不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2018-05-27

建議吳興街住戶向稅捐處陳情

〔記者蕭婷方／台北報導〕台北市吳興街六○○巷六十七弄一處集合式住宅，四年前遭鑑定為海砂屋。自救會主委林詠言向本報陳情，兩年前北市府一紙公文要求居民遷出，卻無相關配套，上百位住民配合政令遷出後，不僅自掏腰包找中繼地點暫居，原本每年要繳交的地價稅與房屋稅，卻因房屋空置無人住遭認定閒置，要多繳三倍以上、近一萬元的稅。

對此，北市財政局副局長游適銘回應，依法海砂屋可減免房屋稅，稅捐處收到納稅義務人陳情後，會依法認定受理，至於地價稅部分，由中央統一認定標準，內部研議對策中。

吳興街海砂屋約有卅戶，住戶平均年齡近八十歲，四年多前，建物逐漸出現多處梁柱龜裂問題，經建築師公會評定為海砂屋；北市府於二○一六年六月依照「台北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善後處理準則」及「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」，要求居民全數遷出。

林詠言表示，居民配合政令遷出，並期望以都更方式解決海砂屋問題，卻因過去行政瑕疵，可能要進行行政訴訟，都更恐延宕多年；近年居民自掏腰包自行租房進行中繼，部分居民原僅要繳納千分之二的地價稅，遷出後因房屋空置，稅率上升至千分之十，每年因此多付近萬元稅金。

北市議員陳永德表示，依照北市稅捐稽徵處災害損失減免標準，房屋若遭鑑定為海砂屋，可免徵、減稅，認為政府一紙公文將居民趕出家園後，應有相關配套，不該懲罰配合政令的居民。

陳永德指出，台北市列管須拆除重建的海砂屋共計四十六件、二二七二戶，市民若配合政令搬遷卻遭課「懲罰稅」，實屬不公，要求北市府針對海砂屋遷出戶稅務進行檢討。

游適銘說明，自住地價適用稅率由中央統一訂定認定標準，居民現已全部遷出，在實務上無法適用「自用住宅」定義；不過，可依照「台北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善後處理準則」減免房屋稅；建議有相關個案納稅義務人向稅捐處陳情，收到個案，會依法受理認定，至於地價稅由中央統一認定，內部研議對策中。

2018-05-27

建議吳興街住戶向稅捐處陳情

〔記者蕭婷方／台北報導〕台北市吳興街六○○巷六十七弄一處集合式住宅，四年前遭鑑定為海砂屋。自救會主委林詠言向本報陳情，兩年前北市府一紙公文要求居民遷出，卻無相關配套，上百位住民配合政令遷出後，不僅自掏腰包找中繼地點暫居，原本每年要繳交的地價稅與房屋稅，卻因房屋空置無人住遭認定閒置，要多繳三倍以上、近一萬元的稅。

對此，北市財政局副局長游適銘回應，依法海砂屋可減免房屋稅，稅捐處收到納稅義務人陳情後，會依法認定受理，至於地價稅部分，由中央統一認定標準，內部研議對策中。

吳興街海砂屋約有卅戶，住戶平均年齡近八十歲，四年多前，建物逐漸出現多處梁柱龜裂問題，經建築師公會評定為海砂屋；北市府於二○一六年六月依照「台北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善後處理準則」及「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」，要求居民全數遷出。

林詠言表示，居民配合政令遷出，並期望以都更方式解決海砂屋問題，卻因過去行政瑕疵，可能要進行行政訴訟，都更恐延宕多年；近年居民自掏腰包自行租房進行中繼，部分居民原僅要繳納千分之二的地價稅，遷出後因房屋空置，稅率上升至千分之十，每年因此多付近萬元稅金。

北市議員陳永德表示，依照北市稅捐稽徵處災害損失減免標準，房屋若遭鑑定為海砂屋，可免徵、減稅，認為政府一紙公文將居民趕出家園後，應有相關配套，不該懲罰配合政令的居民。

陳永德指出，台北市列管須拆除重建的海砂屋共計四十六件、二二七二戶，市民若配合政令搬遷卻遭課「懲罰稅」，實屬不公，要求北市府針對海砂屋遷出戶稅務進行檢討。

游適銘說明，自住地價適用稅率由中央統一訂定認定標準，居民現已全部遷出，在實務上無法適用「自用住宅」定義；不過，可依照「台北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善後處理準則」減免房屋稅；建議有相關個案納稅義務人向稅捐處陳情，收到個案，會依法受理認定，至於地價稅由中央統一認定，內部研議對策中。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，房屋稅是依實際使用情形，按月適用不同稅率計課。目前課徵之稅率分別為：自住用稅率1.2％、非自住用稅率1.5％、非住家非營業用稅率2％、營業用稅率3％及私人醫院、診所及自由職業事務所使用稅率3％。因此，如房屋已變更作自住使用者，應及早申請改按自住之住家用稅率課徵較為有利。
 
稅捐機關指出，納稅人如想更明確了解房屋稅課稅內容，可到稅務局當場提出申請或以電話說明姓名、身分證號碼及稅籍編號或以簡便信函註明姓名、稅籍編號並加蓋印章後，向稅務局申請印發「房屋稅課稅明細表」。此外，您還可以利用電話語音服務專線(2745-5880，全省適用)申請課稅明細表，稅務局將儘速寄達府上供您參考。
 
如果您有自然人憑證，也可以持自然人憑證至本局網頁，點選右方『網路申報』，再點選『房屋稅申辦』、輸入身分證字號及憑證PIN碼、點選『稅籍相關證明書申請作業』、填妥房屋相關資料，並存檔後傳送即可。您還可以隨時持自然人憑證查詢目前案件進度或自行列印課稅明細表、稅籍證明、納稅證明等，不但可免除往返時間及人力，更可享受24小時不打烊的服務，請多多利用這項便民措施。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】常有民眾詢問：我以前住5層樓公寓，面積比現在住的大樓還大，但是現在的大樓不但面積小，房屋稅還比舊屋貴很多，是不是核錯了？
 
稅捐機關表示，房屋現值的評定，係依據縣市不動產評價委員會評定之房屋標準價格核計；建物總樓層越高，標準單價也越高，5層樓公寓，不但標準單價較低，分攤的公共設施面積也有限，房屋稅自然較少；大樓建築不但標準單價高，分攤的公共設施面積也較多，而且高樓通常有電梯設備，也要併計課稅的，所以會覺得大樓的房屋稅比較貴。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】依據土地稅法第28條規定，因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。但繼承取得土地後，再行移轉時，就須向土地所在地稅捐機關申報土地增值稅，其前次移轉現值以繼承開始時該土地之公告現值為準。
 
稅捐機關說明，繼承土地雖然不用申報土地增值稅，但仍應向國稅局辦理遺產稅申報，嗣取得遺產稅免稅(繳清)證明書後，再向土地所在地稅捐機關辦理查欠，即可向地政事務所辦理繼承移轉登記。但繼承人若以土地抵繳遺產稅者，仍應辦理土地移轉現值申報。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近日陳先生申請合法登記供生產之工廠房屋稅減半課徵，經至稅捐處洽詢，才知道並不是合法登記之工廠，房屋稅就能減半徵收，還需符合直接生產使用及自有房屋等2要件。
 
高雄市稅捐稽徵處表示，依據房屋稅條例第15條第2項第2款規定，合法登記之工廠，需供直接生產使用之自有房屋才能適用房屋稅減半徵收。供直接生產使用之房屋，係指從事生產所必須之建物、倉庫、冷凍廠及研究化驗室等，並不包括辦公室、守衛室、餐廳在內，而自有房屋則須視工廠之組織型態為公司、法人、合夥組織或獨資判斷，例如工廠如為公司組織，其房屋應為公司所有；工廠為合夥組織，其房屋應為合夥事業所有或依工廠管理輔導法登記工廠營業負責人本身所有。因為除了要合法登記工廠外，尚須符合上述2要件，才可適用工廠房屋稅減半徵收。
 
該處特別提醒，可以多加利用高雄市稅捐處網站(網址:https://www.kctax.gov.tw)直接申辦，省時又便利。

為了減稅或辦理容積移轉，有時會刻意購買「公共設施保留地」。但你知道你買的到底是「公共設施『用地』」或「公共設施『保留地』」嗎？名字差2個字差很大，辦理移轉前最好先向鄉鎮區公所申請證明確認，以免誤會一場。
 
「公共設施『用地』」指的是依都市計畫法劃定供公共設施使用的土地，例如：道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、學校等，目的是為了增進民眾活動便利及確保良好的都市生活環境。「公共設施『保留地』」則是指地方政府有權取得，但卻尚未取得的土地，意即「公共設施『用地』」當中，尚未辦理徵收、協議價購或獎勵投資，並且留待將來各公用事業機構或政府去取得的土地。
 
「『公共設施用地』與『公共設施保留地』不同」，新北市城鄉發展局開發管理科長楊恩捷表示，若所持有的「公共設施『用地』」曾經辦理徵收、協議價購，或政府核准私人投資興辦公共設施等，就不能算是「公共設施『保留地』」。也只有「公共設施『保留地』」可以辦理減稅和容積移轉，「公共設施『用地』」不行。
 
「公共設施『保留地』」可以減免的稅賦包括遺產稅、地價稅和土地增值稅。除了可以免徵遺產稅，如果土地上面有住宅使用，土地本身的地價稅只要以千分之6計徵地價稅；如果沒有任何使用並且與使用中的土地有隔開，還可以免徵地價稅。移轉時則可以比照被徵收土地，免徵土地增值稅。
 
由於謄本看不出是否為「公共設施『保留地』」，城鄉局每週都會接到詢問。楊恩捷建議在辦理移轉之前，最好先向區公所或城鄉局申請證明確認。證明書上除了會載明是否為「公共設施『保留地』」，也會載明住宅、商業等土地使用分區。而且買賣雙方都可以申請，「是否為『公共設施保留地』，與土地由誰持有無關」。（崔雅慧／台北報導）

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報稅剩最後兩周，專家表示，去年有買賣房子、適用舊制的人，可用三大節稅法申報省荷包。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，賣屋報稅現有兩種制度，出售的房子，在2016年1月1日以前取得，且持有時間超過二年，適用舊制，2016年1月1日以後，或持有時間不到二年，適用新制。

適用新制的人，在所有權移轉登記次日起30天內，就必須完成房地合一稅申報，不是等到5月才併入綜合所得稅報稅。

賣房 財產交易損失舉證

去年賣房適用舊制的人，本月報稅第一項可用的節稅法，是財產交易損失舉證。

陳俊宏表示，目前售屋報稅，都優先採用核實課稅，依實際售價減去取得成本及移轉費用，計算財產交易所得稅。

取得成本是指購屋價金，以及買房後達可使用狀態前的一切必要費用。移轉費用則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。簡單說，屋主購屋時所付出的相關稅費、仲介費和代書費，以及購屋後的裝修費用，購屋之前付出的利息，只要能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。

買房 自用宅借款利息扣除額

第二項是自用住宅購屋借款利息扣除額節稅法。購買自用住宅如果有借款，房貸利息可列舉扣除，每年扣除額最高為30萬，但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。

舉例來說，小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。

換房 重購自用宅退稅

第三種是重購自用住宅退稅節稅法，適用去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族。

陳俊宏表示，去年有賣屋、買屋，產權移轉相隔時間在兩年內，符合自用住宅條件，只要購屋價格超過出售房屋的價格，就可以申請扣抵或退還，售屋所繳納的財產交易所得部分的所得稅額。

陳俊宏說，重購自用住宅退稅也適用房地合一稅新制房子，但在完成過戶30天內，申報房地合一就需一併申報，不是在5月才報稅，新制重購自用住宅退稅，小屋換大屋可全額退稅，大屋換小屋也可按買賣價格比例退稅。

5月是房屋稅開徵季節，全台北市幾乎都享有降稅；但由於「發展觀光條例」遭市府冷處理，暫緩訂定房、地稅減免規定，讓房屋稅大戶台北萬豪酒店哀嘆稅不安穩。

「發展觀光條例」在2016年12月通過修法，授權地方政府訂定施行細則，但卻幾乎全面停擺，對於觀光旅館業來說，今年首度適用的房屋稅新制，降稅幅度有限；業者私下炮轟市府「莊孝維」，根本是公務員怠惰不作為。

知名豪宅「帝寶」今年受惠稅降，最小戶127坪的房屋稅從55.3萬降到39.2萬，至少省稅36％，且前2年緩漲期僅約24.7萬；另2014年7月後取得使照新豪宅也降稅、降幅約3～4成；相對地，房屋稅最大受災戶之一的台北萬豪飯店，還是得繳交沈重房屋稅。

台北萬豪飯店副總經理蘇慶福表示，2014年底完工取得使照，每年房屋稅都要繳1.1億；今年度房屋稅新制首度適用，但飯店等商辦建築只能適用幾個加項刪除、折舊計算方式不同、及前6年打折，台北萬豪4項加項刪除後，2018年房屋稅略減至1億出頭，但今、明年房屋稅在打7折後約7,000萬元。接下來第3～4年房屋稅打8折約7,700萬元； 至於第5～6年房屋稅打9折，約為8,500萬元。

最新版本的台北市房屋稅在2017年7月1日起實施，將在2018年5月首度適用。其中，總價8,000萬以上高級住宅房屋稅，由於房屋標準單價適用6年緩漲打折機制、高級住宅加價從（1+路段率）改為（1+120％）、且加價項目取消，因此今年房屋稅可望出現新屋多降稅、舊屋多增稅的現象，拉近新舊豪宅的房屋稅差距。

不過，國際觀光飯店業者諸如台北萬豪飯店則沒占到太多便宜，主因是「發展觀光條例」修正後，台北市府日前表示，「暫緩訂定本市觀光遊樂業、觀光旅館及旅館業減免徵地價稅及房屋稅自治條例」。蘇慶福表示，觀光旅館業稅賦不公平合理，2016年底中央已修法完成並頒布實施，但各地方政府還是無作為，5年減免期已過了1年半，不止對業者不公平，對國內觀光產業發展也非常不利。

(工商時報)

5月是房屋稅開徵季節，全台北市幾乎都享有降稅；但由於「發展觀光條例」遭市府冷處理，暫緩訂定房、地稅減免規定，讓房屋稅大戶台北萬豪酒店哀嘆稅不安穩。

「發展觀光條例」在2016年12月通過修法，授權地方政府訂定施行細則，但卻幾乎全面停擺，對於觀光旅館業來說，今年首度適用的房屋稅新制，降稅幅度有限；業者私下炮轟市府「莊孝維」，根本是公務員怠惰不作為。

知名豪宅「帝寶」今年受惠稅降，最小戶127坪的房屋稅從55.3萬降到39.2萬，至少省稅36％，且前2年緩漲期僅約24.7萬；另2014年7月後取得使照新豪宅也降稅、降幅約3～4成；相對地，房屋稅最大受災戶之一的台北萬豪飯店，還是得繳交沈重房屋稅。

台北萬豪飯店副總經理蘇慶福表示，2014年底完工取得使照，每年房屋稅都要繳1.1億；今年度房屋稅新制首度適用，但飯店等商辦建築只能適用幾個加項刪除、折舊計算方式不同、及前6年打折，台北萬豪4項加項刪除後，2018年房屋稅略減至1億出頭，但今、明年房屋稅在打7折後約7,000萬元。接下來第3～4年房屋稅打8折約7,700萬元； 至於第5～6年房屋稅打9折，約為8,500萬元。

最新版本的台北市房屋稅在2017年7月1日起實施，將在2018年5月首度適用。其中，總價8,000萬以上高級住宅房屋稅，由於房屋標準單價適用6年緩漲打折機制、高級住宅加價從（1+路段率）改為（1+120％）、且加價項目取消，因此今年房屋稅可望出現新屋多降稅、舊屋多增稅的現象，拉近新舊豪宅的房屋稅差距。

不過，國際觀光飯店業者諸如台北萬豪飯店則沒占到太多便宜，主因是「發展觀光條例」修正後，台北市府日前表示，「暫緩訂定本市觀光遊樂業、觀光旅館及旅館業減免徵地價稅及房屋稅自治條例」。蘇慶福表示，觀光旅館業稅賦不公平合理，2016年底中央已修法完成並頒布實施，但各地方政府還是無作為，5年減免期已過了1年半，不止對業者不公平，對國內觀光產業發展也非常不利。

(工商時報)

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，各類建築物地下室，僅為利用原有空間設置機器房、抽水機、停放車輛等使用而未收取費用或未出租或由所有權人按月分擔水電、清潔、維護費而非營業者，免徵房屋稅。
 
稅捐機關並說明，各類建築物地下室供停車使用，而有按車收費或出租供停車使用者，或其使用執照如為停車場使用，而空置未作停車使用者，按非住家非營業用稅率課徵房屋稅；如有供營業、辦公或住家使用者，營業用按其現值3％課徵，非住家非營業用按其現值2％課徵，住家用按其現值1.2％(自住用)或1.5％(非自住用)課徵。

民眾購屋、貸款後所支付的購屋借款利息，在申報綜所稅時，可以列舉扣除，不過，南區國稅局提醒，要留意相關申報限制，並不是繳多少房貸利息就能夠全部扣除。

南區國稅局表示，民眾在購屋時，多半都會向金融機構貸款以減輕自備款壓力，而且所支付的貸款利息，在申報綜合所得稅時，還可以依稅法規定申報列舉扣除自用住宅購屋借款利息。

不過，南區國稅局指出，自用住宅購屋借款利息扣除額，是以納稅義務人本人、配偶及受扶養親屬因購買自用住宅向金融機構貸款所支付利息，減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額，在不超過30萬元限額內列舉扣除。

同時，納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬除應在課稅年度在該址辦竣戶籍登記，每一申報戶也以一屋為限。

此外，還須特別留意的是，如果房屋僅有部分自住，另有供出租、營業或執行業務使用的情形，納稅義務人可按照房屋稅繳款書上的課稅現值比例計算可列報的購屋借款利息金額。

舉例來說，某納稅人106年度支付購屋借款利息26萬元，且該房屋有部分供營業使用，則可依106年房屋稅繳款書上自住用課稅現值22.2萬元及總課稅（住家+非住家）現值37萬元的比例，計算可扣除的購屋借款利息額度，再減除該申報戶儲蓄投資特別扣除額5萬元後，列報購屋借款利息扣除額

10.6萬元（計算式：利息支出26萬元×22.2萬元/37萬元－儲蓄投資特別扣除額5萬元）。

五月報稅季，要繳稅的國民無不想盡辦法找名目抵稅，理財專家表示，利息抵稅僅有符合條件的購屋房貸可以，其他各種貸款的利息支出都不行。

富邦證券專家團隊協理陳秋蘭表示，納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買自用住宅，向金融機構借款所支付的利息，每一申報戶每年扣除數額以新台幣30萬元為限，但申報有儲蓄投資特別扣除額者，申報的儲蓄投資特別扣除金額，應在購屋借款利息中減除，且以一屋為限。

此外，申報的房貸利息需以納稅義務人、配偶或受扶養親屬名義登記，且無出租、供營業或執行業務使用，並需出具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據，才能列舉扣除。

陳秋蘭指出，增貸或新貸的房屋抵押放款、或是券商的不限用途借貸，因資金借貸供理財運用，不論所得是國內或海外，收益屬應稅或免稅，個人利息支出皆不能作為投資費用及減少課稅所得，只能作為單純的財務操作或活化資產方式。

陳秋蘭建議，由於今年標準扣除額調高，單身12萬元、夫妻合併申報則有24萬元，為了稅務考量而保留借款者，可在報稅時一併評估是否仍有效益，亦可回顧過去資金運用的投資報酬是否高過於借款利率，若能節稅收益兩頭賺，那就相當划算。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】一年一度的報稅季節來臨！2017年度綜合所得稅的申報時間，將自2018年5月1日起至5月31日為止，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，2018年適逢房地合一新制上路後的第二個報稅年度，在2017年售屋者，須確認售屋所得適用舊制或新制，若適用舊制，則納入綜合所得稅申報財產交易所得，若適用新制，則採分離課稅，須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報，就不是在5月綜合所得稅報稅，納稅人須特別留意。
 
陳俊宏說明，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產購售屋相關大致可以分為二大類：
1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；
2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額；
 
   售屋族「財產交易損失舉證」節稅法
 
陳俊宏指出，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
 
也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。
 
陳俊宏提醒，在2017年有售屋者，2018年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準認定」的申報方式節稅；但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15％做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。
 

 

以台北市售價1億元的豪宅為例，陳俊宏說明，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例(一般是房3地7)，認列房屋收入為3千萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，再併計個人其他所得項目，按5％至45％稅率繳交綜所稅。需要特別留意，若不符合前二項申報方式的屋主，才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報，陳俊宏表示，由於近兩年房市反轉向下、房價呈現盤整小跌格局，雙北市「標準稅率」維持2016年的標準，沒有調整。以台北市而言，一般住宅課稅比例為41％，若是依「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者，則課稅比例為46％，均與2016年相同。舉例來說，2017年出售的房屋位於台北市，但無法提供取得成本及移轉費用證明文件，若非高級住宅者，房屋評定現值為100萬元，在申報所得時就需填寫財產交易所得為41萬元：若是認定為高級住宅者，則需要依照46％來計算所得為46萬元。
 
   購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法
 
從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人會向金融機構貸款，陳俊宏表示，如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬，但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。
 
舉例來說，小明在2017年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。
 
提醒有關上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系親屬於2017年度完成戶籍設立，且房屋無出租、供營業或執行業務使用的情況才行。
 
   換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法
 

 

至於2017年曾經以小換大、或是以大換小、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，到底有沒有節稅的招數呢？陳俊宏表示，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。
 
陳俊宏強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。
 
1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
2.購屋的價格必須高於出售房屋的價格。
3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內，先購後售也適用。
4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。
5.出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。
 
不過，在房地合一稅上路後，要申請重購退稅前，需先確認是適用新制還是舊制，新、舊制之重購退稅規定主要差異如下：
(一)舊制：民眾出售的房屋，若在2016年1月1日以前取得，且持有期間超過2年，並在2年內重購自用住宅房屋時，應適用舊制。而購屋價格超過原出售房屋價格者，則售屋繳納的財產交易所得部分之所得稅額，可以申請扣抵或退還，小屋換大屋可全額退稅，但大屋換小屋則不能退稅。
 
(二)新制：若民眾出售的房屋，是2016年1月1日以後取得，或是2016年1月1日以前取得，且持有期間在2年內，則應適用新制。民眾在2年內重購自住房屋、土地者，可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例，退還部分繳納之稅額，也就是說，小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅。此外，重購後5年內不能改作其他用途或再移轉；違者必須追繳原扣抵或退還稅額。

每年報稅季又報到，2017年度綜合所得稅申報，包括不動產買賣在內，只要在2017年度有賣房的「售屋族」，必須看看如何節稅扣抵，以免當冤大頭！專家指出，舉凡2017年出售房屋時所花的「取得成本」、「移轉費用」都可以扣抵，而這類優先申報為「核實認定」，但若無法舉證買價房屋，才能採用「標準認定」。
 
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，若是出售房屋的實際價格，扣掉「取得成本」及「移轉費用」，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按扣除後的實際發生價額申報，為優先申報的「核實認定」；但若無法舉證，才能採用「標準認定」的方式。
 
「核實申報」中的「取得成本」包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息，加上取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能，非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費；而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
 
也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果民眾都能夠提供相關證明文件，全部可以扣抵。但若屋主無法舉證，才能採取「標準認定」的申報方式，而雙北市「標準稅率」維持2016年標準。
 
以台北市而言，一般住宅課稅比例為41%，若是依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者，課稅比例則為46%。
 
舉例來說，2017年出售的房屋位於台北市，且無法提供取得成本及移轉費用證明文件的物件，又非高級住宅者，房屋評定現值為100萬元，在申報所得時就需填寫財產交易所得為41萬元：若是認定為高級住宅者，則需要依照46%來計算所得為46萬元。
 
此外，賣出的房屋若位於台北市總價超過7000萬元、新北市總價逾6000萬元的豪宅，還有雙北市以外縣市總價4000萬元以上等豪宅，且無法舉證當年買進成本，則依實際賣屋價格的15%，做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。
 
以台北市售價1億元的豪宅為例，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例（一般是房3地7），認列房屋收入為3000萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，再併計個人其他所得項目，按5％至45％稅率繳交綜所稅。
 
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則提醒，2017年賣屋繳稅還有一項「房地合一稅」，民眾若在2016年後購置不動產、持有不滿2年即售出房屋者，記得要在30天內申報，以免受罰。（黃阡阡／台北報導）
 
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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，房屋稅是按月核課，房屋買賣移轉申報在當月15日以前，房屋稅自當月起由承受人繳納，而在當月16日以後申報者，則自次月起由承受人繳納。而且，依規定欠繳房屋稅之房屋，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記。
 
舉例來說，王先生在2018年3月8日向稅務局申報契稅，將房屋移轉給陳小姐，稅務局在受理時就會即予核算王先生自2017年7月至2018年2月共計8個月的房屋稅，先行核發房屋稅單予王先生，等到王先生繳清稅款後，地政機關才會受理移轉登記；至於陳小姐則應負擔2018年3月至6月共4個月的房屋稅。

買房大事小則數百萬大至數億元，造成買賣糾紛層出不窮。內政部不動產資訊平台資料，2017年常見的不動產糾紛中，牽涉買賣就包括隱瞞重要資訊、終止委售或買賣契約、訂金返還等原因；因此有部分消費者，為了省下仲介費用而自行買賣，專家指出，這類民眾除可透過內政部資料查詢，也可做履約保證，以保護自己的權益。
 
不動產買賣糾紛多，內政部不動產資訊平台統計顯示，2017年不動產買賣糾紛以施工瑕疵，超過200件拿下糾紛之冠，其次為188件的終止委售或買賣契約、184件的房屋漏水問題、137件的訂金返還，隱瞞重要資訊也以104件位居第5名。
 
「自己買賣房屋通常會碰到的是辦理程序、稅費申報及買賣方真假等問題」，大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，民眾若要避免處理過程有疏漏，建議還是要找可靠的代書，協助處理簽約到過戶及所有稅費問題，除了可以找公會推薦的代書，也可洽房仲業的特約代書。
 
地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根也指出，自行買賣的過程中，除可要求代書是否有執業證照，另外可以上內政部地政士網頁查詢執業狀況，若要確保法律上的萬無一失，買賣雙方皆可找代書，或避免使用單方契約，但相對費用也會較高。
 
此外，郎美囡也建議民眾，可採用履約保證的方式，由第3方經手價款及權狀，當產權完成過戶，買方應給付的價金都進入履約保證專戶後，可避免權狀被不當利用或賣方捲款逃走。（黃阡阡／台北報導）
 
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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示：近來接獲民眾詢問，其所有非都市土地為無償供公共通行之道路使用，出售時是否可免徵土地增值稅？


稅捐機關表示，依土地稅法第39條規定，被徵收之土地，免徵其土地增值稅；依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。故適用該免徵規定以經徵收、或經都市計畫法指定之公共設施保留地且尚未被徵收前之移轉為限。
 
稅捐機關進一步說明，若民眾所有的土地為非都市土地，因非屬都市計畫法指定之公共設施保留地，除經政府徵收時可免徵土地增值稅外，出售或贈與移轉時均須依法課徵土地增值稅。

你報稅了嗎？台北國稅局整理了納稅義務人申報綜所稅應注意的七大事項，提供民眾正確報稅。第一要務就是網路申報一定要確認申報資料上傳成功，才算完成申報程序。

台北國稅局表示，納稅義務人利用綜所稅電子結算申報繳稅系統辦理申報作業時，在選擇轉帳扣款繳稅後，記得執行「申報資料上傳」動作，待系統出現「上傳申報成功」的訊息畫面，才算完成申報程序。

106年度綜所稅結算申報期間自5月1日起至5月31日止，台北國稅局提醒，綜所稅採自行申報制度，納稅義務人對申報內容應審慎核對申報資料是否完整正確，以免受罰。

 

納稅義務人應注意的七大事項，除了網路申報要確認申報資料上傳成功外，還應注意下列事項：

一、申報扶養其他親屬免稅額：納稅義務人列報扶養其他親屬，除須未滿20歲，或滿20歲以上而因在校就學、身心障礙或無謀生能力，其法定扶養義務人無所得、財產資力，且確係受納稅義務人扶養者外，尚應合於民法規定的「互負扶養義務」及「同居一家」的家長家屬關係。

二、夫妻合併或未合併申報：所得年度無婚姻關係不可合併申報為夫妻，如今年4月結婚，106年度綜所稅申報不可列報配偶免稅額；夫妻分居各自填寫一份申報書申報時，應在申報書上填寫配偶姓名及身分證統一編號並註記夫妻分居。

三、保險費扣除額申報：列報保險費扣除額，必須是納稅義務人、配偶或受扶養「直系」親屬的人身保險費，且要保人與納稅義務人同一申報戶，並以每人每年扣除2.4萬元為限，全民健保保費可另計。

四、捐贈扣除額申報：到寺廟點光明燈、安太歲或參加法會等支出，因寺廟有提供服務，非屬捐贈性質，不得列報捐贈扣除額。

五、房貸利息扣除額申報：購買自用住宅向金融機構借款所支付的利息，必須符合無出租、供營業或執行業務使用，且納稅義務人、配偶或受扶養親屬必須在該址辦竣戶籍登記，以一戶一屋為限，每戶每年最多可申報30萬元，但須先減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報。

六、非查調範圍的所得仍應申報：納稅義務人應就稽徵機關提供的查調服務下載的所得資料，與申報內容盡審查核對之責，如自行刪除查調所得而產生漏報，或漏報非查調範圍所得，仍應補稅處罰。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關提醒，依稅法規定，房屋使用情形有變更，屋主應於事實發生之日起30日內向稅務局申報房屋使用情形變更；屋主如未即時申報，俟接到房屋稅單時才向稅務局反應，因納稅人未依限申報，稽徵機關無法追溯查明其使用情形，因此如在15日以前申報者，會自申報當月起適用變更後之稅率；若在16日以後申報者，會自申報次月起才適用變更後之稅率。