不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台灣房價普遍偏高，不僅雙北市居高不下，近來中南部地區也有上漲趨勢，年輕人薪水低、生活不易，買房越來越困難，即便是貸款也得付出三分之一或一半的薪資，若沒有爸媽支援，買房根本難如登天！而房價的飆漲，加上近年逐漸少子化的狀況，台灣房地產未來發展會如何？

台灣房市是否走向泡沫化？

風水輪流轉，東西區發展大翻盤！從 2002 年到 2012 年間，台灣房價持續漲了 10 年之久，2012 年才開始緩緩下跌，不過人民幾乎無感！除了薪資所得不一，房價差距也是其中主因。而未來台灣是否會面臨房市「泡沫化」的危機？房子沒人買、沒人賣？舉日本為例，1990 年由於日本老齡化嚴重，人口撫養比上升，加上國內緊縮的貨幣政策，導致當時房市慘崩，逐漸走向泡沫化，如今台灣也朝向老年化，甚至是少子化的社會發展，房市是否步入日本後塵，走向泡沫化，不免令人擔憂。

北市「東區」曾是時尚和流行指標的代名詞，稱霸台北黃金地段數十年，房價、租金水漲船高，但近幾年東區商圈卻逐漸走向沒落，就連數十年老字號商家及連鎖快時尚皆面臨入不敷出的窘境，無奈結束營業，店舖空置率持續攀升；反觀位於西區的「西門町」商圈則再度走向繁榮，房價頻喊漲！到底東區是否還有機會東山再起，亦或會就此跌落神壇？

房屋逐漸老化，都更卻推不動

台北市老房眾多，都更進展速度卻始終跟不上房子老化的速度，加上台灣地震頻繁，房屋「高齡化」可能使建築物不符合耐震標準，所衍生的危機不得不被重視，然而都更進行很長一段時間，成效卻始終不盡理想。究竟都更推不動的主因為何？是否會造成負面影響呢？空屋率高的狀況又有何解決之道？

房價高漲、薪資凍漲！居住正義何處尋？

薪水停滯不前、房價持續飆漲，即便是 4、50 年老屋，單坪價格也是動輒數十萬，買房對於許多年輕人來說早成遙不可及的夢想！現金不足、口袋不深，後盾也不強的小資族到底該怎麼買房？這個問題是許多首購族的共同心聲。然而，台灣的高房價也使得越來越多年輕世代「不婚不生」，少子化已成國安議題，不僅如此，土地價格及店租不斷飆高，更造成了店面空置、商圈蕭條等窘境，台灣面臨的社會問題多半與長期的不動產市場炒作，以及居住不正義息息相關，這些問題大到國家競爭力、經濟發展，小到每個家庭的生活負擔，居住正義到底何處尋？大家都想要一個真正有效的解決方案。（編輯：許苡晴）

https://www.nownews.com/news/20191108/3733342/

 

【文●韓化宇】

日系飯店登台指標，福泰總裁廖東漢扮「紅娘」

六福皇宮，這個曾被房租壓死的五星級飯店，歇業後，大樓閒置近1年，新房客近期確認，竟是日本最大的鐵道集團：JR東日本。

這棟建物，是國泰人壽所有；六福旅遊集團總裁莊秀石曾向友人透露，六福皇宮承租20年，付給國泰的房租，累計高達80億元。

大樓閒置時不乏有人洽租，但都因不利飯店經營的內部結構，及租金條件而打退堂鼓。別人向後退，JR東日本卻往裡衝，跟國泰一簽就是20年租期，將開設該集團首個海外飯店。

日本人以做事謹慎聞名，尤其海外市場的投資案，更是謹慎再謹慎，絕不打沒把握的仗。前有六福的慘痛經驗，為何該集團仍要將該建物，做為拓展海外市場的前哨站？

並且，這不僅是一棟飯店的出租案，它的指標性在於，它將掀起日系飯店、與以日客為主力的本土飯店，激烈的肉搏戰。

要讓指標案例發生，並不容易。JR東日本與國泰人壽整整商談1年；為了一個宴會廳，雙方人馬差點拍桌翻臉。

為了一個宴會廳，差點翻臉

背後有一個極為關鍵的人物，是福泰飯店集團總裁廖東漢，福華飯店集團第二代9個兄弟中的老么，也是第二代中，最活躍的一人。

廖東漢接受商周獨家專訪，說明這場投資案的來龍去脈。

JR東日本的飯店事業中，有眾多飯店品牌，其中最知名是大都會飯店。這次來台的JR東日本大飯店台北，是該品牌的最新成員，惟等級較高，定位為五星級飯店，規畫288間房，首年平均房價目標是5500元，預計2021年春季開幕。

該飯店總投資額5億，廖東漢入股5％。他說，這個投資案，他只扮演silent partner（隱名合夥人）角色，他著眼的是未來與JR東日本更廣闊的合作。

1987年，日本國有鐵道施行分割民營化，成立7家鐵路公司，合稱JR（Japan Railways），其中又以JR東日本的營運規模最大，旗下事業涵蓋鐵路、巴士、飯店、百貨零售等。

近年日本企業加速來台發展，JR東日本也沒缺席，除了旗下商場atré進駐台北微風南山，之前台北雙子星招標時，北捷籌組團隊裡，也能看見其身影。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，日本是全球高齡化最快的國家，長期內需市場勢必萎縮；消費稅率10月1日起提高後，對內需更是雪上加霜，迫使日企加速把營收成長動能移到海外。

內需萎縮同時，赴日遊客人數卻持續成長，外國遊客將成日本飯店業最重要的成長引擎。

這是對拓展海外向來保守的日本飯店，今年開始走出日本市場的原因，「因為它們必須向外國遊客推銷自己。」仲量聯行在今年7月的一份報告裡分析。

在這大環境下，JR東日本一直想在台灣開設飯店，積極尋找台灣的合作夥伴。

去年11月，在台北福華飯店前日籍總經理清水啟一的牽線下，JR東日本與福華飯店集團結盟成為策略夥伴，因為這層關係，結識了廖東漢。

JR東日本請廖東漢推薦適合開設飯店的不動產，廖推薦六福皇宮原址，對方也被其氣派的外觀吸引，於是去年11月，開始與國泰人壽洽談承租。

不過，協商過程碰到一大難題。原本六福皇宮地下3樓有一個可容納800人的宴會廳，JR東日本認為，台灣也有少子化、不婚的問題，做婚宴一定虧錢，所以不願承租，但國泰也不讓步。

和事老提案：找第三方承租

「為了B3這個（問題），（JR東日本）跟國泰吵，國泰也很不高興啊！哪有人只租95％，剩下5％不租的？」身為牽線人的廖東漢，全程參與協商過程。

他回憶，日本人堅持不租，「整個7、8月都在吵這個，還差點拍桌子，我原本以為要破局了。」他說，眼見雙方僵持不下，他提出折衷方案，就是國泰另找人承租地下3樓。

後來，國泰費了一番力氣，找到一個婚宴會館願意承租，雖然JR東日本對跟其他租客共用建物仍有點意見，但至少雙方有台階下。

廖東漢笑說，國泰為了這個案子，真的很忍耐，除了不租宴會廳，JR東日本還要求很多條件，包括要更換電梯、熱水鍋爐等。換成別人，國泰早就轉頭走人了。

「蔡宏圖（國泰金控董事長）很給我面子！」他說，他與蔡宏圖是舊識，加上他長子廖炳燿與蔡宏圖長子蔡宗翰，從小在美國學校就認識，雙方淵源很深，「他兒子（蔡宗翰）有來我這，我兒子跟他談的，大家都希望促成這個投資。」

但六福皇宮被房租壓垮的殷鑑不遠，JR東日本攜手廖東漢，要如何扭轉形勢？

轉租名餐廳，賺租金＋人潮

其實，六福皇宮熄燈後，曾有多家飯店集團有意承租，後來都打消念頭，最主要原因，就是該建物在內部結構設計上，有許多經營飯店者難以克服的先天障礙。

譬如六福皇宮當時有七個餐廳，多數集中在地下1、2樓，生意並非不好，但營業面積沒有大到可容納足夠客人，來分攤建築物租金。

為何當初會有這樣的設計？這有其時代背景。該建物申請建造執照時，就已確立是國際觀光旅館；完工後，所有樓層也是登記為國際觀光旅館。

但問題是，早期觀光飯店低樓層、地下室流行做店鋪，像台北福華、台北圓山有很多賣西服、女性服飾、紀念品的小店，所以六福皇宮地下室，才有這麼多要大不大、要小不小的空間。

六福不是沒想過，把這些難運用的空間租出去當二房東。但招租時，商家因面積問題打退堂鼓，且當年鮮少有把飯店空間租給外面餐廳的做法，所以一直乏人問津，六福只能自己經營餐廳，苦撐了20年。

廖東漢說，他知道六福皇宮空間格局的問題，所以未來只會保留一個自助餐廳及日本料理，其他餐廳空間由JR東日本找知名餐廳承租，當二房東。

跟20年前相比，現在台灣餐飲品牌遍地開花，飯店不見得要自己做餐飲，租給知名餐廳彼此導流，已成為趨勢。像高檔和牛料理餐廳樂軒，今年8月進駐台北晶華，便是一例。

整合集團資源，搶200萬日客

至於最關鍵的問題：租金是否有比六福承租時低？廖東漢未多加透露，只笑說：「我有幫忙談到很合理的條件啦！」

他強調，JR東日本承諾，會動用集團所有資源支持，例如，它持有日本最大旅行社JTB 20％股權，未來其來台的旅行團，就會入住，「不用付授權費（六福皇宮要付給威斯汀品牌授權金）、租金又合理，還有日本人的豐富資源，起跑點比六福好太多了！」

日本旅客來台，多選擇中山北路二段上的飯店，如大倉久和、老爺、晶華、國賓，及捷運南京復興站旁的兄弟飯店。

廖東漢認為，今年日本旅客入境人數將突破2百萬人次，加上中山北路上做日客的飯店，平均住房率都在85％以上，「我跟他們分一杯羹，住房率80％是基本門檻，我很有信心。」

JR東日本加入戰局，西鐵集團、三井不動產選定西門町及台北市舊市議會原址興建飯店；日本規模最大的連鎖商務飯店東橫Inn，據聞也在找點；加上大倉久和、台北老爺（委由大倉日航酒店管理集團經營管理）等既有日系品牌，台灣將迎來一場東洋飯店大戰。

飯店業者分析，相較歐美旅客喜歡體驗當地飯店，日本人對日系品牌忠誠度高，台灣日系飯店越來越多，非日系、但又主攻日客的本土飯店，將承受空前的競爭壓力；飯店業對日語人才的需求，也將水漲船高。

擁有雄厚資源，是JR東日本最大優勢；廖東漢亦會協助覓才，組經營團隊。兩強聯手，看能否破除租金魔咒，變成日系飯店成功插旗的指標案。

 

※本文由商業周刊授權刊載，未經同意禁止轉載。精彩全文，詳見《商業周刊》1669期。

https://udn.com/news/story/6837/4152206

【文／高宜凡　攝影／陳之俊】

 

對於老房子，你的印象是什麼？破舊、危險、不堪使用？還是散發舊時美感的古樸建築？抑或販賣懷舊風的文青咖啡廳？

現在對老屋，你可以有截然不同的看法，從剛揭曉的「台北老屋新生大獎」，便可看出端倪。

把脈城市溫度，老屋「轉生術」正當紅

相較於其他縣市，多半從古蹟保存的角度出發，身為全台地價最昂貴、老屋比例也最高的首善之區，台北老屋新生大獎的主辦方，卻是市政府的「都市更新處」，推廣思惟自然與眾不同。

自2001年的「都市彩妝」活動開始，台北市便開始鼓勵老舊建物的整建和維護，並在2012年更名為「老屋新生」獎，讓都市保持自身的歷史紋理之際，同步翻新地方的景觀和文化底蘊。

台灣都會區老屋比率甚高，多已來到必須重新整建、維護、甚至啟動都更的當口。

事實上，根據內政部不動產資訊平台統計，全台近半數房子的屋齡都超過30年，台北市建商公會更調查指出，使用執照逾50年的「危老」建築，在台北市就有近2.5萬棟。如何讓老屋延續生命，同時邁開都市更新的腳步？如今可說是迫在眉睫。

對此，進行到第19屆的台北老屋新生大獎，今年便以「台北溫度」為主題，並按：住宅、非住宅、社區空間三大類，徵求各種別具新意和設計手法的老屋改造作品，最後吸引到破紀錄的95件作品參與角逐，顯見老屋翻新的浪潮有多麼熱烈。

由於參賽踴躍，為避免遺珠之憾，評審團隊除選出三個組別的首獎，也針對翻修技術、經營手法、故事行銷及網友票選等不同層面，另外頒發四個特別獎，鼓勵更多老屋新生的可能性：

縱觀本屆得獎作品，可發現幾股新的老屋運作趨勢，正在悄悄蔓延。

新視野：老屋非守舊，引入更多國際視野

首先，是與眾不同的設計概念。

擔任本屆台北老屋新生大獎委員會召集人、自己也在西門町經營老屋「日常經典」的建築師黃金樺觀察，過去大家常執著於老屋改造到底要「復舊如舊」、還是「賦予新生」？坊間也出現許多刻板使用模式，如咖啡廳跟展覽館，彷彿老屋只能有這些固定用途。

不過，今年的參賽作品，卻有許多擁有旅外背景的設計者，替老屋注入了更多國際視野跟設計想法。

比方，位於大稻埕舊街區、拿下技術特別獎的「Bito．永樂」，便為一棟拆到一半的四層樓廢墟，重新賦予了新生命。

承襲了過去永樂座的藝術表演氛圍，目前Bito．永樂改造為知名動畫工作室「甲蟲創意」的辦公室。

為了不干擾街區建築的歷史感和清爽面貌，Bito．永樂把所有冷氣壓縮機和天花板管線重新配置，改以大面積的窗景設計，太陽下山後，整棟建築彷彿老街區裡微微透光的巨型燈籠。

有趣的是，該建物原本為1920年代的「永樂座」後台舊址，當年是以東京帝國劇院為樣板的歌舞表演場地，如今變成2017年以台北世大運廣告《Motion in Taipei》備受好評的「甲蟲創意」辦公室，可說是兩個時代文化潮流之間的傳承。

此外，不僅保留昔日的建築風貌，Bito．永樂也在內部帶入許多屋主在紐約工作多年的生活記憶和城市美感，如摩登風的開放式辦公空間、光影交錯的現代建築感，都讓空氣中充滿騷動的創意能量，巧妙地呼應當年的永樂町舞台表演氣氛。

獲頒故事特別獎的「玩味旅舍」，前身是擁有近40年歷史的老飯店。

新體驗：老屋可以玩，還能說故事

其次，老屋不是只能賣古早味跟懷舊風，還能訴說許多好故事。獲得故事特別獎的「玩味旅舍」（Play Design Hotel），就是一個把老屋「玩」得很徹底、改得很有趣的作品。

繼承前身「和泰大飯店」近40年歷史的旅館經營模式，玩味旅舍以台灣設計故事說書人的角色，把僅有的五間房都當成策展空間，從家具、擺飾到各種日用品，每間房都至少置入30件本土品牌，讓外國遊客在住宿過程中認識台灣的文化和設計觀點。

比方，進入Play Tea Room「品茶趣」這間房，房客可以親自泡壺茶，體驗台灣特有的品茶文化。另一間Future Lab「未來實驗室」，則展示了多件由本土設計師發想的「思辨設計」(Speculative Design)前衛作品，引人反思你我與外在自然界的關係，很適合極需靈感和創意刺激的人來此沈澱、思考。

無怪乎不少住過的網友都描述，這裡不僅是家老屋改造過的旅館，簡直是「可以住進去的展覽館」！

玩味旅社不但把每間房都當成創意策展空間，更置入許多前衛又燒腦的「思辨設計」作品。

另一間獲得網路人氣獎、隸屬「天成文旅」（COSMOS CREATION）品牌的「華山町」，則融合1950年代的金融業舊倉庫特色，以及周遭社區的酒廠產業記憶，讓它以設計旅館的有趣面貌重新回到現代社會。

走入大廳，你會看到無梁板構造和漏斗狀圓柱等二次大戰後的美式建築風格，而從雙層鐵窗、圓形透氣孔、金庫鐵門等元素，也可察覺多年來鮮明的金融機構歷史痕跡。

不僅如此，華山町還設計出：信用卡造型房卡、早餐金幣、金色馬克杯等系列商品。一樓的銀行金庫原址，如今更成為遊客最愛拍照、打卡的裝置藝術景點，讓人笑開懷地拿著金磚合影，說這裡是全台「含金量」最高的旅館，應不為過。

歷史超過一甲子的銀行舊址，如今改造為潮味十的設計旅館「華山町」，一樓轉角的老金庫，成了最佳打卡景點。

新期許：從老屋開始，帶動街區活化

最後，過去外界關注老屋改建的焦點，多半集中於建築本體的翻修手法和設計美感。

時至今日，黃金樺認為，「現在，大家更希望要有『公共性』！」寄望從老屋本身帶動周圍鄰里和街區空間（Neighborhood）的活化，替老舊社區引入更多活水和改變元素。

從眾多作品裡脫穎而出，被評審賦予經營特別獎、原為北一女教師宿舍的「台北NPO聚落」（Impact Hub Taipei）就是這樣的例子。

原本荒廢近20年的四層樓建築，透過一番整建和維護，如今不但成為色彩豐富、光線明亮的共同工作空間，還吸引了多家非營利組織、社會企業、青創單位與公益商店進駐，不僅成為刺激社會良性質變的基地，更是政府部門與民間團隊最新的公私協力成功案例。

獲得本屆故事特別獎的作品「台北NPO聚落」，前身為棄置多年的公立學校職員宿舍。

19年來完整參與評選過程、看遍近850件案例的台北市都更處處長方定安觀察，由民間自發啟動的改造案例愈來愈多，顯見在城市進步的過程中，老屋不是非得打掉重蓋或等待都更等，只要經過適當的整建、維護與活化，就可能成為改變街區風貌、為地方灌注新生命力的創新起點。

想探索一座城市的歷史脈絡，進而想像它的未來樣貌，就從老屋開始！

戴德梁行總經理顏炳立說：房地產的春天將在明年春暖花開，從以下六點探知，

第一，台商資金回流，促使工業地及商辦價格提升；

第二，台灣資金目前充沛，全世界的資金，包括美國、歐盟、日本及中國都走寬鬆政策且在降息，台灣的利率上調不容易，下調機會反而比較大，資金寬鬆促使房地產及股市上漲；

第三，從上市櫃建商的財報來看，在建工程的銷售率大好，可預期明年的獲利及房地產股票是一片榮景；

第四，2019年前兩季，台灣土地交易總值創新高，表示未來一、兩年內，房地產推案量會逐步上升；

第五，大台中市場來看，首購產品（總價600萬-1,500萬）仍非常火紅，導致建商買地不容易；

第六，台灣工資上漲10％-15％，造價有所調升，營建成本必然愈來愈高。

基於以上六點，顏總提出房市春天來臨，相對地，有專家提出警訊，主張用「囤房稅」來抑制房價，擁有2戶以上的房屋，應釋出市場以增加房屋供給，達到壓抑房價的目的。

但是，各國國情不同，對亞洲人來說，小坪數換大坪數的房子，70％的民眾選擇不賣，這跟華人地區普遍有「起家厝」、「有房斯有財」及房產留給下一代的觀念有關，把多餘的房屋釋出市場做出租，也是台灣的租金比起其它國家相對便宜的原因。若貿然實施囤房稅，房屋稅金提高轉到租金變相上漲，對年輕人及弱勢家庭是樂見的嗎？

台灣人口約2,380萬，每戶約2.9人、共820萬戶，台灣房屋總數量約880萬戶，而台灣房屋自有率87％、約715萬戶，所以擁有2戶、3戶、4戶、5戶甚至到10戶都有，若提高囤房稅，真的會釋出市場來脫售嗎？還是會增加民怨？值得深思。前面提及資金過剩與房屋需求增加，才是房價上漲的主要原因，用稅務抑制房價只能小部份的修正，不影響大勢所趨。

穆老師認為，房地產上漲不是絕對的壞事，對有房子的人會開心，但政府照顧弱勢團體，應可多蓋社會宅出租或提供比較便宜的合宜宅，讓年輕人買得起、租的起；反觀「囤房稅」不一定適合台灣的國情，若斷然實施囤房稅，對政府的稅收有限，壓抑房價也有限，卻加速租金成長，反而傷害無辜百姓，因此，房地產價格應隨著景氣的波動，不應該用太多稅務的干預才是上上策，供大家參考用。

https://ctee.com.tw/house/manager/169696.html

台中近幾年不斷發展，良好的生活機能，以及眾多的就業機會，吸引不少外地人紛紛湧入。不過日前就有網友指出，有人認為自己財力無法於台中市區買下房子，質疑為何不改選擇台中海線呢？對此，就引來在地人曝光主因。

日前有一名網友於 PTT home-sale 版上發文，表示先網路有人提問台北房買不起，為何不買基隆的疑問。對此，原 PO 也疑惑，有些人財力不足以買下台中市區的房子，那為何不選擇海線房子呢？認為台中海線氣候穩地，且房價低，通勤到市區也不到一小時，直言「有人先買海線存錢後再買台中七期的嗎？」

問題一曝光後，就引來不少網友討論，但就有許多在地人反持不同意見，認為台中海線根本還沒發展起來，且市區房價也並沒有說太高，直言「海線在地人都不想買了」、「台中市區就已經沒多貴了，還在買海線」、「海線發展起來還要等， 74 周邊重劃區還沒填滿 g0 、單元 12 、水湳，還一堆地南區那邊也還能塞很多人」、「海線大樓蓋起來以後，冬天季風很不明顯，被大樓擋住」。

另外，也有網友直言海線也沒有相當便宜，且通常只有投資客才會著手購買，表示「海線那種價格，自住不會買，只有投資客會進場」、「台中都投資客吧」、「這你就外行了，你以為海線很便宜嗎？」（編輯：陳雅雲）

https://www.nownews.com/news/20191106/3736531/

在民主國家的選舉中，經濟永遠是選民最為關注的議題之一。在選舉時，各個候選人往往會提出各種琳瑯滿目的經濟政見主張，甚至是一些抽象、籠統的政策口號，比時髦、比創意，但是到底可行性如何？是否「接地氣」貼近在地經濟活動？這些關鍵問題，在選舉時往往被人所忽略。然而一旦選舉勝出之後，就得面臨將競選政見進一步具體化為政策白皮書及政策方案的壓力。如果當初競選政見做不到或者無法落實，被人批評，對於地方發展影響還算小，最怕的是當初提出的政見方向錯誤，執政之後卻硬要執行，恐怕才會對地方發展帶來實質性的傷害。而之所以會發生上述現象，除了政治人物個人風格因素之外，也與其無法掌握在地整體產業關聯圖像有關，因而只能提出一些當時流行的產業發展標的或口號。

坦白說，地方政府的預算及人力資源有限，任何過大的經濟及產業政策構想，最後很可能都變成無法執行。地方政府既然資源有限，就必須想辦法把錢花在刀口上，最好能用比較效率及有效的方式，來達成最大的效果。例如地方政府的產業政策規劃，若能清楚掌握在地各個產業於縣市之內，以及跨地區之間的關聯關係，了解哪些產業對於在地整體產業活動的波及帶動效果最大，以及在地產業與哪個地區的產業活動連結性最強，然後再依據這些基礎的產業活動調查資料，進一步規劃相關產業發展政策，就有機會將有限的政策資源，透過對於這些重要產業的投放，以及安排相關的跨縣市產業合作行動，來帶動創造在地經濟的最大波及效益。同理，也可用這套方法來規劃均衡各地區經濟發展的相關政策，避免城鄉發展差距擴大。

然而，目前各縣市對於所屬境內的產業活動，以及產業跨區之間的關聯關係，並沒有一個完整的基礎調查資料可供參考，以致於各縣市目前在做產業發展規劃時，大多偏向以靜態資料為依據，以現有產值及就業人數較大的產業，標列為重點發展對象，接著再依據宏觀的未來產業大趨勢，挑選出新興潛力產業，併同作為該縣市之產業發展重點。然而，協助這些產業發展之後，究竟能對在地其他產業帶來多大的關聯帶動效果？政策資源投放之後又能產生多大的波及效益？卻鮮少為人所關注。

完整的調查統計資料，是確保政策規劃、執行與評估等品質的重要基礎，也是以科學方法治理國家的重要依據。各縣市境內及跨地區之間的產業關聯關係調查，對於提升地方政府的經濟治理能力相當重要，但是以地方政府的財政能力來說，確實較難負擔龐大的調查經費，建議由中央政府主導調查，或提供經費協助地方政府來執行。若由中央主導，可思考於工商普查增加相關調查題項（目前普查表題組中，並無針對企業於該縣市境內及跨地區之間的產業關聯活動調查）；若由中央提供經費交由地方政府執行，可考慮優先針對各縣市境內產值及就業人數較大的重要產業，進行其產業關聯活動調查。惟有在「接地氣」的地方產業調查基礎上，才有機會讓縣市的產業發展規劃及有限的政策資源，發揮最大的投入帶動效果。誠然，目前學界已可運用比例調整原則，將全國工商普查所得到的產業關聯表，拆分攤提至各區域及縣市，用來描繪各地區及縣市的產業關聯活動；過去主計總處也曾依據交通部的貨運貨物流動概況調查資料，進一步編製區域產業關聯表。然而，這種方法是在經費不足的情況下，採取變通方式所得到的推估結果，無法保證能完全反映在地產業活動實況，同時也無法獲得更多及更進一步的產業關聯細節資訊，例如縣市境內某個產業群聚對於縣市內其他地區、其他產業的關聯關係如何？

●作者：盧俊偉／台灣經濟研究院副研究員

●本文為作者評論意見，不代表《NOWnews今日新聞》立場

https://www.nownews.com/news/20191104/3731354/

記者張菱育／台北報導

「北部居大不易」，但是北部還是有房價較低的區域，今年第一季房價負擔能力指標統計，基隆房價所得比為5.7倍，也就是不吃不喝5.7年就可以在基隆買房，全台僅次於嘉義縣市和屏東，是北部購屋壓力最輕的縣市，以房價換算，相當於於在台北買1坪的價格，在基隆卻能買4坪。

內政部營建署日前公布今年第1季房價負擔能力指標統計，全台房價所得比為8.66倍，台北市則為14.15倍位居第一，而基隆房價所得比僅5.7倍，遠低於全台房價的平均值。

21世紀不動產基隆信義店業務邱泓瑜指出，目前有許多外來的年輕移居客入手基隆的房產，在地也有不少換屋族群以小換大，搬到大坪數的房子，基隆市今年平均每坪單價約15萬元，而基隆市中心的新建案行情約在每坪36~38萬元左右，比較起雙北的房價算是高CP值。

21世紀不動產企劃研究室表示，同樣以總價1000萬的話，目前台北市大安區可能只能買到屋齡50年沒有電梯的14坪舊公寓，在基隆則可買到55坪的新成屋大樓，若是通勤到台北上班的族群可購買在安樂區與仁愛區的交界，走路5分鐘即可抵達基隆火車站，除此之外距離國道客運的站牌也近，下樓即可直接一班車往返台北。

相較全台房價緩跌與凍漲趨勢，基隆反而逆勢成長緩緩上揚，再加上基隆各項建設與周邊環境，這幾年持續改善，基隆城際轉運站也預定2021年完工，城際轉運站完成後，可改善火車站周邊區域人車交通動線、公共運輸環境及城市景觀意象，未來整合市內公車、國道公路客運、火車站與輕軌捷運站，打造基隆交通樞紐新風貌，買方以自住為主。

原文網址: 羨慕！北市1坪換基隆4坪　基隆人不吃不喝5.7年可買房 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1571733#ixzz64Hov5UQX
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統整今年第3季辦公室室市場概況，世邦魏理仕表示，台北辦公室租賃市場接續前季的熱度，A辦平均空置率下探至6.4%，創17年以來的新低，除了帶動租金行情，因租金看漲，部分大型企業轉而考慮以買代租，使得過去一年來辦公室預售市場轉趨活絡。

觀察台北辦公室投資市場，投資氣氛維持熱絡，2019年第3季交易金額總計為新台幣68.9億元，較去年同期成長近一倍，並創下五年來同季交易量最高之紀錄。商仲世邦魏理仕(CBRE)指出，主要受到聯強國際及其相關企業於季內買下南港區內一棟興建中辦公大樓所推升。

儘管第3季3億元以上交易案件僅兩件，但部分有自用需求的企業持續積極尋找合適的投資標的，顯示辦公室市場投資動能逐漸升溫。世邦魏理仕發現，在目前租金水準上揚的情況下，部分大型企業轉而考慮以買代租。

https://house.udn.com/house/story/5887/4142762

傳統的供需理由論告訴我們，當住房供給數量少於住房需求的時候，就會造成房市供不應求的局面，房價隨之會被不斷推高。但人口數量和住房數量都是變數，這兩者之間的關係會因為時間發展、經濟環境等因素而改變，比如從近幾年起，台灣新生人口數量急劇下降，而每年新蓋房屋的數量卻愈來愈多，其中並有不少並未賣出，而使新屋似乎已經呈現出過剩狀態。

統計數字顯示台灣住宅的自有率已經高達85%左右，事實很明顯，我們已經不再是住房稀缺（不足）的國家，但為何在這種住房資源過剩的情況下，還有很多剛需人群卻又買不起房呢？

導致這一樓市矛盾出現的原因總體可以歸結為兩個原因：利益和所得。

所得方面涉及政府的攻策制定、宏觀視野和施政能力，本文暫且略而不談。

在利益面前，很多人就如同餓虎撲羊，即使他們個人已經擁有房子，但是這並不會使他們放棄對更多利益的爭奪，所以無論有錢沒錢，很多人都會去爭搶這份蛋糕。

由於房價在短時間內的暴漲，造成不少的炒房暴發戶，在如今社會圈層裡，一個人若沒有擁有很多套房，就表示你還沒有真正擠入富人的圈子。

當一個人佔用了很多房者的住房資源，而且被佔用的這些住房沒有發揮居住功能而呈空置狀態時，就會造成二大弊端：

1.人為導致住房資源分配不均，間接增加供需之間的矛盾，從而推動房價上漲。

2.浪費巨大住房資源背後是房價的嚴重虛高，造成房地產泡沫被進一步吹大的風險。

一邊是住房過剩，一邊是剛需求房不可得，矛盾究竟該如何解決？

有不少人認為可以利用徵收房屋空屋稅機制來對房市矛盾進行調控。按照國際通用標準衡量，一個國家住房空置率保持在5%左右屬於正常水平，但在台灣早就已經超過了這個標準，所以通過徵收住房空屋稅似乎是消除房市住房分配不均的一個好方法，可惜我們的主管機關卻提出空屋難認定的說法而不採行；此時也有人則提出課徵囤房稅的另一種看法，並且主張「不課囤房稅就等同於鼓勵民眾炒房」，認為在沒有囤房稅的前提下，民眾一定會炒房。

胡偉良觀點

「不課囤房稅就等同於鼓勵民眾炒房」，這樣的說法倒是令我吃驚，民眾炒房主要是因為社會存在著房價上漲的預期，而之所以會有這樣的預期無非是供不應求，而依目前的狀況來看，房屋供給其實已經不缺，缺的是符合當前房價的購買力，因此房價在往後幾年漲價的機會和空間都微乎其微，而只要房價每年上漲的幅度不到3%，那麼囤房幾乎就是虧本的（貸款利息+持有成本+房屋折舊），因此日後買房、囤房的人不會多，如果政府再大費周章，耗費資源去在囤房稅上著手，我認為是可笑的。

現階段推行房屋空屋稅的難度很大，但是借鑑國際上其他國家實施的效果來看，此項稅法對房市的遏制作用則相當有效。比如法國規定當住房空置期超過1年時，業主就要交房價的10%作為空置稅，超過2年，加到12.5%，第3年、第4年將以此類推。每個國家的房市都是從野蠻走向規範，這種轉變需要過程來逐漸完善，為了房市的長治久安，對未加使用的房屋課徴空屋稅，有助於空屋的釋出利用，才是降低房租的好方法。

（本文由「胡偉良博士」授權提供）

https://www.wealth.com.tw/home/articles/22886

【文．黃健誠】

許多人花了大半積蓄、甚至揹上二、三十年的貸款買了一個家，在房價越來越高的年代早已不足為奇，但在看房、買房過程中，總算找到一間理想房子，卻因價格談不攏而告吹的例子也經常可見，好不容易走到了出價這一步，但其中卻有不少「眉角」需要注意，究竟該如何價格怎麼出才能「聰明買」，實現成家的夢想？

 

曾有房市專家建議，出價時，可從實價登錄價格打七折出起，甚至還有用六折、五折砍起，不過，如果真的這樣出價，恐怕會碰一鼻子灰。日前網路上有自稱房仲網友指出，出價時要思考的是「如何更便宜買到房子」，而不是「逼屋主跳樓」，這樣才能搶得便宜又有機會成交，因此最好方式是照標的物「價值」出價，每個物件狀況都不同，僅用「開價幾折來出價」，並不能得到標準答案。

在出價過程中，究竟開如何「出好價、搶便宜」，住商不動產企研室經理徐佳馨認為，重要的是「有所本」，除參考實價登錄及各大房仲公司網站查成交資料外，一旦買房進入出價階段，還是有些技巧可以掌握。

徐佳馨舉例，像出價時，得要先扣車位單價與車位坪數，才可以知道真正單坪價格，例如一間40坪含車位、開價1200萬元的房子，若車位有10坪、價格150萬，真正單坪價格35萬(註：(1200萬-150萬) / (40坪-10坪)=35萬/坪)，而不是1200萬除以40坪所得出的30萬元，因此會發現開價並不如想像中便宜，這是不少人第一次買房時會忽略的細節。

另外，真的要殺價時，可從每坪單價開始殺起，因殺單價容易出現尾數，尾數又可順便砍掉，一來一往間就等於殺了兩回，例如，有間42坪的房子開價1500萬，換算下來單價為35.7萬，如果買家用32萬出價，總價則是1344萬，這時有機會可跟屋主砍去44萬，或小殺個4萬也不錯。

徐佳馨提到，如果買家與屋主談判時氣氛不錯，也能順便將車位殺個價，就算不行，也可詢問屋主是否可保留冷氣、櫃子等有價家俱，且在契約中註明，增加保障。

想要「有所本」的出價，除屋主本身出價會是第一個參考值，實價登錄及房仲公司的成交資料交叉比對，更能掌握較新的價格行情。當買家心裡決定一個價格後，可向銀行詢問該物件「鑑價金額」及「貸款條件」，最後依房市氣氛是多頭、空頭。決定往上加、還是往下減。

徐佳馨也透漏，有時出價就像打一場心理戰，議價過程可適時加入感性訴求，像跟屋主說會好好愛惜房子，或有些屋主看到買方家庭狀況，想到自己年輕時打拼過程，也有可能因屋主對買家產生好感而願意在價格退讓，適時真誠上演苦肉記、奮鬥記，有時也有可能有感降價。

https://udn.com/news/story/6839/4138207

2019-10-31 05:30

台北101大樓榮獲「世界高層建築與都市人居學會」(CTBUH) 「全球50最具影響力高層建築」大獎，台北101特地捐贈台北101模型給芝加哥建築中心，永久保存在建築博物館中。（記者楊雅民攝）

〔記者楊雅民／台北報導〕台灣之光！台北101大樓榮獲「世界高層建築與都市人居學會」（CTBUH）「全球50最具影響力高層建築」大獎，台北101特地捐贈台北101模型給芝加哥建築中心，永久保存在建築博物館中。

台北101總經理張振亞表示，這是CTBUH創立50年來首次評選全球最具影響力高層建築，台北101能獲得殊榮，主要是101目前為全球最高綠建築，且每年台北101的跨年煙火皆引起民眾關注，更是代表台灣的國際級活動。

同時入選「全球50最具影響力高層建築」的世界知名高層建築，還有杜拜哈里發塔、美國紐約世貿中心大樓、芝加哥威爾斯大樓、馬來西亞雙子星大樓和韓國樂天塔等。

張振亞強調，台北101是「The heart and soul of Taiwan」，從零到有堅持高規格建築，抗風的阻尼器有如台灣的民主，不管外在環境如何變化，台灣都能屹立不搖，「台北101不只是個建築，也是台灣人的101」，代表著台灣精神。

負責設計規劃台北101大樓的建築大師李祖原表示，台北101是人類第1個蓋超過500公尺的建築物，創下3個之「最」—高度最高、造價最高和工程困難度最高。

李祖原記憶猶新，當時要蓋樓時被酸「日本都不敢、台灣營造技術那麼爛，小學生做博士的事，你怎麼敢？」後來證明「只要有理想和勇氣，天下沒有事情難得住你。」

你有購屋的需求卻還沒有趁著低利率的現在，買房子嗎？根據中央銀行近期公布的五大公營行庫（台灣銀行、第一銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行）9月份新承作房貸的平均利率，已經下滑到1.615％，創下有史以來的新低點。或許大部分的民眾可能對這樣的新聞無感，但事實上，房貸平均利率的水準創下歷史新低紀錄，至少關係到房市買氣、已繳房貸的權益、投資資產配置等三大議題，民眾不可小看房貸利率變動的這檔事。


▲房貸利率維持在低檔區，有利於房市買氣的回溫。

 由於各家銀行針對不同申貸客戶、信用狀況、房屋案件等，都會給予不同的房貸利率，因此要瞭解現階段房貸平均利率的走向並不容易。所幸前述這台灣銀行、第一銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行等五大公營行庫所承作的房屋貸款市占率合計約達總市場的40％，所以中央銀行每個月公布的這五大行庫新承作的房貸平均利率，對房地產業便有極高的參考價值。



 這次公布新承作房貸的平均利率已經下滑至1.615％，比之前的歷史低點2010年5月的1.616％低上0.001個百分點，房市業者分析，雖然減少的數值不是很大，但是代表房地產市場處於「長期低利率」的實質意義遠大於數值的意義，而房貸利率越低、民眾購屋繳息的壓力越輕，有助於維繫房市日漸回升的買氣。


▲挑房屋貸款的銀行和挑房子一樣，都要貨比三家，才能選到對自己最有利的房貸方案。

 此外，近期的房貸平均利率創下歷史新低的紀錄，也意謂著最近想買房子、申辦房屋貸款的民眾，只要本身的金融信用狀況不要太差，應該都能找到很低的房貸利率，記得要貨比三家不吃虧；同樣的，已經背負房屋貸款好多年的民眾也別閒著，可以順著這股房貸利率下滑的風向，試著要求房貸銀行調降你的加碼利率（按：個人的房貸利率＝銀行訂定的基準利率＋個人的加碼利率），只要你每個月的房貸繳款正常、信用狀況良好，銀行通常會降個0.01～0.03個百分點的利率給你。


▲想購屋置產？「地段好壞、購屋時機、量力而為」都是很重要的考量因素。

 最後，資金雄厚、有意以房地產為置產目標的民眾也可以準備下手了，因為全球各國近期都關注「負利率」的金融危機，大筆資金放在銀行裡早已是行不通的方法，而對抗通貨膨脹效益最好的房地產，似乎很不錯的選擇，趁著房貸利率低的時機來置產，即可以出租當房東、又可以賺到房地產增值的利益，不過前提是要選對好地段的房子，投資前也要做好財務規畫、量力而為，而且要抱持「長期投資」的心態，因為賣屋時要繳的房地合一稅率實在很重，短期投資房地產是很不划算的一件事。

近年來在實價登錄、房地合一稅等政策實施後，房價已不較2013、2014年那樣高昂，不過市場上卻仍有炒房者的存在。品嘉建設創辦人胡偉良分析，現在有組織的炒房客根本不擔心房價，因為他們吃定了民眾「買漲不買跌」的心理，加上他們相信「只要有人口支撐，就不怕賣不出去」，篤定自己不會賠本。

胡偉良指出，近些年「扼止炒房」成了政府施政的重要目標，各種稅制接連頒布，也顯出成效，但炒房行為依舊存在，「『如花』房的警鐘也始終叫不醒『裝睡』的投機者」；但為什麼這些人在房價看似下跌的狀況下，依舊繼續鋌而走險呢？因為在巨額的利益面前，明知故犯的後果似乎顯得微乎其微。

胡偉良表示，大家都知道炒房破壞了市場環境，但看在錢的面子上，不僅不會說破，還可能會情願加入其中；俗話說「這世上不存在永遠的敵人」，的確不少人在沒房的時候恨透了哄抬房價的人，可是在成為有房一族之後卻也同樣希望自己買的房子可以升值，不知不覺就站在了唱高房價的一方。

胡偉良稱，有人說，只要剛需都團結起來，堅持不買房，未來房價就一定能夠降下來！這話聽起來好像有理，但大多數人最後還是向現實低了頭；不過，買房的人少了，投資者們也是會有些壓力的，但這些壓力僅限於比以前賺的少了，不足以說服他們就罷手。

胡偉良說道，據他了解，現在炒房客中賠錢撐不住的大多是單打獨鬥的投資者，有組織、知識的炒房客根本不太擔心，因為抱團取暖總會熱！他們有些是懂得市場趨勢，有些是見好就收，有些則是選擇了有價值的標的物，握在手上，再慢慢的賣。

為何炒房者仍持續存在？胡偉良分析，因為他們吃定了民眾「買漲不買跌」的心理，也因為已經累積了資本，沒有了資金鏈斷裂的後顧之憂，加上他們相信「只要有人口支撐，就不怕賣不出去」，篤定自己不會賠本。

胡偉良說，「買漲不買跌」的購房環境一直算是華人地區的購房「特色」，降價促銷在很多企業家眼中是相當愚蠢的做法，不僅不能改變市場的走向，反倒是「好心辦了壞事」，所以各房房地產開發商為了能夠活下去，都在研究如何巧妙的給予客戶優惠，而避開直接的降價。

胡偉良也強調，買不買房別聽別人怎麼說，要問自己需不需要，有需要時則要勤於看房，找尋良機，縱若沒看準，沒能買在最低，也不必太在意，反正自住，看待房價漲落就不用太功利了，再說這時候進場已經不是高點，尤其若你買是依新法規蓋出來，而且屬於「優質」的房產，那麽基本上未來跌價的機會不大，縱若未來房價再跌也不會太大，況且這期間你也已經住了好一陣子，實在沒有必要為那微小的跌幅太過操煩。

胡偉良建議，民眾不要為了居住而買房，買房要量力而行，不要急於買房，但要勤於看房，看到理想的標的物時，要「敢於出價，誠懇議價」，須知房價處於下行階段時往往是最好的購屋時機，在沒看到好標的物前，不妨稍安勿噪，在此刻若能接受租房居住也是不錯的選擇。

https://www.nownews.com/news/20191028/3718222/

根據最新實價登錄資訊顯示，今年最貴透天厝交易現身，位於士林夜市商圈、屋齡近70年的透天厝，於今年5月以總價4.4億元交易，為今年迄今台北市最高總價透天厝買賣紀錄，由方原開發、安怡興建設共同購入，土地坪數是196.3坪，地坪單價為225萬。

此高價透天厝位於小西街與基河路口，為士林夜市生活圈，鄰近銘傳大學，生活機能方便，台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，若以這類百坪土地單價來看，也創當地新高，過去多是數十坪的土地，或是畸零地才有單價200~450萬的情況，若未來建商推出住宅案，當地新屋行情落在單價75萬左右，套房則可來到9字頭實力，具備出租效益。

陳炳辰說明，當地租屋客群包含銘傳、北士商、東吳、文化等學生族群，也有在地商家就業人口，套房租金可來到單坪月租2200元，因此9字頭的高單價新屋小套房，仍可有近3%的投資報酬率，若以此次交易物件來說，地坪近200坪，不整合周邊土地也相當適合興建套房新案，也應是建商願意高價出手的因素。

https://estate.ltn.com.tw/article/8476

近期，隨著時代力量提出《房屋稅條例》部分條文修正草案，以及北市府公開要求中央提高多屋者房屋稅稅率，「囤房稅」成了輿論媒體話題，也引出各方觀點意見。身為倡議居住政策的民間團體一員，筆者雖支持囤房稅改革方向，但認為其具體作法，宜權衡各方爭點詳加研議，惟意見討論應回歸問題面來就事論事，方能避免議題失焦，流於口舌之爭。

這讓我想起社會學家赫緒曼（Albert O. Hirschman）於其著名論著《反動的修辭》（The Rhetoric of Reaction），將反對社會改革的主張修辭分類成三種敍事公式：悖謬論（適得其反）、無效論（徒勞無功）、危害論（顧此失彼）。此一洞察，對應當前對「囤房稅」的爭辯，以及彼此之對詰，可說是一語中的。

本文試著就此提出筆者的觀察分析，期為關注囤房稅的正反雙方，拉出有助於對話的聚焦點。

囤房稅之界定

首先，應先界定「囤房稅」一詞，其並非精準的法令制度用語，只是各方討論便於使用所生的稱呼。再來，即便主張「囤房稅」者，就其具體內涵與實施方式也未必相同，然主要可歸結兩界定要點——何謂囤房？又如何課稅？

就字面意義來看，囤房意指超出居住使用目的之擁有多屋狀態，此一邏輯，也反映在我國現行房屋稅對「自住」（三屋）與「非自住」（三屋以上）的認定。就實質內涵而言，當前「囤房稅」主張是為對應大量空餘屋之現況，即擁屋多寡不是重點，房屋空置才是要處理的問題焦點。那為何不叫「空屋稅」呢？這就涉及到如何課稅的問題。

雖說焦點是房屋空置，但如何認定是一大問題，就技術與成本而言，要政府來認定是非常困難與不經濟的，國外經驗也是如此。就此，筆者認為囤房稅的基本思路為：第一，縮小適用對象，僅以空屋比例較高的多屋者為對象；第二，改變認定主體，不再是政府證明多屋者的房子空置，而是讓多屋者自己提出證明房子沒有空置。

綜合上述，本文接下來所指的囤房稅，本質上其實是種空屋稅，其目的是讓空屋釋出作為居住使用；對象鎖定在少數的多屋者（擁有四房含以上者）；具體作法為，多屋者之房屋稅隨擁屋數大幅累進增加，但如提供出租居住使用則予以減免，甚至維持原稅賦。

基於這樣界定基礎，接著就來談談反對、質疑囤房稅的論述。

悖謬論：租客反而受害

批評囤房稅第一個常見的論點，是認為囤房稅不會對租屋族有益，因為稅賦將轉嫁為房租上漲，故此舉雖立意良善，但結果將適得其反。即所謂「悖謬論」（perversity thesis），有意解決問題的改革行動，卻反而使得情況更加惡化。

真的是如此嗎？就筆者來看，此「房客反而受害」說法待商榷處是，迴避了稅賦成本轉移與租屋市場供需之關連，以及模糊囤房稅制主張「出租者不提高稅賦」的原則。

簡單的說，當多屋閒置的稅率將大幅提高，可促使一定比例空屋進入租屋市場，展現為「房東數量增加」與「房客選擇增加」的總體效果。租屋市場供需由「短缺」朝「充裕」轉變，自然對租稅成本移轉導致租金提高產生抑制作用，即當租屋供給與選擇增加，不是房東想轉嫁，房客就非得買單。

再者，因囤房稅在機制上已錨定「出租者不提高稅賦」之原則，就此，空屋如不出租要轉嫁給誰？空屋如願出租，在新增租金收益且持有成本未顯著增加下，轉嫁動機何來？真正有影響者是擁屋四戶以上的現有房東，在囤房稅（減免就要登記出租）或租賃所得稅（繼續逃漏稅就要課囤房稅）兩者間，會進行利害選擇。若考量近期政府對房東的稅賦減免，囤房稅賦轉嫁可一定程度緩和。

深層來看，囤房稅是否有悖謬論之虞，關乎對台灣（特別是都會區）租屋市場問題成因的理解。就囤房稅主張者言，租屋市場「規模過小、供小於需」是問題關鍵，從而造就租屋市場高度偏「賣方市場」，因而衍生出租金持續上漲，各種窳陋、違法的危險租屋充斥，以及租客在設籍、抵稅、領取租補等權益不受保障等現象。故當務之急，自是誘導空屋出租增加供給，既能舒緩租金漲勢，且有助租屋市場地下化現象逐步改善。

相對地，既然以適得其反來質疑，衷心期待「悖謬論」者，說明你們對租屋市場問題成因的診斷為何？有無比囤房稅更好的改善解決方案？如能循此開展進一步討論，對雙方都有極大意義。

無效論： 對空屋釋出、高房價無效

質疑囤房稅另一大宗論點，是認為囤房稅無效，多屋者空屋依舊不會釋出出租，以及根本無法解決台灣高房價的問題。即「無效論」（futility thesis），企圖要改變問題的改革行動，終將白忙一場，徒勞無功。

就空屋釋出出租部分，無效論者認為，多屋者大多財力雄厚，且對比於其囤房之動機，例如投資獲利、置產保值、移轉子女等，囤房稅所提高之稅賦成本，不足以改變其持有型態。

這樣的說法，可以有兩個面向的解讀。其一，是否意味採「多屋者提高房屋稅」這樣的囤房稅作法過於溫和，應該有更為激烈的作法？我想，這絕非他們的意圖。其二，宣示大量空屋現象有其不可憾動之剛性需求，言外之意為即使有負面效果乃集體共業，故無須就現行持有稅制過低課題再行著墨。

至於為何少數多屋者的剛性需求，要以多數一屋乃至無屋者權益為代價？又既然是剛性需求不在乎囤房稅，為何反彈如此之大？顯然「無效論」者並沒打算回答。以及，其主張竟跟「悖謬論」有所矛盾，同樣是反對囤房稅，一個說是逼空屋出租會讓房租上漲，一個說空屋根本是不會出租。

至於說囤房稅無法解決台灣高房價問題，則是有明顯「歪樓」的意圖。當前高房價是多面向複雜成因所造就，如市場資訊不透明、貨幣與利率因素、土地運用與都市規劃機制、乃至消費者預期等，房產租稅當然也是原因之一。

然如同前述，此波囤房稅目的與作法，為的是促進空屋轉做租屋使用，扯到無法解決高房價實在是「欲加之罪」。筆者不禁要問，質疑囤房稅無效於高房價解決者，真的是同意且支持應該要有更有效的「房價合理化」措施嗎？對此，本文特別呼籲這些朋友，歡迎支持推動「實價登錄2.0」修法。

因此，筆者認為「無效論」的談法，不是模糊焦點、迴避問題，就是用問題B沒解決來否定問題A的政策主張，恐無助開展有建設性的對話。

危害論：民粹仇富、資產縮水、弱勢受害

對囤房稅還有更嚴厲的質疑，認為此舉是民粹仇富，恐傷害房地產市場以及相關產業，從而引發金融信貸風險，導致房價下跌讓民眾財富縮水。即「危害論」（jeopardy thesis），想要解決問題的冒進改革，將危害一些既有已經達成的珍貴成果。

此論點最弔詭之處是，對囤房稅效果與「無效論」有截然不同的判斷。他們認為不是無效，而是威力過大，會對住宅市場（關鍵是房價）造成嚴重衝擊，從而引發產業面、金融面、社會面莫大的傷害。

為何一個囤房稅，反對意見可以如此各自表述呢？（在此，先對「無效論」者喊話，如囤房稅真的如「危害論」所說對高房價這麼有效，何不轉而支持囤房稅？反之，你們應該站出來對「危害論」的說法予以駁斥！）

要理解「危害論」的產出脈絡，須從囤房稅對象界定談起，即針對的是市場上低度利用或不使用的住宅（空屋），還是建設開發業者所持有的未銷售住宅（餘屋）。對於後者，其持有原因無它，即符合其預期獲利的銷售價格，並未獲市場消費者青睞。

然而，囤房稅的出租目標與其無關，且明顯造成持有成本增加，不利售價支撐，持有餘屋的開發業者強烈反對實屬必然。重點是，怎樣的反對論述才有效？在此重述筆者在〈囤房稅該怎麼做？〉一文的這段話：

以先前出師不利的「實價登錄2.0」修法為例，同樣涉及建商與個人兩種群體，遂出現建商實為反對「預售屋即時登錄」使其喪失操縱資訊、操弄價格的空間，但卻假「區段化、去識別化」將造成民眾隱私受損、安全堪憂等理由大肆販賣恐懼，營造出社會多數反對的假象，從而阻擋法案推動。

循此，筆者認為囤房稅「危害論」，其實是基於同樣的邏輯策略——販售恐懼。恐懼販售予誰？首先是擁有多屋者，營造囤房稅是種仇富的租稅盤剝；其次是佔大宗的非多屋擁屋者，囤房稅會讓房價下跌、讓你的辛苦累積的資產縮水；最後，連無房者也拉下水，囤房稅會讓租金、負擔更重。

換言之，「危害論」是反囤房稅集大成者，海納百川所有的質疑論述，不只彼此相矛盾，更導致囤房稅的討論難以聚焦。

囤房稅主張者的自我反省

此外，本文也要特別指出，赫緒曼《反動的修辭》非僅限於對反對改革者論述結構的批評，自詡為「進步改革者」也有其惰性與盲點。

換言之，極有可能正反雙方都犯了類似的毛病，過度放大或堅持己方論點的正確性與不可妥協性，不利於民主政治的公共討論。因此，「囤房稅」主張者（包含筆者）面對前述三類的反對論點，也應自我反省並檢視，是否可從中謀求雙方對話與共識。

例如，對應「悖謬論」的善意質疑，既然雙方都同意應改善台灣租屋市場問題，也不反對要擴大租屋市場供給，但就囤房稅是否為最佳手段，以及是否會衍生轉嫁租金的問題，的確可提出更多資料與實證來釐清。就此，至少共識可指向：要求政府應對空屋數量、多屋者持有型態、租屋市場規模與價格等基本資訊，投入更多資源來調查掌握，並釋出更多資訊讓各界運用。

對「無效論」與「危害論」之指正，首要應是檢討，是否未將囤房稅的動機與預期目的做清楚論述，或論述是否未有一致性作法，因而讓外界對其跟「懲罰多屋」「打房」產生臆測與疑慮。另外，也要謹慎評估是否在適用對象上陷入「相輔相成幻象」（赫緒曼對改革者的批評）之風險，將空屋及餘屋、住宅與店鋪、誘導出租與稅賦公平等不同層面課題，畢其功於一役是否可行？

最後，不要偏執地認為自己站在歷史與社會潮流的順向面，而是要體察主流的房產觀念與偏好並真實面對，謀求可收效且能穩定開展的居住政策漸進式改革。

• 文：彭揚凱，OURs都市改革組織秘書長；廖庭輝，社會住宅推動聯盟研究員。
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中央銀行公布，五大銀行9月新增房貸利率1.615%，為歷史最低水準，主要原因為銀行積極衝刺房貸業務，給予菁英族群最優惠的利率；放眼目前市面上，除政府推出的青年安心成家方案，前2年1.44%的利率最為優惠外（第3年起改由1.74%計息），各銀行推出的專案，以公教人員房貸專案1.56%為最低，包括中國信託銀行、農業金庫、彰化銀行，最低都有1.5字頭水準。

另外，遠東商銀推出減擔貸房貸專案（適用轉貸及原屋融資），同樣是最低1.56%計息。（延伸閱讀：五大銀行新增房貸利率1.615% 跌至歷史新低）

銀行主管指出，民眾購屋，若想貸到「1.5」字頭的利率，除了符合首購族規定外，必須具有特殊身份，才有可能享受得到，以青年安心成家方案而言，前2年為1.44%的地板價，但第3年起改由1.74%計息，寬限期最長36個月，貸款金額最高800萬元。

想申請青年安心成家購屋優惠貸款，須符合幾項條件，包括借款人年齡在20歲以上，目前名下無自用住宅。如為已婚者，需本人與其配偶及未成年子女名下均無自用住宅；其次，為申請日前六個月起所購置的住宅，貸款成數最高八成，不過借款人資格及房屋座位地區，仍須按各銀行規定辦理。

目前辦理相關貸款的金融機構，包括臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、兆豐銀行、第一銀行、彰化銀行、華南銀行及台灣中小企銀，民營的中國信託、農業金庫也推出類似的青年首次購屋貸款。

 

除青年首購外，公教人員為銀行搶奪的主要客群，不惜推出地板價「1.5」字頭的專案利率，吸引顧客目光。

以中國信託推出的公教員工購屋貸款而言，貸款成數最高八成，但申貸者限制為中央及地方各機關、公立學校及公營事業機構編制內員工 (不含軍職及約聘雇人員。約聘僱人員是指以「聘用人員聘用條例」、「行政院暨所屬機關約僱人員僱用辦法」所進用之人員。

農業金庫的公教人員房屋優惠貸款，貸款對象限制為中央及地方各機關、公立學校編制內員工，以及公營事業機構編制內員工，貸款成數最高八成，無自用住宅最高八成五。

該專案貸款利率最低1.56%起，但需付出開辦費等相關費用，開辦費依核貸額度0.1%計收，最低收取2,000元。

彰銀公教人員房屋貸款，需符合下列任一條件，且年薪達48萬元以上，包括中央及地方各機關、公立學校編制內員工，任職滿5年之公教約聘僱人員(限同一單位)，以及公營事業編制內員工，甚至還納入公立學校軍訓教官、軍醫院之醫護人員，貸款成數最高可到九成。

遠東銀行減擔貸房貸專案，最低利率1.56%起，但僅限房屋轉貸、原屋融資。但需收取帳戶管理費3,000元。

銀行主管提醒，申請房貸時除了比較利率，也要留意各家銀行的費用規定，以免省了利息，卻付出更多費用，得不償失。

https://house.udn.com/house/story/5913/4122654

記者詹宜軒／台北報導

房貸利率全面下探，唯獨套房產品「一枝獨秀」，利率為全類型房屋產品最高。專家分析，「對銀行來說，買套房多半被認定為投資行為。因此核貸利率跟成數，通常都不佳，銀行貸款意願低。」

根據聯徵中心第二季的新增房貸資料顯示，各類型產品包括公寓、透天、電梯大樓、別墅、樓中樓等產品，平均貸款利率多在1.72%~1.82%間，平均核貸成數也多在7成以上，顯見銀行認為自用型產品風險低，願意給較好的貸款條件。其中，僅有套房產品的平均貸款利率，仍超過2%，貸款成數也明顯低於其他產品。

信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，套房產品不僅貸款條件比其它自用產品差，南北的貸款條件，差異也大，「聯徵中心資料顯示雙北市的套房貸款利率約1.8%~1.9%，但中南部地區可能套房貸款利率平均在2.4%~2.5%。顯見在銀行眼中，雙北以外的都會區，套房產品並不是銀行眼中的優質資產。」

曾敬德補充，以高雄市為例，套房第二季的貸款利率為2.51%，樣本數也僅僅只有59件，實務經驗來看，高雄市15坪以內的套房因為總價不高，投資或收租型的買方，可能直接就付現買房，「顯見銀行認定，買套房屬於投資行為，貸款意願也並不積極。」

原文網址: 買套房當心！銀行貸款意願低　南北貸款利率差很大 | ETtoday政治 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20191024/1564485.htm#ixzz63GJzdOQs
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