不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】苗栗縣政府稅務局表示，以贈與方式移轉土地，無按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。
 
該局說明，土地所有權人「出售」其自用住宅用地，只要都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，有本人、配偶或直系親屬在該地設立戶籍，且於出售前1年內未曾供營業使用或出租者，就可按最低的自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，而「贈與」移轉並非「出售」，故無自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。
 
該局再次提醒民眾，若實際為「贈與」移轉之土地，卻以「買賣」方式移轉申報，並申請按自用住宅稅率課徵土地增值稅，事後可能遭國稅局補稅並處罰，請民眾確實申報土地增值稅，避免觸法，得不償失。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部南區國稅局表示，繼承人申請以被繼承人存放於金融機構之存款繳納遺產稅，可以比照遺產及贈與稅法第30條第7項規定，只要繼承人過半數且這些繼承人應繼分合計超過半數，或者繼承人之應繼分合計超過2/3之同意就可提出申請。
 
該局說明，遺產稅的繳納案件，納稅義務人如無其他現金，欲以被繼承人遺產中的銀行存款繳納，如需取得全體繼承人同意才得申請，易造成欠稅並導致移送強制執行，行政執行分署雖可就遺產中存款扣押取償，但此時繼承人必須額外負擔15％之滯納金。為兼顧納稅義務人之權益並有利於稅款徵起，因此財政部放寬規定，准許這一類的申請案件，如符合遺產及贈與稅法第30條第7項多數決規定時，稽徵機關可予受理。
 
該局舉例說明，被繼承人甲君遺產稅案應納稅額100萬元，甲君之繼承人為配偶及子A、B、C計4人，其中繼承人A、B、C三人(應繼分合計3/4)，申請以甲君遺產中之銀行存款繳納遺產稅，即符合遺產及贈與稅法第30條第7項繼承人過半數及其應繼分合計過半數同意的情形。稽徵機關於應納遺產稅額之範圍內，可核發遺產稅同意移轉證明書，供繼承人持憑向金融機構辦理遺產存款轉帳繳稅事宜。
 
該局提醒，繼承人申請以被繼承人之銀行存款繳納遺產稅，應填妥同意書向所轄稽徵機關提出申請，相關書表可至財政部稅務入口網下載，下載路徑為「財政部稅務入口網\書表及檔案下載\申請書表及範例下載\遺產稅\遺產稅實物抵繳申請書(A4直印)」。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據2018年開徵的房屋稅官方統計，全國開徵總件數868.4萬件，成長1.61％，房屋稅稅額771.29億元，成長2.43％，續創歷史新高。此波房屋稅收除了房屋數量增加以外，近年各地方政府陸續針對新房屋調高房屋標準單價，也是房屋稅快速增加的原因之一，想要購置新房屋又想適用舊標準單價省房屋稅的民眾，建議可以挑選使用執照在2014.7月以前核發的新古屋(台南以外)，可減輕房屋稅與契稅的支出。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房屋標準單價是影響房屋稅的重要關鍵，各地方政府可以視各自區域不同的發展條件進行調整，不過也由於是地方政府的權責，因此光六都的標準單價調整就有六套不同版本，台南市以外的都會區，主要針對2014年以後取得使用執照的新成屋調高房屋標準單價，因此最簡單的方式就是挑選2014年7月1日以前就取得使用執照的房屋，新古屋和新成屋的房屋稅相比，有機會打六折。
 

 

六都之中，最寬鬆的還是台中市，台中市僅針對2018年7月1日後取得使照的房屋調高房屋標準單價，調整幅度也是六都最低，平均調幅僅6成，也就是目前大部分已完工且取得使用執照的房屋都不受影響。
 
調幅最高的則是台北市，平均調整幅度為160％，以43坪的鋼筋混泥土建築為例，調整前一年房屋稅約1.3萬元，不考慮前六年緩漲機制的調整狀況下，新的房屋稅為3.2萬元，交易時的契稅也從6.3萬元，增加到16萬元，不過北市府先前提出新的辦法，給予調整新標準單價的房屋有前六年緩漲機制。
 
至於受影響層面最大的，則是台南市，台南市的房屋標準單價調整，適用2001年7月後取得使用執照的房子，等於購買屋齡17年內的房屋，都有機會適用新的標準單價與相對較高的房屋稅，台南的房屋標準單價分三次緩調，第一年調幅54％，是五都中最低的，第二年65％，第三年81％，平均調幅僅僅67％。

信義房價指數統計，全台主要都會區房價在2014年達到高峰後，開始進入盤整期，政府各項政策措施抑制了房市炒作風氣，讓投資客退出市場，房市以自住需求為主，房價不再飆漲，但好像也跌不多。

 

無殼蝸牛 轉向法拍屋撿便宜

銀行主管指出，過去幾年的房市榮景，讓建商賺飽飽，口袋很深；而銀行錢滿為患，市場利率水準低，投資客還負擔的起，也不急著降價拋售。所以房價降幅有限，只是房市不景氣讓買房議價空間變大，但對大多數的無殼蝸牛來說，還是買不起。

房價高不可攀，也許可以轉向法拍屋市場撿便宜。華南金融集團旗下子公司華南金AMC表示，法拍屋通常價格較市場行情低，交易機制公開透明，過去深受投資客青睞，現在更已成為民眾購屋自住的新選擇。

華南金AMC分析，去年法拍總案量較105年減少近25%，但法拍屋拍賣移轉量首度呈現正成長，拍定率也成長至12%，顯示法拍投資市場相當熱絡。

 

想買法拍屋 要怎麼進行呢？

華南金AMC主管表示，買法拍屋的流程與一般買房的流程大不相同，法院有固定的作業流程，簡單來說，只要依循簡單的六步驟，就可以「第一次買法拍屋就上手」。

第1步：找到中意法拍屋標的，可透過司法院法拍屋系統查詢。

第2步：謹慎評估房屋現況，因為法拍屋不能事先入內看屋，只能透過附近同棟大樓或同社區的房屋，來推測室內格局；從法拍公告的備註欄，可了解有無車位、有無租約等現況，還要向街坊鄰居或大樓管理員打聽是不是凶宅，有無其他潛藏風險。

第3步：事先做好資金規畫，華南金AMC主管指出，「首拍族」最常忽略的就是保證金，這筆錢通常是法拍屋底價的2至3成，大多數銀行沒有承作保證金貸款，要先把這筆錢準備好；至於得標後要繳的尾款，就可向銀行貸款代墊。此外，在投標前要先找願意做代墊款的銀行進行預審，才可確保得標後能順利付清尾款。

第4步：看準時機進場投標，隨著拍賣流標，下一次拍賣就會降價。

第5步：過戶取得所有權。

第6步：點交取得真正的使用權。華南金AMC主管表示，一般「點交」的物件，只要原屋主願意配合搬遷，流程就會簡單；但若為「不點交」的物件，則須透過法律途徑，取得房屋真正的使用權，這些成本在投標前都要先考慮進去。

 

代標業者 法拍屋的「房仲」

如果時間有限、覺得法拍行政程序很繁瑣，買法拍屋可支付服務費，委託「代標業者」協助標購，就像買房可委託房仲進行交易一樣。華南金AMC指出，專業的代標業者不僅能幫民眾省去繁瑣的作業流程，還能提供投標建議，並協助處理法拍屋點交的疑難雜症。

鑑價玄機
【林巧雁╱台北報導】還在為買房子能夠貸幾成傷透腦筋嗎？根據《蘋果》取得官股銀行內部資料顯示，銀行通常會將房子分A、B、C、D四個等級，A級地區最高能貸款到8成，B級是7.5成，C級是7成，如果是D級就只能貸到6.5成。還在傷腦筋的你，趕快查查看，想買的房子到底可以貸到幾成。

銀行業者表示，除銀行鑑價和房子地點、坪數會影響房貸款成數外，其餘如年薪是否破百萬，及是否已申請高額信貸、佔用房貸額度等都會影響房貸成數。 

台北市全是A級

近幾年房價下跌，不少自住客考慮進場買房，今年第1季買氣逐漸回溫，不動產買賣件數成長1成。只是預算不高、買房又缺經驗的小資族要注意，並非全台的房子都可以貸款到最高8成，若非6都精華區地段的房子，貸款成數未必如人意。屬於Ａ級的地區，除天龍國台北市12個行政區都能貸到8成以外，其他有Ａ級的縣市能還有新北市、新竹市、新竹縣、台中市、彰化縣、台南市、高雄市等7個縣市，桃園市未在其中。 
至於其他縣市如基隆市、桃園市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣、宜蘭縣和金門縣都無法貸款到8成，專家說，如果想買在這12個縣市置屋，就要多準備些銀彈當頭期款。根據官股銀行內部資料，澎湖縣和金門的房子最高甚至連B級都排不上，最多只能名列C級、貸到7成；而除天龍國外，最高等級非新竹市莫屬，房屋價值只分為A級與B級，不動產顯然比其他縣市值錢。 

貸8成要年收百萬

銀行業者表示，除銀行內規評估貸款成數原則之外，貸款人年收入若沒有百萬以上，恐怕也無法貸到最高成數8成。一對年輕夫妻喜歡宜蘭靠海的老房子，預算在500萬以內，但是因為地區偏僻，銀行貸款成數太低，只好打消購屋計劃。
上海銀行主管解釋，除地點會影響成數，貸款人條件也是評估關鍵之一，比如沒有年薪百萬，想貸到8成較不容易。中信金個金處總處長楊淑惠也說，觀察近來民眾未必貸到8成。除了地點與民眾的年收入會影響貸款成數，若民眾之前也申請大量信貸，會佔用房貸額度，等到要申請房貸時，成數也會降低。
現在是否是買房好時機？住商不動產企劃研究室主任暨集團發言人徐佳馨說，對自用住宅來說，現在買是相對低點，但若坪數小、地點差，貸款成數一般無法太高。 

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近日有民眾來電詢問，如果房屋供神壇使用，是否仍可適用地價稅自用住宅用地稅率？出售時得否按自用住宅用地課徵土地增值稅？
 
高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅法第9條規定，所稱自用住宅用地，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍，而且無出租或供營業用之住宅用地。
 
該處進一步說明，房屋供神壇使用，已非土地稅法第9條所稱的自用「住宅」用地，不可適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，也不得依同法第34條規定，按優惠稅率計課土地增值稅。

近幾年房價下跌，不少自住客考慮進場買房，今年第1季買氣逐漸回溫，不動產賣賣件數成長1成。只是預算不高的小資族買房仍要注意，並非全台的房子都可以貸款到最高8成，若非6都精華區地段的房子，貸款成數最恐只有7成。
 
根據《蘋果》取得官股銀行內部資料顯示，銀行通常會將房子分A、B、C、D四個等級，A級地區最高能貸款到8成，B級是7.5成，C級是7成，D級只能貸到6成。
 
被歸類到A級的地區除台北市之外，還有新北市、新竹市、新竹縣、台中市、彰化縣、台南市、高雄市共8個縣市的特定地區。
 
全台只有天龍國台北市12個行政區都能被歸到A級，其他縣市如基隆市、桃園市、苗栗縣、南投縣、員林市、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣、宜蘭縣跟金門縣都無法貸款到8成，如果想買在這12個縣市置屋，就要多準備些銀彈當頭期款了。
 
澎湖縣與金門的房子甚至連B級都排不上，最多也只能貸到7成。而新竹市房屋價值只有分為A級與B級，不動產比其他縣市值錢。
 
除了銀行內規評估貸款成數的原則之外，想買房還要考慮近幾年房價下跌，可能影響銀行鑑價，銀行估算的不動產價值恐會低於買房的總價，也會連帶影響貸款成數。另外，貸款人年收若沒有百萬以上，恐怕也無法貸到最高成數8成。
 
有一對年輕夫妻喜歡宜蘭靠海的老房子，預算在500萬以內，但是因為地區偏僻，銀行貸款成數太低，只好打消購屋計劃。
 
上海銀行主管解釋，除了地點會影響成數，貸款人的條件也是評估關鍵之一，比如沒有年薪百萬，想貸到8成較不容易。
 
中信金個金處總處長楊淑惠則說，觀察近來民眾未必貸到8成。
 
除了地點與民眾的年收入會影響貸款成數，若民眾之前也申請大量信貸，也會佔用房貸額度，等到要申請房貸時，成數也會降低。
 
現在是否是買房好時機? 住商不動產企劃研究室主任暨集團發言人徐佳馨說，對自用住宅來說，現在不會買在高點，相對低點。貸款要注意的是若坪數小、地點鳥，貸款成數一般無法太高。（林巧雁／台北報導）

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示，依照現行所得稅法第14條之5規定，個人有房屋、土地交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。
 
該局指出，其轄區內有不少民眾於買賣房屋、土地時，以為只要買賣房屋、土地所計算交易所得的結果沒有應納稅額，就誤認不用向國稅局辦理申報，每每到了接獲國稅局寄發的罰鍰繳款書後，才驚覺大事不妙。該局進一步說明，所得稅法於2015年6月5日修正後，稅法已經明訂，個人自2016年1月1日起交易房屋、土地，不再像修法前規定，只是針對交易房屋的部分課徵財產交易所得，而是就每次交易的房屋、土地所得，一併計算盈虧情形課稅，且依照修正後所得稅法第108條之2第1項規定，個人交易房屋土地，不論有無應納稅額，如果未依規定申報，仍然會被處3千元以上3萬元以下不等的罰鍰。
 
該局特別提醒，近來其轄區內已經發現不少民眾因自行計算錯誤，導致自認房屋土地交易結果為損失，產生漏未申報房屋土地交易所得稅而被處行為罰的案例，該局籲請納稅義務人千萬要釐清觀念，自2016年起有交易房屋土地時，不論盈虧，都一定要記得申報，這樣才能避免遭受處罰！

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】桃園市政府地方稅務局表示，房屋買賣時雙方依規定應於契約成立之日起30日內向當地主管稽徵機關申報契稅，事後因故無法履行契約，別以為只要未向地政事務所辦理移轉登記即可，而忽略已申報契稅，致未依規定辦理撤銷契稅申報造成欠稅。
 
該局特別提醒買屋民眾，解除買賣契約時，務必記得會同賣方向稅捐稽徵機關辦理撤銷契稅申報，以免日久找不到賣方共同申辦，造成欠繳契稅被移送行政執行機關強制執行。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】以土地為信託財產者，成立信託行為，或因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間移轉土地所有權，以及信託關係消滅時，受託人與受益人間移轉土地所有權，都無須申報課徵土地增值稅。
 
稅捐機關說明，信託案件雖然不用申報移轉土地現值，但是須要至稅捐稽徵機關辦理查欠作業後，才可至地政事務所辦理移轉登記。另外，因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。所以，繼承人繼承土地時，也無須辦理土地增值稅申報。但繼承取得土地後移轉他人時，就必須申報土地增值稅，其前次移轉現值是以繼承開始時該土地的公告現值來計課土地增值稅。
 
稅捐機關表示，繼承人繼承土地時，雖然不用申報土地增值稅，但是仍應向國稅局申報遺產稅，俟取得遺產稅繳清或免稅證明書後，再至稅捐機關辦理查欠，才可到地政事務所辦理繼承移轉登記；但如果繼承人以土地抵繳遺產稅時，仍應辦理土地移轉現值申報。

台中市新建房屋稅將自7月1日起，一口氣調升60%，引發市場關注。吉家網不動產董事長李同榮表示，台中市政府的理由是房屋稅基30年沒調，所以一年調60%，那薪資16年不動，是不是也應該一次調60%？

李同榮表示，台中市政府房屋稅針對新屋大幅調高，是一刀切的惡例，台中市正在懲罰買新屋的民眾。

台中市政府近日表示，台中市房屋稅30多年未調整標準單價，已嚴重偏離合理造價，經不動產評價委員會在去年6月重新評定，調幅為60％，緩衝一年，今年7月1日以後取得使用執照或新、增、改建的房屋開始適用新標準單價。

針對台中市房屋稅大幅調高，李同榮表示有三個不應該：

第一，房屋稅調高不應該以「時間點」做「一刀切」，差一天可能稅基就被調高六成。

第二，房屋稅調高不應該以「新舊」做「一刀切」，這等於在懲罰購買新屋民眾，民眾興高采烈的換購新屋，卻要負擔近倍的房屋稅，嚴重扭曲了市場汰舊換新的機能。

第三，房屋稅調高不應該「一次性」調整，市府說30年不調，所以一次調高60%，這論調乃延襲過去財政部委外學者的論述，有點不食人間煙火，不知民間疾苦，那請問，16年薪資不動，是不是也要一次調60%？

 

李同榮指出，相對台北市，前副市長張金鶚的房屋稅，也因「一刀切」政策，引發民怨，因此最近柯P政府開始實施自住輕稅的政策，市府針對房屋稅施行三大調降措施，適用新標準單價者提高折舊率；地上權房屋的路段率也大降20個百分點；加上全國單一、自住並設籍台北市稅基者，可折減16％房屋稅，以彌補對自住不友善的稅制。台中市府應引台北市府前車之鑑，針對自住應予輕稅。

李同榮表示，台灣的持有稅收給予地方政府太大的權限，令官員們有大幅一次調升的權力，台北市民已經挨了一刀，台中市民又挨了一刀，而操刀者卻一點也不在乎民眾的切身之痛，實在遺憾。

「租金補貼」的申請和核准戶數，逐年上升。為了沒有能力購屋的家庭，能夠以租屋方式居住在合適的住宅，內政部營建署自2007年起辦理「租金補貼」，自2015年起，申請戶數年年上升，2017年申請戶數較2016年增加6.91%。與此同時，2017年的核准戶數也較2016年增加11.39%。由於房客申請「租金補貼」，意謂房東願意報稅，專家認為，相關法令在稅賦上的各項優惠，確實提升房東的意願。
 
內政部營建署自2007年起辦理「租金補貼」，每戶每月依地區不同，有最高3000元、3200元、4000元及5000元等4個級距。根據內政部統計，自2015年起，申請戶數年年上升，從2015年5萬8743戶、2016年6萬5667戶，至2017年已有7萬204戶申請。2017年申請戶數較2016年增加6.91%，其中一般戶申請有3萬1607戶，弱勢家庭有3萬8597戶，後者佔比近55%。
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，政府為獎勵願意出租給弱勢租客的愛心房東，都有給予獎勵，例如可按最低稅率1.2%課徵房屋稅，較非自用住宅稅率2.4%優惠1倍，部分縣市還加碼補助等，這些都提升房東的意願，因此令租金補貼的申請數據走升，「很感恩這些房東的佛心」。
 
但陳炳辰也指出，租屋市場裡不乏賣相不佳的邊緣型產品，出租給房租預算不多的弱勢者。房東申報出租除了獲得稅賦減免，還可獲得俗稱「租賃專法」的《租賃住宅市場發展及管理條例》對於房東的保障；反過來說，弱勢族群的房客申請租金補貼，相對讓房東避免落入收不到房租的窘境，也是房東願意申報的原因，因此令相關數據增揚。

租金補貼的申請資格，必須單身但年滿40歲，或有配偶，或父母均已過世，但兄弟姐妹沒有謀生能力，並且無自有住宅，並符合家庭年所得或每人每月平均所得的標準。家庭年所得標準各地不同，以去年為例，台北市為89萬元以下、新台灣省為45萬元以下；每人每月平均所得，高雄市為1萬9412元以下、台灣省為1萬7172元以下。申請資格都可以在內政部的網站查詢（http://pip.moi.gov.tw/V2/B/SCRB0108.aspx?mode=106&KeyID=HS20170628-6363426708495）。（崔雅慧／台北報導）

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台北市稅捐處說，2018年房屋稅繳納期限至5月31日截止，逾期將加徵滯納金。另為便利民眾方便依限繳稅，台北市稅捐處及所屬13個分處的全功能服務櫃檯，將於繳納期限最後1天（5月31日）延長服務時間至下午6時30分，提供補發房屋稅繳款書服務，民眾可多加利用。

稅捐處說，為方便民眾繳稅，政府提供多元化的繳稅管道，除可至代收稅款的金融機構繳納，也可利用自動櫃員機、信用卡、活期(儲蓄)存款帳戶、晶片金融卡，或透過電話語音、網際網路轉帳繳納稅款。稅額在新台幣2萬元以下者，還可至便利商店繳納，及透過行動支付繳稅業者App掃描繳款書上QR-code行動條碼繳稅，或至超商多媒體資訊機使用自然人／工商憑證列印繳費單繳納，更可利用自然人／工商憑證或已註冊健保卡及密碼登入地方稅網路申報作業網站，直接線上查繳稅款。已申請委託金融機構或郵局轉帳繳稅者，務必在5月31日24時前於約定帳戶內預留足夠存款餘額，以利轉帳納稅扣款作業。

稅捐處說，依稅法規定，逾期繳納稅捐，每逾2天加徵應納稅額1%的滯納金，若超過30天仍未繳納，不但要加徵應納稅額15%的滯納金，還會被移送法務部行政執行分署強制執行。稅捐處提醒納稅人儘速如期繳納房屋稅，以免逾期被加徵滯納金。（生活中心／台北報導）

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，自6月1日起至9月30日止，將對重購自用住宅用地退還已繳納土地增值稅案件進行清查。
 
稅捐機關說明，依土地稅法35至37條規定，土地所有權人在出售自用住宅用地後，2年內另行購買自用住宅用地者，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額，但重購之土地，自完成移轉登記之日起，5年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。
 
舉例來說，劉先生2013年2月1日出售中山區自用住宅用地，出售土地地價1000萬元，已繳納土地增值稅50萬元，另於2014年5月1日重購安樂區自用住宅用地，新購土地地價1500萬元，不足支付新購土地地價550萬元，因此，原出售土地繳納土地增值稅50萬元，可以全數申請退還。但如果張先生在5年內(2014年5月1日至2019年4月30日)將重購之土地再行移轉或改作營業、出租使用，依規定將追繳原退還之土地增值稅款50萬元。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部南區國稅局接獲民眾詢問，出售名下房地，如經計算是虧損，是否不用申報房地合一稅？國稅局強調，只要是出售適用房地合一稅制的房屋及土地，不管盈虧都應按實際成交價格及成本費用申報，才不會因漏未申報而遭到處罰。
 
南區國稅局表示，自2016年1月1日起出售房屋、土地，只要該房地是在該日以後取得，或是在2014年1月2日以後取得且持有期間不到2年的話，不論賺賠，都應於完成所有權移轉登記日的次日起30日內自行填具申報書、檢附契約書影本及其他有關文件向國稅局辦理申報，如有應納稅額，則一併檢附繳納收據申報。另外有關房屋、土地交易所得或損失的計算，是以交易時成交價額減除原始取得成本及因移轉改良所支付費用後的餘額為所得額，但如果是繼承或受贈取得而沒有支付價款，則以繼承或受贈時房屋評定現值及土地公告現值按消費者物價指數調整後的價值當作取得成本。
 
該局進一步說明，依稅法規定，未依限辦理房地合一稅制申報，要被處3千元以上3萬元以下罰鍰，而實務上常發現有民眾誤以出售及取得時的房屋評定現值或土地公告現值差額來計算交易所得或損失，計算結果如為損失就以為不用申報，國稅局特別強調，這樣的認知與現行規定不符，只要是出售適用房地合一稅制的房屋及土地，不管盈虧都應按實際成交價格及成本費用申報，才不會因漏未申報而遭到處罰。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部南區國稅局接獲民眾詢問，出售名下房地，如經計算是虧損，是否不用申報房地合一稅？國稅局強調，只要是出售適用房地合一稅制的房屋及土地，不管盈虧都應按實際成交價格及成本費用申報，才不會因漏未申報而遭到處罰。
 
南區國稅局表示，自2016年1月1日起出售房屋、土地，只要該房地是在該日以後取得，或是在2014年1月2日以後取得且持有期間不到2年的話，不論賺賠，都應於完成所有權移轉登記日的次日起30日內自行填具申報書、檢附契約書影本及其他有關文件向國稅局辦理申報，如有應納稅額，則一併檢附繳納收據申報。另外有關房屋、土地交易所得或損失的計算，是以交易時成交價額減除原始取得成本及因移轉改良所支付費用後的餘額為所得額，但如果是繼承或受贈取得而沒有支付價款，則以繼承或受贈時房屋評定現值及土地公告現值按消費者物價指數調整後的價值當作取得成本。
 
該局進一步說明，依稅法規定，未依限辦理房地合一稅制申報，要被處3千元以上3萬元以下罰鍰，而實務上常發現有民眾誤以出售及取得時的房屋評定現值或土地公告現值差額來計算交易所得或損失，計算結果如為損失就以為不用申報，國稅局特別強調，這樣的認知與現行規定不符，只要是出售適用房地合一稅制的房屋及土地，不管盈虧都應按實際成交價格及成本費用申報，才不會因漏未申報而遭到處罰。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】房屋稅之課徵係依房屋評定現值按實際使用情形適用不同的稅率，現行基隆市房屋稅徵收率為：「自住或公益出租人出租使用房屋」1.2％，「非自住房屋(即指自住或公益出租外，即包含第4戶(含)以上自住房屋)」1.5％，「供私人醫院、診所及自由職業事務所使用」3％，「營業用房屋」3％，「供人民團體等非營業使用房屋」2％及「依法登記之工廠自有供直接生產使用之房屋」為營業用房屋減半。
 
基隆市稅務局表示，住家用房屋稅率已區分為自住用及非自住用房屋稅率。依財政部訂頒「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，個人所有之住家用房屋，須同時符合房屋無出租使用，並供本人、配偶及直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等3要件，方屬供自住使用。
 
所以，房屋出租予他人作住家使用者，因與上開認定標準不符，須改按非自住用房屋稅率課徵；若出租供營業用者，則按營業用稅率課徵。

房市買氣回溫，民眾怎麼樣才能拿到最優惠的房貸利率？銀行主管說，具備公教、專業人士或醫護人員等身分，或者房屋位於台北市、新北市精華地段，就有機會申請到市面上最低的「1.5」字頭房貸利率。

銀行主管說，目前房貸利率最低水準，就是公股行庫辦理的「青年安心成家」，前兩年利率1.44%，此為房貸利率的「地板價」。

但若非首購族，或不符合青年安心成家方案資格者，最低利率須自「1.5」字頭起跳。

渣打銀行指出，若為優先理財客戶，或申貸房屋經鑑價金額達台北市、新北市2,000萬元，或其他地區1,500萬元，即可享有最低1.58%起優惠利率。

上海商銀的指數型房貸，利率也是自1.56%起跳，若為中央及地方各機關、公立學校或公營事業編制內員工，購屋貸款利率同樣為1.56%起跳。

第一銀行針對公教人員的自用住宅房貸也推出最低1.56%的專案；若為通過國家考試的專業人士，如醫師、 律師、會計師、建築師，或者任職醫學中心、區域醫院以上規模的醫院，滿六個月的正式員工，自用住宅房貸利率最低1.59%。

國泰世華銀則是針對「五師」：醫師、律師、會計師、建築師、精算師，及公教人員與既有優質客戶，祭出最低1.59%的房貸利率專案。

銀行主管提醒，比較各家房貸專案時，除了留意利率外，還要問清楚徵信、帳管等隱藏費用，以及未來轉貸時的相關規定，才能輕鬆買屋更省息。