不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

由於目前預售屋買賣尚未需要申報，因此不少投資客會利用這個漏洞，在進行預售屋交易賺取差價後，並沒有依法在隔年報稅時申報財產交易所得。不過，據了解，財政部正在研擬新一年度的「維護租稅公平重點工作計畫」，將會把預售屋交易所得查核納為稽查重點。

依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，凡財產及權利因交易而取得之所得為財產交易所得，其原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得。

縱然法有明訂，不過由於過去預售屋交易不用申報，因此許多民眾在進行預售屋交易賺取差價後，並沒有依法在隔年申報綜所稅。過去財政部雖從建商下手，試圖掌握預售屋交易資料，但部分建商卻以涉及客戶個資為由，不願配合，造成查核上的困難。

不過，內政部研議的「實價登錄2.0」近期將送行政院審議，其中就包含預售屋第一次交易即申報，希望讓預售屋交易更為公開透明。也由於預售屋交易恐不再是不能說的秘密，財政部也著手研擬新一年度的「維護租稅公平重點工作計畫」，將個人不動產相關所得納入專案查核計畫，規畫由各地區國稅局加強預售屋交易所得查核，以遏止逃漏。

有投資客表示，目前就算預售屋交易不用申報，但守規矩的仲介，都會將賣方與建商簽訂的建物、土地交易契約影本，供買方審閱，買方原本就知道賣方可以獲取多少差價；至於申報財產交易所得稅，會讓獲利相對減少，也必須考慮納入綜所稅計算後，是否造成稅率被迫提升一個級距，的確會在投資選擇及訂價時，要多一些思考。

堵漏洞！預售屋交易財政部擬納明年查稅重點 | 房貸稅務 | 房市新訊 | 房地產 (udn.com)

 

行政院長蘇貞昌日前表態支持實價登錄2.0，據了解，相比2019年的時空環境，這回執政黨對於推出適切方案相較有信心，相關版本已經在與民進黨團立委做最後溝通，尚有不同意見，因此最快希望兩三周內送行政院會通過，趕在會期結束前送進立法院。

蔡英文總統在首任競選時提出「房屋市場資訊透明」的政見規劃，內政部也在蔡總統勝選後研擬「實價登錄2.0」法案，2018年5月也一度送進立法院，卻遲遲未審議；到了2019年2月，內政部修法方向調整，將「門牌全都露」喊卡， 預售屋即時登錄也撤下，一度被解讀為內政部不挺透明揭露。

政院人士表示， 內政部對於實價登錄2.0政策始終力挺，只是2019年2月才適逢2018年地方大選敗選一年，緊接著將是總統大選，執政黨才大敗完，元氣都還沒恢復，2月還在餘悸猶存，加上5月當時有同婚議題，又適逢業界反彈、黨團也非全數支持，再再都是考量，未免爭議才先減少爭議議題，選後再議。

政院人士說，整體考量非只有政策本身的路線問題，還有政治判斷，政治議程安排與當時社會背景，這次推動時間點已與去年2月大相逕庭，蘇貞昌院長也認為時代走到這個階段，應該讓房價更公開透明，行政部門對這次的溝通有信心。

另外，日前房市過熱引發各界議論，國發會也盤點所有能影響房價的政策，包含內政部限購令、央行的信用管制等法律政策手段等等，讓政院同步參考。不過，政院人士表示，信用管制是央行跟金管會的職權獨立行使，租稅調整部分一直有規劃，其中也涉及地方政府職權，這次未必要同步，畢竟政府重點是打炒房不是打房。

政院人士表示，台灣跟西方不動產持有概念不同，有土斯有財，自由住宅比率特高，相關政策也要避免造成一般自用者的壓力。

實價登錄2.0突加速 政院人士：從政治判斷已到適切階段 | 政策焦點 | 房市新訊 | 房地產 (udn.com)

雙北老公寓多，「舊屋改建新屋」是雙北地區最重要的課題之一；然而過去都更程序複雜、限制又多，而後「危老條例」上場解套，才讓都市更新得以換一種方式進行。不過有專家認為，都市更新的真正意義，應該建立在提升城市服務機能為主，目前的危老頂多就是暫時的犧牲打而已。

 

在70年代經濟起飛、台灣從農業時代進入工商業時代，雙北市標榜「4樓公寓」大量上市，吸引許多中南部年輕族群進住，當時不少以北上打拚、成功返鄉的歌曲反映時代變遷。這些當年「先求有再求好」的公寓，特色為4至5層樓、單層雙併且沒有電梯，公設比相當低，除了樓梯間外沒有其他公共設施。

北市成功案例 一年不到6件

「都市更新」無論是就居住環境改善（電梯、無障礙通用設施）或考量耐震的防災型都更，人人都知道應該儘快進行的都市更新，卻因為釘子戶問題，讓都更牛步進行，據統計，截至2018年以前，20年來台北市歷來整合成功並推案的都更建案共有115個，平均一年成功案例不到6件。

為了加速都更速度，後續推出的「危老條例」，明文規定無面積限制、並可享有接近都更條例的相同獎勵條件。其中無面積限制的規定，大幅降低被釘子戶卡死進度的窘境。不過因為危老條例設有「規模容積獎勵」的落日條件，2020年申請案件可全拿10%獎勵，往後6年、逐年遞減，因此今年北市危老申請達1,200件，相較於過往都更而言，可說是飛躍性成長。

 收尾考驗政府

 

不過寶和建設總經理張應偉認為，台北市老公寓近53萬戶，即使近年受惠危老政策帶動、每年更新棟數僅2萬戶，速度還是不夠快。內政部次長花敬群日前表示，未來危老案件會逐漸轉軌到都更，都更在經修法簡化流程、獎勵明確化後，氣勢已經逐漸起來。

吉美建設總經理林進輝認為，危老政策難以改變台北市走向更進步、更人性的友善城市發展。「都更是一個大結構、大街廓的城市改變，跟舊房子改成新房子的方式不太一樣。」真正的都更，是政府要介入、協調整合，包括停車場設置、開放空間釋放、改善治安、老年與幼兒照護，全部納入，不單只是外觀的改變。

他直言，現階段的危老條例的確是解了都更的渴，讓500坪中被卡住的300坪、100坪先開發；但留下的200多坪未來該怎麼開發，以及後續無法改建的老建築該怎麼收尾，都考驗政府的智慧。

都更 友善城市發展 | 政策焦點 | 房市新訊 | 房地產 (udn.com)

內政部今天表示，為了遏阻炒房歪風，內政部繼10月31日會同行政院消保處及地方政府發動預售屋建案聯合稽查後，昨天再加入公平交易委員會，無預警進行第2波預售屋聯合稽查作業，就新北市等7個縣市、21個建案進行大規模聯合稽查作業，其中有17個建案使用俗稱紅單的購屋預約單交易。

內政部表示，10月底中央及地方政府進行第1波聯合稽查預售屋建案，已發揮初步遏抑炒房成效，相關公會也齊聲呼籲業者應自律，為確實執行預售屋銷售違規裁罰作為，遏阻違規業者觀望心態，內政部日前已邀集相關部會及地方政府，就預售屋建案各種違規態樣、處置法規及裁罰方式進行討論，昨天針對新北市、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市21個建案進行稽查。

內政部表示，為確實執行預售屋銷售違規裁罰作為，遏阻違規業者觀望心態，內政部於日前已邀集相關部會及地方政府，就預售屋建案各種違規態樣、處置法規及裁罰方式進行討論。會中並就預售屋業者使用契約書違反規定且曾被要求改正者，於再次違反時即可直接裁罰，以及以一契約行為一罰方式裁罰，使業者能確實遵照規定之契約內容辦理，請行政院消費者保護處研處。

內政部指出，這次聯合稽查結果發現，共有17個建案使用紅單交易，並發現有1個建案有未取得建造執照即銷售紅單，16個建案使用買賣契約書有不符合規定情形(包括水電及瓦斯內管線費用未約定由賣方負擔、交屋保留款以較低額度逕與消費者磋商、保固期間未從交屋日起算等)。12個建案有不符合不動產經紀業管理條例規定(包括委託代銷契約未備查、營業處所未揭示合法經營文件等)，另外，也發現有部分預售屋銷售中心未取得合法建築使用文件。這次稽查所掌握的各項事證，後續將交由相關權責機關儘速查證，並依法要求限期改善或裁罰。

內政部表示，預售屋建案除由地方政府持續辦理例行性稽查作業外，中央相關部會也將持續關注市場交易狀況，如有報導銷售紅單或營造熱銷情形，將要求地方政府即刻派員稽查，並適時與地方政府進行不定期聯合稽查，呼籲不動產業者切勿以身試法。

 

 

 

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內政部今天表示，內政部10月31日進行第1波預售屋聯合稽查行動後，特別就媒體報導熱銷的新竹縣竹科匯建案請新竹縣政府繼續積極調查，今天對於違法銷售的廣告業者開罰120萬元。

內政部表示，日前有民眾向媒體投訴新竹縣竹科匯建案，有廣告公司利用Line群組自行製作銷售文件，對外舉辦多場促銷說明會並收取每戶15至20萬元的預約金，金額高達約1500百萬元，內政部特別將該建案列入第一波聯合稽查名單。

內政部表示，經聯合稽查初步查證發現有不法銷售情形，故內政部特別請新竹縣政府消保官接續積極追查，經約詢相關當事人後證實該廣告公司並未經建案開發及代銷業者同意或委託，即擅自對外招攬收取預約金及訂單，嚴重影響消費者購屋權益及扭曲市場正常交易功能，並由縣府在今日依消費者保護法規定裁罰120萬元。

內政部表示，住宅為生活的基本要素，是用來滿足民眾居住的需求，而絕非用來當作投機炒作的商品。為遏阻炒房歪風，維護真正消費者購屋權益，政府對於投機炒作預售屋市場的業者或人士，都將納入未來查察的重點對象。內政部也呼籲民眾如有發現違規炒作情形，即可檢附相關事證向縣市政府檢舉。

對於10月31日第1波預售屋聯合稽查發現其他違規項目，內政部表示，經地方政府要求業者限期改善或停止提供服務後，目前已有2處銷售中心因未取得建築許可而遭停止使用，部分銷售中心尚待補照中；16個建案使用的買賣契約條款有不符合規定部分，除1建案限期改正之時間未屆滿外，其餘均已改正完畢；14個建案有代銷業者未分設營業處等缺失項目部分，則均已改正完畢，至於稽查發現的14個建案有使用紅單情形，已全部移請財政部進行後續稅務稽查。

內政部表示，對於未來預售屋建案，除由縣市政府加強例行性稽查作業外，中央也將視市場交易狀況，與縣市政府共同合作進行不定期聯合稽查行動，對於銷售紅單行為與預售屋市場管理部分，內政部將啟動相關法規檢討，例如加強對於紅單行為管理、限制紅單轉讓炒作，研議將預售屋訂約後有轉讓情形時需辦理實價登錄申報等，以健全預售屋市場及維護交易秩序。

 

 

記者盧素梅／台北報導

針對民進黨立委高嘉瑜今（26）日在立法院質詢時繼續提倡實坪制，表示買房「陽台算室內坪數」，以及住宅高公設比已出現灌水現象，以及內政部就98年監察院糾正事項沒有作為。對此，內政部傍晚發出新聞稿澄清指出，實屬嚴重誤會。

內政部在新聞稿中指出，依照規定建物的登記面積包含主建物、附屬建物及公共設施面積，陽臺係屬附屬建物，不在主建物（室內）面積之內。此外，針對98年監察院糾正事項，內政部也已完成修正地籍測量實施規則，屋簷雨遮不再辦理測量登記。

內政部表示，有關主建物、附屬建物、公共設施的項目內容及面積，在登記簿中均有詳細登載。內政部並已配合修正預售屋及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，明確規範建商於交易時應詳細揭露主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積,讓民眾能完整知悉。

至於民眾關心建物之公共設施比例偏高情形，內政部目前也正討論檢討相關規定，期使公共設施設計配置之項目及面積能更為合理，並符合目前實際居住需求。

民眾權益保障是內政部持續努力的方向，民眾買房除了主建物外，附屬建物及公共設施也是日常實際使用空間，與居住品質相關，為讓民眾瞭解其設施內容、範圍及便於日常管理，因此仍有維持登記之必要。

高嘉瑜稱「陽台算室內坪數」 內政部打臉：實屬嚴重誤會 (msn.com)

 

國家住都中心昨表示，明年將於全台推動五十案社會住宅，共計一點五萬戶，堪稱史上最大規模社會住宅興建。

蔡英文總統宣示八年廿萬戶社會住宅政策，其中八萬戶為包租代管，十二萬戶為直接興建；直接興建十二萬戶當中，又分第一階段蓋四萬戶，第二階段目標興建八萬戶。依據內政部數據顯示，第一階段興辦四萬戶已於十月底達標。

國家住都中心表示，為求第二階段八萬戶順利達成，明年首波於十八縣市推動五十案社會住宅，其中北台灣七千七百戶，中台灣一千六百戶，南台灣五千四百廿戶，東台灣五百八十戶。

國家住都中心表示，如北市松山延吉案要讓市中心就業的青年租得起當地的房子，降低交通負擔；新北板橋光環案有望解決當地獨居老人的租屋困境；新竹縣湖口鄉每年新生兒數超過五百人，是新竹縣生育前三名鄉鎮，興辦社會住宅能滿足當地大量的成家需求。

高雄市人口數前三大行政區分別為鳳山、三民、左營，國家住都中心也會在上述區域先行推出二千四百八十戶社會住宅；台東、花蓮居民雖然房屋自有率高，但是就業機會集中市區，也規畫在台東市、花蓮市興建社宅。

https://house.udn.com/house/story/5886/5044358

房市議題受到各界關注，財政部長蘇建榮今（24）日出席活動受訪時表示，政府不是要打房，而是希望讓房地產市場能更合理發展。媒體詢問今年房地合一稅大幅成長，短期交易增加，是否代表房地合一稅失效？蘇建榮對此回應，稅收成長不全然代表房地合一稅無效，時間久了難免會有短期銷售出現，但45%重稅仍有抑制效果，若無房地合一稅，炒作會更嚴重。

央行常務理事、合作金庫銀行董事長雷仲達今日表示，目前房市屬於區域性上漲，都還算健康，畢竟房地產是經濟成長的動力，不需要太過緊張。而下午另一位央行常務理事、財政部長蘇建榮出席「109年度雲端發票推廣活動頒獎暨成果記者會」，也被問到房市議題。

蘇建榮表示，內政部日前稽查預售屋建案，共查到14案有紅單交易情形，資料送到財政部後，後續將請國稅局查核是否有漏報交易所得等漏稅問題。

至於囤房稅規劃，蘇建榮重申，房屋稅條例當中已有囤房稅機制，看地方政府要不要做而已，希望地方政府也能夠從稅率、稅基來合理調整，目前央行、內政部都已經採取措施，「希望房地產市場合理發展，不是要打房。」

蘇建榮也說，囤房稅要考量許多因素，部分學者也認為，若全面性的實施囤房稅，會不會導致手中多房的房東，將成本轉嫁到租屋族身上，這些問題都要綜合來評估。

至於會不會找地方政府「喝咖啡」，針對房市問題溝通？蘇建榮笑說，他沒有咖啡可以喝，但先前都已經有發函給地方政府，希望中央地方共同合作。

而根據財政部統計，今年前十月徵起的個人房地合一稅已80億元，是歷年新高；此外短期交易、課徵45%重稅的件數也較過去明顯成長。

對此蘇建榮表示，房地合一實施初期，市場可能仍在觀望，但時間久了，逐漸會有一些短期銷售案件浮現，這是難免的，量能出來自然而然會增加，但這不全然表示房地合一稅無效，短期交易還是要課45%， 若沒有房地合一重稅，可能短期炒作會更嚴重。

國發會主委龔明鑫昨（23）日在立法院經濟委員會表示，房地產景氣指標將由內政部主責並編定，未來這項指標若編定出來，將每季發布，並且會呈現區域性的房地產景況。

龔明鑫昨出席立法院經委會，時代力量立委邱顯智質詢房市指標編定進展，邱顯智表示，內政部曾在1999年到2011年做過房市指標，後來停辦；內政部次長花敬群日前表示，目前研議房市指標類似健檢、不是景氣燈號，預計年底前展開。初期採試辦性質，先供政府內部參考，之後再找時機對外公布，邱顯智質詢房市指標屬性與發布確切時程、方式。

龔明鑫表示，有關房市景氣指標，是由內政部主責並編定，而內政部擔心用景氣燈號會干擾市場，因此決定以健檢的概念來編製。

https://house.udn.com/house/story/5886/5038509

 

房市過熱？中央銀行需要出手打房了嗎？身為央行理事的合作金庫銀行董事長雷仲達今（24）日表示，目前房市屬於區域性上，都還算健康，畢竟房地產是經濟成長的動力，不需要太過緊張。

雷仲達今天上午出席合庫「金庫幣」上線記者會，被問到央行是否該有更近一步的房貸管制措施時，他表示，房地產的正常交易和需求，他個人覺得可以觀望，不需要太過緊張，這（房地產）畢竟是經濟成長的動力。

針對央行否該有進一步打房動作，雷仲達表示，因為有人擔心像是2010年那種過熱情況，所以認為需要，但他個人覺得「注意應該要有，但現在不一樣，現在是區域性的上漲」，例如台積電在台南和新竹有一些新建廠，所以有人進來，造成當地需求，需求只要不是投機的都算健康。

雷仲達說，但若有全面性的炒作狀況，「就像政府查紅單，我就覺得是對的」。

 

金管會加入打炒房行列，盯上銀行不動產授信業務，年底前擬啟動專案金檢，上周五發函給所有銀行，下令強化不動產授信風險控管，尤其針對豪宅貸款、餘屋貸款及土建融貸款等常見金檢缺失態樣，要求銀行確實檢討改善。

近來房市交易熱絡，且市場利率低，銀行大量搶攻不動產放款市場，引發社會關注助長炒房疑慮，央行密集找銀行「喝咖啡」，金管會也盯上不動產授信業務，知情官員透露，內部正規畫啟動專案金檢。

一般年度檢查，通常包括不動產授信，但因一般金檢項目多，無法集中火力；這波專案金檢主要鎖定銀行辦理不動產授信業務，尤其是近來一般金檢曾查獲的缺失，更列重點項目，時間預計年底前，專案金檢對象及家次還在規畫中。

除了啟動專案金檢，金管會上周五也發函給所有銀行，包括外商銀行在台分行，要求健全不動產授信業務管理與風險控管，要求銀行從業務部門、法遵到內部稽核三道防線，每一道防線都要落實執行。

金管會在函令中指出，近來金檢發現，銀行不動產放款有法定限額控管、徵信作業、不動產鑑價、例外案件管理、貸後管理、餘屋貸款、豪宅貸款及土建融貸款等八大缺失態樣。通令銀行應就這些缺失態樣，確實檢討改善相關內控制度及作業程序，並確實督導營業單位落實執行。

以豪宅貸款為例，有銀行未查詢借戶購買高價住宅的土地使用分區，導致有借戶承購的土地使用分區是禁止營業使用，等於是住宅用，卻違反高價住宅貸款成數最高六成且不得有寬限期規定。

官員表示，近來銀行辦理不動產授信業務量增加，部分銀行甚至房貸授信條件略顯寬鬆，雖然目前授信資產品質尚屬穩定，但仍應慎防價格波動的影響，預為因應。

金管會在十一月初召開的總經理會議中，已提醒銀行總經理要注意強化不動產授信的控管，為督促銀行確實執行，上周五再度正式發函。

金管會也關注不動產授信集中度問題，數月前找來聯徵中心開會了解房貸業務有無異常，內部並評估是否啟動「建築貸款餘額占放款總額比重」不能逾百分之十五等監控指標，對個別銀行採審慎監理措施。

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記者陳韋帆／新北報導

近期預售屋「紅單」炒作爭議不斷，新北市地政局偕同消保官、工務局，針對15項內容進行大規模抽查，統計6月至今，查驗20家預售案中，違規項目共90項、缺失率高達3成。­

地政局指出，不合格比率最高前3項分別為「開工及取得使用執照期限」、「通知交屋期限」、「房地標示及停車位規格」，均為5成左右，常見缺失為契約沒有載明建物開工、完工及取得使用執照的時間，以及業者單方決定交屋期限，逾期就不負保管責任，停車位沒有載明高度。

還有「房地面積誤差及其價款找補」及「瓦斯內外管線費用負擔及交屋保留款」也屬常見缺失，地政局解釋，如業者單方決定「土地」面積誤差不找補，或僅規定房地登記面積「不足」3％始得解約。

還有其他違規細項，例如瓦斯內管費用約定消費者負擔、將總價5％的交屋保留款降低等，相關缺失地政局均限期業者改善，逾期未改將依消費者保護法第56條之1規定處以3萬元以上50萬元以下罰鍰。

此外，針對近期房地產市場紅單銷售、「潛銷早鳥優惠」或逕稱「銷售完畢」等用語，已有違反公寓大廈管理管理條例及公平交易法疑慮，亦常誤導大眾，若經查明違規，將分別裁罰最重20萬及2,500萬元。新北市政府地政局將持續與消保官、工務局及中央主管單位，組成聯合稽查小組持續稽查。

地政局進一步提醒民眾，購買不動產首要評估不動產個別條件及自身負擔能力，切勿受廣告、現場銷售熱潮或坊間未經查證話術誤導，透過實價登錄查詢、上網確認仲介或代銷業者是否合法、簽約前詳閱契約並比對與內政部公布「定型化契約應記載及不得記載事項」差異處等方式，均可減少後續爭議。

禁炒房！搜查20建案 缺失達90項 (yahoo.com)