手房交易量都低於8月同期，「金九」無從談起。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，10月份北京二手房市場成交量大概率將保持在1~1.1萬套，價格持平或小幅下跌。樓市「銀十」很難出現，市場的低迷態勢可能持續到黃曆新年前。

責任編輯：劉毅

http://www.epochtimes.com/b5/19/9/29/n11553853.htm

原標題：房企融資降至年內最低 來源：信息時報

信息時報訊(記者羅莎琳)2019年第三季度房企的融資環境繼續收緊，7月的單月融資額有大幅增加，但8、9月份隨著融資限制的密集出台，融資規模急劇下降。據克而瑞監測數據不完全統計，2019第三季度95家典型房企融資額為3187億元，同比增加了11.6%，環比增加了0.85%。8、9月份在融資環境收緊的影響下，房企融資持續低迷，單月融資規模降至770億元左右，處於年內低位。

多個融資渠道持續受限

2019三季度房企融資環境繼續延續了收緊態勢，政府出台了多項政策加強了對房企融資的監管，尤其是在海外債、信託貸款以及開發貸方面。7月12日發改委發佈通知，規定房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，提高了對房企發行境外債的要求。同時，銀保監會從7月開始頻頻對信託機構進行窗口指導，要求控制地產信託業務規模，更在8月7日下發了64號文，重點提出要堅決遏制信託規模無序擴張、嚴厲打擊信託市場違法違規行為及有力有效處置信託機構風險等等。受此影響，全國信託貸款餘額在7、8月份持續減少。

而在開發貸方面，8月底多家銀行收到了政府的窗口指導，規定開發貸餘額原則上控制在2019年3月底水平。根據央行的官方統計，2019年3月底全國開發貸餘額約為10.85萬億元，而在6月底則達到了11.04萬億元，因此這就意味著未來房企的開發貸融資難度將會加大。

除此之外，8月份銀保監會還對32城的銀行機構進行了房地產業務專項檢查，每城檢查的銀行機構不少於3家，重點檢查包括房地產信貸業務管理情況，房地產業務風險管理情況、信貸資金挪用流向房地產領域以及表外業務等，表明銀行可能將會在短時間內收緊對房企的放款。在融資環境的持續收緊下，房企在8、9月融資額也開始走低。

大型優質房企發債結構性拉低融資成本

2019年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個百分點，其中，境內發債的平均成本為4.80%，較2018年全年下降0.93個百分點，主要是大型房企發債結構性的影響；境外發債的成本8.00%，較於2018年全年上升了1.17個百分點。2018年以來境外債的發債成本便一直居高不下，特別是2018年10月到2019年7月之間境外發債成本均在7.50%以上，而2019年多數企業迎來償債高峰期，即使成本走高，企業也不惜代價進行發債。

從單個企業的融資成本來看，有55%的房企的發債成本較2018年全年下降，45%的房企融資成本較2018年全年上升，融資成本上升的企業多數成本增幅相對較大，從而拉高了房企整體的發債成本，這些房企大部分屬於擴張性以及中小型房企。

而從房企的單月發債成本來看，2019年各月的融資成本相對於2018年四季度有所緩解，但仍屬於較高水平，各月的融資成本受限於當月發債主體的不同而有所波動，一些高成本企業若發債量較大則會拉高當月融資成本，反之亦然。8月和9月房企的發債量較少、且融資成本較低的露頭房企發債較多，從而結構性拉低了這兩個月的融資成本，如2019年9月份碧桂園發行了78.3億港元的可換股債券，數額較大，利率均在4.5%，從而使得9月房企的融資成本相對較低。

預計四季度房企融資環境預計還將保持收緊

自在5月份發佈23號文限制信託貸款后，開啟房地產融資的新一輪監管，6月底以來陸續對信託貸款、境外發債以及開發貸等都做出了更加嚴格的調控，房企的融資渠道正在全方位收緊。8月初銀保監會下發通知，重點檢查32個城市的銀行的房地產業務。9月10號，銀保監主席郭樹清講話表示「部分交叉金融產品流入房地產領域，以及車險市場亂象等問題果斷採取監管措施，做到立查立改、即知即改」。地方層面也陸續跟進，如浙江銀保監局下發文件，規定「嚴禁消費貸款資金用於購房首付或者償還購房首付」，北京銀保監局也要求「轄內商業銀行應加強對信用卡大額透支和現金分期業務的資金流向監控，確保個人信用卡透支用於消費領域，不得用於生產經營、購房和投資等非消費領域」。在政府嚴防死守資金流向房地產的背景下，預計四季度房企融資環境還將持續收緊。

克而瑞分析人士表示，由於融資環境收緊影響，房企三季度發債量較少、且融資成本較低的龍頭房企發債較多，使得房企的融資成本結構性下降，但是整體來看，房企前三季度的融資成本還是維持相對較高水平。在融資環境多方位堵截的情況，房企整體融資壓力和成本加大還會持續。從企業自身來看，上半年末房企負債規模進一步上升，整體加權平均凈負債率相比年初上升了4.29個百分點至91.37%，有息負債餘額的平均融資成本也進一步上升至7.04%，整體財務壓力在加大。在此情況下，房企更要重視銷售回款，四季度將進一步加大銷售及其回款力度。同時關注資產證券化等創新型融資的產品搭建，加強與金融機構的合作，以更多元化的融資渠道以應對，也是企業尋求突破的關鍵。

https://news.sina.com.tw/article/20190929/32812730.html

原標題：斥資近200億 中國太保（02601）地標級總部在上海「鑽石「地塊開建 來源：券商中國

　　9月28日，上海新天地最後一塊「鑽石級」地塊終於揭開面紗一角——總投資195億、建築面積近40萬平方米的「太平洋新天地商業中心」正式開工奠基，標誌著該商業中心建設進入施工階段。

　　同時，作為該中心的重要組成部分——中國太保（02601）全球企業總部亦同步開建。這也是繼深圳平安金融中心成為地標性建築之後，又一大型保險集團地標級總部開建。

　　「太平洋新天地商業中心」功能布局如何？最早何時落成？近期太保從陸家嘴搬遷到了南外灘，同時在新天地打造面向全球的企業總部，背後有怎樣的戰略考量？記者深入採訪，揭開大眾關心的五大焦點問題。

　　焦點1：項目總投資195億元，太保壽險持股70%

　　「太平洋新天地商業中心」由太保壽險、瑞安房地產及上海永業集團聯合開發，位於上海黃埔區核心區域商辦地塊內。

　　2018年7月，中國太保旗下子公司中國太保壽險與香港瑞安房地產、上海永業集團組成的聯合體以136.1億元聯合競得黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊商辦地塊。

　　太保介紹，未來，「太平洋新天地商業中心」將以建設中國太保全球新總部大樓為目標，打造世界級商辦綜合體以及一座現代化國際商務社區。

　　從股權層面看，太保在該項目上的持股比例為70%，是最大的投資方。瑞安及永業在該項目上的持股比例的分別為25%和5%。

　　根據太保壽險此前公告，太保壽險對項目公司出資98.35億元，占註冊資本的70%。此外，將對項目公司提供股東借款，預計約為54.50億元。上述兩項出資預計合計總額為152.85億元。這也是近年來中國太保在不動產方面的最大一筆投資。

　　焦點2：該中心功能布局如何？最早何時落成？

　　據介紹，「太平洋新天地商業中心」規劃可建的總建築面積（含地上及地下）約為39萬平方米，其中約20平方米為辦公用途，近10萬平方米為零售、餐飲及文化用途。

　　在規劃上，項目由一棟250米的地標超甲級辦公、兩棟100米左右的甲級辦公以及裙房商業組成，裙房及東台路頂部由一個大型天幕覆蓋。項目的核心空間設計理念是：一棟樓、一條街、一個空間。

　　一棟樓：250米超高層地標塔樓，同時輔以兩幢近100米高的塔樓作為門戶前景，構成三座塔樓。主樓250米高塔樓將是新天地片區最高的大樓。

　　一條街：在保留了原有東台路的同時，採用開放式街區型的布局形式，在項目地塊的各個主要方向，設置了通向建築內部的通道，作為公共空間的通道和中心廣場全天候開放，供市民步行穿越。

　　一個空間：Galleria風格的全天候綜合街區，在城市街道和開放街區上空設置了玻璃頂棚-天幕。不僅為購物活動營造了舒適的環境，同時也成為風雨無阻的公眾開放空間。

　　具體地塊規劃為：

　　132地塊為一棟地上20層甲級辦公樓，及地下2層停車庫組成，共計建築面積42，557平方米。

　　123地塊地上為一棟19層甲級辦公樓，及3層商業裙房組成，共計7.1891萬平方米。124地塊為一棟地上49層超甲級辦公樓，及3層商業裙房組成，共計建築面積15.3909萬平方米。

　　123、124地塊地下共4層，為2層商業和2層停車庫組成，共計建築面積12.0654萬平方米。本項目共保留兩棟文物建築，分別為喇格納小學及章太炎故居。其中喇格納小學在124地塊內進行平移保護，建築面積為4039平方米。章太炎故居在123地塊內進行平移保護，建築面積為271平方米。

　　據了解，由於項目體量較大，施工難度也較大，總工期預計將超過4年。預計項目全部落成時間在2023年底。在2021年7月建黨100周年之際，部分建築將完成外立面的封閉。

　　焦點3：太保為何巨資投建全球總部？

　　近期太保從陸家嘴搬遷到了南外灘，同時在新天地打造面向全球的企業總部，背後有怎樣的戰略考量？太平橋新天地項目經過20多年發展，已成為全球二十大文化地標之一，寸土寸金，太保為何仍如此選址？

　　太保壽險相關人士表示，對企業總部的區位選擇，背後其實代表著這個企業的價值取向。國際知名的金融保險企業，都將總部設置於各大經濟中心的核心區域，像眾所周知的香港中銀大廈、瑞士再保險倫敦總部大樓等，都是地標性的建築。

　　「這符合金融企業長期、穩健的品牌形象，也與金融業服務社會經濟發展的天然屬性密不可分。既體現企業雄厚的實力和良好的品牌，也彰顯著服務客戶、健康穩定發展的決心。」該人士說。

　　太保表示，之所以選址新天地板塊，與太保地處上海，將服務長三角一體化高質量發展作為重要的區域戰略的考量分不開。無論是從長三角一體化戰略角度來看，還是從新天地板塊的區位優勢與功能特性來看，都與中國太保發展目標高度契合。

　　上述人士表示，未來太平洋新天地商業中心的落成，將不僅為中國太保提供優質和現代化的辦公場所，也將為客戶提供更為舒適和便利的服務，同時有利於推動城市發展建設。

　　焦點4：為何採取聯合開發建設模式？

　　險企投資不動產有多種方式，包括單一投資，聯合投資方式。此次「太平洋新天地商業中心」便是採用聯合投資、開發建設模式。

　　太保壽險相關人士介紹，保險有資金和風控優勢，但在開發建設方面的經驗不足，採取聯合開發模式有利於優勢互補。

　　據介紹，三家公司將各自發揮自身特點：瑞安集團作為一家實力雄厚的香港開發商，過去20多年一直在深度參與和推動新天地區域的規劃、建設和運營，不僅對這塊區域充滿感情，而且積累了豐富的經驗。永業集團作為黃浦區城市建設的重要平台，在核心城區開發建設和優秀歷史建築保護領域有著豐富的經驗。而中國太保作為金融保險企業，優勢在於擁有長期穩定的資金和嚴格的風險管控體系。

　　上述人士表示，此次太保壽險與瑞安集團、永業集團聯手，不僅有利於優化保險資金的長期資產配置，而且將通過專業化、市場化的方式，傾力打造世界級企業總部和現代化國際綜合型社區。

　　焦點5：太保如何布局不動產？

　　近年來，保險企業加碼投資不動產的動作並不鮮見。一位業內人士告訴記者，保險公司根據自身特點和優勢，在不動產方面的布局策略不完全相同。從全球保險公司資金配置特性來看，不動產是險資重點配置品種，投資佔比超30%。國內保險公司不動產投資佔比相對較低，近年來投資策略與國際保險公司日漸接近。

　　主要是兩大因素促成：一方面，隨著保險公司保費收入逐年增長，中國已躍居全球第二大保險市場；另一方面近年來宏觀經濟持續下行壓力加大。這樣的背景下，對於保險公司來說，如何優化資產配置，分散投資風險，尋求保險資金的保值增值是首要目標。

　　「從中國情況來看，雖然現在不動產走勢有所波動，但由於中國的城鎮化進程仍在推進中，核心城市核心地塊的發展潛力依然不容小視，是保險資金獲得相對長期、穩定、健康收益的重點領域，而且可以與保險產品形成聯動效應。」該人士說。

　　記者了解到，太保在不動產方面的布局思路主要分為三類：

　　一是自住+租賃型辦公不動產投資。據介紹，太保近年來在北京、上海、深圳等核心一線城市開展不動產投資，投資總額數百億元，這類資產擁有穩定的分紅收益及長期的升值潛力。

　　二是積極布局養老社區。去年中國太保集團通過了《太平洋保險養老產業發展規劃》，計劃在3-5年內首期投資100億元，在全國重點城市打造「太保家園」系列高品質養老社區，作為「戰略轉型2.0」的重要支撐，並通過開發與養老社區入住及相關服務挂鉤的保險產品，打造「專屬保險產品+高端養老社區+優質專業服務」的新型業務模式。

　　據悉，目前成都、大理、杭州三個養老社區項目正在推進建設中，在南京、廈門、武漢等地的意向性項目也在積極推進中。

　　三是通過債權計劃等其他方式在全國範圍內積极參與多個城市的基礎設施建設，金額合計在千億以上。據介紹，太保在北京、武漢、南京、濟南、寧波等地參與多個棚戶區改造、舊改項目；在長沙、成都、濟南等地參與多個高速、地鐵等基礎設施道路建設；乃至全國範圍的鐵路建設，比如鐵路發展基金的投資，金額高達300億。這一系列項目，既服務國家戰略、服務民生保障，也在更好匹配保險資金長周期特徵、優化保險資金運用效率、提升資產端和負債端的聯動方面，發揮了積極作用。

https://news.sina.com.tw/article/20190929/32810166.html

與世界上其他一些歷史悠久的城市一樣，「都市更新」是縈繞在澳門社會中的一大問題，也是未來特區政府施政的一大重點。都市更新也好，舊區重整也好，其困難之處在於問題錯綜複雜，牽一髮而動全身，絕非簡單的「畀錢交貨」買賣。在政府即將換屆交接之際，近來社會上對都市更新的討論聲音日增，此事實在關乎相當一部分居民切身利益，希望無論政府部門抑或都更委員會、都更公司，在討論制定政策時應從多渠道廣泛吸收社會意見。

都市更新股份有限公司董事會主席林金城日前表示，未來舊區重建時，業主需要負擔建築費用，強調都更公司是一間非盈利公司，對此社會意見不一，有人認為「自己樓自己修」是應份，亦有人擔心會因為缺乏吸引力而導致小業主難以達成統一意見，最終重建會「流產」，兩方說法都不無道理。

本澳以往由小業主自資重建舊樓項目寥寥可數，遙想2011 年的青洲明興樓重建項目，可以為今日的討論提供借鑑。明興樓於2011 年被列為危樓，當小業主得知此「噩耗」後，大約三天時間內就得到了百分百小業主同意進行重建。項目於2014 年11月動工，歷時約兩年完成，新大廈比原建築新增了一層，各業主需要支付37萬至74萬元建築費，建築商則以250 萬元認購兩個單位，樓價差額用作彌補建築費。

然而並不是所有舊樓重建都能如此順利，位於新橋區的福寧大廈拖延了近四年才能取得百分百業權同意，而水上街市附近的海德大廈在2010年出現傾斜、漏水等問題，但經歷七年才最終得到全體小業主同意開展拆卸重建。

縱觀目前本澳數個舊樓重建項目，多數是透過放高樓宇增建單位，建築商以此方式獲利，而避免小業主負擔過重的建築費用。假若依照都更公司介紹的方案，重建後單位數量維持不變，是否意味著小業主需要「硬食」所有開支？隨著通脹百物騰貴，數年後每個單位重建費或許就不是數十萬可以「埋單」。雖說重建後樓宇會升值、小業主按理說有利可圖，但重點是一開始就可能無法負擔重建費用，導致進一步加大取得足夠業權同意的難度。

對此， 政府以及相關機構宜及早諮詢研究，在「不讓都更淪為地產項目」和「改善居民生活環境」之間取得平衡。

https://www.exmoo.com/article/125671.html

2019-09-26 15:41

香港上市的中國房地產開發商富力地產，在杭州市餘杭區的天價豪宅西溪悅墅建案，最近遭多名屋主踢爆有偷工減料問題。（圖／取自網路）

〔編譯盧永山／綜合報導〕這種房子你敢住嗎？香港上市的中國房地產開發商富力地產，在杭州市餘杭區的天價豪宅西溪悅墅建案，最近遭多名屋主踢爆，建商除了偷工減料，用塑膠袋和保麗龍泡沫板等建築垃圾代替水泥糊牆，而且還出現牆面大面積發霉、下雨天室內進水、地板滲水翹起等問題。

　1名屋主表示，他在2017年12月花了將近700萬人民幣（以下同，台幣3046萬元）購入這間房屋，每坪要價15.9萬元（台幣69萬元），去年7月交屋。他說：「交屋時請驗屋師檢查，就發現80處大大小小問題。」據了解，包括這名屋主在內，西溪悅墅共有10名屋主都反映上述偷工減料問題。

　為了趕上小孩的開學時間，這名屋主今年3月自掏腰包重新修妥了地板和牆面，但7月準備入住時，發現房間裡的霉味一直未散去，這才發現門框、電視機背景牆、主臥室背景牆等都是由保麗龍泡沫板、垃圾袋填充，造成霉味揮之不去。

　這名屋主表示，先前一直就上述問題與富力地產交涉，但該公司並未積極回應，直到這名屋主向其他屋主反映後，該公司才主動聯繫，表示會維修，並補償一些費用。這名屋主不滿意富力地產提出的解決方案，除了要求該公司進行維修，還要補償從去年7月交屋至今所付的房租。

　富力地產的建案施工偷工減料並非第1次。該公司在杭州推出的第1個建案西溪悅居就遭屋主投訴，皆下來推出的富力十號和西溪悅墅都出現滲水、發霉、紙糊牆壁等問題。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2927735

【大紀元2019年09月26日訊】最新的數據顯示，北京二手房半年來掛牌出售的數量大增，而在7月份和8月份交易價格呈現環比、同比雙降，成交價連降超8週。
北京市二手房交易近來呈現日漸蕭條、下行之勢。據每日新聞消息，今年1~2月，北京二手房新增掛牌量每月僅有一萬多套的量級。而到了3月份，突然升至28,000套，隨後每月新增掛牌量都在2萬套以上，8月份仍維持在22,224套的高位，掛牌量激增。

9月，北京二手房掛牌總量在91,076套，而2018年9月北京二手房掛牌數為49,296套，2017年11月掛牌數25,941套。北京掛牌出售的二手房，從不到3萬套漲到9萬套，漲幅超200%。

出售的房源多，購買者選擇也多，在買方的市場下，房價不斷下滑，並且房價大都可以討價還價。

麥田數據顯示，8月份買方整體議價幅度為-5.95%，環比下降0.38%，議價空間持續6個月擴大。

據諸葛找房的數據，今年第38週（9月16日~21日）北京二手房市場價均價為59,072元／平方米，環比前一週下跌0.29%。這也是北京二手住宅市場價連續8週下跌。其中，石景山區域二手房市場價降幅最大，達0.41%。

有石景山某中介人員表示：其負責的片區內多數降幅都在1%~2%之間，而且幾乎都存在房主下調報價的情況。

房源多、價格下滑沒有帶來成交量的上升，相反成交量還在下滑，維持在較低水平。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對此表示，「金九月」前半月北京二手房市場仍然延續下跌趨勢，成交量持續下滑，第37週中秋假期致使部分需求積壓，積壓的需求在第38週釋放，帶動成交量有所上漲，但從歷史周度成交數據來看，仍處於歷史較低水平。

據中原地產研究中心統計數據，截至9月22日，9月北京二手房住宅簽約7685套，不僅是今年2月以後成交量最低點，而且同比去年的12,352套下降37.7%。

國仕英認為，目前北京二手房市場低迷的狀態預計還將持續一段時間。他說：「近期從北京成交量價及市場購房情緒來看，北京房地產市場處於低迷期，市場觀望情緒濃厚，入市積極性低，業主降價銷售也並不能帶來成交。北京二手房市場成交量將會保持穩定或下跌趨勢，該趨勢將會延續至年底。」＃

責任編輯：劉毅

【大紀元2019年09月26日訊】（大紀元記者方曉報導）「華南五虎」之一富力地產在杭州開發的最高端產品——杭州市餘杭區的西溪悅墅項目的多位業主曝光該項目的種種質量問題，包括用塑料袋和泡沫板等裝修垃圾代替水泥糊牆等數十個問題。

富力地產杭州項目出現多種共病

據陸媒25日報導，富力西溪悅墅項目一業主的房子用塑料袋、泡沫板、建築垃圾等糊牆，原本應該是水泥砌牆。同時，這套房子還有牆體大面積發霉、下雨天室內進水、地板滲水起翹等問題。

這位業主表示，他於2017年12月花了近700萬（人民幣，下同）購入此房，單價近4.8萬/平方米。「交房時請驗房師驗房就發現了80處大大小小的問題。」

包括這位業主在內，西溪悅墅共有超過10位業主都反映了上述塑料泡沫替代水泥砌牆的問題。

這位業主在今年3月收房後重新修了地板和牆紙。但7月準備入住時，他發現房間裡的黴菌味道一直未散盡，這才發現門套、電視機背景牆、主臥室背景牆等都是由泡沫板、垃圾袋等填充。正是這些泡沫板、垃圾袋和紙板造成了黴菌味道。

如今西溪悅墅項目的質量問題還未解決。

富力在杭州項目上的質量問題時有發生，其在杭州的第一個項目富力西溪悅居遭到業主投訴外，此後的富力十號、西溪悅墅等項目都有業主進行維權。滲水、發霉、紙板牆壁等問題是富力這些項目的共病。

2016年10月西溪悅居交房時，房屋漏水、鋼筋外漏，近百名業主維權。2017年富力十號交房時，業主再度發現地板冒灰發霉、陽台欄杆鬆動、地下車庫存在安全隱患，70多位業主曾組成維權小組。

保利地產一個項目牆體大量裂縫 最長4米

近年來，大陸房地產價格的上漲速度令人咋舌，但在質量上卻屢屢被曝是「樓脆脆」。人們花上百萬買來的高價樓房出現種種意想不到的問題。被曝出問題的往往是大陸知名房企的項目。

9月24日，陸媒報導，保利地產一個項目被曝出了質量問題。王先生購買的河北石家莊鹿泉區保利西悅春天9號樓的房子，去年9月份完成了裝修。

今年5月初，王先生剛剛搬進新房。一進新家的門，王先生一家就發現幾乎所有的牆壁上都出現了裂縫。其中，最寬的裂縫能達到1.2厘米。

王先生說，「如果都是小縫的話，我們也可以接受。可是你們看，從上邊到下邊，一直這麼裂下來，足足有3、4米長。另外那個牆角的位置裂得最嚴重，看著都要掉下來了，明顯那個牆角跟牆體都分離了。」

保利地產近兩年曾多次被曝質量問題。8月，泉州保利城160多戶業主驗房當天，發現多套房屋防水效果存在嚴重安全隱患、大面積滲水，同時牆體空鼓、地面空鼓、門框脫落等問題。

業內人士：這兩年的房子品質最差

李軍的說法似乎從碧桂園事故頻發得到了驗證。2018年8月，大陸綠城房地產建設管理集團董事長兼總經理李軍透露，這兩年是大陸房地產最糟糕的兩年，「這兩年買到的房子可能是品質最差的」。而這是大陸房地產開發模式的弊病造成的，開發商進行快周轉、控成本、降標準，房屋質量也就越來越差。

碧桂園是大陸最大的房地產開發商，也是世界500強企業。近年來，碧桂園諸多問題頻頻被曝光：其在上海、六安等多地的項目發生安全事故，造成多名人員傷亡。

據業主反映，拿到房子後發現很多的質量問題，樓頂裂縫、大理石破裂、屋頂裂縫天花板脫落、窗戶質量問題、房屋滲水、牆面大面積起泡……民眾屢屢投訴碧桂園房產質量問題，業主維權，屢見不鮮。

海外評論人士文小剛曾表示，碧桂園只是大陸房企的一個縮影，大陸上市房企的平均負債率已經高達80%，而2018年下半年大陸房企償債高峰到來，在貸款、融資都被限制的情況下，房企只有加快周轉、加快現金回籠還債，安全和質量問題就被忽略了。#

責任編輯：劉毅

中共國家統計局數據顯示，2019年8月70城房價漲幅整體回落，新房價格環比上漲的城市數量進一步縮減至55個，二手房價格已連續三個月有20個城市環比下跌。中國房價上漲剛性預期的自我實現循環正在被打破，期望中的樓市「金九銀十」不會到來。

據經濟參考報，當前，中國房地產市場正堅定不移地向「房住不炒」軌道回歸。從供給面看，2019年1至8月，全國房地產開發投資同比增長10.5%，增速比1至7月回落0.1個百分點；房地產開發企業房屋施工面積同比增長8.8%，增速比1至7月回落0.2個百分點，房地產未來供應節奏放緩，銷售促銷力度明顯加大。

從需求面看，2019年1至8月，全國商品房銷售面積同比下降0.6%，連續八個月同比回落，房地產市場需求正向理性回歸。從價格看，新房價格方面，4月和5月環比上漲的城市數量均為67個，6月降至63個，7月進一步降至60個，8月再縮減至55個。 2019年8月，二手房價格環比上漲的城市僅43個，多達20個城市的二手房價格環比下跌，包括北京、杭州、三亞等熱門城市。

過去一段時間，地方政府深入貫徹落實「房住不炒」定位，嚴厲打擊樓市投機炒作行為，保持調控政策的穩定性和連續性，有效遏制了樓市中的非理性行為。同時，房價與租金背離，人口紅利逐步下降，經濟由高速增長向高質量發展轉變，導致房地產潛在投資空間明顯收窄，大大削弱了房價剛性上漲預期的基礎。

去年以來，全球貿易保護主義明顯抬頭和單邊主義盛行，國際貿易秩序受到破壞，市場預期受到影響，全球經濟再次面臨衰退風險。

今年以來，國際貨幣基金組織（IMF）已經多次下調世界經濟增長預期，從最初預判的3.7%降至3.2%。為刺激經濟增長，近期多家中央銀行宣布降息，並啟動量化寬鬆貨幣政策。這些宏觀金融政策的調整，對全球房地產市場的影響是多方面的，需要進行全面深入評估。

資產投資存在頑強的「自我陶醉」意識，主要表現為對政策理解的牽強附會，按照最利於自身的交易行為進行解讀，以期更大範圍地影響潛在投資者。樓市尤為如此，過去中國房價存在非理性剛性上漲預期，但凡有宏觀金融政策出台，總有大量的市場參與者從有利於「買」的角度片面理解。有鑑於此，當前要著重對樓市這種「自我陶醉」保持高度警醒，防止形成羊群效應。

事實上，大陸「房住不炒」定位已經深入人心，「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」更加堅決地打消了市場上一些不切實際的幻想。無論是防範重大金融風險，還是推進中國經濟高質量發展，都需要房地產市場參與者保持足夠理性，切實維護房地產市場平穩健康運行態勢。

在内地經濟下行壓力增加下，全面降準於16日正式實施，人行旗下報紙、內地《金融時報》今發文表示，貨幣政策的穩健取向並沒改變，下一步是將降準釋放出的資金有效、精準引導到重點領域和薄弱環節。分析指出，在經濟下行壓力加大之際，内地不調整貨幣政策到寬鬆，是因擔心會加劇通脹，加深房地產泡沫風險，而實際上政府也有其他工具穩經濟。

內地《金融時報》的文章強調，資金要「有所為」，還要「有所不為」。今年以來，嚴查各類資金違規流入房地產市場，依然是監管部門的重點工作。降準減輕金融機構貸款成本，有效增加市場流動性，但貨幣政策的穩健取向並沒因此改變。

文章稱，不管是全面降準還是定向降準，釋放的資金都需要真正變成市場紅利，有效惠及實體經濟。因此，下一步政策調控重點應著力於疏通貨幣政策傳導機制，讓好政策轉變為企業可以真真切切享受到的「真實惠」。

人行釋放訊號，内地不大刀濶斧寬鬆貨幣政策，分析估計這背後有3大考量，分別是擔心加劇通脹，房地產泡沫風險，而實際上也有其他工具振興經濟。

首先，近日豬肉及大豆價格不斷上升，國家統計局日前發布數據顯示，8月豬肉價格按年飆升46.7%，為8年來最大按年升幅。在此帶動下，上月内地CPI按年升2.8%，整體通脹有升溫苗頭，壓縮了人行加碼貨幣寬鬆的空間。

▲ 在内地經濟下行壓力增加下，全面降準於16日正式實施

此外，內地監管層正堅守「房住不炒」的樓市政策，擔心「大水漫灌」會重新刺激房地產，導致房地產泡沫風險上升。事實上，今年1月至8月，中國各地房地產調控政策高達367次，按年上漲了17%。在樓市政策制約下，當局在轉變貨幣政策的態度較為謹慎。不過，瑞銀指出，若未來房地產新開工和投資大幅下跌，房地產政策或會小幅鬆綁。

市場上有其他工具振興經濟

實際上，人行在公開市場上也有其他保持流動性工具，支援穩增長，不需要調整貨幣政策大方向。其中，人行日前公佈的貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR下調5點子至4.2厘，被形容為變相減息，對企業中長期非按揭類貸款起到有益幫助，並在邊際上助力經濟改善。此外，内地還有減稅降費，積極財政政策等手段，保持經濟合理增長。

不過，正榮金融業務部副總裁郭家耀卻認為，在8月份「三駕馬車」經濟數據不振下，中央後續需要加大扶持政策力度，財政及貨幣政策需要雙管齊下，因此預料今年餘下時間仍有機會減息，以支撐經濟表現。

本報記者：游昊雲

https://china.hket.com/article/2457572/%E3%80%90%E8%B2%A1%E7%B6%93%E9%BB%9E%E9%A1%8C%E3%80%91%E5%AE%98%E5%AA%92%E7%A8%B1%E7%A9%A9%E5%81%A5%E8%B2%A8%E5%B9%A3%E6%94%BF%E7%AD%96%E4%B8%8D%E8%AE%8A%20%E8%83%8C%E5%BE%8C%E6%9C%89%E4%B8%89%E5%A4%A7%E8%80%83%E9%87%8F?mtc=30024

原標題：孫宏斌：對未來樓市的6個判斷，這些城市最危險 

　　來源：地產總裁內參/國民經略

　　這是孫宏斌對未來樓市的6個判斷。

　　做地產就是做預期。判斷很重要，判斷就是預期。房企對未來的判斷，決定了當下所有戰略動作的變化。

　　01

　　未來不確定

　　5年走勢不好說，核心看地產定位

　　5年之後，中國房地產是個什麼樣子？

　　老孫坦言，5年之後的地產，誰都說不好。

　　首先，房地產與政策關係很大，你看今天的樓市，北京也好，深圳也好，上海也好，這種城市它缺很多房子，供應缺很多，但是即使你1平米不供也沒事，這反過來說明政策的影響還是很厲害的。

　　其次，這個世界，下一步你說美國經濟往下走，歐洲肯定是往下走，英國也很麻煩，對吧？現在這種情況下，然後我們會怎麼樣？這個誰都不知道。所以美國寬鬆我們也要寬鬆了，要不你就吃虧了。所以這塊我們其實真的看不了那麼遠。

　　其三，國家也很依賴房地產，房地產這些年消化了很多M2，這裏面房價確實也漲得多，但是整個中國大部分城市建設，其實都挺依賴這個行業。所以下一步政府對房地產這個行業是什麼定位，其實對這行業影響是特別大。

　　比如未來對中國房地產作為一個行業，是「保障市場為主」，還是「把市場控制住」為主，這個行業的定位很重要。

　　02

　　總盤子

　　15萬億的蛋糕，還能保持幾年？

　　對於未來房地產市場的容量，孫宏斌認為：

　　「中國房地產銷售額短期內下降的空間不會特別大，因為你的投資擺在那裡，我相信在15萬億量級上保持好幾年問題不大。」

　　從短期來看，房地產短期大幅下降或是顯著下降百分之多少的可能性不太有。

　　原因就在於，一二線城市市場需求還是「很強勁」的，政府也有供應的衝動，因為地方政府也需要資金，所以，大幅下降可能性不太大。

　　03

　　下半年如何？

　　資金收緊，壓力會很大

　　對下半年房地產銷售的判斷，孫宏斌認為壓力會很大。

　　核心是，當資金收緊的時候，對銷售端的影響會特別大，尤其當你控制貨幣、控制融資端的時候，其實對市場的影響會更大。

　　回顧過去2年，從17年底去槓桿的時候，18年開發商日子為何還能過？核心是因為雖然在17年下半年和18年上半年貸款非常難，但銷售還不錯，但是到了18年下半年的時候，整個銷售不行了，再疊加貸款難，壓力就特別大。

　　19上半年和那時候一樣，今年上半年三四月份的時候，資金比較多，貸款利率和銷售也不錯，但是從5月份開始往下掉的時候，下半年融資也難，銷售的壓力一定會特別大。因為這個時候很多項目你推出來以後會虧錢，但不推出來又沒銷售收入。

　　所以總體來說下半年的銷售壓力會特別大，主要還是來自「貨幣的壓力、按揭的壓力」。

　　融創來看，上半年銷售2142億元，同比增長12%，下半年可售貨值5722億，按照60%去化率來算，下半年3433億，全年預計5575億。如果65%去化率，則是逼近5900億。

　　04

　　不要低估調控的決心

　　今年的宏觀調控、手段與方式很多，但總結下來最核心就是一句話——所有的房價不能超過一定上限，所有的都是按這個來做。

　　其實在2016年底的時候，融創一直在說這次的調控要非常認真的對待，因為它是超出所有人預期的。

　　現在看，就是說2017年買地的，2018年買地的，甚至包括2019年買地的，其實大家都犯了一個錯誤，大家都低估了本輪對價格調控的力度和決心，很多企業都錯判了這個形勢。

　　他們有很重的僥倖心理，覺得未來房價調控可能會鬆動，但現在看來，房價事實上是不斷收緊的趨勢。過去2年很多同行2017、2018年甚至2019年買的地，按現在的售價賣，可能都是虧的，甚至會虧很多。

　　這是上一個階段，對融創來說，上一階段做的還挺好，核心就是遵守了一個底線判斷——即融創判斷房價不怎麼漲，這是底線。

　　05

　　這一次限制融資，史無前例

　　過去的調控都是從需求端作為，但這次是從貨幣端，融資端開始調整，而且融資端收緊是顛覆性的、史無前例的動作。

　　為什麼呢？融創內部認為，這次融資端的調整是與2016年10月宏觀調控調整同樣量級的。

　　融資是非常複雜的事，有信託，有按揭，有開發貸等等，現在銀行系統可能對融資端監管更嚴格，從數據上看，目前按揭貸款的增長是最快的，這也意味著——未來對按揭貸款的控制可能會更嚴格，所以我們覺得這次的融資端收緊是一個顛覆性的動作，必須高度重視。

　　所以在這種環境下，地價一定是下行的趨勢，因為房價的壓力比較大，銷售壓力比較大，所以，房企需要特別小心對待這次調控之變——即融資端的調整。

　　06

　　城市走勢

　　3到8線城市，銷售壓力最大

　　從城市來看，樓市分化很嚴重。目前三四線城市供應相對多一些、需求相對少一點；而一線城市則是需求相對大很多，但供應量少一點。

　　從需求端來看，在2018年底的時候，孫宏斌就強調消費者「購買預期」已經變了。

　　今年三四月份的時候購買預期有些回升，但是到了5月份的時候購買預期又下來了。一二線城市和強三四線城市是沒有問題的，因為庫存已經很少了，而且這些城市受到政府限價的影響，大部分新房價格已經與二手房倒掛了，所以這類城市其實壓力不大。

　　未來銷售壓力大的還是三到八線城市，這幾年調控以後，七八線城市的需求都擠到三四線了，三四線城市的房價基本上翻了一番。也就是說這些城市的房價高了，但供應量又比較大，需求又沒那麼強勁，在這種情況下，三到八線城市未來銷售壓力會很大。

　　另外在這種3到8線城市裡，開發商比較多，一線城市裡面，比如在上海有在售項目的你數不出幾家開發商。但是四、五線城市裡面會有一堆開發商，如果市場有問題，可以直接把賣8000元房子降到5000元，就是這個狀況。但是一二線根本碰不到這種情況，因為降價很難，因為就算按照現在的售價賣都是虧錢的，根本不存在降價空間。

　　所以一二線和三四五線城市的風險就差在這裏了。

https://news.sina.com.tw/article/20190923/32743384.html

原標題：房價不漲，地產股卻頻頻被增持，這是啥邏輯？ 來源：上海證券報

進入9月，有房企開始優惠促銷。金地北京就率先展開了「30天紅盤行動」，意在金秋「搶收」。

但是，房企們實際銷售效果不盡如人意，與2018年小長假的成交量相比，均有不同程度的下調。

「整體看，全國一、二線城市樓市告別『金九』已成為定局。實際上，9月上半月熱點城市成交量環比均有明顯下調。」 中原地產首席分析師張大偉說。

在嚴厲的調控政策大背景下，看空唱空房地產者不在少數。然而，上證報記者注意到，有人恰在此時，逆流而上，增持地產股。

9月增持個股，地產股成主角之一

據統計，上周共有174家公司發佈高管減持公告，而在此時，增持者的舉動就更顯突出。

上證報記者粗略梳理后發現，在為數不多的個股增持案例中，地產類上市公司被其實控人或其他產業資本增持的佔比較多。如濱江集團、廣宇集團、金融街、卧龍地產、香江控股等。

增持背後是啥原因？

奧陸資本首席投資官蔡金強向記者表示，現在無論是產業資本，還是險資增持地產股，都「非常合理」。

「地產股實在是太便宜了，分紅還高。」他表示。

目前金融街的市盈率在6.8倍左右，股息率約3.8%。濱江集團和廣宇集團的市盈率也確實不高，只有10倍左右。

對此，國信證券分析師區瑞明也認為，截至9月9日，板塊動態PE由8月12日的6.8倍上升為7.1倍，雖有所上升，但仍處在近五年第二低位，與 2018年10月18日的底部估值水平（6.7 倍動態PE）接近。

同時，房企大佬對房地產仍有信心。

如廣宇集團實際控制人的一致行動人增持股份時稱，增持是對公司價值和管理團隊的認可、對公司股票價值的認真分析與合理判斷而作出的決定。

又如，浙江龍盛增持卧龍地產，也表示是基於對公司未來發展前景及投資價值的認可，決定增持公司股份。

「不用過度悲觀，雖然日子不如以前好過了，但房地產業仍是中國利潤最好的產業之一，而且這個產業一樣有韌性，一味唱空不可取。」一位從業20多年的知名上市公司老總向上證報記者說，僅從樓市成交量上就可以看到市場的實際需求有支撐。

另外，險資也青睞房企。

9月9日，金融街發佈公告稱，該公司股東長城人壽保險股份有限公司於9月6日在二級市場以大宗交易方式受讓了四家公司所持有的金融街股份，轉讓數量總計89,026,229股，占金融街總股本的2.9785%，轉讓價格為8.53元/股，涉資約7.59億元。

8月份，中國平安買入中國金茂15.2%股份，成為該公司第二大股東。

保利地產半年報顯示，原第二大股東泰康人壽再次增持公司0.97%股權，持股比例上升至6.27%。

事實上，今年以來，中國平安、華夏人壽等險資紛紛入股房企，掀起繼2015年以來的第二波險資入股房企浪潮。

對此，中國房地產數據研究院執行院長陳晟向上證報記者表示，險企增持地產股，有雙重考慮，其既可作為財務投資，又因險企資金雄厚，金融運作能力強，可以補足房企短板，與之形成產融互動。

（編輯：梁宇芳）

https://news.sina.com.tw/article/20190921/32729088.html