不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

有在關注日本商用房地產的投資人一定知道，辦公室一直是最被關注的標的項目，根據日本國土交通省出版的令和二年土地白皮書的數據可以發現，因為安倍經濟促使大量的辦公室需求，東京自2015年起平均租金連年上升，空屋率連年下降，今年1-3月期更達到了1.5%的超低空屋率。比起投資住宅型的房地產，商用辦公室的高報酬低風險（低空屋）看起來是個超優秀的投資選擇。

在今年1-3月的期間，東京首都圈五區的商辦空屋率達到了1.5%的超低比率，但租金卻上揚至一坪22530日圓。（圖/截自日本國土交通省出版的令和二年土地白皮書）

然而，隨著武漢肺炎在日本日趨嚴重，日本政府於3月中開始宣導民眾避免三密（密閉空間、密集場所、密接場面）。而日本經濟團體連合會因應此政策於5月發表「辦公室防疫指南」建議各企業加入遠端工作、時差出勤等選項，減少通勤次數避免員工遭受感染。

許多日本知名公司因此要求旗下員工除非特殊需求，自5月起在家上班，並利用zoom等通訊軟體進行遠端會議，降低疫情由辦公室擴散的風險。

這樣的政策會對將對辦公室等商用房地產造成什麼影響呢？

從企業的觀點來看，因為多數員工遠端工作，所以能夠減少租借的辦公室空間，進而降低房租這個固定成本的開支。然而企業真的不需要辦公室嗎？短期內的答案似乎是否定的。從日系企業簽呈用印、人資評鑑及資料保密等等根深蒂固的辦公室文化來看，即便多數新創公司以及想要求新求變的老企業，都面臨到老舊的制度及法律沒辦法跟上潮流需求。

從租賃公司的觀點來看，大型辦公室空間的需求減少會導致租賃公司必須花費更多心力補充租客。不過危機就是轉機，部分商辦租賃公司看中這個趨勢背後的機會，於近幾個月陸續推出「衛星辦公室」。

衛星辦公室的機制對上述日企文化所面對的問題提出了一個解決方法。相較於需要超大型的辦公空間，衛星辦公室將公司分成主要機能的「行星」，以及業務、區域支援部門的「衛星」，衛星四散在各個地區以便貼近客戶或是能讓遠端及在家工作的員工能有個鄰近的會議空間。

武漢肺炎的疫情直接打破了日本人對於遠端工作的排斥及成見，部分企業借此發現遠端工作的效益。

筆者認為，今後商用市場將會進入類似Ｍ型社會的分佈：超大型公司還是會有租借大型辦公空間的需求，但中小企業將有機會依照衛星辦公室的方式，租借相較過去變小的總部與分租小型會議室，讓分區辦公成為可能性，這讓更多的共享辦公室未來的客戶不單是新創與SOHO族，將開始增加中小型企業的客戶來源。
作者/黃郁傑 Jack Huang
創業家，旅居日本第12年。臺灣出生，早稻田大學企管碩士、經濟學學士，取得日本房地產仲介專門執照（宅地建物取引士）。