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5G通訊是2019年產業熱門議題,但4G LTE網路新增數量仍穩定增長,顯示更成熟的4G產業鏈及商業模式,仍是新建及升級4G網路營運商的首選。但法人表示,5G FWA(Fixed Wireless Access,固定無線接入)模式浮現的市場新商機,反映在2020年支援5G通訊的終端類別與款式數量大幅增加,有利加速2020年5G商用服務規模擴大。

手機晶片龍頭高通(Qualcomm)針對5G智慧型手機市場規模提出預估,由於5G技術在中國大陸進入商用化的時間點,以及各價位晶片組的可用性等評估,5G採用速度會比4G還要快。高通預估,2020年全球5G智慧型手機出貨量將介於1.75~2.25億支,2021年將快速成長至4.5億支,2022年則再成長至7.5億支。

研究機構DIGITIMES Research分析師吳伯軒指出,根據GSA(Global mobile Suppliers Association)截至10月統計,全球已有26個國家及46個營運商,開始商轉5G網路,與4G商轉同期(2010年)相比,5G商轉網路數量約是4G LTE的三倍,代表全球多數國家或營運商對加速投入5G產業具有高度共識。

 

 

然觀察2019年5G用戶數及終端出貨量,僅在數百萬至千萬之譜,代表多數5G營運商目前僅採取小規模、區域性的服務部署;此外,累計至10月中旬已發表(含未上市)的5G終端款式數量達到172款,其中以用戶終端設備(CPE)比重最高,其次為手機及模組。

值得注意的是,儘管現階段毫米波(mmWave)網路市場化發展未如預期,但在已知的172款5G終端中,仍有35%約60款支援毫米波通訊,且目前已商用的5G營運商中,有高達61%提供FWA網路服務,或有利加速毫米波朝規模化發展。

吳伯軒表示,2020年行動網路市場將呈現高度分眾化發展,包括有提供Sub-6GHz及毫米波、或僅提供Sub-6GHz、或僅提供4G LTE的營運商,使市場晶片規格更加複雜,高通與三星料將採取多樣化配置以因應市場需求,而華為海思與聯發科則專注5G Sub-6GHz市場。

因5G通訊的多頻段及高傳輸速率等特性,導致晶片耗電量明顯提高,所以要採用7奈米及更先進製程來降低功耗,晶圓代工龍頭台積電直接受惠,5G晶片訂單將續強且7奈米產能在明年上半年仍供不應求。5G晶片採用系統級封裝(SiP)技術及支援天線封裝(AiP),有助於日月光投控、訊芯、景碩等接單暢旺,而5G晶片的混合訊號測試需求及標準都比4G LTE高出許多,將為京元電、精測帶來更多訂單。

https://ctee.com.tw/news/headline/179015.html

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2019-11-24 05:30

知名運動品牌耐吉代工的鞋業廠商,2017年11月則又以5.25億元買進北市信義計畫區豪宅「文心信義」19樓。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕美中貿易戰延燒,加上「共同申報準則」(CRS)上路,引發台商回流潮;事實上,這波台商回流潮之前,已有資金先行回台,部分選擇在房地產停泊,有2位大咖浮上檯面,從2017年一路獵樓、買豪宅、掃店面,兩大家族合計在房地產砸下逾百億元「收貨」。

有「中國糖果大王」稱號的徐福記家族,預售時砸8.38億元掃進指標豪宅案「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」24樓兩戶預售時,每坪買進價格高達270萬元。(記者徐義平攝)

徐福記家族、耐吉代工供應商投資

兩大台商家族布局房地產實錄

房地產業者指出,目前現蹤的2大咖之一,就是有「中國糖果大王」稱號的徐福記家族,指標豪宅「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」預售時便砸下8.38億元掃進24樓2戶、每坪高達270萬元;去年9月再砸下22.5億元從遠雄集團手中買下台北市松山區敦化北路、長春路口具有都更效益的「全錄大樓」整棟;今年6月又加碼約2.02億元買進新北市板橋區浮洲合宜住宅1樓逾200坪,目前已曝光的房地產近33億元。

不過,出手最積極的要屬為知名運動品牌耐吉代工的鞋業供應商,2017年7月先砸下55.8億元買進台北大直的「台北戀館」整棟;同年11月又以5.25億元買進北市信義計畫區豪宅「文心信義」19樓;今年11月以10.2億元從元大馬家的信石躍馬投資手中買下國父紀念館附近的「花都大樓」2樓至地下2樓,已曝光買進的房地產逾70億元。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,資金回台除了實質投資外,影響市場最深的應是境外資金回台置產,這些大量財富過去停泊在海外免稅天堂,一方面可供全球布局之用,另一方面則是避稅;不過,因個人財富愈趨透明,加上外部投資詭譎,在政策引導下,資金回流需求日盛,因此富豪家族尋求高價、大規模的投資標的,意願甚至高於一般投資機構。

黃舒衛分析,從近期台商投資軌跡來看,除購買區域指標頂級豪宅自住,具重建、活化、增值潛力、創造收益的大型資產,最受青睞。第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出,今年商用不動產市場突破前3年的低迷情況,前3季投資買氣占比更達7成,與去年不到4成相比,投資型買方在市場中非常活躍,預期市場買氣將持續升溫,帶收益不動產或獨棟建築、中長期具備改建潛力的標的,將受到回流資金青睞。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1334275

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全國最新「地王」誕生,位於台北市精華地段的信義區行政中心設定地上權案20日開標,底價99.88億元起標,最後南山人壽以台幣159億餘元得標,溢價達6成,市場驚呼之餘也有「買貴了」的聲音出現,但亦有土地開發業者指出,「到底值不值得這個價錢?」南山人壽因此將成為台灣最精華的101大樓區域內有三棟建築物的指標性壽險公司,把新光、富邦和國泰人壽比下去。

 
 
 

台北市財政局20日舉行信義區行政中心設定地上權案的開標作業,信義區行政中心位於信義區101大樓與南山大樓之間,占地2147坪,共吸引元利建設、豪昱營造及南山人壽保險3家廠商投標,最後由南山人壽以最高投標權利金159.81億元得標(底價為99.88億元),並取得50年地上權。

台北市政府表示,預計今年底簽約,民間投資金額可達300億元以上。

南山人壽砸159.8億元,溢價六成標下精華區

 

投標過程中,豪昱營造出價100.1億元,元利建設出價101億元,而南山人壽竟出159.81億元,最後以溢價6成得標,換算每坪單價744萬元,南山人壽表示,規畫以商業大樓使用為主,但一旁的南山廣場A15、A18、A20的地上權每坪是501.9萬元,引起市場驚呼連連「是不是買貴了?」

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛向媒體表示,這個標的適用危老條例,如可申請核准危老案最少10%獎勵值,加上退縮獎勵8%、綠建築和智慧建築各6%,保守估計至少可取得3成容獎;若再加計危老時程獎勵,初估未來銷售容積坪就可望上看2.3萬坪,相當於1064%的容積,每容積坪成本可望明顯下降。

然而一位地產開發業者以壽險公司的眼光解讀,南山人壽標下信義行政中心後,和一旁的南山人壽廣場大樓連成完整一塊,附近還有莊敬路上南山人壽總公司將一氣呵成,超越其他壽險業者。

擠下新光與富邦,南山人壽成101腹地商辦王

在台北精華區的101大樓腹地,是壽險公司兵家必爭之地,富邦人壽有富邦信義A25總部、新光人壽有新光信義金融大樓、新光三越A9大樓,國泰人壽有國泰置地廣場,現在南山再拿下信義區行政中心地上權,將成為信義區最大壽險公司的商辦主。

對於壽險業者持續競地,世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學也表示,「2019年1到10月台灣土地交易市場氣氛更加熱絡,交易金額已突破新台幣2,322.6億元,較去年同期大增86%。另一方面,1到10月壽險業進入不動產市場的投資已逾新台幣142.3億元,不難看出市場對於不動產投資的信心已逐漸增強。

他也透露國內壽險業者競相大手筆投資商辦大樓及廠辦大樓,而且這股熱潮似乎還沒結束,「尤其是商辦及廠辦的投資,包括國泰人壽、台灣人壽及全球人壽在今年都有不少斬獲,預期未來數月可望見到保險業者持續投入不動產投資市場。」

https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/18650

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記者張菱育/台北報導

 

房子老,不代表就沒有價值,《ETtoday新聞雲》統計實價登錄以來,台北市屋齡最老的交易前3名,發現老屋交易幾乎集中在士林和北投區。其中,最老的房子屋齡高達「107歲」,是在民國1年「出生」的。專家認為,投資人會買老屋,通常是看好其土地價值,未來有機會都更改建,如果老屋位在夜市裡面,還有店租效益。

觀察實價登錄以來台北市老屋交易,最老的房子位於士林區大北路的4層樓透天,建築物登記時間為1912年(民國1年5月),目前屋齡高達107歲,2013年以1億0960萬元交易,總面積為104.44坪。

該透天鄰近文林路,位於士林商圈內,目前一樓店面由「可不可熟成紅茶店」承租,二樓則為髮廊店「怪獸髮藝」承租,觀察房屋外觀新穎,不像老屋的樣貌,對此,太平洋房屋士林加盟店店長程麒輝指出,這類老屋如果外觀比較新,是因有做過「外觀拉皮」,雖然鋼筋結構仍是當初建構的,但有做過整理且管線定期維護、更換,仍能使用沒有安全疑慮。

屋齡居次的則為北投區中央南路二段的公寓,建物登記時間為1912年(民國1年6月),2013年以876萬元交易,但是總面積僅9.98坪。

▲▼台北市北投區中央南路二段39巷20號,百年老屋,透天,老屋,公寓,殘破。(圖/記者張菱育攝)

▲北投區中央南路二段的公寓,屋齡高達107年,還找不到門牌。(圖/記者張菱育攝)

排名第3老的是士林區大南路店面,建物登記時間為1915年,2017年以總價3000萬元交易,總面積約23坪。記者實際走訪該地,該店面位於士林商圈內,旁邊是知名美食「牛魔王牛排」但是該店面以及相鄰的幾塊地目前都被圍籬圍起來,而且幾乎已經看不到房子的樣貌,貌似建物已被拆除,似乎是已有建商準備整合都更。

▲▼台北市士林區大南路75號,百年老屋。(圖/記者張菱育攝)

▲士林區大南路的老屋,已經跟旁邊的土地一起被圍籬圍起來。(圖/記者張菱育攝)

程麒輝表示,通常會買透天老屋,大都是看好其土地價值,未來比較會有都更改建的機會,畢竟如果是多戶數的社區,等全部住戶同意再拆除建物,整合起來比較困難,買這樣獨立產權的整棟建物,再進一步買相鄰不動產,在開發上就比較容易。

但是如果遇到一樓是店面的房產,要都更改建就比較困難,程麒輝說,畢竟店面有收租效益,屋主通常不願意都更,比起都更蓋豪宅,未來分回的不太可能還是店面,對店面屋主來說,養間「啞巴兒子」,不會說話但是可以收房租,更具投資效益。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,早期的房子的建物資料通常登記不完整,1945年(民國34年)前台灣為日據時代,有在做建物資料清查,因此有部分建物有紀錄到建造資料,而透天老屋有其土地價值,若是位在夜市裡面,更還有店租效益,不僅買來可以有租金收益,未來還可以等都更改建,更具價值。

▲▼台北市實價登錄屋齡最老交易前三名。(圖/記者張菱育彙整)

關鍵字:老屋百年台北市士林區土地價值太平洋房屋信義房屋

原文網址: 比你阿嬤還要老!天龍國「老摳摳」建物買賣前3名 全都破百歲 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1584833#ixzz65z9v9LKS
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工商時報【劉佩真台灣經濟研究院產經資料庫研究員暨產業顧問】

繼2019在看跌房價比例收斂穩之下,自住需求明顯回流,價量皆呈現正成長,同時資金寬鬆的條件,也促使置產型、高總價的需求維持於高檔。

若以2020年全年視之,房市的資金面向仍顯充裕,此為台商回台之外最大的利多因素,也就是隨著全球主要經濟體貨幣政策朝向寬鬆方向,使我國房貸利率無上升的疑慮,同時金管會規劃2020年第三季將把房貸最低風險權數由現行35%降至20%,屆時將有助於銀行承做更多房貸業務,對於房市資金面將帶來正面的挹注。

但由於眾多銀行同時增加承做房貸,將增加共同曝險程度,一旦發生問題,恐易引發系統性風險,因此央行理監事會議已建議在房價上漲預期形成的初步階段即應對市場提出預警。再者2020年國內房市供給面放大因素未除,除了全台寬限期到期住宅的賣壓將湧現的變數之外,主要是2019年1∼7月全台使用執照創下11年來的第三高,顯示目前大量餘屋加上使照新增供給多,市場供過於求隱憂未除,2019∼2020年市場賣壓仍大。甚至更需留意2021∼2022年新增供給恐爆量,畢竟2019年1∼7月建照執照創下11年以來新高,尤其是桃園市、台中市、台南市年增率均超過三成,須特別留意。再者房價水準仍高,也不容易吸引短期投資進場,故2020年房價恐將呈現橫盤整理格局,交易量也尚無法達到十年均線的關卡。

若以各縣市的消費者購屋目的來看,2020年全台依舊以首購、換屋為購屋主力,其次為置產、長期收租,再者投資買賣獲取利得,其中台北市、台中市置產需求達到三成,而台中市、高雄市投資買賣獲取利得的目的,則超越全台平均水準。

至於在業者因應上,除慎選土地、提升服務內容擴大市佔率之外,也有不動產業者表示,2020年國內外政經大環境因素仍顯震盪,無法靠一己之力克服,但有鑑於不動產仍景氣動盪下資金保值的最佳投資管道之一,因而將積極為投資人尋找適合的物件,並致力將買賣方對價格的認知拉近來促成交易。

事實上,房市區域、廠商產品布局組合、建案認列快慢、代銷推案及仲介交易規模等將左右2020年國內不動產業者營運績效的表現,預計將以中南部不動產開發商營運績效表現優於北部部分廠商,反映先前房市結構呈現北弱中南強的局面,而部分業者若有深入布局商用不動產,如辦公室或廠辦,則合併營收表現將頗佳,甚至若有不動產開發業者認列進入高峰期,則可使合併營收或合併本期淨利展現強勁的成長力道。

整體而言,2020年國內住宅市場景氣在利多空因素交雜下,市場將處於盤整等待上揚的格局;而商用不動產買賣交易、土地交易則因2019年基期大幅墊高,而使得2020年將為成長趨緩態勢,不過前者壽險業者龐大資金是否進駐將成為焦點,畢竟前十大業者可投資在不動產的規模仍高達5.9兆元,年增率為9.8%。至於土地市場在住商、工業土地支撐下,仍存有一定的需求,另外台北市辦公室租賃市場2020年空置率雖較2019年略微上揚、租金漲幅縮減,但很快2021年又將恢復供需緊俏的局面;而商圈店面租賃市場,西門商圈表現依舊一枝獨秀、忠孝商圈起伏不定,呈現各有所異的局面。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%B0%88%E5%AE%B6%E5%82%B3%E7%9C%9F-%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E4%BD%8F%E5%AE%85%E5%B8%82%E5%A0%B4-%E8%99%95%E7%9B%A4%E6%95%B4%E5%BE%85%E4%B8%8A%E6%8F%9A%E9%9A%8E%E6%AE%B5-215008640--finance.html

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台北市天母商圈今年繼麥當勞天母店熄燈之後,近日更傳出伯朗咖啡館位於天母的最後一家分店將在年底收攤,房仲分析,伯朗咖啡館歇業主因是商圈咖啡廳競爭激烈,受到星巴克和路易莎夾擊、客群流失,應付不了高租金所致,但因地段佳,應該很快就會有人接手。

據了解,天母商圈全盛時,伯朗咖啡館連開了3家分店,但後續受到商圈移轉衝擊,先是收掉了天母店,2016年再關掉士林忠誠店,位於中山北路七段的最後一家天母分店,近期也張貼公告「因租約到期,將營業至今年12月31日」,官網上亦同步公告,等於全面正式退出天母商圈。

▲伯朗咖啡館位於天母的最後一家分店,將營業至年底收攤。(圖/信義房屋)


周治平進一步指出,雖然天母商圈近年商家出走時有所聞,其實業者仍持續搶進,舉例說明,哈根達斯天母旗艦店於2017年9月停業,隨後星巴克就將原址改建成為天玉門市,並在同年底開幕,打造露天咖啡廳,成為知名打卡地標;麥當勞天母店今年6月熄燈前也傳將被海底撈接手。

信義房屋天母七段店店長周治平觀察,中山北路七段的伯朗咖啡館,熄燈主因應是商圈競爭十分激烈,周邊就開設了2家星巴克、3家路易莎,同性質產品太多、定位較不明確,造成客群遭到瓜分,再加上因是兩層樓別墅型店面,營業面積約100坪,推估月租金約25萬左右,並不算便宜,又商圈人潮縮減的情況下,影響營業額,又適逢租約到期,才會選擇收攤離場。

https://www.nownews.com/news/20191120/3764805/

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近年中央及各地方政府為保障社會或經濟弱勢的民眾,大力規劃及興辦只租不賣的社會住宅,曾一度引發部分社宅周邊居民反彈聲浪,認為恐影響治安、甚至造成房價下跌。不過專家指出,社宅的興建反而有活化閒置設施、提高周邊商業需求,反而對周邊房市更加分。

社會住宅屬於政府福利的一部分,由政府興建或承租民間空屋後,再以較便宜的租金出租給民眾居住,只租不賣,且會保留部分戶別給予經濟或社會上較弱勢的族群,提供更優惠的租金補貼,也因此引發部分社宅周邊居民擔憂,將使出入份子變複雜、治安變差等,造成房價下跌。

「社會住宅對於周邊房市的影響,其實反而是加分。」信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,有許多社會住宅是把舊屋、荒廢閒置的建物重新規劃,使建物外觀變得更新穎、周邊環境變得更寬敞,部分社宅還規劃居民照護等設施,等於提升市容又為周遭居民提供更多服務。

此外,社會住宅開放出租後,帶來大量的人口移入居住,曾敬德認為,新增的人口消費力也對周邊商家帶來實質效益,得以促近商圈活絡。郎美囡補充,實例上更有規劃在原本人煙較少區域的社會住宅,反而因大批人口入住,讓在地機能增加,顯見社會住宅不只沒拖累房市,反而帶動周邊商圈發展。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡也認為,社會住宅被汙名化的現象已經越來越少見,尤其像台北市的行天宮站公共住宅推出後,評價頗高,主因是設備新穎,又位於機能不錯的地點,因此吸引不少民眾入住。所以一般民眾若選在社會住宅周邊垢屋,基本上並沒太大差異,目前也沒發生區域因有社會宅而導致生活環境品質下滑的案例。

https://www.nownews.com/news/20191119/3762645/

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2019年雙北市政府主辦的優良公寓大廈評選結果接續出爐,本次共有79個社區獲獎,其中台北市共有5個151戶以上的大型社區,新北市則有9個300戶以上的大型社區獲獎。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,大型社區住戶眾多,管理相當不易,能夠獲獎代表管委會制度成熟,社區經營有成,對於公共設施的維護管理較佳,住戶的權益也較有保障,可以當作買方購屋的指標之一。
 
北市優良社區交易量比一比! 「時尚之星」奪冠 「崇仁花園大廈」次之
 
永慶房屋根據實價登錄資料統計獲選為2019年台北市優良公寓大廈的大型社區,統計2018年1月至2019年9月的成交資料,交易量最多的社區為大同區的「時尚之星」,共交易19件,平均單價為54.6萬/坪。謝志傑說明,時尚之星鄰近捷運雙連站,步行僅需6分鐘即可抵達,生活機能方面,周邊有寧夏商圈及家樂福,使房價有一定的支撐。該社區以1至3房的物件為主,並且挑高3米6,在優良的社區管理下,該社區的套房物件相當熱銷。
 
交易量排名第二的社區為萬華區的「崇仁花園大廈」,共交易17件,平均單價為43.2萬/坪。謝志傑表示,崇仁花園大廈為軍宅物件,屋齡約在10年左右,周邊有青年公園及南機場夜市,未來也有捷運萬大線的加蚋站加持,房價有支撐,在現階段價格經濟實惠的情況下,相當適合首購及青年族群購屋。
 
萬華區的「潤泰萬花園」及南港區的「重陽花園新城」以11件的交易量並列第三,謝志傑說明,潤泰萬花園位於萬大國小旁,距離交易量排名第二的崇仁花園大廈僅500公尺左右,生活機能相異不大,但較特別的是該社區戶戶三面採光,且具有交誼廳、散步廣場等休閒設施,適合注重景觀及休閒生活的民眾。而重陽花園新城為基河國宅三期,屋齡為15年,社區內有中庭花園及兒童遊戲空間,停車空間也相當充足,周邊有河濱公園提供休憩空間,生活機能方面則有家樂福可提供家庭採買,適合開車通勤的民眾。
 
新北市優良社區 「超級花園」新社區就獲獎 交易145件最多

 

新北市獲獎的社區中交易量最高的為汐止區的「超級花園」,共有145件交易案件,平均單價為39.9萬/坪,接近4字頭的房價吸引自住族群進駐。謝志傑表示,超級花園總戶數達638戶,是相當大型的社區,由於該社區剛於2016年8月完工,因此交易量較高的原因是來自於完工後的交屋潮。「超級花園」位於汐止的樟樹灣地區,開車至汐止交流道或是新台五路交流道皆在10分鐘以內,對於開車通勤的族群十分方便,生活機能則鄰近好市多,開車僅約4分就可抵達。此外,超級花園擁有豐富的公設,閱覽室、健身房、兒童遊戲區及KTV等設施皆一應俱全,格局方面則有1至3房的物件,相當適合於南港或內湖就業的首購族。
 
新北優良社區 「淡江有約花園」1字頭入手 超親民
 
住宅單價方面,位於淡水的「淡江有約花園」以平均單價18.4萬/坪最為親民。謝志傑說明,淡江有約花園鄰近淡海輕軌淡金北新站,交通機能便利,生活機能則有淡江大學商圈支撐。該社區房型相當多元,從套房至4房產品皆有規劃,公共設施也十分豐富,吸引相當多首購族及置產客進場。
 
最後謝志傑補充,大型社區需分擔的管理費較低,且擁有豐富的公共設施,但居住人口眾多,若是有大型活動或決策時,意見也較難整合,此時社區管理委員會便顯得格外重要。因此,建議民眾購買大型社區時,可參考各縣市優良公寓大廈評選的社區,或是多打探社區的風評及公共基金狀況,才能安心地享受大型社區所提供的公共設施及服務,同時兼顧居住品質,住得安心有保障。

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網搜小組/劉維榛報導

 

若有一筆無上限的積蓄買房,你會想買在哪?一名網友表示,若這輩子想住得快樂、舒適,會選擇在台灣哪一區置產?文章掀起討論,結果網友一面倒直呼「北市大安區!」

這名網友在PTT表示,若不限制預算、也不論未來增值空間,純粹只管住得快不快樂、舒適度,「可能是學區、方便性、景緻、住戶素質、環境等」,他好奇想問,「全台灣最適合置產的鄉鎮市區是哪裡?」

文章一貼出後,引發眾多網友分享心目中的購屋地點,「其實是中正區,學區好」、「台中以南先剔除」、「台北或新北,因大醫院幾乎都在北部」、「中正一天到晚遊行很煩」、「桃園啊,沒什麼天災有高鐵有飛機」、「快不快樂就原住民部落呀,空氣又好生活也很chill」、「不說政治跟發展水平單論環境,我選苗栗」、「南投,有快速道路通台中、空氣好、直上溪頭清境,颱風來大致上沒什麼影響」、「認真推綠島」、「退休的話會首選玉里」、「土城,捷運、高速公園、醫院、高中學區商城」、「認真說新竹」。

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▲▼全台哪最適合置產?「不考慮預算」網一面倒激推:必買(圖/翻攝PTT)

▲網友認為,大安區必買!(圖/翻攝PTT)

留言串中,最多網友一致狂推,「台北市大安區」、「大安森林公園第一排」、「台北大安,不服來辯」、「你說不考慮預算,那當然大安區」、「仁愛路」、「就大安區啊」、「大安無誤」、「大安信義」。

提起想在北市大安區置產,日前本站報導《只要天龍中的天龍! 任性哥鎖定「大安區」最優質住宅 網淚推:仁愛圓環》,內文指出,一名友人想找「天龍區的天龍區」,也就是說大安區中房價最貴的地方,要享有最高格調的生活品質與居住體驗,結果最多人推薦的仁愛圓環。

關鍵字:置產買房預算大安區天龍國台北

原文網址: 全台哪最適合置產?「不考慮預算」網一面倒激推:必買 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1583120#ixzz65hd6jTHb
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根據台經院資料,不動產業方面,2019年6月六都建物買賣移轉件數較5月衰退13.0%,主要是由於美中貿易戰與國內選舉紛擾,加上賣方開價趨硬,致使購屋氛圍轉趨觀望等緣故;而賣方開價趨硬也使得房市買氣趨於停滯、買賣雙方對房價認知差距再次擴大。

針對這個現象並不令人意外,其實更嚴重的未爆蛋有可能在二、三年後發生。之所以如此,其實都和建商的成本有關,像大家都知道,都更宅的房價都不低,因為都更宅的成本是奠基於「計劃核定時的房屋市價」,而都更核定時,其實還有一些成本都沒有被核計進去(像付給中人的整合費用私下給部分合建地主的額外分配條件),加上建商(實施者)將本求利,這個利潤通常會比政府核定的法定利潤(4年12%)高出很多,因此都更後的房價是不可能低於核定時的房價的,也就是說都更宅只會讓房價愈來愈高這也是都更宅經常創區域最高主房價的主因

至於未爆彈的成因,這兩年,大家搶攻危老改建,大量的危老推動師進入巿場,大家都想搶食這個市場、分一杯羹,一方面由於專業不足,另方面也因為惡性競爭,結果亂開條件,先搶為贏,試想,台北市已培訓了上萬名的危老推動師, 並設了100個以上的危老工作站,唯迄今為止,核准的案例不到90件,其中又有半數以上是單一的所有權人,由此可見,危老改建的整合有多困難,而大家爭取成案的競爭壓力又有多大;而另一方面,老屋的屋主也希望分回愈多愈好,而沒有去想太好的分回條件,是否符合廠商的成本?廠商是否有能力全程去執行?執行過程碰到問題有沒有能力? 善後?

給地主愈多的分回代表建案的成本愈高,結果自然不難想像,不是為了降低營造成本而造成建案品質大幅滑落,就是建案因為無法在市場上賣出符合成本的價格(入不敷出),只好中輟原來的計劃,而使得建案淪為爛尾樓。這些都是惡性競爭下的結果,畢竟虧本的生意是不會有人願意做的。

胡偉良的房產觀點

過去都更時期,這種搶案的案例偶而有之,但因房價處於上升波段,所以建案在興建後確實還能以較高的價格出售,或中途縱原實施者退出,也會有人承接,但進入危老時代,參與的危老推動師,不論經驗、財務能力都比以前那些從事都更的公司相對要差,加上房地產市場處於下行階段,房地產的各方面風險都更高,房價只有走低的可能,而難以爬升,因此外界環境稍有變化,改建案中輟的情形隨時都可能發生。

其實現在的房地產已經不太可能再存有暴利機會了,大家如再對房地產還存有不切實際的發財夢想,例如想賺很大、分很多,結果一定是偷雞不成蝕把米,害人害己。

https://tw.news.yahoo.com/yahoo%E8%AB%96%E5%A3%87-%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E8%B3%A3%E6%96%B9%E9%96%8B%E5%83%B9%E6%84%88%E4%BE%86%E6%84%88%E7%A1%AC-%E5%8E%9F%E4%BE%86%E6%98%AF%E9%80%99%E5%80%8B%E5%8E%9F%E5%9B%A0-083858052.html

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記者董美琪/綜合報導

 

實價登錄不實,小心觸法!有民眾為哄抬行情、將來賣房節稅或想拿到高額度貸款等因素,蓄意墊高房價登錄金額,造成買賣雙方及地政士都因觸法而背上刑責。台南市政府地政局列出5項可能誤踩地雷,提醒民眾正確申報方式,避免因此吃上刑法。

台南市政府地政局局長陳淑美表示,一般民眾及業者認為房價申報不實,頂多罰錢可以了事,但近日有判例,買賣雙方因蓄意高報交易價金,以取得高額貸款或藉機抬價,被依刑法第214條,以意圖使公務員登載不實罪判刑確定,地政士還因此涉及偽造文書罪。

陳淑美進一步說明,行政機關裁罰只能罰申報義務人,但在此法院判決案例中,買、賣雙方雖非申報義務人,但因共謀者亦屬共同正犯,皆被量刑,呼籲民眾在申報不動產成交實際資訊時應據實以報,切勿貪小便宜,以免得不償失。

108年7月1日平均地權條例修正不動產買賣實價登錄申報義務將回歸到買、賣雙方,但在行政院公布施行之前,申報義務人目前仍為地政士、經紀業或買方,申報不實者處3萬元至15萬元罰緩。

地政局統計目前常見的申報5大缺失:

1、有區分所有建物漏未申報共有部分。

2、共有部分移轉權利範圍申報錯誤。

3、返還登記或親友交易等無交易價格案件,誤以公告土地現值申報交易總價。

4、預售屋權利預約單(紅單)交易價格申報錯誤。

5、地政士逕以建設公司單方面資訊申報。

▲▼大直橋,大直,松山機場鳥瞰。(圖/記者湯興漢攝)

▲虛報房價交易金額,不是只罰錢了事。(圖/記者湯興漢攝)

關鍵字:房產雲實價登錄

原文網址: 以為罰錢能了事…實價登錄最常犯5大錯誤 今年真有人被判刑! | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1578341#ixzz65Xevjb5F
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高總價產品買氣回溫,連中古豪宅也再現春天,截至今年前3季,屋齡超過20年的億元豪宅交易就有11筆,比去年整年度的8筆還多,其中信義區的「贊泰花園廣場」7樓戶,不僅創下該社區實價登錄新高紀錄,也是實價登錄以來中古豪宅最高交易紀錄。

除了該社區有兩筆交易外,屋齡約28年的「昇陽國寶」、「國泰一品大廈」也有兩筆億元交易,且這些交易中都有原住戶持續買進,顯見好地段名宅不寂寞。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,台北市精華區新豪宅輩出,不過多半在蛋黃區的外圍,而這些早年興建的名宅多在精華區中的黃金地段,非新豪宅能取代,且老住戶多半習慣環境和鄰居,對社區的認同度高,因此有鄰居釋出,仍會捨新取舊,優先購買,也讓豪宅住戶管理更加單純化。

而對出售的資深名宅屋主而言,早年持有成本低,房價都已翻倍漲,換屋的同時也藉此盤點資產重新配置。張旭嵐表示,中古豪宅非市場主流,雖然屋齡略高,但多半都位在精華地段,且實用坪數大又氣派,公設比低,整體的管理費用和房屋稅都比同坪數的新豪宅來得低,顯得相對務實。

台北市豪宅稅針對民國90年7月後蓋的高級住宅採用新的房屋標準單價計算,也突顯20年以上中古豪宅的持有成本實惠,且中古豪宅的管理費約每坪150~180元之間,「昇陽國寶」每坪180元,以兩百坪估算,每月管理費3.6萬左右;而信義區屋齡3年的新豪宅「文心信義」,每坪400元左右,1戶約220坪,光每月管理費就要8.8萬,大約是「昇陽國寶」的2.5倍,1年差62.4萬,已超過一般上班族的年薪。

https://estate.ltn.com.tw/article/8592

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不論是央行或者銀行,均以購買住宅貸款餘額創新高來解讀現階段房市買氣發燒,但學者卻有不同的解讀,景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為,應該是貸款戶負債越來越高。

從今年初以來,購置住宅貸款餘額每月屢創創新高,章定煊質疑央行解讀房市發燒的正確性,他指出,全台不動產買賣移轉棟數去年是27.8萬,今年比去年好一些,因為也逼近年底了,來不及衝刺了,預估在30萬上下。

2013年房價幾乎催到最高點時,買賣移轉棟數高達37.18萬,2012與2014也超過了32萬。2012-2014年間當時的房價跟現在差不多,成交量又高這麼多,為什麼2014年的購置貸款餘額只有587萬元,到了今年9月卻是726萬元,成長了23.69%啊。根據央行統計,核貸購置住宅貸款平均單筆金額,是一路的往上拉升,今年9月最新數據突破來到726萬元,顯見購屋者對銀行貸款的倚賴越來越高,章定煊說,也可以反向解釋如果是銀行認定的合格購屋者,能貸到的金額也越來越高。

章定煊認為,買氣發燒來解讀欠缺正當性外,更可能的情況是大家為了買房欠一屁股債,包括四種情形,1.最近幾年購屋者的財務能力比過去差,比過去的購屋者貸了更高成數的貸款。2.為了減輕每月負擔貸款的,近幾年的購屋者都比過去貸款期限從15年延長到20年、甚至30年。3.近幾年的購屋者越來越沒有能力提前清償貸款。4.近幾年的購屋者,隨著利率降低,紛紛轉貸,爭取更低的利率,同時展延付款年限,降低每月的付款金額。

https://www.nownews.com/news/20191115/3755606/

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台灣都會區寸土寸金、住宅稠密,在過去常有許多增建、拓展出額外空間等違建行為,例如陽台外推、複合式夾層屋、頂樓加蓋等,只為了放大空間使用,甚至多出的坪數也成為賣點,使房價更高。不過違章建築因不符建築法規,易造成結構危險或使用上的不便,若經檢舉恐遭拆除,提醒買方看屋時須多加留意,以免衍生後續問題。

「這些加蓋面積往往佔室內面積有蠻大的比例,通常屋主也會將多出的空間加值入房價中。」郎美囡表示,以頂樓加蓋來說,房價通常是正常價的1/2,例如樓下1坪50萬元,頂加1坪便約25萬元。儘管用稍便宜的價格就能買到更大的使用空間,但難保不會遭檢舉而拆除,反而得不償失。她舉例,曾有建商將1樓停車空間蓋成店面,以店面價格銷售,結果屋主買來後發現是違法建築,不能做營業登記,因此爆發糾紛。

坊間最常見的違建為陽台外推、頂樓加蓋及複合式夾層屋,因可增加室內使用空間,購買的人也不少。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,陽台外推及頂樓或露台加蓋通常從建築外觀就能判斷,前者是打掉原有的窗戶或隔牆,將原本屬於在外面的陽台變成室內空間,後者是在頂樓開放空間以磚牆或鐵皮屋增設室內空間,露台則是加蓋雨棚、涼亭等建物,皆因未依法申請變更許可,易被舉報拆除。

信義房屋企研室專案經理曾敬德提醒,消費者購買新成屋時,可觀察室內空間使用用途是否符合使用執照規範,二手屋則可詳問房仲經紀人,通常都會載明權狀坪數與增建情況,另也可向管委會索取該社區及該戶的竣工圖,比照房子現場實景,就能看出是否有更動格局、二次施工的部分。

https://www.nownews.com/news/20191113/3750421/

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少子化早已成為社會趨勢,但現代人孩子生的少反而更願意將資源花在照顧孕婦與養育小孩子身上,根據衛服部最新統計資料顯示,2018年國內共有267家的月子中心(產後護理機構),相較2013年增加將近百家,且床數也從2013年的6582床增加到歷史新高的1萬2842床,除了月子中心的數量增加外,月子中心的M形化發展更成為另外一種趨勢。

根據衛服部資料顯示,月子中心新入住人數2018年達到10.2萬人,對比該年度的18萬新生兒來看,國人使用月子中心已經是相當普遍,另外若以財政部的稅收統計則可發現,統計坐月子中心與產後護理機構的營收狀況,2018年全年營收已經超過40億元,2019年還有機會較2018年成長,市場規模仍持續維持成長趨勢不變。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,坐月子是國人的傳統習俗,隨時代演進業者提供更完善、多元的相關服務,包括像住飯店的月子中心、月嫂、月子餐等等,尤其是月子中心更是越來越豪華,北市甚至有一天上萬元的頂級月子中心,一天的房價媲美五星級的高級飯店,月子中心的蓬勃發展也帶來商業空間的租賃需求。

而月子中心市場持續成長當中,也吸引許多開發商投入經營,包括國泰、麗寶、鄉林、志嘉等大型建商,陸續跨足坐月子中心,今年實價登錄也揭露一筆閒置已久的婚宴餐飲場地,在敦化北路三層樓的建物月租150萬元,前身則為蓮田飯店先前已經空置許久,今年由經營月子中心的業者承租擴大經營。

https://www.nownews.com/news/20191113/3750402/

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靠買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識,在過去房市景氣好時,甚至一度達到了全民買房的地步,但如今房市景氣反轉向下,情況早已大不相同,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良表示,在房屋供過於求情況下,六都以外的城市,未來必定會面臨滯銷困境,甚至六都治理不理想的,也一樣難逃此命運。
胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中指出,依目前的房市趨勢來看,可由以下幾個面向來分析,首先是未來房地產的需求,大致上會下降,只是速度快慢的問題。他強調,少子化現象日趨嚴重,消失的勞動力人口,意味著長期的購房需求也會消失,畢竟只有年輕人的結婚房、中小學生的學區房、中年人的改善房,才是拉動房市增長的核心動力,經過10年後,房子肯定不會變得比現在更搶手。

其次是要看未來城市群的分布,胡偉良示警,假如你所處的城市遠離熱點區域,交通不便、人口常年流出,或者處於城市群邊緣地帶,大量的房屋供給之下,無法獲得人氣效應,未來的房子必然會滯銷,舉例來說,六都以外的城市一定會面臨這樣的困境,甚至六都治理不夠理想的城市,一樣難逃困境。

胡偉良認為,未來的房地產市場,既要看購房需求的減少與否,又要看城市變遷、人口流動等,但有一點可以肯定的是,無論怎麼變,房子要再想像以前那樣搶手,已經不現實了,對購房者來說,假如手裡略有積蓄,買一套房或換一間更舒適的房子自住未嘗不可,但假如你想把手中的閒錢都換成房子,甚至還想加槓桿囤房,還是早點清醒比較好。

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雙北上班尖峰時段人潮眾多,甚至常有擠不進捷運的窘況,因此房仲業者建議,可考慮在居住在高人流熱門站點的前一站,不僅可以先搭上捷運,且房價相對便宜,但又比末端站更為保值,例如中山區雙連站、板橋區府中站都是不錯選擇。

根據台北市捷運局旅運量資料,扣除交通轉乘站點台北車站、市政府、板橋站和觀光站點,今年前9月進站突破千萬人次的站點,僅有中山站、忠孝復興站和新埔站,且房價都相對高,例如中山站均價66萬元,前一站雙連站單價約64萬元;忠孝復興站均價82萬元,上一站南京復興站76萬元;新埔站均價52萬元,排除板橋站,相隔的府中站單價僅約48萬元。

觀察中山站和雙連站,同樣位於中山區,但雙連站進站人次就少了將近一半,且房價也略低。信義房屋捷運雙連店店長羅祖德表示,雙連站地段不錯,對上班族來說,搭捷運前往大安區、信義區上班不必換乘,還可依循地下街連通至中山站和台北車站,且整體房價比中山站便宜一些,以舊公寓和屋齡30年以上大樓居多,依照屋況和地點不同,單價約5-6字頭,總價若落在1500萬元上下,都十分搶手。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,大部分購屋族買房前,都會把上班通勤路線考慮進去,因此同個行政區若有多個站點,確實可以考慮在熱門站的上一站購屋,而且如果比較不必擔心搭不上車,房價又相對便宜的話,不失為一個買房選項。

府中站與新埔站相比,也享有房價優勢,信義房屋板橋府中店店長林子翔表示,新埔站周邊人口多,致使進站人次較高,因此上班族若往府中站這邊購屋,比較不用煩惱搭不上捷運,而且生活機能不錯,房價還能便宜5%至1成,屋齡20年左右大樓單價約40-45萬元,舊公寓每坪約35-40萬元,成交總價約900多至1100萬元,算是相對親民好入手。

https://www.nownews.com/news/20191112/3747989/

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台中市首條捷運綠線將於2020年通車,沿線建設話題多,加上人口湧進、自住客撐盤,推案量根據《大台中房市交易動態資訊平台》分析,建照總量逐年增加,最新一期建照量2,432戶,月增9.8%,年增達2.1倍,專家指出,順應自住中小坪數需求,建商轉推戶數多的小坪數有關。

根據內政部資料,今年9月建照為2,432戶,月增9.8%,年增2.1倍;而使照為344戶,月減81.2%,年減76.5%,9月請領建照戶數以北屯區佔大宗,其次為豐原區安康段社宅案516戶,但反觀使照量則大幅萎縮,觀察核發使照名單可見本月以單㇐戶數為主,無量體大的建案完工戶數挹注所致。

進一步統計今年1~9月,建照量合計為17,019戶,較 去年同期增加3,165戶,增幅22.8%;使照量為9,529戶,比去年同期增加1,194戶,增幅14.3%。

正心不動產估價師聯合事務所指出,建照總量有逐年增加情形,主要與建商為因應目前剛性需求的低總價門檻,轉推小坪數、戶數多的產品有關。

而觀察最新實價資料,台中市熱門交易產品仍以住宅大樓、透天厝占比最高,總計達75.7%,不過也因為住宅大樓、透天厝交易量衰退,拉低整體交易總金額,單單8月月減107億元。

至於熱門交易總價帶,正心不動產估價師聯合事務所表示,不分新、舊大樓、華廈產品,均以總價在500~1,000萬元間較受消費者青睞,透天厝則是1000~1500萬元交易最多。

https://estate.ltn.com.tw/article/8561

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2019-11-11 09:29今周刊
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  • 【文.程子威】

對很多台灣民眾來說,買房是個遙不可及的夢想,弔詭的是,其實台灣空房越來越多,但真正有剛性需求的人卻依舊買不起房,對於如此矛盾的現象,品嘉建設董事長胡偉良認為可歸結為所得、利益這2個原因。

pixabay/tingyaoh提供
pixabay/tingyaoh提供
 

胡偉良於《胡偉良觀點》專欄指出,所得部分,牽扯到政府的攻策制定、宏觀視野及施政能力;至於利益方面,很多人雖然已經有房子,但看到房價在短期內暴漲,依舊有如餓虎撲羊,不管手上是否有錢,仍會去爭搶這塊大餅。

正因為如此,所以出現了不少炒房暴發戶,而當一個人占用很多住房資源,這些房產又呈現空置狀態時,就會使得住房資源分配不均,增加供需間的矛盾,推動房價上漲,而房價的嚴重虛高,將造成房地產泡沫被進一步吹大。

另外,胡偉良提到,有些人認為可藉由徵收「空屋稅」來調控房市矛盾,他也認同這種想法,但主管機關覺得空屋難以認定,因此不採行,所以又有人建議課徵「囤房稅」,甚至主張不這麼做,就是在鼓勵炒房。

但胡偉良分析,民眾炒房是由於預期房價會上漲,可是現今台灣的情況其實不缺房屋供給,缺少的是購買力,因此往後幾年房價再漲的機會很小,而房價每年上漲幅度若不到3%,囤房幾乎就算是賠本生意,所以他研判接下來不會有太多買房、囤房的人,「如果政府再大費周章,耗費資源去在囤房稅上著手,我認為是可笑的。」

https://udn.com/news/story/6839/4157100
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2019-11-10 08:35

專家提醒,預售屋沒有實體成屋可觀察,很容易造成糾紛,買家必須多加把關,保障自身權益(記者王孟倫攝)

〔記者王孟倫/台北報導〕國民黨總統參選人韓國瑜遭周刊爆料買7200萬元豪宅「預售屋」,且賠價2百萬售出,引發外界高度質疑。其實,預售屋可拉長付款期限,常吸引投資客或資金不足買家出手,不過,專家提醒,預售屋沒有實體成屋可觀察,容易造成糾紛,建議買家要好好把關,避免當上冤大頭!

「對消費者來說,預售屋初期的資金壓力比較輕」,銀行房貸部門主管表示,相較於中古屋必須一次付清自備款,預售屋可以拉長時間、分期繳納,包括:先付給建商訂金、簽約金、開工款,之後,再陸續繳交工程期款及交屋款。

不過,預售屋潛藏風險在於房屋建物尚未動工,容易與買家想像有落差並引起消費爭端;「金融比較平台」Money101列出四大注意事項,呼籲買家要睜大眼睛、緊盯細節及嚴格把關。

Money101經理呂芝穎表示,第一是保留原本預售屋建案的廣告宣傳DM、合約書,當預售屋完工時,買家需逐一核對,包含:住家地板使用的磁磚、建材、應附贈家電設備等;並要注意房屋所有人姓名、身份證字號等是否無誤,若有任何失誤,一定要馬上更正,過程切記不厭其煩,才是保障自己權益最好的方法。

第二,確認屋況、交屋尾款別急付:購買預售屋時,通常只有設計圖與樣品屋供參考,交屋時,一定要注意實際坪數是否正確,建議申請「建物測量成果圖」,留意登記坪數是否於誤差範圍 1% 以內;最好再向地政事務所調閱土地與建物謄本,以核對產權是否登記無誤。

對此,呂芝穎說,除非交屋過程讓你非常滿意,否則不要輕易買單;若建商違約情節重大,可用存證信函,通知銀行「撤銷付款委託」,不過,這個自救最佳時機,只有「產權過戶」後,到「貸款核撥」前短短的兩到三天時間,一定要把握。

第三,查驗社區公設是否按圖施工:近年的預售建案公設佔比,大多佔三成以上,住戶花大錢買公設,卻經常忘點交,有的建商甚至不按圖施工,形成違建,讓住戶自行處理買單、大家只能自認倒楣;若遇到這類狀況,必須請建商限期改善,也可委請律師寄存證信函給建商,避免一拖好幾年。

第四,確認「使用執照」:根據法令規範,必須拿到使用執照的建案,才算法律定義的「成屋」;換言之,預售屋完工要點交,買家即使看到建物完工、卻不能完全算數,必須請銷售人員出具使用執照。最好能自行調閱土地謄本及建物謄本等相關文件,清楚核對產權登記及房屋面積,以保障自身權益。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2972947

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